CSJ - SC18-05-1989

SE CC CO

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA o

SALA DE CASACION CIVIL

flagistrado Ponente: Dr. Rafaci Romero Siorra. Bogotá, dieciocho (18) de Mayo de mil novecientos ochenta y nueve (1989). IS o o Decídese el recurso de caseción interpuesto por ta sociedad ectora centra la sentencia do 3 de Narzo de 1985, proferida por ej Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali cn esto proceso ordinarto de Safari de Colombia Ltda. contra Carlos 3. Malo Sucescros Ltda. es | - ANTECEDENTES 1.- En demanda quo por reparto correspondió al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali, la sociedad Safari da Colombia Ltda. convo có a proceso ordinario a su similar Cartos B. Melo Sucesores Ltda., paraque con su citación y audiencia se declaraso que entro las citadas sociedades, ambas con domicilio en Cali, se encuentra vigente el contrato de preme sa de compraventa celebrado el día 15 de Septiembre de 1976, sobre una casa de habiteción debidamento alindada en el hecho primero de la demanda; y qua censecuenchlmente, la sociedad demandada en calidad de premitento ven dedora ....debe suscribir la respectiva escritura pública de venta.....” so bre el inmueblo aludido, per haber cumplido la sociedad damandanto, en su condición de promitento compradora, con sus obligaciones contractuales; que la suscripción de ta citada escritura debe hacerso .....dentro del tórmino y en lo Notaría Pública de Cali que fije el Juzgado, quedando cbitgada la Sociedad Safari de Cotembia Ltda. a cancelar en ese momento la cantidad deSETECIENTOS tit ($709,000.c00) PESOS M/CTE., por concepto del saido cal precio cstiputado en el centrato"; y que se condemosa a la firma demandada a pagar a la empresa demandante, tanto el volor de los porjuicios sufridos por ésta en razón dal incumplimiento dei contrato de promesa de venta, como el de las costos precosales. 2.- Los hechos constitutivos de la causa petendi sa puedenrosunmir asi: a) Mediante documento suscrito cl 15 de Soptiembre do 1975, la sociodad Carlos B. Melo Sucesores Ltda., por intermedio de Alvaro Melo Solano, socto y liquidador principal, se chligó a vender a la scciedad Safari de Coel 0378 -2icmbia Ltda. Pos derechos de dominio y poscsión plenas de un inmuzblo dis tinguido con el número 3-63 Oeste de la calle 7a. Oeste da la actual nomenA PS clotura urbana de la ciudad, compuesto del terreno y casa donde está edi cada, localizada en la Urbanización Arboleda......”, conforma a los linderos pYaun y determinados en el hecho primero de la demanda; b) El precio de la venta se estipuló en la suma de $1.700.0900.00 de tos cuales la firmo demandante pagó $1.000.000.c0, en la forma y tórminos VAET IOS consignados en el numeral 29. del soporte fáctico de la domanda; Ne A [$ A A PA Ar

ula LD c) Da conformidad con la cláusula novena de la promesa, los inmucblos ubicados en Cali y Coyeñas fueron entregados recfpreca y materialmente por las partes, los días 15 do Septiembre y 15 de Noviembre de 1976; d) La empresa demandada desatendió la cláusuta Ma. de ta precitada promosa, per cuanto sobre el inmueble prometido en venta y %....a esa fecha recaía una hipoteca constituída por escritura pública No. 2069 de la No taría Segunda de Call por valor de Cien mil pesos ($100.000.00) a fover de Carlos Mojía Posada y existía una deuda por concepto de impuestos prediales pendiente desda el año de 1967 por valer de ciento noventa mil posos - ($190.000.c0), gravámenes anteriores a la fecha del contrato y vigentes al memento de la entrega del inmueble......”. e) En cumplimiento de la clánsula 10a. del mismo contrato de promesa de cempraventa, la sociedad actora te canceló a la entidad demandada, interoses por la suma de doscientos noventa y cinco mil setecientos noventa y cinco pesos ($295.795.c0), según la relación dotallada en el hecho 50. de la demanda; í) Vigente el contrato de promesa, Álvaro Melo Solano .....hizo valer judicialiconte un contrato de arrendamiento que como persena natural ha bía suscrito con la misma seciodad promitente compradora, e instauró unprecoso da lanzamiento on curso en el Juzgado Noveno Civil ¿si Circuito de Cali, quien desató el preceso con sentencia absolutoria al declarar probada

