CSJ - SC15-06-1995-4398

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente: Dr. RAFAEL ROMERO SIERRA

Santafé de Bogotá, D.C.,quince (15) de junio de mil novecientos noventa y cinco (l.995)

Ref: Expediente No. 4398

Decídese el recurso extraordinario de casación interpuesto por el demandado contra la sentencia de 24 de julio de 1992, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga en este proceso ordinario de Julio Carreño Santos contra Alberto Ochoa Parra.

I. Antecedentes

1. Julio Carreño Santos demandó a Alberto Ochoa Parra, para que con su citación y audiencia y previo el trámite del proceso ordinario de mayor cuantía, se hiciesen las siguientes declaraciones y condenas: "1.- Se decrete la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de compraventa celebrado entre los señores Julio Carreño Santos y Alberto Ochoa Parra el once (11) de octubre de mil novecientos setenta y nueve (1979), mediante el cual aquél prometió

vender y éste comprar el inmueble localizado en la calle 56 No. 16-43 del perímetro urbano de Bucaramanga, de propiedad del primero de los nombrados, por haberse celebrado sin el lleno de los requisitos que exige la ley. "2.- En consecuencia, que el señor Alberto Ochoa Parra está obligado a restituir al señor Julio Carreño Santos el inmueble objeto del contrato nulo y éste a su vez devolver a aquél el dinero recibido con ocasión de la promesa de venta declarada nula, todo conforme a las

normas del Código Civil. "3.- Por lo anterior, ordenar al señor Alberto Ochoa Parra que restituya inmediatamente a Julio Carreño Santos el inmueble descrito en el hecho primero de la demanda y le pague el uso, goce y frutos del mismo desde el once (11) de octubre de mil novecientos setenta y HMN 2 nueve (1979) y hasta que se verifique la restitución decretada en la cuantía que señale una justa tasación pericial; y "4.- Que se condene al demandado a pagar las costas del proceso si se llegare a oponer a esta acción".

2. El demandante adujo como sustento fáctico de las anteriores peticiones los hechos que a continuación se relacionan: a) Que el 11 de octubre de 1979 celebró contrato de promesa de compraventa con Alberto Ochoa Parra, por medio del cual

prometió venderle a éste el inmueble urbano localizado en la calle 56 No. 16-43 de la ciudad de Bucaramanga, fecha en la que, de un lado, le entregó el inmueble prometido en venta al prometiente comprador y, de otro, recibió de éste la cantidad de $138.000,oo. b) Que "...sin consideración a que el contrato no se llegó a cumplir en lo que al demandado señor Ochoa se refiere, por cuanto jamás canceló la totalidad del precio pactado, ya que sólo abonó NOVECIENTOS MIL PESOS ($900.000.oo), pero nunca cumplió las fechas y valores pactados, sino que se tomó más de un año y medio adicional, las estipulaciones defectuosas tales como la ausencia de la identificación del bien por intermedio de su cédula o registro catastral y la falta de linderos

HMN 2 (art. 31 Dec. 960 de 1970); faltó en el documento precisar el título de adquisición del bien, por parte del declarante (art. 32 Dec 960 de 1970) como si fuera poco faltó indicar en el documento la notaría y hora donde debía otorgarse la escritura de venta (sentencia de la C.S.J. de enero de 1979 y art. 89 de la Ley 153 de 1887). "Por todo lo anterior el contrato de venta (sic) en referencia adolece de nulidad absoluta". c) Que el demandado Ochoa Parra, con fundamento en el contrato nulo de nulidad absoluta, "...tomó posesión del inmueble... sin sufrir perturbación ninguna y allí moran en él varios familiares suyos por consanguinidad y afinidad, beneficiándose así durante estos años", mientras que, por su parte, "...resultó gravemente perjudicado, pues además de haber recibido con exagerado espaciamiento de su promitente comprador innumerables y poco cuantiosos pagos que sumaron la cantidad anotada en el hecho segundo (la cual no alcanzó a cubrir el precio pactado), se vió privado de la posesión y disfrute de su vivienda"; que, además, por haber fijado su domicilio en la ciudad de Maracaibo (Venezuela) "...tuvo que incurrir en incontables gastos con miras a obtener del señor Ochoa las (sic) insignificantes e injustos pagos parciales que ningún rendimiento económico le permitieron obtener del dinero en cuestión". HMN 2 d) Que, como si lo anterior fuera poco, el demandado Ochoa Parra, con ocasión de la venta, lo denunció "...dizque..." por estafa,

