CSJ - SC13-12-2001 [6775]

T RRLI AP D AO SNA . REFUBLICA DI COLOMBIA yaaa o '...'.-.'..……_":..:…¡…'.;í¿…… - NR 19 NTEÚ — a : EZ d A X | . z/zYU/N Ee7Eu (7/d e í! áliAcCoOa i__ ,3…1 ry X ' — , RotenNooe —— — " - =e CORTE SUPREMA DE JUSTICIA . | Sala de Casación Civil T s;" 0A 4

Magistrado Ponente: “€»?34 RERATERIA - yo Manuel Ardila Velásquez — ETRLER mE s r"': /? , Bogotá, trece (13) de diciembre de dos mil Y. | uno (2001).

Expediente No, 6775 7 ] Decidese el recurso de Gásacióñ interpuesto por el demandante contra la sentencía de 8 de mayo de 1997, " N proferida por la Sala Civil del Tribunal-Superior del Distrito Judicial de Bogotá en este proceso ordinario del Cenitro — — Comercial Bulevar Niza contra el Banco Central Hipotecaro. | Antecedentes La demanda se instauró para que se deciarase que el banco demandado “...no obró de buena fe exenta de cupa en el período precontractuai al construir el …Centro Comercial con un número de parqueaderos sustancialmente inferior al ofrecido públicamente” y que “...como consecuencia ..está obligado a pagar los perjuicios compensatorios a la _4__._ , a 0A l ' y A “ CA DE COLOMBIA MAYV Exp. 6775 2 copropiedad" demandante, —por ello se le debe condenar a

D pagar, a precios comerciales actuales, el valor de tales estacionamientos. _» | La actora adujo como hechos de su demanda los que a continuación se compendian: a. El banco decidió, a mediados de la década de los años ochenta, construir en Bogotá el 'Centro Comercial Bulevar Niza', e inició una “...grandiosa campaña pubiicitaria”, adelantada a través de diversos medios, entre ellos, la impresión de un completo folleto publicitario que detallaba las características, dependencias, infraestructura y servicios que tendrían los comerciantes que adquirieran locales y los compradores visitantes. b. Uno de los principales argumentos de esa publicidad fue el de las zonas de parqueo, por estar diseñado para más de 1.200 vehículos. Esta invocación se reafirma al citar las cifras de construcción donde, una vez más, se mencionan 1.200.

C. Esa capacidad y facilidad de parqueo fue ampliamente explotada durante toda la campaña publicitaria de venta de los locales, inciuida la publicación en diarios de amplia circulación en los que también se cita una la capacidad para 1.200 venñículos. | MAV Exp. 6775 3 á7<& r.%M de %¿á¿oom

d. El anterior argumento fue uno de los elementos de mayor consideración para los comerciantes que a la postre compraron locales, e. En el mes de agosto de 1988, cuando se formalizó el reglamento de propiedad horizontal del centro comercial, se estableció que contaba con 890 parqueos comunes, (810 sencillos y 80 dobles); desde ese momento el banco demandado sabía que estaba incumpliendo el

A ofrecimiento de más de 1.200, pese a lo cual guardó silencio y sin informar tal hecho a los comerciantes celebró los distintos contratos de compraventa. f. Es una clara muestra de la ausencia de buena fe —]——]d — —]——] —]——;—————— — exenta de culpa el hecho de quee n el mes de diciembre de 1988 seguía engañando a los compradores de Iocales a Ios_ futuros compradores y al público en general, efectuando un gran despliegue pubiicitario anunciando más de 1.200 parqueaderos, como se establece de las publicaciones efeciuadas en esas épocas en periódicos de amplia circulación. g. Si bien es cierto que el reglamento de propiedad horizontal menciona 890 unidades de parqueo, 810 sencillos y 80 dobles, estos últimos no son utilizables sino para un vehículo de donde resulta que el número real es de 850 y no los 890 mencionados. _ . P d RREPUBLICA DE'COLOMBIA MAV Exp. 6775 4 El Banco Central Hipotecario en su oportuna respuesta a la demanda se opuso al despacho favorable de las pretensiones. En cuanto a los hechos negó que fueran ciertos los que se alegan como fundamento de los pen'uicio$ cuya indemnización se reclama, aduciendo, en síntesis, que la actora no existía por la época en que se promovió la venta del centro comercial, y que, por lo tanto, la publicidad, que tampoco fue grandiosa, no fue dirigida a ella; que el portafolio publicitano se editó antes de que se elaboraran los planos arquitectónicos

