CSJ - SC168-2023

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE

Magistrado Ponente SC168-2023 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 (Aprobada en sesión de dieciocho de mayo de dos mil veintitrés) Bogotá D.C., veintiocho (28) de junio de dos mil veintitrés (2023). Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por Calafate S.A.S., como cesionaria de las accionantes, frente a la sentencia de 15 de julio y su adición de 1º de agosto, ambas de 2022, proferidas por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso declarativo que Noria S.A. en Liquidación y Altamizal S.A. adelantaron contra Blackrock S.A.S. y al que fueron vinculados como litisconsortes de ésta CI Parker S.A. en liquidación judicial, Pink E.U. en liquidación, Harry Christopher Davidson Saavedra, Michael Davidson Arias, Patrick Davidson Arias, Lorna Greiffenstein, Eduardo Lázaro Holguín Ramírez y Henry Velásquez. I.- EL LITIGIO 1.- En el libelo se pidió declarar que la convocada, «en Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 su condición de arrendador solidario con la extinta sociedad C.I. Parker S.A.», incumplió el contrato de arrendamiento que celebró el 9 de abril de 2012 con Noria S.A. en Liquidación, como arrendataria, y Altamizal S.A., en condición de deudora solidaria, al privarla el 9 de octubre de 2013 de la tenencia

de «los inmuebles comprendidos» dentro de los predios “Cultivo El Rosal” y “Cultivo Calandaima” o, en subsidio, porque no se la permitió o concedió a partir de esa data o, en su defecto, porque desde dicho instante «no libró a Noria S.A. en liquidación de toda perturbación o embarazo en el goce los inmuebles arrendados». Exigieron, como consecuencia de cualquiera de esos eventos, declarar la terminación del vínculo y condenarla a pagar los «perjuicios ocasionados a Noria S.A. en liquidación», estimados en $1.747’895.901 por daño emergente y $9.384’743.344 de lucro cesante «calculado al 7 de julio de 2017», además del rembolso a la inquilina de las «mejoras útiles y necesarias no amortizadas» por $3.574’491.912 o, en su defecto, su restitución en especie. Relataron que el 1° de septiembre de 2001, ABG Consorcio Inmobiliario S.A. le arrendó a C.I. Parker S.A. un fundo en la vereda El Rosal del municipio de Subachoque con una extensión aproximada de 10.36 Has y que «se encuentra ubicado dentro de 3 predios de mayor extensión denominados A) Esmirna o Perea y San Juanito, B) La Holanda y C) Los Mochuelos», el cual estuvo vigente hasta 2014. La Superintendencia de Sociedades avisó el 19 de 2 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 diciembre de 2006 sobre la promoción de Acuerdo de

Reestructuración Empresarial de CI Parker S.A., que se celebró posteriormente «con sus deudores» y presentó la promotora el 24 de mayo de 2010. En ejecución de dicho acuerdo Parker S.A., en compañía de Blackrock S.A.S., entregaron en arrendamiento a Noria S.A. «los inmuebles que forman parte integral de dos (2) fincas denominadas “Predio-Cultivo El Rosal” y “PredioCultivo Calandima”» diferenciados así: Finca El Refugio (Cultivo El Rosal) Matrícula Nombre del predio Propietario Inmobiliaria La Holanda 50N-366118 Blackrock S.A.S. Esmirna 2 50N-1087427 C.I. Parker S.A. Esmirna 1 50N-900893 C.I. Parker S.A. El Refugio 1 50N-20098080 C.I. Parker S.A. El Refugio 2 50N-20098081 Inversiones Greenberg y Cia S.A. 10 Has en los inmuebles Esmirna o Perea y San ABG Consorcio Inmobiliario S.A. Juanito, La Holanda y Los Mochuelos. Finca Calandaima (El cultivo Calandaima) Matrícula Nombre del predio Propietario Inmobiliaria El Consuelo 1/Lote 1 156-60676 Blackrock S.A.S. El Consuelo 2/Lote 2 156-60677 C.I. Parker S.A. El Consuelo 3/Lote 3 156-60678 C.I. Parker S.A. El Consuelo 4/Lote 4 156-60679 C.I. Parker S.A. En el instrumento figuró como deudora solidaria

