CSJ - SC08-08-1994 4221

.-"UBLICA DE COLOMBIA SOS G - Heprena de Jisticia 198

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

19) SALA DB CASACION CIVIL.

MAGISTRADO PONERTB: CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS Tu me. = ra

Santafé de Bogotá, D.C., ocho (8) de Agosto de mil novecientos e e. cc ——— noventa y cuatro (1994).-

RBF: EXPEDIENTE 4221

Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha veintiocho (28) de mayo de 1992, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga para ponerle fin en segunda instancia, al proceso ordinario de mayor cuantía seguido por PBDRO

AGUSTIN DIAZ PIMIENTO contra GONZALO MAGRO ALVAREZ QUINTERO Y DORIS ANA INFANTE DE ALVAREZ con intervención de PEDRO boob!

DIAZ AGUILAR, ALCIRA DIAZ DE PEREZ y AGUSTINA AGUILAR

TARAZONA.

1. BL LITIGIO:

1. Por escrito presentado el siete (7) de diciembre de 1989 ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bucaramanga, PEDRO AGUSTIN DIAZ PIMIENTO formuló demanda ordinaria contra GONZALO MAGNO ALVARBZ QUINTBRO y DORIS ANA INFANTE DE ALVAREZ para que se declare Ae resuelta, por incumplimiento da los demandados, la promesa

¿PUBLICA DE COLOMOIA 199 % Heprema de Jesticia

2 de celebrar un contrato de permuta acordada por las partes el siete (7) de abril de 1987 y que se hizo constar en documento privado reconocido en la misma fecha ante el Notario Primero del Círculo de Bucaramanga. Pide en consecuencia se condene a los demandados a: a) Restituir el inmueble denominado "Hacienda Santa Teresa" de la comprensión rural de Floridablanca; b) Perder, en favor del demandante, la suma de dos millones de pesos que, como arras del contrato prometido, le entregaron el siete (7) de abril de 1987; c) pagar al demandante, a título de pena por el incumplimiento, y tal como lo convinieron en el contrato de promesa de permuta, la suma de tres millones de pesos; y, d) satisfacer al demandante, como poseedores de mala fe, los frutos naturales y civiles producidos por el inmueble, y los que con mediana inteligencia y cuidado hubiera podido producir, desde el siete (7) de abril de 1987 hasta el momento en que hagan entrega real y completa del predio. En forma subsidiaria solicita la demanda que se declare la nulidad absoluta de la referida promesa de permuta por no ajustarse cabalmente a las exigencias del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y, en consecuencia, se restituya a las partes al mismo estado en que se hallarían de no haber existido dicha promesa; para las prestaciones mutuas a que haya lugar, los demandados deberán ser tenidos como poseedores de mala fe. Como hechos en los que soporta tales pedimentos el actor expuso: a) Hediante escrito que tiene

I"UBLICA DE COLOMDIA y Seprema de Justicia 200 3 fecha siete (7) de abril de 1987 se acordó un contrato de promesa de permuta (que los contratantes denominaron equivocadamente promesa de venta) por el cual el demandante PEDRO AGUSTIN DIAZ PIMIBNTO, contrajo la obligación de permutar (o vender) en favor de GONZALO MAGNO ALVAREZ QUINTERO y DORIS ANA INFANTE DE ALVAREZ un predio rústico llamado "Hacienda Santa Teresa”, situado en La Mesa de Ruitoque de la comprensión municipal de Floridablanca (Santander). Como contraprestación los futuros adquirentes del inmueble quedaron obligados a entregar al actor como valor total doce millones y medio de pesos distribuidos así: i) la suma de dos millones de pesos a la firma de la promesa; ii) un automóvil Datsum modelo 1980, que estimaron en la suma de tres millones de pesos; iii) un automóvil Mazda modelo 1982, que estimaron en la suma de cuatro millones de pesos y iv) en efectivo, en el plazo de un año contado a partir áe la entrega del inmueble, la suma de tres millones y medio de pesos, devengando esta cantidad un interés del 2% mensual pagadero por mensualidades vencidas, b) 81 mismo día los contratantes suscribieron un acta de entrega anexa a la promesa en la cual hicieron constar, de una parte, que GONZALO ALVAREZ QUINTERO y DORIS ANA IKHPANTE DE ALVAREZ "recibieron la hacienda denominada Santa Teresa

en forma real y efectiva" y de otra, que los representantes de PEDRO AGUSTIN DIAZ PIMIENTO recibieron los vehículos Datsum y Mazda "a entera y completa satisfacción de funcionamiento”. Cc) El día finalmente acordado para la firma de la correspondiente escritura, ambas partes acudieron a la Notaría fijada para el efecto sin que se