la oxcepción de inexistencia de ta obligación, providencia que fue CONFIRMA DA por el H. Tribunal (Sala Civil) de osta ciudad, el 18 de Junio de 1980. .o.e. de la cual se transcriben los pasajes que la parto actora estima pertinentes; da g) Defiinida en esa forma la situación jurídica sobre el inmueble pro1 - 3metido en venta, la firma demandante ha tratado inúitilnente que la seciodad demandada la suscriba lo respectiva escritura do venta .....ofrecien do cancelar do inmediato el saldo del precio pandicnto, habiéndose nevado rapstidamentz a ello el señor Álvaro líclo...... 3.- La sociedad demandada replicó oportunamente el fibeto incoatorio cponiéndose al daspacho favorable da la pretensión deducida en él; en cuanto a los hechos expresó que algunos no cran ciertos y que tos demás no le constaban, paro puntualizando respecto da1 primaro qua 9... ¿.0l documento presentado no reúnmo las características de promesa da com praventa determinadas por cl artítulo 39 de la tey 153 de 1887; y cl inmue blo allí doterminado no pertenece a la seciedad Cartos B. Moto SucesoresLtda......”. Además propuso las excopciones de inexistencia de contrato y obligación, resctución de contrato por incumplimiento de lo compradora ycontrato no cumplido, apoyadas básicamento y en su orden, en que la promesa do venta no satisfece la totalidad do tos requisitos señalados por elartícuto 89 de la ley 153 do 1887 para que produzca obligación alguna yporqua el bien supucstamente prometido en venta es ajeno; por cuanto la firma demandante no pagó el precio del inmueblo prometido en venta en la forma y tiempo debidos, además de quo no transfirió cl bien raíz situado cn Coveítas, por carecor de títulos; y, finalmente, porque debido al cita do incumplimiento de la sociedad actora, la firma demandada no cstá en mo ra de cumplir con tas prestaciones a su cargo. 3.- Separadamente, lo sociedad demandada propuso demanda de reconvención para que con citación y audiencia de ta sociedad actora, se deoclarase, en forma principal, que el contrato de preomosa de compraventa suscrito en Cali el 15 de Septiembre de 1976 entro las partes aho ra an cenflicto, es inexistente ....por falta de requisitos y condicionesquo la ley dotormina para que pueda darse el contrato y la obligación depromesa de compravonta....”3 qua consecuencialmento a esa decloración, se doclaraso que ....perteneca en deminto pleno y absoluto a la sociedadCartos B. Melo Sucosores Ltda, ol Inmucble, lote de terreno y casa de ha biteción, distinguida con el rúmoro 3-65 Ceste de ta calle 7a. Cesta de la actual nomenclatura urbana de Cali, urbanización Arboleda, identificadopor tos linderos que en este mismo pedimento se consignan; que consocuoncial a la anterior declaración, se condenaso a la sociedad reconvenida Safari de Cotombia Ltda. a restituír a la socicgad reconviniente el inmuoble determinado y alindorado en la petición precedonto; y, finalmento, que se condenaso a la secicdad actora a pagarto a la demandada ci valor de tos D1 -2%- frutos naturales o civiles de dicho Iinmucbla ....no soto los percibidos sino ios que ol dueño hubiere podido percibir con mediana inteligencia y cuidade, a justa. taesoción de peritos, desde al 15 de Septiembre de 1976 hasta c) momento ds la entrega del fundo; y cn forma subsidiaria solicitó, en priaor lugar, que se declaraso resualto al antedicho centra to de preornesa do compraventa, por incumplimiento do la sociedad actora en pogar el precio convenido, en le forma y términos debidos, y por no hoberle transforido el inmueble situado en Coveñas, junto con dos demás ordenamientos atinentes a dicha situación; y, en segundo lugar, qua se declarase la rescisión y/o ineficiencia y/o nulidad del contrato de proma sa a que se refiere la demanda, y que la sociedad domandanto en recon vención %.....1o está obligada a cumplirlo vendiendo sus dercchos por cl precio indicado en ese contrato, en razón de que siendo el justo pre clo del Iinmueblo de $9.911.000.co 9 el qua so datermina pericialmente, sufriría losión enorme por ser el precio allí pactado, inferier en más de la mitad al justo precio dol inmueblo al momento do la opsración......”, con los demás ordenamientos consecuenciales a esa figura. 5.- La demanda de mutua potición se apoyó sustancialmento en los siguientes hechos:

