CSJ - SC24-09-2001 [5876]

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LUCY STELLA Y55 HA£ AR

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

— SALA DE CASACION CIVIL

Magistrad¿» Ponente Dr. JOSÉ FERNANDO RAMÍREZ GÓMEZ Bogotá, D:C., veinticuatro (24) de septiembre de dos mil uno (2001) = Referenma Exped¡ente=— No. 5876 _ Decídese el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada el 12 de sentiembre de 1995 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Valledupar dentro del proceso ordinario propuesto por PEDRO

MUVDI ARANGUENA contra JUAN DE DIOS MEJIA

SAMPEDRO. | ANTECEDENTES 3…L.' A | N 1. Mediante escrito presentado el 9 de . diciembre de 1992, Pedro Muvdi Aranguena demandó a Juan de Dios Mejía Sampedro, para que previo el trámite del proceso ordinario de mayor cuantía, se dictara sentencia declarando al demandado c¡v¡lmente — responsable por violación de las obhgac¡0nes T — - m » . e _ 7 RESUBLICADE COLOMBIA | rai , .» N N %;/&,z 1.':;/Líi'(%?¿(& > = ;/¿¿/a'¿¿'0¿a

o " IFRG, EXP, 5876 contenidas en el artículo 5727 del Código de Comercio y consecuentemente que se le condene a pagar los perjuicios causados al demandante y al pago de intereses "una vez ejecutoriada la sentencia”.

2. Como fundamento de las

pretensiones se invocaron los siguientes hechos: 7 Q 2.1. Entre demandante y demandado Existió UN contrato de arrendamiento” de local comercial respecto de un inmueble ubicado en la calle 16B No. 7-39 de Valledupar, dentro de los linderos que se señalan en la demanda. 2.2. El demandado en su condición de arrendador, negó el derecho de renovación al arrendatario Pedro Muvdi Aranguena, al comunicarle Q mediante d1eESsAaNUhEuI cioq,ue sobre el lote donde estaba El local comercial objeto del contrato entre ellos suscrito, iba a continuar con la edificación quelevantó sobre predio adyacente, de su propiedad, costado este, es decir, que iba a construir una obra D<¿/ Nueva. — — — - 2.3. El arrendador demandó — al arrendatario pretendiendo la restitución del inmueble, invocando como causal: ..el inmueble en referencia Ea RE“IJRLICALIE COLOMBIA Ny Z N "¡º¡. r m l 2%7q% ¿9í%wcwuz de /Z;ákáz

JFRG, EXP. 5576

NE debe ser demolido, para posibilitar la terminación del edificio '"CALZADO MUNDIAL" de esta localidad, seguún se desprende claramente de los planos elaborados y

aprobados por la oficina de planeación de esta CÍUCÍ&3CÍ'¿ la cual fue acogida por el Juez Primero Civil Municipal. 2.4. En cumplimiento de la sentencia, el arrendatario, por intermedio de un dependiente, señor Harb Muvdi Aranguena, hizo entrega formal del local al apoderado del arrendador, el 3 de septiembre de 1992, en el despacho de la Inspectora Segunda de Palicía de Valledupar. 2.5. A la fecha de presentación de la demanda, el demandado no había comenzado las obras de demolición que necesariamente tenía que O realizar para iniciar la construcción que dariía continuidad al edificio de cCalzado — Mundial, desconociendo así lo preceptuado en el artículo 522 del Código de Comercio, el cual también dispone, que en caso de no dar principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. — .