dando lugar con ello a un proceso penal que reportó para el señor Carreño Santos una vergonzosa reclusión en la cárcel Modelo de Bucaramanga y elevadas erogaciones para el pago de honorarios de su abogado, el que concluyó con sobreseimiento definitivo. e) Que, por tanto, "...el perjuicio anterior y el actual que sufre... por el hecho de estar desposeído de su casa de habitación le dan interés para actuar".

3. En su oportuna respuesta a la demanda, el demandado Ochoa Parra se opuso al despacho favorable de las pretensiones deducidas en su contra por el actor; respecto de los hechos, aceptó los relativos a la celebración del contrato de promesa de compraventa, al recibo del inmueble, a la entrega de los $138.000.oo, y a la formulación del denuncio penal contra el prometiente vendedor y, negó los restantes, a propósito de algunos de los cuales dijo que había pagado la totalidad del precio pactado; que en relación con los vicios de forma del contrato de promesa de compraventa, el juez era el encargado de estimar su existencia, anotando que se trataba de un documento redactado por el demandante; que habita el inmueble por cuanto se lo entregó real y HMN 2 materialmente el promitente vendedor, quien se ha beneficiado con el pago total del precio. Propuso, además, las excepciones de "inexistencia de la causal de nulidad" y la de "conversión del negocio jurídico", apoyadas, la primera, en el cumplimiento total de las formalidades requeridas para el contrato de promesa de compraventa en el artículo 89 de la Ley 153 de

1887, y la segunda, en que de ser nula la promesa de compraventa, se tenga el aludido contrato como "...una oferta aceptada de venta y adquisición a dicho título del inmueble en él referenciado". Y finalmente, solicitó que en caso de prosperidad de las pretensiones del actor, se ordenase, entre otras cosas, la restitución del precio pagado, debidamente "indexado" hasta el día del pago y que "No se condene a restitución de frutos, pues cada parte es responsable de los intereses, frutos y deterioros de los bienes al tenor del art. 1746 del C.C.". Por separado, formuló demanda de reconvención, para que frente al actor inicial y en el mismo proceso por él iniciado, se efectuaran las siguientes declaraciones y condenas: "A. Principales. "1.- Que Julio Carreño Santos está obligado a dar cumplimiento al negocio jurídico celebrado entre él como potencial tradente y Alberto Ochoa Parra, como potencial adquirente, respecto del inmueble HMN 2 situado en la calle 56 No. 16-43 de Bucaramanga, por medio del cual el demandado ofreció transferir y el demandante aceptó comprar el citado inmueble del cual el demandado es propietario y cuyos linderos se especifican en el hecho segundo de esta demanda. "2.- Que como consecuencia de la declaración inmediatamente anterior, el demandado Julio Carreño Santos está obligado a transferir en favor de Alberto Ochoa Parra, por medio de escritura pública que deberá registrarse... inmediatamente quede ejecutoriada la presente sentencia. "3.- Que el demandado está obligado a pagar las

costas del proceso y los perjuicios que con su incumplimiento ha ocasionado al demandante. "B. Subsidiarias. "a) Se condene al demandado Julio Carreño Santos a reconocer y pagar en favor del demandante Ochoa Parra, las mejoras plantadas por el demandante en el inmueble de que trata la pretensión principal y alinderado en el hecho segundo de esta demanda, las cuales están descritas en los supuestos fácticos de este libelo, por el valor que se establezca por los peritos, o en su defecto, por el que se determine por el HMN 2 trámite del 308, de todas formas indexado de acuerdo con el índice de precios al consumidor, certificado por el Dane a partir del momento en que queda en firme el avalúo de ellas y hasta cuando se haya cancelado su valor real y materialmente al demandado. "b) Se reconozca en favor de Alberto Ochoa Parra el derecho de retención sobre el inmueble materia de la demanda, en su totalidad, hasta tanto le sea cancelado por completo el valor de las mejoras a que alude el punto inmediatamente anterior. "c) Se declare la pretensión tercera principal". El demandante en reconvención adujo, como supuestos fácticos de su contrademanda, los siguientes hechos: "1.- El 11 de octubre de 1979, entre demandante y demandado se celebró un negocio jurídico por medio del cual el demandado prometió transferir al demandante todos los derechos que como propietario tenía en el inmueble de la calle 56 No. 16-43 de Bucaramanga, pactándose como precio la suma de $920.000.oo el que fue pagado en su totalidad, quedando el demandado de firmar la escritura

