CSJ - SC09-12-1999 [5368]

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA

Magistrado Ponente: Manuel Ardila Velásquez

Santafé de Bogotá, D.C., nueve (9) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999).-

Ref: Expediente No. 5368

Decídese el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 12 de octubre de 1994, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá en el proceso ordinario promovido por la sociedad Asesorías e Inversiones Sher Ltda. contra la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá. Antecedentes 1.- El trámite inicióse con demanda mediante la cual Asesorías e Inversiones Sher Ltda. llamó a proceso ordinario a la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá para que, en síntesis, se declarase que la demandante, como vendedora, sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa consignado en la escritura pública No. 0302 de febrero 1 de 1989 otorgada en la Notaría Décima de Bogotá, y que, por MAV. Exp. 5368 2 tanto, se decretase la rescisión del mismo, concediendo a la demandada el derecho alternativo a que se refiere el artículo 1948 del Código Civil, con pago de perjuicios e intereses. 2.- Los hechos de la causa petendi, se resumen así: La demandante vendió a la demandada por escritura pública No. 0302 de 1o. de febrero de 1989 de la Notaría Décima de Bogotá, el inmueble rural denominado "La

Esperanza" que allí mismo se determina, incluidas las mejoras, por la cantidad de $224.328.000. La sociedad vendedora viose en la obligación de aceptar como precio de la venta el señalado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las bases de cuyo avalúo nunca fueron discutidas. El precio señalado al inmueble, incluidos el terreno y las mejoras, fue inferior al cincuenta por ciento del valor real del inmueble, y la empresa vendedora tenía conocimiento del menor valor en el avalúo. 3.- La parte demandada dio respuesta al libelo oponiéndose a las pretensiones, aceptando que el precio pagado fue el determinado en el avalúo realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mas insistiendo en que ese avalúo fue aceptado por la vendedora y en que el precio de venta se ajusta a la realidad. Como excepciones de fondo propuso las MAV. Exp. 5368 3 que denominó "Improcedencia de la lesión enorme en las ventas a entidades de Derecho Público" e "Improcedencia de la acción rescisoria por lesión enorme". 4.- Concluyó la primera instancia con sentencia de 8 de abril de 1994, proferida por el juzgado Dieciocho Civil del Circuito de Santafé de Bogotá, mediante la cual se declaró probada la excepción de "improcedencia de la lesión enorme" y consecuentemente imprósperas las súplicas de la demanda. Apelada la sentencia por la parte vencida, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá la revocó por medio de la suya datada el 12 de octubre de 1994, declarando

que existió la lesión enorme y condenando a la demandada a pagar a la demandante el complemento del justo precio. La parte demandada interpuso entonces el recurso de casación que ahora se decide. La sentencia del tribuna l Después de resumir las pretensiones y hechos de la demanda, así como el fallo del a-quo, comienza el tribunal por transcribir el artículo 1946 del Código Civil y hacer algunas consideraciones generales sobre el instituto de la lesión enorme y el criterio meramente objetivo que la orienta. Pasa a decir que, con excepción de la compraventa de bienes muebles y la de inmuebles que se realiza por ministerio de la justicia, en toda compraventa MAV. Exp. 5368 4 conmutativa de bienes raíces cualquiera de los contratantes puede invocar esta pretensión rescisoria, y ello "sin consideración a la naturaleza jurídica que le sea propia como persona capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, esto es, sin importar si es persona natural o jurídica, si es sociedad comercial o civil, si es persona de derecho público o privado, si tiene o no ánimo de lucro, etc. y todo debido a que a este respecto la ley no hace distinción alguna...". Y sobre el punto, agregó: "En este orden de ideas, sucede que la acción de ultramitad procede así se trate de contratos en los que uno o ambos contratantes sean personas de derecho público, como la Nación, algún Departamento, un Municipio, o una cualquiera de las entidades descentralizadas de éstos". Sostiénese a continuación que, cuando una empresa estatal adquiere un bien para desarrollar obras