Altamizal S. A. y se advirtió en el primer parágrafo de la cláusula primera que se contaba con la autorización de ABG Consorcio Inmobiliario para que el predio señalado como de 3 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 su propiedad fuera ocupado por Noria, con cargo de pagar el canon previamente convenido con CI Parker S.A. Adicionalmente, se fijó como fecha de inicio el 1 de mayo de 2012, pero con una duración hasta el 30 de abril de 2019 para el Predio-Cultivo El Rosal y al 30 de abril de 2022 para el Predio-Cultivo Calandaima. La arrendataria pago por adelantado la renta del primer año por $504’398.319, de los cuales $27’969.924 se desembolsaron a ABG y así se comunicó a CI Parker, pero a partir del 1 de mayo de 2013 consignó «en depósito judicial» $47’621.749 por los siete meses comprendidos entre mayo y noviembre de 2013. Todos los predios requerían de mejoras que fueron autorizadas a Noria en el numeral 3 de la cláusula octava y, como se sabía que CI Parker estaba en ejecución de Acuerdo de Reestructuración, se garantizó su pago en caso de que esta entrara en liquidación judicial y se le restringiera el uso y goce de los inmuebles, según consta en el parágrafo segundo de la cláusula sexta, mientras que en la décima segunda se previó la posibilidad de que se hicieran sin autorización de la arrendadora y pudiera retirarlas.

Desde un comienzo se transformaron los bienes invirtiendo para ello $4.861’531.939 estimados al 30 de enero de 2013, las cuales fueron amortizadas parcialmente entre el 30 de enero y el 9 de octubre de 2013, quedando por cubrir un saldo de $3.574’491.912. 4 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 El 8 de noviembre de 2012 se llevó a cabo reunión de incumplimiento del Acuerdo de Reestructuración de CI Parker, lo que condujo a la apertura del trámite de liquidación judicial el 6 de diciembre siguiente y la designación de liquidador, en el que Noria solicitó el 30 de enero próximo el reconocimiento como crédito de las mejoras que el 22 previo había dado aviso, pero en el proyecto de calificación y graduación de 2 de mayo postrero no se logró por el monto indicado, ya que solo se le tuvo como «acreencia condicional» a verificar en el momento que se entregara el inmueble. A pesar de que Noria objetó tal determinación para que se incluyera el crédito, en pronunciamiento del 8 de octubre de 2013 se fijó el día siguiente para llevar a cabo la restitución de los predios Calandaima y El Rosal, la que practicaron el liquidador y funcionarios de la Superintendencia de Sociedades, «quienes apenas estaban delegados para una inspección judicial», sin contar «siquiera con una orden de allanamiento para penetrar y tomarse la tenencia del inmueble», sin atender los reclamos en el sentido de que «no todos los predios eran de CI Parker» y despojándola

de la tenencia de «todos los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento», que por demás quedaron deficientemente identificados y comprendió: Finca El Refugio (Cultivo El Rosal) Nombre del predio Matrícula Propietario La Holanda 50N-366118 Blackrock S.A.S. El Refugio 2 50N-20098081 Inversiones Greenberg y Cia S.A. 10 Has en los inmuebles ABG Consorcio Inmobiliario S.A. 5 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 Esmirna o Perea y San Juanito, La Holanda y Los Mochuelos. Finca Calandaima (El cultivo Calandaima) Matrícula Nombre del predio Propietario Inmobiliaria El Consuelo 1/Lote 1 156-60676 Blackrock S.A.S. El Consuelo 2/Lote 2 156-60677 C.I. Parker S.A. El apoderado de Blackrock S.A.S. estuvo presente en el acto y lo consintió, a pesar de que con ello vulneró la obligación de librarla de «toda turbación o embarazo en el cabal goce de la cosa arrendada» y le imposibilitó «obtener la amortización de todas las inversiones realizadas», así como «la rentabilidad esperada durante el plazo mínimo pactado para la ejecución del contrato». Al resolverse sobre las objeciones al proyecto de graduación y calificación de créditos el 11 de febrero de 2014, le negaron «todos los créditos (…) respecto de las mejoras hechas en los inmuebles arrendados», lo que confirmó la Superintendencia al desatar la apelación. No obstante,