_ — defAiUniVtiOvSos dY el centro comercial. en losS qquuee ssEe mmeejojroarroanr onoofl r as características del centro. Agotado el trámite del proceso, la primera instancia concluyó con sentencia de 29 de julio de 1996, por medio de ia cual el Juzgafi¡g de -lacausa declaró fundada la excepción de “falta de legitimación en la causa activa” y, en consecuencia, ———]]—;] — — denegó las súplicas de la demanda, y la segunda, abierta en , virtud del recurso de alzada interpuesto por el demandante, terminó con fallo de 8 de mayo de 1997, mediante el cual la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá confirmó la providencia apelada. Contra esta última determinación el actor interpuso recurso de casación que pasa ahora a decidirse por la Corte. - La sentencia del tribunal El tribunal expone en torno a la controversia suscitada entre las partes, los siguientes planteamientos: A

e A REPÚBLICA DE COLOMBIA

MAV Exp.6775 5 a. Una de las innovaciones de mayor alcance de la iegislación mercantil consiste “...en reglamentar, de manera metódica, el aspecto atinente a la etapa previa al perfeccionamiento del contrato...” b. Los "tratos preliminares previos a la oferta 0 a su advenimiento son, para la especie de esta litis, aspectos sobre los cuales se ha recabado por el actor con insistencia, porque ha sido de allí, específicamente, de donde se ha

deducido la mala fe de la demandada”.

C. El articulo 847 de la ley mercantil sienta “:..como premisa general la de que, tratándose de la oferta de mercaderías, con indicación del precio, dirigidas al público en circulares, prospectos o cualquier otro tipo de propaganda escrita, no es obligatoria para el comerciante, como tampoco lo será “..de ser dirigida a través de folletos, catálogos, prospectos u otra forma similar de propaganda escrita, como igualmente se diferencian de la verdadera oferta las simples conversaciones, declaraciones sin compromiso y, en fin, cualquier tipo de publicidad...”.

d. Resulta incuestionable, dentro del aludido marco conceptual, que “...la invitación formulada por cualquier entidad comercial o financiera al público o a personas indeterminadas, por medio de la propaganda radial y escrita contenida en portafolios publicitarios (brochure) —calificados en la ley

1 EREd : REPUBLN ICA DE " COLOMBIA

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MAV EX.8775 6 | “. | %4£/¡9 <%M a/6%¿d¿waa comercial como prospectos— ... no puede comprometer su ) _ responsabilidad prenegociai. e Si bien “..como lo predica el artículo 683 (sic) del Cádigo de Comercio, las 'partes deberán proceder de buena exenta (sic) de culpa en el periodo contractual (sic), so pena de indemnizar los perjuicios que se causen, no se columbra, si se atiende a los antecedentes hasta el momento subrayados, en dónde pueda encontrarse el hecho capaz de edificar una conducta culposa de parte de la demandada.

Evidentemente no en la propaganda que como fundamento de esa conducta ha endilgado el actor al sujeto pasivo del lltigio, así haya fenido como manantial la sugestiva idea de un proyecto con un número de zonas de parqueo, sea ésta 0 no determinada, porque la cantidad factible de construir sólo podría ¡ ser conocida al aprobarse el proyecto definifivo, dada la magnitud del mismo y el impacto que la obra produjera, como se ha reconocido por uno de sus ingenieros...”; y que “la buena fe, al contrario de lo que ha pregonado la actora, gobernó la conducta de la demandada. Si el portafolio o brochure comentó sobre aquel hecho, ocurre que el mismo no puede aparejarle responsabilidad prenegocial como lo previene la misma iey mercantit”. H - El recurso extraordinario Tres cargos integran la demanda presentada por la parte actora para sustentar el recurso interpuesto, en el ámbito TA REPUBLICA DE COLOMBIA — MAV Exp. 6775 7 de la primera de las causales de casación consagradas en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, los que la Corte despachará conjuntamente por las razones que en su momento se expondrán. Primer cargo /._—N Acúsase la sentencia de infringir directamente el artículo 863 del Código de Comercio, al haberie dado “...el tibunal una interpretación erada a esta norma, violación concurrente con la violación directa de los artículos 14, 15 y 31 del Decreto Extraordinario 3466 de 1.982 y el artículo 7 de la ley 256/96, por falta de aplicación de los mismos”.

