CSJ - SC125- 29-05-1991

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente: Dr. Rafael Romero Sierra.

Bogotá yeintinueve (29) de mayo de mil novecientos noventa y uno (1991).- Se decide el recurso de casación interpuesto por la par te demandante contra la sentencia de 13 de mayo de .1988, proferida porel Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá en este procéso ordinario promovido por Agrupación Los Mirtos Limitada frente a Carlos Fidel Goyeneche Pardo y María Teresa Sánchez Guerrero de Goyeneche. . A r A > sn | - Antecedentes = ra % a % - 1.- Mediante demanda” repartida al Juzgado SegundoCivil del Circuito, de Bogotá, la «demahidante solicita las siguientes declara ciones y condenas: | ye“ Sy eo yo? > a z SN z ” 2.- Es simulada relativamente la cláusula sexta, literales a, b, c, d ES y Ser parágrafo. contenida en la compraventa de que trata la escritura pú blica número 1100 de 3. de agosto de 1982, otorgada en la Notaría 19 deBogotá, cuyos textos transcribe en -la demanda; lo mismo que la cláusula novena de dicho - contrato en cuanto prescribe: "y que con la firma deesta escritura se le está dando cabal y completo cumplimiento al contratode promesa de compra-venta de que da cuenta el documento privado de fe cha tres (3) del mes de abril de mil novecientos ochenta y dos (1982) sus crito entre las partes". b.- Consecuentemente, declarar que las condiciones del contrato

celebrado fueron otras, en cuanto a precio, forma de pago y renuncia a la condición resolutoria por falta de éste, tal como se expresa en el libelo. c.- Declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entreAgrupación Los Mirtos y los demandados, contenido en la escritura mencio nada, cuyos linderos describe la demanda, por "NO PAGO de las sumasde dinero, para aplicar al valor del precio del bien, correspondiente a las FONO ROTATORIO DES MENMISTER.O_DZ JUSTICIA v e ¡l g cuotas de los días quince (15) de agosto y quince (15) de octubre de 1982, cada una por la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS MONEDALEGAL ($650.000.00)". d.- Condenar a los demandados a pagar los perjuicios causados a la actora. 2." _ €e.- Ordenar la restitución del inmueble a la demandante dentro delos 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia que declare la resolución de la compraventa. a 4 f.- Autorizar a la actora para retener las arras pactadas, que pagaron los demandadosen cuantía de $355.000.00, y “declarar que estos las han perdido por incumplimiento del contrato. o j 4 e so g.- Autorizar a la actora retener el precio pagado en suma total de $1.300.000.00 Aincluído el valor de las arras), "para garantizar el pago de los frútos.civiles que ha debido producir” el inmueble, desde la fecha desu entrega, septiembre lo. de 1982, en la proporción del precio dejado de

pagar,. y hasta cuando la restitución del mismo se haga..." a la demandan te; v.: E: X . MA > . EN G “7 TS » h.- Condenar a Tos demandados a pagar las costas del proceso. PR Lo «. Subsidiariamente, la actora elevó las peticiones que acontinuación, se compendian: > E y > a) - Declarar que entre las partes < se celebró el contrato de compraventa sobre el inmueble descrito por su ubicación y linderos en la demanda, el día 3 de abril de 1982. b) - Declarar que el precio de la venta fue la suma de $4.940.000.00, que los demandados acordaron pagar en la forma que lo indica la peticiónsegunda subsidiaria. c) - Declarar que "sobre saldos de capital los demandados aceptaron reconocer y pagar intereses a la rata del 33 mensual y de mora al 43 mensual, a partir de la fecha de la entrega “del inmueble, es decir, desde el lo. de septiembre de 1982". : FONTG ROT2TIRIO DETER MAINSTERIC.DE JUSTICIA e d ¡i Q0 0 d)-. Declarar que los demandados adeudan de plazo vencido a la actora y desde el 10 de noviembre de 1982, como saldo del precio de laventa, la cantidad de $1.865.768.00, más los intereses de mora pactados. e) - Condenar a los demandados a pagar los perjuicios causados a la actora por el no pago del precio del bien vendido, "consistente en la desvalorización dineraria y devaluación sufrida por nuestra moneda y que

