CSJ - AP1098-2024(64692)

MYRIAM ÁVILA ROLDÁN

Magistrada Ponente AP1098-2024

CUI: 08001221900020230000501

Radicación nº 64692 Aprobado acta n° 045 Bogotá, D. C., seis (6) de marzo de dos mil veinticuatro (2024).

I. OBJETO DE LA DECISIÓN La Sala se pronuncia sobre el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ, contra la decisión del 30 de agosto de 2023 mediante la cual un magistrado con funciones de control de garantías de la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior de Barranquilla, resolvió no levantar las medidas de Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo que recaen sobre el bien de su propiedad.

II. ACTUACIÓN PROCESAL RELEVANTE 1.- El 30 de septiembre de 2022, un Magistrado con funciones de control de garantías de la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior de Barranquilla, impuso medidas cautelares de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo de dominio, sobre el inmueble ubicado en el

primer piso de la carrera 21 # 18-56 de Santa Marta [matrícula n.° 080-29664], cuyo propietario en la actualidad es JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ. 2.- Ello en virtud a que el predio fue adquirido por el comandante general de las Autodefensas Unidas de Colombia JOSÉ VICENTE CASTAÑO GIL, a través de su esposa

LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE, la que se hizo dueña del inmueble y de los otros dos que se encuentran en el segundo piso de esa nomenclatura, en la misma fecha, con escrituras públicas y ante notarías diferentes, sin que ella demostrara solvencia económica para realizar la compra. 3.- El 2 de febrero de 2023, JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ, por conducto de apoderado, solicitó el levantamiento de la medida en cuestión. En sesiones del 18 abril1 y 15 de junio de 20232 se desarrolló la audiencia de 1 Cfr. Folios 382 a 386 archivo digital: Primera Instancia_Cuaderno Principal 1_Cuaderno_2023113547092.pdf. 2 Cfr. Folios 187 a 205 archivo digital: Primera Instancia_Cuaderno Principal 2_Cuaderno_2023113818583.pdf. 2 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 solicitudes probatorias y fijación del litigio. El 22 y 23 de agosto de esa anualidad3, se practicaron las pruebas y se presentaron los alegatos de conclusión, donde las partes e intervinientes se pronunciaron así: 4.- El apoderado del incidentante manifestó que, de los documentos obrantes en el expediente y de los testimonios rendidos, se demostró que JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ es una persona cuyo patrimonio proviene de las labores desempeñadas al servicio de la empresa ECOPETROL, que han declarado renta y pagado impuestos al estado. 4.1.- Indicó que la compraventa surgió por la necesidad

de ubicar a la familia de la esposa del incidentante en la ciudad de Santa Marta, por lo que luego de buscar varias opciones llegó al apartamento ubicado en el primer piso de la carrera 21 # 18-56 [matrícula n.° 080-29664], de LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE [dueña del mismo durante más de 10 años]. Después de verificar el certificado de libertad y tradición, procedió a contactar a la propietaria y luego de cumplir todos los requisitos del contrato de compraventa, el opositor se hizo propietario del inmueble a través de un crédito hipotecario con CAVIPETROL. 4.2.- Aseguró que RENDÓN RODRÍGUEZ obró de buena fe exenta de culpa, bajo la plena conciencia de estar haciendo las cosas de manera correcta, como siempre se ha caracterizado en todos los negocios que ha realizado durante 3 Cfr. Folios 232 a 243 archivo digital: Primera Instancia_Cuaderno Principal 2_Cuaderno_2023113818583.pdf. 3 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 su vida y si bien LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE terminó siendo la esposa de un jefe paramilitar, se trata de una circunstancia de la que no tuvo forma de darse cuenta en el momento en el que se celebró el contrato. Conforme con lo anterior, solicitó el levantamiento de las medidas que pesan sobre el inmueble. 5.- La fiscal 35 (E) del Grupo Interno de Trabajo de Persecución de Bienes de la Dirección de Justicia Transicional pidió mantener vigente la medida cautelar que pesa sobre los bienes, tras considerar que JHON WILLIAM