correspondiente a la transferencia de sus derechos el día del último pago del precio, o sea el 15 de junio de 1981. HMN 2 "2.- (...) "3.- El demandado Julio Carreño no ha cumplido con la obligación de transferir el dominio y para evadirlo transfirió en el año de 1983 a su esposa, la propiedad del bien, negocio que se revirtió ante la formulación de un denuncio penal en contra del demandado. "4.- (...) "5.- Si el negocio jurídico celebrado es nulo, opera su conversión y estaríamos frente a una oferta aceptada de transferencia del dominio, que al tenor de los elementos contenidos en ella, genera la obligación de efectuar el otorgamiento del título y la generación del modo trasmisores del derecho de dominio en favor del demandante. "6.- Si la pretensión principal de transferencia del dominio no prosperare, el demandado está en la obligación, de conformidad a lo (sic) dispuesto en los artículos 713 y 739, inc. 2, del C.C., de pagar el valor de los materiales y trabajos que en virtud de accesión se consolidaron con el terreno, constituyendo (sic) las mejoras plantadas en el inmueble por cuenta, voluntad de mi cliente y aquiescencia del demandado. HMN 2 "7.- Son mejoras plantadas en el inmueble las siguientes: "Cuando el inmueble fue prometido vender, tan solo se encontraba construido en forma de mediagua y en obra negra una pequeña parte que es aquella que da sobre la calle 56 donde existían cuatro baños, un pequeño corredor y sobre ello una placa de concreto sobre la que se

levantaba los que hoy son cuartos del segundo piso, completamente en ladrillo sin friso, sin pintura, sin puertas, sin ventanas, sin cocina, ni baños adecuados; el resto del inmueble era lote y las condiciones de habitalidad bastante despreciables. "Mi poderdante ha construído las siguientes mejoras: en la parte posterior una bran (sic) bodega que por el costado norte tiene un doble muro de material que es el divisorio del inmueble, también hecho a su costa, bodega que tiene un baño amplio con sus instalaciones sanitarias; un patio contiguo, luego otra amplia y cómoda cocina con mesones y gabinetes y a continuación otro patio. Por el costado oriental tres alcobas amplias y cómodas. Se arreglaron la totalidad de los pisos en mortero y sobre el baldosín tanto en las zonas atrás citadas como en el corredor que separa las alcobas. Las cuatro alcobas que existían de antemano en el primer piso, fueron remodeladas y de ellas solo dos se dejaron como alcobas, la tercera se convirtió en garaje y la cuarta en un local comercial; HMN 2 remodelación que consistió en instalarle los pisos en mortero y baldosín y al igual que la construcción de las demás alcobas y zonas, se frisaron sus paredes, se estucaron y pintaron y además se arreglaron la totalidad de los cielos razos (sic). Las ventanas y las puertas de la calle se instalaron en lámina de hierro. Se arregló asímismo la escalera del segundo piso, se renovaron las alcobas de este segundo piso con obras idénticas a las