delegados de Noria y CI Parker levantaron el 19 y 20 de esas calendas acta de bienes de la primera «en los inmuebles arrendados», pero sin que les fueran devueltos en esa oportunidad y, ante su reclamo, le contestó el liquidador el 17 de marzo que eso era imposible por estar algunos «integrados a los bienes de C.I. Parker como mejoras» desconocidas en la liquidación, mientras que de los restantes se coordinaría la entrega, lo que se obtuvo parcialmente el 25 de abril y el 9 de julio de 2014, aunque quedaron pendientes de recibir otros. 6 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 Presentaron «demanda arbitral» en virtud de la «cláusula compromisoria “vigésima cuarta – Resolución de contratos» de la cual se enteró el 18 de julio de la misma anualidad a la Superintendencia, con la «cuantía total de sus pretensiones de condena», contingencia que inadvirtió el liquidador al rendir cuentas el 19 de septiembre y, por tal razón, Noria la objetó para que se incluyera «en los estados financieros finales de CI Parker», pero fue desestimada esa inconformidad en auto de 28 de noviembre. Como ninguna de las partes cubrió los honorarios de los árbitros en la oportunidad concedida, por auto de 1 de junio de 2015 se declararon concluidas las funciones del «Tribunal arbitral» y extinguidos los efectos de la cláusula compromisoria, por lo que el contrato se encuentra vigente y lo incumplió el arrendador Blackrock S.A.S., lo que legitima

a Noria a que «el arrendador le abone o pague la totalidad de las mejoras plantadas», con el reconocimiento de los perjuicios por daño emergente y lucro cesante, sin que sea posible vincular a CI Parker S.A. por estar liquidada1. 2.- Admitido el libelo, con posterioridad se dispuso que Pablo Miguel Holguín Ramírez actuara como liquidador de la sociedad convocada y la citación de Harry Davidson Aguirre como único accionista de la misma, quienes una vez enterados guardaron silencio2. 1 Fls. 688 a 716 cno.1 2 Fls. 795 y 844 cno.1. 7 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 3.- En auto de 23 de junio de 2017 se tuvo a Calafate S.A.S. como cesionaria del derecho litigioso de Noria S.A., que para esa data ya estaba liquidada desde el 7 de abril previo3. 4.- Por medio de sentencia anticipada de 31 de julio postrero, terminó el pleito «por falta de capacidad procesal de la parte demandada», pero el superior revocó esa providencia en audiencia celebrada el 15 de noviembre siguiente, porque la razón expuesta no encajaba dentro de los supuestos consagrados para tal fin y dispuso la devolución del expediente4. 5.- El a quo dispuso integrar el contradictorio para incluir como demandada a CI Parker S.A. en liquidación judicial, el 12 de diciembre de 2017, la que una vez vinculada guardó silencio5. 6.- En virtud del control de legalidad, en audiencia de 5 de febrero de 2019, se ordenó «integrar el contradictorio con

las personas que tuvieron la calidad de socios de C.I Parker S.A.- Liquidada», quedando a cargo de la «parte actora» acreditarlo y, en consecuencia se allegaron las documentos que dieron lugar al enteramiento de Pink E.U. en liquidación, Harry Christopher Davidson Saavedra, Michael Davidson Arias, Patrick Davidson Arias, Lorna Greiffenstein, Eduardo 3 Fls. 1084 a 1103 y 1125 cno. 1. 4 Fls. 1126 y 1127 cno. 1 y 9 cno. 4. 5 Fls. 1147 y 1189 cno. 1. 8 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 Lázaro Holguín Ramírez y Henry Velásquez6. 7.- Harry Christopher Davidson Saavedra y Pink E.U. en liquidación se opusieron y excepcionaron que la «terminación del contrato se originó por ministerio de la ley ante la inminente e irreversible liquidación judicial de la sociedad CI Parker S.A. y por lo tanto no existió incumplimiento de las obligaciones del contrato por parte de los arrendadores», la «inexistencia de mejoras reclamadas por el demandante al no haberse pactado de manera clara en el contrato a cuáles correspondían y existir una manifestación expresa en el contrato de no pago alguno por este concepto» y «cosa juzgada»7. 8.- Ante el desconocimiento del paradero de Michael Davidson Arias, Patrick Davidson Arias, Lorna Greiffenstein, Eduardo Lázaro Holguín Ramírez y Henry Velásquez, se dispuso su emplazamiento y el curador designado para representarlos adujo como defensas las de «responsabilidad