En el desenvolvimiento de la censura se afirma que “..Tesulta desafortunado el tratamiento que a este artículo —863 del C. de Co— da el tribunal en la sentencia impugnada”, por cuanto “...el negar a la lpublic¡dad efecto vinculante alguno, capaz de generar conductas que atentan contra la buena fe exenta de culpa que debe seguirse en la etapa precontractual, da una interpretación restrictva e indebida al mentado artículo”, de conformidad con la jurisprudencia y doctrina nacionales, para lo cual reproduce apartes de la sentencia proferida por esta Corporación el 27 de junio de 1990, y conciuye que no “basta entonces asumir un rol pasivo durante la etapa precontractual. Es menester adoptar a lo largo de toda esa etapa una conducta de particular diligencia, prudencia y cuidado, que nó es límite a la ausencia de un comportamiento culposo”.

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S y04m'ek ¿%M Xema de %A¿¿áá A renglón seguido puntualiza que, como lo dice el mismo fallo de la Corte citado, “...cuando una de las partes obre de mala fe en la actuación prenegocial o que, obrando de buena fe, lo hága con cuipa en el comportamiento negocial debido, creando así dolosa o culposamente expectalivas o ventajas que conducen o sostienen la fase negocial, incurre en responsabilidad (...Y, razón por la cual “...crear falsas expectativas o hacer suponer ciertas ventajas que a la postre resultan inexistentes atenta contra ese obrar de buena fe exenta de culpa exigida por el precepto...”

De manera que, expresa la censura, “...si a través de la publicidad durante la etapa precontractual se crean expectativas o se aducen ventajas, la parte que mediante este mecanismo impulsa el itinerario contractual debe, obrando de buena fe exenta de culpa, velar por la efectiva realización y culminación de estos ofrecimientos o, en caso de no hacero, deberá informar oportunamente, y con despliegue semejante al inicialmente empleado, la ocurrencia de aquellos hechos que impidan el cumplimiento que conlleven cualquier merma de los ofrecimientos..." Prosigue exponiendo que sostener que “la publicidad dirigida al público en general no compromete” la responsabilidad del anunciante sería expedir una patente de corso para engañar libremente al púbiico. A REPUBLICA DÉ COLOMBIA E e E 2 MAV Exp. 6775 9 a y A N '-.%4m&¿_ %M… a¿zj¿óám Por lo tanto estima que "... al margen de la obligatoriedad que pudiera o no tener la pubiicidad, el artículo 863 del ordenamiento mercantil sí impone particulares deberes de conducta en relación con la publicidad... exigiendo veracidad y una conducta ajustada a la buena fe exenta de culpa en todo lo atinente a dicha publicidad ...para proteger al consumidor contra una publicidad imeal o que pueda conducir a engaños...” —artículos 14, 15 y 31 del Decreto Extraordinario 3466 de 1.982 y 7 de la Ley 256 de 1.996— “...las Cuales el ... Tribunal no tomó en consideración y dejó de aplicar, no solo consagran que la publicidad si genera un efecto vinculante sino que

además sirven para interpretar el artículo 863 del C. de Co. Al expresar que la publicidad debe ser veraz, no puede inducir a engaño y no debe coartar ilegítimamente la libre escogencia o decisión del comprador o consumidor, so pena de considerar que ha faltado esa buena fe exenta de culpa que debe primar en la etapa precontractuar”, Por consiguiente, conciuye, la — limitada interpretación que el ad quem dio al artículo 863 y el caso omiso que hizo de normas tales como los artículos 14, 15 y 31 del D. E. 3466/82 y el artículo 7 de la Ley 256/96, le impidieron reconocer cualquier tipo de efecto vinculante a la publicidad y percatarse de la conducta carente de buena fe exenta de culpa seguida por el demandado...”. Segundo cargo MAYV Exp. 6775 10 — Denúnciase la sentencia como violatoria, en forma directa, de los artículos 845, 846, 847 del Código de Comercio, “-——._.….—. — — _.___________-/ por aplicación indebida, y de los artículos 863 del Código de Comercio y 2341 y siguientes del Código Civil, por falta de aplicación. Tras destacar el pasaje pertinente de la sentencia, según el cual “lo importante para efectos de este estudio es la oferta dingida a personas indeterminadas, esto es, al público en general", la censura expresa que "si a la luz de nuestro ordenamiento la oferta es el proyecto de negocio ¡urídico que una persona formula a otra, la cual deberá tener todos los elementos esenciales del negocio (art. 845 del C. de Co) encontramos que las normas propias de la oferta no resultan

