CSJ - SC074-2003-[6995]

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente

JOSÉ FERNANDO RAMÍREZ GÓMEZ

Bogotá, D.C., veintiuno (21) de julio de dos mil dos (2003)

Referencia: Expediente No. 6995

Decide la Corte el recurso extraordinario de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 29 de abril de 1997, dictada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario promovido por EDUARDO ARISTIZÁBAL PRADA contra la

sociedad LAR INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES LTDA.

ANTECEDENTES

1. En demanda cuyo conocimiento aprehendió el Juzgado Veinticinco Civil del Circuito de Bogotá, Eduardo Aristizábal Prada, por conducto de apoderado judicial, solicitó que se declarara que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 3839 del 22 de junio de 1989, otorgada en la Notaría Novena del Círculo de Bogotá, por el cual dijo vender a la sociedad Lar Inversiones y Construcciones Ltda., el lote de terreno descrito en el hecho 1º JFRG. EXP. 6995 de la demanda, es relativamente simulado y por ende “... no produce efectos o es ineficaz”. Por el contrario, el contrato oculto de permuta del mismo inmueble, por los apartamentos 101 y 402 del Edificio Schuabing Propiedad Horizontal, ubicado en la transversal 33B No. 124 - 47 de esta ciudad, junto con los garajes 3 y 8 del mismo edificio, realmente celebrado por

las mismas partes, “... tiene existencia material, es válido y por tanto produce todos los efectos legales”. Las precedentes declaraciones impetró que se comunicaran al Notario Noveno y al Registrador de Instrumentos Públicos de Bogotá, para que hiciesen las anotaciones pertinentes. Pidió igualmente que se declarara que la sociedad demandada está en mora de atender los compromisos derivados del contrato genuinamente celebrado, y que se le condenara al cumplimiento de los mismos, particularmente a efectuar la tradición del dominio de los apartamentos y los garajes permutados, libres de gravámenes, derechos de usufructo, uso y habitación, servidumbres, limitaciones o condiciones, embargos o litigios pendientes y de toda otra circunstancia que pueda afectarlos. Solicitó asimismo que fuera condenada a indemnizar los daños y perjuicios irrogados al actor con la mora en el cumplimiento de sus obligaciones, “... representados por los intereses legales comerciales por mora sobre la suma de DIECINUEVE MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA ($19.000.000.00 M/L), a partir del día cinco (5) de septiembre de mil novecientos ochenta y nueve (1989) hasta la fecha en que efectivamente cumpla dichas obligaciones”. 2

JFRG. EXP. 6995

2. Los hechos constitutivos de la causa petendi pueden resumirse así: 2.1. Entre el demandante y la sociedad demandada se celebró un contrato de promesa de permuta, denominado promesa de compraventa, el 15 de febrero de 1989, en la ciudad de Bogotá, por el cual Eduardo Aristizábal

Prada se comprometió a vender a la sociedad Lar Inversiones y Construcciones Ltda., el lote de terreno descrito en la cláusula segunda, para desarrollar el proyecto de construcción de un edificio de apartamentos, de las características que allí se indican, por la suma de diecinueve millones de pesos ($19.000.000.oo), valor que la promitente compradora se obligó a pagar con lo que al realizarse la construcción serían los apartamentos 101 y 402, así como la unidad de parqueo para un automóvil, para el uso del primero, situada en el sótano del edificio, aun no definida en su localización, pero que se establecería al completarse los planos arquitectónicos del mismo. 2.2. Eduardo Aristizábal Prada, por conducto de apoderado especial y Jairo Armando Montenegro Fonseca, Gerente y representante legal de Lar Inversiones y Construcciones Ltda., suscribieron el 22 de junio de 1989, la escritura pública No. 3839, en la Notaría Novena de Bogotá, “... por medio de la cual el primero manifestó obligarse a transferir a título de compraventa a la segunda, y ésta manifestó aceptar, por un precio de DIEZ MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA ($10.000.000.oo M/L), el dominio y la posesión plenos de que aquel era titular sobre 3 JFRG. EXP. 6995 el lote determinado en el numeral anterior”. Dicho contrato no refleja la verdadera voluntad de las partes, pues estas en realidad quisieron celebrar el contrato de permuta prometido

