CSJ - SC253-2023

LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente SC253-2023 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 (Aprobado en sesión de veintinueve de junio de dos mil veintitrés) Bogotá, D.C., primero (1º) de septiembre de dos mil veintitrés (2023). Se decide el recurso de casación que interpuso la convocante frente a la sentencia de 13 de julio de 2021, dictada por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Popayán, en el proceso que promovió Gabriela Ordóñez Trochez contra Provivienda para los Trabajadores de Educación del Cauca – Provitec (ESAL)1.

ANTECEDENTES

1. Pretensiones.

La convocante pidió que se declarara resuelto, por incumplimiento atribuible a su contraparte, el contrato de compraventa instrumentado en la escritura pública n.º 2478, otorgada el 8 de octubre de 2010 en la Notaría Primera de Popayán. En consecuencia, solicitó que se le restituyera la 1 Trámite reasignado en cumplimiento de lo dispuesto por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sesión celebrada el 22 de febrero de 2023. Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 heredad compravendida, y que se condenara a Provitec a pagarle $17.750.240.000, a título de compensación por las pérdidas derivadas de la anunciada infracción negocial.

2. Fundamento fáctico.

2.1. A través del contrato que se denunció incumplido, la actora transfirió a Provitec un lote de 120.000 m2, que hace parte de otro de mayor extensión conocido como “La Loma”, ubicado en la vereda Morinda de la ciudad de Popayán. A cambio, se convino el pago de $67.000.000. 2.2. A espaldas de la vendedora, «en la escritura pública (...) se añadió un parágrafo (...) por la parte compradora, que manifiesta venta como cuerpo cierto», con lo cual terminó agregando a la cosa vendida «un humedal y un bosque de robles, los cuales tiene un área de ocho hectáreas (8 Has). Las 8 Has que corresponden al humedal y al bosque de robles nunca fueron prometidas en venta y nunca se incluyeron en la promesa de compraventa». 2.3. La convocada, entonces, «incurrió en incumplimiento del precio, pues en la promesa de contrato de compraventa de fecha 30 de septiembre del año 2010, se había estipulado como parágrafo que el comprador haría la verificación de la extensión del terreno objeto de la promesa. En la promesa de compraventa no se pactó que esta se haría como cuerpo cierto, ya que se prometió vender de manera exacta diez (10) hectáreas y 8168 metros cuadrados por el precio de $1.262.000.000». 2.4. La compradora, además, habría actuado de mala fe, pues indujo a su contraparte a suscribir el contrato de compraventa «con una extensión de área muy superior a la

inicialmente acordada en la promesa, y (...) [aceptando] que esta compraventa se haría como cuerpo cierto, incluyendo un humedal y un 2 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 bosque de robles de más de 8 Hectáreas dentro de esta negociación, es decir que el objeto de la compraventa fue de más de 20 hectáreas, por lo tanto el precio aumentó al momento de suscribir la escritura pública».

3. Actuación procesal. 3.1. Enterada del inicio del proceso, la demandada se opuso al petitum, formulando las excepciones de «buena fe contractual»; «prescripción extintiva»; «haberse parcelado el inmueble»; «falta de legitimación en la causa por pasiva»; «nadie puede alegar a su favor [su] propio dolo»; «el contrato es ley para las partes»; «independencia del contrato de compraventa con la promesa de compraventa»; «escogencia indebida de la causal jurídica»; «enriquecimiento sin causa»; y «renuncia expresa las acciones». 3.2. Mediante sentencia de 10 de diciembre de 2019, el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Popayán desestimó las excepciones; declaró resuelto el contrato de compraventa y ordenó las restituciones mutuas de rigor. 3.3. Inconforme con esa determinación, la demandada interpuso apelación.