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E E N N Taa — i . “ IFRG, EXP, 5876 2.6. Se configuran de esta manera los tres elementos estructurantes de la indemnización de perjuicios y la mora debitoria, en la cual incurrió el demandado desde el día en que se le venció el .término máximo legal para iniciar las obras.-

3. El demandado al responder la demanda, además de oponerse a las pretensiones,

formuló como excepción de fondo la que denominá “DE CONTRATO NO CUMPLIDO”. En cuanto a los hechos en su may0ríá los negóúó, aceptando úUnicamente como ciertos el tercero y el séptimo (fis. 67 al 76, c.1)

4. La primera instancia culminó con sentencia de 18 de abril de 1995, favorable a las … pretensiones del actor (fls. 151 al 160, l.). — 5. 'Contra la anterior providencia la parte demandada interpuso recurso de apelación, el cual fue decidido por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Valledupar, mediante sentencia del 12 de septiembre de 1995, confirmatoria de lo resuelto por

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JFRG. EXP, 5876

A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL El ad quem luego de resumir el litigio, precisó que mediante la presente demanda el actor pretende que se declare infractor al demandado de lo preceptuado por el artículo 518 del Cádigo de Comercio, di5pns¡ciórí lque ¿o%1:—íá¿;fá el derechode renovación del contrato de arrendamieenn tfoav,or de…)—:l arrendatario que ha venido ocupando un local u . . .. _ . Ccomercial por lapso superior a dos años. Enseguida

o a ) pasó a transcribir las excepciones legales que existen A v J _al respecto, así como las sanciones que el artículo 522 ra X,. - ibidem prevé para quien haga caso omiso de lo

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. - .A dispuesto en la norma inicialmente anotada, puntualizando que la obligación indemnizatoria en cuestión tiene su origen en la responsabilidaedn que incurra el propietario arrendador, cuando incumple la norma de conducta que debe seguir al recibir el inmueble. En respaldo de su aserto trajo a colación una jurisprudencia de la Corte del 29 de septiembre de 1978. Efectuadas las anteriores consideraciones teóricas, examinó el Tribunal el asunto sometido a su estudio, señalando en primer lugar: “..pero fue lo cierto que transcurrieron los tres meses a que se refiere el Art. 522, inc. 10. Id. sin que diera iniciación 5 [

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'¿n'..5x ( %4£¿9 L%Mfwm &j¿¿wna IFR EXP, 5676 p a las obras que fueron la causa p.:m3 pedir la desocupación del raiz, tal como lo confiesa en el interrogatorio JUAN DE DIOS f(fls. 91 y 92); incurriendo en la responsabilidad indemnizatoria prevista en esta misma normación..”. Deducida la responsabilidad del demandado, procedió el fallador a cuantificar los perjuicios: “La parte accionante estimó la cuantía de su demanda en $30.000.000.00, y, los peritos

tasaron la indemnización en $46.196.488.00, discriminados así: $30 19E» 4 Re3 90 por concepto del e — ———]———] ———_—————] “hicro cesante, o sea, las uf¡/rdades dejadas de _e D percibir por el demandantc con ocasión de haberse 'XX. LN D trasladado del local en que funcionaba su almacén / 71l IBK/ a "YALIL £ 2% $3.000.000.00 por gastos de traslado e Y OOJW instalación en el muevo local; $15.000.000.00 por concepto de …' A continuación dijo que la experticia le ofrecía piena credibilidad, en virtud de la fundamentación de la misma, motivo por el cúai laacogía para efectos de la determinación de la suma de dinero en cuestión, aunque rebajándola a la impuesta por el a quo, por estarle prohibido a los jueces civiles proferir fallos ultra petita. Dijo, además, que debía confirmarse la decisión atacada por cuanto la indemnización procede e; [ -

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• JFRG. EXP, 5876 cuando el arrendador no ejecuta la conducta invocada para impedir la renovación del contrato al vencimiento del término pactado, sin importar si la entrega del local por parte del arrendatario fue voluntaria o producto de una decisión judicial, pues la obligación de indemnizar los perjuicios causados al inguilino “no tiene como fuente la responsabilidad contractual o por culpa aquiliana de que tratan los Títulos 12 y 34,

