CSJ - SC08-02-1908- [001]

Sentencia C – SC – 001 de 1908 CONTRATO DE COMPRAVENTA/ Diferencia respecto al contrato de promesa “…existe cardinal y substancial diferencia entre un contrato de venta de bienes raíces y la promesa de verificarlo. Por el primero se vende o enajena la cosa: por el segundo, como su nombre lo declara, sólo se promete venderla o enajenarla.” CONTRATO DE COMPRAVENTA/ Diferencia respecto al contrato de promesa “Por medio del contrato de venta, una vez registrado, el vendedor se desprende del derecho de dominio, y ese contrato genera acciones personales entre las partes, las que surgen del pacto, y da acciones reales contra terceros; de la promesa sólo surgen acciones personales entre las partes contratantes.” CONTRATO DE PROMESA/Efectos “La promesa de vender puede conducir a la enajenación, como lo dice la Sala, pero ni se confunde con ésta ni conduce necesariamente a ella.” PERSONAS SUJETAS A TUTELA O CURADURÍA/Necesidad de venta en pública subasta “…si es verdad que la venta de bienes raíces de propiedad de personas sujetas a tutela o curaduría debe hacerse, so pena de nulidad, en pública subasta, porque así lo dispone el artículo 484 antes citado, tal requisito no es necesario para celebrar la promesa de venta de los mismos bienes, que es cosa distinta del contrato de venta.” PERSONAS SUJETAS A TUTELA O CURADURÍA/Promesa de compraventa/Pública subasta “Si la venta de bienes raíces de pupilos debe hacerse en pública subasta, so pena de nulidad, por ser esa la doctrina de los

artículos 484 y 1741 del Código Civil, la promesa de vender esos mismos bienes no puede celebrarse, dado que eso conduce, por modo necesario, a venderlos directamente, sin licitación, si la venta se llevare a cabo en cumplimiento de la promesa. De suerte que el comprador y el precio que deben buscarse conforme a la ley en la subasta los dará la promesa misma. Así se quitaría al pupilo una garantía establecida en su favor por la ley y se omitiría una formalidad necesaria para el valor del contrato, atendida la calidad de la persona que lo celebrara.” PROMESA DE COMPRAVENTA “…una vez celebrada la promesa de venta, si ha de cumplirse es preciso que no se cambien ni el comprador ni el precio determinados en ella.” PROMESA DE COMPRAVENTA/No produce alteración alguna en el derecho de propiedad.

REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nros. 902 y 903

PROCEDENCIA:

TRIBUNAL SUPERIOR DE

ANTIOQUIA

PETICIONARIO:

Lisandro Henao

MAGISTRADO PONENTE: GERMÁN D. PARDO Corte Suprema de Justicia - Bogotá, Febrero ocho de mil novecientos ocho.

Vistos: Los hechos cardinales del presente litigio, en el cual el Tribunal Superior de Antioquia dictó el fallo de fecha veintidós de Abril último, que originó el recurso de casación de que se hablará después, están correctamente narrados por aquella corporación de la manera siguiente: “Por escritura número dos mil trescientos sesenta y nueve, de fecha diez y ocho de Diciembre de mil novecientos dos, otorgada

ante el Notario primero de este Circuito, celebraron Plácido Camacho y Lisandro Henao una promesa de contrato, cuyas cláusulas principales son como siguen: “1.a El primero en su propio nombre y como curador de la menor María Luisa Vélez promete vender al segundo una casa de tapias y tejas, con su correspondiente solar, situada en el Distrito de San Roque y alinderada así: por el frente, con la plaza principal; por un costado, con propiedad del comprador; por el otro, con propiedad del Presbítero Pablo J. Pineda y calle denominada Margallo, y por el centro, con la calle denominada Mallarino; “2.a Camacho se obliga, por pertenecer la casa a la mencionara menor, a hacer todas las diligencias necesarias para pedir y obtener la autorización judicial requerida hasta obtener el registro de la diligencia de remate respectiva dentro del término que en la escritura se señala; “3.a Se fija como precio del inmueble la suma de diez mil pesos ($ 10,000), cantidad que el vendedor declara recibida del comprador, a quien a su vez se le entregó la casa el mismo día de la celebración de la promesa.” Por cualquier circunstancia el contrato no se legalizó como se comprometieron los interesados, y por eso ha surgido este litigio, pues Aristides Ariza, esposo de la menor a que se ha hecho referencia, estableció el veintinueve de Febrero de mil novecientos cuatro ante el Juez primero del Circuito de Santo Domingo una demanda contra Lisandro Henao, para que concluido un juicio ordinario, se declare por sentencia: “1. º Que el contrato de compraventa ó promesa de venta