LA SENTENCIA IMPUGNADA El tribunal revocó la decisión del juzgado de primera instancia, con fundamento en las razones que seguidamente se compendian: (i) Es evidente la imposibilidad de «declarar resuelto el

contrato de compraventa por incumplimiento del demandado en su obligación de pagar el precio pactado», pues quedó probado que el 3 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 comprador entregó a la vendedora la totalidad del dinero realmente pactado como precio ($1.262.000.000). (ii) En los hechos de la demanda inicial parecía subyacer una denuncia relativa a un «error en el objeto» de la compraventa, es decir, a «la configuración de un vicio en el consentimiento emitido por la vendedora, y, en consecuencia, la súplica de una nulidad relativa»; no obstante, la actora reformó su escrito inaugural para sustituir «sus hechos, pretensiones y fundamentos de derecho, afirmando al descorrer el traslado de las excepciones de mérito: “(…) que en este asunto no se está solicitando la rescisión del contrato, sino la resolución de este”, fincando toda su argumentación en que el comprador no cumplió con el pago del precio, contrariando lo estipulado “en la promesa de compraventa”». (iii) En dicha oportunidad la señora Ordóñez Trochez recalcó que se había añadió «a sus espaldas» una estipulación en la escritura pública de compraventa, en virtud de la cual la venta se haría sobre cuerpo cierto y no por cabida, buscando así que quedaran artificialmente incluidos en el predio objeto de la transferencia «un humedal y un bosque de robles que “nunca fueron prometidos en venta”». (iv) A partir de ese alegato, la actora afirmó que se

había variado «la determinación del inmueble [y] el precio del contrato de compraventa, por cuanto si se aumenta el área que inicialmente se prometió en venta, el precio también debía aumentar». De allí derivó su legitimación para pedir la resolución del contrato, dada la «falta de pago del precio, consistente en el valor adicional de las 10 hectáreas de más que fueron vendidas». (v) Circunscrita la controversia a comprobar el incumplimiento del comprador, se advierte que «la escritura de venta suscrita por las partes da cuenta que el apoderado designado por 4 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 la vendedora declaró recibir a satisfacción de manos del Representante Legal de la entidad compradora, el pago del precio»; inclusive de $1.260.000.000, suma muy superior a la pactada como tal en la escritura pública correspondiente ($67.000.000). (vi) En realidad, lo alegado es que el precio debía ser superior al pactado, pues fue también más extensa el área de terreno que realmente se transfirió a Provitec en el contrato de compraventa. Y siendo ello así, «resulta paradójico e incoherente que (...) se insistiera en que no se alegaba una nulidad relativa, esto es, la existencia de vicios en el consentimiento, para después anclar, sin tapujo alguno, la pretensión resolutoria en ellos, más aún, cuando conforme a lo preceptuado en el artículo 1743 C.C., en materia de saneamiento, el legislador prescribe que la nulidad relativa “puede sanearse por su ratificación o por el lapso o paso del tiempo”,

disponiendo el articulo 1750 que “el plazo para pedir la rescisión durara cuatro años” y que ese cuatrienio se contará... “en el caso de error o de dolo, desde el día de la celebración del acto o contrato”, hallándose en el caso concreto clara y evidentemente prescrita». (vii) Entonces, «si lo que pretendía el vocero judicial de la parte demandante era una indagación frente a la existencia de una “maniobra, artificio, engaño” del comprador, o en otras palabras, discutir la sanidad y regularidad del consenso, erró en la acción escogida». (viii) También «fueron equivocados los planteamientos a través de los cuales se discutió el incumplimiento del comprador por generar un detrimento patrimonial en la vendedora, afirmando haberse “apropiado” de un área de terreno mayor a la prometida en venta, y, consignarse en la escritura una venta en cuerpo cierto, disímil a la contenida en el citado contrato preparatorio (...) porque la promesa, tal como lo pregona la jurisprudencia “agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer”, dicho de otro modo, no se trata de un pacto perdurable por ser un contrato preparatorio de otro, razón por que, una vez se celebra el contrato prometido, aquél que le sirvió de antecedente 5 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 pierde importancia o eficacia jurídica y no es factible, al menos, en los términos aquí propuestos, demandar con base en dicho convenio». (ix) Ahora bien, «si lo dado en venta no legitimaba lo pagado,