en el acuerdo inicialmente concluido, como lo expresaron en la correspondencia cruzada con antelación, pacto por el cual convinieron cambiar el lote de terreno supracitado, más la suma de $2.000.000.oo, por los apartamentos 101 y 402 y los garajes Nos. 3 y 8 del Edificio Schuabing Propiedad Horizontal, que la sociedad Lar Inversiones y Construcciones Ltda. construiría sobre el lote referido. 2.3. Ciñéndose a lo estipulado en el contrato de permuta verdaderamente celebrado, el demandante transfirió a la demandada el dominio y la posesión que ejercía sobre el lote de terreno, con la inscripción de la escritura contentiva del contrato aparente en la oficina de registro respectiva y la entrega real y material del inmueble, llevada a cabo el 15 de febrero de 1989, conforme a lo acordado en la cláusula 6ª. del contrato de promesa de permuta y la cláusula cuarta del contrato de compraventa simulado. Adicionalmente, está presto a cancelar la suma de $2.000.000.oo, en el acto de entrega de los apartamentos y garajes permutados, para dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de permuta realmente celebrado y a la cláusula 8ª, lit. c., de la promesa de contrato. 2.4. La aparente compradora y real permutante adelantó la construcción del edificio proyectado, en el lote de terreno transferido por el actor, sometiéndolo al régimen de propiedad horizontal establecido en la Ley 182 de 4 JFRG. EXP. 6995 1948, mediante escritura pública No. 1148 del 13 de marzo

de 1990, de la Notaría Novena del Círculo Notarial de Bogotá, inscrita en la oficina de registro competente. 2.5. De acuerdo con la delimitación y destinación de las unidades de dominio privado de dicho edificio, contempladas en el artículo 4º del reglamento de administración de la propiedad horizontal, contenido en la escritura pública señalada, “... El parqueadero doble que ocupará la esquina suroccidental del sótano del Edificio, que está asignado al apartamento 402” y la “... unidad de parqueo para un automóvil, en el sótano del Edificio, para uso del apartamento 101”, a los cuales alude la promesa de permuta, en los lits. c. y d. de la cláusula 8ª, corresponden a los garajes 8 y 3 de la edificación. 2.6. La aparente compradora y real permutante, sociedad Lar Inversiones y Construcciones Ltda., no ha pagado el precio fijado en el supuesto contrato de compraventa, a pesar de expresarse en la cláusula 6ª de la escritura otorgada, que el vendedor lo recibió de la compradora, “... en el mismo día, en dinero efectivo y a su entera satisfacción, por intermedio de su apoderado especial”. 2.7. La misma sociedad se encuentra en mora de atender las obligaciones derivadas del contrato de permuta realmente celebrado, desde el 5 de septiembre de 1989, como lo admitió su representante legal en la carta dirigida al actor el 31 de enero de 1991. Con tal proceder le ha irrogado daños y perjuicios que “...están representados por el interés legal 5

JFRG. EXP. 6995 comercial por mora de la suma de DIECINUEVE MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA ($19.000.000.oo) que las mismas partes fijaron como valor comercial del lote de terreno”, transferido por éste a aquella, desde el 5 de septiembre de 1989, “... por haberse fijado en el mismo contrato de permuta, y en el primer (1er) parágrafo segundo (2º) de la cláusula octava (8ª) del contrato de promesa respectivo, el día anterior a esta fecha para la tradición del dominio y la posesión plenos” sobre los apartamentos y los garajes permutados.

3. Admitida la demanda en proveído del 15 de enero de 1992, notificado a la demandada por conducto del curador ad-litem que hubo de designársele, se adelantó la tramitación propia de la instancia, a la cual se le puso fin con sentencia del 29 de noviembre de 1995, desestimatoria de lo pretendido. Apelada como fue por la parte demandante, el Tribunal la confirmó mediante sentencia de 29 de abril de

1997. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Narrados los antecedentes del litigio, inicia el tribunal sus consideraciones delimitando el objeto del petitum y enumerando los requisitos de la acción instaurada. Ocupándose de su concurrencia en el caso, considera debidamente comprobado el contrato cuya simulación se predica, con la copia de la escritura pública No. 3839, otorgada en la Notaría Novena de Bogotá, el 22 de junio