_ Lib. IV del C. C sino la ley que la consagra para evitar que se haga fraude a la misma mediante situaciones ficticias en los casos en que se prive al inquilino de un local por cualquiera de las causas previstas en los mimerales 20, Y 30, Del Art. 518 precitado (...)” Dentro de ese orden de ideas concluyó el Tribunal: “Por fo consiguiente, de esa responsabilidad solo se libera al deudor de la indemnización si acredita, no la excepción de contrato no cumplido, sino demostrando que un acontecimiento imprevisible o irresistible le impidió Utilizar el local para su propio negocio o para iniciar oportunamente las obras tendientes a reconstruirlo, repararlo, demolerto o construir una edificación nueva segun el caso. Es decir tféf'l(£?$€—) en cuenta el efecto liberatorio de la fuerza mayor y el caso fortuito que rige para tedo tino de responsabi de que no se hayan producido por cuipa del deudor. No este el caso planteado en autos”.d E [| r , REPUBLICADE COLOMBIA r Ty « t -F £ E D'Q_ La n » - bey _/w %4t/é %Mh zz de %4Mm

JFRG. EXP. 5876

LA DEMANDA DE CASACION Contra la sentencia antes resumida, la parte demandada formula siete cargos, dentro del ámbito de las causales primera y segunda del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, que se resolverán en el siguiente orden: primero el cargo cuarto »por cuanto se apoya en un error im N . T _——]o — procedendo, el cual coma está llamado a prosperar

descarta a su turno los cargos quinto y sexto, destinados a sustentar similar denuncia pero por la É causal primera; luego los cargos primero y segundo V X0X7/ V M QNU en forma acumulada, ya que se hayan intimamente Qf relacionados, pues el fracaso del ataque pianteado NEO por la vía directa conlleva a su vez la imposibilidad de que se abra paso la impugnación efectuada por la vía indirecta. Seguidamente se resalverá el cargo tercero que tendrá éxito, y por último el cargo séptimo que resulta impróspero. CARGO CUARTO - '¡u', . , 7 Invocando la causal segu& del artículo 368 del Código de Procedimiento—-Civil” se acusa la sentencia del Tribunal, por no existir consonancia — entre la pretensión tercera de la demanda atinente al a e — — — as 5 _ F a= REFUBLICA DE COLOMBIA 1 º"?,¿c ' x'& ND 4 [ e Ú N r _/' - %f/6 %M—'&)7¿£Z de (/íw¿'ww JFRG, EXP, 5876 [ pago de intereses y la condena impuesta por dicho concepto. En el desarrollo de la acusación dice el impugnante que a| coLmar |D ped¡dcr y lo resuelto respecto de I05 | 1r1tere_»es, se ev¡denc¡a la iru:0ngruenc¡a en mención, pues pese a que en la m mismos “...una vez ejecutoriada la sentencia”, es decir, cuando a su tumo hubiese quedado

ejecutoriada la providencia que resuelve los recursos interpuestos contraáq¡.¡élla, el Tribunal confirmo la decisión proferida por el juez de primera instancia sobre dicha materia, en la c:ual se c:cnnden0 a| pago de — ——————————— intereses desde la fecha en la que vencia :…| L<—:rmmcr legal que Le=ma el drrendmlor f19mdndadfz:¡ para iniciar las obras de la nueva construcción, o sea a partir del 4 de diciembre de 19972, momento para el cual aún no se había ejecutoriado la sentencia.