que se hizo constar en la escritura número 2369, de fecha 18 de Diciembre de 1902, otorgada ante el Notario 1. º del Circuito de Medellín, referente a la casa ya citada en el numeral 1. º de esta demanda, es nulo y con nulidad absoluta; “2. º Que por virtud de esa nulidad se encuentra en la obligación de restituir el inmueble a mi comitente Ariza, representante legítimo de la Sra. María Luisa Vélez; “3. ° Que está en la obligación de entregar a mi comitente, tres días después de librado el fallo, el inmueble expresado, purificado de tono gravamen, censo e hipoteca; 4. º Que se encuentra en la obligación de indemnizarle a mi comitente los perjuicios recibidos y pagar el valor del alquiler de la casa estimado por peritos, desde el día que la ocupó hasta aquel en que se verifique la entrega; 5. ° Que son de su cargo los costos y costas del juicio.” Los hechos fundamentales de la demanda son los siguientes: a) Que la Sra. Mariana Montgomery de Vélez donó a su hija María Luisa Vélez, entre otras cosas, el inmueble que se determina en el numeral 1º. de esta demanda; b) Que por muerte de la Sra. Montgomery quedó de curador testamentario de la Señorita. Vélez el Sr. D. Plácido Camacho; c) Que el Sr. Camacho dio el inmueble ese en venta al Sr. Lisandro Henao en Diciembre de mil novecientos dos, el cual entregó desde entonces; d) Que la enajenación de ese inmueble se hizo sin

observancia alguna de los requisitos que la ley exige para la venta de bienes raíces de menores; e) Que cuando esa venta se verificó la Srta. María Luisa Vélez se encontraba en menor edad; f) Que aún cuando la Srita. Vélez haya firmado la escritura en que consta la venta ó promesa de venta, lo que hacía por no contrariar al Sr. Camacho, con quien vivía, eso en nada le puede perjudicar, ni atraer obligación alguna, pues por su menor edad ella era inhábil para ello; g) Porque en ese contrato se pretermitió la formalidad que exige el articulo 483 del Código Civil; h) Porque la venta no se ha hecho conforme lo dispone el articulo 484 ibidem." Admitida la demanda y surtido el traslado correspondiente, fue contestada negando el derecho y admitiendo los hechos esenciales en que se funda. Propuso además el demandado las excepciones perentorias de ineficacia de la acción invocada, petición de un modo indebido y todo hecho que tenga el carácter señalado por el artículo 52 de la Ley 105 de 1890. Por separado establece demanda de reconvención para que en la misma sentencia se declare: "1.º Que para cumplir la promesa de venta constante en la escritura número dos mil trescientos sesenta y nueve, de 18 de Diciembre de 1902, pasada ante la Notaría 1.º del Circuito de Medellín, el Sr. Ariza, en su carácter de representante legal de su esposa Sra. Vélez, está en la obligación de otorgar en favor del Sr. Henao, dentro del término que usted le fije, y por precio recibido,

escritura pública de venta de una casa de tapias y tejas, con su correspondiente solar, ubicada en la plaza del Distrito de San Roque, alindera así: por el frente, con la plaza principal; por un costado, con propiedad del comprador (Lisandro Henao) ; por el otro, con propiedad del Presbítero Pablo J. Pineda y calle denominada Margallo, y por el centro, con la calle denominada Mallarino; "2.0 Que en subsidio está el Sr. Ariza, en su carácter ya expresado, en la obligación de devolver y restituir al Sr. Henao, dentro del término legal, lo que indico en seguida, que fue lo que el Sr. Henao entregó como precio de la casa prometida vender, y que entonces se estimó en diez mil pesos: setenta acciones de milésima parte en unas minas de Simití y Morales, 1m el Departamento de Bolívar, correspondientes esas setenta acciones a sesenta y una minas denunciadas en aquellos lugares; "Doscientas arrobas de café de muy buena calidad; 'Una yegua fina, de silla; y “Cinco mil pesos en dinero ó billetes; “3.0 Que en caso de no restituir las cosas mencionadas está en la obligación de pagar su valor, fijado por peritos; "4. º Que se halla en la obligación de pagar, también dentro del término legal, las mejoras que le ha puesto el Sr. Henao a la casa materia de la promesa de venta; mejoras que estiman en cuarenta mil pesos, y que al no aceptar esta regulación ha de pagarse el precio que le fijen peritos;