6 JFRG. EXP. 6995 de 1989, por la cual Gustavo Alvaro Montenegro Fonseca, obrando como apoderado general del demandante, vendió a la sociedad demandada, “... el dominio y la posesión del lote de terreno No. 2 de la Manzana “k” de la Urbanización “El Batán” de esta ciudad...”, copia que lleva la nota de haber sido inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y acredita la tradición del dominio del mismo bien en favor de la demandada. Previamente a averiguar por la prueba de la simulación alegada, consigna la significación etimológica del verbo simular y la noción de contrato simulado; enuncia las formas que puede revestir y los aspectos sobre los cuales suele recaer, cuando es relativa, enumerando los elementos que le dan vida. Sentado el marco conceptual anterior, se adentra en el examen del acervo probatorio con el propósito de constatar si “... la declaración que emitieron los contratantes en la Escritura No. 3839, se opone a su real intención y si tal divergencia fue concertada por los mismos, esto es, si aparece como obra común de ambas partes”. En la labor indicada, encuentra que las cartas cruzadas entre los contendientes durante el período comprendido entre el 9 de abril de 1988 y el 31 de enero de 1991, no dejan entrever su concierto “... en la creación del acto aparente”. Considera por el contrario, que un pacto de la naturaleza señalada se descarta por los términos de la promesa de compraventa suscrita, pues en ella “... el

7 JFRG. EXP. 6995 demandante se comprometió a vender y el comprador se comprometió a comprar el lote de terreno a que se refiere la controversia, “haciendo la transferencia del título de propiedad correspondiente”, por la suma de $19.000.000,oo. Dice que si bien se convino que el pago de dicha suma se verificase con área de la construcción a realizar, representada en dos apartamentos y dos garajes, también se estipuló que el vendedor recibiría las correspondientes escrituras de venta, en la oportunidad prefijada. Tratando de reconstruir el “íter contractual”, expresa que inicialmente las partes intercambiaron propuestas, en forma personal, o mediante la correspondencia que se cruzaron, y luego se vincularon contractualmente con la promesa suscrita el 15 de febrero de 1989, otorgando, por último, la escritura pública No. 3839 del 22 de junio de 1989, para dar cumplimiento a las obligaciones nacidas de aquélla, como lo afirma quien representó al vendedor en tal acto. Concluye así que el querer de las partes consistió en “... hacer una permuta del lote por ciertas unidades de área construida sobre el mismo, pero no quisieron emplear la forma jurídica de la permuta sino una forma contractual distinta, es decir, a través de dos escrituras de venta, una para la transferencia del lote y otra para transferir el área construida. Pretendieron conseguir la permuta a través de dos ventas y así lo establecieron en la promesa que celebraron el 15 de febrero de 1989”, todo lo cual indica “... que la declaración hecha a través de la Escritura de Venta No.

8 JFRG. EXP. 6995 3839 no es simulada, porque está de acuerdo con la intención de las partes, plasmada en la promesa de compraventa”. LA DEMANDA DE CASACION Dos cargos se formulan contra la sentencia del Tribunal, con fundamento en la causal primera de casación, los cuales serán resueltos conjuntamente, por ameritar consideraciones comunes. CARGO PRIMERO En este se le imputa a la sentencia la violación de los artículos 1494, 1546, 1613, 1614, 1615, 1766, 1849, 1857, 1880, 1928, 1955 y 1958 del Código Civil, 267 del Código de Procedimiento Civil, 822, 870, 910, 920, 922 y 942 del Código de Comercio, “... por falta de aplicación, a causa de errores de hecho manifiestos en la apreciación de las pruebas”. Concretando la impugnación, expresa el recurrente que el sentenciador “... desfiguró o alteró” el contenido objetivo de los siguientes elementos probatorios:

1. Los documentos que enseguida se relacionan, “... cuya autenticidad fue establecida en el proceso...”: a) Carta de 9 de abril de 1998, dirigida a

Eduardo y Gisela Aristizábal, por Armando Montenegro, 9 JFRG. EXP. 6995 representante legal de Lar Inversiones y Construcciones Ltda., expresando su interés por celebrar algún tipo de negociación, respecto del lote de terreno ubicado en el Barrio El Batán de esta ciudad (fls. 64 y 65 c. 1). b) Carta de 1º de diciembre de