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AAPe EAA de Justicid 4 pudiera suscribir el documento destinado a solemnizar el contrato prometido, alegando los contratantes mutuo incumplimiento de lo pactado y dejando cada uno expresa constancia en actas levantadas con tal propósito; adujeron los demandados el hecho de que consideraban que "el área que figura en la promesa de venta no corresponde al levantamiento topográfico (...), porque en la escritura que se pretende perfeccionar el acto de compraventa se modifica el texto según lo acordado en ¡a misma promesa y adicionalmente el lote desmembrado en venta que ocupa Saturnino Aguilar según promesa corresponde a 200 metros cuadrados y no con las medidas que se presentaron en el formato de la escritura ...'". A su turno los representantes del actor manifestaron su no conformidad con la minuta diciendo que "en ella se hace figurar a la Hacienda Santa Teresa con una extensión precisa de dieciséis hectáreas cuando en el poder con que cuentan se habla en cambio de aproximadamente dieciséis hectáreas, que es como figura en la escritura 2902 de 29 de octubre de 1975, otorgada en la Notaría 3a de Bucaramanga, instrumento donde consta la compraventa por la cual su mandante señor DiAZ PIMIENTO

adquirió la propiedad del inmueble" y agregaron que la contraparte, estando obligada, no presentó los traspasos de los vehículos entregados ni pagó tampoco en oportunidad los intereses pactados. d) Con estos antecedentes, el actor demandó ejecutivamente, por obligación de hacer, a los demandados, proceso que concluyó con sentencia inhibitoria del Tribunal de Bucaramanga "por haber faltado el presupuesto procesal de demanda en forma”. o obstante lo 'IPUBLICA DE COLOMBIA 202 > Saprema de Justicia 5 anterior, en dicho proceso quedó demostrado por confesión de GONZALO MAGNO ALVARBZ que éste había redactado y escrito íntegramente la promesa de cuya resolución se trata y el poder que el demandante otorgó en esa oportunidad a su cónyuge y a sus dos hijos, Agustina Aguilar Tarazona, Alcira Díaz de Pérez y Pedro Díaz Aguilar, para que en su nombre intervinieran en todos los actos necesarios para que la promesa celebrada tuviera cabal cumplimiento, así como también confesó aquél que había tenido en su poder y que conoció copia de la escritura 2902 de veintinueve (29) de octubre de 1975, extendida en la Notaría 3a. de Bucaramanga, en la cual consta el título de adquisición del inmueble que DIAZ PIMIENTO prometió enajenar, no obstante lo cual omitió la descripción de uno de los cinco lotes que lo integran en la citada promesa aunque sí lo hizo cabalmente en el poder, donde también especificó que el inmueble tenia una "extensión aproximada de dieciséis

hectáreas", declaración que aunque constaba en la referida escritura 2902, tampoco quedó consignada en la promesa donde se indica la cabida del predio mencionando dieciséis hectáreas únicamente.

2. De la anterior demanda se corrió traslado a los demandados y asimismo fueron citados por iniciativa oficiosa del juzgado AGUSTINA AGUILAR TARAZONA, ALCIRA DIAZ DB PEREZ y PEDRO DIAZ AGUILAR. Los primeros, actuando por conducto de apoderado, dieron respuesta al libelo incoativo oponiéndose a las pretensiones deducidas y proponiendo como excepción de mérito la de "contrato no :IPUBLICEA D E COLOMBIA 203 > Hefrema de Justicia 6 cumplido", mientras que los segundos intervinieron tan sólo para otorgarle poder al mismo apoderado del actor.