CONSTDERACIONES

1. Como lo predican uniformemente doctrina y jurisprudencia, constituida la relación procesal que define la naturaleza jurídica del proceso c¡v¡l en Colombia, en_ principio queda ldb|t3(:ld0 o:—_,l c1mbltú d — SU dw5:nvuiv¡m¡en… rqal es

— — 9E - - %%;M% ¿;í%mkuz dgcyz;ábúz JERE, EXP, 5576 el determinado por las pretensiones formuladas por el demandante, incluyendo su fundamento fáctico y las Eexcepciones propuestas por el demandado. Dicho en otras palabras, la Tacultad que tiene el juzgador de definir los líitigios no es ilimitada, pues esa función tiene que enmarcarse dentro de los -linderos que fijan las partes en los correspondientes escritos y en las oportunidades debidas, salvo, claro está, las facultades oficiosas que la misma ley reconoce. De ahí que el artículo 305 del Código de Procedimiento C¡vil, expresamente consagre como principio rector de la actividad del juez la congruencia

Dada la importancia del citado mandato, el desconocimiento del mismo por parte de los juzgadores puede dar lugar al rompimiento de las sentencias, pues el tegislador consagró como causal de casación en el mimeral 20. del artículo 368 ibidem: “No estar la sentencia en consonancia con los hechos, con las pretensiones de la demanda, o con fas excepciones propuestas por el demandado o que el juez ha debido reconocer de oficio” . Desde un punto de vista práctico quiere decir lo expuesto que debe haber una relación de 10 .. . REPUBLICA DE COLOMBIA %… Fopre —. a de ja¿¿m JFRG, EXP. 5876 conformidad o identidad entre. las pretensiones aducidas por el demandante en la dc—3mán&á,_ l¡f51's &)<cíepcior1as que aparezcan probadas y hubieren sido invacadas por el demandado, si no se autorizasu declarau0n oficiosa, y lo res suelto en la sentencia; además que el litigio debe definirse con apoyo exclusivo en la causa petendi planteada por los contendientes tanto en el libelo introductorio como en la contestación de dicha piie¿¿a procesal, pues de no existir esa conformidad procede la casación del fallo. Por lo tanto, para establecer la inconsonancia o incongruencia basta, en la mayoría de los casos, confrontar la parte resolutiva de la sentencia. con_ las — pretensiones de la demanda Y las exrepc¡enes — — [———]————] habida cuenta que den1r0 de Ebtd causal se_verifica _

A UN vic— io m wmm3:áemñm, de mera act¡v¡dad mas no — — de ]U|ú0 —o— —]]———]]]]—]] Han puntualizado la jurisprudencia y la — doctrina que el defecto del fallo en comento, puede - , a “ revestir tres modalidades, a saber: la. cuando en la sentencia se provee en exceso respecto de lo pedido, sin que el juzgador estuviese facultado oficiosamente para hacerlo (ultra petita); 2a. cuando en. la sentencia se omite decidir sobre alguna de las pretensiones o de las excepciones formuladas (mínima petita), y, 3a. cuando en la sentencia se 11 , “. N -% £[6 L%M a/e J¿6060> JFRG. EXP, 5876deciden puntos que no han sido ebjeto del litigio, o con apoyo en unos hechos diferentes a los invocados por las partes (extra petita). De modo que no es inc ongrueº-nte—- la sentencia » que reconoce menos de lo ————]—ÉLs[—] — nnpl0rado Q condena a más de |G pr0badu pero |gual__ 67 menos que lo pretend¡do En materia de éxcepc:iwnéííáííómb lo es cuando acoge una que, bajo el presupuesto de estar probada, fue propuesta por el demandado o una que puede o debe deciarar de oficio.

2. Teniendo como derratero el anterior marco teórico, procede la Corte a definir si en realidad en el asunto sub judice, el Tribunal incurrió en el yerro de actividad que le imputa la censura. Para el

efecto señalado comparará lo pretendido por el actor sobre la materia objeto de la controversia con lo resuelto por el fallador. Examinado el petitun de la demanda se observa que en relación con los intereses el actor formuló la siguiente pretensión: “3.- Que se condene al señor JUAN DE DIOS MEJIA SAMPEDRO, al pago de los intereses. una -vez ejecutoriada la sentencia; más ————-'/! - - — — las costas del proceso”, (fl. 2, cdno. 1). 12 — E