realizadas en el primer piso. En este segundo piso se construyó como obra nueva una prolongación de la placa de concreto y un baño con la instalación sanitaria. Sobre los patios se instalaron como obra nueva ventanales de hierro y vidrio. Toda la zona nueva construída fue techada en estructura de hierro y teja eternit. A todas las alcobas nuevas del primer piso y a las remodeladas del primero y segundo piso se le instalaron puertas de madera y a algunas ventanas en hierro y vidrio. Se construyeron cañerías, instalaciones eléctricas, hidráulicas. "Asímismo, debe el demandante integrar indexado al demandado el valor de los impuestos y contribuciones que por el inmueble ha pagado el demandante. Y lo mismo debe hacer con el valor de las matrículas de gas natural que a nombre de su mandataria Virginia Fuentes de Ochoa pagó el demandado, como igual cosa debe suceder respecto de las matrículas de acueducto y energía para la zona del segundo (sic) de la construcción. HMN 2 "El reconocimiento y pago de las anteriores mejoras procede en virtud de lo dispuesto en los arts. 713 y 739, inc. 2, del C.C., pues constituyen obras consistentes en construcciones que con materiales muebles se hicieron sobre terreno ajeno con consentimiento tácito del dueño del inmueble. Ha ocurrido una accesión de mueble a inmueble por incorporación de materiales al suelo, en virtud de edificación, y su indemnización no solamente proviene por voluntad expresa del art. 739, inc. 2, del C.C., sino adicional a ello, en virtud del principio de nadie poderse

(sic) enriquecer sin justa causa,... "8.- Procede en favor de mi cliente el reconocimiento del derecho de retención sobre el inmueble, en su totalidad, en virtud de la incorporación con base en el modo de la accesión, hasta tanto no se le cancele su valor a los precios que determinen los señores peritos en virtud de la prueba que al respecto se solicitará". El contrademandado, al responder la demanda de mutua petición, se opuso al despacho favorable de las pretensiones aducidas por el contrademandante en aquel libelo; aceptó como ciertos los relativos a la celebración del contrato de promesa de compraventa y a una transacción realizada en el año 1983 y, los restantes los negó, expresando que no era cierta la afirmación acerca del pago total del precio pactado, ni tampoco que las mejoras realizadas lo hubiesen sido con su HMN 2 consentimiento, las que de paso deben probarse; y que, el impuesto predial y otras contribuciones fueron pagadas por él. Además, propuso las excepciones de fondo denominadas "de nulidad absoluta del contrato nominado irregularmente negocio jurídico" y "contrato no cumplido por el demandado señor Alberto Ochoa Parra", con fundamento, básicamente, en los mismos hechos que le sirvieron para estructurar la demanda inicial.

4. Agotado el trámite del proceso ordinario, la primera instancia concluyó con sentencia de 19 de abril de 1990, por medio de la cual el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bucaramanga, al que correspondió por reparto el asunto, adoptó las siguientes determinaciones: "Primero: Declarar la nulidad de la promesa de

compraventa celebrada entre Julio Carreño Santos y Alberto Ochoa Parra, por lo dicho en la parte motiva de esta providencia. "Segundo: Como consecuencia de la anterior declaración se ordena al demandado Alberto Ochoa Parra restituir el bien inmueble ubicado en la calle 56 No. 16-43 de Bucaramanga. "Tercero: Condenar in genere al demandado Alberto Ochoa Parra al pago de los frutos civiles y naturales producidos por el inmueble citado en el numeral anterior desde el 11 de octubre de 1979 y HMN 2 hasta la fecha que se de la restitución; al efecto se debe tener en cuenta el trámite previsto en el artículo 308 del C. de P.C. "Cuarto: Condenar en abstracto al demandante Julio Carreño Santos a hacer el pago de las mejoras plantadas en el mencionado predio a favor de Alberto Ochoa Parra, según lo contemplado en el artículo 308 del C. de P.C. "Quinto: Ordenar a Julio Carreño Santos hacer la entrega de los dineros recibidos por concepto del pago del inmueble de la calle 56 No. 16-43 de esta ciudad, previa corrección e indexación monetaria. Para tal efecto acúdase a lo rituado en el artículo 308 del C. de P.C. "Sexto: Conceder el derecho de retención a favor de la parte demandada, señor Alberto Ochoa Parra, sobre el bien señalado en la anterior declaración, conforme al art. 970 del C.C. "Séptimo: Sin costas procesales para las partes habida cuenta de la prosperidad parcial de las pretensiones de la demanda principal y de la demanda de reconvención".