públicas o para la prestación de un servicio público determinado, "la acción rescisoria... sólo puede ejercerse por el complemento del precio"; agregando que al no haber rescisión del contrato tampoco hay lugar a pagar perjuicios sobre la suma que debe darse como complemento. Reitérase, posteriormente que "...el hecho de que la empresa demandada tenga por naturaleza jurídica ser una persona de derecho público, no la exime de quedar incursa en la lesión en aquellos contratos en los que mediante la llamada contratación directa adquiere el dominio de bienes raíces"; y asevera que la existencia de una norma que establezca un límite a esas entidades en la fijación del precio MAV. Exp. 5368 5 para adquirir un predio, no implica que no se lesione el patrimonio del vendedor y que no opere la acción rescisoria, pues ese límite "es solo para la entidad estatal que adquiere, y no para el particular que vende"; de donde, afirma, para decidir el litigio basta comparar el precio pactado con el avalúo comercial practicado por los peritos. Complementa su planteamiento diciendo que si no se aceptaren los anteriores argumentos y se insistiere en que las normas del Código Fiscal hacen improcedente la acción rescisoria de lesión enorme, debió haberse comprobado la existencia y vigencia de tales disposiciones, lo que no sucedió. Con los anteriores argumentos, el ad-quem deniega la primera excepción que fuera propuesta, desechando luego la segunda, atinente a la renuncia de la acción rescisoria, expresando que mientras el contrato no se haya rescindido,

cualquiera de los contratantes puede exigir su cumplimiento sin que ello implique renuncia tácita de esa acción. Entra a renglón seguido a estudiar si se reúnen para el caso los presupuestos de la lesión enorme y establece las siguientes circunstancias: El contrato de compraventa aparece demostrado con la copia de la escritura pública correspondiente. MAV. Exp. 5368 6 En ese mismo título se halla también la prueba de que el precio pagado a la demandante fue de $224.328.000. En el dictamen pericial que obra a folios 137 a 151, aclarado y complementado a folios 119 a 134 del cuaderno No.1, los peritos avaluaron el predio en la suma de $471'116.869.oo para el 1o. de febrero de 1989, fecha en que se otorgó la respectiva escritura pública. En el dictamen recogido a propósito de la objeción presentada contra aquel experticio, también para la fecha de la escritura se dio al inmueble un valor de $461'397.200.oo Confrontando el precio de venta con el determinado en cualquiera de los dos anteriores avalúos, resulta que la vendedora recibió menos de la mitad del que justamente tenía el bien para el 1o. de febrero de 1989, cuando se perfeccionó el contrato de compraventa. Luego, el ad quem pasa al estudio de la objeción presentada contra el dictamen pericial que inicialmente avaluó el inmueble, y la declara no probada. Toma así como precio justo el que al bien dieron los peritos primeramente nombrados, a saber, el de $471'116.869.oo.

Para no acceder a la pretensión de restitución por tratarse de la adquisición de un bien para desarrollar obras MAV. Exp. 5368 7 públicas, condenó entonces a la demandada a completar el justo precio en la proporción legal. Revoca, entonces, el tribunal la providencia del a quo, declara no probadas las excepciones, reconoce la existencia de la lesión y condena a la demandada a pagar a la demandante la suma de $199'677.182.10 como complemento del precio, más los intereses al 6% anual desde el 29 de marzo de 1994 hasta la ejecutoria del fallo. La demanda de casación Dos son los cargos formulados contra la sentencia, montados ambos sobre la causal primera de casación, cargos éstos que serán resueltos en el mismo orden en que han sido presentados. Cargo Primero Con apoyo en la causal primera de casación, acusa el recurrente la sentencia de ser directamente violatoria, por aplicación indebida, de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil. Comienza por decir que, en punto a la lesión enorme, se matriculó el Código Civil en la teoría objetiva donde el criterio preponderante es el desequilibrio prestacional en la MAV. Exp. 5368 8 magnitud prevista por la ley; y que en la codificación civilista se consagra la procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme para las ventas conmutativas, con la sola excepción de las que recaen sobre bienes muebles y de las que se realizan por ministerio de la justicia. Pero, afirma, existen otras excepciones a la aplicación de la lesión y son las derivadas del régimen