3. Planteada la cuestión litigiosa en los extremos que se han dejado reseñados, la primera instancia culminó con sentencia de fecha veintitrés (23) de julio de 1991 donde el juzgado de conocimiento que lo fue el 20

Civil del Circuito de Bucaramanga, resolvió declarar resuelto el contrato de promesa celebrado entre demandante y demandados y dispuso que, en consecuencia, se le restituya al mismo el inmueble materia de la litis, dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esa providencia; igualmente condenó al demandante a devolver la parte del precio que se le entregó, es decir, $2'000.000 y los vehículos descritos en la demanda "o su equivalente en precio”; le impuso a los demandados incumplidos la

obligación de pagar la cláusula penal estipulada en el contrato por $3'000.000 y se abstuvo de disponer el pago de frutos naturales y civiles "por cuanto no se demostró tampoco la mala fe de los mismos"; en fin, las costas del proceso también quedaron de cuenta de los demandados. Inconformes con esa decisión, recurrieron en apelación el demandante Y los demandados, habiendo terminado la segunda instancia con providencia del veintiocho (28) de mayo de 1992, donde el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga confirmó el fallo impugnado excepto en la posibilidad de los demandados de optar por restituir el equivalente en precio de los

¡IPIBLICA DE COLOMSDIA

04 2 e br de Jasticia 7 vehículos que les fueron entregados como parte de precio y la negativa al pago de frutos la cual fue ratificada por el ad quem pero dejando a salvo la facultad de los demandados de retirar materiales, siempre que no se cause detrimento al bien inmueble en cuestión. T11LOS PUNDAMENTOS DB LA SENTENCIA RECURRIDA: Después de resumir los antecedentes del litigio y los aspectos de mayor relevancia que el trámite del proceso ofrece, comienza el Tribunal por advertir que de conformidad con el artículo 1546 del Código Civil, en los contratos bilaterales se halla incluida, como cláusula incorporada por mandato de la ley, la condición resolutoria tácita "... para el caso de no cumplarse lo pactado por uno de los contratantes, en beneficio del otro que sí ha sido obsecuente con sus cargas obligacionales ...", de donde

debe seguirse, entonces, que una pretensión resolutoria fundada en aquél precepto puede alcanzar prosperidad en la medida en que se trate de un contrato bilateral válido incumplido además por el demandado y que el demandante "... haya cumplido o estado presto a cumplir ...". Y de acuerdo con este criterio general, no obstante señalar que el tema fue materia de una pretensión planteada en forma subsidiaria en el escrito de demanda que al proceso le dió comienzo, pasa la corporación a ocuparse, en primer lugar, de la eficacia atribuible a la promesa celebrada por quienes son partes en la causa ”... pues en "IPYBLICA DE COLOMBIA 205 3 Seprema de Husticia 8 caso de que ella adoleciese de nulidad absoluta (..) o de ineficacia por inexistencia, no podría decretarse resolución alguna, pues lo inexistente no podría resolverse y si se considerase que se resiente de nulidad absoluta, este defecto sería declarable de oficio ...” concluyendo que el referido contrato es plenamente válido y está llamado a producir todos los efectos que le son propios, toda vez que ”"... si bien se omitieron parte de los linderos en la promesa -aludiendo a la necesaria individualización del predio que habría de ser materia de enajenación posterior en el contrato prometidoresulta claro que el bien aparece determinable pues en su propio texto se dejó constancia de que la escritura 2902 del 29 de octubre de 1975 pasada ante la Hotaraia 3a de esta ciudad, es el título del prometiente vendedor precisamente a donde las partes se remiten constantemente para la identificación

del bien ...”", luego ”"... el bien es perfectamente identificable con lo cual el contrato prometido queda a su vez determinado, completo en la hipótesis negocial que contiene la promesa, ya que en el contrato de compraventa es licito pactar que el bien sea determinado o determinable ”“ . « Sentado lo anterior y en cuanto toca con los dos requisitos restantes, dice el Tribunal que el incumplimiento atribuido a los demandados tiene expresión concreta en tres conductas que, "”"... puestas en orden temporario ...”, son las siguientes: 1) Haber dejado de pagar los intereses del dos y medio por ciento mensual