1988 remitida por el representante legal de la demandada a Eduardo y Gisela Aristizábal, presentándoles una propuesta concreta de negociación (fls. 66 y 67 c. 1) c) Carta de 21 de diciembre de 1988, cruzada entre las mismas personas, en la cual Montenegro Fonseca aclara los cálculos de costos del edificio y el precio de venta de las unidades del mismo, anunciados en la misiva anterior (fls. 70 y 70 A c. 1). d) Promesa de permuta, denominada promesa de compraventa, celebrada el 15 de febrero de 1989, entre Eduardo Aristizábal Prada como prometiente “vendedor” y Jairo Armando Montenegro, en su condición de representante legal de Lar Inversiones y Construcciones Ltda., como prometiente “comprador”, particularmente sus cláusulas 1ª, 5ª y 8ª (fls. 7 a 11 c. 1). e) Carta de 31 de enero de 1991, dirigida a Eduardo Aristizábal y Gisela Tesmer, contentiva de una confesión clara del incumplimiento del contrato de permuta celebrado, por parte de Lar Inversiones y Construcciones Ltda. A juicio del recurrente, “...los documentos indicados constituyen indicios de la celebración de un contrato de permuta entre Eduardo Aristizábal Prada y Lar Inversiones y Construcciones Ltda.”, en las condiciones y términos expresados en el contrato de promesa mencionado, caracterizados por ser graves, precisos y convergentes hacia la inferencia mencionada, amén de concordar con la declaración

de Gustavo Alvaro Montenegro Fonseca, quien actuó como 10 JFRG. EXP. 6995 apoderado de Eduardo Aristizábal Prada en el acto de otorgamiento de la escritura pública No. 3839 del 22 de junio de 1989, de la Notaría Novena del Círculo de Bogotá.

2. El testimonio de Gustavo Alvaro Montenegro Fonseca, respecto del cual anota que su parentesco con el representante legal de la sociedad demandada y por ende, su doble condición de “... apoderado de una de las partes del contrato y familiar cercano de la otra, permite razonablemente considerar que el contenido de su declaración es equilibrado, objetivo e imparcial”. Luego de transcribir los pasajes de su declaración que considera dignos de destacar, concluye que sus manifestaciones revelan que la verdadera voluntad de las partes fue celebrar un contrato de permuta y no dos contratos de compraventa, e igualmente acreditan que la demandada no pagó al vendedor el supuesto precio del lote de terreno, hecho que a su juicio constituye un indicio grave de la inexistencia de dicho precio y por contera del contrato de compraventa, por cuanto este es uno de sus elementos esenciales.

3. La negación indefinida expresada en el hecho décimo segundo de la demanda, conforme a la cual “...

La aparente compradora y real permutante sociedad LAR INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES LTDA. nunca ha pagado al señor EDUARDO ARISTIZABAL PRADA la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA ($10.000.000.00 M/L) correspondiente al precio del aparente

contrato de compraventa”, que legalmente está exenta de prueba y tiene el valor de indicio grave y preciso de la 11 JFRG. EXP. 6995 inexistencia del precio de la supuesta compraventa, requisito que es de su esencia. Las pruebas referenciadas, concluye el impugnador, acreditan que la voluntad real de las partes fue realizar un contrato de permuta de inmuebles, en los términos y condiciones enunciados y no dos contratos recíprocos de compraventa. Por consiguiente, “... el aparente contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública No. 3.839 otorgada el día 22 de Junio de 1989 en la Notaría 9ª de Santafé de Bogotá no corresponde a dicha voluntad real y material y, por la misma razón, no existe realmente, por faltar el acuerdo de voluntades en relación con el mismo y faltar el precio”. En consecuencia, el desacierto del tribunal en la apreciación de tales pruebas es manifiesto y su inferencia en torno a que la voluntad de las partes fue celebrar “...una permuta vestida con el ropaje de dos compraventas recíprocas, y que por haber tenido la voluntad de emplear dicho ropaje, el mismo corresponde a su voluntad real”, es equivocada, pues lo querido por los contratantes fue celebrar una permuta, o dos contratos de compraventa recíprocos, pero no lo uno y lo otro al mismo tiempo. “... De acuerdo con las pruebas se excluye lo segundo, es decir, la voluntad real de celebrar dos compraventas, pues estas fueron contempladas únicamente como una “figura” o “forma contractual” aparente,

