CSJ - SC08-10-1997 4818

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA

Magistrado Ponente: Dr. PEDRO LAFONT PIANETTA

Santafé de Bogotá, D.C., Octubre ocho (8) de mil novecientos noventa y siete (1997)

Referencia: Expediente: No. 4818

De decide por la Corte el recurso extraordinario de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia - proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de MedellínSala Civil, el 23 de noviembre de 1993, en el proceso ordinario 1 — iniciado por AUGUSTO GIRALDO MEJIA contra los herederos Pp » t determinados de JOSE DOMINGO GARCES TAMAYO, los de

LIBIA RESTREPO MAYA y contra PEDRO PABLO, LUCIA y

ALBERTO GARCES TAMAYO; JULIO CESAR, MARTHA LUCIA, CARLOS MARIO, MARÍA HELENA, ANGELA MARIA y LUIS FERNANDO GARCES MORENO, estos últimos en su propio nombre.

REPUBLICA DE COLOMBIA v-s

000121 1.- ANTECEDENTES 1.- Mediante demanda que por reparto correspondió conocer al Juzgado Primero Civil del Circuito de Medellín, que obra a folios 155 a 172 del cuaderno No. 1, adicionada como aparece a folios 177 a 195 y presentada en texto o definitivo e integrado en escrito visible a folios 214 a 244 del cuaderno citado, AUGUSTO GIRALDO MEJÍA, convocó a un proceso ordinario a José Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garcés Tamayo, como herederos de José Domingo Garcés

Naranjo; a Beatriz Matilde, Martha Lucía, Julio César, María Helena, Jorge iván, Angela María, Carlos Mario, Luis Fernando y Darío Antonio Garcés Moreno, herederos de lván Gustavo Garcés Tamayo, quien también lo fue de José Domingo Garcés Naranjo; a María Inés y Ana de Jesús Restrepo Maya; Darío, Olga Lucía, Luz o Marina, Iván y Luis Alberto Restrepo Moreno; Guillermo, Martha Luz, Gloria Estella, María Eugenia, Adolfo León, Ana Patricia Restrepo Uribe; Libia Luz Restrepo Liévano, Luz lvonny, Cristina, María Edith, Edgar Jhon y Gladys de la Cruz Restrepo Gómez; Ana Cecilia, Joaquín Javier, Luis Alberto y Juan Diego Restrepo Echeverry, todos herederos de !.ibia Restrepo Maya; a Pedro Pablo, 1 PLP-48182 000122 Lucía y Alberto Garcés Tamayo, Julio César Martha Lucía, Carlos Mario, María Helena, Angela María y Luis Fernando Garcés Moreno, en sus propios nombres, para que surtido el trámite que le es propio se declarase que los demandados “son responsables para con el demandante Augusto Giraldo Mejía, de los perjuicios que a éste le causaron", en virtud de "los hechos que condujeron a la terminación del contrato de arrendamiento", celebrado por el actor sobre el inmueble ubicado en la ciudad de Medellín en el cruce de la calle 49B con la carrera 67 y la construcción allí existente, donde . actualmente funciona el establecimiento comercial denominado “Añoranzas”, inmueble alinderado como aparece en el hecho quinto

del texto integrado de la den.anda (fl. 215, C-1), distinguido en su puerta de entrada con el número 67-7 (pretensión Primera, fl. 238, C-1). Impetra además el actor que se declare que los demandados Pedro Pablo, Ligia y Alberto Garcés Tamayo, Julio César, Martha Lucía, Carlos Mario, María Helena, Angela María y Luis Fernando Garcés Moreno, personalmente, sean declarados responsables, por haber iniciado el proceso que culminó con la terminación del contrato de arrendamiento aludido "los tres primeros" y por haber coadyuvado a éstos los demás, en ese proceso. Subsidiariamente impetra el actor que, para el PLP-48183 > REPUBLICA DE COLOMBIA + e 1 caso de que no prospere la pretensión de declaración de responsabilidad de los demandados ya aludida, entonces se declare que incurrieron en tal responsabilidad, pero "a título de responsabilidad civil extracontractual" (fl. 239, C-1) y, en cualquiera de los casos, solicita que para el evento de que no fuere posible la determinación concreta de la cuantía de los perjuicios a cuyo pago ha de condenarse solidariamente a los demandados, ésta se concrete posteriormente, mediante el trámite del "incidente previsto por el artículo 308 del Código de Procedimiento Civil", incluyendo la . indexación monetaria correspondiente (fl. 239, C-1). 2.- Funda sus pretensiones el demandante, en resumen en los hechos que se sintetizan a continuación: 2.1.- En proceso reivindicatorio adelantado por José Domingo Garcés Naranjo contra Hildebrando Vélez ante el

Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellín, se hizo parte Augusto Giraldo Mejía, quien adujo para el efecto que podría resultar perjudicado con la resolución de ese litigio, sobre el inmueble distinguido con folio de matrícula inmobiliaria No. 001-0068331 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, ubicado PLP-48184

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1 en la calle 49B con carrera 67 de esa ciudad y marcado en su puerta de entrada con el No. 67-7, pues en él funcionaba el establecimiento comercial denominado "Grill Restaurante . Añoranzas”, adquirido por Augusto Giraldo Mejía a Guillermo Yepes. 2.2.- El aquí demandante Augusto Giraldo Mejía, convino entonces con la parte actora en el proceso reivindicatorio ya mencionado, que desistiría de su intervención en aquél, siempre y cuando se le garantizaran "su permanencia en el inmueble en el evento de un resultado favorable a los reivindicantes", desistimiento que fue oportunamente aceptado por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellín. 2.3.- En desarrollo del acuerdo aludido, se suscribió un contrato de arrendamiento entre José Domingo Garcés Naranjo, representado por sus curadores Alberto y Pedro Garcés Tamayo, designados como tales por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellíny Augusto Giraldo Mejía, en virtud del cual por el primero se dio al segundo a título de arrendamiento el inmueble determinado en la cláusula primera de ese documento, descrito y

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Y. Corte SanUD rdee mJasatic ia 1 000125 alinderado como aparece en el hecho quinto del escrito integrado de la demanda con la cual se promovió este proceso (fl. 215, C-1). 2.4.- La duración del contrato de arrendamiento mencionado se pactó en 15 meses, contados a partir de su iniciación, la que comenzó el 26 de agosto de 1976. Cá 2.5.- El arrendatario de ese inmueble y aquí demandante Augusto Giraldo Mejía, adelantó en el mismo una remodelación del local para el funcionamiento del establecimiento comercial denominado "Grill Restaurante Añoranzas", al igual que adelantó obras adicionales, para el funcionamiento en el mismo lote de terreno de nuevos establecimientos comerciales que denominó “La Tienda", "El Parao", "El Es quinazo”, "El Viejo Almacén Tango =, Show”, mejoras y construcciones que, además, se extendieron a un inmueble aledaño al tomado en arrendamiento, incluído un sector para parqueadero de la clientela (fis. 216 a 224, C-1). 2.6.- Fallecido José Domingo Garcés Naranjo, sus herederos promovieron, sin éxito un proceso ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellín para obtener la restitución del PLP-4818- $

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| 000125 inmueble arrendado a Augusto Giraldo Mejía y luego otro, de carácter verbal, en el que pretendieron la fijación judicial de un nuevo canon, “proceso que tampoco prosperó". Más tarde, iniciaron, también sin éxito un nuevo "proceso de lanzamiento",

igualmente con resultado desfavorable a sus pretensiones, el cual se adelantó ante el Juzgado Once Civil Municipal de Medellín. 2.7.- Por último, promovieron un nuevo proceso, que cursó ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medellín, en el cual solicitaron la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, pretextando que habrían de demoler las construcciones existentes para levantar sobre ese terreno una "nueva edificación”, proceso al cual fueron citados como parte Luis Bernardo Molina y Nohora Londoño de Giraldo, quienes habían sucedido a Augusto Giraldo Mejía en la tenencia del Inmueble arrendado, el que culminó con sentencia favorable a la parte actora. 2.8.- Para darle cumplimiento al fallo proferido en ese proceso, se practicó diligencia "que llevó a efecto el lanzamiento", el 3 de diciembre de 1988, sin que la parte demandante diera iniciación a las obras de demolición para levantar PLP-4818- / ? REPUBLICA DE COLOMBIA ES) O de ho d > 1 009127 ta construcción nueva a que se refiere la demanda, dentro de los tres meses siguientes, al punto que a la fecha de iniciación de este proceso, "la edificación entregada por Augusto Giraldo Mejía se encuentra remodelada, con una pequeñísima área" que conserva “inclusive la fachada que tenía el local donde funcionó el 'Viejo Almacén Tango Show”", inmueble que ahora se encuentra dedicado al “funcionamiento de un parqueadero" (fl. 229, C-1). 2.9.- La conducta asumida por los demandados .