RENDÓN RODRÍGUEZ no demostró haber actuado como tercero de buena fe exenta de culpa, si en cuenta se tiene que: (i) existen dudas sobre el valor en que se vendió el bien, (ii) no hay constancias de los pagos que se hicieron en efectivo, (iii) no se entienden las razones por las que CAVIPETROL aprobó la hipoteca pese a que en la promesa se anotó un valor mayor y en la compraventa uno inferior y, (iv) el incidentante no realizó ninguna gestión tendiente a averiguar sobre LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE. 6.- La representante de las víctimas coadyuvó la petición de la fiscalía. Aseguró que, si bien el incidentante demostró capacidad intelectual y económica para adquirir el bien, no ejecutó ninguna investigación sobre la procedencia del bien o la propietaria. 7.- El apoderado judicial del Fondo para la Reparación a las Víctimas, solicitó denegar las pretensiones del opositor, al estimar que JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ no logró 4 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 demostrar que ejecutó las labores necesarias para ser considerado como tercero de buena fe exento de culpa, pues para que ello suceda se deben hacer gestiones adicionales a la de verificación del certificado de libertad y tradición, tales como la constatar la influencia de grupos armados de la región y la situación de la persona que estaba vendiendo el predio. 8.- La Procuradora 352 Judicial II Penal, objetó la aspiración del opositor, al estimar que éste no puede ser

considerado como tercero de buena fe exento de culpa, ya que para ello es necesario demostrar que actuó con prudencia y diligencia, es decir, no conformarse con el estudio de los títulos, sino emprender averiguaciones adicionales, lo cual no es posible develar en el presente asunto, conforme con la prueba recaudada.

III. LA DECISIÓN RECURRIDA 9.- Mediante auto del 30 de agosto de 2023, un magistrado con funciones de control de garantías de la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior de Barranquilla negó la solicitud de levantamiento de medidas cautelares formulada por el incidentante. 10.- Reconoció que JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ demostró tener la capacidad económica para adquirir el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria n.° 08029664, sin embargo, ello no es suficiente para señalar que

5 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 actuó como un comprador prudente y diligente, por los siguientes aspectos: 10.1.- El negocio se concretó por teléfono cuando RENDÓN RODRÍGUEZ contactó a LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE, el 11 de mayo de 2010 le giró la suma de 5 millones de pesos y solo hasta el 18 de mayo siguiente se conocieron en Medellín para firmar la promesa de compraventa. 10.2.- El incidentante solo verificó el folio de matrícula inmobiliaria, sin realizar ninguna averiguación sobre las personas que vivían o vivieron en el bien, si la dueña había explotado económicamente el predio, sobre el cónyuge de ella

o los problemas físicos que presentaba el inmueble. 10.3.- Advirtió que cuando se adquieren bienes en zonas impactadas por el paramilitarismo se incrementan los riesgos y, bajo ese entendido, se exige mayor rigurosidad y perspicacia al momento de comprar los inmuebles, tal como lo señaló la Sala de Casación Penal en auto CSJ AP512-2020, 19 feb. 2020, rad. 56372. 10.4.- Pese a que el opositor se arrogó extrema organización y meticulosidad con sus negocios, procedió a pagar varias sumas de dinero a la compradora sin exigir la expedición de ningún recibo. Lo anterior toma mayor relevancia si en cuenta se tiene que en la promesa se pactó el valor de $250.000.000 cuando en la escritura se dejó 6 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 plasmada la suma de $140.033.000, a pesar de estar de por medio un crédito hipotecario. 10.5.- Se realizó un pago por $40.000.000 a una aparente constructora con el fin de seguir sumisamente las instrucciones de la compradora, lo cual podría ser compatible con una simulación.