a) La supuesta premesa de venta que consta en el aludido documento privado, no reviste el carácter de tal por no reunfr los requisitos que la loy oxige para que tenga lugar válidamente el ....precaontrato, pues no determina cl contrato de tal manera quo para perfeccionario so lo faltara la tradición en cuanto a destorminación, ubicación, linderos y títulos do los dos inmusbles a que se reflere, y nuda dice sebre el particular del inmueble de Covofias?; b) El inmusblo doterminado en Ja supuesta promesa de compraventa como de propiedad de Cortos 8. Melo Sucesores Ltda, no te per— teneca y es distinto al de su oxclusiva propiedad per cuanto los lind2ros son dúiferontos, deducción que la parta roconviniente oxtrao de da cenfronteción entre Jos linderos pera el inmusble supusstamente premetido en venta y ol que perteneces a la sociedad domandada; c) La supuesta promosa de compraventa no contlizno plazo o con dición que fije la ¿poca en que ha da celebrarss cl contrato, pues laroícrencia del 15 de Septiembre no precisa si cl año de 1975, si dalaño 2.000 o si del año 3.000, y tampoco dotermina la Notaría para ei otorgamiento de la escritura; - € 0381 -5d) Por encontrarse la sociedad reconviniente on etapa de disclución y liquidación el supucsto contrato do prumssa de compraventa, iniciado no para liquidar la eompañla sino para comprometer bienes sociates, so encuen

tra cxprosamente prohibido por la ley negando capacidad al Gerente para ejecutarlo, viciando el consentimiento, error que también se presenta respecto a la calidad del bien ofrecido por la sociedad roconvenida, situadoen Covefñias, motivo principal que indujo al acuordo, y error conccido del ofercnta, P....pues a la hora dae la verdad resultó que el mismo carecíada títulos.....?; e) Aún en el supuesto caso do validoz del contrato preparatorio, se encontraría resulto ....por incumplimiento de ta premitonte vondedora, - por ci no pago del procio en la forma pectada.....”; f) La sociedad reconviniento está privada do la posesión materialdol inmueble prometido en venta, por cuanto lo tien2 actualmente la compa fila reconvenida, ?....posesión que tomó mediante las circunstancias a que se rofleren los hechos anteriores, dosda el 15 de Septienbre de 1976, usu fructuando indabidamente el inmueble que se encuentra on capacidad legal de ganar por prescripción, adquiriendo una calificación de poseedor irregular y de mala fo para los afectos prosteciones”. g) El precio del inmueble cuya venta se pramatió se cstipuló en ta suma de $1.789.000.c0, que ....es, inferior en muchas vecas al justo pre clio que en la época tenía el inmueble.....que asciende a la suma de - $9.911.909.00, de conformidad a la liquidación que allí se presenta". 6.- impulsado normalmente el proceso, su primora instan cla concluyó con sentencia de 9 do Marzo de 1905, mediante la cual se de