compartida» y que «nadie puede alegar beneficio de su propia culpa»8. 9.- Altamizal S.A. cedió sus «derechos litigiosos» en el presente asunto a Calafate S.A.S., lo que se aceptó en audiencia de 26 de agosto de 20219. 6 Fls. 1225, 1232 a 1271 cno. 1. 7 Fls. 1460 a 1489 cno. 1. 8 Fls. 1509, 1515 y 1519 a 1521 cno. 1. 9 Archivos pdf 17 y 27 cno. principal primera instancia del expediente digital. 9 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 10.- El Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá, en sentencia de 21 de enero de 2022, desestimó la «cosa juzgada» pero declaró probadas las restantes excepciones de «la parte demandada», por lo que denegó «las pretensiones principales de la demanda y las subsidiarias de la primera principal», salvo la «subsidiaria de la quinta principal», por lo que autorizó el retiro de «los materiales o mejoras implantados en los inmuebles objeto del litigio, siempre y cuando siempre y al separación no provoque un detrimento ostensible de los predios, sea factible su desprendimiento, los bienes aún existan y no se hayan consumido por el curso normal del tiempo y se puedan separar sin mayor esfuerzo» (sic) dentro de los 15 días siguientes a la ejecutoria del fallo. El fracaso de las aspiraciones indemnizatorias derivó de que desde un comienzo se previó que C.I. Parker S.A. «entrara

en proceso de liquidación, evento en el cual se reconocerían las mejoras efectuadas por la demandante», de ahí que la duración del contrato de arrendamiento «estaba condicionada o supeditada» a dicha situación que podría generar cambios en la ejecución, como aconteció, y eso desvirtuaba el incumplimiento de los deberes de la arrendadora. Además, la terminación del nexo operó en virtud de lo establecido en el numeral 4 del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006, independientemente de que la arrendadora fuera propietaria o no de los predios involucrados, y la arrendataria fue renuente en convenir un nuevo vínculo respecto de los bienes ajenos con «las salvedades y acotaciones del caso», como lo sugirió el liquidador en su momento y quedó reseñado en el trámite 10 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 concursal ante la Superintendencia de Sociedades. En cuanto a las mejoras, «el arrendador consintió y autorizó la realización de obras por parte de la arrendataria para adecuar los predios para su beneficio comercial y a fin de ejecutar con el mayor provecho posible el contrato, pero de ninguna manera se comprometió a asumir el costo de las mismas», las que podían ser retiradas, de ser posible, al momento de la entrega y así se dispuso10. 11.- La cesionaria de los gestores apeló bajo el entendido de que se incurrió en errores de valoración probatoria «en la interpretación del contenido del contrato base de las pretensiones», en cuanto a la apreciación de

«quiénes son la parte arrendadora», «las causales de terminación convenidas» y «la obligación a cargo de los arrendadores de reembolsar el costo de mejoras realizadas por el Arrendatario en el marco de la destinación convenida a los bienes arrendados (Cláusula Sexta, Parágrafo Segundo) si era privado de su tenencia dentro de los dos años siguientes a la firma del Contrato», también al preterir la confesiones de la demandada sobre «el significado de la cláusula de mejoras», no valorar «los hechos ocurridos con posterioridad a la apertura de la liquidación judicial de una de las arrendadoras, que demuestran que el contrato sí era necesario para la preservación de los activos de la entidad liquidada» y la naturaleza necesaria de las mejoras. Eso aunado a deficiencias en la «aplicación de las normas adjetivas del 10 Archivo pdf 64 id. 11 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 C.G.P. con efectos probatorios respecto de los hechos materia del litigio»11. 12.- Harry Christopher Davidson Saavedra y Pink E.U. en liquidación también manifestaron su desacuerdo, en vista de que «del contenido del contrato de arrendamiento, objeto de debate, en ninguno de sus apartes, se plasmó la obligación de restituir, en especie las mejoras realizadas por la demandante», lo que no guarda concordancia con el artículo 1994 del Código Civil ni con la naturaleza misma del convenio y, por ende, también debió fracasar «la pretensión subsidiaria de la quinta principal de la demanda»; amén de que el fracaso total de las aspiraciones de los promotores