aplicables al caso que nos ocupa”, por cuanto “...la oferta, su aceptación, su obligatoriedad, y los demás efectos derivados de ella solo resultan predicables de la particular relación que surgió entre el Banco... y cada uno de los interesados compradores de unidades privadas...”, pues ella “...hacía relación a la identificación de una determinada unidad pnvada y al precio de ésta ... no miraban a los bienes comunes del centro comercial”, razón por la cual, “...a lo largo del proceso nunca se pretendió hacer nacer la obligación reparatoria a cargo del demandado a partir de las normas propias de la oferta y de su obligatonedad, máxime considerando que quien demanda es la copropiedad en relación con bienes e intereses comunes de los copropietanos”.

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D Z MAV Exp. 6775 11 — Cote Sprema de Juticia Por consiguiente, enfatiza la censura, que es el tribunal el que “motu propio (sic) se adentra en el estudio de la situación fáctica a la luz de las normas propias de la oferta y su cbligatoriedad, para concluir que... no se estaba en frente al incumplmiento de una oferia propiamente dicha. Esta conclusión, que el demandante siempre ha tenido clara, no puede sinembargo significar que por ello el demandado no esté obligado a reparar los perjuicios causados”, motivo por el cual “.. cuando el tribunal examina la situación a partir de las normas reguladoras de la oferta (artículos 845 y ss. del C. de Co.) y conciuye que el demandado no ha cumplido una oferta y no está

por ende obligado a reparar perjuicios, está haciendo valer en el proceso normas que no resultan aplicables y que le llevaron a proferir un fallo que, a nuestro entender, no se ajusta a derecho”. Prosigue la censura afirmando “la responsabilidad precontraciual puede obrar con total independencia de la cferta, por lo cual parecería innecesano recabar en el hecho de que la indemnización de perjuicios que se solicita se funda básicamente en lo preceptuado por el artículo 863 del C. de Co., y no en el artículo 846 ibídem”. Tercer cargo _Finalmente, tidase la sentencia de ser violatoria, en forma indirecta, de los artículos 835 y 863 del Código de Comercio, como consecuencia del error de hecho en que incurmrió el tribunal en la apreciación de algunas pruebas. MAV Exp. 6775 12 El reparo probatorio se concreta en que “a ausencia de buena fe exenta de culpa está plasmada en el hecho de haber conocido, desde muy tempranas etapas, que el Centro Comercial no contaría con el número de aparcaderos que anunciaba, pese a lo cual continuó con sus ofrecimientos”, pues desde “antes de iniciarse la construcción del centro comercial, y a todo lo largo de la etapa de construcción, conocía el demandado que estaba faltandoe a la verdad... (por cuanto había ordenado expresamente construir solo 890)... faltando a su deber de obrar con buena fe exenta de culpa”. Expresa que hay error fáctico “al demostrarse que el demandado conocía determinados hechos, con los cuales se desvirtuó la presunción de buena fe exenta de culpa de que

gozaba. Al desviriuarse esta presunción de buena fe se demostró que faltó a su deber de obrar de buena fe exenta de culpa en la etapa precontractual. El no haber reconocido esto el ad-quem en su fallo, y el no haber otorgado el debido valorprobatorio a dicha afirmación testimonial, llevyó a que se vulneraran los artículos 835 y 863 del Código de Comercio, vulneración sin la cual las resultas del proceso hubiesen sido diferentes”, conclusión que “...se reafirma en múltiples testimonios obrantes dentro del expediente...” citando una serie de nombres de testigos que en concordancia con el arriba mencionado, “...son (...) prueba más que suficiente de la falta de buena fe exenta de culpa del demandante, circunstancia que sin embargo no estimó así el tribunal al limitarse a examinar la obligatoriedad o no de dicho ofrecimiento, y los efectos mismos ¡ . » - a ;1_E

4 .7 REPUBLICA DE COLOMBIA - - - N [ - ha e T E » J MAV Exp. 6775 13

U O . %4ría %wcema a$j(¿ú0fa ' a la luz de las nommas que rigen la oferta mercantil”, y que “...por haber hecho caso omiso de una afirmación probatoria tan contundente comporta una violación indirecta de normas sustantivas y da pie para que el fallo sea casado...”. Consideraciones El despacho simultáneo de los cargos obedece a que ni aun conjuntándolos se abren paso, precisamente porque en su planteamiento se han subestimado algunas reglas EA (N/1W s — ".