HPUBLICA DE COLOMBIA

= Mia y Saprema de Justicia 206 9 sobre los tres y medio millones de pesos adeudados y que se causaron a partir de la entrega material de la finca; 2) Haber omitido la entrega de los documentos necesarios para el traspaso de los vehículos ante las autoridades de tránsito; y 3) Haberse negado a suscribir la escritura pública con inclusión del vocablo "aproximadamente" al indicarse allí la extensión en hectáreas del inmueble materia de transferencia, siendo evidente en el plenario que en verdaá los demandados incurrieron en el primero de estos comportamientos pues dejaron insatisfecha la deuda por intereses tal y como ella quedó estipulada en el contrato de promesa. "... Cronológicamente -explica el Tribunalera esta obligación anterior a la esencial de suscribir la escritura pública, gracias a la aludida cláusula accidental y por tanto fueron los demandados los primeros en desatender el contrato; con ello el demandante

justifica su incumplimiento posterior (al no suscribir la escritura pública) y en consecuencia la resolución se abre camino hacia el éxito, pues ese incumplimiento es suficiente apoyo a tal tipo de prelación. Los demandados hubiesen podido pagar el día señalado para la escritura y exhibir además los traspasos, pero también despreciaron tal oportunidad, de manera que su desatención al cubrimiento de los intereses atrae la resolución .... Fijado así el incumplimiento en que incurrieron los demandados y admitida en principio la viabilidad de la resolución demandada, indica a continuación la sentencia en estudio que ellos, en su

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207 10 réplica para hacerle frente a las pretensiones del actor, intentaron excusar ese incumplimiento invocando dos motivos diferentes, a saber: A) En primer lugar, que el incumplimiento tantas veces aludido tuvo justificación en _que el demandante, si bien entregó la finca prometida en permuta, "“... esta no tiene las dieciséis hectáreas estipuladas como cabida ...”, defensa que el Tribunal descarta apoyándose en las siguientes consideraciones: "... La venta por cabiáa de que tratan los artículos 1887 y siguientes del Código Civil y 31 del Decreto 960 de 1970, no puede hacerse de cualquier manera. Debe aparecer indubitable en el contrato la estipulación accidental en el sentido de que la venta del predio se hace según su cabida y ésta ha de expresarse en el sistema métrico decimal, detalle en el cual las normas del código civil fueron modificadas por el Decreto 960 citado. La jurisprudencia

nacional ha sido constante en expresar que la venta es por cabida cuando esta es fundamento de la fijación del precio, sea que se estipule un precio global o que se deje determinable por operación aritmética, es decir atendiendo el resultado de multiplicar un precio por el número de unidades de medida superficiaria que resulten, expresada esta en el sistema métrico decimal, como reza el artículo 31 mencionado. Si las partes describen los linderos de un bien que no puede tener otros, aunque en el contrato se consigne cierto número de hectáreas no puede entenderse sino que se trata de la venta de un cuerpo cierto, pues el inciso final del artículo 1887 así permite colegirlo. Y es obvio ya que los pactos accidentales jamás se presumen ni

'IPUBLICA DE COLOMBIA

A 208 11 A se suponen (..) de manera que si en el contrato no aparece clara la intención de los contratantes en el sentido de que se vende por cabida, no puede el intérprete inferir tal O pacto inexistente ...", de donde concluye qué en el caso presente "... jamás se prometió (..) venta por cabida ..." y por ello era indiferente emplear, o dejar de hacerlo, el vocablo "aproximadamente" que tanto relieve han querido darle los litigantes. B) Bl segundo argumento, ¡igualmente condenado al fracaso según el Tribunal, es que al decir de los demandados la deuda por intereses no ha comenzado a correr puesto que ellos eran cobrables a partir de "... la entrega o tradición” que no se ha efectuado. "... Armonizando los artículos 1605, 1849 y 1880 del Código ..

Civil -expresa el sentenciador sobre el puntola obligación esencial a cargo de todo vendedor es la de dar, que implica la entrega de la cosa (..) y la transferencia del dominio. Así que no es lo mismo entrega que tradición, mucho menos en los inmuebles respecto de los cuales esta se. perfecciona con la inscripción del título ...", agregando de inmediato que ”... de la promesa de compraventa de un inmueble jamás surge la obligación de hacer tradición. Es imposible. Esta obligación sólo surge del contrato prometido una vez se perfeccione. Ni siquiera podrían las partes hacerla brotar como cláusula accidental pues aun no hay título que inscribir. Bn cambio la entrega material del bien si puede anticiparse, si así lo estipulan los contratantes ...” por lo que resulta claro, entonces, que ¿PUBLICA DE COLOMBIA 1 Sefirema «de KHasticia 209 12 la contabilización de los intereses comenzaba con la entrega material del bien y no con la tradición. Finalmente, la última parte de la providencia pone de manifiesto que la decisión del juzgado de primera instancia debe mantenerse en tanto hizo lugar a la resolución del contrato, condenó a los demandados a pagar la cláusula penal y dispuso que el demandante debe devolver lo recibido, aunque en este punto específico "... la condena sólo debe comprender la devolución de los vehículos y no la orden abstracta de devolver su equivalente en dinero, pues ese tópico debe dejarse para discutir en el ejecutivo por obligación de dar, llegado el caso ...'". Y en relación con mejoras, los demandados "... tendrán simplemente el derecho a retirar los materiales,

