CSJ - CS03-12-1992

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IMA DE JUSTICIA

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL" Magistrado Ponente: Dr. Rafael Romero Sierra Santafé de Bogotá, tres (3) de diciembre de mil novecientos noventa y dos (1992).- Procede la Corte a dictar sentencia sustitutivaen este proceso ordinario promovidd por Alfonsina Mansang de ChowA contra Mohamed Osman Harb Saleh. Il - Antecedentes o , 1.- Mediante demanda ordinaria instaurada ante el Juzgado Civil del Circuito de San Andrés Isla, la mencionada actora solicitó los siguientes pronunciamientos contra el demandado: "'7,- Que se declare que el 'Señor MOHAMED OSMAN HARB SALEH ha incumplido su obligación en' razón de los contratos de. promesa de venta de fecha ocho (8) de noviembre de mil novecientos ochenta y Center . dos (1982), veinticinco (25) de febrero de mil novecientos ochenta ytres (1983) y veintisiete (27) de junio de mil novecientos ochenta y cua tro (1984), respectivamente, otorgados en esta ciudad. "2.- Como consecuencia, que se declare la resolución de los con tratos de promesa de venta relacionados en el acápite anterior y se con dene al demandado a restituír el iimueble a que se hace referencia en los contratos de promesa de venta, junto con los frutos naturales produ cidos. : "3.- Por lo tanto, que se decrete el lanzamiento del señor MOHA MED OSMAN HARB SALEH del inmueble ubicado en el sector denominado 'Sarie Bay" de que tratan los contratos de promesa de venta y se le entregue a su propietaria legítima ALFONSINA MANSANG DE CHOW,- mediante la diligencia respectiva. ..". F.R.M.J. Industria Ca

CA DE COLOMBIA . A.