tenía la vendedora a su alcance la acción o acciones pertinentes para debatir la eventual configuración de una lesión enorme u otra que considerara pertinente, lo que tampoco hizo, sin que, amparada en la discusión del cumplimiento del contrato, pueda aquí, alegar si el precio pagado resultó o no justo». DEMANDA DE CASACIÓN La querellante presentó el recurso extraordinario de casación, y al sustentarlo formuló cinco cargos, al amparo de las causales primera, segunda y tercera del artículo 336 del Código General del Proceso. Inicialmente la Sala se referirá a la acusación de incongruencia, y a continuación resolverá, conjuntamente, lo que concierne a los yerros in iudicando. CARGO SEGUNDO Invocando la causal tercera de casación, la recurrente sostuvo que «el tribunal tenía que circunscribir su análisis, únicamente, a los elementos de la acción de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la compradora en el pago del precio», no obstante lo cual «luego de precisar inicialmente que el objeto del litigio era la acción resolutoria tácita por incumplimiento de lo pactado, de manera contradictoria e incoherente aseveró que ese no era el instituto jurídico que regía el caso sino acciones diferentes, tales como la nulidad relativa, la rescisión por lesión enorme y la de aumento de precio por falta de concordancia entre la cosa estipulada y la realmente vendida; discordancia o inconsonancia que puede evidenciarse a simple vista, a partir de una comparación entre las pretensiones de la demanda y lo decidido por el fallador de segundo grado».

6 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 De no haber incurrido en ese yerro, «el juzgador ad quem habría arribado a la conclusión de que el incumplimiento de la compradora por no pagar el precio real de la venta se deduce del hecho de que el precio no se determinó en la escritura pública sino en los otros medios de prueba que obran en el proceso, tal como fuera confesado por el representante legal de la compradora; y, de ese modo, habría confirmado la decisión del juez de primera instancia en el sentido de declarar la resolución del contrato por incumplimiento».

CONSIDERACIONES

1. La regla de la consonancia.

El artículo 281 del Código General del Proceso establece que «[l]a sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley. No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta (…)». La norma trasuntada tiene por objeto resguardar los derechos de defensa y contradicción (que integran el derecho fundamental al debido proceso), a través del establecimiento de límites al funcionario judicial en el ejercicio de su función de juzgamiento, orientados a impedir que las partes de un litigio sean sorprendidas con providencias que refieren a hechos, pretensiones o excepciones personales que no fueron alegados –ni replicados– en la oportunidad legal. El rigor limitativo de la función jurisdiccional exige que

esta sea cumplida sin exceso, pero sin defecto, como lo ha 7 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 pregonado la doctrina2, de manera que cuando la actividad del juez no se ciñe a ese preciso ámbito, su decisión estará viciada de incongruencia, en alguna de estas modalidades: ultra, extra y mínima petita. Sobre esta temática, la Sala ha adoctrinado: «A la luz del principio dispositivo que rige primordialmente el procedimiento civil, debe el juez, al dictar el fallo con el cual dirime la controversia, respetar los límites o contornos que las partes le definen a través de lo que reclaman (pretensiones o excepciones) y de los fundamentos fácticos en que se basan ante todo los pedimentos, salvo el caso de las excepciones que la ley permite reconocer de oficio, cuando aparecen acreditadas en el proceso, o de pretensiones que, no aducidas, asimismo deben declararse oficiosamente por el juez. A eso se contrae la congruencia de la sentencia, según lo establece el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, dirigido no sólo a disciplinar que esa respuesta de la jurisdicción corresponda con lo que las partes le ponen de presente, sino, subsecuentemente, a impedir que el juez desconozca el compromiso de fallar dentro del marco de referencia que le trazan las partes, y cuyo incumplimiento es de antaño inscrito en una de estas tres posibilidades: en primer lugar, cuando en la sentencia se otorga más de lo pedido, sin que el juzgador estuviese facultado oficiosamente para concederlo (ultra petita); en segundo lugar,

cuando en la sentencia olvida el fallador decidir, así sea implícitamente, alguna de las pretensiones o de las excepciones formuladas (mínima petita); y en tercer lugar, cuando en el fallo decide sobre puntos que no han sido objeto del litigio, o, de un tiempo a esta parte, en Colombia, con apoyo en hechos diferentes a los invocados (extra petita)» (CSJ SC1806-2015, 24 feb.).