ameritaba una «condena en costas en un 100 por ciento, tanto en primera instancia como en segunda instancia»12. 13.- El superior revocó parcialmente las determinaciones de primer grado, al desestimar las defensas de los litisconsortes y «declarar que la extinta sociedad Blackrock S.A.S. incumplió el contrato suscrito con las actoras el 9 de abril de 2012, al privarlas de la tenencia de los bienes arrendados desde el 9 de abril de 2013», pero sin acceder a «las pretensiones subsidiarias de la primera principal y denegar las peticiones tendientes a ordenar el pago del valor de las mejoras o la restitución de las mismas»13. 11 Archivo pdf 66 id. 12 Archivo pdf 67 id. 13 Archivo pdf 15 cno. Tribunal del expediente digital. 12 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 II.- FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO Si bien el numeral 4º de la Ley 1116 de 2006, establece que uno de los efectos de la liquidación judicial es la terminación de los contratos de tracto sucesivo, lo que opera en virtud de la ley, esto se refiere a la empresa que esté en trámite liquidatario, pero sin que sea extensivo a los restantes intervinientes que siguen vinculados, de ahí que no era de recibo predicar que «los efectos jurídicos de la extinción del pacto arrendaticio, en virtud de la apertura de la liquidación judicial de C.I. Parker S.A., firma que fungió como arrendadora, se comunicaban a la otra sociedad que ostentó la misma condición, esto es, Blackrock S.A.», ni tampoco a la

arrendataria que era ajena al proceso concursal, lo que no significaba que «Blackrock S.A. debía proseguir con el convenio por “divisibilidad” de su objeto pues examinada la obligación de dar el uso y goce de la cosa, desde una perspectiva netamente jurídica, no es susceptible de división, para calificarse como tal, según lo previsto en el artículo 1546 del Código Civil». El que se pactara la devolución de los inmuebles con ocasión de la apertura del proceso de liquidación judicial de una de las arrendadoras no coartaba la ejecución de lo convenido para los pactantes, tan es así que la Superintendencia de Sociedades, en auto de 6 de diciembre de 2012, dispuso la apertura de la liquidación judicial de C.I. Parker S.A., advirtiendo sobre la terminación de esa clase de contratos «celebrados por el deudor en calidad de 13 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 constituyente, sobre bienes propios y para amparar obligaciones propias y ajenas» y el 6 de junio de 2013 desestimó la solicitud de Noria S.A. para que continuara el contrato de arrendamiento, pero «dispuso únicamente la restitución inmediata de los bienes de propiedad de la concursada, C.I. Parker S.A. en liquidación», cosa muy distinta es que la entrega abarcó «las propiedades de la otra arrendadora y de una tercera, tal como lo respalda el acta levantada con ocasión de la práctica de la aludida diligencia». Quiere decir que Blackrock S.A.S. incumplió su compromiso de «garantizar el uso y goce a Noria S.A. de los

inmuebles arrendados que no pertenecían a la empresa en liquidación», máxime cuando «los fundos arrendados, cuyo derecho real de dominio no estaba en cabeza de la empresa en liquidación eran perfectamente determinables», por lo que «resulta exitosa la pretensión primera principal». Resta evaluar «el perjuicio irrogado, así como la relación de causalidad entre este y el memorado incumplimiento, con el fin de escudriñar si se estructura la responsabilidad civil contractual alegada», sin que las promotoras allegaran en las debidas oportunidades elementos suasorios que respaldaran sus pedimentos, incumpliendo así el deber demostrativo del artículo 167 del Código General del Proceso, de ahí que no es posible acceder a ellos, ya que no se suple la desidia con el juramento estimatorio en el libelo, que ni siquiera cumple con las exigencias del artículo 206 ibidem. Tampoco podrían darse por acreditados los perjuicios 14 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 con la «mera presunción de veracidad de los hechos susceptibles de prueba de confesión por la no contestación de la demanda, por no comparecer a absolver interrogatorio y por no exhibir los documentos pedidos Blackrock S.A.S.», ya que «en los supuestos fácticos contenidos en el escrito primigenio, ni en lo que se pretendió demostrar con la exhibición peticionada por la activa sobre documentos de aquella compañía, puntualmente, hacen alusión a la descripción de los daños patrimoniales, cuyo reconocimiento se implora». Si bien en las preguntas décimo séptima y décimo octava del cuestionario allegado para que fuera absuelto por