ocasionó graves perjuicios a Augusto Giraldo Mejía, por concepto de lucro cesante y daño emergente, causados entre otras cosas no solo por los ingresos dejados de percibir, sino, también, por el valor de las indemnizaciones que hubo de pagar a sus trabajadores (fis. 229 a 232, C-1), además de que aun cuando lo ha intentado no le ha sido posible volver a instalar establecimientos de comercio como los que tenía en funcionamiento en ese inmueble, cuyas licencias de funcionamiento, además, ya expiraron. 3.- Notificados que fueron los demandados, le dieron contestación a la demanda, todos con oposición a la prosperidad de las pretensiones del actor, así: Pedro Pablo Garcés PLP-48188

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ST Corte Saprema de Justicia Tamayo en escrito visible a folios 272 a 277 del cuaderno No. 1 en el cual tras insistir en que los hechos de la demanda que sustentan las pretensiones habrán de demostrarse, formula las excepciones que denomina "ilegitimidad de la personería para demandar", "inexistencia de la obligación que se pretende derivar a cargo de la parte demandada", "renuncia de mejoras” y toda otra que aparezca demostrada en el proceso. L gia y Alberto Garcés Tamayo, en memorial visible a folio 299, cuaderno No. 1, en el cual hacen suya la contestación que a la demanda dio Pedro Pablo Garcés y. proponen además como excepción de mérito la "acumulación indebida de responsabilidades contractual y extracontractual". Los demandados Edgar Jhon, Gladys de la Cruz, María Edith y Luz

ivonny Cristina Restrepo Gómez, Luis Alberto, Javier y Ana Cecilia Restrepo Echeverry, herederos todos de Libia Restrepo Maya, la contestaron en memorial que obra a folios 354 a 360 vuelto, cuaderno No. 1, en el que igualmente se oponen a las pretensiones del demandante, niegan los hechos sustentatorios de ellas, respecto de algunos manifiestan que no les constan y proponen como excepciones las de "inexistencia de la obligación" violación de la prohibición de ejecutar mejoras en el inmueble arrendado, “inexistencia de facultad dada por Libia Restrepo Maya viuda de PLP-48182

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. O )<< o sp )YD ]eJ Garcés Naranjo para ser representada por Pedro y/o Alberto Garcés Tamayo, para cualquier acto jurídico" y falta de "legitimación en la causa" por la parte demandante; Luz Marina Restrepo Moreno dio contestación a la demanda en memorial que aparece a folio 370 del cuaderno No.1, en la que hace suya la contestación de los demandados anteriormente mencionados. En cuanto a los demandados Beatriz Matilde, Martha Lucía, Julio César, María Helena, Jorge Iván, Angela María, Carlos Mario, Luis Fernando, y Darío Antonio Garcés Moreno, herederos de lván Gustavo Garcés Tamayo, quien a su vez lo fue de José Domingo Garcés Naranjo, demandados además como personas naturales; María Inés y Ana de Jesús Restrepo Maya, Olga Lucía, Iván y Luis Alberto Restrepo Moreno; Guillermo, Martha Luz, Gloria Estella Sofía, María Eugenia, Adolfo León, Ana Patricia

Restrepo Uribe y Libia Luz Restrepo Liévano, comparecieron al proceso representados por curadora ad litem, auxiliar de la justicia que contestó la demanda en memorial que obra a folios 403 a 408 del cuaderno No. 1, en el que manifiesta estar a lo que resulte probado en el proceso y propone como excepciones de fondo las de "cosa juzgada", "falta de legitimación por activa" y "enriquecimiento PLP-481810

REPUBLICA DE COLOMBIA 000130 ilícito”.