los indemnicen trasladando al valor de la fecha del pago efectivo la suma de dinero adeudada al 16 de noviembre de 1982"; y f) - Condenar a los demandados a pagar. las costas del proceso. 2.- Las peticiones anteriores se hicieron descansar en los fundamentos de hecho que seguidamente. se. sintetizan: ” - La actora prometió vender a los “demandados el interior nuevedel conjunto residencial Los Mirtos, distinguido con el número 19-10 de la calle 147 de Bogotá, contrato de promesa que fue suscrito el 3 de abrilES de 1982. . o Zn Z= Y y <= b,= El 'précio de venta” “se acordó en la suma de $4.940.000.00, que los; demandados se obligaron a pagar asf: WN -A“la firma de la pfomesa y a título de arras $ 355,000.00 -El 30 de abril .de 1982 545.000.00 -El 15 de junio de 1982 E. 686.190.00 -El 15 de agosto de 1982 O 650.000.00 -El 15 de octúbre de 1982 j 650.000.00 -Sesenta días después de la firma de la promesa, y mediante subrogación con el Banco Central Hipotecario 2.053.810.00 .- Á la firma de la escritura pública de venta No. 1100 de 3 deagosto de 1982, otorgada en la Notaría 19 de Bogotá, que solemnizó el con trato prometido, los demandados solo habían cancelado a la actora los siguientes valores: -El 3 de abril de 1982 y a título de arras $ 355.000.00

-El 30 de abril de 1982 o 295.000.00 para un total de 650.000.00 FONO POTATIORIY DES MINISTERIOD.E JUSTICIA ) 5“ ' ua AÍ )od Por lo que adeudaban a la demandante: -Saldo de la cuota de 30 de abril $ 250,000.00 -Cuota de 15 de junio de 1982 686.190.00 Cuota de 15 de agosto de 1982 650.000.00 -Cuota de 15 de octubre de 1982 650.000.00 -Monto por subrogar 2.053.810.00 xo d.- No-obstante lo adeudado por los demandados a la actora, y a + fin de que el Banco autorizara la subrogación, las partes acordaron correr la escritura pública de venta el 3 de agosto de 1982, en la cual simularon relativamente su cláusula sexta en punto atinente al monto del precio y su forma de pago, pues al paso' que estipularon como “valor total la suma de - $3. 100. 000.00 procurando la rebaja de los costos de escrituración, impuestosty registro, convinieron que el precio real a pagar y la forma de hacer 0 se rigiera conforme a la promesa de compraventa que habían suscrito. - De igual manera acordaron los contratantes, simular en forma relativa lacláusula novena del contrato de compraventa, en la que manifestaron haber se dado total cumplimiento a la promesa, con la finalidad de que el acreedor hipotecario aprobara ia subrogación. A a TS Como a la “fecha del. otorgamiento de la escritura 1100 que solem

nizógel contrato prometido (3 de agosto de 1982), los demandados no habíah pagado totalmente las cuotas de 30 de abril y 15 de junio, la demandante "aceptó renunciar a la condición resolutoria por su no pago oportuno, pero dejó en claro que el no pago de las cuotas siguientes de los días quin ce (15) de” agosto y quince (15) de octubre de 1982 por valores de -- $650.000.00 > le daría derecho a resolver el contrato". f.- El inmueble fue entregado a los demandados el lo. de septiembre de 1982, fecha a partir de la cual ellos aceptaron reconocer y pagara la actora intereses de plazo sobre “saldos al 3% mensual, incluyendo elmonto de la subrogación, y moratorios a la tasa del 4% mensual. g.- El 16 de agosto de 1982 los demandados propusieron a la actora posponer "el pago de las costas debidas y que fueron acordadas en la pro mesa de venta, a lo que no accedió esta última". h.- El Banco Central Hipotecario aceptó la subrogación el 21 de oc tubre de 1982 pero por un valor inferior en $15.750.00, y por eso cuando PONIC ROTATORIO DEB MINISTERIODE JUSTICIA el 9 de noviembre de 1982 los demandados abonaron a la. obligación - $650.000.00, la actora aplicó dicha suma a cubrir en primer lugar los inlereses de la deuda, y luego al saldo de capital, incluyendo la diferencia por el menor valor de la subrogación, con lo cual quedó a cargo de ellos