DE JUSTICIA -=2- .REMA 2.- Las pretensiones anteriores se hicieron descansar en los hechos que seguidamente se sintetizan: a SS a.- Mediante contrato celebrado el 8 de noviembre de 1982, la de mandante prometió vender al demandado el inmueble descrito en la deman da, ratificándose ese acuerdo de voluntades el 25 de febrero de 1983 yel 27 de junio de 1984, a través de los cuales "las partes se comprometie ron finalmente a suscribir la escritura pública correspondiente el 27 de septiembre de 1984, en la Notaría Unica de San Andrés Isla. b.- La prometiente vendedora entregó a título de mera tenenciaal prometiente comprador el inmueble prometido en venta, quien se obligó a restituírlo en caso de incumplimiento del contrato. c.- El prometiente comprador incumplió lo pactado, “no comparecien do a la Notaría en la fecha y hora acordados para el otorgamiento de la escritura, tal como aparece en la correspondiente certificación notarial. d.- En su oportuna respuesta a la demanda el demandado se opuso al despacho favorable de las pretensiones deducidas por la actora por cuanto alegó que no es cierto que hubiera incumplido el contrato de pro mesa de compraventa celebrado con la demandante. Además, propuso como excepciones de mérito las de "derecho del demandante a retener la posesión y en caso de ser vencido a que se le reconozcan las mejoras - útiles, las expensas necesarias y le sea devuelta la parte del precio pagada", que invoca bajo la consideración de ser poseedor de buena fé;- y la de falta de un requisito legal para que opere la resolución delcontrato", que hace consistir, conforme al numeral 2% del artículo 89 de la ley 153 de 1887, en la ausencia: de un contrato bilateral válido, yaque el artículo 1% del Decreto 255 de 22 de febrero de 1973 (debe enten derse de 1972) "establece que los notarios del país no podrán autorizar escrituras mediante las cuales se traspase el dominio de inmuebles ubica dos en el Archipiélago de San Andrés y Providencia, a manos de personas naturales que no sean colomblanas de nacimiento o de personas jurí dicas extranjeras, sino cuando en el mismo instrumento se protocolice la prueba de que el inmueble que se traspasa, salió del patrimonio nacional F.R.M.J. Industria Ci oS la .JILICA DE COLOMBIA Urema de AKHasticia =3antes de la vigencia del decreto 1415d e 1940". Agrega, en relacióncon esta excepción, que él no' es colómbiano de nacimiento, que no se proporcionó la prueba de que el inmueble prometido salió del patrimonio nacional antes de la vigencia del decreto en mención, y que en consecuencia el contrato de promesa de compraventa es nulo. 3.- El a-quo finalizó la primera instancia por sen tencia de 24 de noviembre de 1986, en la cual se declaró inhibido pararesolver sobre el mérito de las pretensiones (folios 81 a 86 del cuader no No. 1). nu 4.- Apelado el anterior proveimiento por la deman dante, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena la confirmó en todas sus partes, por sentencia de 5 de junio de 1987. 5.- Interpuesto por la actora recurso de casación contra el fallo del ad-quem, la Corte, por sentencia de 13 de junio de 1991, lo casó; pero antes de proferir la sentencia sustitutiva, la Corte estimó pertinente decretar pruebas de oficio, que ya incorporadas a la actuación le permiten, como Tribunal de instancia, decidir de mérito lo que corresponde, en orden a lo cual obran en autos los indispensables presupuestos procesales y se está ante una tramitación exenta de vicios procesales con efectos anulatorios. . ! Il - Consideraciones 1.- Con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho consignados en el libelo que dio origen a este proceso, la demandante ha ejercido la acción resolutoria, por incumplimiento, consagra da en el artículo 1546 del Código Civil, con la pretensión de que lapromesa de compraventa celebrada con el demandado y de que da cuenta la demanda, sea resuelta, y por consiguiente, que se le restituya el bien inmueble prometido en venta, junto con los frutos naturales produ cidos por dicho bien. En relación cón la estructura de la acción .:resolutoria,: ha dicho insistentemente la doctrina y la jurisprudencia quese requiere, para su viabilidad y procedencia, de la concurrencia deeS) eS AS ahrema de Aasticia 24los siguientes requisitos: a) existencia de un contrato bilateral válido; b) incumplimiento del demandado, total o parcial, de las obligacionesque para él generó el pacto, por cuanto en eso corisiste la realización de la condición tácita; y, Cc) que el demandante, por su parte, haya cumplido los deberes que le impone lá convención, o cuando menos se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos. 2.- Ahora bien: como en el caso que ocupa laatención de la Sala, el contrato presuntamente incumplido por el deman dado es una promesa de venta de un bien inmueble, procede analizarlas condiciones de eficacia del contrato que se pretende aniquilar a tra vés de la acción resolutoria, con lo cual se determinará si se da, preci samente, la primera condición de éxito de dicha acción. Derogado el artículo 1611 del Código Civil que pre ceptuaba. que la promesa de contratar no producía en ningún caso obligación alguna, el artículo 89 de la ley 153 de 1887 que vino a reconocer le fuerza vinculante a tal pacto, lo rodeó de tantas exigencias que bien pudiera decirse, tal como resulta del mismo enunciado de la norma que . lo consagra, que solo excepcionalmente se le reconoce eficacia. De allí - por qué la norma que se acaba de citar empiece diciendo: "La promesade celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:", ! De esta manera, cuando en un caso dado, en lacelebración de la promesa de contrato se dan todas las exigencias de la | preceptiva legal que se acaba de citar, ese acto se ha de tener comofuente jurídica de obligaciones, acorde con la naturaleza propia del con trato prometido, tal como lo previene la última parte del citado artículo

89. A contrario sensu, si falta alguna de las exigencias legales, la prome ' sa será nula, como lo ha sostenido la jurisprudencia de la Corte, de con formidad con la preceptiva del artículo 1741 del Código Civil. 3.- Un semeró.análisis del documento contentivo de la promesa de contrato ajustado entre las partes contendientes, permite conclufr que la condición segunda (2a.) del artículo 89 de la ley153 de 1887 no se cumple en el presente. caso, lo cual deviene en nulidad del referido pacto y, siendo ello asf, falta el primero de los presu-

-.BLICA DE COLOMBIA

Pro. ]o 9 [N ema de AKHasticia 3puestos de la acción resolutoria. ] E Efectivamente: | constituyendo, de conformidad con el artículo 89 de la ley 153 de 1887, Uno de los requisitos indispensables para que la promesa de celebrar un contrato produzca obligaciones, elque el contrato a que ella se refiera ...no sea de aquellos que las le yes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil", es decir, que no sea ineficaz porincapacidad de las partes o de una de ellas, por consentimiento viciado, por falta de objeto o causa o por objeto o causa ilícitos, el prometido ce

