CSJ - AP4705-2026

MYRIAM ÁVILA ROLDÁN Magistrada ponente

AP4705-2026 Radicado n.o 72687

CUI: 11001225200020250009401

Aprobado acta n.° 236

Bogotá D.C., veintidós (22) de julio de dos mil veintiséis (2026).

I. OBJETO DE LA DECISIÓN

La Sala resuelve el recurso de apelación presentado por el apoderado de la sociedad Inversiones ICG SAS -incidentantecontra el auto proferido el 9 de abril de 202 6, por una magistrada con función de control de garantías de la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. En es ta decisión, negó el levantamiento de las medidas cautelares impuestas a los inmuebles identificados con l as matrícula s inmobiliarias n.° 50N-554092, 50N554053 y n.° 50N-554076, en el marco del proceso seguido contra el postulado MANUEL DE JESÚS PIRABÁN.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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II. ANTECEDENTES PROCESALES

1.- El 25 de septiembre de 2024, u n magistrad o con función de control de garantías de la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá impuso las medidas cautelares de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo a los inmuebles identificados con la matrícula inmobiliaria n.° 50N-554092 (apartamento), n.°

medidas cautelares de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo a los inmuebles identificados con la matrícula inmobiliaria n.° 50N-554092 (apartamento), n.° 50N-554053 (garaje) y n.°50N-554076 (depósito) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá.

2.- Con posterioridad, la sociedad Inversiones ICG SAS, a través de apoderado, promovió el incidente de oposición de terceros a medidas cautelares. El 9 de septiembre de 2025, en audiencia pública, una magistrada con función de control de garantías de Bogotá admitió la pretensión. El incidente tuvo desarrollo en audiencias del 20 de noviembre de 20251, 19 de enero, 4 de febrero2 y 18 de marzo de 20263.

3.- El 9 de abril de 202 6, la magistrada negó el levantamiento de las medidas cautelares . El representante judicial de la parte incidentante sustentó el recurso de apelación.

1 Decreto de pruebas. 2 Práctica probatoria. 3 Alegatos de conclusión.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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III. DECISIÓN IMPUGNADA

4.- La magistrada resolvió la pretensión de levantamiento de medidas cautelares en el marco del concepto de la buena fe exenta de culpa. Derivó como problema jurídico determinar si las pruebas practicadas en el incidente permitían establecer que la sociedad ICG SAS, en el curso de

levantamiento de medidas cautelares en el marco del concepto de la buena fe exenta de culpa. Derivó como problema jurídico determinar si las pruebas practicadas en el incidente permitían establecer que la sociedad ICG SAS, en el curso de la negociación, obró con lealtad, rectitud, honestidad y, además, si desplegó acciones adicionales para constatar que el vendedor era quien afirmaba serlo y que el inmueble gozaba de los beneficios de la oferta.

5.- Reseñó que en la cadena de tradición aparece William Albeiro Ospina Salazar, primo de Martha Eda Cardozo Ospina, esposa de José Miguel Arroyave Ruiz . Este último fue comandante general del Bloque Centauros de las Autodefensas Unidas de Colombia -AUC-. Halló acreditado que Martha Eda Cardozo Ospina, junto con su núcleo familiar, hizo parte de varias sociedades comerciales y funge como propietaria de varios inmuebles adquiridos por José Miguel Arroyave Ruiz.

6.- Lo anterior, de acuerdo con la sentencia condenatoria proferida el 3 de junio de 2015, por el Juzgado Noveno Penal del Circuito Especializado de Bogotá, contra Martha Eda Cardozo Ospina y otros, por los delitos de lavado de activos y testaferrato, confirmada en segunda instancia el 18 de mayo de 2017. Agregó que en estas decisiones es nombrado William Albeiro Ospina Salazar.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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4 7.- De la declaración de Martha Alicia González Ordóñez, representante legal de la sociedad Inversiones ICG SAS, de

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4 7.- De la declaración de Martha Alicia González Ordóñez, representante legal de la sociedad Inversiones ICG SAS, de fecha 24 de mayo de 2024, derivó que aquella no conoció ni revisó las escrituras públicas o matrículas inmobiliarias. Tampoco indagó por quiénes hacían parte de la cadena de tradición, por cuanto contrató una empresa consultora con amplia trayectoria en el campo inmobiliario.