un saldo insoluto total por valor de $1.865.768.80, que adeudan desde el 10 de noviembre de 1982. 7 : Ñ .- Solo la demandada María Teresa Sánchez Guerrero de Goyeneche descorrió el traslado de la demanda, manifestando en relación con los hechos que no es cierto que se hubiera estipulado en la escritura de venta un precio diferente al real; que la casa no fue entrega da materialmente el lo. de septiembre de 1982, como se afirma en el libelo, sino que ella pasó a habitarla el 2 de febrero de 1983, sin que el inmueble hubiera sido terminado, pues se encontraba casi en obra negra y ella ¿uvo que sufragar el valor de los acabados ante la negativa de la ac tora en dar cumplimiento a lo pactado por escrito y verbalmente; quelos intereses de mora no se generaron para, ella "porque quien se encon traba en mora de cumplir era el vendedor al no haber terminado el inmue ble y mucho menos haber hecho entrega real del mismo"; y que lo adeuda do por eila a la actora es solamente la suma de $1.300.000.00 correspondientes a” las cuótas de 15 de agosto y 15 de octubre de 1982. Respecto a las «pretensiones, se “opuso a éstas, proponiendo la excepción que denomiNET nó ¿aom adimpleti contfactus" y "genérica". A AS > a a: - El aquo finalizó la instancia con sentencia de 4 de febrero de 1987, en la cual hizo los siguientes pronunciamientos: >, ”. An 4 "1.- Declarar simuladas las cláusulas SEXTA, literales a, b, c, d y

su parágrafo y NOVENA de la escritura No. 1100 de 3 de agosto de 1982. "2,- Declarar que el precio real de la compraventa celebrada en la escritura 1100 de 3 de agosto de 1982, es el contenido en la promesa decompraventa celebrada entre las mismas partes el 3 de abril de 1982 en su cláusula TERCERA, al igual que la forma de pago del mismo precio, estableciéndose igualmente la no «renuncia a la condición resolutoria por el no pago del precio. ''3.- Abstenerse de hacer declaración alguna respecto de las pretensiones 3, 4, 5, 6 y 7 de la demanda por los motivos expuestos en la parte motiva de esta providencia. CINTO ROTATORIO DZL MINISTERIOOE JUSTICIA )Y "4.,- Condenar en costas a la parte demandada...". 5.- Contra lo así resuelto interpusieron recurso de apelación las partes, que desató el Tribunal Superior del Distrito Judicial deBogotá mediante sentencia de 13.de mayo de 1988, revocando la del a-quopara, en su lugar, decidir en forma inhibitoria, condenando en costas deambas instancias a la parte actora. - ll - La Sentencia del Tribunal Después de enfatizar la falta de precisión y claridadde la demanda, observa el sentenciador que ésta incurrió en indebida acumulación de pretensiones, ya que fue solicitada la declaración de simulación relativa y simultáneamente la resolución del contrato con indemnización : de perfíicios, ambas. como principales, cuando bien 5e sabe que se excluyenmutuamente, "puesto que si se declara simulado relativamente el contrato, es para que éste subsista y se mantenga el precio real del inmueble estipu lado en la promesa de compraventa y si se impetra la resolución, con indem nización de perjuicios, es para que sé resuelva el contrato por incumplimiento de los ¿demandados y se “retorne el inmueble y el precio pagado a la situación jurídicá que tenian” “antes, con todas las demás consecuencias procesales: De manera que por ser excluyentes las dos pretensiones, no podiagatramitarse como > _Pincipales en el mismo proceso y la resolución no es corisecuencia de la Simulación relativa, precisamente porque esta última deja vigente el contrato, cuándo solamente se trata de declarar cual fue el precio convenido por Jas partes contratantes. El artículo 82 del Código de Pro cedimiento Civil ordena que tratándose de “pretensiones excluyentes, unase presente Cómo principal y la otra como “subsidiaria. Esto no lo ha cumplido la parte actora en el presente caso y precisamente por eso es quehay indebida acumulación de pretensiones. Luego de conformidad con lo dis puesto en el numeral tercero de la norma procesal citada y en armonía con el numeral 50. del artículo 97 ibidem, la demanda con la cual se inició este proceso es inepta por indebida acumulación de pretensiones". 11! - La Demanda de Casación Tres cargos formula el recurrente contra la sentenciadel Tribunal, todos al .amparo de la caúsal primera de casación contempla da por el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, de los cuales la - “Corte solo estudiará el :terceropor ser el llamado a prosperar.