lebrar en este caso versa sobre objeto ilícito, por cuanto se trata de un contrato prohibido por la ley (art. 1523 C.C.), según pasa a exponer se, El artículo 5% del Decreto 14d1e 519 40 dispuso -+ que "los terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las re giones limítrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los intermedia rios reservados por el artículo 52 del Código Fiscal o de los no reserva dos, podrán en adelante ser adjudicados de conformidad con las disposi ciones vigentes sobre la materia, únicamente a colombianos de nacimien to. "Parágrafo.- Los terrenos baldíos adquiridos de conformidad con este artículo no podrán ser traspasados a extranjeros a ningún título". (Subrayas de la Sala). A la prohibición anterior de vender bienes raíces localizados sobre las fronteras de la patria cuando ella haya de efectuar se a personas que no sean colombianas de nacimiento, vino a sumarse lo dispuesto por los artículos 1% y 2% del Decreto 255 de 1973,.del siguien , te tenor: E - "Artículo 19% Los Notarios del' país y los Cónsules en el extranje ro no podrán autorizar escriturúás mediante las cuales se traspase el do minio de inmuebles ubicados en el Archipiélago de San Andrés y Providencia a favor de personas naturales que no sean colombianas de nacimiento o de personas jurídicas extranjeras, sino cuando en el mismo ins trumento se protocolice la prueba de que el inmueble que se traspasasalió del patrimonio nacional antes de la vigencia del Decreto 1415 de1940. ' "Artículo ¿o El Registrador de Instrumentos Públicos del Círculo , de San Andrés no podrá inscribir erie l registro público ningún acto, - contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que impliqueconstitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, traslación o extinción del dominio o de otro derechoreal principal o accesorio sobre bienes raíces ubicados en el Archipiéla go de San Andrés y Providencia que haya sido otorgado a favor de per sonas jurídicas extranjeras o de personas naturales que no sean colombianas por nacimiento, cuando dicho inmueble haya salido del patrimonio nacional con posterioridad a la vigencia del decreto 1415 de 1940". Lo anterior se traduce en que la Venta que se ha, ga de tales bienes con posterioridad a la vigencia del decreto 1415 de 1940 a un extranjero o a un colombiáno por adópción, resulta afectadapor esa prohibición, que hace ineficaz el contrato por adolecer de nulidad absoluta determinada por objeto ilícito, tal como lo prevé el artículo 1523 del Código Civil, pues este es un requisito predicable perentoriamente para toda declaración de voluntad por el artículo 1502 ¡bidem. 4.- En el presente caso,e l recaudo probatorio po ne de manifiesto lo siguiente: a.- Que el bien prometido en venta salió del patrimonio de la Nación cuando, por escritura 201 de 4 de septiembre de 1958, otorgadaen la Notaría de San Andrés, Isla, ésta cedió a la entonces Intendencia Nacional de San Andrés y Providencia un lote de terreno de mayor extensión en el cual quedó incorporado aquel, en desarrollo del DecretoLegislativo No. 103 de 16 de abril de 1958 (folio 129, cuaderno de laCorte), en virtud del cual "La Junta Militar de Gobierno de la Repúbli. ca de Colombia" dispuso en su artículo primero: "Cédense a la Intendencia Nacional de San Andrésy Providencia, con destino a las obrasde la Casa Intendencial, Hospital, Estación del Inalámbrico y Plan de Vi vienda con el Instituto de Crédito Territorial, los siguientes lotes de te rreno de propiedad nacional: a) Un globo de terreno ubicado en jurisdicción del municipio de San Andrés (Isla), Intendencia Nacional de San nIiCA DE COLOMBIA = b: rema de Acsticia = 7 - - 00 Andrés y Providencia, en el punto denominado 'Sarie Bay' de conformidad con la mensura verificada por el ingeniero oficial'd e la Intendencia y de conformidacdon los siguientes linderos.... b.- Que mediante escritura 367:de 9 de febrero de 1959, corrida en la Notaría de San Andrés y Providencia, la para entonces mencionada Intendencia Nacional vendió al Instituto de Crédito Territorial el lote de terreno (o parte de él) que le cedió la Nación (folios 124 a 131, cua derno de la Corte), inmueble sobre el que esta última entidad constru yó la urbanización "Sarie Bay", cuyas casas dio posteriormente en venta, siendo uno de los compradoresla aquí actora Alfonsina Mansang de Chow, quien adquirió por escritura 304 de 17' de agosto de 1959, otorgada en la notaría del mismo lugar. El análisis de los mencionados documentos condu- , ce a la necesaria conclusión de que el inmueble que interesa a este liti. gio salió del patrimonio nacional, después de entrar en vigencia el decreto 1415 de 1940, circunstancia que obviamente coloca a la promesa de compraventa que aquí se pide resolver en la situación de contrato ineficaz o nulo, porque de celebrarse la compraventa, versaría sobre unbien que no puede ser vendido al proómitente comprador, Mohamed Osman Harbs:Saleh, por no ser él colombiano de nacimiento, como lo prue ba la documentación visible a los folios 19 y 57 del cuaderno Nó. 1. Por manera que si, como aquí acontece, el contra to prometido fue la venta prohibida de un inmueble, el propio contrato de promesa resulta ineficaz y, por consiguiente, inepto para demandar de él la resolución pretendida, que se debe desestimar. 5.- Así las cosas, al paso que fluye nítidamentela improcedencia de la acción resolutoria deprecada, refulge paralelamen te en el contrato de promesa de compraventa un motivo insalvable de nu lidad, declarable de oficio al tenor del artículo 2% de la ley 50 de 1936, toda vez que el contrato celebrado no. reúne la totalidad de los requisitos señalados por el artículo 89 de la ley 153 de 1887, “para que produz