“5. ° Que ha de pechar las costas de la litis si diere lugar a su adelantamiento." Se funda la reconvención en los hechos que en seguida se copian: “a) El Sr. Plácido Camacho, en su nombre y como curador de la Srita. María Luisa Vélez, prometió vender al Sr. Henao la casa que dejo individualizada; "b) Se fijó como precio de la casa el de diez mil pesos ($10,000); pero lo que mi poderdante dio, estimado en tal cantidad, fue: "Setenta acciones de milésima parte en sesenta y una minas ubicadas en Simití y Morales del Departamento de Bolívar; "Doscientas arrobas de café de muy buena calidad; “Una yegua tina, nueva, propia para silla; y "Cinco mil pesos en dinero. "c) El promitente Sr. Camacho recibió a satisfacción las cosas y dinero detallados en el párrafo ú ordinal que precede; “d) La casa en mención le fue entregada al Sr. Henao en Diciembre de 1902; "e) La escritura pública que había de perfeccionar el contrato de la referida promesa debía otorgarse con plazo de cuatro meses, contados desde el 20 de Enero de 1903 en adelante, término dentro del cual era preciso practicar algunas diligencias; y en el caso de que el plazo mencionado no fuera bastante, el otorgamiento se llevaría a cabo dentro de los tres meses siguientes; "f) La Sra. Vélez, por sí ni por medio de sus representantes legales ha cumplido la promesa de que he hablado y que se hizo constar en la escritura mencionada número 2369; “g) A la casa materia de la promesa le ha puesto el Sr. Henao

valiosas mejoras, que se estiman en cincuenta mil pesos.” El apoderado del Sr. Ariza contestó esta demanda negando las peticiones; conviene en la celebración de la promesa de venta, pero niega su legalidad; niega también que la menor recibiera las cosas en que el demandante hizo el pago, sin desconocer que las hubiera recibido su curador. Desconoce en suma toda obligación por parte de la demandada. En oportunidad el Juez de la primera instancia, en sentencia de veintiséis de Junio de mil novecientos seis, resolvió la litis así: “Por todo lo expuesto administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, se falla: “No están probadas las excepciones perentorias propuestas por parte del Sr. Lisandro Henao. “La promesa de venta constante en la escritura pública número doscientos sesenta y nueve, de diez y ocho de Diciembre de mil novecientos dos, otorgada ante el Notario primero del Circuito de Medellín, es nula, y el Sr. Lisandro Henao está en la obligación de restituir la casa de que se habla en dicha escritura al Sr. Aristides A. Ariza, en su carácter de representante legal de la Sra. María Luisa Vélez, su mujer, dentro de tres días, purgada de los gravámenes que le haya puesto. “Ambas partes son obligadas a las prestaciones mutuas de que habla el Capítulo 4. °, Título 12 del Libro 2º. del Código Civil, cuyos valores serán fijados siguiendo las reglas señaladas allí y considerando al Sr. Lisandro Henao como poseedor de buena fe hasta el día quince de Septiembre de mil novecientos cuatro, en