según términos empleados en el fallo mismo, para ocultar la verdadera entidad o naturaleza del contrato celebrado”. Con fundamento en lo expuesto solicita que se case el fallo impugnado, para que la Corte, obrando en sede 12 JFRG. EXP. 6995 de instancia, revoque la sentencia de primer grado y en su lugar acceda a las súplicas de la demanda. SEGUNDO CARGO Acusa éste el quebranto de los artículos 822, 905, 920, 922, 943 y 947 del Código de Comercio; 1494, 1849, 1857, 1864, 1866, 1880 y 1928 del Código Civil “... por aplicación indebida, a causa de errores de hecho manifiestos” en la apreciación de las mismas pruebas relacionadas en el cargo anterior.

CONSIDERACIONES

1. Aunque lo usual es que en ejercicio de la autonomía que les asiste para establecer relaciones jurídicas, los individuos expresen de manera fidedigna su voluntad, no son pocos los eventos en los que por circunstancias diversas, no siempre impregnadas de ilicitud o inmoralidad, deliberadamente convienen en emitir una declaración disconforme con la realidad, suscitando el denominado fenómeno simulatorio.

La simulación puede ofrecer diversas modalidades, que en esencia sustentan su clasificación general en absoluta y relativa. Es absoluta cuando el acuerdo de las partes esté orientado a crear la apariencia de un negocio jurídico que no es real, porque entre ellas se ha descartado todo efecto negocial. Relativa, cuando tiene por objetivo ocultar, bajo una falsa declaración pública, un negocio 13

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genuinamente concluido, pero disfrazado ante terceros, bien en cuanto a su naturaleza, sus condiciones particulares o respecto de la identidad de sus agentes. Cuando de la simulación relativa se trata, ‘... la que se ha convenido en denominar “declaración oculta”, implica para los contratantes una relación jurídica de sentido positivo, destinada de suyo a generar entre ellos derechos y obligaciones, y que constituye por ende el genuino contrato celebrado que puede ser de naturaleza distinta a la que se muestra a los ojos de terceros, o bien de naturaleza semejante pero que bajo esta fase ostensible se ofrece al público formulado en términos diferentes, relación aquella en cuya prevalencia radica fundamentalmente el interés de quien pretende del tipo de simulación en referencia extraer consecuencias a su favor y a la cual, por lo que a su reconocimiento jurisdiccional atañe, es preciso orientar tanto la acción entablada como la prueba producida para sustentar esta última’ (G.J. t. CCXXII., 422).

2. El Tribunal no declaró la simulación relativa del contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 3839 del 22 de Junio de 1989, pretendida por el demandante, porque entendió que si bien los contratantes tuvieron la intención de celebrar un contrato de permuta “...del lote por ciertas unidades de área construida sobre el mismo, (...) no quisieron emplear la forma jurídica de la permuta sino una forma contractual distinta, es decir, a través de dos escrituras de venta, una para la transferencia del lote y otra para transferir el área construida. Pretendieron conseguir

14 JFRG. EXP. 6995 la permuta a través de dos ventas y así lo establecieron en la promesa que celebraron el 15 de febrero de 1989”, por lo cual “...la declaración hecha a través de la Escritura de Venta No. 3839 no es simulada, porque está de acuerdo con la intención de las partes, plasmada en la promesa de compraventa.“

3. La precedente conclusión, que el recurrente glosa como equivocada, en su opinión es fruto de los errores de hecho cometidos por el sentenciador en la ponderación de los siguientes elementos de convicción: La carta fechada el 9 de abril de 1988, dirigida por Armando Montenegro a Eduardo y Gisela Aristizábal, en la cual les expresa, entre otras cosas, su interés por adelantar un proyecto de construcción en el lote de su propiedad, situado en el Barrio El Batán, indagando por las posibilidades de venta del mismo, o por la opción de realizar “... algún otro tipo de negocio y poder sacar adelante el proyecto”, solicitándoles considerar su ofrecimiento y expresarle sus comentarios sobre el particular (fls. 64 y 65 c. 1).