2. Resolución del cargo. 2 El principio de congruencia «tiene extraordinaria importancia, (…) pues se liga íntimamente con el derecho constitucional a la defensa, ya que este exige que el ajusticiado en cualquier clase de proceso conozca las pretensiones o las imputaciones que contra él o frente a él se han formulado, por lo que la violación de la congruencia implica la de aquél derecho; la actividad probatoria, las excepciones o simples defensas, y las alegaciones se orientan lógicamente por las pretensiones, imputaciones, excepciones y defensas formuladas en el proceso» (DEVIS, Hernando. Teoría General del Proceso. Ed.

Temis, Bogotá. 2017, p. 50). 8 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 2.1. Por vía general, el vicio que pretende remediar la causal tercera de casación no puede presentarse en una sentencia totalmente desestimatoria de las pretensiones, porque esa resolución se extiende cabalmente sobre todo lo pedido; ni más, ni menos. De esta pauta solo quedan exceptuadas las providencias que se fundan en razones por completo ajenas al marco fáctico del debate planteado por las

partes, tal como lo enseña el precedente: «La aludida causal [se refiere al tercer motivo de casación], en principio, no podría invocarse sobre la base de haberse decidido la litis de manera adversa a los intereses del actor o cuando el resultado del proceso no satisfizo los intereses del impugnante si la decisión –libre de excesos o abstenciones respecto de las pretensiones y defensas de mérito– ha recaído sobre lo que fue materia del pleito. En tales hipótesis, naturalmente, mal podría entenderse que se dejó de resolver sobre un extremo de la controversia. (...) Los fallos desestimatorios de las pretensiones del demandante, por regla general, no pueden caer en inconsonancia salvo –sostuvo la Corte– “eventos excepcionales (…), cual acontece cuando ‘un fallo de ese linaje sea el producto de haberse declarado una excepción respecto de la cual no operaba el principio inquisitivo, como la prescripción, la compensación o la nulidad relativa, excepciones estas que, como se sabe, para su estudio y reconocimiento deben alegarse en la contestación de la demanda (art. 306 del C. de P. C.)’ (…), o ‘porque el juzgador se aparta de los extremos fácticos del debate (...) caso en el cual se estaría incurriendo en una inconsonancia o desarmonía denunciable en casación porque como se anotó, de conformidad con el artículo 305 ibidem, la congruencia en la actualidad comprende también ‘los hechos fundantes de las pretensiones’» (CSJ SC, 2 Feb. 2009, rad. 1995-11220-01)». (CSJ SC4959-2015).

2.2. En este caso, el fallo impugnado desestimó todas las pretensiones, y se basó en razones coherentes con los planteamientos de las partes, de modo que la inconsonancia no se presentó. Y aunque es cierto que la corporación ad quem fue más allá, y analizó ciertos vicios del 9 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 consentimiento, e incluso la regla del artículo 1888 del Código Civil, relativa a las ventas por cabida, no lo hizo con descuido de la causa petendi o el petitum, sino con el propósito de extraer del escrito inicial y su reforma algún significado jurídicamente coherente. Aunque el punto se explorará con más detalle al resolver los cargos restantes, conviene resaltar desde ahora que la demanda presenta una grave deficiencia lógicoconceptual, en la medida en que allí se reclama la resolución de un contrato de compraventa como secuela de la infracción de una obligación que no existe –pues no hace parte de lo que acordaron las partes–. En efecto, la demandante alegó que en el contrato de compraventa se incluyó, «a espaldas de la vendedora», una porción de terreno mayor a la que creía estar vendiendo; por esa vía, planteó que el acrecimiento del área del inmueble enajenado debería reflejarse en un aumento del precio pactado como contraprestación. Pero si las cosas fueran como lo dice la señora Ordóñez Trochez, no obra ningún acuerdo de voluntades relativo al pago de ese mayor precio. Dada la ausencia de consentimiento de las partes al