normativo de la ley 56 de 1981, y el decreto reglamentario 2204 de 1982, en concordancia con el decreto ley 222 de 1983, respecto de contratos de compraventa celebrados por entidades estatales en la etapa de negociación directa sobre inmuebles afectos a obras declaradas por el legislador de utilidad pública o de interés social, normatividad aplicable para el caso presente, por el origen, fundamento y partes de la negociación. Las normas comentadas, sigue diciendo, incorporan dos mecanismos en las adquisiciones inmobiliarias para el precitado tipo de obras: la negociación directa con el propietario, y la expropiación, acudiéndose a esta última cuando el titular de los bienes exige un valor superior al límite fijado en la ley. Entonces, concluye, no son los contratantes sino la misma ley la que determina el precio, lo cual excluye la lesión enorme. A continuación, pasa a decir que es inaplicable para el caso el Código Fiscal de Bogotá, en lo referente a los tipos, clasificación y efectos de esta clase de MAV. Exp. 5368 9 contratos. Situándose así en el régimen jurídico de las normas a que viene aludiendo, cita los artículos 143 del Decreto 222 de 1983, 10 de la ley 56 de 1981 y 39 del Decreto 2024 de 1982, según los cuales el precio en la compraventa de inmuebles, para los contratantes y no solo para el ente estatal, no puede superar el fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sin incurrir en la nulidad absoluta del contrato.

Resultaría entonces, afirma, que de acogerse la posición del tribunal cuando acepta la lesión, "la única vía para celebrar la venta y evitar la configuración de una eventual lesión enorme en el sub judice era la de violar la ley, esto es, la de convenir un precio superior al avalúo rendido por el IGAC". Y tal interpretación carece de sentido, pues si la entidad estatal se aparta del máximo fijado en la ley, el contrato estará afectado de nulidad absoluta; pero si no se aparta de tal límite legal, contraría las normas civiles de la lesión enorme. "Es decirculmina-, que el contrato, según esta interpretación, en cualquier caso estaría viciado". Las normas civiles sobre lesión enorme, prosigue, no pueden tomarse aisladamente, sino que deben armonizarse con otras de igual jerarquía, tales, la ley 56 de 1981 y el Decreto Ley 222 de 1983 y la determinación de un tope en el precio con fuente en la ley, no puede considerarse lesivo. Asegura que aceptar la tesis del ad quem, puede abrir paso a un fraude a la ley mediante el acatamiento MAV. Exp. 5368 10 aparente de las normas que fijan un límite al precio de venta para, por medio del allanamiento o la conciliación posteriores, sobrepasarlo. Asegura que, en todo caso, de no casarse el fallo, el precio pagado sobrepasaría el límite legal. Expresa también, que varios efectos propios del derecho civil, no se aplican o no funcionan de manera idéntica en contratos de la Administración, no obstante no existir norma positiva que así lo indique; al respecto, hace

mención a lo contemplado por los artículos 1546 y 1609 de esa codificación. Concluye afirmando que el análisis de la situación no puede, como sucedió con el del ad quem, limitarse a la vigencia en nuestro derecho privado del criterio objetivo en materia de lesión enorme, pues la pregunta, que el impugnante se responde a sí mismo negativamente, es la de si a una compraventa celebrada por entidad estatal y motivada por los fines de interés y utilidad públicas, puede ser trasladada la institución de la lesión enorme regulada en el derecho privado, sin contrariar normas especiales, posteriores y de igual jerarquía que regulan tales adquisiciones. Ya para rematar, como último argumento, trae el de que el mismo tribunal, al negar la restitución del inmueble, está reconociendo un régimen especial para el contrato en cuestión. MAV. Exp. 5368 11 Consideraciones 1.- El problema fundamental que plantea la censura, puede reducirse a la cuestión de si existió quebranto directo de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil en la medida en que la sentencia impugnada consideró que las precitadas normas, referentes a la figura de la lesión enorme, pueden aplicarse cuando una de las partes en el contrato de compraventa sea una entidad de Derecho Público que actúa conforme a disposiciones legales que encauzan y limitan su actividad. Y más concretamente aún, si las citadas normas del Código Civil son aplicables frente a las disposiciones que regulan las compraventas de inmuebles celebradas por las entidades estatales en la etapa de negociación directa.