claró la nulidad abssluta do la promesa de compraventa materia del plelto y se dispusizron consecuencialmente las restituciones mutuas correspondientes. 7.- Contra la coterainación precedente, tas partes inter pusieron recurso de apelación, que el Tribunal Suporicr del Distrito Judictaj de Cali desató con fallo de 3 da licrzo de 1986, confirmando la docisión adoptada por el a-quo. 8.- La parte ectora, interpaso entonces contra dicho fallo recurso de casación, que codidamente rituacdo pasa ta Corta a decidir. EC ¿ 0382 -= 6ll - LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Tras el relato de los antecedentes de la controversla y la reproducción de la parte resolutiva de la sentencia apelada, el Tribunal emprende la definición del conflicto examinando prioritariamente las aspiraciones de la sociedad demandante, que encuentra Iimprósperas por cuan to el contrato de promesa de compraventa, cuya vigencia reclama la compa ña actora, no produce obligación alguna, comoquiera que en el documento que lo recoge ...las partes omitieron expresar la época (concretamente el año) que acordaron para otorgar la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido y señalar, además, en cual notaría se produciría eseotorgamiento, teniendo en cuenta que en el domicilio de ambas (CALI) - existe más de una oflcina que cumple función notarial...”. "De dichas omistones -prosigue el ad-quem-, la primera implica violación a expresas exigencias legales impuestas por el artículo 89

de la ley 153 de 1887 (numeral 30.) para el valor de la promesa en consideración a su naturaleza y la segunda conduce -como antes se anotó- a una clara indeterminación sobre el objeto del contrato prometido (numeral 80.) que se traduce en ilicitud del objeto; y ambas,” por mandato expreso del artículo 1791 del C.C. son causa de NULIDAD ABSOLUTA que '...pue de y debe ser declarada por el juez aún sin petición de parte, cuando apa rezca de manifiesto en el acto o contrato...' al tenor de la norma contenida en el artículo 20. de la ley 50 dé 1936, dado que en el caso que se es tudla esa nulidad aparece de modo maniflesto en el documento sobre elcual se fundan las pretensiones de las partes, toda vez que de la simple lectura de su texto se infleren las omisiones anotadas; que dicha nulidad tiene incidencia en la decisión que en este proceso haya de tomarse pues el aludido precontrato se ha invocado como fundamento de las pretenslones de quienes en él están enfrentados y, por último, que son estas mismaspartes quienes intervinteron en su formación”. Y examinando las pretensiones de la sociedad demandadaconsignadas en la demanda de mutua petición, el sentenciador advierteque ...como la causa de la nulidad absoluta aparece de modo manifiestoen el documento que contiene el contrato de promesa celebrado por quienes ahora son parte en este proceso, contrato este en el que también se fundan las pretensiones (tanto la principal como las subsidiarias y las consecuenciales de unas y otras), de la sociedad contrademandante, la Sala da

por reproducidos los argumentos que tuvo en cuenta para deducir que - -7- “cha premesa no produce efceto alguno entro las partos, a fin de poder <cnelufr que no hay lugar a adelantar estudio de fondo de la reconvendóín2, (Subrayas del texto). Finaliza, enton<os, el ad-quem su providencia sentando las sascs de las rostituciones mutuas a que tenen derecho los contratantes con coasión de la nulidad judicialmente declarada, apoyado para cilo en el contoido del artículo 1746 dol Cédigo Civil. 111 - LA DEMANDA DE CASACIÓN Dos cargos enfila la compañía demandanto contra la sentencla acabada de extractar, ubicados en ei ámbito de la causal primera de casa cién que contempla el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, que ta ola despachará en el orden propuesto. a " Cargo primero "UY