respecto, no es posible asumir el impago de un hipotético sobreprecio como verdadero incumplimiento contractual. De ahí que el tribunal dijera que la pretensión de la señora Ordóñez Trochez era «paradójic[a] e incoherente», y que resaltara, a renglón seguido, que el precio que sí se estipuló –incluso el que las ahora litigantes ajustaron en secreto–, había sido 10 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 sufragado en su totalidad por Provitec, tornando inviable la resolución de la compraventa. De este modo, insiste la Corte, la súplica de justicia que elevó la actora tuvo una respuesta concreta (la desestimación de sus reclamos) y totalmente simétrica con el debate planteado, conclusión que no varía por el hecho de que, tras establecer la imposibilidad lógica de la resolución contractual, se hubieran ensayado otras aproximaciones al conflicto, a partir de posibles interpretaciones del oscuro y ambivalente texto de la demanda. Ese esfuerzo interpretativo del ad quem, además, no fue desenfocado o caprichoso, sino que gravitó alrededor de los hechos que relató la propia recurrente, en especial, sobre la ampliación inconsulta y abusiva del bien compravendido a la que se aludió a lo largo de este juicio; de ahí que en el fallo de segunda instancia se analizaran posibles vicios del consentimiento, particularmente el error y el dolo; incluso la lesión enorme, como remedios ideados para enfrentar los desequilibrios –subjetivos u objetivos– entre prestaciones a

cargo del vendedor y el comprador de un inmueble. Lo expuesto evidencia un panorama diametralmente opuesto al que se describió en la demanda de casación, pues la colegiatura de segundo grado, a cambio de ignorar la pretensión resolutoria, sentenció integralmente sobre ella, sin obviar en lo absoluto el marco fáctico del litigio. Y además, extremando cuidados, propuso varias alternativas hermenéuticas para el texto inicial, buscando dar una respuesta integral al ruego de justicia que elevó la señora 11 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 Ordóñez Trochez, proceder que para nada podría calificarse de incongruente. Por consiguiente, el cargo no prospera. CARGO PRIMERO La casacionista denunció la violación indirecta de los artículos «1546, 1602, 1603, 1618, 1864, 1887, 1892, 1928, 1932, 1934 y 1946 del Código Civil», por errores de hecho manifiestos y trascendentes en la apreciación de la demanda. En sustento, adujo que «el Tribunal entendió al principio de su sentencia que la acción sustancial invocada por la actora fue una resolución de contrato. Sin embargo, malinterpretó algunos apartes del libelo genitor en los cuales se aludió tangencialmente a un error o a la mala fe de la compradora, para posteriormente, sólo con base en esas alusiones, inferir que la acción llamada a dirimir la controversia no era la de resolución de contrato de compra venta por incumplimiento del comprador (artículos 1546 y 1932 del Código Civil) sino la de nulidad

relativa (1741 y 1743 ejusdem), o bien la de rescisión por lesión enorme (1947 ibidem), o inclusive, la de aumento del precio o desistimiento del contrato por falta de concordancia entre la cabida real del inmueble materia de la compra venta y el área expresada en la escritura de venta (1888 del mismo estatuto)». A ello agregó que, «como la acción invocada fue –clara e inequívocamente– la de resolución contractual, el sentenciador ad quem debió limitar su decisión a la demostración de sus elementos estructurales según la evidencia probatoria recopilada en la actuación, sin que le estuviese permitido hacer especulaciones sobre otro tipo de acciones que no fueron las escogidas por la estrategia de litigio de la demandante, ni resultaban idóneas para dirimir la controversia que se dejó a la consideración del fallador de segundo grado». 12 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 Ahora bien, circunscrito el análisis a los elementos de la pretensión resolutoria invocada, no debía perderse de vista que «en la resolución de contrato se examina el estado psicológico o interno de las partes para efectos de las restituciones recíprocas a las que hubiere lugar; mientras que es perfectamente posible que haya error en la cabida y precio del objeto de la compra venta, pero lo mismo se supere mediante la determinación de tales aspectos por cualesquiera medios de prueba; sin que tenga que invalidarse el contrato por virtud de las nulidades sustanciales”. CARGO TERCERO Nuevamente por la senda del segundo motivo de casación, e invocando la infracción de los mismos preceptos