JFRG. EXP, 5876

Vista a su tumo, la sentencia del Tribunal, se nota que éste sin detenerse a analizar el asunto de los intereses confirmó en su integridad la decisión de primera instancia (fl. 12, c. Tribunal), lo cual significa que hizo suya la resolución adoptada por el a que, del siguiente tenor: “Condénase al sefñor JUAN DE DIOS MEJIA SAMPEDRO, a pagar a favor del señor PEDRO MUVDI ARANGUENA los perjuicios (...), más los intereses causados del tres por ciento (3%) mensual que son los bancarios corrientes desde el cuatro (4) de diciembre de mil novecientos noventa y tres (1993)” (fL.159, c.1). Dicha resolución fue corregida mediante providencia del 8 de mayo de 1995, en el sentido de aclarar que los intereses se debían “desde el cuatro (4) de diciembre de mil novecientos noventa y dos (1 9%?), y no desde el año de mif novecientos noventa y tres (1993), como allí se dijo” (fl.170 ib.).

Confrontadalsas piezas procesales en mención, se establece sin ningún esfuerzo, que pese a que el actor solicitó condenar al demandado al pago de intereses a partir de la ejecutoria de la sentencia, el ad quem decidió imponerlos desde una época —_—]——————] bastante anterior a la firmezade la providencia, conforme al artículo 331 del Código de Procedimiento . — N —————-—'——$—.__.__________—_—_—__—_—4 Civil. ASÍ las cosas, es claro que el Tribunal incurrió en ¿/ 13 [

y REPÚBLICA DE COLOMBIA

. 5> - a_ Tel E r %í;%% LS%;&M%WML de /í£%ábáz ó JEREXGP. .55 76 el error de actividad que se le endilkga, en la modalidad de ultra petita, pues resolvió en exceso de lo pedido, sin facultad para el efecto, toda vez que ninguna norma autoriza la oficiocidad, pues en principio, tratándose de los réditos de un capital, ese es. asunto patrimonial susceptible de disposición o renuncia. Lo dicho resulta sutficiente para que se abra paso el cafgo. CARGO PRIMERO Con estribo en la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa—l—a ——]] ——]———-— s_e—n——t—e——n——c]i] a del Tribunal de - violar — -x_ — imáirectamerjte los artículos 1609, 1613, 1614, 1615, 2005, 2007 y 2008 -ordinales.2 y 4 del Código Civil,

así como los artículos 518, 520, 527 y 8272 del Código de Comercio, como consecuencia de los errores de hecho en que incurrió el fallador en la apreciación de las pruebas señaladas por la censura, El impugnante emprende el desarrollo del cargo precisando en primer lugar que los errores del fallador radican en la contemplación objetiva de los si5 guiH entes medios probaxt_o_r_i__o:s—:—_ _¡!_d_e la. d— _ eV… m?' a—_ n da— — de ———] ——— —T————— _ 14

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NEO NE S =a e a %%Z%k e5%;éwenuz aé¡g)£%ábáz IFR EXP. 5876 restitución - y sus anexospromovida por MEJIA contra MUYVDI (folios 8 a 44 del cuaderno principal), la sentencia de lanzamiento proferida por el Juzgado 1 Civil Municipal de Valledupar (folios 53 a 54), el d¿—r3pach0 comisorio librado para el cumplimiento de la orden judicial de restituciónincluidas las diligencias efectuadas por el comisinnado- (folios 57 a 59), los documentos -fotos y planosanexados al escrito de contestación de la demanda (folios 77 a 79) y el interrogatorio de parte absuelto por el actor MUYDI ARANGUENA (folios 132 a 133 Pasa luego el recurrente a explicar la acusación, para cuyo efecto, luego de hacer algunos análisis jurídicos en torno de los artículos 2005 y 2008

del Código Civil, 518, 520, 522 y 8272 del Código de Comercio, atirma que como la obligación indemnizatoria prevista en el artículo 5272 del estatuto mercantil se origina en una relación juridica de naturaleza eminentemente c:cmtractual? no puede considerarse indiferente la actitud asumida por los contratantes, Con el fin de sustentar tal apreciación dice el recurrente: “ “... el famoso artículo 522 no hace cosa distinta a reprochar la conducta del propietario arrendador que impide el ejercicio del derecho a la

15 £ REPUBLICA DE COLOMBIA IX — - la 5 « “. 1 … '—%%ng £í - a N "y

72 IFRG, EXP. 5876 renovación del contrato de arrendamiento establecido por la ley en favor del empresario arrendatario, inocando una de las causales expresamente previstas pará el efecto, y luego no desarrolla la conducta acorde con la causal invocada. Claro que el derecho a la indemnización está consagrado en la ley, como lo está el derecho a la renovación cuyo desconocimiento se sanciona, pero ello no quiere decir que uno y otro, por tener expreso registro legal, sean extraños al contrato de arrendamiento del cual, en túltimas, emanan. Es en el contrato de arrendamiento en donde tienen manantial, conforme 3 la ley, el derecho a la renovación del empresario arrendatario —Ñcon el consecuente deber — del propietario arrendador de respetarlo-, y la eventual obligación indemnizatoria derivada de la privación injusta, por parte de éste, del derecho de aquél”. En armonía con lo anterior, agrega el

impugnante, el precepto en mención Ic0nsagra el derecho a la indemnización.en favor del arrendatario que haya cumplido con las obligaciones contractuales a su zcargo, específicamente la relacionada con la restitución del inmueble, una vez efectuado el déshaur:¡cn, mas no cuando para mbtenerla se haya tenido quéacudir a un proceso judicial. En sintesis, según el impugnante, solo surge el derecho en 16

"28 a REPÚBLICA DE COLOMBIA

“ “ T + = L ENTA A - A e %4£/0 %M'0Mz&> de (í¿óácm IFRG, EXP, 9876 cuestión en favor del arrendatario, cuando la entrega del inmueble ha sido voluntaria y oportuna, es decir, al vencimiento del contrato, pues dicho beneficio no se puede edificar sobre una conducta antijurídica del arrendatario como es la de haber incumplido su obligación de entregar la cosa arrendada, entrega que . constituye el punto de referencia para evaluar la conducta del arrendador. Luego del precedente marco teórico, anunció la censura que pasaba a señalar las discrepancias que desde el lpunto de vista fáctico tenía con el Tribunal, labor que desarrolló de la siguiente forma:

1. Inicialmente dijo que está probado con las copias del proceso de lanzamiento que se adelantó en contra del demandante, de las cuales reseñó las pertinentes, | que éste no restituyó voluntariamente el predio a él arrendado y por ende incumplió el contrato.

2. También está demostrado que el incumplimiento del aquí demandante carece de

sustento legal, pues la ley mercantil faculta al propietario arrendador a truncar la renovación del contrato, sin derecho para el arrendatario a

17 .5 o REPUBLICA DE COLOMBIA s . . ..s'.'._:.l_=l E

S - - %/¡6[6 <%M'Já???d de í¿á… (O JFRG. EXP, 5576reconocimiento de prima comercial o prerrogativa alguna de naturaleza semejante.

3. En tercer lugar está acreditado que el arrendatario no restituyó el inmueble, no obstante que sabía que el propietario arrendador ya había iniciado en el lote colindante la construcción de un edificio del cual haría parte integrante el terreno sobre el que esta edificado el local en mención, según consta en el hecho 14 de la demanda de restitución y en los anexos de la misma, consistentes en la licencia de construcción y planos aprobados, “Más aún: producida 1a sentencia jJudicial ordenando la restitución, el arrendatario MUVDI ARANGUENA no tuvo inconvemente en procurar la dilación de la entrega, como que obra en el expediente copia del auto emanado del Juzgado 1 Civil del Circuito de la misma ciudad (folilos 53 a 54 del cuaderno principal), calendado el 26 de junmo de 1992 relativo a actuaciones infundadas de quien es demandante en este proceso.”

4. La conducta del aquí demandado, descarta la intención o comisión de fraude a la ley, abuso del derecho o enriquecimiento sin causa, pues según la situación fáctica antes descrita, la cual pasó

inadvertida para el fallador, el propietario arrendador 18 eS REPÚUBLICA DE COLOMBIA Vx. N W—.I1 a 2 s e pia” NA A . u N7 ¿a 4 - %4Mk %wema de , í¿d¿¿bff(1& N IFRG. EXP. 5876 ya había iniciado y adelantado con licencia aprobada la construcción de la nueva edificación, cuyo diseño incluía el lote de terreno en que estaba construido el local comercial en mención, construcción que a su turno tuvo dque ser paralizada por cuanto el arrendatario se negó a restituir oportunamente el inmueble. Además, dice el censor, a folios 77 a 79 del cuaderno principal obran las fotografías del estado de la nueva edificación y las copias de los planos aprobados al demandado para la ejecución del proyecto. Para concluir, asevera que debido a los errores señalados, el Tribunal desconoció que la responsabilidad imputada es de carácter contractual y que por lo tanto la conducta antijurídica del arrendatario, consistente en el incumplimiento de su obligación de restitución, incidía frente a las aspiraciones resarcitorias de éste, fuera de no haber visto que por su parte la conducta del demandado descarta imputación alguna en “a esfera de los principios de fraude a la tey, abuso del derecho o enriquecimiento sin causa que dan fisonomía y fundamento a la responsabilidad tipificada en el articulo 522 del estatuto mercantil”. 19 [ o — —l

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JERG. EXP, 5876

CARGO SEGUNIDO Con apoyo en l¿á causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil se acusa lá sentencia del Tribunal de ser directamente violatoria, por interpretación errónea de los artículos 518, 520 y 522 del Código de Comercio, y por aplicación indebida de los artículos 1613, 1614 y 1615 del Código Civil, El recurrente inicia la explicación del cargo d¡ciendo qQue en asuntos como el que es materia de discusión en este proceso, resulta relevante que la restitución del inmueble se haya efectuado de una manera normal, es decir, “que el arrendatario Cx conocedor de la exigencia del arrendador, se allane a la entrega al vencimiento del plazo del contrato, pues no es otra su obligación al configurarse la extinción del vinculo de tenencia (artículos 2005 y 2008 del Código Civil). A partir de este momento nace para el propietario arrendador el deber, derivado del nexo contractual, de dar la destinación para la cual solicitó el inmueble que de no atender cabalmente hace surgir, con pleno fundamento lógico y Jjurídico, la reparación de los perjuicios que se le cause al arrendatario con dicho comportamiento antijurídico”. 20

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NEZ MA %á;g¿ :S%Í¿WOWUZ a£(92£%&%á IFRG. EXP, 5876 .

Para el impugnante “el — sentido

“ teleológico de las normas protectoras del arrendatario empresario se afinca sobre el desarrollo normalmunca sobre su incumplimientode los trámites de la entrega del inmueble, esto es, a la expiración del contrato por vencimiento del plazo, previo desahucio con la antelación debida, e invocación de causal autorizada. En esta circunstancia surge el mneludible deber del arrendatario. No puede ser la vía judicial la indicada o convenida por la ley mercantil para la atención de ese deber..”. También dice el recurrente que la interpretación correcta de los artículos del Código de Comercio por él denunciados (518, 520 y 522), indica que sí van unidas la restitución voluntaria del 7 inmueble a la indemnización cuando se desatiende la destinación del bien de acuerdo con lo solicitado. Al respecto expresa la demanda: “Que el fegislador no lo advierta explíáitamente no significa 17L¡(3 exista autorización para desviar el sentido lógico y coherente del ordenamiento del ramo. Todo 10 contrario: se impone la idea de que la entrega hecha por el arrendatario, sin mediar orden de lanzamiento o restitución judicial, es la que legitima recabar la reparacióñ de perjuicios. Por eso, sin aditamentos, consagra el artículo 522 que (...) en alusión directa, 21 1 — — — NE e, REPÚBLICA DE COLOMBIA uN a ea [d , ( NEe - ha y ur a - S » - Za %M<¿é L%/¿'ÍW¿ÓE de (í'¿á-¿íc¿a

IJFRG, EXP, 5876 < necesariamente, a la que debiíó realizarse oportunamente como consecuencia del deshaucio..”, pues la interpretación dada por el Tribunal equivale a patrocinar el abuso del arrendatario, “so pretexto de un derecho que no tiene, porque el que la ley le reconoce -el derecho a la renovacióntiene evidentes limitaciones que el locatario no puede desbordar”, C | Asi, entonces, concluye, que como los derechos y obligaciones en mención se originan indiscutiblemente en una relación contractual, no es posible desligar como lo hiza el Tribunal, aquéllos de éstas, al momento de interpretar el alcance de las normas transgredidas.

CONSIDERACIONES

1. Como instrumento para la protección ———]]—]—]]—— — de los establecimientos de comercio, el artículo 518

A7del Código de Comercio, consagra a favor del- , K. ,í 5C > E empresario.. el d“ erecho de r— enovacióp n del contrato de — N a —— - OÚOO arrendamiento del local donde aquellos funcionan, al D .5 vencimiento del mismo. Se trata Uede—3feqder la 7 " D¡3Vº' ,7 7 permanencia del establecimiento de comercio/ como J — 2 . _ aA rí 1O bien económica, pera también, los valores intrínsecos, "ra humanos y sociales, que igualmente lo constituyen. . . _ … - ¡y Desde luego que este derecho, como ocurre con la ec 22 | o — E UN %%;MZ ¿;í2mcnuz a£(722ákúz

JFREXGP, ,55 76generalidad de los derechos subjetivos, no tiene carácter absoluto, pues su ámbito de eficacia está sujeto a las condiciones establecidas por la citada norma, vale decir, que a título de arrendamiento se _ haya ocupado un inmueble para la explotación de un e.»tablec¡m¡ento de comercio; que la tenencia der¡vada del vínculo arrendat¡c¡0 se haya dado por no menos de dos años consecutivos; que durante ese lapso e siempre haya sido explotado un mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que señalan los tres numerales del articulo, esto es, que el arrendatario haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, 2 cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desomcupación, o demolido por su estado de ruina o7 para la construcción de una obra nueva. - El c¡ererhn de renovación que asiste al empr€:sar¡0 — arrendatar¡0 garantiza el sitatu quoe de la (¡d tenencia, puesto que ese es su haber dentro del N—_____.——-—'/ marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la 23 “, REPUBLICA DE COLOMBIA s a ad G ] A %/k¿é L/í brema de » lc

JFRG, EXP. 5876

estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial,. conformada, entre otros ihtangibles, pór la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad mercantil.

2. Al lado del anterior derecho, como otro elemento más de protedel cesctabilecóiminent o de comercio, el artículo 520 del Código de Comercio, — consagra el llamado derecho al"desahucio,/que no es otra cosa que el den—:chc:¡ que tiene el s…mpr<,&,arto — arrendatario, para que se le anuncie por parte del pr0p¡etar¡cn del inmueble, el enervamiento del derecho de_renov¿—:c¡cm, por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 29 y 309 del artículo 518 inidem, con el fin de am¡r10rar Ir¡c—1 p€=r]u¡r|ns que puede ocasionarle |a rest¡tur¡un de la tenenc¡a De tal mado que éste es un aviso que se le da al arrendatario para que en el raezonable término