PONDO ROTATORIO DEB MENSTERIOD E JUSTICIA -7e e ¡) O) $ Cargo tercero Mediante él se acusa la sentencia de infringir directa mente los artículos 82 num. 2%, 85 num. 3%, 97 mum. 5% del Código deProcedimiento Civil, por aplicación indebida; 1%, 2%, 22, 822, 824, 829parágrafo 2%, 831, 861, 864, 866, 870, 871, 880, 881, 883, 884, 905, 946, 987, 948, 950, 963 del C. de Co., 1544, 1595, 1546, 1602, 1613, 1614, - 1615, 1617, 1766, 1857, 1930, 1932 del Código Civil, 267 y 403 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación. Lo desarrolla el recurrente manifestando que, para - - decidir como lo hizo, el sentenciador consideró que la pretensión simulatoria ejercitada en la demanda equivale a una petición de validez de lacompraventa celebrada, mientras la resolutoria, que también se impetra, persigue de manera inmediata la destrucción de ese vínculo contractual, por lo que propuestas ambas en ese orden se destruyen por ser incompatibles. Combatiendo entonces ese parecer del Tribunal señala el censor que las dos pretensiones parten del supuesto de ser el contrato válido y eficaz, comoquiera que la simulación relativa procura hacer prevalecer el acuerdo oculto sobre el expresado sin destrucción del vínculo, y la reso

lución -persigueque'ese contrato válido asf celebrado se extinga por efec to “del. incumplimiento de una de las partes. Por tanto, añade, "la oposició que encuentra el fallador entre las dos pretensiones principales no es sif'o el resultado de dar a la tercera -la de resolución del contrato por in cumplimientoun efecto que esta pretensión no conlleva conforme a la ley”. AS na? Asevera seguidamente el impugnante que, como dar a una pretensión un efecto jurídico que no tiene es equivocarse sobre las consecuencias jurídicas que la ley atribuye al hecho hipotetizado por lanorma, el Tribunal incurrió así "en violación directa de la ley sustancial al considerar como contradictorias entre sí a dos instituciones que suponen ambas la plena validez y vigencia de un contrato entre las partes”. Consideraciones La trascendencia de la demanda en punto atinente a la constitución, desarrollo y culminación del proceso, ha llevado al ordenamiento procesal colombiano a imponer pautas nítidas a las cuales ésta se debe someter para su admisión. Una de ellas tiene que ver con la indicación precisa y clara de "lo que pretende el actor, o sea, la petición que ésteformula para que sobre ella verse el correspondiente pronunciamiento juris diccional. -8- “363 Fundado, en unos casos, en el principio de la econo mía procesal, entendido éste como el propósito de obtener el mayor resul tado con el mínimo de actividad jurisdiccional; y, en otros, en la necesidad de evitar el rompimiento o división de la continencia de la causa, ge

neradora de fallos contradictorios y por ende atentatorios de la cosa juzgada, nuestro ordenamiento permite en el artículo 82 del anterior estatu to procesal, y ahora en el actuai (decreto 2282 de 1989), el fenómeno de la acumulación de pretensiones, consistente en que el demandante puede ejercitar una pluralidad de peticiones en una misma demanda para quesean resueltas en un solo acto dé decisión (acumulación objetiva), o enpermitir la reunión en un mismo libelo de las pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados [acumulación subjetiva) para que se compongan. en un mismo fallo. Desde luego que, como la acumulación subjetiva tiene por finalidad facilitar la objetiva, si varias pretensiones eghexas se someten a decisión en procesos diversos, se corre el riesgo - “de que ellos cúlminen con sentencias también diversas y muy probablemen te inarmónicas o contradictorias, producto de un exámen que por ser par cial es deficiente, ya' que no comprende la totalidad del material disperso en fos distintos procesos. Pero, además, aún en los eventos de pretensio nes inconexas..' el legislador ha previsto la acumulación objetiva para pro teger, el interés de los litigantes y el de la propia comunidad, ya que a unos y otros interesa por igual la reducción de gastos, la brevedad de - <fos> pleitos y la no proliferación de estos cuando pueden y deben resolver $% en una misma decisión. Dejada así en principio la opción de la acumulación de pretensiones al servicio de la propia necesidad del demandante, el ordena miento limita no obstante el libre arbitrio de éste para pedir, al exigir en