HMN 2

5. La segunda instancia, abierta en virtud del recurso de alzada interpuesto por el demandado, terminó con fallo de 24 de julio de 1992, mediante el cual el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga desató el recurso de apelación en los siguientes términos: "Primero.- Se modifica el punto primero de la parte resolutiva de la sentencia apelada, en el sentido de determinar que la ineficacia que afecta la promesa bajo juicio es la inexistencia. "Segundo.- Se confirman los puntos segundo, tercero, cuarto y quinto de la misma resolución, salvo en lo atinente a que la condena se hace en abstracto. "Tercero.- Se concretizan tales condenas así: "a) El demandado debe restituir, por concepto de frutos, la suma de ocho millones doscientos noventa y cuatro mil setecientos pesos con noventa y ocho centavos ($8'294.700,98). "b) El demandante debe pagar, por concepto de mejoras útiles, la suma de siete millones quinientos diecinueve mil setecientos diez pesos ($7'519.710.oo), indexada en proporción a la variación acumulada del índice de precios al consumidor certificada por el DANE, entre el 21 de noviembre de 1991 y la fecha de su pago efectivo.

HMN 2 "c) El demandante debe devolver, junto con la respectiva corrección monetaria, calculada desde la fecha de cada abono, en proporción a la variación acumulada del índice de precios al consumidor certificado por el DANE, los siguientes dineros: "(...) "(...) "(...) "(...) "(...) "d) El demandante deberá reembolsar por concepto de

expensas necesarias (impuesto predial), las siguientes sumas, junto con su indexación, calculada del modo ya dicho: "(...) "(...) "(...) "(...) "(...) "(...) "(...) HMN 2 "(...) "Cuarto.- Se confirma el ordinal sexto de la sentencia impugnada. "Quinto: Se revoca el ordinal séptimo de la misma providencia. "Sexto: Se condena en costas al demandado, así: del recurso en un 100%; de la primera instancia, en un 80%...".

6. Contra esta última determinación el demandado interpuso recurso de casación, impugnación extraordinaria que debidamente sustanciada pasa a decidirse por la Corte.

II. La sentencia recurrida y sus motivaciones Superado el recuento de los antecedentes del pleito, con reseña minuciosa de las pretensiones de las partes deducidas en la demanda inicial y en la de reconvención, de las posiciones asumidas por cada una de ellas para edificar sus defensas, y relato prolijo de la actuación surtida en la primera instancia, el ad quem asume el estudio de la controversia planteada, en la siguiente forma: una parte, destinada a tratar HMN 2 el tema de la ineficacia de la promesa de compraventa y de la conversión del negocio jurídico; y, otra, encaminada a determinar los efectos de la declaración de ineficacia y sus consecuencias, que descompone en el examen atinente a las restituciones mutuas relacionadas, en primer lugar, con el dinero recibido por el demandante como pago del precio pactado como valor del inmueble prometido en venta; luego, con la objeción por

error grave, formulada por el demandado, contra el dictamen pericial rendido para efecto de establecer el monto de las mejoras, y finalmente, con las demás restituciones, por mejoras, frutos y otros reembolsos. En tema de la ineficacia de la promesa, el sentenciador de segundo grado sienta las siguientes precisiones: "La promesa que tenemos entre manos no reúne todas las exigencias del artículo 89 de la Ley 153 de 1887; al rompe se observa la firmeza de tal aserto pregonado por la parte demandante y aceptado por el juez. La falta de la identificación del inmueble, por sus linderos y matrícula inmobiliaria. Este detalle no es un simple requisito formal de la escritura, como arguye el apelante, sino nada menos que la determinación del elemento esencial de la compraventa (el contrato prometido) llamado 'cosa'. La mera dirección no basta, máxime si existía un lote, en buena parte sin construir; era necesaria la plena identificación del bien. Si el art. 31 del Dto 960 de 1970 exige que se determine el bien inmueble en el negocio de HMN 2 compraventa, señalando la manera de hacerlo, y el art. 89 de la ley 153 de 1887 exige que la hipótesis negocial prometida esté completa ('que se determine de tal suerte el contrato...) la conclusión es obvia. Naturalmente que las partes pueden contratar la venta de cosa futura; desde luego, que sí. Sólo que en tal caso, la cosa debe ser determinable. Para saber si se reúne tal condición, basta hacer un ejercicio mental así: sólo piénsese en que alguna de las partes hubiese intentado un proceso ejecutivo para hacer

