CSJ - SC24-08-1998-4821

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA

Magistrado Ponente: Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ

Santafé de Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998)

Referencia: Expediente No. 4821

Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 26 de mayo de 1993, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, en este proceso ordinario de responsabilidad civil contractual promovido por Nicolás Elías Libos Saad frente a la Sociedad Promotora Colmena Limitada.

ANTECEDENTES

1. Nicolás Libos Saad, por medio de apoderado judicial, demandó a Promotora Colmena S.A.

(anteriormente Promotora Colmena Ltda.), para que previos los trámites de un proceso ordinario, se declarara que entre los citados existió un contrato de mandato comercial, cuyo objeto era la administración de un edificio, propiedad del demandante, ubicado en la carrera 15 No. 95-94 y 95-98 de esta ciudad, “con vigencia a partir JFRG. EXP. 4821 del año siguiente, es decir, de 1978 (sic), hasta el día 14 de marzo de 1985, fecha en la cual el señor Nicolás Libos Saad, en su condición de mandante, lo dio por terminado unilateralmente, por la vía de la revocación”. Consecuentemente se pretendió que la parte demandada fuera declarada culpable en la ejecución del contrato, respecto de la administración del local 201, “al darlo en arrendamiento sin tomar las providencias conservativas necesarias”,

razón por la cual era responsable ante el demandante de las rentas dejadas de percibir entre el 15 de diciembre de 1981 y la fecha en que el local sea entregado en forma definitiva. En subsidio se impetró que la responsabilidad se dedujera “desde el día en que fue dado en arrendamiento (junio 16 de 1981), hasta el día en que presentó la demanda de lanzamiento, por mora, para obtener la restitución del referido inmueble (Mayo 13 de 1983)”. Pero para uno u otro evento, se pidió condenar a la sociedad demandada “al pago de la renta estipulada en el contrato verbal de arrendamiento, con los intereses comerciales correspondientes calculados hasta el día en que el pago se efectúe, y la suma o sumas establecidas por concepto de renta, al momento de la liquidación respectiva, serán actualizadas de acuerdo con el índice de precios al consumidor que suministre el Departamento Nacional de Estadística "DANE" o el Banco de la República”.

2. Como fundamento de las pretensiones, se expusieron los hechos que se resumen a continuación: 2.1. La sociedad Promotora Colmena Ltda., se constituyó por escritura pública No. 1310 de 25 de junio de 1974, de la Notaría 11 de Bogotá, inscrita en la Cámara de Comercio de

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Bogotá bajo la matrícula No. 050685, siendo su objeto social “...comprar, vender o administrar bienes inmuebles, servir de comisionista o intermediario comercial a título de corretaje o a cualquier otro título...”. Dicha sociedad se transformó en Promotora

Colmena Sociedad Anónima, mediante escritura pública No. 0013 de la Notaría 18 de Bogotá, de 4 de enero de 1984, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá bajo la matrícula No. 05685, “habiendo asumido esta última Sociedad todos los negocios, obligaciones y contratos que estaban en cabeza de la Promotora Colmena Ltda., continuando con los mismos”. 2.2. En 1979 el demandante celebró un contrato de corretaje con la demandada, mediante el cual ésta se comprometió “a adelantar todas las gestiones a su alcance para que Nicolás Libos Saad proceda a vender los inmuebles de propiedad privada que conforman el edificio de su propiedad en la ciudad de Bogotá, el cual se construye en el lote ubicado en la carrera 15 con calle 95 esquina de la nomenclatura urbana de esta ciudad y cuyos linderos son...”. 2.3. En el parágrafo de la cláusula segunda se pactó que: “En el evento de que Nicolás Libos Saad decida no vender o enajenar los inmuebles de propiedad privada o de que éstos no se vendan, la PROMOTORA COLMENA LTDA, ejercerá en forma exclusiva las funciones de administración inmobiliaria ... En este caso PROMOTORA COLMENA LTDA., percibirá la comisión de acuerdo a las tarifas establecidas por la LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ y que estuvieren rigiendo en la fecha en que se suscriba el contrato, las cuales se reajustarán de acuerdo a las 3