ca obligación alguna.

“BLICA DE COLOMBIA

D HD !Oo Teprema de Aasticia "-86.- No procederá, entonces, la declaración de re solución, pero se declarará de oficio, en cambio, la nulidad de la pro mesa de compraventa, fundamento ante el cual es obvio que deberá re vocarse el pronunciamiento del a-quo, que fue totalmente inhibitorio.

Ahora bien: teniendo en cuenta que las obligacio nes dimanadas de la promesa de celebrar un contrato no pueden confun dirse con las que provienen del contrato a que la promesa se refiere, - una vez celebrado, como quiera que' la primera tan solo genera para los estipulantes de ella, como única obligación propia, la de concurrir al per feccionamiento del contrato prometido, la declaración de nulidad que sobre ella recaiga tan solo trae como consecuencia la de exonerar a los tra tantes de la obligación de concurrir a la celebración eficaz del contrato prometido; pero como es posible y.muy frecuente que los prometientes contratantes no solamente se comprómetan a celebrar un' contrato, sino , que también pacten en la promesa otras obligaciones, esas sí caracterís ticas del contrato futuro, que hubiesen tenido ¡anticipado y cabal cumpli miento, cada uno deberá restituir lo' que hubiese dado o recibido en ra zón de tales obligaciones, pero no como consecuencia directa de la nulidad de la promesa, sino como resultado del malogrado pacto prometidocelebrar, que al frustrarse deja sin, piso o fundamento el cumplimientode las prestaciones pactadas anticipadamente.

Para disponer" lo pertinente en el sub-lite es me

nester fijar la vista en que si el demandado entró en poder del inmueble, lo fue en virtud de que lo recibió precisamente de la demandante y con causa en la promesa entrambos celebrada. Ha de tenérsele, entonces, co mo de buena fe; tanto más si la promesa de contrato se aniquila median te nulidad que se decreta de oficio.. Así, es claroque el demandado ha de restituir el inmueble a la actora; mas, sinembargo, dicha restitución se hará despro vista del valor de los frutos que tal bien hubiese producido o podido pro ducir a partir de la fecha de la:«contestación de la demanda, cuyo: monto no fue posible cuantificar dada la manifiesta falta de fundamentación del dictamen pericial en el punto, prueba decretada de oficio por esta Corpo ración, con la finalidad, entre otras, precisamente de valorarlos, para -

“ÉBLICA DE COLOMBIA

(Sed +5) Siprema de Aasticia | -=9proferir una condena en concreto, como perentoriamente lo dispone elartículo 307 del Código de Procedimiento Civil. La actora, a su turno, devolverá la parte del pre cio que recibió, suma que para la época en que se suscribió la promesa (8 de noviembre de 1982) ascendió a $800.000.00, la que, por razones de equidad, como lo ha sostenido la jurisprudencia en casos análogos, - debe ser objeto de corrección monetaria, que le permita al beneficiado con la condena obtener una restitución, sí no igual (nominal ni potencial. mente adquisitiva) por lo menos equivalente, dentro del análisis y ajus

_te global de las prestaciones mutuas , que origina, de manera general, la declaración de nulidad judicial de un contrato; pagará, además, intere ses legales de aquel monto nominal, causados también desde el 8 de noviembre de 1982, Por lo tanto, a la aludida suma de dinero se le agrega , rá, de un lado, la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, que para el último día del mes de junio del año en curso, equivalía a $5.610.025.- y, de otro, los intereses legales civiles, que ascienden, para la mismafecha, d la cantidad de $448.000.00. Por lo que atañe a mejoras se tiene: el demandado alegó que cuando recibió el inmueble, éste se hallaba inhabitable, ra zón por la cual se vio precisado a adelantar una serie de obras 'y reparaciones. Y se trata en verdad de un hecho que aparece plenamente de mostrado con las declaraciones de Luis Emilio Zapata, Daniel Upegui Jiménez y Luis Fernando Jiménez, quienes expresaron, sin ambages además, que dicha casa se encontraba a la sazón "prácticamente destrufda" según el dicho del priñero de los mencionados; y, el segundo, al decir que "en pésimo estado, estado que como es natural por su abandono se continuó empeorando constituyéndose en un criadero de ratas y gente muy extraña que se metía ahí de noche, hasta que posteriormente el señor HARBS empezó a arreglarla..."; y, en fin, el tercero al expresar que cuando Mohamed se "pasó a dicha casa estaba en mal estado (...) porque era una ratonera completamente".