la norma en comento que, trátese o no de peticiones conexas, estas: a) de ben someterse a la decisión de un juez competente para conocer de todas, excepto en los casos de atracción de competencia; b) que ellas no se excluyen entre sí, a no ser que se propongan como principales y subsidiarias; y c) que todas puedan tramitarse por el mismo procedimiento. Elfundamento del primero y el tercero de esos requisitos estriba en el artículo 26 de la Constitución Nacional, que solo permite el juzgamiento por juez competente y con la observancia de las formas propias de cada juicio; y el segundo, en la propia razón natural que hace imposible, salvo la gradación como principales y subsidiarias, la resolución de peticionesadversas, antagónicas o excluyentes sobre un mismo fenómeno jurídico. -9Examinada la demanda con la cual se inició este proceso, observa la Corte que si bien se solicita por la actora la simulación relativa del contrato de compraventa en lo tocante al precio allí acordado y su forma de pago (contenido de la pretensión primera principal), para que una vez declarada ésta se proceda por el juzgador a manifestar que lo acordado realmente en torno a estos conceptos fue lo estipulado en la promesa de compraventa (contenido de la pretensión segunda principal), ..es lo cierto que con esas dos pretensiones iniciales lo que persigue el ac tor es establecer delanteramente los términos exactos en que se celebró - el contrato de compraventa, para que una vez conocidos y definidos ellos, pueda tener lugar ahora sí la declaratoria de la resolución del contratode compraventa (contenido de la pretensión tercera principal) con ocasión del incumplimiento, de los demandados a los acuerdos sobre pago del precio, del inmueble, mantenidos en secreto. Siendo ello así, como lo respaldé nitidaments los fundamentos fácticos del libelo, que la actora ha te- “nido como intención primera la de fijar los límites del contrato, su exacto contenido, para pretender luego su resolución por el incumplimiento delos demandados, en esto no hay ni puede haber pretensiones incompatibles: o excluyentes, sino, por el contrario, lógicas y acompasadas, pues mal haría la actora en pretender desatar un contrato aparente cuyos tér minos; fuera: de no consultar la realidad negocial, son lesivos para sus _intereses. Otra cosa es que la actora, pretendiendo la declaración de si "mutación absoluta delcontrato, hubiera solicitado paralelamente su reso- ¡ÉCión, pues en este evento es obvio que se daría la indebida acumulación, ya que son pretensiones antagónicas que se destruyen mutuamente, a menos que se propongan en forma subsidiaria. Puestas así las cosas, forzoso es concluir que la decisión del Tribunal de inhibirse para decidir. de mérito la pretensión, en atención a que la resolución es incompatible con la simulación relativadel contrato, obedece a un error juris in judicando, que por lógica consecuencia le abre paso al cargo formulado por el censor. Sentencia de Reemplazo Como el cargo es próspero y produce el quiebre de la sentencia en su totalidad, procede la Sala, como Tribunal de instancia, a resolver los recursos de apelación interpuestos por las partes con tra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá. - 101.- La simulación de un contrato implica el acuerdode voluntades de las partes orientadas a producir externamente un acto jurídico que no es real porque ellas o bien no han tenido ese propósito, del cual carecen por completo (simulación absoluta), o sólo disfrazan su verdadero querer aparentando un negocio distinto del que en realidadhan celebrado (simulación relativa). - : En uno y otro caso la simulación supone de manerainvariable la afinidad de voluntádes de los contratantes, tendiente a producir la prueba de un negocio que no es real o que es diferente, para mantener oculto el único y verdadero propósitqoue los anima. Por consiguiente, si la simulación es relativa, el único negocio jurídico existente será el que las: partes deciden mantener en la intimidad; por el contrario, si ella es absoluta, no habrá. nacido a la vida del derecho conven ón. alguna, sino la prueba de la misma, que frente a las partes resulta ineficaz. PC La simulación absoluta como la relativa tienen de es ta Suerte un denominador común: el acuerdo de las partes para producir la prueba externa: de un negocio inexistente o que es otro, llamadaacto ostensible. O “aparente, y la concomitancia con él de un propósito coMÚn “que es diverso y oculto pero real. > 2.- Examinados los elementos de convicción queobran en el proceso, en orden a establecer la procedencia de la declara