IV. EL RECURSO 4.1.- El recurrente. 11.- El apoderado judicial de JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ apeló la decisión de primera instancia. 11.1.- Aseguró que la determinación desconoce los derechos fundamentales a la propiedad, al trabajo y al buen nombre de RENDÓN RODRÍGUEZ, pues a pesar de estar demostrado que adquirió de manera lícita el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria n.° 080-29664, se le

está despojando de su patrimonio sin existir un solo indicio para que se considere que obró contrariando los postulados de la buena fe exenta de culpa. 11.2.- Adujo que se tomaron apartes de las pruebas para dar por cierto determinados hechos, ignorando que (i) resulta ilógico que una persona invierta el dinero conseguido producto de su trabajo, para adquirir un predio ilegal; (ii) no es verdad que el opositor se pudiera dar cuenta del vicio que 7 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 tenía el inmueble, pues para esa época no existía ninguna denuncia o proceso contra la anterior propietaria y; (iii) se estaría premiando la labor de una «delincuente» que presuntamente consiguió la casa en forma ilícita y luego se la vendió al aquí incidentante, quien nada tiene que ver con la actividad ilegal desarrollada por las AUC. 11.3.- En su criterio JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ actuó como tercero de buena fe exenta de culpa. Si bien cuando conoció la casa la misma estaba desocupada, ello no puede considerarse como una señal de alarma si en cuenta se tiene que cuando un bien está en venta por lo general se encuentra sin enseres en su interior. Además, verificó que el predio tenía un uso comercial pues su propietaria lo estaba ofreciendo en venta, revisó físicamente el mismo y que se trataba de un barrio tranquilo. 11.4.- Manifestó que, luego de hacer tales gestiones se contactó con la dueña del predio, quien se presentó, y de ello

para esa época era cierto, como una mujer soltera que suministró los datos de su residencia ubicada en Medellín, su correo electrónico y número de cuenta bancaria. Aseguró que, para el año 2010, no había ninguna comunicación positiva o negativa sobre LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE, por parte de la fiscalía o cualquier otro órgano del estado. 11.5.- Señaló que el bien fue adquirido por RUIZ ARROYAVE en mayo de 1997, por lo que cuestiona el hecho de que la fiscalía haya dejado pasar más 25 años en solicitar la 8 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 medida cautelar, cuando ya había transferido el derecho de dominio a una persona que como JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ, no tiene ninguna relación con el actuar delictivo de aquélla ni de las Autodefensas Unidas de Colombia [AUC]. 11.6.- Reiteró que la compra se realizó con dineros provenientes de actividades lícitas, esto es, de lo recibido del trabajo desempeñado por Rendón Rodríguez a favor de la empresa ECOPETROL S.A. y del préstamo hipotecario otorgado por CAVIPETROL. 11.7.- Aseguró que el dinero entregado en efectivo no supera el 12 por ciento de la totalidad de la negociación y aunque se le reprocha el hecho de no haber exigido recibo alguno de esos pagos, lo cierto es que no vio la necesidad de solicitarlos debido a que en esa misma fecha se suscribió el contrato de compraventa. 11.8.- Resaltó que no se puede afirmar que en Santa

Marta existiera una situación especial o que no se pudiera realizar ningún tipo de negocio en esa región, si en cuenta se tiene que el conflicto armado se presentó en todo el territorio nacional. 12.- Por lo anterior, solicitó revocar la decisión de primera instancia y, en su lugar, acceder a la petición de levantamiento de las medidas cautelares que pesan sobre el bien de propiedad del incidentante. 9 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 4.2.- No recurrentes 13.- Los representantes de la fiscalía, del ministerio público, de las víctimas y de la Unidad de Reparación Integral a las Víctimas, pidieron mantener la decisión de primera instancia, al estimar que de las pruebas recaudadas en el expediente se logró determinar que JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ no obró como tercero de buena fe calificada.

V. CONSIDERACIONES DE LA CORTE 5.1.- Competencia 14.- La Sala de Casación Penal de la Corte Suprema de Justicia es competente para pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto contra la providencia proferida por un Magistrado con funciones de control de garantías de la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior de Barranquilla, conforme a lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley 975 de 2005, modificado por el artículo 27 de la Ley 1592 de 2012, y el numeral 2º del artículo 235 de la Constitución Política. 5.2.- Problema jurídico a resolver y estructura de la decisión. 15.- Corresponde a la sala definir si es atinada o no la