We Se presenta asf: “Acuso la sentencia del Tribunal como violatoria, por víaindirecta y a consecuencia de ovidentes y trascendentales errores de hecho cn la apreciación de las pruzbas, de las siguientes normas sustanciales: arts. 531, 962, 963, 969, 965, 966, 969, 1500, 1740, 1781 y 1796 del C.C., 29. de la loy 50 de 1935, lo. del Decreto 2770 de 1976, lo. del Decreto 0063 de1977 y 20. del Decreto 2923 de 1977, por aplicación indebida; 1602, 1603, 1608, 1610, 1613, 1613, 1615, 1618, 1619, 1621, 1622 y 1622 del Código Civil por falta de aplicación. Lo mismo que el artículo 1546 del C.C. y elartículo 89 de la Loy 153 de 1887", El recurrente comienza el desenvolvimiento del cargo resu ciendo el aspecto medular de la sentencia impugnada, para puntualizar que "dos aspectos fácticos llevaron al Tribunal a decretar dicha nulidad absolu o: la falta de señalamiento del año y la falta de soñalamiento do notarla”.

Para combatir la primera conclusión del Tribunal, el recu rronte momora que "conocida clarariento la intención de los contratantesdobe estar a ella más que a lo literal de tas palabras y que el sentido en qua una cláusula pueda producir algún efecto, deborá preferirse a aquel ca que no sea capaz de producir algún efccto, y que las cláusulas de un o od ( ¿any ! ac e MO SLOAN, contrato se interpretarán únas por otras, e inclusive por la aplicación prác tica,que de ellas hayan hecho ambas partes (ártss. -1618, 1620 y 1622 del Cad y que bajo ese prisma, “por demás -Sbligatorid Para. tado sentencia dor, brota que el "Tribunal incurrió. en evidente' y' “grave error “de “hecho al declr que las partes no habían determinado el plazo, o mejor el año en que debía sotemnizar el contrato. Las pruebas que-obran en el expediente, yque componen la contraovidencia de ta referida apreclación fáctica del Tribunal, fueron completamente preteridas. por éste, lo que to condujo al grava desaclerto de hetho'en comentario, pues de haber sido apreciadas aúndentro de la más exigente sana crítica, Aubieran obligado al sentenciador a conclulr que si existió acuerdo entre las partes respecto del año en que,. - TA para el 15 de Septiembre respectivo, debía otorgarse la escritura públicaT T que formalizaría la. promesa de compraventa en discusión”. A En efecto, dice el recurrente; 1a) El documento de promesa de compraventa contempla una modalidad de pago por cuotas, para. un precio total de $1.700.000.00, la primera a título de arras; la segunda. para el 15 de Marzo de 1977 'como segundoabono a esta compraventa"; -y el saldo en efectivo para el 15 de septiembre de 1977. 2 aEl más desprevenido de los criterios hubiera enténdido, de lo cual no se percató el Tribunal, que si en el encabezamiento. de la promesa sefijó como día para otorgar la escritura simplemente el Í5 de Septiembre, ya más adelante se menciona ' que después del abono, osea de una buena cuen rar A ta del. precto prevista. para el 15 deMarzo de .1977, el último abono, o sea el pago previsto: para el 15 de Septiembre de 1977 necesariamente' sería coin y 309 Go 8. oludiT i cidente con la firma de la escritura, pues obviamente ni el prometiente ven dodor iría a suscribirla sin que se le hubiere pagado todo el precio, ni a su turnoe l prometiente compradoirrí a a pagar todo el precio sin que sele extendiera dicha escritura (subrayas dal, texto). "O sea, , do qua, fácilmente muestra la, pruebá o documento en cuestión,