8.- A partir de ello, concluyó que Martha Alicia González Ordóñez abandonó por completo el deber de diligencia que le es exigible, so pretexto de la contratación de una firma que analizaría los títulos de propiedad, cuando de ningún modo podía sustraerse de adelantar averiguaciones propias.

9.- Igualmente, valoró la declaración de Andrés Fernando Gómez T éllez, encargado del estudio de títulos y quien también hizo parte de la cadena de tradición . Destacó que ese estudio resultó selectivo porque solo cubrió los 10 últimos años, excluyendo un período considerable donde aparecen las anotaciones de compraventa de William Albeiro Ospina Salazar, quien contaba con probados vínculos con una red de testaferros de integrantes del Bloque Centauros de las AUC. En ese sentido, no advirtió que tal medio de prueba contara con la contundencia necesaria para acreditar la buena fe exenta de culpa.

10.- Reprochó el comportamiento de la sociedad compradora, porque des atendió gestiones que debía a gotar. Por ejemplo, no constató que los medios de comunicaciónSegunda instancia Radicado n.° 72687

buena fe exenta de culpa.

10.- Reprochó el comportamiento de la sociedad compradora, porque des atendió gestiones que debía a gotar. Por ejemplo, no constató que los medios de comunicaciónSegunda instancia Radicado n.° 72687

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5 daban cuenta de que José Miguel Arroyave Ruiz, su esposa y núcleo familiar eran integrantes de una red de testaferrato.

11.- Concluyó que la compradora no fue prudente en la adquisición del inmueble.

12.- Mencionó otras circunstancias que pudieron alertar a la compradora, tales como: i) la variación del precio del inmueble, ya que en 3 años el precio de venta aumentó en casi el doble; ii) la permanencia de Andrés Fernando Gómez Tellez en el inmueble desde 2011, pese a la dación en pago a Silpla SAS; iii) no se levantó la hipoteca en forma oportuna y iv) Silpla SAS tuvo la titularidad del bien por tan solo 4 meses y 25 días.

13.- Con la articulación de estas circunstancias, afirmó que una tesis plausible era la sucesión de ventas simuladas para dificultar el rastreo del inmueble, con la constitución de hipotecas hasta la planeación y ejecución de la siguiente compraventa. Todo ello con una constante, el otorgamiento de las escrituras públicas a través de apoderados para los extremos vendedor y comprador.

14.- Así, negó el levantamiento de medidas cautelares.

IV. DE LA APELACIÓN

Recurrente.Segunda instancia Radicado n.° 72687

extremos vendedor y comprador.

14.- Así, negó el levantamiento de medidas cautelares.

IV. DE LA APELACIÓN

Recurrente.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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6 15.- Indica que , en el señalamiento de público conocimiento y existencia de notas de prensa acerca de la red criminal integrada por José Miguel Arroyave Ruiz, la magistrada no expone la nota de prensa concreta o medio de comunicación que permite llegar a la conclusión.

16.- Califica las verificaciones mencionadas de imposible cumplimiento porque el público general no puede acceder a información como la ventilada en la sentencia condenatoria citada por la a quo.

17.- Acerca de la ausencia de verificación directa de la situación del inmueble, por parte de la compradora, resalta que, en nuestro país, hay profesionales especializados en estudios de títulos y, debido a la formación académica e inexperiencia en la materia, la representante legal de la sociedad Inversiones ICG SAS no hizo esa verificación. Además, plantea que, de haber llevado a cabo su propio análisis, la conclusión no sería diferente. En todo caso, decidió ser más cuidadosa y contratar una empresa reconocida, con amplia trayectoria en ese ámbito.