El demandado Luis Alberto Restrepo Echeverry, notificado por conducta concluyente se abstuvo de dar contestación a la demanda. 4.- Agotada la tramitación correspondiente, el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado de Medellín, al que le fue remitido el expediente luego de su creación, le puso fin a la primera instancia mediante sentencia dictada el 29 de julio de 1993 (fl. 543 a 551, C-1), en la que decidió "no acceder a las pretensiones de la demanda" y "absolver a los demandados de los cargos que les formula el demandante". 5.- Apelado el fallo de primer grado (fis. 553 a 560, C-1), el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín -Sala Civi+, lo confirmó, en sentencia de 23 de noviembre de 1993 (fls. 47 a 64, C-9). 6.- Á esa altura de la actuación, la parte actora, vencida en la segunda instancia, interpuso entonces contra la pPLP-481811

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> A. | 000131

sentencia aludida el recurso extraordinario de casación (fl. 66, C-9), de cuya decisión se ocupa ahora la Corte. ll - LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL 1.- El Tribunal, luego de sintetizar el litigio y la actuación surtida durante la pr.mera instancia, encuentra reunidos los presupuestos procesales, por lo que estima que es procedente dictar sentencia de mérito para decidir el recurso de apelación . interpuesto contra el fallo de primer grado por la parte actora (fls. 47 a 56, C-9). 2.- Á continuación recuerda el contenido del artículo 922 del Código de Comercio y expresa que el espíritu que lo informa es el de "evitar el abuso del derecho y el enriquecimiento sin causa por parte del propietario frente a la empresa constituida por el arrendatario", y, por ello, es una forma de "protección del establecimiento de comercio", en virtud de la cual se impone al arrendador que no le haya dado al inmueble la destinación alegada como causal para obtener su desocupación la obligación de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario de ese local PLP-481812

2. REPUBLICA DE COLOMBIA

Ñ 000132 comercial, afirmación que apoya en transcripción de jurisprudencia del Tribunal Superior de Medellín y en algunos apartes de la exposición de motivos del proyecto de Código de Comercio presentado al Congreso Nacional en el año de 1958 (folios 57 a 59, C-9). 3.- Asevera luego el Tribunal que el derecho a la indemnización al arrendatario por el arrendador consagrado por el artículo 522 del Código de Comercio, se encuentra en armonía con

lo dispuesto por el artículo 518 del mismo Código, que consagra el derecho del inquilino a la renovación del contrato sobre locales comerciales, salvo en los casos contemplados en los tres numerales de la norma últimamente citada, la que transcribe en su integridad (fis. 59 y 59v., C-9). 4.- Procede luego el Tribunal al análisis de las pretensiones del actor y, al efecto, manifiesta que se encuentra demostrado que Augusto Giraldo Mejía y José Domingo Garcés Naranjo celebraron un contrato de arrendamiento el 24 de abril de 1975, sobre un local comercial situado en la calle 49B con la carrera 67 de Medellín, distinguido en su puerta de entrada con el No. 67-7, PLP-481813 7 P z +, REPUBLICA DE COLOMBIA 000133 destinado al funcionamiento del "Grill Restaurante Añoranzas", más tarde "El Viejo Almacén Tango Show”, y con posterioridad, también al de los establecimientos comerciales de propiedad del demandante denominados "La Tienda", "El Parao", y "El Viejo Esquinazo”. De la misma manera, expresa el sentenciador que, conforme a la demanda promovida ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medellín, que culminó con la orden de restituir el . inmueble por el arrendatario a la parte demandante en aquel proceso, ella se produjo con invocación de la necesidad de demoler la construcción existente en ese inmueble para levantar en el mismo “una obra nueva”, destinada a negocios sustancialmente distintos a los que allí funcionaban, "según se colige del hecho 10 del libelo de demanda obrante al folio 58 del cuaderno No. 7", pretensión que fue

acogida favorablemente tanto en primera como en segunda instancia (fis. 59 y 60, C-9). De esta suerte, -prosigue el Tribunal-, "los actores debían darle al inmueble la destinación específica para la cual fue pedido el local comercial, finalidad que participa de dos de las PLP-481814