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modificaciones que sufran las tarifas de la LONJA” (mayúsculas y rayado del texto). Igualmente se acordó un término de doce (12) meses de duración para el contrato de corretaje, dentro del cual ninguno de los locales se vendió y por lo tanto, en aplicación de la cláusula antes transcrita, la demandada asumió la administración del edificio. 2.4. Por cuanto no se reguló el contrato de administración respecto al término, causales de terminación, etc., se debe entender como indefinido “o hasta el día en que el señor Nicolás Libos Saad ya no fuere deudor de la Promotora Colmena Ltda., hoy Promotora Colmena S.A. o de su Financiera, ------- y la administración no representara o tuviera necesidad de representar una especie de garantía del cumplimiento de las obligaciones crediticias de Nicolás Libos Saad a la Entidad financiera demandada”. 2.5. La sociedad demandada siguiendo un procedimiento completamente distinto al empleado para los casos de otros locales, entregó el local identificado con el número 201 del edificio de la carrera 15 No. 95-98 de esta ciudad, en arrendamiento, sin tomar ninguna de las medidas previas que encajan en la denominación de providencias conservativas a las que está obligado incluso aquel mandatario que aún no se decide a aceptar el mandato y con mayor razón quien es mandatario. 2.6. No obstante que Promotora Colmena Ltda., hoy S.A. estipuló en el contrato en cuestión que su comisión por la administración del edificio sería igual a la que estuviera rigiendo en 4

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la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, para entregar el referido local, no se ciñó a las previsiones y normas de ésta “en cuanto a la selección de candidatos a tomar en arrendamiento, al estudio y comprobación de solicitudes, a la exigencia de suficientes garantías personales dadas por coarrendatarios de comprobada solvencia moral y económica, a la confirmación de las referencias comerciales y personales, a la celebración de un contrato mediante documento privado con reconocimiento de firmas o, por lo menos, suscrito ante dos testigos”. Es así como la sociedad demandada, el 16 de junio de 1981 entregó en arrendamiento el local en cuestión al señor José Hilario García Zamudio, mediante contrato verbal, pactando un precio arrendaticio de $180.000.oo, y señalando como coarrendatario a Club Social Discoteca Río Ltda. 2.7. Según la demandada, el arrendatario solamente cumplió con el pago de los arrendamientos durante los primeros seis meses, es decir, hasta el 15 de diciembre de 1981. Desde esa fecha hasta la presente el local continúa ocupado por el arrendatario, sin percibir dinero alguno. 2.8. Diez meses después de haber incurrido en mora el arrendatario -22 de octubre de 1982-, la demandada, citó a absolver un interrogatorio de parte al señor José Hilario García Zamudio con el fin de preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento que verbalmente había celebrado con él, habiendo sido declarado confeso por auto del 8 de marzo de 1983, proferido por el Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá.

5 JFRG. EXP. 4821 2.9. El 13 de mayo de 1983, la sociedad demandada presentó demanda para la restitución del inmueble, la cual correspondió por reparto al Juzgado 25 Civil del Circuito de esta ciudad. Dentro de dicho proceso obtuvo la práctica del secuestro de los bienes muebles con que se dotó el local “y, según parece, una vez practicada la diligencia, cerró el inmueble, como se desprende del siguiente hecho”. 2.10. En el proceso de restitución intervino como tercero la señora Betty Maureen Méndez Mogollón, quien formuló demanda ad-excludendum, pretendiendo “que fue a ella a quien, en forma verbal, y sin solicitud escrita, se le entregó el local en arrendamiento por parte de la Promotora Colmena Ltda., en la misma fecha en que ésta dice haberlo entregado a José Hilario García Zamudio y Club Social Discoteca Río Ltda”. (Rayado original). En tal demanda, afirma el tercero que fue a ella a quien se le entregaron las llaves del local por parte de la demandada, habiéndose pactado otras condiciones diferentes a las estipuladas verbalmente con el señor José Hilario García Zamudio y Club Social Discoteca Río Ltda. Tal intervención ha dilatado la decisión sobre el lanzamiento, todo como consecuencia de la inexistencia de un documento que consagrara las cláusulas del contrato, es decir, debido a la falta de cuidado de Promotora Colmena Ltda., hoy Promotora Colmena S.A.

3. Por auto del 7 de febrero de 1986 (fl. 111 vto. c.1), el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá admitió la

6 JFRG. EXP. 4821 demanda y ordenó correrle traslado a la demandada, quien oportunamente la contestó (fls. 142 al 146, id.), expresando respecto de las pretensiones que era cierto el fundamento de la primera en cuanto se refiere a la existencia del contrato, pero oponiéndose a las demás. Respecto de los hechos aceptó totalmente algunos, parcialmente otros pero aclarándolos y negó los numerados como doce, catorce, veintiséis y treinta y cuatro.

4. Tramitado el proceso, el a quo dictó sentencia el 8 de junio de 1989 (fols. 285 al 303, c.1), donde de oficio declaró probada la excepción de "Petición antes de tiempo" y condenó en costas a la parte actora.

5. Apelada la anterior decisión por ambas partes

(fls. 305 al 317, c.1), el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, mediante sentencia del 26 de mayo de 1993 (fls. 27 al 34, c.5), la revocó, para proceder a negar las pretensiones de la demanda.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL

1. Luego de relacionar los antecedentes del proceso y verificar la concurrencia de los presupuestos procesales, procedió a identificar la acción formulada como de responsabilidad civil contractual, para a renglón seguido entrar a constatar sí los elementos de ésta se configuraban en el asunto sub lite.

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Como tales identificó los que llamó “Obligación preexistente exigible”, “Un incumplimiento de la obligación por el

obligado”, “Una conducta culposa en los obligados”, “Un perjuicio” y “Nexo causal”. Al ocuparse de cada uno de ellos, en primer lugar dijo que “Probado está” que entre las partes existió un contrato de corretaje, “de cuya cláusula segunda se desprende un contrato de administración inmobiliaria”, sin que se haya establecido los objetivos y condiciones del mismo, pues en tal sentido no se suscribió documento alguno. Respecto del segundo, igualmente anotó que “Probado está”, que con ocasión de la administración inmobiliaria, la demandada entregó en arrendamiento el local 201, mediante contrato verbal celebrado con José Hilario García Zamudio y Club Discoteca Río Disco Ltda., quienes pagaron en un solo contado, los seis primeros meses de los cánones (junio a diciembre), “colocándose en mora a partir de ese momento, por lo que previamente a instaurarse el proceso de lanzamiento hubo de materializarse el contrato de arrendamiento, mediante interrogatorio de parte, proceso que finalmente concluyó con sentencia de lanzamiento a favor del arrendador demandante.” Con relación a esta conducta (celebrar contrato verbal de arrendamiento), consideró que la sociedad administradora “ha conservado el inmueble sin menoscabo de él, lo ha cuidado, ha impidiendo (sic.) que se apoderen de él terceras personas y que lo exploten como si fueran sus dueños”. Seguidamente agregó: “Pero concretamente, frente al ocupante arrendatario ha cumplido su obligación haciendo uso de todos los medios que la ley señala para 8 JFRG. EXP. 4821 hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento, así lo

declaran Miguel Enrique Quiñones Grillo (fol. 190 a 192 c. 1), Augusto José Suárez Montoya (fol. 199 vto. y 200 c. 1), Luis Fernando Mendoza (fol. 202 a 205 c. 1), y no se diga que la ausencia de una póliza de seguro para garantizarle al propietario el pago de los cánones de arrendamiento puede considerarse como un incumplimiento de las obligaciones del administrador, pues en verdad no pasa de ser un acto de simple discreción, que dada su naturaleza, no tiene carácter obligatorio”. Por lo hasta ahora expuesto, al examinar el elemento de la culpa, el Tribunal se refirió a ella para descartarla, diciendo la “administradora, se ciñó a la obligación fundamentalcuidarde un administrador y no se puede calificar como descuidada o fraudulenta como quiera que el descuido requiere que sea reiterado o constante y el fraude doloso”. Para dar fundamento a esta conclusión advirtió: “Nótese como la demandada entró a administrar el inmueble, dándolo en arrendamiento, contrato cuyo cumplimiento o no por parte del arrendatario, resulta independiente a la conducta del administrador - arrendador, dada la calidad que detenta, administrador de los bienes de otro, su obligación es la de actuar utilizando los medios y recursos que la ley otorga en busca del restablecimiento de los derechos inculcados (sic), conducta que precisamente desarrolló el aquí demandado poniendo en movimiento la maquinaria jurisdiccional, iniciando los procesos del caso, cuyas demoras no son predicables de su actitud, máxime si se tiene en cuenta, que siendo esta obligación de medios y no de

resultados, con las pruebas allegadas se tiene que finalmente se obtuvo el lanzamiento del inmueble, lo que permite concluir la 9 JFRG. EXP. 4821 ausencia de una conducta culposa o descuidada del demandado en el cumplimiento de sus obligaciones como administrador”. Del perjuicio dijo que no estaba probado ninguno, “como quiera que no hubo incumplimiento del demandado”, amen de no ser posible su fijación porque el valor dejado de pagar por el arrendatario, “no le es transmisible al administrador”. Lógicamente descartó lo concerniente con el “nexo causal”. Precisado lo anterior, concluyó revocando el fallo del a quo, al estimar que el mismo estaba equivocado, puesto que la obligación que tiene el administrador de rendir cuentas, “no es la única y menos puede ser condición para el ejercicio de las demás”. LA DEMANDA DE CASACION Tres cargos formula el censor a la sentencia recurrida, los dos primeros por la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, que por merecer consideraciones comunes serán despachados en forma conjunta, y el tercero por la causal quinta. El estudio se iniciará por este último por tratarse de un error in procedendo (fls. 6 al 60 c. Corte).

TERCER CARGO

1. Se acusa el fallo del Tribunal por el quinto de los motivos de casación previstos en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, concretamente “por la nulidad originada en la

10 JFRG. EXP. 4821 sentencia de que trata el inciso final del art. 142 ibídem por falta de

motivación”, razón por la que se violaron los artículos 174, 187 y 304 del C. de P. C., por cuanto se incumplió el “imperativo Constitucional previsto en el artículo 230 de la C. N. cuando advierte que los jueces en sus providencias sólo están sometidos al imperio de la Ley”.

2. Desarrolla el cargo afirmando que la sentencia carece de fundamentos o explicación para llegar a la determinación que tomó, pues “en cuestiones de derecho se limita a citar los artículos 1494 y 1614 del C.C.; este último parcialmente y en lo que no es aplicable para posteriormente utilizar el término PROBADO ESTA, en todos los subtemas que trata sin decir porqué medio probatorio, de que manera, mucho menos dando razones o como se dijo antes ni como ni porqué resultó probado lo que creen que sí lo está”. Según el censor no hay una exposición juiciosa, toda vez que no se hizo alusión a las pretensiones, los hechos se copiaron parcialmente y no hubo una confrontación de éstos con las pruebas, ni con la “Ley sustantiva aplicable al contrato de mandato, las costumbres o usos frecuentes en el arrendamiento de inmuebles, las obligaciones de los mandatarios, la clase de mandato, remunerado o no, en general, la legislación existente como reguladora de la materia todo lo cual se omitió”.

CONSIDERACIONES 1. “Toda sentencia deberá ser motivada”, declaraba el otrora artículo 163 de la Constitución Nacional. 11

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En desarrollo de este precepto los Códigos de Procedimiento, y en particular el Civil en sus artículos 303 y 304, al

establecer las formalidades y contenido de las providencias judiciales, específicamente de la sentencia, reitera el señalado principio, consagrando el mínimun de motivación cuando dice que ésta deberá limitarse “al examen crítico de las pruebas y a los razonamientos legales, de equidad y doctrinarios estrictamente necesarios para fundamentar las decisiones... y citando los textos legales que se apliquen”, no sin antes proscribir las “transcripciones de actas, decisiones o conceptos, que obren en el expediente” y exigir como pauta operativa la “brevedad y precisión”. El principio de la motivación de la sentencia no aparece en forma expresa en la Constitución Política de 1991, pero el mismo surge del principio de publicidad de la actuación judicial, explícitamente reconocido por los artículos 29 y 228, porque con ella se da a la luz, a la publicidad, las razones de convencimiento que tuvo el juez para adoptar la decisión, permitiendo desterrar de la sentencia la discrecionalidad y la arbitrariedad, haciendo de ella una obra razonable y racional (no emocional), que por contera garantiza el control del fundamento de la decisión por las partes, el juez de la impugnación y la opinión pública en general, según explicación de Liebman. De manera que la motivación de la sentencia es una exigencia que se entronca con el propio Estado Social de Derecho, en tanto se constituye como un factor legitimante de la actividad judicial, siempre y cuando guarde coherencia y tenga fuerza persuasiva, pues a partir de ella se hace la jurisprudencia, que no es otra cosa que el imperio de la ley aplicado al caso particular. Por

consiguiente, esa motivación debe ser concreta y en relación con el 12 JFRG. EXP. 4821 caso, porque la jurisprudencia debe ser concebida desde el problema y “sus conceptos y sus proposiciones tienen que estar ligados de modo especial con el problema”. Por lo demás, la estructura lógica de la sentencia, que corresponde al resultado de un ejercicio intelectual del juez, impone la conformación exigida por el artículo 304 del C. de P. Civil, donde las dos partes que la conforman (motiva y resolutiva), constituye una unidad inescindible, puesto que la primera ofrece los elementos fundamentadores e interpretativos de la segunda, pues es en aquella donde radican las premisas históricas para la formulación lógica del juicio definitivo.

2. En el presente caso, tal como se anotó en el acápite encaminado a resumir la sentencia del Tribunal, éste, luego de hacer una síntesis de la demanda y su contestación, describir el desarrollo del proceso, verificar la presencia de los presupuestos procesales e identificar como una acción de responsabilidad civil contractual la incoada, procedió a señalar sus elementos y a confrontarlos, según su expresión, con el acervo probatorio recaudado, para concluir que como estos no confluían, la pretensión indemnizatoria no podía prosperar (fls. 27 al 34, c.5).

3. Conforme a la doctrina de esta Corporación lo que constituye vicio con alcance de nulidad es “la falta total de motivación..., pero no lo es el razonamiento escaso o incompleto”

(Sent. de Cas. Civ. del 23 de septiembre de 1991 S.P.), como

pudiera ser el de la sentencia impugnada, donde si bien es cierto no hubo referencia expresa sobre cada una de las pretensiones y las 13 JFRG. EXP. 4821 pruebas recaudadas, lo que también es claro es que ese texto material, refleja, así sea parcamente, una motivación sobre el contenido axiológico de la pretensión y su adecuación con el factum demostrado. En otras palabras, dicha sentencia, así no sea de la manera más técnica y profunda, publica las razones de la decisión y garantiza el derecho a la impugnación al ofrecer elementos para la contradicción, y en principio consulta las pautas de estructura que inicialmente se explicaban, como que el juzgamiento surge de la confrontación realizada entre los elementos que se identifican como presupuestos para el éxito de la pretensión y el material probatorio, pues como lo advierte el ad quem, aquellas no prosperan porque no se demostró que el demandado hubiera incumplido con su obligación o que hubiese incurrido en culpa. El cargo por lo tanto no prospera. PRIMER CARGO En éste se acusa la sentencia por quebrantar indirectamente los artículos 63, 1604, 2150, 2155, 2156, 2157, 2158, 2159, 2160, 2161, 2173, 2174, 2175, 2176, 2181 y 2183 del Código Civil por falta de aplicación. Así como los artículos 174, 175, 183, 185, 187, 189, 190, 194, 197, 198, 217, 258, 288 del Código de

Procedimiento Civil, por idéntico concepto.

1. En desarrollo del cargo sostiene que erró de hecho el Tribunal, “al no percatarse de la existencia de los documentos que obran a los folios 15 a 95 y 117 a 140 del cuaderno principal de donde se infiere con claridad..., la existencia del contrato

14 JFRG. EXP. 4821 de mandato especial de carácter comercial y remunerado, la falta de diligencia de la administradora para proteger los intereses del mandante, ...la forma tardía con que la Promotora instauró la solicitud de interrogatorio de parte contra José Hilario García y Club Discoteca Río Ltda... La morosidad en la tramitación del procedimiento en el Juzgado 25 Civil del Circuito de Bogotá por circunstancias no atribuibles a ese Despacho judicial sino a la falta de diligencia y cuidado de los representantes de la arrendadora..... La intervención ad-excludendum promovida por la señora Betty Maureen Méndez Mogollón dentro del proceso de lanzamiento... Los formularios o solicitudes de arrendamiento utilizados por Lonjas de propiedad raíz... lo cual se acostumbra por todas las agencias de arrendamientos dedicadas a la administración de bienes inmuebles... la cuantificación del daño...”.

2. Dice el recurrente que también erró de hecho el Tribunal al no percatarse de la existencia de los testimonios

de Miguel Antonio Pardo Ramos, Rafael Vargas Moreno, Misael Muñoz Robayo, Luis Alejandro Latorre Chacón, Miguel Antonio Cuesta Monroy Y Ferney Celis López, quienes depusieron acerca de las exigencias que acostumbran las inmobiliarias para entregar un inmueble en arrendamiento; así como de la existencia del

interrogatorio de parte absuelto por Alberto Jaramillo Arteaga, representante legal de la sociedad demandada “....en donde confiesa y acepta la existencia del contrato de administración... el monto inicial del canon mensual... la tarifa pactada por la administración... la inobservancia de las exigencias acostumbradas .... en relación con el inmueble entregado al señor José Hilario García; el haber instaurado sólo diecisiete meses 15 JFRG. EXP. 4821 después de estar el inquilino en mora, la acción para recuperar el inmueble; el haber dejado de percibir arrendamientos del local 201, a partir del mes de enero de 1981”.

3. Afirma, además, que erró el juzgador “al darle un alcance que objetivamente no tienen los testimonios de Miguel Enrique Quiñones, Augusto José Suárez Montoya y Luis Fernando Mendoza en cuanto al supuesto cumplimiento de todas las obligaciones de la administradora por el ejercicio de todos los medios señalados en la Ley para hacer cumplir el contrato de arrendamiento sin advertir siquiera que son agentes, mandatarios de la sociedad demandada y porqué no decirlo copartícipes en las omisiones y negligencias reclamadas a la mandataria...”.

4. Luego de expresar que erró el Tribunal al ignorar la existencia del testimonio de Osiris Valencia Henao (Folio 192 Vto. a 195, c.1), cuando indica los pormenores y las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se sucedieron los hechos, así como la existencia de la exhibición de documentos que obran a folios 258 a 278 del cuaderno 1, en donde constan los valores percibidos por la demandada por concepto de arrendamiento

durante el segundo semestre de 1981 y las deducciones que hacía por concepto de la comisión, y no tener en cuenta la prueba trasladada, consistente en las copias del proceso de restitución del inmueble en cuestión.

5. Para demostrar el cargo la censura sostiene: “El Tribunal, en la sentencia acusada, aisló, desconoció, pretermitió, olvidó, ignoró, pasó por alto la prueba documental y testimonial

16 JFRG. EXP. 4821 arriba reseñada, como si no tuvieran existencia objetiva en el expediente que contiene el proceso, con una flagrante violación del artículo 187 del Código de Procedimiento Civil que impone la obligación al Juez de exponer ...razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba...”.

6. Concluye afirmando que si el fallador no hubiera ignorado las pruebas antes mencionadas, otra hubiera sido la decisión y que éste “obró en forma contraevidente”. Solicita, por consiguiente, se case la sentencia censurada en relación con los literales a) y b) de la parte resolutiva, se revoque la de primer grado y en sentencia sustitutiva se acojan las pretensiones de la demanda.

SEGUNDO CARGO Con invocación de la causal 1a. del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por quebrantar indirectamente los artículos 63, 1604, 2150, 2155, 2156, 2157, 2158, 2159, 2160, 2161, 2173, 2174, 2175, 2176, 2181 y 2183 del Código Civil; así como los artículos 174, 175, 183, 185, 187, 189,

190, 194, 197, 198, 217, 258 y 288 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación.

1. Afirma el casacionista que el Tribunal violó los textos legales antes anotados “al suponer prueba y dar por probado lo que no está; y, preterir prueba para negar la certeza de los presupuestos fácticos que silo (sic) están en forma objetiva en el proceso”. Al desarrollar el cargo confrontó los elementos que constituyen la responsabilidad civil contractual con lo dicho por el

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Tribunal y lo que según él arroja el acervo probatorio, de la siguiente manera: 1.1. “LA OBLIGACION PREEXISTENTE”. No obstante que existe el contrato de corretaje del que se desprende el de administración y la confesión de la sociedad demandada en relación con la existencia del vínculo hecha por el representante legal de la demandada, punto ni siquiera controvertido y objeto de la primera pretensión, contra toda evidencia el fallador la niega. 1.2. “DEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION POR EL OBLIGADO”. Al igual que en el cargo anterior dice que erró el Tribunal al otorgarle a las declaraciones de Miguel Enrique Quiñones Grillo, Augusto Suárez Montoya y Luis Fernando Mendoza un alcance que no tienen, al no comentarse nada respecto a las fechas en que se instauraron las acciones para preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento y el ulterior proceso para obtener la restitución del inmueble, datos que reflejan el incumplimiento de la demandada cuando “SE EJECUTA

TARDIAMENTE o SE EJECUTA IMPERFECTAMENTE”

(Mayúsculas del texto). 1.3. "UNA CONDUCTA CULPOSA EN (Sic) LOS OBLIGADOS". Prosigue la censura sosteniendo que el fallador "Supone, contra toda la objetividad del proceso, que la administradora cuidó del bien del mandante, pero a tal conclusión llega sin ningún análisis, ni evaluación de la prueba documental y testimonial que da certeza sobre todo lo contrario. Las pruebas no se colocaron, como ordena la Ley, en la balanza respectiva frente a 18 JFRG. EXP. 4821 la figura de la responsabilidad civil contractual y es así como se acepta que la administradora dio en arrendamiento el local pero no se quiso percatar de las circunstancias modales, descuidadas y negligentes con que se procedió a entregar el inmueble, sin la más mínima medida tendiente a proteger los intereses del mandante". 1.4. "UN PERJUICIO". Predica que no obstante estar probado que el demandante no percibió el canon de los arrendamientos desde el 15 de diciembre de 1981 hasta enero de 1988, fecha en que se obtuvo la restitución del inmueble, así como el monto a que ascendían los mismos, el Tribunal concluyó arbitrariamente que el mandante no sufrió daño como consecuencia de la actuación de su mandataria. "... Extraña la postura del Tribunal al negar que el valor dejado de percibir por concepto de arrendamiento del local que la PROMOTORA COLMENA en forma inusual entregó a un inquilino y que tardíamente intentó recuperarlo no constituya una modalidad de daño el cual define y consagra el

Artículo 1614 del Código Civil cuando alude al LUCRO CESANTE. Esta norma sustancial es violada por el fallador al negar la aplicación del aparte correspondiente que acabo de invocar" (Mayúsculas del texto). 1.5. "DEL NEXO CAUSAL". Manifiesta que carece de objetividad la aseveración del Tribunal sobre la ausencia de nexo causal entre el incumplimiento de la demandada y el perjuicio, porque ni uno ni el otro fueron probados, pues "tal como se demostró antes sí hubo incumplimiento por parte de la administradora y su conducta omisiva trajo como consecuencia perjuicios al propietario del inmueble". 19 JFRG. EXP. 4821 "Otra hubiera sido la suerte -continúa el casacionistapara instaurar acciones tendientes a la restitución del inmueble o proceso ejecutivo para obtener de los arrendatarios el pago (voluntario o forzoso) de las obligaciones dinerarias por concepto del uso del local si la PROMOTORA COLMENA S.A., arrendadora del inmueble, hubiera exigido los documentos e información relacionada con el deudor arrendatario y las garantías que éste debió prestar (codeudores, coarrendatarios, fiadores). De esa manera en forma inmediata (uno, dos o tres meses) después de que el arrendatario incurre en mora estaba la posibilidad de perseguir sus bienes, de acuerdo con la información que al respecto hubiera dado a su arrendadora. A perseguir a sus garantes y no se puede decir que da lo mism