técnicas, según pasa a elucidarse. Ya “ Á objeto de constatarlo, bien vale recordar que dos PA e fueron los pilares sobre los que el tribunal edificó el fracaso de las_pretensiones, ubicados, el uno, en el marco estricto de la oferta, y, el otro, que la entidad bancana no obró Q mala fe e% “ñiíé1ún momento del recorrido negocial, reterida especialmente a la publicidad en que se funda la demanda. EN efecto, respecto del primero así se pronunció: “Es incuestionable, dentro de esie marco conceptual, que la invitación formulada por cualquier entidad comercial o financiera al público o a personas indeterminadas, por medio de propaganda radial o escrita contenida en portafolios publicitarios (brochure) -calificados en la ley comercial como prospectosÁ en pautas televisivas o aun de vendedores directos, no ¡huede comprometer !u “ a , - I , " , aT REPUBLICA DE COLOMBIA C ha ó T a 5 V - S n [ e ) MAYV Exp. 6775 14 L u - - .— %f¡f¿¿ L%M£Gf?… de jóóá0¿a responsabilidad prenegocial. Esencialmente por la razón formular, emanada de las mismas disposiciones legales, de no figurar el precio por el cual se ofrece el bien o bienes, aspecto sobre el cual se sustenta la invitación a contratar. Es inevitable afirmar que la propaganda a que se contrae la actora, 'ampliamente' difundida por la entidad demandada para hacer conocer el centro comercial en construcción y para invitar a futuros compradores a celebrar transacciones sobre locales,

no podía, en rigor legal, comprometer su responsabilidad”. Y en cuanto al segundo, relativo a la ausencia de buena fe que se impiita al banco, luego de referirse al contenido del pacto de “reserva de derecho de compra de inmuebles sobre planos”, a la promesa de compraventa, y al reglamento de propiedad horizontal del aludido centro, expresó: “Todo cuando viene de exponerse confluye a demostrar, que desde el momento en que se perfeccionara la oferta que daría origen al contrato de compraventa -y que lo fuera indefectiblemente al celebrarse las promesasquienes las ajustaran estaban enterados que el proyecto arquitectónico se sujetaba a variaciones y que el definitivo sería aquél que traduciría en el reglamento de propiedad honzontal y en las respeclivas escrituras”. De donde concluyó del siguiente modo: “No podría afirmarse, bajo estas premisas que en la etapa prenegocial la demandada fuera infiel a lo ofrecido” v REPUBLICA DE COLOMBIA - » .- MAYV Exp. 6775 15 señalando en lo pertinente que al celebrarse los contratos'de promesa de compraventa, los potenciales adquirentes “estaban en antecedentes que el anteproyecto general se sujetaba a modificaciones que recogería el proyecto definitivo, las que se traducirian necesariamente en el reglamento de propiedad horizontal y en las escrituras de compraventa, como efectivamente ocurrió”. Fácil resulta apreciar, entonces, que el tribunal hizo un vasto estudio de la cuestión litigiosa, y que, aun cuando es cierto que en muy buena parte de él se aplicó al tema de la oferta, no frenó allí, sino que trascendió las fronteras de ésta e

incursionó en el amplio espectro de la responsabilidad en el período precontractual, ubicándose también de cara al artículo 8603 del código de comercio, como resulta evidente del segundo argumento que viene de compendiarse. Y ya se sabe que el éxito de la acusación no podría obtenerse sino mediante el combate in integrum de los cimientos de la sentencia. Este orden de cosas hace inane, de suyo, el cargo segundo, precisamente porque partió de la creencia inexacta de que el tribuna! se limitó nada más que al fenómeno jurídico de la oferta; y, claro, por ahí derecho fue a dar en el olvido de atacar esa segunda consideración del sentenciador. Omisión que, por razones ya diversas, también se palpa frente al primer cargo; de nada serviría, ciertamente, entrar en disputas sobre la genuina inteligencia del articulo 863 del código de comercio, puntualmente en cuanto a si la publicidad puede generar en un momento dado la responsabilidad precontractual, si es que, por REPÚBLICA DE COLOMBIA MAV Exp. 6775 16 otra parte, no se destruye la buena fe que el tribunal dijo encontrar en el banco demandado, según formó su juicio de las circunstancias que dio en citar allí, lo que, como es obvio, vendría a obstruir en últimas la configuración del fenómeno que consagra aquella noma. Esto mismo proporciona el pensamiento de que no se trata de una omisión cualquera, pues la consideración que del tribunal ha sido dejada de lado, no por postrera deja de ser relevante; para decirio en breve, el sentenciador minimizó el efecto de la mentada publicidad, al hallar que en delerminado momento se aceptó y admitió “que el