del Código Civil, la actora sostuvo que «el tribunal restó todo valor demostrativo al documento contentivo de la promesa de compraventa, confundiendo su eficacia obligatoria con su valor probatorio»; y perdió también de vista que «en el contrato definitivo no se estipuló el precio de la venta, pues quedó demostrado que la suma de $67.000.000 señalada en la cláusula primera de la Sección II de la escritura pública número 2.478 del 8 de octubre de 2010, fue meramente simbólica para efectos de pago de impuestos y gastos notariales». Ciertamente, «al no estar determinado el precio en el contrato definitivo, nada obstaba para que el mismo se determinara por cualquier medio de conocimiento legalmente admisible, pues al respecto existe total libertad probatoria», siendo del caso precisar que «en el instrumento preparatorio se fijó el precio del Lote No. 1 (...) en $13.006.080.000 del año 2019 (...) pero el contrato final de compraventa se hizo por los Lotes No. 1, No. 2 y No. 3, cuyo precio actualizado al año 2019 era de $20.526.080.000. Luego, una vez determinado el precio real de la venta, existe una diferencia por pagar de $7.520.000.000 (actualizados al año 2019), correspondientes a los Lotes No. 1 y No. 2, y 13 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 ello –se reitera– independientemente de que la venta se haya hecho por cabida o a cuerpo cierto (sic)». Adicionalmente, el ad quem «omitió valorar el dictamen pericial elaborado por el ingeniero civil Diego Fernando Bravo Montilla,

el cual no fue objetado por la contraparte y corroboró el precio real de la venta de manera proporcional a como se determinó en la promesa, arrojando que dicho precio ascendió a la suma de $20.526.080.000 del año 2019», y «también restó todo valor probatorio –pues ni siquiera lo mencionó– a la confesión hecha por el representante legal de la demandada, Fernando Vargas Navia, en la audiencia inicial del 7 de noviembre de 2019, [donde] confesó que nunca estuvo interesado en (ni su representada tenía la capacidad económica para) comprar el humedal y el robledal que se incluyeron en la escritura pública de compraventa, por lo que solicitó a la vendedora les fueran donados esos terrenos». CARGO CUARTO Con idéntico fundamento, la señora Ordóñez Trochez señaló que «el precio mencionado por el Tribunal y pagado por la compradora no fue el precio real de la compraventa», y que el análisis integral de la evidencia recaudada permitía colegir que «i) que el precio real de la venta no se determinó en la escritura de compraventa; y ii) que el precio final de la venta no fue el señalado en el contrato preparatorio; pues la cantidad que se indicó en éste fue, expresamente, para 10,8 hectáreas y no para 19,6 hectáreas, que fue el área total del negocio final de compraventa». En realidad, «el precio real de la venta fue el que determinó el dictamen pericial para esas 19.6 hectáreas ($20.526.080.000 para el año 2019), independientemente de que el negocio se haya hecho por