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NEE S) 5 o

Carte Sanrema de Sasticia 000134 1 causales contempladas en el artículo 518, la destinación para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolición para la construcción de una obra (causales 2a. y 3a.)", (fl. 60, cdno. citado). En ese orden de ideas, expresa luego el Tribunal que, conforme a lo probado en el proceso, "se estableció de manera indubitable la destinación sustancialmente distinta a restaurante y grill que se le dio por parte del propietario arrendador" al inmueble luego de su restitución, pues se demolieron las instalaciones en donde funcionaron los establecimientos comerciales denominados “La Tienda", "El Parao” y "El Viejo Esquinazo" para anexarlos a un lote de mayor extensión y destinarlo todo a parqueadero, conclusión que apoya en la diligencia de inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991, que transcribe parcialmente (fls. 60 y 61, C-9), así como en las inspecciones judiciales extraprocesales practicadas el 8 de junio y el 26 de septiembre de 1989, de la última de las cuales igualmente se hace por el sentenciador una transcripción parcial (fl.

61v. cdno. citado). De otra parte, afirma el Tribuna! que como quiera PLP-481815 REPUBLICA DE COLOMBIA 000135 que para construir una obra nueva "lo primero que se plantea es el aspecto de la demolición”, a contrario de lo sostenido por el aquí demandante, los demandados en este proceso y actores en el de restitución del inmueble mencionado, sí cumplieron con su obligación de darle iniciación a la obra dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, pues si ésta se efectuó el 3 de diciembre de 1988, ese plazo venció el 3 de marzo de 1989, como se demuestra con las obras de adecuación del terreno, demolición de instalaciones en donde funcionaban algunos establecimientos. como "La Tienda”, como aparece en la demanda inicial aceptado expresamente por el actor: (fis. 228 y 229, C-1), en las declaraciones de éste rendidas en interrogatorio de parte, en la " filmación realizada el 14 de mayo de 1989, incorporada como prueba al proceso y expuesta a la Sala de Decisión del Tribunal durante la audiencia de que trata el artículo 360 del Código de Procedimiento Civil (fi. 89 a 94, C-3). Así mismo, expresa el sentenciador que del dictamen pericial rendido por Luis Fernando Muñoz Ochoa, que obra como prueba trasladada, se desprende que éste manifestó que en febrero de 1989, se estaban realizando "una serie de obras de infraestructura tendientes a la adecuación del inmueble para su uso futuro” y, de la misma manera manifiesta que PLP-481816

• , REPUBLICA DE COLOMBIA 000136 “las personas que intervinieron en la construcción del parqueadero, ya como maestros de obra, ya como ingenieros, coinciden en afirmar que la adecuación de los terrenos y demolición de las instalaciones se llevó a efecto en los meses de enero y febrero de 1989" (fI. 63v, C-9).

De la misma manera, manifiesta el fallador que los arrendadores "en ningún momento" aseveraron que "la obra nueva que se construyere" sería destinada a arrendamiento, por lo que no es del caso dar aplicación ¿ la prelación que para ocupar el inmueble a tal título tendría Augusto Giraldo Mejía "de conformidad con el artículo 521 de la Ley Comercial, aspecto que no se discute “en el sub lite", ya que "lo que se pretendió fue la demolición y construcción de una obra para ocuparla con un negocio sustancialmente distinto del explotado por el locatario (fis. 63v, C-9). A lo anterior ha de agregarse, conforme al razonamiento del Tribunal, que la utilización de los "espacios conformados por el establecimiento comercial y algunos materiales de segunda", resulta indiferente respecto de la causal alegada, razón ésta por la cual, "frente a los argumentos precedentes se PLe-481817 REPUBLICA DE COLOMBIA Ente Saprdee mJasatic ia 000137 impone la confirmación del fallo objeto de alzada, ya que el mismo se ajusta tanto a derecho como a los elementos de convicción analizados (fl. 64, C-9)

II! - LA DEMANDA DE CASACION

Dos cargos formula el recurrente a la sentencia impugnada, ambos por la primera de las causales de casación, el primero por violación directa de normas de derecho sustancial y el segundo por violación indirecta de las mismas, cargos que serán despachados conjuntamente, por cuanto respecto de ellos se harán algunas consideraciones comunes. CARGO PRIMERO Con expresa invocación de la causal primera de casación consagrada por el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, el impugnador acusa la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín -Sala Civil-, el 23 de noviembre de 1993 en este proceso, "de ser violatoria, por vía directa, de los arts. 518, 519, 520, 521 y 522 del Código de PLP-481818

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, 000138 Comercio, así como de los artículos 1494, 1603, 1613, 1614, 1615, 1616, 1618, 1619, 1620, 1621, 1649, 2341, 2342, 2343, 2344 del mismo Código Civil, en concordancia con los arts. 2 y 822 del Código de Comercio que los hacen aplicables a las cuestiones mercantiles, todos ellos por falta de aplicación" (fl. 14, cdno. Corte). En procura de sustentar la acusación así enunciada, manifiesta el censor que el Tribunal, conforme a la motivación del fallo impugnado, apoyó su decisión en que, de . acuerdo con la causal alegada para obtener la restitución del inmueble, "los actores debían darle", la destinación invocada, es

decir la de demolerlo y construir una obra nueva, "finalidad que participa de dos de las causales contempladas en el art. 518, la destinación para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolición para la construcción de una obra (causales 2a. y 3a.)", todo para protección del comerciante, pues el artículo 522 del Código de Comercio persigue impedir que el arrendador "abuse" o "se apropie de los intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario", tales como "la clientela", "el good will" y “aquellos elementos que hacen parte del establecimiento de comercio” (fis. 15 y 16, cdno. Corte). PLP-481819 REPUBLICA DE COLOMBIA Senrema de Jasticia 000139 Luego de transcribir los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y algunos apartes de la exposición de motivos del proyecto de Código de Comercio de 1958 y de la sentencia proferida por la Corte Suprema de Justicia el 29 de noviembre de 1971, que declaró la exequibilidad de los mismos, manifiesta el recurrente que el Tribunal incurrió en un error de juicio al afirmar que “lo que verdaderamente se protege" con la indemnización sancionatoria establecida por el artículo 522 del Código de Comercio es impedir el abuso del arrendador o la apropiación por éste de "los intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario”, pues con tal norma "¡igualmente se protege que cierta y realmente el arrendador efectúe las obras de reconstrucción, las obra de reparaciones necesarias" que el inmueble requería, o su

demolición en caso de ruina o para la construcción de una obra nueva y, además, el derecho de preferencia al arrendatario frente a cualquiera otra persona para tomar a título de tal los locales reparados reconstruidos o de nueva edificación “sin obligación de pagar primas o valores especiales diferentes al canon de arrendamiento" (fis. 17 a 24, cdno. Corte).

PLP-481820 a NR t

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Corte Sanrema de Jasticia 000140 Así mismo, a juicio del recurrente el Tribunal igualmente incurre en equivocación al considerar que "el propietario arrendador del inmueble, cumple con su obligación, cuando da al espacio recuperado una destinación que acompase con los designios que tuvo para proceder a la terminación del contrato de locación, siempre y cuando tal destinación no pueda considerarse un desmedro del arrendatario expelido, vale decir, sea sustancialmente distinta a la que desarrollaba en el local durante la vigencia del pacto”, pues, "contra el criterio del Tribunal expuesto en su sentencia, el arrendador-propietario solo cumple con sus obligaciones para con el arrendatario-empresario llevando a efecto las obras que el inmueble requería o la nueva construcción que afirmó iba a levantar allí, garantizándole a dicho arrendatario, de la misma manera, ese derecho de preferencia que la ley comercial le reconoce, frente a todo otro posible inquilino, en -igualdad de circunstancias, para tomar en arrendamiento el local reparado o reconstruido o los nuevos locales construídos, sin pagar suma alguna por concepto de prima o valor adicional diferente al canon