ción de simulación relativa solicitada porel actor, la Corte sienta las si guientes reflexiones: o a.- Al contestar la demanda y aceptar como cierto el hecho quinto de la misma, la demandada María Teresa Sánchez de Goyeneche confiesa que el precio real de la venta fue la suma de $4.940.000.00, lo que indi ca que el valor de $3.100.000.00 señalado como tal en la escritura corres pondiente no es verdadero sino simulado. Además, como al responder el hecho sexto del libelo la misma demandada acepta que pagó en su integri dad la cuota correspondiente al 15 de junio de 1982 e igualmente admite como ciertos los literales c, d y e de ese hecho, referentes a que aúnadeuda las cuotas de 15 de agosto y 15 de octubre de 1982 por valores de $650.000.00 cada una, es obvio que eso significa que ella alude al pre )) -11OO cio y forma de pago estipulados en la promesa de compraventa, pues dichos instalamentos no se mencionan en el contrato de venta prometido. Siendo asf, no solo el precio establecido en la escritura de venta esirreal, sino que también lo es la forma de pago allí acordada. > b.- Si bien la demandada afirma en ta respuesta que da al hechooctavo de la demanda que el precio de venta aparecido en la escritura1100 de 3 de agosto de 1982 es real, esto es, el de $3.100.000.00, vale la pena poner de presente cómo ella misma al respónder el hecho trecereconoce que se pactaron intereses de plazo y de mora al 3% y 4%, respectivamente; y en esta formal a última aseveración deja en entredicho la gue le precede, comoquiera que la estipulación” de intereses no se con -templa en el cohtrato de venta y sí en el de promesa de la misma. + De igual manera al referirse esta demandada al hecho dieciseis del libelo, anota que la entrega de $650.000.00 que hizo a la actora el 9 de noviembre de 1982 estaba destinada a cubrir la cuota de junio de eseaño, cuando se” sabe que esta cuota es inexistente en la escritura deventa y en cambio sí ¿Se encuentra contemplada en la forma de pago pre vista en la promesa. x c.- Fuera de lo ya anotado, la señora de Goyeneche confiesa alresponder el hecho diecisiete de la demanda, que sólo adeuda las cuotas de 15 de agosto y 15 de octubre de 1982, cada una por valor de — $650.000.00 que, se repite, aparecen pactadas en la promesa y no en el contrato de venta, reiterando así lo dicho al responder el hecho' quinto. d.- Finalmente, contrario a lo que expresó al responder el libelo, la demandada manifiesta al rendir declaración de parte (folios 67 y ss. - cuaderno No. 1), que ella y su esposo no le adeudan nada a la vendedo ra y que tampoco tenfan saldos insolutos con esta al momento de firmarse la escritura de venta, afirmación a la que la Corte no le otorga credi ))J 4O“ - 12to en atención al análisis de prueba precedente, por cuanto no se derlva de allí hecho alguno perjudicial para el absolvente.

• Al rendir declaración de parte (folio 68 vuelto y ss., cuaderno No. 1), Carlos Fidel Goyeneche afirma que el precio estipulado en la ] promesa fue de $4.940.000.00 y que "debido al estado del inmueble y a las reparaciones que hubo lugar, la sociedad vendedora decretó unprecio de $3.100,000.00 según consta en la escritura. ...