cabida o a cuerpo cierto, lo que en últimas era un tema intrascendente para la presente controversia». Así las cosas, «como quiera que la compradora solo pagó al vendedor la suma de $1.262.000.000 14 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 (correspondientes a $13.006.080.000 del año 2019), se deduce, por necesidad lógica, que no ha pagado el precio total de la venta real». Como colofón, sostuvo que «se deduce de todo lo anterior que el incumplimiento de la compradora en el pago del precio quedó suficientemente demostrado en el proceso, por lo que se probaron todos los presupuestos fácticos de la acción de resolución del contrato de compraventa». CARGO QUNTO Con apoyo en la causal primera de casación, se denunció la aplicación indebida de los preceptos «1546, 1602, 1603, 1618, 1740, 1741, 1864, 1887, 1888, 1892, 1928, 1932, 1934, 1946 del Código Civil y el 89 de la ley 153 de 1887». Lo anterior en tanto que «la norma sustancial que debió erigirse en la base esencial del fallo debió ser, exclusivamente, el artículo 1546 del Código Civil [y] en cambio el Tribunal se adentró en disquisiciones innecesarias –e inaplicables al caso– sobre acciones sustanciales que no se invocaron ni venían a propósito para la solución de la controversia jurídica, tales como la acción de aumento del precio por falta de concordancia entre el precio real y el precio de la cabida declarada, prevista en los artículos 1887,

1888, 1889 y 1890 del Código Civil». A ello añadió que, «según el artículo 1928 ejusdem, la principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido», y que «al tenor literal del artículo 1864 ibidem, el precio de la venta debe ser determinado por los contratantes, pero a falta de dicha determinación, ésta podrá hacerse por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen (...), normas [que] fueron inaplicadas por el Tribunal, toda vez que, de haberlas aplicado íntegramente, habría concluido que en el contrato de compraventa no se determinó el precio real del inmueble, pero el mismo era determinable por los distintos medios de prueba arrimados». 15 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 Por último, y a pesar de que «no se pone en discusión el hecho de que la promesa de compraventa agota su eficacia obligatoria entre las partes desde el momento mismo en que se celebra el convenio prometido», es pertinente resaltar que «no era esa la interpretación jurídica que se imponía de la norma que consagra los efectos obligatorios de dicho instrumento, toda vez que no se adujo al proceso como documento de tipo dispositivo contentivo de la obligación sustancial que se reclama –como sí lo fue el contrato final de compraventa –sino, simplemente, como medio probatorio perfectamente admisible en nuestro ordenamiento jurídico, dada la libertad de apreciación probatoria de que goza el funcionario judicial».

CONSIDERACIONES

1. Precisiones iniciales. 1.1. Reseña del planteamiento de la demandante.

Tanto en la demanda inicial, como en su reforma, la señora Ordóñez Trochez reclamó que se declarara la resolución de un contrato de compraventa en el que fungió como vendedora, dado el impago del precio; pero no exactamente el que se pactó, sino una especie de “precio justo”, en tanto equivalente al tamaño de la heredad que efectivamente se habría transferido a la compradora. Para ilustrar mejor ese argumento, resulta pertinente presentar los hechos relevantes del caso en orden cronológico: (i) El día 30 de septiembre de 2010, la recurrente en casación, actuando a través de apoderado, prometió transferir a Provitec «(...) el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre dos lotes de terreno que en la sentencia (sic) se denomina Potrero 16 Radicación n.º 19001-31-03-005-2014-00213-01 La Loma, con extensión de diez Ha con ocho mil novecientos sesenta y seis metros cuadrados (10 Ha con 8.168 m2) con todas sus anexidades, dependencias, usos, costumbres y servidumbre ubicado en zona de Campo Bello zona rural de la ciudad de Popayán, sus linderos tomados del plano topográfico realizado por el topógrafo Haber Matiaca Méndez M.P. Nº 01-11999 CNPT que hace parte integral de esta promesa de compraventa, son: POR EL NORTE: en 535 metros lineales con propiedad de la familia Mosquera. POR EL SUR: Con propiedad de Edison Gómez en 217.72 m lineales, carretera de por medio. POR EL ORIENTE: En

497.61 m. lineales y humedal, carretera de por medio con Arnulfo Poso, menos los lotes de Sandra M. López de 8.000 m2 con matrícula Nº 120-180764 y Adrián Rojas lote de 2.000 m2 con matrícula N° 120-180765, lotes actualmente delimitados por cerca de alambre de púa. POR EL OCCIDENT[E]: propiedad de Gabriela Ordóñez en 620.258 m. lineales de por medio la quebradita y alambre de púa. Este hace parte de