decisión por cuyo medio negó la solicitud de levantamiento de las medidas cautelares que pesan sobre el bien de propiedad del incidentante. 10 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 16.- Para resolver el problema jurídico, la Sala se referirá, en primer término, a las pautas normativas y jurisprudenciales que hacen alusión a la buena fe exenta de culpa y, al abordar el caso concreto examinará la solicitud de levantamiento de medidas cautelares. 5.3.- De la buena fe exenta de culpa cuando se está alegando la titularidad de un derecho real 17.- El artículo 83 de la Constitución Política establece que las «actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas». Conforme con ese precepto, la buena fe, resulta aplicable a las interacciones entre particulares, así como entre éstos y los agentes del estado, se presume, empero sin llegar a ser un principio absoluto e ilimitado, ajeno a un lícito obrar. 18.- Cuando se trata de derechos de carácter real, esto es, que recaen sobre bienes relacionados directa o indirectamente con el accionar de los grupos paramilitares y respecto de los cuales se ha impuesto una medida cautelar, la Ley 975 de 2005 incluye una clara e inconfundible restricción a la presunción general señalada en la norma constitucional. 19.- En tal sentido, quien pretende el levantamiento de los gravámenes está llamado a acreditar que su actuar estuvo

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C.U.I: 08001221900020230000501 amparado y fue desarrollado, no solo bajo el referido principio, sino en cabal y cierto acatamiento de la buena fe exenta de culpa o calificada, tal y como lo exige el artículo 17C de la Ley 975 de 2005, entendida, por la Corte Constitucional, en sentencia CC C740-2003 y reiterada por la Sala de Casación en providencias AP2189-2022 y AP3425-2022, entre otras, como: […] una buena fe con efectos superiores y por ello denominada cualificada, creadora de derecho o exenta de culpa. Esta buena fe cualificada, tiene la virtud de crear una realidad jurídica o dar por existente un derecho o situación que realmente no existía.

La buena fe creadora o buena fe cualificada, interpreta adecuadamente una máxima legada por el antiguo derecho al moderno: “Error communis facit jus”, y que ha sido desarrollada en nuestro país por la doctrina desde hace más de cuarenta años, precisando que “Tal máxima indica que si alguien en la adquisición de un derecho o de una situación comete un error o equivocación, y creyendo adquirir un derecho o colocarse en una situación jurídica protegida por la ley, resulta que tal derecho o situación no existen por ser meramente aparentes, normalmente y de acuerdo con lo que se dijo al exponer el concepto de la buena fe simple, tal derecho no resultará adquirido. Pero si el error o equivocación es de tal naturaleza que cualquier persona prudente y diligente también lo hubiera cometido, por tratarse de un derecho o situación aparentes, pero en donde es imposible descubrir la

falsedad o no existencia, nos encontramos forzosamente, ante la llamada buena fe cualificada o buena fe exenta de toda culpa»4. 20.- Por su parte, la Sala de Casación Civil5 ha establecido lo siguiente en torno al concepto bajo análisis6: 4 Corte Constitucional, sentencia C-740 de 2003. 5 CSJ SC19903–2017, 29 nov. 2017, rad. 2011–00145-01. 6 Estos fundamentos, en esencia, han sido acopiados por la jurisprudencia constitucional (Cfr. Corte Constitucional, sentencias C–1007–2002, C–740–2003, C– 820–2012, C–795–2015, C–330–2016 y T–119–2019, entre otras) y retomados por esta Sala (Cfr. verbigracia, CSJ AP, 16 oct. 2013, rad. 38715; CSJ AP6261–2017, 20 sept. rad. 50235; y, CSJ AP845-2021, 10 mar. 2021, rad. 56074). 12 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 […] La buena fe, como baluarte del sistema normativo, es principio y derecho, teniendo como finalidad integrar el ordenamiento y regular “las relaciones entre los particulares, y de éstos con el Estado”.