cuya fecha contestó la demanda su apoderado, por peritos. “Se absuelve a las partes de los cargos recíprocos no comprendidos en las condenaciones que preceden. “No se hace condenación especial en costas.” Apelaron ambas partes de la sentencia indicada. Se otorgó el recurso. Se surtió él legalmente en el Tribunal de Antioquia, quien en decisión de la fecha expresada al principio confirmó la del inferior, “con la sola reforma de que las prestaciones mutuas a que están obligadas ambas partes serán determinadas en juicio separado.” Conocida la sentencia, el mandatario del demandado interpuso recurso de casación, que le fue concedido. Con ese motivo se remitió el proceso a la Corte, en donde se dio al recurso el trámite correspondiente y se procede a resolverlo en el fondo, como que -y así lo declara la Corte— se llenan todas las exigencias legales que determinan la admisión; del remedio extraordinario pendiente ante ella. La demanda de casación que ha de examinarse es la presentada en el Tribunal en la debida oportunidad. En la Corte no hizo gestión alguna el recurrente. Aquella demanda se apoya en la causal primera del artículo 2.° de la Ley 169 de 1896, ó sea en que la Sala sentenciadora quebrantó en el fallo varias leyes substantivas, entre otras el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y el 483 del Código Civil, y ello en razón de que la Sala dicha anuló la promesa de venta contenida en la escritura número 2369, de diez y ocho de Diciembre de mil novecientos dos, otorgada en Medellín, fundándose en que para celebrarla en nombre de la menor María Luisa Vélez, su curador Plácido Camacho no fue autorizado por la justicia como lo prescribe el artículo 483 citado. Con ese motivo dice el recurrente que no tratándose en el acto ya indicado de la enajenación de bienes raíces de la pupila, sino de la promesa de venta de los mismos, el decreto judicial que echa menos el fallo acusado era innecesario, y que el exigido entraña una confusión entre el contrato de venta y la promesa de celebrarlo, y por ende un quebranto de las reglas civiles antes citadas. La Corte estima ser incontrovertible la demanda de casación en el punto de que se trata. Es innegable que existe cardinal y substancial diferencia entre un contrato de venta de bienes raíces y la promesa de verificarlo. Por el primero se vende o enajena la cosa: por el segundo, como su nombre lo declara, sólo se promete venderla o enajenarla. Aquél debe hacerse constar en la respectiva escritura pública, que debe llevar la formalidad del registro (Código Civil, artículo, 1857 y concordantes); basta que éste conste por escrito y llene, para ser válido, las demás exigencias del citado artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Por medio del contrato de venta, una vez registrado, el vendedor se desprende del derecho de dominio, y ese contrato genera acciones personales entre las partes, las que surgen del pacto, y da acciones reales contra terceros; de la promesa sólo surgen acciones personales entre las partes contratantes. Diferencias esenciales en la naturaleza del pacto, en su prueba y en sus efectos: tal es la profunda línea que separa el

contrato de venta de fincas raíces de la promesa de llevarlo a cabo. Y como el Tribunal aplicó a esta última la doctrina del artículo 483 del Código Civil, sólo pertinente en el contrato, es obvio que a la vez que violó esta regla legal, quebrantó el artículo 89 de la Ley 153, que reglamenta la promesa de celebrar un contrato y la considera como entidad jurídica diferente de éste. La promesa de vender puede conducir a la enajenación, como lo dice la Sala, pero ni se confunde con ésta ni conduce necesariamente a ella. Y siendo esto así, la licencia judicial, que es indispensable para verificar la venta de bienes raíces pupilares, no lo es en la promesa de venta de los mismos. La Sala no aduce otra razón que la ya expuesta y combatida. Forzoso es de consiguiente casar la sentencia, aunque la Corte haya de llegar, por otros motivos, a las mismas conclusiones de aquélla. (Ley 100 de 1892, artículo 60). Procédese a dictar el fallo de apelación que reemplace el del Tribunal, y para ello se considera lo siguiente: Tanto la sentencia proferida en la demanda principal como en la de reconvención quedaron sometidas a la revisión del Tribunal en virtud de la apelación de ambas partes. La Corte decidirá pues la totalidad del pleito. Demanda principal. En ella se pidió en primer lugar la declaración de ser nula la promesa de venta contenida en la escritura número 2369 citada al principio, por dos razones únicamente: porque se celebró ella sin previa licencia judicial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo

483 del Código Civil, y porque no se hizo en pública subasta, según la doctrina del artículo 484 ibidem. En la casación se combatió el primer motivo y se demostró que por haberlo aceptado la Sala quebrantó la ley. Eso originó la anulación de la sentencia. Razones idénticas a las ya aducidas para desechar el primer motivo conducen a rechazar el segundo. En efecto, si es verdad que la venta de bienes raíces de propiedad de personas sujetas a tutela ó curaduría debe hacerse, so pena de nulidad, en pública subasta, porque así lo dispone el artículo 484 antes citado, tal requisito no es necesario para celebrar la promesa de venta de los mismos bienes, que es cosa distinta del contrato de venta. Y sobre innecesaria esta formalidad sería inútil. El comprador de los bienes y el precio de los mismos deben buscarse en la licitación mediante la cual ha de celebrarse la venta. Nada importaría pues obtenerlos en una subasta anterior a la promesa, hecha con el objeto de celebrar ésta. Así y todo, en la licitación del contrato de venta podrían hallarse un precio y un comprador distintos de los primeros. Y de no hallarse ellos en la nueva subasta y de ajustarse el contrato prometido, no sería, como se comprende, para cumplir la promesa que excluye la licitación del contrato, sino para ejecutar un convenio expreso ó tácito posterior a la misma. De todos modos la primera licitación a nada conduciría. Todo lo cual persuade de que los fundamentos de la demanda son inaceptables. Pero la cuestión tiene otro aspecto, y es este:

Si la venta de bienes raíces de pupilos debe hacerse en pública subasta, so pena de nulidad, por ser esa la doctrina de los artículos 484 y 1741 del Código Civil, la promesa de vender esos mismos bienes no puede celebrarse, dado que eso conduce, por modo necesario, a venderlos directamente, sin licitación, si la venta se llevare a cabo en cumplimiento de la promesa. De suerte que el comprador y el precio que deben buscarse conforme a la ley en la subasta los dará la promesa misma. Así se quitaría al pupilo una garantía establecida en su favor por la ley y se omitiría una formalidad necesaria para el valor del contrato, atendida la calidad de la persona que lo celebrara. Y nada importa que en un caso como el que se discute las partes hubiesen pactado que la venta prometida se haría en pública almoneda. Ello es que para llevar a efecto la promesa tuvieron que decir, ó que la licitación sería irrisoria, pues si Henao remataba la finca solo daría por ella el precio fijado en dicha promesa, aunque la subasta diese uno mayor, ó que si Henao lo quería así, podría rematar otro la misma cosa, con tal que a aquél se le entregase el excente del precio, si lo había; todo lo cual convence de que no había verdadera licitación, ó que ella, lejos de redundar en provecho del pupilo, se haría en fraude de éste. Y así tenía que ser todo esto. Porque una vez celebrada la promesa de venta, si ha de cumplirse es preciso que no se cambien ni el comprador ni el precio determinados en ella. La promesa en tal caso se opone, pues, directamente a que haya licitación, o si

ésta se efectúa realmente, entonces la promesa no se cumple. De modo que ó ella es írrita, ó se convierte en un peligro para el pupilo, por ser contraria a las leyes dictadas para protegerlo. Por consiguiente el cumplimiento de la promesa conduce sin remedio a la celebración de un contrato nulo en atención a que ha de hacerse sin licitación, bien porque se prescinda de ella en absoluto, bien porque sea irrisoria. Y absurdo sería que el Poder Judicial, establecido para actuar en derecho entre las partes, para Cumplir la ley y hacer efectiva la justicia, pronunciase un fallo en que ordenara celebrar un contrato nulo, que ha de violar la ley y que puede ser lesivo del derecho de una de esas partes. Si el contrato que en tal evento promete celebrarse es nulo si se lleva a cabo sin licitación, la promesa de celebrarlo cae bajo la sanción de la regla 2º. del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, y en tal caso ella “no produce obligación alguna’” como lo dice el mismo articulo. No es, pues, que la promesa deba verificarse en licitación y con previo decreto de Juez. Estos requisitos a nada conducirían. Es que la promesa, con o sin esas formalidades, es nula según el inciso citado, porque el contrato prometido lo sería forzosamente. El vicio de la promesa surge del vicio que llevaría el contrato. Así es como la ley ha contemplado y resuelto el fenómeno. Prohibidas en absoluto las promesas en la legislación nacional antes de ser unificada (Código Civil, artículo 1611), las permitió la