Cuestionamiento para dilucidar el cual es pertinente regresar, una vez más, a las consideraciones generales sobre un tema que frecuentemente ha ocupado a esta Corporación. 2.- Es ya materia conocida que en el Código Civil colombiano la lesión enorme obedece a un criterio meramente objetivo, según el cual basta con que el precio convenido entre los contratantes sea lesivo en la medida determinada por la ley, para que opere esa figura. Alejándose así de la teoría de la lesión como un vicio más del consentimiento, la lesión existirá independientemente de que el contratante haya tenido conocimiento de lo inequitativo del precio, o de que haya actuado bajo constreñimiento o engaño, o MAV. Exp. 5368 12 de que circunstancias apremiantes lo hayan impelido a contratar. Es suficiente, se repite, la discrepancia entre el precio justo y el precio convenido, siempre y cuando, por supuesto, la desigualdad traspase los límites establecidos en el artículo 1947 del Código Civil. Naturalmente, hay un trasfondo ético en la concepción objetiva de una institución que como la lesión descansa sobre el concepto de que, en tratándose de contratos conmutativos, el valor recibido debe ser en, cierta medida, proporcional al valor entregado, garantizándose de tal manera un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, concepción ésta con la cual la figura de la lesión trasciende la simple protección de las personas incapaces, para llegar a ser un principio general de los contratos, que no podrían, en virtud del mismo, convertirse en fuente de lucro indebido; no sin advertir, dicho sea incidentalmente, que en Colombia su ámbito de

aplicación ha quedado reducido a ciertos actos jurídicos debidamente determinados. Así pues, no es posible prescindir de la apreciación ética de la lesión, planteada primeramente, según algunos autores, por la moral cristiana y reconocida como existente en una constitución de los emperadores Diocleciano y Maximiliano (véase Claro Solar, T. XI, 'De las obligaciones', pg. 241); acusábanse en todo caso desde aquellos tiempos la explotación y la injusticia usuraria, entendida esta en su sentido más amplio. La verdadera presentación del problema se basa entonces en el postulado de que no es posible tolerar el lucro MAV. Exp. 5368 13 excesivo por medio del contrato, de que no es permisible que uno de los contratantes saque ventaja sobre el otro que, por cualquier razón, mal defiende sus propios intereses.

Ahora bien : al no ser posible -y quizá tampoco deseable-, lograr una igualdad absoluta de las prestaciones entre los contratantes, hízose necesario hallar una medida o límite a partir del cual el precio, por indebido, llegase a dar lugar a la rescisión del contrato; y el límite escogido por la legislación colombiana fue el tradicional de la lesión en más de la mitad, como así lo pregona el antes mencionado artículo 1947 del Código Civil. 3.- Precisados los precedentes conceptos, compréndese con nitidez la razón por la que la lesión irrumpe en los actos jurídicos para los cuales ha sido prevista sin consideración diferente a la desproporción entre las prestaciones recíprocas entre los contratantes, desproporción que, en la cuantía determinada en la ley e independientemente