proyecto arquitectónico se sujetaba a variaciones”, de donde dedujo que mal podrían los adquirentes enrostrare infidelidad al Banco, si es que “al celebrarse los contratos de promesa con que concluía la oferta, estaban en antecedentes (de) que el anteproyecto general se sujetaba a modificaciones que recogería el proyecto definitivo, las que se traducirian necesariamente en el reglamento de propiedad horizontal y en las escrituras de compraventa, como efectivamente ocurrió”, y que, acorde con ello, en la fase culminante de la negociación — cumplidamente cuando despuntaba la cristalización de las meras "tratativas"-, vino a pactarse ya sobre bases ciertas y reales, sin que haya sitio, por lo mismo, para hablar de engaños; así que terminó diciendo que ante ese estado de cosas no se avista “en dónde pueda encontrarse el hecho capaz de edificar una conducta culposa de parte de la demandada”, descartando, a renglón seguido, por la pertinencia que hace al caso, que lo pudiera ser “la propaganda que como fundamento de esa conducta ha endilgado el actor al sujeto pasivo del litigio, así haya tenido como manantial la sugestiva Tecvies DE EnIPCION — hugue T S REPÚBLICAD E COLOMBIA +ºáo£—. 1l05 1QWNCIGMCG+OÓ MAY Exp. 6775 17 %º¿6 %M27 72 & uolécua idea de un proyecto con un número de zonas de parqueo, sea ésta o no determinada, porque la cantidad factible de construir sólo podría ser conocida al aprobarse el proyecto definitivo,

dada la magnitud del mismo y el impacto que la obra produjera, como se ha reconocido por uno de sus ingenieros”. Obviamente que dejándose intangible tan sólido soporte del fallo, vana es toda la aspiración vertida en dichos cargos, porque como sin cesar se ha repetido, Iía Corte está relevada de estudiar la acusación "si la sentencia trae como base principal de ella una apreciación que no ha sido atacada en casación, ni por violación de la ley, ni por error de hecho o de derecho, y esa apreciación es más que suficiente para sustentar el fallo acusado” (LXXI, p. 740; LXXII, p. 45 LXXY, p. 52). Empero, tal como de comienzo se anunció, ni aún añadiendo a ellos el tercer cargo que, justamente, combate lo omitido en aquellos, variaría la suerte impugnaticia; lo que ahora se echa de menos en él es una sustentación que se compadezca con la naturaleza extraordinaria del recurso de casación. En realidad, si al tribunal se le hace conv¡cto de — desacertar por haber pasado al demandado como de buena fe, y por eso se le atribuyen errores evidentes de hecho, era de esperarse una lucha dialéctica que se aviniera con la estructura que el fallo refleje en el punto, cosa que no sicedió. Para empezar, por ninguna parte del cargo aparecen cuestionados los arg… que a ojos del tribunal cmñguraron__…e Más exactamente, si de la lectura del cargo se trata, nadie se P€&5WC£:DU DE ACIE TO MAYV Exp. 6775 18 y enteraría cuál fue el pensamiento del tribunal sobre el particular,