los opositores y, de ser el caso, establecer su confesión presunta, se hizo referencia a ello, esto «no la reafirma ningún elemento suasorio que dé cuenta de manera general de la generación de los gastos reclamados y la potencial ganancia dejada de percibir por la arrendataria», lo que las torna insuficientes para el propósito resarcitorio y da lugar a confirmar su despacho adverso. Frente a la calificación de «las obras realizadas para la explotación comercial de los inmuebles» y «el contenido de la convención con el fin de averiguar si la arrendadora se comprometió a asumir el costo de tales trabajos», se acoge el criterio de que «las adecuaciones efectuadas para desarrollar una actividad comercial de un fundo, se catalogan como mejoras útiles, ya que tienen como fin posibilitar la explotación de un proyecto mercantil», por lo que acertó la a quo al calificar como tales las obras de arreglo, conservación y mantenimiento de los fundos, «tales como gestión de suelos, 15 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 aplicación de fertilizantes, vías para el transporte de la flor, intervención de la red eléctrica, reparación de canales, de la infraestructura y reemplazo del plástico de los invernaderos, dragado y limpieza de reservorios, recuperación de plantas, zanjas y árboles, gestión sobre camas y plantas». Empero, en las cláusulas sexta, parágrafo segundo, séptima, octava, décima y décima cuarta, convinieron que la arrendataria podía «realizar las obras que requiera para

efectivizar la destinación de los predios», pero de «manera contradictora, se señala en unos apartes del clausulado que tiene asentimiento para ello, y en otros que en caso que las ejecute sin autorización de la arrendadora podrá retirar los materiales sin detrimento de la cosa». También se alude al reconocimiento de las «mejores útiles y voluptuosas autorizadas que la arrendataria no pudiera llevarse» y, en contraste, en otros apartes «la posibilidad del retiro de los materiales ante el finiquito del vínculo, con el deber correlativo, de restituir las heredades en el estado en que se encontraban», enredo que amerita la interpretación del contrato a la luz de lo que «al respecto consagra el estatuto de los ritos civiles» y las reglas hermenéuticas de los artículos 1620 a 1622 del Código Civil. Bajo esas directrices en lo resuelto sobre mejoras y las condiciones de restitución del predio, «no se aviene contradictorio o descabellado inferir que quedaba abierta la posibilidad para la arrendataria de ejecutar a su discrecionalidad obras, asentidas -numeral 3º de la cláusula octavay no -cláusula décimo segunda-, en los terrenos 16 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 requeridas para efectivizar la destinación de los mismos», sin que tuviera que reconocer la arrendadora el pago de las útiles «si en cuenta se tiene que una de las disposiciones posteriores impone que las efectuadas por la arrendataria, sin autorización serán propiedad de ella, y a la terminación de la

convención por cualquier causa podrá retirarlas». Sobre las adicionales «entendidas estas como las adecuaciones consentidas no motivarán pago alguno, por lo que en el evento que la arrendadora no esté interesada en las construcciones, el predio y sus instalaciones deben devolver como estaban al momento de la firma del negocio -cláusula décimo segunda-» (sic). De la confusa redacción de las estipulaciones se colige «que la intención de los contratantes, dada la insistencia de devolver las heredades en las condiciones que se encontraban al inicio del contrato, era que no existía en la arrendataria el expreso compromiso de abonarlas» y aún de considerarse que procedía el pago de las «obras de carácter útil ejecutadas, conforme lo ordena el artículo 1994 del Código Civil, así como que los gastos causados con ocasión de tales expensas de esa naturaleza asentida no son potestativos, ni admiten pacto en contrario de lo previsto en la ley», no sería posible reconocerlas ya que de los interrogatorios de parte y los testimonios de Diego Eduardo Suárez, Leonardo Sarmiento Martínez, John Alexander Espinel López, Daniel Rocha, José Benicio Chiriví y Adriana María Romero se extrae que las mismas fueron «plantadas por Jardines de los Andes, sujeto ajeno a este litigio y respecto de quien no se acreditó vínculo legal alguno con las promotoras que las faculte a reclamar en 17 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 su nombre». Fuera de eso, «varios de los conceptos relacionados como