La misiva fechada el 1º de diciembre de 1988, en la que Armando Montenegro presenta una propuesta concreta de negociación a Eduardo y Gisela Aristizábal, sustentada en el proyecto de construcción del edificio, consistente en que “... en pago por el lote, les daríamos un apartamento de 114 Mtrs 2, sin gravamen hipotecario. El valor de ese apartamento al día de hoy sería de $23.834.360,oo, suma que estaría incrementada en un 25% aproximadamente

sobre el valor del lote propuesto por ustedes. Este incremento 15 JFRG. EXP. 6995 constituiría la utilidad de ustedes en el proyecto, utilidad que en porcentaje es similar a la que yo percibiría por concepto de honorarios, intereses del dinero que yo invierta y la utilidad neta sumados. (...) La construcción del edificio la realizaría, parte con la plata proveniente de un crédito de constructor con el BANCO CENTRAL HIPOTECARIO y la otra parte con recursos propios. (...) Para la consecución del préstamo con el Banco, es requisito constituir una hipoteca sobre el lote. (...) Al realizar nosotros una negociación, firmaríamos una promesa de venta del futuro apartamento y una promesa de venta del lote. (...) En el momento en que la obra avance en un 50%, se escrituran tanto el lote a nombre nuestro como el apartamento a nombre de ustedes” (fls. 66 y 67 c. 1) Carta del 21 de diciembre de 1988, en la cual Armando Montenegro rectifica la mensura del apartamento ofrecido, señalando que es de 106 Mtrs y no la indicada en la comunicación anterior. Adicionalmente se refiere a la contrapropuesta presentada por Eduardo Aristizábal, consistente en recibir, no uno sino dos apartamentos del edificio proyectado, considerándola excesiva, por las razones que se permitió expresar (fls. 70 y 70ª c. 1). Comunicación de 31 de enero de 1991, remitida por Montenegro a Eduardo Aristizábal y Gisela Tesmer, en la que, a manera de preámbulo, les manifiesta que “... el negocio que inicié con ustedes para construír el edificio

en el lote del Batán, nació un poco desigual para mí, pues lo que yo les di a cambio del terreno resultaba en ese momento muy alto para las posibilidades del negocio”. Les narra luego 16 JFRG. EXP. 6995 las circunstancias que rodearon el desarrollo del proyecto y los sucesos que en su opinión generaron las dificultades y tropiezos que impidieron llevarlo a feliz término. Les expresa su intención de resolver el conflicto surgido, comentándoles que está adelantando algunas gestiones para obtener un crédito bancario que le permita realizar las obras faltantes y entregar el apartamento, indicándoles que “... inmediatamente pueda entregar, les aviso a ustedes lo mismo que a Gustavo para que inmediatamente dispongan lo que quieran hacer (fls. 72 a 74 c. 1). Contrato de “PROMESA DE COMPRAVENTA”, suscrito el 15 de febrero de 1989, por Eduardo Aristizábal Prada como “VENDEDOR” y la sociedad Lar Inversiones y Construcciones Ltda., representada por su gerente y representante legal, Jairo Armando Montenegro Fonseca, como “COMPRADOR”. En la cláusula primera se identifica el objeto del contrato, haciendo constar liminarmente que “... EL COMPRADOR es promotor de un proyecto para la construcción de un edificio de apartamentos, en el sector norte de la ciudad en el lote motivo de la presente, edificio que estará compuesto por ocho unidades de apartamentos, siete de lo cuales tendrán un área aproximada de 106 M2 y el octavo un área aproximada de 45 M2 y nueve parqueaderos cubiertos. El lote se construirá con recursos propios del COMPRADOR y con

financiación del BANCO CENTRAL HIPOTECARIO y/u otras entidades financiadoras. EL VENDEDOR es propietario del lote de terreno descrito adelante, y sobre el cual se construirá el edificio antes mencionado. Para llevar adelante el proyecto de construcción, EL VENDEDOR se compromete a vender a EL 17