18.- Adicionalmente, expone que no advierte que la explicación técnica dada por Andrés Fernando Gómez Téllez fuese cuestionada en forma certera por la primera instancia . Tampoco considera atípico que el mismo Andrés Fernando

18.- Adicionalmente, expone que no advierte que la explicación técnica dada por Andrés Fernando Gómez Téllez fuese cuestionada en forma certera por la primera instancia . Tampoco considera atípico que el mismo Andrés Fernando Gómez Téllez residiera en el apartamento porque, en el tráfico de los inmuebles en la ciudad de Bogotá, es una situación factible.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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7 19.- Frente a la variación del precio, expone que ello no toma en cuenta variables del mercado inmobiliario . I gual ausencia de respaldo probatorio atribuye a la conclusión de que todos los tradentes estuvieron al servicio de una estructura criminal.

20.- Con fundamento en la sentencia C -327 de 2020, alega que en el auto impugnado el nivel de exigencia a la sociedad compradora es excesivo, máxime cuando José Miguel Arroyave Ruiz y Martha Eda Cardozo Ospina no figuran en el certificado de libertad y tradición.

21.- Solicita la revocatoria de la decisión de primera instancia y, en su lugar, e l levantamiento de las medidas cautelares.

No recurrentes.

22.- Su pretensión para la segunda instancia es unánime: confirmar la determinación impugnada.

23.- La fiscal ahonda en las razones por las cuales el predio tiene relación con las AUC y expone las deficiencias en el estudio de títulos.

24.- Argumenta que para verificar las condenas de José Miguel Arroyave Ruiz y Martha Eda Cardozo Ospina bastaba

predio tiene relación con las AUC y expone las deficiencias en el estudio de títulos.

24.- Argumenta que para verificar las condenas de José Miguel Arroyave Ruiz y Martha Eda Cardozo Ospina bastaba con ingresar a la página web de la Rama Judicial, de acceso público. Considera que esa gestión es mínima.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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8 25.- La agente del Ministerio Público hace énfasis en los elementos de la buena fe cualificada. De cara al asunto objeto de estudio, no advierte que la parte incidentada los acreditara.

26.- La apoderada de víctimas afirma que quien lleva a cabo un estudio de títulos para adquirir un inmueble debe ir más allá de la simple revisión de la tradición registral y verificar integralmente la legalidad del origen del bien. Ello, para detectar operaciones inusuales, ventas sucesivas, precios irrisorios, entre otras circunstancias.

27.- La representante de la Unidad Administrativa Especial para la Atención y Reparación Integral a las Víctimas hizo énfasis en que el estudio de títulos se restringió a los últimos 10 años y las actividades para verificar el tiempo restante no se agotaron. Estima que ello es precario, incluso frente a la categoría de buena fe simple.

III. CONSIDERACIONES

5.1.- Competencia

28.- De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 26 de la Ley 975 de 2005 y 32 de la Ley 906 de 2004 -aplicable en virtud del principio de integración normativa -, la Sala de Casación

5.1.- Competencia

28.- De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 26 de la Ley 975 de 2005 y 32 de la Ley 906 de 2004 -aplicable en virtud del principio de integración normativa -, la Sala de Casación Penal es competente para decidir el recurso de apelación interpuesto contra el auto que definió el incidente de oposición de terceros a medidas cautelares en un proceso de justicia y paz.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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5.2.- Problema jurídico y estructura de la decisión

29.- Los argumentos del recurrente fijan la controversia en la aplicación de parámetros que califica como de imposible cumplimiento, de cara a la verificación de la buena fe exenta de culpa. Ello, en atención a que la primera instancia halló que el estudio de títulos llevado a cabo por el abogado Andrés Fernando Gómez Téllez resultó insuficiente para demostrar la diligencia exigible al adquirente y, por esa vía, la configuración de la buena fe exenta de culpa.

30.- Así, a la Sala le corresponde determinar si el conocimiento que arrojó el análisis de títulos era suficiente para que la compra de los bienes cautelados esté amparada por una confianza razonablemente fundada y compatible con la buena fe cualificada.

31.- Para dar respuesta a ese interrogante, la Corte: i) reiterará las pautas normativas y jurisprudenciales en torno a la buena fe exenta de culpa en el incidente de oposición de

la buena fe cualificada.

31.- Para dar respuesta a ese interrogante, la Corte: i) reiterará las pautas normativas y jurisprudenciales en torno a la buena fe exenta de culpa en el incidente de oposición de terceros a medidas cautelares (5.3), i) en ese marco abordará el caso concreto (5.4) y iii) presentará la respuesta al problema jurídico a modo de conclusión (5.5).