por supuesto que ni los menciona siquiera. Y no ha mucho se vio que argumentos los fhubo; memórese, al paso, lo significativo que fue para el tribunal el que los adquirentes hubiesen sabido que el proyecto quedaba sujeto a variaciones, las que de hecho se presentaron y sin embargo noconstituyeron óbice para la negociación final. Naturalmente que sin esa labor de confrontación que muy propia es en tratándose de yerros probatorios fácticos, trae aparejado que el parecer del sentenciador, ese mismo al que el recurrente resuelve sin más volverie la espalda, se mantenga erguido por haber sido subestimado, pues lo que sí no puede echarse al olvido es que t — flanqueados de la presunción de acierto y veracidad. En la > odos los razonamientos del tribunal ingresan a la casación tarea del casacionista, por consiguiente, acaso nada más consustancial: si se permite la expresión, ha de emprenderlas RA con el sentenciador, a objeto de deribar los cimientos de que este se sirvió para decidir como lo fizo, de no, prácticamente - . a puede decirse que es vano todo esfuerzo, _¡cual sucede aquí desde que el recurrente, dejando indemne lo dicho, se limitó a traer el razonamiento que a su juicio constituye mala fe (que el banco siempre supo que el número de parqueaderos iría a ser infeñor), y con el agravante que lo hace de muy mal modo, pues escasamente menciona los medios persuasivos que en su parecer dan cuenta de ello, sin tomarse el trabajo, cual lo reclama un recurso dispositivo, de demostrar que lo que

anuncia no sólo consta en la materialidad de tales probanzas, sino que, además, reSpiandvece. Bien nace a este propósito tener en mira lo que con insistencia ha dicho la Sala:'renfl

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ÓN REPÚBLICAD E COLOMBIA

-- N MAYV Exp. 6775 19 - Conte Pf cema de (%A¿'¿b¿a - casación la labor del recurrente dista, y mucho, de la que le incumbe en las instancias, pues antes que abrir tuna oportunidad adicional para formular controversias afines a las debatidas en ellas, se concreta particularmente en endilgarie al juzgador, no que hubiese podido realizar una mejor tarea crítica de las pruebas, sino que su conclusión desafía en forma estridente el contenido de la evidencia que aquellas irradian, ya que solamente así el parecer del sentenciador, que, en el entretanto viene amparado por la presunción de acierto y de legalidad, puede tomarse permeabie. En igual sentido se ha expresado esta Corporación de manera ya reiterada para señalar que, ".., si impugnar es refufar, contradecir, controvertir, lo cual exige, como mínimo, explicar que es aquello que se enfrenta, fundar una acusación es entonces asunto mucho más elaborado, comoquiera que se no se logra con un simple alegar que el juzgador de la instancia carece de razón, sino que impone, para el caso de violación de la ley por la vía ind£90ta, concretar los errores que se habrían cometido al valorar unas específicas pruebas, y mostrar de qué manera esas equivocaciones incidieron en la decisión que se

repudia" (Auto de 29 de agosto de 2000. Exp. 1994-0088) En esas condiciones los cargos no podrían alcanzar prosperidad. Todo sin perjuicio, porque hace al caso, de la siguiente precisión. La contienda a que se refiere el presente litgio, evoca cómo a menudo la celebración del contrato no se Vitcam> [

“ REPÚBLICA DE COLOMBIA pu E>Luc,lººº0 N …… MAV Exp. 6775 20

AN %r¿g =%/zmwmz (/6 %¿¿Iác&a logra de un solo golpe, sino que está precedida de una serie de aproximaciones, encuentros e intercambios de opiniones y de consultas entre las partes —lo que autoriza a afirmar metafóricamente que '1…, desde esa perspecitiva, el punto final de los desacuerdos-, y que es natural que en dicha fase se puedan presentar situaciones perjudiciales para los contratantes, si es que no ajustan su conducta al secular principio de la buena fe; y dado que sería cuando menos ingenuo atrapar todas las hipótesis que ofrece la realidad, el legislador prefirió una cláusula general con el fin de permitir al intérprete un criterio elástico de valoración, estatuyendo que las partes “deberán proceder de buena fe exenta de Culpa en el — período precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen” (art. 863 del código de comercio). En verdad, éticamenteno hay cómo excluir la buena fe, esa que nadie dudó en exigir en la etapa propiamente contractual, del recorrido que las partes cumplen y transitan previamente, pues

desnaturalzada queda cuando se observa a pedazos. De allí, como lo expresó la Corte, que "... no se pueda fragmentar, en orden a circunscribirla tan sólo a un segmento o aparte de una fase, por vía de ejempio la precontractual —0 parte de ¡a — ——7—Z— —_ — precontractual" ( Sent. 2 de agosto de 2001. Exp. ) — — Así que -y para abordar sin pérdida de momento el punto al que se quería Ilegar-,ñndepend¡entemente de la obligatoriedad de la oferta, cuando la invitación a contratar se realiza por conducto de una publicidad no puede, no debe, ]] descartarse un eventual daño a sus destinatariosy su condigna reparación, si es que pub