visible -a varies folios; del expediente, éntre ellos a fis. 29 y 30 del Cano. 3 y a fis. 37 y 38 aér. Cáno. 1, no lo percató el Tribunal, con grave yerro fáctico. (Subrayas del texto). "b) En carta del 2-de Mayo do: 1977 proveniente de ta sociedad demandada (Cdno 1, fl. 52), hablade la promesa de venta firmada el año pa A SUL. HBusol 00 7707 d 1D > 1iosdb 02 up ar vet de ES 22D cv ona lona) 9 5133 tien la sado, puss efectivamente se firmó el 15 de Septiembre de 1976, tras elpárrafo que vale. la pena reproducir. a continuación: 'Ahora Uds (Safari a Ltda., actaro),- me están «solicitando anticipar. e otorgamiento, de la, escritu ra de la casa QUE ESTA. PROMETIDA. EN VENTA A USTEDES, ta cual ocupan, Y CUYA_FECHA ESTA ESTIPULADA PARA El PROXIMO MES DE SEP TIEMBRE DE ESTE AÑO 1977, lo cual implica un serio cambio en mis pro yectos financieros, que a pesar de todo yo quiero aceptar. siempre y cuan do reciba un abono' del 503 DEL SALDO QUE. ESTARIA PENDIENTE PARAFECHA INDICADA.' (Subrayas y maytisculas del texto). "O sea: la parte demandante afirma que, para otorgar la escritura se ecordó señalar el 15 de Septiembre de 1977; el propio documento depromesa, rectamente entendido, prevé un último pago para el 15 de Septiembre de 1977, modalidad que obviamente. implica que la escritura paracausar ese pago debería correrse ese día y no otro; y para mayor abunda miento. la propia empresa demandada manifiesta por escrito en documentoque es plenae insospéchable prueba, que: la escritura deberá otorgarse el 15 de: Septicakre de 19772. Remata el impugnante. el punto manifestando que el Tribunal con indudable ceguera "probatoria, no ve ni se da cuenta de todolo anterior, y procede. a afirmar, contra toda evidencia, que las. partes = no acordaron «suscribir. la escritura pública en 1977, y concretamente el 15 de Septiembre. de ese preciso año.....lo que to condujo a calificar de absolutamente nula la referida promesa de centrato de compra venta, cuando en reafidad no podía negarte por ese motivo ta validez, y comoconsecuencia, a violar las disposictones sustanciales citadas en el encabo zamiento del Cargo... “ me E noO cbab Y para desquiciar la segunda conclusión del ad-quem, muj 12 consistente en considerar que no se estipuló. en cúal do las Notarías de simaE i | Cali se correría la citada escritura pública, sl recurrente comienza la — N2 2 presentación del reproche transeribiendo una “cita jurisprudencial de la . 23: | sentencia de 19 de Marzo de 1979, para sentar la siguiente aseveración: oidieiv "en ej expediente existe la. prueba plena, a su vez centraevidencia de la

ly errada conclusión fáctica que estoy rebatiendo, de que las partes, y en cart espectal la seciedad demandada acordaron que la escritura pública de com praventa se correría en la. Notarla Tercera de Cali, 2: cargo del hotarlo -. respectivo Dr. Manuel J. Martínez: Posso”, en desarrollo. de una P...... beba ..«2plicación práctica al contrato de promesa de compraventa, que prevefa de la presente remito las 7 A — A | D1 | a - 10 -- ete: | que dicha escritura se otorgaría en una de las notarías de Call, precisamen lomizz | te que sería la tercera”. j cata lcd dE Para tab afecto afirma el censor que ES testimonios Asprios «cea oponsivas, veraces. y completos de Lecpoldo “Dussan: Arroyo y Néstor ViSuniv | cente Díez Garcés (fls. 1'a 3, Cdno: No. .6) muestran con absoluta ciaridad elo, | que el representante legal de la seciedad demandada, señor Alvaro Melo, srt cs | había manifestado“L:A . ESCRITURA SERIA CORRIDA EN LA NOTARIA 325 Aj | DONDE OPERA: CQMO NOTARIO PUBLICO EL DR. MARTI.N...E AZCL.AR O | QUÉ LA NOTARIA 3 ES LA DE LA CIUDAD DE CALI' relata Dussán, y - "LE PREGUNTE AL SEÑOR MELO, ACLARO LE PREGUNTO AL SEÑOR ME 0 | LO LEOPOLDO. DUSSAN CUANDO SE FIRMARIA LA ESCRITURA Y ELsor | CONTESTO QUE SE-HABÍA DADO UNA PRORROGA DE TREINTA DIAS —: :