de cualquier proceso volitivo vicioso, habrá de buscarse en el contrato mismo. Y las dichas característica de la lesión, su carácter objetivo, implican también que ella, ya en el caso concreto del contrato de compraventa, opere independientemente de la persona del comprador o del vendedor, sea mayor o menor, persona natural o jurídica, o entidad de derecho público. MAV. Exp. 5368 14 A propósito de ese tema y en proceso similar adelantado contra la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá D. E. por Ricardo Castillo y otro, expresó esta Corporación: "Desde el punto de vista de la persona del comprador o de la del vendedor, no existe ninguna limitación para que quien haya sufrido la lesión enorme pueda alegarla, sin que esté limitado como en el derecho romano inicial al menor de 25 años que tenía la calidad de vendedor. En Colombia el lesionado accionante puede ser quien compra o quien vende, persona natural o jurídica, menor o mayor. Desde este ángulo no existe, pues, excepción, todo el que haya padecido una lesión enorme puede demandar la rescisión del contrato de compraventa de inmueble, pues la ley ha querido que una injusticia, como la que entraña recibir un precio que es inferior a la mitad del justo o pagar uno que es mayor del doble de este, debe ser corregida así sea indispensable atentar contra los principios de la libertad contractual, de la autonomía de la voluntad y la seguridad de las transacciones". Y adelante se agregó: "Y en cuanto a que la lesión debe aparecer de comparar el precio pagado o recibido con el justo precio de la

cosa al momento de celebrarse el contrato, de tal manera que aquel sea, respectivamente, más del doble de éste o menos de la mitad, la ley no ha hecho tampoco diferencia según sean las partes personas naturales o personas jurídicas de derecho público o de derecho privado. Demostrada la lesión de ultra dimidium, debe decretarse la rescisión". (Casación de noviembre 20 de 1980). 4.- Y por otra parte, también debe descartarse MAV. Exp. 5368 15 el argumento del recurrente acerca de la inaplicabilidad de las normas referentes a la lesión enorme en eventos como el del sub lite, a causa de que el precio está limitado por el legislador, particularmente por la Ley 56 de 1981, el decreto reglamentario 2024 de 1982 y el Decreto Ley 222 de 1983 en la parte en que tales disposiciones ordenan estarse al avalúo que del bien haga el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Y se descarta tal afirmación como cierta, porque si bien las precitadas normas fijan unos límites para la negociación directa, ellas ni se refieren ni excluyen la aplicación de las disposiciones atañederas a la lesión enorme. Es perfectamente aplicable sobre el punto lo dicho en la providencia de esta Corporación a que se aludió en párrafos anteriores: "Esa norma (se refiere al Decreto extraordinario 2895 de 1963, artículo 7o.), nada tiene que ver con el tema de la lesión enorme. Ella impone una limitación a las entidades de derecho público en la fijación del precio cuando adquieran, por negociación directa, un inmueble rural, pero en ningún

momento expresa que, en caso de demanda por haberse padecido por el vendedor lesión enorme, para averiguar si existió ésta, ha de confrontarse el precio recibido por el demandante con el avalúo que el inmueble tenga en la oficina de Catastro. Si el precio que se paga es inferior a la mitad del justo, la lesión enorme se produce aunque el comprador sea una entidad de derecho público". Actualmente, y ya con relación a las disposiciones legales citadas por el recurrente, la interpretación MAV. Exp. 5368 16 de esta Corporación es la misma que en ese entonces se hiciera. Así, tales disposiciones se refieren al precio de adquisición, que debe ser serio y real, como en toda compraventa, y que además está controlado por ser una entidad estatal el comprador, pero sin que la noción del precio justo haya por esto desaparecido, como tampoco la sanción prevista cuando ese precio llega a ser lesivo. La ley no prevé semejante excepción. 5.- Y los precedentes razonamientos resuelven también el dilema que el impugnante plantea cuando afirma que son incompatibles el precio limitado por el legislador para esta especie de compraventas y la eventualidad de la lesión enorme. Porque no es cierto, como se pretende, que al cumplir la ley en cuanto a uno de esos precios, se contravenga con relación al otro, con el resultado de que, en cualquier caso, el contrato resulta viciado; hay un sofisma en esa presentación, pues la escueta verdad es la de que en eventos como el sub judice el precio de adquisición se determina siguiendo, como no podía ser menos, las pautas legales, mas cuando