En la institución se distinguen dos categorías, a saber: simple y cualificada. La primera, entendida como la conciencia de obrar con lealtad, rectitud y honestidad, se exige y presume normalmente en todas las conductas desplegadas por las personas naturales y jurídicas (públicas o privadas), según lo

dicta el artículo 83 de la Constitución Política. La segunda, corresponde a la máxima “error communis facit jus”, conforme la cual, si alguien en la adquisición de un derecho comete una equivocación, y creyendo adquirirlo, éste realmente no existe por ser aparente, “por lo que normalmente, tal [prerrogativa] no resultaría adquirido, pero, si el [yerro] es de tal naturaleza, que cualquier persona prudente o diligente también lo hubiera cometido, nos encontramos ante la llamada buena fe cualificada o exenta de toda culpa, que permite que la apariencia se vuelva realidad y el derecho se adquiera”. Para quien pretenda beneficiarse de la “buena fe cualificada”, la Corte ha pregonado la obligación de demostrar concurrentemente tres condiciones: i) Cuando el derecho o situación jurídica aparente, tenga en su aspecto exterior todas las condiciones de existencia real, de manera que cualquier persona [aplicada] (…) no pueda descubrir la verdadera situación; ii) una prudencia de obrar, esto es, que en la “adquisición del derecho” se haya procedido diligentemente, al punto de ser imposible descubrir el error al momento de su consecución, aspecto que requiere el convencimiento de actuar conforme a los requisitos exigidos por la ley; y iii) la conciencia y persuasión en el adquirente de recibir “el derecho de quien es legítimo dueño”. La labor de ponderación de esos requisitos en un determinado asunto debe tener en cuenta los usos corrientes, y, sobre todo, los medios de enteramiento que han rodeado el error, los cuales han conllevado a terceros a tenerse o no legítimamente

a las determinaciones contenidas en tales actos publicitarios. 21.- Por tanto, la buena fe cualificada (i) debe ser probada y (ii) es estructurada por la concurrencia de dos elementos «uno subjetivo, que consiste en obrar con lealtad y, 13 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 de otro lado, uno objetivo, que exige tener la seguridad en el actuar, la cual solo puede ser resultado de la realización actuaciones positivas encaminadas a consolidar dicha certeza»7. 22.- Ahora, la demostración de tal concepto, en el marco del incidente de oposición de terceros a las medidas cautelares, ha sido entendido por esta corporación como la carga probatoria que debe asumir el incidentante de «comprobar, en relación con el bien ofrecido por el postulado y sobre el que se ha decretado una medida cautelar, que tiene un mejor derecho adquirido de buena fe exenta de culpa, esto es, demostrando prudencia, diligencia y cuidado extremos en su conducta»8. 23.- En tal sentido, el interesado ostenta la carga procesal de probar la prevalencia de su derecho, en apoyo de lo cual debe demostrar la prudencia y diligencia con que actuó, la capacidad económica para adquirir el bien o derecho y, en fin, la transparencia en la adquisición del mismo, razón por la cual la buena fe que se debe acreditar no es la simple sino la calificada o creadora de derechos, definida por la jurisprudencia constitucional de la siguiente manera: […] a diferencia de la buena fe simple que exige sólo una conciencia recta y honesta, la buena fe cualificada o creadora de derecho

exige dos elementos a saber: uno subjetivo y otro objetivo. El primero hace referencia a la conciencia de obrar con lealtad, y el segundo exige tener la seguridad de que el tradente es realmente el propietario, lo cual exige averiguaciones adicionales que 7 Corte Constitucional, sentencia C330 de 2016. 8 CSJ, SCP, AP4463-2019, rad. 50712, 9 de octubre de 2019. 14 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 comprueben tal situación. Es así que, la buena fe simple exige sólo conciencia, mientras que la buena fe cualificada exige conciencia y certeza…”. (Sentencia C-1007 de 2002). 24.- En ese contexto, la buena fe calificada demanda tomar precauciones adicionales y no conformarse con el simple estudio de títulos, insuficiente cuando se pretende adquirir propiedades en territorios que se sabe han sido azotados por el crimen y la intimidación, obligación que no es arbitraria, pues tiene como fundamento el mandato contenido en el artículo 17C de la Ley 975 de 2005 y la jurisprudencia vigente. En tales condiciones, cuando un tercero aduce mejor derecho, debe esforzase en demostrar que actuó diligentemente, que no se prestó para ocultar el verdadero origen o titularidad del bien ni para dificultar la persecución de recursos mal habidos. 5.4.- Sobre el incidente de oposición 25.- En este caso, la fiscalía solicitó la imposición de medidas cautelares sobre el predio identificado con matrícula inmobiliaria número 080-29664 ubicado en el primer piso de