decis | QUE LA FIRMA DE LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE SE HARIA EL 15 acerco | DE OCTUBRE DE 1.977 (UN MES MAS DELPLAZO INICIALMENTE PREVISaérieia | TO, QUE NO ERA OTRO. QUE EL DIA 15 DE SEPTIEMBRE DE 1977, ANOto cuz | TO) EN LA NOTARIA-3 DE.CALP . (Mayúsculas del texto). ep ar | o AN Deduto, En consecuenela, el recurrente que ...nada de cuz | lo anterior percató el. Tribunal, y así. incurrió en el grave, evidente yJontz | trascendente yerro. fáctico deafirmar que las partes no habían acordado 113 cl | en cuál notaría deCall seextendería lá escritura pública de compraventa, sos ca | sltendo asf que tan. £xcepcionales tastigos, precenciates (stc) y cuyos dicb. 2! chos no tienen sespecha: de reparo alguno, .dan fé qué el señor Alvaro Ma uldzdo | to, desde luego sin abjeción. alguna de los: prometientes. compradores, habasus | blan indicado y acordado que. la escritura. se correría en la Notaría TerceHerz | ra de Cali". Adicionálmento agrega, como otro. pilar del cargo, que2 también constituyó evidente y grave error de hecho del Tribunal “no ha clenca | ber caído en cuenta que la sectedad demandada Carlos B. Melo Sucesores 2.00 | Ltda. fue ta que preparó, extendió y dictó o retiactó el contrato de pro

isecag | mesa de compraventa. El Tribunal no apreció la “prueba de confesión ema NE nada del interrogatorio de parte del. representante legal de dicha compaloino? | Ala en dos ocasiones. (Fls. 1 a 3 y 5.a 7 Cdno. -No.5), en donde TEconoelos je ce (respuesta So. folio 1) que los cóntratos- -tanto de arrendamiento como. leoqus de promesa da venta, . celebrados por dicha sociedad con Safari Ltda, "se ¡OYE ELABORARON EN SU OFICINA”. Esta actitud «que por emisión. dejó: de mmpaq ess considerar el Tribunal, . obviamente coleca a la sociedad demandada” en el ga. ámbito del inciso 20. del artículo 1629 del C. Co. y obliga al sentenciador 0 0387 - 11cosa que en virtud da eso protuberante error de hecho ni hizo, en tran ce de tener que interpretar cualesquiera ambiguedades del contrato encontra de quien to preparó y lo extendió". Considerzciones 1.- El caréctor especial con que la tey trata la promesa de celebrar un contrato, permite deducir, según lo tlene sentado la doctrina, qua tal contrato es fuente jurídica de obligaciones, pero solo excepcionalmente, puosto que para que lo sea es necesario que concurran todas las circunstancias que consagra el artículo 89 de la ley 153 de 1887, a saber: la.) que la promesa consto por escrito; 2a.j que el contrato a que se reflera la promesa no sea de aquellos que las leyes declaranineficaces; 33.) que la promesa contenga un plazo o condición que flje

la época de la celodración del contrato; y, 4a.) que en la promesa se especifique o determine de tal suerte el contrato premetido que para su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o las formalidades le galas. De tal suerte que, cuando la promesa carece de cualquiera de las exigencias legales previstas por el artículo 389 de la ley 153 de 1897, tal acto se encuentra afectado de nulidad absoluta, comoquieraque conforme al artículo 1791 del Código Civil "es nulidad absoluta la - 'broducida por la omisión de algún requisito o formalidad que las loyes proscriban para el valor de clartos actos o contratos en consideración a la noturaleza de ellos, y no a la calidad de las personas qua los ejecutan o ecuergdan'. Los requisitos o formalidades prescritos peor el artículo 89 de la ley 153 de 1887 para la validez de la promesa son exigidos en razón a la naturaleza de tal pacto”. (Cas. Civ. de 13 de Diciom bre de 1959, 1XXIX, 205; lo. de Diciembre de 1931, CLXVI, 631). 2.- En relación con los requisitos señalados en los numsrales 39. y lo. del artículo 39 de la toy 153 de 1287 ha expresado esta Corporación que la sevoridad de tales exigencias ”....va destinada especlalmenta a eliminar la incertidumbre en cuanto a ta época do la cele bración del contrato prometido y la dotorminación del mismo. Por tanto, si la convención de promesa subostima tolos exigencias, o las dos restantes consagradas por cl mismo precepto, dicha oxuisión acarrea la nulidad absoluta de la promesa?. (CLXVi, 632). ET 3.- Y en cuanto al último de tos requisitos exigidos por el precitado artículo 89 de la ley 133 de 1887, la Corte ha enseñadoque su ausencia se configura también cuando tratándose de' una promesa de compraventá. dé un bien ralz no sé: precisa 13 Notaría. en : que hade otorgarse | la correspondiente escritura. En efecto, ha. dicho que ".....tratáíndose, pues, de promea sa. de contrato de compraventa de inmuebles, para satisfacer lo que demanda .el artículo 89-3 de la ley 153 de 1887, Hhácese indispensable la da terminación de la cosa prometida en venta y el precio acordado, elementos esenciales. de este contrato; pero por tratarse de inmúebles, es nece sario, además, determinar con precisión la notaría en qus, en su momen to, ha deotorgarse la escritura pública, pues como -lo enseña el artículo 1857 del Código Civil, en su inciso segundo, la venta de bienes raíces no se reputa perfecta ante la tey, mientías no se ha otorgado escritura pública. Siendo contrato solesine está clase de veñtas, y consistiendoprecisamente la solemnidad en el otorgamiento de escritura ante notario, indispensáble se hace precisar la notaría en dende ha de sotermnizarse la venta de inmuebles. Pero -ha agregado existe otra razón para exigir que en el escrito de promesa de bienes ralces de precise en qué notaría ha de

otorgarse la correspondiente escritura de compraventa; de la promesamencionada nace una obligación de 'hacer, pues los prometientes acuerdan, como sujeto materia de la promesa, el otorgamiento de la. escritura; es este hecho el objeto prometido. De consiguiente, si ante cualquier no tario del país o de quien haga sus veces en el exterior, se puede otorgar la escritura pública de veñta de cualquier. inmueble situado en el te rritorio nactonal, síguesa que es necesario precisar ante cuál de todos ellos debe hacerse el otorgamiento de ese acto, porque si se pasara en silencio tal precisión, habría indeterminación del objeto del contrato de promesa (Art. 1518 del Cédigo. Civil) (Cas. Civ. de 19 de Enero de1979; 10. de Diciembré de 198t, CLXVI, 632), precisión que hace más imperiosa cuando en el lugar seftalado-para el cumplimiento de Ll presta ción de hacer.o.en el. domicilto de los contratantes, cuando ambas partes tienen uno. mismo, existen varias notarías. (Cas. Civ. ds 8 de Septiembre de 1982, CLXV, 172). 2.- En el presente caso, el Tribunal al revisar la validez de la promesa de compraventa, aducida por las" partes como fundamento O st 0389 - 13de sus pretensiones, estableció que era absolutamente nula por cuanto aquellas habían omitido consignar en el documento que la contenfa, - tanto la época [concretamente el año) en que debía perfeccionarse el contrato prometido como la Notaría en que se produciría el otorgamien

to de la escritura respectiva, teniendo en cuenta "...que en el domicilio de ambas (CALI) existe más de una oficina que cumple función notarial...", conclusión a la que arribó después de examinar el contenido de la cláusula séptima, que estipula: "la escritura pública que solemnice la presente promesa de compraventa se firmará en Cali, el día QUINCE DE SEP/BRE en una de las Notarías de esta ciudad", a El recurrente por su parte, censura la primera deduc ción, vale decir, la referida a la ausencia de señalamiento de la - época en que debía perfeccionarse el contrato prometido alegandoque una interpretación de dicha cláusula en combinación con la sexta de la misma promesa y con el contenido de la carta de 2