Fs Empero, “deja en claro allí mismo que el inmueble no fue entregado materialmente al momento de firmar la escritura de venta, porque se encÉÁtraba en imposibilidad de ser habitado, y por eso "la vendedora op6 porque los arreglos de la casa tales como servicio de agua y luz sin contar con los innumerables defectos que ésta posela como consta en la correspondencia dirigida al señor vendedor, de las cuales nunca huborespuesta asumiendo yo como comprador el pago de los arreglos de lamisma por valor aproximado de dos millones de pesos que serían tomados de mi. propio. Ppecuñio motivo por el cual el valor de la escritura es de - $3.100.000.00.... Fuera de que el absolvente no demostró el acuerdo de la rebajadel precio a que dice llegó con la vendedora, esto es, no probó el hecho agregado a su confesión, para fijar al valor que a esta prueba asig na, la Corte se permite plantear los siguientes interrogantes: ¿cómo, si la escritura de venta se otorgó antes de la entrega material del inmueble, pudieron las partes convenir un precio por debajo del real para compensare l costo de la terminación de la obra que para entoncesno se conocía por falta de su ejecución?; por qué si en realidad laspartes pactaron que el comprador con sus propios recursos ejecutara lo faltante de la obra para compensar su costo con la rebaja anticipada del precio, éste reclama que la vendedora nunca respondió la corresponden cia en que se le daba cuenta de los trabajos faltantes y que por víade requerimiento se le envió?; ¿si, de antemano se produjo la compensación entre el precio y el costo de los trabajos finales de la obra deja - 13- “> 368 dos a cargo del comprador, como éste lo afirma, por qué la compradoraMaría Teresa Sánchez de Goyeneche envió posteriormente a la vendedora el escrito reclamatorio visible al folio 50 del C. 17; y, finalmente, ¿si el precio real de la venta fue, como lo afirma el demandado, de $3.100.000, cómo es que éste y su esposa han pagado de manera efectiva a la vende dora la suma de $3.338,060.00, discriminados en: $355,000,00 por concep to de arras, $295.000.00 y $650.000.00 por concepto de abonos, y - $2.038.060.00 por subrogación? Algo más: ¿cómo es que al contestar la demanda la compradora María Teresa Sánchez de Goyeneche reconoció - - adeudar a la vendedora $1.300.000.00? ' Desde' luego que a la luz de estos interrogantes mo se puede otorgar a la declaración de parte de Carlos Fidel el poder de convicción que reclama, pues es obvio que sus ex plicaciones no encajan dentro de lo. razonable de los hechos.

Por otra parte, el mismo Carlos Fidel al ser interro gado acerca del último abono efectuado a la vendedora por la suma de - £” $650.000.00, reconoció haberlo hecho en dinero efectivo, para cubrir la cuota correspóndiente "al mes de junio de 1982, en cumplimiento de lapromesa de compraventa", con lo cual se infiere que fue en este contra to donde se recógió el auténtico compromiso de pago. > KA - Testimonió de Lorenzo Ignacio Díaz Sánchez (fl. 71 y ss. C.

Y. No estuvo presente en los contratos de promesa ni de venta y sólosesenteró de ellos porque, como contador de Alvaro Leignelec y Cía., tu vo los respectivos documentos en sus manos. Esta firma, dice, construyó para Agrupación Los Mirtos la unidad residencial del mismo nombre y al mismo tiempo se responsabilizó de su ventá, correspondiéndole a él controlar los pagos hechos por los clientes, “lo que le permitió conocer que Carlos Fidel incumplió los abonos que tenía a su cargo, conforme la promesa. Agrega, que además conoce del incumplimiento de esos pagos porque en una reunión efectuada entre Alvaro Leignelec y Carlos Fidel, que él presenció, este manifestó que sólo cuando se le efectuaran reformas en la carpintería de la casa procedería a cumplir con el pago de las obligaciones estipuladas en la promesa; y que la diferencia entre el precio real de venta y por el que se escrituró nada tuvo que ver con las reformasque reclamaba Goyeneche sino con fines tributarios, igual que sucedió con otros compradores.

9.- Testimonio de Armando Batista Corredor (fl. 74 y ss. C.1). Pres tó sus servicios a Alvaro Leignelec y Cfa. como jefe del departamento de Construcción desde 1972 hasta 1982. Declara que Alvaro Leignelec era a su a "369 turno gerente de la sociedad Agrupación Los Mirtos y que por eso tuvovínculos con esta última; que el inmueble se vendió aproximadamente en - $4,950.000.00, pero se escrituró por $3.200.000.00 a pedido de los compra dores,' que procuraban rebajar gastos notariales, de registro e impuestos; : que el pago del precio convino hacerse de acuerdo a lo estipulado en lapromesa; que a la firma de la escritura de venta los compradores solo ha bían abonado $650.000.00, que él mismo recibió, pero que tiene entendido que despuésde su retiro hicieron otro abono de $650.000.00; que la casa se les entregó a los compradores aproximadamente en el mes de julio de1982, y que no es verdad que estos no hubieran podido ocuparla por falta de instalaciones de agua y luz "porque aunque los servicios públicos defini. tivos no estaban instalados el conjunto tenía los servicios provisionales que se habían pedido para tal fin"; que se efectuaron - reclamos de los esposos Goyeneche por defectos en la construcción, tales como “una gotera en unaventáha, escape de-un baño y dos puertas que se cambiaron", defecto