eventualmente se rompe el equilibrio contractual hasta el punto ya no tolerado por la ley, esto es, en más de la mitad, vuelve ella a operar para poner remedio a la iniquidad; el precio, es verdad, está controlado, pero arribando al límite fijado para la lesión, como tampoco puede ser menos y con plena vigencia del sistema objetivo, actúa una vez más la ley para controlar el agravio. Para decirlo de otra manera, la circunstancia MAV. Exp. 5368 17 de que en el presente proceso, previo un amplio debate probatorio, se haya demostrado que la entidad demandada efectivamente pagó por el bien una suma inferior a la mitad del precio justo, no otra cosa quiere decir sino que el desfase del avalúo que se tuvo como fundamento para aquella negociación era de magnitud tal que desbordó los límites de lo permisible, al punto de resultar lesivo; lo que merece, en el campo contractual, la condigna sanción. A buen seguro que cuando se creó el punto de referencia del precio que puede pagarse, siempre se anduvo sobre la idea de que dicho tope llevaba de la mano un espíritu justiciero, tanto más cuanto que el avalúo emana de un organismo especializado en la materia, que, por ende, jamás llegaría a lesionar de manera tan notoria el patrimonio de cualquiera de los contratantes. De modo que cuando el agravio de ultramitad se presenta, necesariamente hay que consentir que algún error se configuró, pues solamente así se explica que el avalúo aparezca tan distante de un precio justo y razonable; y por ahí derecho es forzoso concluir que sin

la anomalía el Estado hubiera tenido que pagar un precio algo mayor. El argumento aquel de que el estado no puede rebasar tal límite siempre juega sobre la base de una normalidad de cosas y no sobre situaciones excepcionales o absolutamente extrañas. Línea de argumentación esta que por igual vale para el caso en que la lesionada sea la Administración, cuando pague por causa de una anormalidad, más del doble de lo que justicieramente vale la cosa. Esa debe ser la genuina teleología de las normas que se analizan , las que, por tanto, han de mirarse como un todo armonioso; y no aquella otra que podría propiciar la idea de que en tales eventos se debe respetar a MAV. Exp. 5368 18 ultranza un tope que riñe con la realidad, y que en consecuencia se convertiría en amplio pórtico para entrar a saco en el patrimonio de cualquiera de los contratantes. Es este un buen ejemplo de cómo el interés general y el particular, con el obvio predominio del primero, no tiene por qué resultar ser inconciliables; la contribución que se exige al individuo en aras de la colectividad y la convivencia social, puede y debe de armonizar con sus derechos; que la responsabilidad que tiene el Estado de defender esos altos intereses no implica carta blanca para desconocer o vulnerar las garantías que a aquél resguardan; resulta apenas natural y equitativo, en efecto, que las libertades individuales sean limitadas en tanto el Estado requiera de la contribución de las personas para la satisfacción de las necesidades comunes, pero no existe razón alguna para exigirle además al particular que decline el derecho que, con todo, en eventos tales correlativamente se le reconoce.

Hay que convenir en que aun las leyes que afectan negativamente al individuo como tal y que entonces desde su perspectiva lucen odiosas o restrictivas, merecen el calificativo de ' leyes buenas' si se piensa en la utilidad mediata que a la comunidad reportan; empero, el sacrificio tiene que conocer una frontera; lo contrario sería despotismo y el Estado ha de saber que cuando arrolla a sus miembros levanta la mano contra sí. 6.- Viene de todo lo anterior que cuando el MAV. Exp. 5368 19 tribunal consideró que el fenómeno de la lesión enorme se produce no obstante ser el comprador una persona de derecho público y a pesar del límite que del precio establece la ley cuando de negociación directa se trata, aplicó correctamente las normas sustanciales que el impugnante considera vulneradas, por lo cual el cargo resulta impróspero. Segundo Cargo Con fundamento en la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por ser violatoria, indirectamente, de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil, del artículo 89 de la ley 153 de 1887 y de los artículos 822, 845 y 861 del Código de Comercio, como consecuencia de errores evidentes de hecho, por preterición de las siguientes pruebas: la comunicación No. 422347 de septiembre 20 de 1988, dirigida por la E.A.A.B. a la actora; la correspondiente carta de respuesta, de septiembre 29 de 1988; la comunicación de 14 de octubre de 1988 de la demandante al ente estatal; el acta de entrega y recibo del