mensual de arrendamiento". De manera que, "si la causal aducida para solicitar la entrega del inmueble dado en arrendamiento fue la demolición para construir una obra nueva, el arrendadorpropietario PLP-481821 y——e REPUBLICA DE COLOMBIA solo cumple con sus obligaciones, liberándose de la obligación de indemnizarle al arrendatario los perjuicios que éste haya padecido, construyendo la obra nueva prometida sin que le quepa justificación alguna diferente (fis. 24 y 25, cdno. Corte). Siendo ello así, -prosigue el censor-, en este caso, "tal nueva construcción jamás se ha llevado a efecto por los aquí demandados", por lo que es necesario "concluir que las pretensiones de la demanda deben prosperar" (fl. 25, cdno. Corte). Y De otra parte, el impugnador expresa que el Tribunal también incurre en "error de juicio" al considerar que para darle cumplimiento a la obligación impuesta por la ley al arrendador propietario que obtiene la restitución del inmueble invocando requerirlo para la construcción de una obra nueva, es suficiente con “la demolición” de la construcción anterior, pues, ésta puede ser total o parcial, y, además, puede llevarse a efecto no solo para levantar una obra nueva sino, también, para refaccionar una construcción ya existente. De esta manera, según lo expone el impugnador, "el verdadero y único sentido que como iniciación de las obras' tiene la inicial demolición de alguna parte de la PLP-481822 aP ,oP Y

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Corte Sanrema de Jasticia 0001432 i edificación”, solo tiene significación "cuando tales iniciales y equívocos actos de demolición van seguidos del total y completo levantamiento de la obra nueva que se había prometido construir. Mientras ella no aparezca por parte alguna, como en el caso de autos no obstante haber mediado más de cinco años desde el momento de la entrega del local dado en arrendamiento, esas iniciales demoliciones de adobes y tejas viejas no pueden tener el sentido de iniciación de 'las obras' que se habían prometido en el proceso de lanzamiento llevado a efecto contra el arrendatario" (fl. 25, cdno. Corte). De esta manera, resulta inaceptable el criterio del Tribunal según el cual "la destrucción de dos o tres muros, el levantamiento de un muro de cerramiento y el acondicionamiento del piso” tienen la significación de iniciación de las obras prometidas, pese a que, en el caso de autos, "transcurridos los meses y los años por parte alguna se observa la construcción de la 'obra nueva', prometida con platillos y timbales. Mientras ésta no exista, no podrá darse por cumplida la obligación por los arrendadores-propietarios" (fis. 25 y 26, cdno. Corte). De igual forma, incurre el Tribunal en PLP-481823 REPUBLICA DE COLOMBIA o 000243 equivocación, a juicio del recurrente, “cuando afirma que la destinación específica para la cual fue pedido el inmueble '...participa de dos de las causales contempladas en el artículo 518, la destinación para un establecimiento sustancialmente distinto y la

demolición para la construcción de una obra (causales Za. y 3a)....' por cuanto en la norma legal en cita, el art. 518 del C. de Comercio, no existe, como causal que justifique la falta de renovación del contrato de arrendamiento a su vencimiento, la denominada por el Tribunal 'la estimación para un establecimiento sustancialmente distinto”, pues la causal prevista por la ley es la de requerir el inmueble el propietario-arrendador "para un establecimiento suyo", que se encuentre "destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario”, lo cual, al decir del censor “es totalmente diferente" (fi. 26, cdno. Corte). 1 De manera pues que, como la causal aducida para exigir la restitución del inmueble por los propietariosarrendadores en este caso, fue la necesidad de demoler la edificación "para construir una obra nueva", "del incumplimiento de la misma" se deriva para los aquí demandados "la obligación de indemnizar al arrendatario, aquí demandante, por los perjuicios que PLP-481824 REPUBLICA DE COLOMBIA con el incumplimiento le han ocasionado” (fl. 26, cdno. Corte). Conforme a lo antes expuesto, concluye el impugnador que los arrendadores no dieron cumplimiento a la obligación para ellos surgida de iniciar la obra nueva dentro del término señalado por el artículo 522 del Código de Comercio, sino que simplemente llevaron a efecto unas "reparaciones" y “adaptaciones”, sin que jamás se le hubiere ofrecido el inmueble "en arrendamiento a Giraldo Mejía, el aquí demandante, como lo ordena .

que se proceda la norma legal que establece el derecho de preferencia" a ocupar como arrendatario los nuevos locales. Como consecuencia de los errores denunciados, el Tribunal Superior del Medellín incurrió en violación de las normas de derecho sustancial que permiten al demandante "ser indemnizado por los demandados", normas que se dejaron de aplicar, razón por la cual la sentencia impugnada ha de casarse y, luego, en sede de instancia habrá de darse "acogimiento pleno de las pretensiones de la demanda, previa revocatoria de la sentencia de primera instancia (fls. 27, in