siempre que no se cause deterioro al inmueble ...”. I1ILA DEMARDA DE CASACION Y CONSIDBRACIONES DB LA CORTE: Contra la sentencia de segundo grado interpusieron casación los demandados y en la respectiva demanda presentada para sustentar el recurso, con fundamento en la primera de las causales consagradas en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, formulan dos cargos que la Corte entra a considerar y despachar en el mismo orden en que fueron propuestos. “IPUBLICA O€ COLOMDIA + CLhrema de Justicia 4 13 210

CARGO PRIMBRO: Mediante este primer cargo se acusa la sentencia de quebrantar directamente, por errónea interpretación, los artículos 1887 del Código Civil y 31 del Decreto 960 de 1970, así como también los artículos 1609, 1880 y 1884 del Código Civil por falta de aplicación y los artículos 1546, 1958, 1930, 1594 y 1595 del Código Civil por aplicación indebida, ellu sobre la base de que Ls la confirmación de la sentencia resolutoria del contrato y condenatoria de los demandados a pagar multa deriva de su afirmado incumplimiento de estos que el juzgador cifra en la reflexión de que su abstención de pago de intereses sobre el saldo del precio del contrato prometido implicó una transgresión ae sus deberes, anterior en el tiempo a cualquier falla del demandante a quien no se puede considerar incumplido, pese a no haber entregado un inmueble de 16 hectáreas, cual lo prometió en el contrato preparatorio, sino de apenas 9 hectáreas, porque sostiene

el Tribunal, cohonestando la actitud de Díaz Pimiento, la enajenación del predio Santa Teresa no se prometió por cabida, sino como cuerpo cierto, por lo cual resulta indiferente la superficie del mismo, así se hubiere expresado repetidamente el área y la diferencia entre esa indicación y la realidad sea mayúscula ...", conclusión a la cual arriba el juzgador después de sostener que según los artículos 1387 del Código Civil y 31 del Decreto 960, "... para que la venta se entienda hecha por cabida debe

3JBLICA DE COLOMBIA

211 14 declarársela expresamente y por:.el sistema métrico decimal, pues de lo contrario se entenderá hecha por linderos y como cuerpo cierto ..."” como lo ha entendido la jurisprudencia nacional constante. Se trata, pues, de un razonamiento en «que lo primero por destacar es, a juicio de la censura, la tergiversación del riada 31 del Decreto 960, "... junto con la impertinencia de su cita y aplicación ...", dado que esta norma, al tenor de su simple lectura, "... da una pauta para la determinación -indispensabledel objeto del contrato cuando es un inmueble (..) Bn manera algunada pie para que se le tome como mandamiento a las partes de declarar expresamente que la venta o permuta del bien se hace por cabida o con relación a esta, porque de lo contrario se entenderá hecha teniéndolo como especie o cuerpo cierto ...". Y pasando enseguida a la interpretación del artículo 1887, comienza el recurrente aludiendo al texto de los artículos 27 y 28 de la misma codificación

para descalificar aquella doctrina científica Y > jurisprudencial que ha pretendido atribuirle a aquél precepto un significado que no tiene, apoyándose, con ligereza y presuntuosidad, en una supuesta inexactitud del legislador hasta concluir, sin razón, que Ja regla general es que los predios rústicos se venden como cuerpos ciertos N A Y que por vía de excepción apenas tiene lugar la E E enajenación por cabida pues para que esta modalidad se presente "... es preciso que de la intención de las partes, claramente manifestada en el contrato o deducida de sus

»>JLICA DE COLOMBIA

ES 212 Fiprema de Justicia 15 antecedentes o de las pruebas acumuladas se desprenda que el móvil determinante ha sido celebrar la compra venta con relación a su cabida ...", tesis esta que al decir del casacionista ímplica suprimir caprichosa Y tendenciosamente” el segundo inciso del artículo 1887 del Código Civil como lo demuestra la opinión autorizada de expositores que se ocupa de transcribir a espacio, así como también la propia evolución de la jurisprudencia en casación civil acerca del tema que examinada desde la perspectiva que el recurso se propone destacar, no le ofrece respaldo al failo de instancia objeto de impugnación. "... Que distinto el resultado de este recorrido jurisprudencial -exclama el censora los asertos prevenidos, ligeros y despectivos del Tribunal que para declarar incumplidos a los demandados hubo de declarar un incumplimiento anterior del demandante que habría consistido en la entrega de un predio de sólo 9 hectáreas

cuando lo había prometido como de 16, partiendo del supuesto hechizo de que las partes, al haberlo identificado por sus linderos y no haber estipulado pacto accidental expreso en contrario, lo tomaron como cuerpo cierto, y diciéndose basar para ese engendro en jurisprudencia nacional constante que no llegó a citar. Nada más desacertado y contrario a la letra y al espíritu del precepto, como también a la lógica, que el entendimiento que en su sentencia le dió el Tribunal de Bucaramanga al artículo 1887 del Código Civil, y como consecuencia de esta equivocada interpretación".,.. protubey renaormne t..e." , se dejaron de aplicar los artículos 1880 y 1884 que ¡EPUBLICA OE£ COLOMBIA 23 AHiprema de AHcsticia 213 16 puntualizan la obligación a cargo del vendedor de entregar la cosa vendida, "... todo ello en función de la aplicación analógica de los preceptos que disciplinan la compraventa a la permutación prevista en el artículo 1958 ibidem ...", y el artículo 1609 del Código Civil "... puesto que bien dispensados estaban los contratantes demandados de pagar intereses por el saldo a partir de la entrega del inmueble prometido, siendo así que su contraparte no entregó en la oportunidad debida, anterior, como tampoco luego, la cosa debida, lo que reza el contrato ...”, hecho este último que quedó probado con las cláusulas de la promesa y el dictamen pericial practicado en el proceso de ejecución adelantado por el Juzgado 40 Civil del Circuito de Bucaramanga donde

se estableció por expertos que el mencionado inmueble, distinguido con el número 001-001-057 y denominado "Hacienda Santa Teresa", situado en la Mesa de Ruitoque del municipio de Fioridablanca, tiene un área de apenas 9 hectáreas 4.434 metros cuadrados, lo que equivale a concluir entonces, siguiendo desde luego los planteamientos del cargo en estudio, que el contratante demandante, que debía entregar un predio de 1ó hectáreas el día 7 de abril de 1987 y por lo tanto con anterioridad a la exigibilidad de la obligación de pagar intereses a cargo de los demandados, no estaba legitimado para demandar la resolución ". que presupone cumplimiento propio e incumplimiento de la contraparte ..." como tampoco para cobrar la cláusula penal que conforme lo establecen los artículos 1593 y 1595 del Código Civil "... parte de la base de la morá del deudor que aquí no se dió en lo que IFGBLICA DE COLOMBIA Isprema de Justicia 214 17 respecta a los Alvarez-Infante, o más propiamente, quedó purgada con el incumplimiento previo de Díaz Pimiento ..", de suerte que se impone la casación del fallo del Tribunal y la revocación del de primera instancia, seguidas de una decisión absolutoria para los recurrentes.

SE CONSIDEBA:

1. Reconocer la existencia de una verdadera "garantía de cabida” en la promesade celebrar en el futuro un contrato traslaticio de dominio del que se desprende para el enajenante la obligación de entregarle al adquirente un predio rústico, no es tarea de poca

importancia que pueda reducirse a la aplicación aislada del segundo ¡inciso del artículo 1887 del Código Civil, Olvidando que este precepto forma parte de todo un sistema de normas inspiradas, como se sabe, en el deseo de interpretar siempre la voluntad de los contratantes y procurar la equidad en el desenvolvimiento de sus relaciones, permitiendo que solamente en situaciones de extremado desequilibrio pueda llegarse hasta la ruptura integral del vínculo negocial mediante su resolución. De acuerdo con ese sistema la sola menc1ón de la cabida de un inmueble en un instrumento contractual de aquél tipo, de suyo no es equivalente ni tampoco encierra una "garantía de cabida" en el sentido que a esta expresión corresponde darle para los precisos efectos que consagra el artículo citado junto con los dos que le siguen en el código Civil (Artículos 1888 y 1889) toda vez que al tenor de estos

¡"¿BLICA DE COLOMBIA

5 5 Y 07 Seprema de Justicia 215 18 preceptos, leídos y entendidos sin perder de vista el estrecho enlace que evidentemente entre ellos existe, una garantía de tal naturaleza no puede considerarse configurada sino en tanto concurran tres condiciones, a saber: a) Que la cabida se señale en el contrato; b) Que con relación a ella sea fijado el precio y, en fin, c) Que los términos del negocio celebrado pongan de manifiesto que no fue intención de los contratantes renunciar al derecho de reclamar por diferencias entre la cabida real y la declarada. Asi, pues, para que exista la garantía en cuestión es indispensable que la extensión superficiaria

del terreno, por voluntad expresa de las partes, se erija en elemento esencial del contrato, tomándola ellas por lo tanto como una calidad de la cosa que las ha inducido a celebrarlo, y ello ocurrirá cada vez que se la señale como factor determinante en el intercambio económico de valores acordado, por manera que sí se trata por ejemplo de una promesa de compraventa o de una promesa de permuta estimatoria con saldo, que es por cierto el caso del que estos autos dan cuenta, tendrá que aparecer como una realidad ¡incuestionable que aquella extensión fue fundamento de la fijación del precio (G.J. Tomo CLV, pág.188) y que, además, los interesados no declararon que a pesar de ello se abstendrán de formar cuestión por eventuales defectos o excesos de cabida. El criterio que en la materia resulta acertado no es, entonces, el que como corolario de un brillante estudio aquí sugiere el 3,GLICA DE COLOMBIA y 216 Siprema de Justicia 19 recurrente en casación, puesto que "... no es exacto afirmar -dice un renombrado escritor al comentar las disposiciones que en el Código Civil de Chile son iguales a los artículos 1887 a 1889 de la codificación colombianaque siempre que se hable de la cabida en el contrato, éste se celebre con relación a ella (..) pues según se dijo, la cabiáa puede señalarse (muchas veces como un dato ilustrativo, de referencia, sin tener ninguna importancia. Si se aceptara la doctrina contraria de que siempre que se menciona la cabida la venta es con relación a ella, resultaría que para obtener que toda cláusula de un

contrato produjera algún efecto, nos veríamos obligados a calificar de venta con relación a cabida todo contrato en que ésta se indicara, de modo que la venta jamás podría ser de cuerpo cierto cuando se señalara la cabida. Esto va contra el texto mismo de la ley pues tanto el inciso segundo del artículo 1831 (Artículo 1887 del Código Civil Colombiano), como el artículo 1833 del mismo código (Artículo 1889 del Código Civil Colombiano) se ocupan del caso en que la venta, no obstante señalarse la cabida, es de cuerpo cierto a causa de que las partes no han atribuido ninguna importancia a esa cabida ...'" y líneas atrás había expresado que no basta que se denote el espacio que tiene el predio rústico que va a ser objeto de enajenación; za, se requiere que esa mención sea indispensable para el señalamiento del precio, que manifieste que el contrato se celebra en atención a ese requisito. Si la cabida no se indica o si se indica por vía ilustrativa, sin darle el carácter de elemento decisivo del contrato, la venta es de

»ILICA DE COLOMBIA 217 f,

Lprema de Hosticia 20 cuerpo cierto, es una venta en bloc que no dará lugar a reclamo, puesto que la cabida no se ha tomado en cuenta para su celebración ...'" (Arturo Alessandri Rodríguez. De la compraventa ..., Tomo II, núms. 1070 y 1075). Resumiendo, y no cabe duáúa que como lo señaló con acierto el Tribunal en el fallo impugnado es esa y no otra distinta la doctrina jurisprudencial uniformemente aceptada desde antiguo en el país, si no es

rotunda la pr