5.3. De la buena fe exenta de culpa en el incidente de oposición de terceros a medidas cautelares

32.- Los terceros que activan el incidente para obtener la desafectación de los bienes cautelados en asuntos conocidosSegunda instancia Radicado n.° 72687

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10 por la especialidad de justicia y paz tienen la carga procesal de acreditar un comportamiento gobernado por la buena fe cualificada o exenta de culpa en la adquisición de los bienes.

33.- En esos términos lo dispone el artículo 17C de la Ley 975 de 2005. Igualmente, la Sala ha identificado que el estándar por cumplir es la buena fe exenta de culpa, también conocida como calificada o creadora de derechos (AP36412023, rad. 64550, 22 nov. 2023; AP2369-2023, rad. 63931, 9 ago. 2023; AP1032-2023, rad. 62592, 19 abr. 2023; AP34722024, rad. 64562, 26 jun. 2024 y AP7755-2025, rad. 70078, 29 oct. 2025).

2024, rad. 64562, 26 jun. 2024 y AP7755-2025, rad. 70078, 29 oct. 2025).

34.- Esta demanda la presencia y comprobación de dos elementos: i) uno subjetivo, que es el de la conciencia íntima de obrar con lealtad y honestidad; y ii) otro objetivo que exige tener la seguridad en el actuar, la cual solo puede ser el resultado de la realización de actuaciones positivas encaminadas a consolidar dicha certeza (CC, sentencia C-330 de 2016).

35.- No es accidental que sea el requisito exigido por la norma. Responde a las finalidades de la justicia transicional, entre ellas, la efectiva reparación a las víctimas. Los bienes entregados, ofrecidos o denunciados son cautelados con miras a contribuir a la reparación integral de las víctimas y, si se busca el levantamiento de las medidas cautelares para privilegiar los derechos de terceros, debe justificarse a partir de la verificación de la buena fe exenta de culpa.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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11 36.- Para la evaluación de esta , la Corporación ha expuesto una serie de parámetros útiles, que deben aplicarse a la luz de las particularidades de cada caso . Estos tienen como eje el examen conjunto de los actos asociados a la conducta del tercero en la adquisición del bien inmueble y las condiciones al momento de la negociación.

37.- Ese análisis se acompaña de criterios, tales como (AP3472-2024, que consulta AP2412 -2024, AP1032 -2023 y AP22442022):

condiciones al momento de la negociación.

37.- Ese análisis se acompaña de criterios, tales como (AP3472-2024, que consulta AP2412 -2024, AP1032 -2023 y AP22442022):

1. Los actos que el común de la población realiza para la compra de un inmueble son aptos para acreditar la buena fe simple, mas no la buena fe cualificada.

1. El contexto de la adquisición del inmueble es relevante para determinar si existían circunstancias indicativas de la necesidad de adelantar acciones adicionales a las que normalmente se harían en la compraventa de un inmueble, para satisfacer un obrar prude nte y diligente por parte del tercero en la constatación de que no estaba adquiriendo un derecho aparente o de quien no era el verdadero propietario.

1. Las condiciones del tercero al momento de la negociación son relevantes para determinar si tenía la posibilidad de conocer sobre la titularidad aparente del inmueble que adquiere o de algún hecho indicativo de que debía realizar verificaciones adicionales al respecto.

1. Entre las actuaciones adicionales dirigidas a mostrar un actuar precavido y diligente se encuentran las gestiones necesarias para conocer quiénes eran los propietarios anteriores y la situación material del bien. Asimismo, averiguaciones acerca del vínculo material -no solo jurídicode la parte vendedora con la propiedad.

38.- En suma, la exigencia legal impuesta a los terceros opositores consiste en demostrar que adoptaron todas las medidas necesarias para esclarecer el origen del bien y, de esta manera, descartar cualquier vínculo con actividades alSegunda instancia Radicado n.° 72687

opositores consiste en demostrar que adoptaron todas las medidas necesarias para esclarecer el origen del bien y, de esta manera, descartar cualquier vínculo con actividades alSegunda instancia Radicado n.° 72687

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12 margen de la ley , en aras de no interferir con la persecución patrimonial orientada a garantizar la reparación integral de las víctimas.

5.4. Caso concreto

39.- Los folios de matrícula inmobiliaria n.° 50N554092, n.° 50N-554053 y n.° 50N-554076 tienen como fecha de apertura 12 de mayo de 1980. Corresponden a un apartamento, garaje doble y depósito, respectivamente, ubicados en la carrera 15 n.° 112 -90 de Bogotá D.C . Son varios los actos jurídicos allí inscritos. Entre ellos, la compra de William Albeiro Ospina Salazar por un precio declarado de $112708.000, con la escritura pública n.° 4577 de 28 de noviembre de 2000, de la Notaría 21 del Círculo de Bogotá.

40.- La Fiscalía dedujo el vínculo del bien con las actividades ilícitas de las AUC a partir de ese acto jurídico. William Albeiro Ospina Salazar es primo de Martha Eda Cardozo Ospina, esposa del entonces líder paramilitar José Miguel Arroyave Ruiz, quien perteneció al Bloque Centauros de las AUC.

41.- En efecto, de acuerdo con la declaración jurada de Martha Eda Cardozo Ospina -25 de octubre de 2023 -, rendida

Miguel Arroyave Ruiz, quien perteneció al Bloque Centauros de las AUC.

41.- En efecto, de acuerdo con la declaración jurada de Martha Eda Cardozo Ospina -25 de octubre de 2023 -, rendida ante la Fiscalía 141, en apoyo de la Fiscalía 38 de la Dirección de Justicia Transicional, William Albeiro Ospina Salazar es su primo por línea materna. Allí, describió la cercanía con este y aseguró que aquel laboraba como conductor. Igualmente, Ulises Cardozo Ospina -declaración de 23 de mayo de 2006 - dio aSegunda instancia Radicado n.° 72687

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13 conocer ese mismo parentesco y, como actividad económica de William Albeiro Ospina Salazar , indicó la conducción de vehículos.

42.- Adicionalmente, la Fiscalía General de la Nación incorporó la sentencia de fecha 3 de junio de 2015, proferida por el Juzgado Noveno Penal del Circuito Especializado de Bogotá, por cuyo medio, condenó a Martha Eda Cardozo Ospina y otros integrantes de su familia, por los delitos de lavado de activos y testaferrato. La segunda instancia confirmó el fallo.

43.- Como parte de los actos de investigación adelantados a l interior de esa actuación penal , la Fiscalía interceptó conversaciones telefónicas entre Martha Eda Cardozo Ospina y William Albeiro Ospina Salazar, de las cuales se deriva que el primero conocía las actividades delictivas de José Miguel Arroyave Ruiz y acordaban diversas operaciones comerciales frente a muebles e inmuebles.

Cardozo Ospina y William Albeiro Ospina Salazar, de las cuales se deriva que el primero conocía las actividades delictivas de José Miguel Arroyave Ruiz y acordaban diversas operaciones comerciales frente a muebles e inmuebles.

44.- Ahora, frente a la negativa de levantamiento de medidas cautelares, el recurrente afianza la buena fe exenta de culpa de su representada en el estudio de títulos de fecha 2 de septiembre de 2021 , elaborado por el abogado Andrés Fernando Gómez Téllez.

45.- El profesional del derecho rindió declaración en el incidente y , expuso que , producto de un contrato de prestación de servicios celebrado con Inversiones ICG SAS, llevó a cabo el análisis de títulos respecto de los bienesSegunda instancia Radicado n.° 72687

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14 identificados con las matrículas inmobiliarias n.° 50N554092, n.° 50N -554053 y n.° 50N -554076. Como particularidad, Andrés Fernando Gómez Téllez, desde el año 2011, reside en el apartamento objeto del incidente . Inicialmente como arrendatario, después, como propietario y, en la actualidad, como morador.

46.- Acerca del alcance del análisis que realizó , dejó como anotación que, «teniendo en cuenta que, el inmueble tiene más de 43 anotaciones, referentes a su tradición se analizarán los últimos 10 años de anotaciones , ya que no se evidencia afectación o gravámenes vigentes previos al 30 de enero de 2010 ». (Resaltado de la Sala)

más de 43 anotaciones, referentes a su tradición se analizarán los últimos 10 años de anotaciones , ya que no se evidencia afectación o gravámenes vigentes previos al 30 de enero de 2010 ». (Resaltado de la Sala)

47.- En torno a esa limitación temporal, e xplicó: «se hace la aclaración de que se incluyen dentro del estudio de títulos las [anotaciones] referentes a los últimos 10 años, teniendo en cuenta, primero, que hay una participación directa de mi parte en la cadena de tradiciones de los inmuebles y, segundo, porque existía un previo análisis del mismo bien (…)»4.

48.- Más adelante, agregó que cuando él adquirió los inmuebles, en el año 2013, revisó los certificados de libertad y tradición, s in hallar afectación alguna que limitara la transferencia del dominio, y consultó los antecedentes de Fabián González, quien le vendió. Igualmente, cuando hizo el estudio de títulos para Inversiones ICG SAS , analizó los antecedentes de «Fabián Gonzáles, que es quien me vende a

4 Récord 00:27:31 de la audiencia del 4 de febrero de 2026.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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15 mí, Andrés Fernando Gómez Téllez, Carin Paola Castro Pereira, [la sociedad] Silpla y nadie más (…) el representante legal de Silpla»5.

49.- Ello a través del acceso a «las bases de datos públicas de la Contraloría, de la Policía, de la Procuraduría, y

[la sociedad] Silpla y nadie más (…) el representante legal de Silpla»5.

49.- Ello a través del acceso a «las bases de datos públicas de la Contraloría, de la Policía, de la Procuraduría, y se hizo una consulta en las bases públicas de las listas restrictivas de la OFAC y (…) la publicación que hace la ONU , que es complementaria de la OFAC»6.

50.- Respondió en forma negativa acerca de averiguaciones en actuaciones de extinción de dominio porque no advirtió medida cautelar alguna. Luego, en punto a interrogante relacionado con qué indicio lo hubiese llevado a indagar en esa especialidad, puntualizó «que dentro de las personas investigadas hubiese algún tipo de antecedente judicial, algún tipo de anotación, tanto en Procuraduría, Contraloría, como Policía (…)»7.

51.- La valoración conjunta de la declaración y el estudio de títulos permite a la Sala establecer que este último no resultó integral, por cuanto no comprendió la totalidad de las anotaciones y títulos . En especial, no se ocupó de la compraventa derivada de la escritura pública n.° 4577 de 28 de noviembre de 2000, de la Notaría 21 del Círculo de Bogotá, en la cual figuraba como comprador William Albeiro Ospina Salazar.

5 Récord 00:54:21 Ibidem. 6 Récord 00:55:15 Ibidem. 7 Récord 00:57:15 Ibidem.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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7 Récord 00:57:15 Ibidem.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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52.- Aunque el abogado Andrés Fernando Gómez Téllez dio a conocer la razón de la limitación temporal de su evaluación, esto es, la ausencia de afectaciones o gravámenes vigentes previos al 30 de enero de 2010, ese criterio no es técnico, ni sólido.

53.- Un estudio de títulos que permita adquirir conocimiento completo trasciende la verificación de cargas vigentes. El abordaje fragmentario de la situación jurídica del bien expone una decisión discrecional del profesional, quien dejó de lado que todos los actos jurídicos registrados son relevantes, pues se trata de reconstruir la cadena de tradición y detectar aquellas circunstancias que puedan incidir en la validez o legitimidad de las operaciones de disposición de los bienes.

54.- De hecho, una evaluación plena es la que permite la protección patrimonial, objetivo señalado por e l abogado como el pretendido con el contrato de asesoría jurídica. Así, lo afirmó al indicar que como parte del contrato ejecutaba «investigaciones y análisis de todo lo que tiene que ver con protección patrimonial»8.