predio "La Esperanza", suscrito por los contratantes el 23 de diciembre de 1988; la demanda ejecutiva instaurada por Asesorías e Inversiones Sher Ltda. contra la entidad estatal, y el dictamen pericial de 12 de abril de 1991; además, dice, se apreció erróneamente la escritura pública No. 302 de febrero 1 de 1989, pasada en la Notaría 10 de Bogotá. Empieza el impugnante su demostración MAV. Exp. 5368 20 señalando que desde el año 1969 la Corte viene sosteniendo que en los contratos de compraventa precedidos de contrato de promesa, el justo precio para determinar la configuración de la lesión enorme debe referirse al tiempo del contrato preparatorio y no al del definitivo. Pasa a decir que el tribunal emprendió el análisis probatorio correspondiente tomando como referencia el 1o. de febrero de 1989, fecha de celebración del contrato de compraventa, sin considerar que tal contrato fue el resultado del cumplimiento de una obligación de hacer originada en una promesa de contrato suscrita el 12 de diciembre de 1988, que a su vez recogió el acuerdo anterior de las partes sobre el aspecto económico de la compraventa. Al insistir en que la negociación no fue fruto de un acto volitivo instantáneo, sino consecuencia de un procedimiento previo dentro del cual se acordaron las condiciones económicas de la misma, relaciona una vez más el impugnante los medios probatorios inicialmente señalados para afirmar que el ad quem, o no los vio o los interpretó erróneamente, medios con los cuales él considera acreditado que el 12 de diciembre de 1988 se suscribió la promesa de

compraventa que fue cumplida precisamente mediante la escritura pública 302 de 1o. de febrero de 1989. Dice a continuación que, aunque el contrato de promesa de compraventa no está incorporado al proceso y por ello no se conoce su contenido completo, son inobjetables MAV. Exp. 5368 21 tanto el hecho de su celebración como la fecha, pues así lo acreditan los documentos atrás reseñados. El yerro fáctico a que se viene haciendo alusión, continúa la censura, se encuentra ligado con otra pretermisión del juzgador, cual es la no apreciación del dictamen pericial, rendido el 12 de abril de 1991, (folios 119 a 134 del cuaderno No. 1), y que señala como valor comercial del bien para el año 1988, fecha de la promesa, el de $318.921.410, suma que, al ser comparada con la convenida, no era inferior a la mitad del justo precio, por lo que, para ese tiempo, el precio no era lesivo. Por tanto, concluye el impugnador, si el ad quem no hubiera preterido y apreciado incorrectamente las pruebas, habría llegado a la conclusión de que los términos económicos del contrato fueron definidos con anterioridad a su celebración y de que para el tiempo de esos acuerdos preparatorios, en el año 1988, el precio convenido no era lesivo, por lo cual, conforme a la tesis jurisprudencial vigente, no era viable reconocer la lesión enorme solicitada. Consideraciones 1.- En muy breve resumen, la esencia de la acusación consiste en que el tribunal para decretar la rescisión del contrato de compraventa tuvo en cuenta el valor del

inmueble para la fecha de su celebración, sin considerar, ni el MAV. Exp. 5368 22 material probatorio que indica que ese contrato estuvo precedido de una promesa, ni el avalúo que señala que para el tiempo de la promesa el precio convenido no era lesivo. 2.- En punto a la lesión enorme, es incontrovertible que la ley dispone que el justo precio del inmueble al tiempo del contrato de compraventa, es el que ha de tenerse en cuenta para determinar si la desproporción entre las prestaciones recíprocas alcanza el límite fijado para que opere la figura. (Art. 1947 Código Civil). No obstante, es también cierto que esta Corporación ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrat