CSJ - SC2221-2020

51 FH República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente sc2221-2020 Radicación n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01 (Aprobado en sesión de diecinueve de febrero de dos mil veinte) Bogotá, D.C., trece (13) de julio de dos mil veinte (2020). Decide la Corte el recurso extraordinario de casación interpuesto por Carlos Eduardo Preciado Pazmín frente a la sentencia de 8 de noviembre de 2018, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en el proceso verbal promovido por el recurrente contra Jaime Andrés Vargas Ruiz y Ana María Castro Caicedo.

I. ANTECEDENTES

1. Pretensiones principales.

El actor solicitó que se ordenara al señor Vargas Ruiz «cumplir el contrato de promesa de compraventa de fecha 18 de septiembre de 2015, con relación ú (sic) realizar en favor de Carlos Eduardo Preciado Pazmín lo siguiente: «[1.] La tradición jurídica de los siguientes bienes: a) Del vehículo de placa MJM-537; b) Del apartamento C-509 del piso 5 del Bloque C del Conjunto Multifamiliar Refugio Plaza Rad. 1.” 76001-31-03-011-2016-00192-01 Campestre; c) Del parqueadero númera 35 del mismo conjunto, [2.] A efectuar la entrega material de los bien, indicados en los literales a) y b) de la pretensión anterior. [3.] A cancelación de la suma de $27.375.000. [4.] A la cancelación de la hipoteca (. que afecta al

apartamento C 509 (...). [5.] A la cancelación de la prenda que afecta el vehículo (...)». Además, pidió que se condenara al citado convocado «a cancelar la suma de $52.000.000 estig ulada como cláusula penal por razón del incumplimiento de la promesd de compraventa mencionada».

2. FPretensiones subsidiarias.

En caso de no prosperar as anteriores súplicas, el querellante reclamó que se declarara la resolución del contrato de promesa de venta por incumplimiento del querellado, ordenando consecy encialmente «la resolución judicial (...) del contrato de compraven; a (...) contenido en la escritura pública n.° 3749 de 2 de octubre de 12015, extendida en la Notaría Novena del Círculo de Cali. Además, exigió imponer al señor Vargas Ruiz la misma condena consignada en el petitum principál.

3. Fundamento fáctico. 3.1. El 18 de septiembre de 2015 Maria Cristina Preciado Pazmín, apoderada gene al del demandante, celebró con Jaime Andrés Vargas Ruiz un contrato de «promesa de compraventa», en virtud del cual ac uella prometió transferir a + Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 este el predio distinguido con el folio de matrícula 370211585 de la ORIP de Cali. 3.2. En contraprestación, el promitente comprador se obligó a pagar $520.000.000, que sufragaría así: fi) $55.000.000, mediante la tradición del vehículo de placas”

MJM-637; (ii) $120.000.000, «representados en un apartamento (...) del Conjunto Multifamiliar Refugio Plaza Campestre»; (iii) $36.500.000 en efectivo, pagaderos en cuatro cuotas mensuales, y (iv) el saldo ($308.500.000), a través de un crédito hipotecario. 3.3. La apoderada general del promitente comprador otorgó la escritura pública que recogió el contrato de compraventa prometido (n.° 3749 de 2 de octubre de 2015), pero por instrucción de su contraparte negocial transfirió el inmueble en favor de este y de Ana María Castro Caicedo, «esposa del promitente comprador, en cuotas idénticas para uno y otra. 3.4. Aunque «por razones de conveniencia de ambas partes» en ese instrumento público se estableció como precio la suma de $441.000.000, lo cierto es que «el precio real [seguía siendo] el establecido en el contrato de promesa de compraventa, en cuantía de $520.000,000». 3.5. Asimismo, en el contrato de compraventa se dejó consignado que los adquirentes sufragaron integramente el precio pactado, pero para esa época, el señor Vargas Ruiz «no había hecho la tradición jurídica ante el tránsito del vehículo de placas Rad, n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 MJM-637, ni tramitado el levantamiento del gravamen prendario que pesaba sobre el ro lante. 3.6. El convocado tarap co había cancelado la totalidad de las cuotas en efectivo acordadas, ni transferido

la propiedad del «apartamento C-509 del piso 5 del Bloque C del Conjunto Multifamiliar Refugio Plaza Campestre», y el «parqueadero No. 35 (...) del conjunto», ni efectuado lal entrega material de dichos predios, ni cancelado la hipoteca que los gravaba.

4. Actuación procesal. 4.1. Notificados + del juicio, los demandados comparecieron oponiéndose alas súplicas de su contraparte, y formulando las excepciones de «contrato .no cumplido»; «inexigibilidad de realizar la escritura públicad:el bien inmueble distinguido como apartamento C-5091 > «inexigibilidad de realizar el traspaso del vehículo»; «falta de legitim ación en la causa por pasiva», Y «cobro de lo no debido.

En síntesis, alegaron que la casa de habitación objeto de la compraventa «se encuentra pctualmente.bajo una condición Jurídica incierta, toda vez que la señora Ana Maryory Guerrero Saldarriaga manifiesta ser la actual propietaria (...), dado que la 0 el día 31 de diciembre de 2010 aparente venta del mismo llevada a cab (...) se trata de un posible fraude»; y q he, «en el contrato promesa (sic) de compraventa (...) se omitió señalar Y a fecha, día y hora en las cuales se realizaría por parte del señor Jaime| Andrés Vargas Ruiz la escritura pública de compraventa del inmueble i dentificado como apartamento C509 (...), como el traspaso del vehículo -..) de placas MIM-637». Es Rad. n.” 76001-31-03-011-2016-00192-01 4.2. La primera instancia finalizó con sentencia de 5 de

octubre de 2017, en la que se desestimaron la totalidad de las pretensiones. Inconforme con esa determinacion, el actor formuló recurso de apelación. IL. - SENTENCIA IMPUGNADA El tribunal, mediante providencia dictada en audiencia de 8 de noviembre de 2018, confirmó en su integridad el fallo del a quo, fincándose en los argumentos que seguidamente se compendian: fi) Peseala validez del contrato preparatorio, «resulta diáfano (...) que con la suscripción del contrato de compraventa elevado a escritura pública n.° 3749 del 2 de octubre de 2015, desaparecieron las obligaciones estipuladas en la promesa». fú) Aun cuando «en esa promesa se estipuló precio, forma de pago, así como el compromiso para comparecer el 7 de octubre de 2015 a la Notaría 21 de Cali para elevar a escritura pública el acuerdo contentivo del contrato de compraventa, lo cierto es que previo a ese día acordaron modificar el precio, la fecha y la forma de pago adelantando la suscripción de dicha escritura para el 2 de octubre de 2015, y quedando estipulado en la cláusula tercera de ese documento que el precio de la compraventa fue de $441,000.000». (iii) Como se declaró que el precio fue recibido integramente, «la conclusión es que con la suscripción de la escritura pública desaparecieron las obligaciones contraídas en la promesa de compraventa, Así, . podría hablarse de la promesa de contrato formalmente, por cuanto existe efectivamente, pero jurídicamente dejó de

Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 existir, dejó de tener validez en el momento en que las partes acordaron acudir a la notaría y suscribir la escritura pública, inclusive, variando todas las condiciones, desde (sic) la feci wa, el precio y la forma de pago». (iv) Resulta inviable resolver el contrato de promesa de venta, pues «por el efecto que tendría la celebración misma de la compraventa, no podría darle efectos o validez a la promesa, porque no podríamos cumplir ninguna de las 6rd. enes, ya que por encima de eso estaría lo pactado y lo establecido en el| contrato de compraventa». TIT. DEMANDA DE CASACIÓN | El actor interpuso el recurso extraordinario de casación contra el fallo del ad quem, e: sgrimiendó tres cargos, el primero de ellos con fundament: o en la causal primera del artículo 336 del Código Gener: al del Proceso, y los dos UP - : restantes apoyados en el segundo motivo allí mismo E compendiado. | i CARGO PRI] MERO El casacionista denunció all tribunal por «haber incurrido en violación directa, por falta de aplicas ión, de los artículos 1602, 1611, 1625, 1546 del Código Civil, 870 del d ódigo de Comercio y artículo 89 de la ley 153 de 1887». Alegó que se hicieron de aparecer los débitos que adquirió el demandado en virtud del contrato de promesa, de modo que su evidente incumplimiento quedó «impune, porque no genera la resolución del contrato como fue pedido en la demanda». Y

es que, a juicio del ad quem, «todas las obligaciones asumidas en . Rad. n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01 la promesa de compraventa desaparecen con la celebración del contrato prometido». Añadió que’ «la jurisprudencia, de modo general, ha sostenido que la celebración del contrato prometido extingue la promesa, pero ello ocurre cuando el contrato fin celebrado es un calco de la promesa, es decir, agota total y absolutamente las obligaciones que en la promesa previeron las partes. No obstante, tal rotundidad no puede sostenerse cuando la celebración del contrato prometido deja subsistentes obligaciones asumidas en la promesa de compraventa, que si no son satisfechas con la celebración del contrato prometido, siguen siendo ley para las partes». CARGO SEGUNDO Se acusó al tribunal de infringir, de manera indirecta, los preceptos ya citados, además de los cánones 1740, 1741 y 1746 del Código Civil, esto como consecuencia «de errores de hecho manifiestos y trascendentes en la apreciación de la demanda y su contestación, en tanto objetivamente el tribunal omitió el texto de la demanda y su réplica, así como eludió el examen del contrato de promesa de compraventa». Para el querellante, esa colegiatura no advirtió que lo pretendido (en forma subsidiaria) era la resolución del contrato de compraventa, lo que muestra «la coligación inescindible entre [ese] contrato de promesa y la compraventa solemnizada mediante escritura pública n.° [3749] de 2 de octubre de

2015, que solo parcialmente pretendió cumplir la promesa, () quedjando) a mitad de camino, como puede advertirse de la confesión de su contraparte, que admitió los Rad. n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01 incumplimientos que le fueron gnrostrados, mostrando así «la existencia de esa unidad». Insistió en que «la demanda y| la contestación (...) [son] prueba trrefragable de dos hechos fundamen; ales: 1.- la unidad o coligación inescindible entre la promesa (...) y I a compraventa (...) y iique el demandado confesó la existencia de esa unidad y admitió rampantemente el incumplimiento, el que pretendió justificar con hechos ajenos a la relación contractual. A lo anterior adicionó que «el tribunal pasó por alto el contenido material de la promesa de co npraventa, pues no observó como admite el propio demandado, con alcan re de confesión, que no se convino ni fecha, ni hora, ni notaría, para la ce lebración de la escritura pública necesaria para hacer la tradición del apartamento (...) del Conjunto Multifamiliar Refugio Plaza Campestre (...), tradición (...) que era parte del precio que se pagaba por la cf asa pero que (...) cayó en la indeterminación absoluta». 1 Como colofón relievó que «el tribunal se comprometió radicalmente con la validez de la pro sa de la demanda, inferencia a la cual llegó luego de omitir el ex: men de la demanda y de la correspondiente contestación, así como el texto de la promesa y los interrogatorios de parte, pruebas a partir de las cuales es irrebatible que

la demandada confesó que el contrato de promesa de compraventa trasgredía las exigencias del artículo 1611 del Código Civil, de modo que no estaba determinado el contrato pro: etido», En sintesis, «como el tribunal izo caso omiso de la demanda y de la contestación en que reposa la o del demandado sobre la ausencia de los requisitos legales de la romesa de compraventa, y como igualmente dejó de ver las carenci i del contrato de promesa de compraventa (...), descartó equivocadamente la aplicación. del artículo : Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 1742 del Código Civih, que imponía restituir a las partes «al mismo estado en que se hallarían sino hubiese existido el acto o contrato nulo.

CARGO TERCERO!

Tras señalar la violación indirecta de los artículos 1611 y 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, por «errores de hecho manifiestos y trascendentes en la apreciación de la demanda y su contestación, arguyó el recurrente que el ad quem pretermitió la prueba de que «el programa contractual concebido por las partes en la promesa de contrato, no se agotó con la celebración de la escritura pública n. 3749 de 2 de octubre de 2015, sino que quedaron subsistentes varias obligaciones a cargo de la parte demandada». E Precisó que «la relación de doble vía entre la demanda y su contestación, deja demostrado sin lugar a duda alguna que en la réplica la demandada confesó dos cosas, una primera, que luego de la celebración de la escritura pública (sic) n. 3749 de 2 de octubre de 2015,

quedaron subsistentes varias obligaciones a cargo de los promitentes compradores; y adicionalmente, que estos admiten sin ambages que no las cumplieron». Expresado ¿on otras palabras, en el fallo confutado se «pasó por alto. el contenido material de la demanda y la contestación, incurriendo de ese modo en error de hecho trascendente [...) [que] le permitió al tribunal decretar arbitrariamente el marchitamiento radical de todas las obligaciones surgidas de la promesa de compraventa, decisión a todas luces contraevidente, pues hay en el proceso prueba de La Impropiamente rotulado como «segundo cargo (f. 41, cdno, Corte). Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 confesión (...) que señala de modo irrebatible que la promesa no se agotó» con la celebración del contrato prometido.

IV. CONSIDERACIONES

1. Régimen aplicable al recurso. | Es apropiado advertir que el recurso de casación en estudio se interpuso en vigenc: a del Código. General del Proceso, de manera que todo lo c oncerniente al mismo se ha de regir por esa normativa.

2. La violación directa de la norma sustancial.

Cuando el cargo se construy e acusando la sentencia de trasgredir, en forma directa, una norma sustancial, el censor debe acreditar que, sin alteran la representación de los hechos que se formó el tribun: a partir del examen del material probatorio, el ordenam; ento jurídico imponía una solución de la controversia op esta a la adoptada en la providencia que puso fin a la seg unda instancia. En ese sentido, la fundamen tación de la acusación debe

dirigirse a demostrar que el ad qu em dejó de aplicar al asunto una disposición que era pertinen te, aplicó otra que no lo era, o que, eligiendo la pauta de derecho correcta, le atribuyó efectos distintos a los que de ella dimanan, o los restringió de tal manera que distorsionó los alcances ideados por el legislador. 10 Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 Expresado de otro modo, esta clase de agravio a la ley sustancial es completamente independiente de cualquier yerro en la valoración probatoria; ademas, su estructuración se presenta por tres vías, de contornos bien definidos: la falta de aplicación, la aplicación indebida o la interpretación errónea de la norma de derecho sustancial, Sobre este particular, la Corte ha dicho que «(...) la violación directa de las normas sustanciales, que como motivo de casación contempla la causal primera (...), acontece cuando el sentenciador, al margen de toda cuestión probatoria, deja de aplicar al caso controvertido la disposición sustancial a que debía someterse y, consecuentemente, hace actuar las que resultan extrañas al litigio, o cuando habiendo acertado en la disposición rectora del asunto, yerra en la interpretación que de ella hace, y que, por lo mismo, cuando el ataque en casación se funda en la causal que se comenta, compete al recurrente centrarsus juicios exclusivamente sobre los textos legales que considere inaplicados, indebidamente aplicados o erróneamente interpretados, prescindiendo, desde luego, de cualquier consideraciónq”ue implique discrepancia con las apreciaciones

fácticas del sentenciador, cuestión esta que solo puede abordarse por la vía indirecta» (CSJ SC9100-2014, 11 jun; reiterada en CSJ SC1819-2019, 28 may).

3. El error de hecho como modalidad de violación indirecta de la Ley sustancial.

La comisión de un yerro fáctico de tal magnitud que comporta la violación indirecta de una norma sustancial, presupone para su acreditación que, entre otras exigencias, se compruebe que la inferencia probatoria cuestionada sea manifiestamente contraria al contenido objetivo de la prueba; 11 Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 es decir, que el desacierto sea tan evidente y notorio que se advierta sin mayor esfuerzo ni raciocinio, Además, como las sentencias llegan a la Corte amparadas por una presunción| de legalidad y acierto, le incumbe al recurrente desvirtuarla, para lo cual debe realizar una critica concreta, simétrica, razonada y coherente frente a los aspectos del fallo que considera desacertados, con indicación de los fundamentos generadores de la infracción a la ley, amén de hacer evidente la trascendencia del desacierto «en el sentido del fallo Y atacar, de modo eficaz e integral, todos los pilares de la decisión impugnada. En esta precisa materia, la Corte ha explicado: «El error de hecho (...) ocurre culando se suponeo pretemite la prueba, entendiéndose que incurrirá en la primera hipótesis el Juzgador que halla un medio en verdad inexistente o distorsiona el

que sí obra para darle un significado que no contiene, y en la segunda situación cuando ignora del todo su presencia o lo cercena en parte, para, en esta última eventualidad, asignarle una significación contraria o diversa. - El error “atañe ala prueba como elemento material del proceso, por creer el sentenciador que existe ¢uando falta, o que falta cuando existe, y debido a ella da por probado o no probado el hecho” (G. J, t. LXXVIT, pág. 313). Denunciada una de las anteriores posibilidades, el impugnador debe acreditar que la falencia endilgada es manifiesta Y, además, que es trascendente por haber determinado la resolución reprochada (...). Acorde con la añeja, reiterada y uniforme Jurisprudencia de la Corporación, el yerro fáctico será evidente o notorio, “cuando su sólo planteamiento haga brotar que el criterio” del juez “está por completo divorciado de la más elemental sindéresis; si se quiere, que repugna al buen juicio”, lo que ocurre en aquellos casos en que El “está convicto de contraevidencia” (sentencias de 11 de julio de Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 1990 y de 24 de enero-de 1992), o cuando es “de tal entidad que a primer golpe de vista ponga de manifiesto la contraevidencia de la determinación adoptada en el fallo combatido con la realidad que fluya del proceso” (sentencia 146 de 17 de octubre de 2006, exp. 06798-01); dicho en términos diferentes, significa que la providencia debe aniguilarse cuando aparezca claro que “se

estrelló violentamente contra la lógica o el buen sentido común, evento en el cual no es nada razonable ni conveniente persistir tozudamente en el mantenimiento de la decisión so pretexto de aquella autonomía” (G. J., T. CCXXXT, página 644 (CSJ SC 21 feb. 2012, rad. 2004-00649-01, reiterada en CSJ SC131-2018, 12 feb.). Con similar orientación, se ha sostenido que «(...) partiendo de la base de que la discreta autonomía de los juzgadores de instancia en la apreciación de las pruebas conduce a qué los fallos lleguen ala Corte amparados en la presunción de acierto, es preciso subrayar que los errores de hecho que se les endilga deben ser ostensibles o protuberantes para que puedan justificar la infirmación del fallo, justificación que por lo tanto no se da sino en tanto quede acreditado que la estimación probatoria propuesta por el recurrente es la única posible frente a la realidad procesal, tomando por lo tanto en contraevidente la formulada por el juez; por el contrario, no producirá tal resultado la decisión del sentenciador que no se aparta de las altemativas de razonable apreciación que ofrezca la prueba o que no se impone frente a ésta como afirmación ilógica y arbitraria, es decir, cuando sólo se presente apenas como una posibilidad de que se haya equivocado. Se infiere de lo anterior, entonces, que cualquier ensayo crítico sobre el ámbito probatorio que pueda hacer más o menos factible un nuevo análisis de los medios demostrativos apoyados en razonamientos lógicos, no tiene virtualidad suficiente para aniquilar una sentencia si no va acompañado de la evidencia de

equivocación por parte del sentenciador (...)» (CSI SC, 8 sep. 2011, rad. 2007-00456-01).

4. Analisis de los cargos. 4.1. Metodología de estudio.

13 Rad. n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01 A pesar de que las acusaciones se fincaroh en motivos de casación diversos, su argumento central gravita en torno a premisas comunes: (i) la pervivencia ¡de algunas estipulaciones del contrato de pri omesa de compraventa con posterioridad a la celebración del negocio jurídico prometido; y (ii) el coligamiento existent > entre ambos tipos de convenciones. Lo anterior justifica analizar. de manera conjunta los tres cargos propuestos por el convocante, 4.2. Concepto y función juridico-econémica del contrato de promesa. i Aun cuando carece de defini ción legal (el Código Civil se limita a la relación de los re quisitos para su validez, siguiendo los términos consagrados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 —que subrogó el canon 1611 de aquella normativa?-), en nuestro medio a promesa de contratar se ha caracterizado como un ‘pr econtrato”, o contrato de naturaleza preparatoria, «en virtu d del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un 1 egocio futuro que se indica en su integridad, y que deberá perfeccion urse dentro’ de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijad os. De ahí que la doctrina y jurisprudencia patrias recon zcan, al unísono, que la

promesa genera una única prest ación de hacer: celebrar el ? «La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste pol escrito; 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran inefi pes porno concurrir los requisitos que establece el artículo [1502] del Código Civil; 3a.) Que la promesa 'ontenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 42.) Que se de termine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falto la tradición de la cosa o las fort alidades legales. Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se hz contratado». ESCOBAR, Gabriel, Negocios civiles y comerciales, Tomo II. Biblioteca Jurídica Diké, Medellín. 1994, p. 503. 14 Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello. En ese sentido, el precontrato tiene como función principal afianzar la celebración de un acuerdo definitivo posterior, que, por motivos de distinta índole, no puede consolidarse en forma inmediata. Verbigracia, en las negociaciones inmobiliarias es usual que, a pesar de que las partes hayan arribado a un consenso sobre cosa y precio, requieran un lapso adicional para adquirir los recursos para sufragarlo, o entregarla libre de todo vicio o gravamen (respectivamente), pudiendo diferir en el tiempo el

otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, con la razonable confianza de que ello ocurrirá en los términos prefijados, o en los que voluntariamente dispongan los contratantes una vez sobrevenga el plazo o la condición respectiva. Asi lo enseña el precedente de la Sala: «El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizado de presente. No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto, Ofrece además estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general, porque puede referirse a cualquiera otra convención; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, según que la obligación de celebrar el contrato prometido haya sido contraída por una sola de las partes o recíprocamente por ambas. Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos que 10 configuran, desde luego 15 Rad. n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01 que esos factores son de la esencia misma del contrato» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145). Con similar orientacién, la doctrina comparada sostiene que: «(...) los particulares recurrirán a este especial medio de vinculación y optarán por realizar un precontrato y no un contrato en virtud de determinadas de circunstancias y con unos objetivos precisos, ya sea por la imposibilidad actual o la dificultad material o jurídica de otorgar el contrato| definitivo en ese momento (por

evitar dos contratos notariales, por eludir una publicidad inconveniente, porque falta alguna documentación que impida la negociación definitiva del contrato principal, etc.) Esto es, los particulares, por una serie de razones que genéricamente podríamos englobar en los conceptos de necesidad y conveniencia, recurren a la utilización del precohtrato para quedar vinculados de una forma estable y segura en espera de que se allanen las dificultades que impiden concluir definitivamente el contrato principal, o que les convenga perfeccionarlo. Y al emitir su consentimiento en estos términos (...) lo único que perseguirán será encontrar un cauce adecuado que sirva eficazmente para la regulación de sus intereses». 4.3. Naturaleza de los | acuerdos que pueden incluirse en el contrato de promesa. En proveido CSJ SC, 7 feb. 2008, rad, 2001-06915-01, la Sala explicó lo siguiente: «(...) [E]l preliminar es contrato cop. efectos obligatorios, cuya única prestación esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia redd, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, “no es título traslaticio (...) acto de enajenación que genere obligaciones de dar” (cas. marzo “ROMÁN, Antonio. La eficacia jurídica de los preconfratos. En: Anuario de la Facultad de Derecho de la Universidad de Extremadura (España). 1983, pp. 307-342. 16

Rad. n. 76001-31-03-011-2016-00192-01 22/1979 reiterada en cas. marzo 22/1988 y cas. mayo 8/2002, exp. 6763...), porque la obligación de hacer “no va destinada a la mutación del derecho real” (CLIX, pág. 88) y “...por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes ... no resulta eficaz, para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que se repite, esa tipología de negocio preparatorio tan solo origina una obligación de celebrar —in futurum— el contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede —por definición— ser traslativo o constitutivo de derechos” (cas, civil, mayo 8/2002, exp, 6763). Tampoco, por si, genera prestación diferente a la de estipular el contrato futuro definitivo. Con todo, las partes, accidentalia negotia, pueden acordar otras prestaciones . compatibles y, de ordinario, pactan “otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concemientes a éste. Son, pues, prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer” (cas. marzo 12/2004, S-021-2004, exp. 6759). Por esa vía, se llega a dar alcance a obligaciones diferentes, las cuales, desde luego, generan efecto vinculante y deben cumplirse

en un todo conforme a lo estipulado. El problema, sin embargo, vuelve a plantear la autonomía de ambos tipos negociales según la mayor o menor amplitud del contenido accidental, pues, en el esquema del contrato preliminar, las partes están obligadas a estipular el definitivo cuyas prestaciones están subordinadas a su celebración y son inherentes a su naturaleza, estructura y función, por lo cual, no deben antelarse in integrum. Nada obsta, empero, estipular el cumplimiento anticipado de algunas prestaciones del contrato posterior. En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio. Por ende, el contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y función heterogéneas, sus requisitos 17 Rad. 1.” 76001-31-03-011-2016-00192-01 esenciales, forma y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual. Más recientemente se insistió en que «El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una Prestación de hacer, su función les preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro

determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, Función y efectos. No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (accidentalia negotia) y en desarrollo de la (autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de tratación reconocida por el ordenamiento Juj urídico a las partesq , nada se oppoonnee a la eEj ecución anticipada de algunas prestacion es propias del contrato definitivo, verbi