la carrera 21 n.° 18-56 de la ciudad de Santa Marta, en virtud a que el mismo fue comprado con anterioridad por LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE, quien no contaba con los recursos para comprar ese bien ni los que estaban localizados en el segundo piso de esa nomenclatura. 26.- Por ello se considera que esos dichos predios fueron adquiridos con dineros provenientes del actuar ilegal 15 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 de su entonces esposo VICENTE CASTAÑO GIL9 [Comandante General de las Autodefensas Unidas de Colombia, miembro de lo que se conoció como la Casa CASTAÑO, cuyo actuar delictivo se suscitó a través de los Bloques Norte, Resistencia Tayrona y Montes de María, liderados por SALVATORE MANCUSO GÓMEZ]. 27.- Con fundamento en lo anterior, en auto del 30 de septiembre de 2022, un magistrado con función de control de garantías de la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior de Barranquilla resolvió imponer las medidas de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo de ese inmueble. 28.- JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ, a través de apoderado judicial, solicitó el levantamiento de las medidas cautelares impuestas bajo la tesis de que el predio fue adquirido con buena fe exenta de culpa. Para ello, el incidentante demostró que, para el momento en que firmó el contrato de compraventa poseía la capacidad económica para hacerse dueño del bien, ya que se trata de trabajador de la empresa ECOPETROL S.A., que declara renta y que el

predio se adquirió a través de un crédito hipotecario celebrado con CAVIPETROL. 29.- No obstante, tal y como lo encontró la primera instancia, tal pedimento no es procedente, toda vez que el 9 Mediante proveído del 19 de noviembre de 2015 la Sala de conocimiento del Tribunal de Justicia y Paz de Bogotá, ordenó excluir a JOSÉ VICENTE CASTAÑO GIL de los beneficios de la Ley de Justicia y Paz. Cfr. Folios 204 a 215 – archivo digital: Primera Instancia_Cuaderno Principal 1_Cuaderno_2023113547092.pdf. 16 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 postulante no acreditó los presupuestos que demanda esa figura, en la modalidad calificada que, como se expuso en precedencia, es la exigible cuando se trata de bienes involucrados en el proceso de justicia transicional. 30.- En primer lugar, razón le asistió al a quo cuando señaló que la negociación se concretó por teléfono. Lo anterior conforme con lo señalado en la declaración rendida el 22 de agosto de 202310 por JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ, quien aseguró que se enteró de la existencia del bien en venta, a través de su cuñado RUBÉN DARÍO RAIGOZA CASTAÑO. 31.- En el mes de abril de 2010, el incidentante viajó a Santa Marta y luego de observar el predio, se contactó vía telefónica con la entonces propietaria LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE. Por ese medio pactó el precio de la compraventa por valor de $250.000.000 y luego de verificar el folio de

matrícula inmobiliaria, el 11 de mayo de ese año procedió a consignar la suma de $5.000.000, sin haber firmado ningún documento ni haber conocido personalmente a RUIZ ARROYAVE. Lo anterior, si en cuenta se tiene que el primer contacto personal entre las partes se presentó el 18 de mayo de esa anualidad, cuando se firmó la promesa de compraventa en la ciudad de Medellín. 32.- Asimismo, aunque el recurrente señala que para la época en que se compró el predio la vendedora no tenía 10 Cfr. Acta de audiencia y link de audiencia. Folios 232 a 246 – archivo digital: Primera Instancia_Cuaderno Principal 2_Cuaderno_2023113818583.pdf. 17 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 antecedentes y se presentó como una mujer soltera, lo cierto es que además de no haberla conocido antes de concretar el negocio, tampoco desplegó ninguna gestión tendiente a preguntar por ella, si había vivido en el lugar o la forma en que había explotado económicamente el predio. 33.- Y, es que no se puede pasar por alto que, al momento de imponer las medidas cautelares, se concluyó que la casa se encuentra en una zona afectada por el conflicto armando, al estar presente el Bloque Resistencia Tayrona de las Autodefensas Unidas de Colombia, liderado por SALVATORE MANCUSO GÓMEZ, mano derecha de CARLOS y VICENTE CASTAÑO GIL. Por tanto, se trataba de una señal de alerta que requería mayor cuidado por parte del incidentante, con el fin de verificar si fue adquirido con