mejoras en el laborío incorporado, como mano de obra, piezas de maquinaria, entre otros, pese a que se encuentran respaldados con documentos que prueban su costo», no puede establecerse si «se emplearon en las obras útiles, cuyo reconocimiento se implora, o en los bienes propios y en la actividad comercial que desarrolla la arrendataria demandante». Esos razonamientos conducen a «ratificar la desestimación del reconocimiento de mejoras implorado, sin que, ante ello, tenga relevancia la enajenación de los inmuebles en que presuntamente se realizaron estas obras, por lo que no se efectuará ninguna consideración al respecto» y también sirven de sustento para concluir la inviabilidad del «retiro de los materiales implantados en los predios arrendados, cuya separación no provoque un detrimento», fuera de que «el artículo 281 ibidem impide hacerlo, al no encontrarse estos identificados en debida forma, ya que dispone que toda condena debe efectuarse en concreto, y particularmente, lo atinente a las mejoras debe hacerse por cantidad determinada», por lo que se revoca el ordinal quinto de la parte resolutiva. III.- DEMANDA DE CASACIÓN La cesionaria de las accionantes recurrió en casación y planteó dos cargos con base en la segunda causal del artículo 18 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 336 del Código General del Proceso, en sus dos variantes, que se conjuntarán porque se invocan como infringidos en esencia los mismos preceptos, además de estar vinculados la parte inicial del primero y el último a la negativa en el

reconocimiento de perjuicios, por lo que ameritan apreciaciones comunes. PRIMER CARGO Denuncia la vulneración indirecta de los artículos 1546, 1987, 1993 y 1994 del Código Civil, así como el 870 del Código de Comercio como producto de errores de apreciación de varios medios de convicción en materia de «resarcimiento de los perjuicios reclamados y al pago de mejoras al demandante», en lo que respecta al contrato de arrendamiento de 9 de abril de 2012, las declaraciones de Diego Eduardo Suárez, Leonardo Sarmiento Martínez, John Alexander Espinel López, Daniel Rocha, José Benicio Chiriví y Adriana María Romero, la experticia y documentos allegados como pruebas adicionales, la falta de contestación de la demanda y la inasistencia a absolver interrogatorios de parte, así como el juramento estimatorio. Fue así como se tergiversó el contenido del contrato de arrendamiento en los apartes que regulan las mejoras, al extraer de él previsiones no contempladas y concluir que había disposiciones contradictorias, fuera de que las adicionó y cercenó en algunos casos. No se tuvo en cuenta que las supuestas cláusulas contradictorias «no regulan iguales situaciones de hecho en forma diferente o disímil (lo 19 Radicación n° 11001-31-03-040-2015-00651-01 que sería una contradicción), sino todo lo contrario: regulan situaciones de hecho diferentes», lo que conlleva a un «tratamiento diferenciado, según se trate de la causa o motivo que perturbe la tenencia». El parágrafo segundo de la cláusula sexta contiene tres

situaciones diferentes en cuanto a mejoras: la primera si en los dos años siguientes a la firma del contrato alguno de los arrendadores entraba en proceso de liquidación, en cuyo caso se reconocerían «sin restricciones ni cualificaciones»; la segunda reconoce las «útiles o voluptuosas» autorizadas y la tercera permite el retiro de las que no. La cláusula séptima solo prevé que el tenedor puede hacer reparaciones necesarias y locativas, mientras en la octava el arrendador autoriza «todas las “obras y adecuaciones” en los bienes de conformidad con su destinación». Ya la décimo segunda «se encarga de ahondar en lo referente a las mejoras hechas por el arrendatario sin autorización del arrendador». Todas esas previsiones no se contradicen, sino que son armónicas, de ahí que se tergiversó el sentido de lo convenido sobre el particular «porque le hizo decir que regulaba en forma disímil situaciones de hecho idénticas». En cuanto a las cláusulas décima segunda y décima cuarta, la primera solo regula las mejoras que se hacen sin autorización y bajo ese contexto debía ser analizada, pero el ad quem «quiso ver allí una regulación de mejoras autorizadas» para concluir que no daban lugar a pago, lo que no tiene asidero y pasando por alto que tenía preponderancia lo acordado en la cláu