Ley 153 de 1887, bajo precisas condiciones, Si éstas no se llenan, la promesa continúa como antes, siendo absolutamente nula, que a ello equivale el lenguaje legal, que dice: “no producirán efecto alguno.” Es decir, que el artículo 89 ya citado consagra nulidades absolutas. Y de él, sobre todo de lo dispuesto en el inciso 2. º, se desprende la conclusión de que la promesa es absolutamente nula, aunque el contrato a que ella se refiere sólo lo fuese de un modo relativo. No se alcanza a la verdad la razón de la ley. La legislación anterior, o anulaba en absoluto las promesas, como lo hacía el Código nacional en su artículo 1611 o las anulaba cuando el contrato prometido era ineficaz, es decir, absolutamente nulo (Código Civil de Cundinamarca, artículo 1620, copiado del 1554 del chileno). La redacción del inciso 2. ° del artículo 89, que implica cambio substancial en la doctrina, establece la conclusión de que la falta de cualquier requisito de los expresados en el artículo 1502 que haga ineficaz el contrato, anula la promesa. Y como es obvio, entre esos requisitos hay algunos que sólo generan nulidades relativas. No se conoce bien la razón que tuviera el legislador para agregar al inciso 2.’” del artículo 1620 del Código de Cundinamarca estas palabras: “por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (1502 quiso decirse) del Código Civil. Pero aunque se oculte la mente del legislador, la ley es clara y debe cumplirse. De consiguiente en el caso de la litis, en que el comprador y

el precio de la venta se fijaron directamente en la promesa de vender bienes raíces pupilares, lo cual generaba el resultado forzoso de que la venta habría de llevarse a cabo sin licitación, contraviniendo así a la ley y realizando un contrato nulo, se ha celebrado un acto absolutamente nulo, visto el inciso 2° del artículo 59 tantas veces citado. Y esa nulidad absoluta que aparece de manifiesto en la escritura que reza el pacto puede ser declarada de oficio por el Juez, en atención a lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 95 de 1890. No importa, como sucede en el caso del pleito, que María Luisa Vélez sea hoy mayor de edad. Era menor cuando se celebró la promesa, aunque era ya púber, y era aún menor cuando venció el plazo señalado para el cumplimiento y cuando se inició la demanda. Pero si como va dicho, el precio y el comprador no podían obtenerse sino en una subasta, el contrato directo que hoy se celebrara cumpliendo la promesa, es decir, por el precio y por el comprador determinados en ella, llevaría un vicio indiscutible, no porque se necesite ya de la subasta, sino porque al fin y al cabo el precio y el comprador de bienes raíces pupilares no se fijarían con arreglo a la ley. Lo cual no es decir que la promesa debía licitarse: es afirmar que no podía celebrarse. Debiendo anularse la promesa es consecuencial resolver favorablemente las peticiones 2ª y 3ª de la demanda, encaminadas a obtener la restitución del inmueble, libre de todo gravamen. Cuanto a la petición 4ª, en que se solicitan el abono de

perjuicios y el pago de los frutos civiles desde la fecha en que Henao recibió la finca, se observa: Tocante a los perjuicios, que no podrían consistir seguramente sino en los deterioros que hubiera sufrido la finca, cabe notar que lejos de haber habido deterioros, el demandado probó haber hecho en la finca mejoras de alguna consideración. Si se debían o no abonar tales mejoras es cosa que se resolverá luego en la demanda de reconvención. Pero la existencia demostrada de ellas autoriza para negar la demanda de perjuicios. Los frutos de la casa se deben desde el diez y ocho de Diciembre de mil novecientos dos, en que Henao la recibió, según consta en la escritura relativa a la promesa. Y los debe desde entonces, porque la promesa de venta no produce alteración alguna en el derecho de propiedad; lo que indica que la casa, no obstante haberse entregado a Henao, continuó en el dominio de la demandante, y que aquél no ha tenido título alguno para ocuparla. A lo que se agrega que dicha promesa, según se vio, adolece de nulidad absoluta. Henao ha sido un simple tenedor de la casa, y es tenedor ilegal porque carece de todo título respecto de ella; no ha podido tener conciencia de haberla adquirido por medio alguno legítimo. El demandado ha de restituir no sólo los frutos percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad de haber tenido la casa en su poder. (Código Civil, artículos 1746, 964 y concordantes). Pero se le