cumplir la promesa: ningún juez hubiese podido otorgar la escritura en nombre del demandado, pues no tendría de donde inventarse los linderos, ni sabría si el negocio abarcaba todo el inmueble o sólo la casa excluyendo algún lote. En otras palabras, ese defecto hace indeterminado el contrato prometido, de modo que la promesa falla por el requisito cuarto", por lo cual concluye que "lo anterior basta para estimar que la promesa es ineficaz". Agrega que, además, en el marco de dicho requisito encuentra que "...la ausencia de la indicación de la notaría en que debía otorgarse la escritura es también defecto insalvable por encontrarse las partes en el único evento en que tal omisión no es susceptible de saneamiento de acuerdo con la doctrina de este Tribunal: los contratantes tienen diferente domicilio. El uno en Maracaibo, Venezuela; el otro, en Bucaramanga..."; por cuanto para tal Corporación el señalamiento de la oficina en que deba otorgarse el instrumento notarial que perfeccione el contrato prometido, no constituye requisito esencial de la promesa, ya que HMN 2 tal omisión, si bien en el presente caso no alcanza a superarse con la aplicación del artículo 1646 del Código Civil ni con otras alternativas propuestas sobre el particular por la doctrina, si es posible superarla con aplicación del principio "...de la conservación del negocio jurídico que campea en nuestro ordenamiento...", que "...se manifiesta en una serie de mecanismos que el legislador consagró encaminados a salvar el negocio jurídico y en postulados como el de la buena fe negocial...", entre los que se encuentra el consignado en el artículo 38 de la ley 153 de 1887, que

permite la aplicación de los principios de integración y analogía y, con fundamento en ellos, preceptos tales como el artículo 15 de la ley 29 de 1973, que organizó el reparto entre las varias notarías de una ciudad; advierte, además, que tampoco constituye requisito esencial de dicho contrato la indicación del título anterior de adquisición del bien prometido en venta, ni la de la hora en que deba suscribirse el contrato prometido. Remata el discurso en el punto expresando que "En suma, son dos los graves defectos que aquejan a la promesa bajo juicio: no se determinó la cosa objeto de la compraventa prometida y no se indicó la notaría, a pesar de que los negociantes tenían domicilio diferente". Y en relación con la especie de ineficacia que, en consecuencia, presenta la promesa de compraventa, el Tribunal se aparta de la doctrina tradicional que ve en tales hipótesis una causal de nulidad HMN 2 absoluta, para considerar que se trata de un caso de inexistencia, por cuanto la especial situación prevista en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 no encaja dentro de las hipótesis de nulidad contempladas en el artículo 1741 del Código Civil, de conformidad con las razones que allí mismo se consignan y que no es necesario registrar, por cuanto no constituyen objeto de la impugnación extraordinaria. Por todo ello, afirma que "...la primera excepción falla, pero la providencia de primer grado debe ser modificada para esclarecer que el fenómeno jurídico que se presenta en la realidad es de ineficacia por inexistencia". Respecto de la conversión del negocio jurídico el sentenciador de segundo grado vuelve sobre el persistente anhelo del

legislador colombiano por insistir en la salvación del negocio jurídico, propósito que en el caso presente también se encuentra frustrado, por cuanto "...una promesa a la que le falten elementos esenciales se convierte en oferta, en virtud de ese fenómeno de adecuación típica del comportamiento negocial frente a una hipótesis legal, es tesis bien discutible, que esta Sala no acepta. En primer lugar, en la compraventa aparecen dos partes; en la oferta encontramos solo una (el oferente) pues se trata de un negocio jurídico unipersonal. A quién, entonces, como oferente (al prometiente vendedor o al prometiente comprador) y a quién HMN 2 como destinatario? En otras palabras, para quién es obligatoria?. Escoger a cualquiera de los dos sería arbitrario. En segundo término, la falta que achacamos a la promesa, sería igualmente dolencia de la oferta, pues nos encontraríamos con que tal oferta no recorrería la definición, pues el negocio ofrecido no sería un proyecto acabado de negocio, al carecer de alguno de sus elementos esenciales, cuya presencia exige el art. 845 del C. de Co. en el contenido de la oferta", consideraciones a las que añade otras que, por las razones enantes indicadas, tampoco se estima pertinente consignarlas. Y en punto a la declaratoria de ineficacia y sus consecuencias, el ad quem afirma que "llegando a la conclusión de que el contrato de promesa ni siquiera nació a la vida jurídica, el juzgador no tiene más que reconocer esa realidad. Ni siquiera hay necesidad de declararla,