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COMPRADOR y este a su vez se compromete a comprar el mencionado lote de terreno, haciendo la transferencia del título de propiedad correspondiente, libre de todo gravamen y por el precio y forma de pago que se anotan en las cláusulas siguientes las cuales expresan las condiciones de venta del lote”. La cláusula segunda describe el lote premencionado y en la quinta se estipula que “... LOS VENDEDORES transferirán, el día 11 de mayo de 1988, a las 3 p.m., en la Notaría Novena de Bogotá, el derecho de dominio sobre el citado lote a favor del COMPRADOR, firmando la escritura de venta correspondiente, cuyos costos y gastos se pagarán por parte del comprador. PARAGRAFO.- En caso de que el crédito que conceda la entidad financiadora del proyecto, sea aprobado con anterioridad a la fecha de la firma de la escritura, esta firma se anticipará el tiempo necesario para que la escritura de transferencia de la propiedad sea anterior a la de hipoteca a la respectiva entidad financiadora, y de esta forma poder constituir la garantía que estas entidades exigen normalmente”. La cláusula séptima prevé que la transferencia del lote antes descrito queda sujeta a la condición resolutoria de no obtener el “comprador” la aprobación de un crédito de

constructor para adelantar el proyecto de construcción del edificio, por parte de alguna entidad financiadora y la octava que, “... El precio convenido para esta COMPRAVENTA es la suma de DIECINUEVE MILLONES DE PESOS ($19.000.000,oo), suma que el COMPRADOR pagará a EL VENDEDOR en área de la construcción que el COMPRADOR realizará sobre el lote materia de este convenio. Desde ahora se prevee que el área que compensa el precio del lote, estará representada por las siguientes unidades de vivienda y unidades de parqueo: a) Por 18 JFRG. EXP. 6995 lo que será al construirse el apartamento 402 el cual estará localizado en el cuarto piso del edificio en mención, ocupando la mitad del área construida vendible del cuarto piso en una extensión aproximada de 106 mtrs. 2. Este apartamento ocupará el costado occidental del cuarto piso. b. El apartamento 101 situado en el primer piso del edificio y con un área aproximada de 45 mtrs 2. c. El parqueadero doble que ocupará la esquina sur occidental del sótano del edificio, que está asignado al apartamento 402, será cancelado por aparte por parte del VENDEDOR al COMPRADOR por lo tanto no hará parte del pago en especie por el lote. Este parqueadero tendrá un costo desde ahora establecido de DOS MILLONES DE PESOS ($2.000.000,oo). Este pago se deberá realizar el día de entrega del inmueble en conjunto con la entrega de los apartamentos. A opción del VENDEDOR , éste podrá pagar los $2.000.000,oo citados en este literal,

subrogándose en la misma cantidad del crédito que el COMPRADOR contraiga para financiar la construcción del edificio. d) Por último, completará el pago en especie del lote, una unidad de parqueo para automóvil, en el sótano del edificio, para uso del apartamento 101, la cual aún no está definida en su localización pero será establecida una vez se completen los planos arquitectónicos del edificio a construirse. (...) PARAGRAFO SEGUNDO.- Para el pago en especie pactado, el VENDEDOR recibirá las correspondientes escrituras de las unidades escogidas y aquí definidas, el día 4 de septiembre de 1.989 a las 3 p.m. en la Notaría Novena de Bogotá, o antes si se anticipa y se completa el trámite de registro del Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio a construirse. PARAGRAFO SEGUNDO.- Los costos que ocacionen (sic) la 19 JFRG. EXP. 6995 escrituración del pago en especie, correrán por cuenta del comprador...” (fls. 7 a 11 c. 1). El testimonio de Gustavo Alvaro Montenegro Fonseca, persona que representó al vendedor en el otorgamiento de la escritura pública No. 3.839 del 22 de junio de 1989, quien refiriéndose a los antecedentes del negocio recogido en dicho instrumento, expuso: “... conozco el contrato que firmó JAIRO ARMANDO MONTENEGRO FONSECA en representación de LAR y EDUARDO ARISTIZABAL. Ese contrato se firmó como una promesa entre ellos los dos mencionados anteriormente, para que JAIRO ARMANDO

MONTENEGRO en su calidad de gerente de LAR INVERSIONES, construyera el lote y a su vez él le entregaba al señor EDUARDO ARISTIZABAL dos apartamentos si no estoy mal el 402 y 101 con sus respectivos garajes, y EDUARDO ARISTIZABAL le encimaba dos millones de pesos y a su vez EDUARDO ARISTIZABAL le hacía escritura del lote (...). Yo le firmé la escritura a LAR INVERSIONES, fue en febrero de 1.989 creo, más o menos. Los dos millones a que me refiero era para cuando se me entregara los apartamento