abonarán los gastos ordinarios de producción, Mas el valor de los frutos debe determinarse en juicio separado, porque, como lo observa el Juez a quo, no pudo fijarse en este juicio el monto de ellos en una cantidad líquida. (Código Judicial, artículo 874). Demanda de reconvención; Cae de su peso que el pedimento principal de esta demanda debe negarse. Siendo nula la promesa de venta, no puede mandarse cumplir ésta. Al narrar los hechos se indicó cuál es la primera petición subsidiaria. Se refiere a la devolución de lo pagado como precio del contrato. En la escritura número 2369, ya conocida en el fallo, se dice que Plácido Camacho, como curador de la menor María Luisa Vélez, recibió diez mil pesos ($ 10,000) como precio del negocio, La demandante niega haber tomado ella esos valores. Y aunque los hubiera recibido, el contrademandante no probó que la menor se hubiera hecho más rica con ellos; esto es, que le hubieran sido necesarios o que los conserve y quiera retenerlos. (Código Civil, artículo 1747), Se quiso probar que el pago se hizo en una cantidad de café, una yegua, unas acciones de minas y en cinco mil pesos en papel moneda. Henao pide la restitución de todo esto. Aparte de que no hay plena prueba de que el pago se hubiese hecho en la forma que lo expresa la contrademanda, para desechar la pretensión de que se trata serían pertinentes las razones ya expuestas con apoyo en el artículo 1747 del Código Civil. Igual suerte corre, y por idénticas razones, el cobro relativo

al valor de las cosas que dice Henao dio en pago de la casa. Y por lo que toca a las mejoras objeto del cuarto pedimento, consta que el demandado hizo varias y que ellas aumentaron considerablemente el valor venal de la casa. Algunas de esas mejoras son útiles y otras voluntarias. Y como el demandado es considerado de mala fe por la ley en razón de lo antes expuesto sobre este punto, en lo tocante a las mejoras útiles sólo tiene el derecho que le confiere el artículo 966 ibidem en su inciso final. Y en las voluntarias, el que le confiere el artículo 967. Algunas de esas mejoras tienen el carácter de necesarias: tales son las que consisten en recoger las aguas por medio de canoas y la reposición de postes ó columnas, El artículo 965 del Código ya citado dice cómo ha de procederse en relación con ellas. Por todo lo expuesto la Corte, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, resuelve; 1. º Se infirma el fallo objeto de la casación; 2. ° Declárase absolutamente nula la promesa de venta de la casa a que se refiere la escritura pública número 2369, otorgada en Medellín el diez y ocho de Diciembre de mil novecientos dos; 3. ° En consecuencia Lisandro Henao restituirá dicha casa, por los linderos de la demanda, con todos sus accesorios, a María Luisa Vélez, representada por su marido Aristides Ariza. Se hará la restitución dentro de quince días, contados desde que llegue el proceso al Juzgado a quo, y se purgará antes el inmueble de los gravámenes que le haya impuesto el demandado;

4,° Pagará este mismo los frutos civiles de la casa percibidos desde el día diez y ocho de Diciembre ya citado hasta que haga la entrega de ella, y los que la dueña hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad si hubiese tenido la casa en su poder. Pero María Luisa Vélez abonará al demandado los gastos ordinarios de producción de esos frutos. La cuantía que se deba por estas prestaciones se fijará en juicio separado en el cual no se discutirá la obligación de pagar sino la cuota que debe pagarse; 5. ° María Luisa Vélez abonará al demandado las expensas necesarias hechas para conservar la casa, según lo antes expuesto. Se tendrá en cuenta, sobre el particular, la doctrina del artículo 965 del Código Civil. Cuanto a las mejoras útiles y voluntarias, se estará a lo dispuesto en el inciso final del artículo 966 ibidem. Cuáles sean esas mejoras, consta claramente del expediente; 6. º No están probadas las excepciones opuestas a la demanda principal; 7. ° Se absuelve a ambas partes de los demás cargos que recíprocamente se hacen; 8. ° No hay condenación en costas, Queda así reformada la sentencia apelada, Publíquese, cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de su procedencia, GERMÁN D. PARDOFELIPE SILVA-MIGUEL W. ANGULO-ISAÍAS CASTRO V.-JESÚS M. -ARTEAGA - ALBERTO PORTOCARREROANTONIO MARÍA RUEDA G.-Anselmo Soto Arana, Secretario en pro