Y no solo declararon eso. También se refirieron, en general, a qué clase de trabajos hubo de hacerle el demandado a la TA DE COLOMBIA le 0 | 557 :REMA DE JUSTICIA y 10casa, de lo que se enteraron porque allí vieron a los trabajadores encar gados de ello; trabajadores que igualmente declararon, siendo ellos Alvaro Vargas,: Amelio Velandia y el propio Luis Emilio Zapata atrás mencionado. Pues bien. Las mejoras de que da cuenta esa prue ba testimonial, las cuales, en cuanto: a su existencia, fueron verificadas por los peritos que rindieron, en la: primera instancia, el dictamen obran te al folio 55 del cuaderno 1, son las siguientes: cerramiento del lote en bloque y malla; nueve ventanas de aluminio con rejas de hierro protecto ras; cielo-raso en madera machihembrada en toda la casa; enchape total en baño y cocina; ampliación de la'casa en 3.50 X 6.00 con baño interior adicional; lavadero en concreto; techo en cuarto de "San Alejo"; canales de agua en los techos; columna y viga de amarre en la entrada. La existencia de las mejoras, así como el hecho de que fueron realizadas por el aquí demandado, -no se pone, entonces, en duda. No sucede lo mismo, en cambio, con el quantum de las mismas, - pues para: tal efecto tampoco puede tenerse el que expresa el dictamenenantes citado, por cuanto es igualmente manifiesta su falta de fumdamen tación en el punto, razón por la cual la Corte hará la condena en abstrac

to para que la parte beneficiada com la condena solicite la liquidación en la forma y términos prevenidos por el inciso Segundo (2%) del artículo 339 del Código de Procedimiento Civil. - IV - Decisión En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Jus ticia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la re pública de Colombia y por autoridad de la ley, resuelve: Primero.- Revocar la sentencia de 24 de noviembre de 1986, materia de apelación, que. en este asunto profirió el Juzgado Civil del Circuito de San Andrés, Islá. Segundo.- En su lugar, dispónese: P.R.M.J. Industria Carc

DE COLOMBIA ».

NEMA DE JUSTICIA 11a) - Declárose, oficiosamente, la nulidad del contra to de promde ecomspraaven ta objeto de este proceso, esto es, el que ce lebraron Alfohsina Mansang de Chow -como prometiente vendedoray Mohamed Harb Saleh -como prometiente compradorel 8 de noviembrede 1982, adicionado por los escritos de 25 de febrero de 1983 y 27 de ju nio de 1984, b) - En consecuencia, condénase al demandado a restituír el bien objeto del contrato que se anula, el cual aparece descri to en el hecho primero de la demanda incoatoria del proceso, sin frutos, de conformidad con lo expuesto en la parte expositiva de esta providen1 cia. o c) - Condénase a la demandante a restituír al demandado la suma de $6.410.025.00, que corresponde, de un lado, au la :

que recibió como parte del precio ($800.000.00) y, de otro, a la pérdi da del valor adquisitivo de esa cantidad hasta el mes de junio del añoen curso ($5.610.025.00); más los intereses legales civiles que a lamisma fecha alcanzan la cantidad de '$448,000.00, sumas de dinero quese pagarán por la actora en su valor actual a la fecha en que se opere la restitución. . 1 d) - Condénase a la demandante a pagar al deman dado el valor de las mejoras, cuyo monto se liquidará por el procedimien to y previsiones consignados en la parte motiva de este fallo, concepto por el cual al demandado se le reconoce derecho de retención hasta que se efectúe su pago. e) - De consiguiente, niéganse las peticiones dela demanda, de cuyos cargos se absuelve al demandado. ¡A Tercero.- Sin costas en las instancias. Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvaseal Tribunal de origen. Los Ma P.R.M.J. Industria Carc

: M'CA DE COLOMBIA . Mo: » .

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ALBERTO OSPINA BOTERO