pues el negocio inexistente es de suyo ineficaz; la declaratoria judicial del fenómeno nada añade a lo que no es. El negocio no ha producido ni producirá jamás efectos, sea que se declare o no se declare. Pero ello no quiere decir que la intervención judicial sea inútil, pues en casos como éste, esos efectos puramente fácticos que ejecutaron las partes, creyendo haber dado vida a un negocio jurídico, los han llevado a un punto de conflicto tal, que de común acuerdo no pudieron deshacerlos y es preciso que la justicia los retrotraiga a su situación anterior, a fin de restablecer el equilibrio patrimonial turbado, para uno de los dos o para ambos "lo que '...implica HMN 2 que, aún si la pretensión principal hubiese sido la de la nulidad, como en este caso, la sentencia en que se reconozca la inexistencia del negocio y se ordene restablecer las cosas al estado anterior no necesita declaración, y en tal caso prosperan las demás pretensiones, inclinadas a evitar un enriquecimiento injusto". Procede, entonces, el Tribunal a resolver el asunto de las restituciones mutuas, respecto de las cuales resulta pertinente detener la atención en el aspecto relacionado con la "...objeción por error grave en la peritación..." rendida para efectos de la cuantificación del valor de las mejoras, y sobre la restitución de los frutos, aspectos sobre los cuales se pronunció en la siguiente forma: "La parte demandada reclamó contra el dictamen rendido en esta instancia por decreto oficioso, en torno a tres aspectos principales: el área que los peritos determinaron como construída; el valor de las mejoras por área o secciones, que estimó ínfimo; y el valor de los

frutos que apreció como exagerado. "No obstante, al examinar tales falencias, cotejando aquel experticio con el que se rindió como prueba de la objeción, este Tribunal no encuentra razones para abrir paso al concepto de error grave en el trabajo de los expertos. La prueba desde luego es susceptible de HMN 2 apreciación racional y sana crítica, como todas las demás, pero para que se estructure el error grave la falta ha de ser no solo ostensible sino de gran envergadura cuantitativa. Si el dictamen objetado lo apreciamos como un todo (no por áreas, pues se trata de un solo bien inmueble) y lo comparamos con el otro, vemos que la diferencia no es sustancial: en el primero las mejoras se avaluaron en $6'836.100.oo, en el segundo en $7'519.710.oo; y los frutos se estimaron en el primero en la suma de $7'676.232.oo y en el segundo en $8'294.700.98. "No existen diferencias alarmantes entre uno y otro dictamen y por ello, las objeciones por error grave carecen de fundamento. "(...) "No obstante lo dicho en los renglones anteriores, la Sala, utilizando la potestad que le otorga el numeral 6 del art. 238, ib., acoge como definitivo el dictamen rendido como prueba de la objeción. Encuentra que es una pieza completa, contentiva de una labor seria y razonada; su contenido es claro, preciso y detallado, y en él encontramos unos fundamentos mucho mejor explicados y pormenorizados. A juicio de este colegio fallador, tal dictamen rendido el 21 de noviembre de 1991 por Luis Eduardo Prada Mantilla y Jhollby Madrid Riveros, reúne con suficiencia

HMN 2 los requisitos que a esta prueba exigen los arts. 237, num. 6 y 241 del estatuto de los juicios civiles. "En conclusión, el demandante deberá pagar la suma de $7'519.710.oo por concepto de mejoras (útiles y necesarias), con la corrección monetaria de tal guarismo, calculada de acuerdo con el índice de precios al consumidor acumulado entre el 21 de noviembre de 1991 y la fecha en que se paguen. No se adiciona la suma sobre mejoras con el valor de las matrículas de servicios públicos, pues como los peritos valoraron por área, se entiende que ya tuvieron en cuenta ese detalle. "El demandante también deberá reembolsar los dineros pagados por Alberto por concepto de impuesto predial, ya que tales cargas impositivas corren por cuenta del propietario del