55.- Además, los actos que aparecen relacionados como objeto de análisis de tradición en el acápite 3 del estudio de títulos -escrituras públicas n.° 358 de 30 de enero de 2010, n.° 1235

55.- Además, los actos que aparecen relacionados como objeto de análisis de tradición en el acápite 3 del estudio de títulos -escrituras públicas n.° 358 de 30 de enero de 2010, n.° 1235 de 30 de abril de 2013, n.° 2220 de 1º de octubre de 2015, n.° 2221 de la última fecha y n.° 787 de 1º de junio de 2021 - no reflejaban

8 Récord 00:15:32 Ibidem.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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17 afectaciones vigentes para la transferencia del dominio. Los títulos allí enlistados se relacionan , en orden, con compraventas, cancelación de la afectación de vivienda familiar, hipoteca con cuantía indeterminada y dación en pago.

56.- De tal manera, es inconsistente que el abogado Andrés Fernando Gómez Téllez excluyera aquellos títulos que no reportaban afectaciones vigentes y, a su vez, analizara aquellos más recientes que tampoco reflejaban restricciones.

57.- De otro lado, que él hubiese figurado como propietario en el historial de tradición tampoco resulta un parámetro técnico. Por el contrario, es un razonamiento que se aparta de la definición que dio acerca del estudio de títulos, esto es , «un análisis objetivo de la situación jurídica del inmueble sujeto de transferencia de dominio»9.

58.- En todo caso, el declarante indicó que cuando adquirió el inmueble, a título personal, hizo la revisión, pero

esto es , «un análisis objetivo de la situación jurídica del inmueble sujeto de transferencia de dominio»9.

58.- En todo caso, el declarante indicó que cuando adquirió el inmueble, a título personal, hizo la revisión, pero ello no aparece en el análisis presentado a Inversiones ICG SAS10.

59.- Por las anteriores razones, e s fundada la conclusión del tribunal al catalogar el estudio de títulos como selectivo e insuficiente para establecer la satisfacción d el estándar de buena fe cualificada.

9 Récord 00:10:32 Ibidem. 10 Récord 00:20:18 Ibidem.Segunda instancia Radicado n.° 72687

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18 60.- No se trata de averiguaciones de imposible cumplimiento, como lo alega el recurrente . Si bien las verificaciones compatibles con la diligencia exigida en la buena fe exenta de culpa implican mayor nivel de especificidad y rigor, son evaluadas en un marco de posibilidades razonables. Por ejemplo, el abogado Andrés Fernando Gómez Téllez afirmó que, frente a los antecedentes de los propietarios registrados con posterioridad al 2013, sí hizo búsquedas en bases de datos de acceso público y que la existencia de antecedentes penales o anotaciones, entre otros, es un aspecto generador de alerta para considerar la consulta en el ámbito de extinción de dominio.

61.- Para finalizar su declaración, Andrés Fernando Gómez Téllez destacó que «la calidad de las personas o el análisis subjetivo de las personas se hace, única y

en el ámbito de extinción de dominio.

61.- Para finalizar su declaración, Andrés Fernando Gómez Téllez destacó que «la calidad de las personas o el análisis subjetivo de las personas se hace, única y exclusivamente, para darle una tranquilidad mayor a quien está contratando el servicio. Sin embargo, dentro del objeto como tal del estudio de títulos está la obligación de definir la situación actual del inmueble»11.

62.- Ese tipo de análisis, descrito por el declarante como subjetivo, hacía parte de las actuaciones inherentes a su área de especialidad y no era incompatible con el estudio de títulos. Antes bien, resultaba complementario. Es precisamente ese conocimiento más amplio el que, en palabras del abogado, genera mayor tranquilidad al adquirente, en la medida en que permite cimentar una confianza fundada en datos objetivos .

11 Récord 01:01:35 Ibidem.Segunda instancia Radicado n.° 72687

CUI: 11001225200020250009401

MANUEL DE JESÚS PIRABÁN

19 Sin embargo, no desplegó ese análisis frente a William Albeiro Ospina Salazar.

63.- Bajo el estándar de la buena fe exenta de culpa, el comportamiento de la representante legal de Inversiones IGC SAS, Martha Alicia González Ord óñez, no podía limitarse a aceptar, sin mayor cuestionamiento, el estudio de títulos. En especial cuando este era parcial.

64.- Además, su quehacer profesional no es del todo ajeno al campo inmobiliario. Conforme a la decl