dineros provenientes de las actuaciones ilegales de dicho grupo. 34.- Sobre este punto, resulta necesario señalar que, la Corte no pretende desconocer que cuando se utilizan terceras personas o familiares para comprar este tipo de bienes, se presentan dificultades para conocer la procedencia ilícita con el que fue adquirido el bien, sin embargo, esa dificultad no se puede traducir en una total inoperancia de la persona que a la postre pretende ser reconocido como tercero de buena fe exento de culpa calificado. 18 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 35.- Por ello, se insiste que, para ostentar tal calidad, resulta necesario que el incidentante demuestre que adelantó «acciones adicionales a las que normalmente se hacen en la compraventa de un inmueble, y así actuar prudente y diligentemente en la constatación de que no estaba adquiriendo un derecho aparente o de quien no era el verdadero propietario» Cfr. AP2838-2019, AP190-2021 y AP2244-2022], y no como pasó en el presente caso, donde solo se verificó el certificado de libertad y tradición para celebrar el contrato de compraventa. 36.- Tampoco se puede pasar por alto las condiciones en las que se encontraba la casa, pues en la declaración rendida el 23 de agosto de 2023 por RUBÉN DARÍO RAIGOZA CASTAÑO [cuñado del incidentante y persona encargada de conseguir el bien], el testigo mencionó que se trataba de una casa que llevaba bastante tiempo desocupada y al preguntarle por qué afirmaba eso, manifestó: «por lo que había

dentro de la casa, habían cosas muy viejas y de poco uso, una cama se veía muy antigua, o sea, empolvada, vieja y como la casa mantenía en este barrio, en ese entonces mantenía inundándose, se notaba los daños del agua que le hacía, inclusive cuando nosotros entrabamos a vivir se nos inundó muchas veces la casa porque tenía problemas de alcantarillado que tocó reparar, entonces se notaba que llevaba mucho tiempo la casa abandonada»11 11 Cfr. Minuto 1:00:24 a 1:01:00. Archivo digital: 6IncidenteDeOposicionDeTercereosMedidaCautelarDesp0012023-08-23 1.mp3. 19 Segunda instancia Número interno 64692

C.U.I: 08001221900020230000501 37.- Así las cosas, contrario a lo señalado por la parte de recurrente, no se trataba de un predio desocupado con propósitos de venta, sino en palabras del testigo, en una casa abandonada, que llevaba mucho tiempo sin habitar y que mostraba deterioro por las inundaciones que se presentaban en el sector y problemas de alcantarillado. Tales circunstancias demuestran que, pese a esas señales de alerta, la parte incidentante no realizó una verificación sobre las verdaderas condiciones del inmueble y el sector en el que se encontraba. 38.- De otro lado, se observa que, en el contrato de promesa de compraventa celebrado el 18 de mayo de 201012, el hoy incidentante JHON WILLIAM RENDÓN RODRÍGUEZ y LUZ MARINA RUIZ ARROYAVE, pactaron que el valor del inmueble sería de $250.000.000. Esa documentación sirvió de base

para que CAVIPETROL procediera a autorizar el crédito hipotecario por valor de $123.600.00013. Sin embargo, al momento de firmar la escritura pública las partes fijaron como precio la suma de $140.033.000 [el cual coincide con el avalúo catastral del bien]. Al preguntársele a RENDÓN RODRÍGUEZ por las razones de tal actuar, aseguró que: […] para mí es lastimoso que no hubiera quedado en $250.000.000 pero en el momento quedó registrado por el valor catastral del bien. No hubo para CAVIPETROL ningún inconveniente de que q