CSJ - SC27-04-1987 -

co BD: LF 0279

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado ponente: Dr. EDUARDO GARCIA SARMIENTO Bogotá, veintisieté de Abril de mil novecientos ochenta y siete.

Se decide el recurso de casación interpusto por la parte demandante contra la sentencia proferida el: 22 de Mayo de 1985 por el Tribunal Superior del Distrito Judiciat.de Medellín, en este proceso ordinario instaurado por JUAN GUILLERMO POSADA NUÑEZ y FERNAN DO POSADA EORREA frente a PEDRO “LUIS “GOMEZ JIMENEZ, SAUL VE_ AS LILLA ARIAS y la sociedad GUILLERMO ALVAREZ Y CIA LTDA. 2 a ed > ¿ | - - ANTECEDENTES UN Mediante libelo de 2 de diciembrede 1982 que por repartimiento correspondió al Juzgado 13 civil del circuito de Medellín, Juan Guillermo Posada Nuñez y Fernando Posada Correa, por intermedio de procurador judicial, demandaron a Pedro Luis Gómez Jiménez,Saúl Velilla Arias y a la sociedad Guillermo Alvarez y Cía Ltda. para que por los trámites de un proceso ordinario se hicieran los siguientes pronunciamientos : "] - Se declare civilmente responsables y en forma so0271 lidaria a los sujetos de derecho: GUILLERMO ALVAREZ Y CIA LTDA. Sres. PEDRO LUIS GOMEZ JIMENEZ y SAUL VELILLA ARIAS por incumplimiento de los deberes legales y contractuales al no hacerle efectivo a los arrendatarios solidarios Sres. JUAN GUILLERMO POSADA N.

y FERNANDO POSADA C. la entrega a título de arrendamiento del local 111 que escogieron en virtud del derecho de preferencia de queeran titutales y ejercieron en término oportuno para continuar con el establecimiento de comercio de nombre "CANDY" en dicho local. "2 - Se declare obligados,en forma solidaria, a quiePA nes se declaró responsables como se solicita en el numeral anterior aa cumplir con la prestación que se determine en favor del Sr. JUANGUILLERMO POSADA N y FERNANDO POSADA C. como indemniza5 ción consistente en Good wilf, prima, lucro cesante, daño emergente ed Nos y otros conceptos legales causados por el incumplimiento del cual seles declaró responsables. 5 ”

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B3 - Se determine en concreto la cuantia de los perjuicios y de no ser posible se establezcan los fundamentos para su = cuantificación en concreto. "3 - Se condene en costas a los demandados o sujeto pasivo de la pretensión. " 2. - Como fundamento de las pretensiones referidas . se expusieron los hechos que a continuación se transcriben : 0272 " 1 - Los señores JUAN GUILLERMO POSADA NUÑEZ y FERNANDO POSADA CORREA, ocuparon a título de arrendamientoy ostentando la calidad de arrendatarios solidarios el local comercialubicado en Medellín y distinguido en la carrera 19 (Junin) con el Nro. 48-35 con los siguientes linderos : Por el frente con la carrera 29; por el costado Norte con propiedad de la Sra. Margarita Palacio Cock; por

el costado Sur y parte de atrás con propiedad de los arrendadoresS,r. Saúl Velilla Arias y otros. a 2 - En dicho local el.Sr.. JUAN GUILLERMO POSADA N. organizó un establecimiento de comercio de su propiedad,con - . A sistenta en almacén, de nombre "CANDY" y fué el tercero en su orgapo. nización de empresa, con destinación especial a distribución de prendas de vestir, confecciones como camisetas, blusas, slack, bluyines y mice- / laneas como bolsos, -gorreas, yaveros, etc. e 7 y 3-- La relación jurídica arrendaticia enunciada seinició a partir del L15-V-76 y fueron arrendadores los Sres. SAUL VELILLA ARIAS y JORGE GOMEZ CADAVID, habiendo continuado luegocon el Sr. SAUL VELILLA ARIAS, PEDRO LUIS GOMEZ JIMENEZ y GU!lLLERMO ALVAREZ Y CIA LTDA., representada por Guillermo AlvarezAcosta, en atención a que se hicieron propietarios del inmueble y operó el fenómeno de la cesión. " 3 - El canon inicialmente acordado fue de $15.000.00, el término de 1 año y se previó prórrogas por igual término y un aumento del canon en un 103, lo cual operó hasta el mes de enero de 1980, 0273 fecha en la cual los arrendatarios entregaron el local a los arrendadores. .-. 2 5 - El referido establecimiento de comercio "ALMACENCANDY" funcionó en el local descrito desde la iniciación del arrendamiento hasta la fecha de entrega con la misma destinación. "6 - La entrega del local se realizó en virtud de acuerdo entre las partes para que los propietarios arrendadores lo demolieran con- , juntamente con otros locales propiedad de-los_mismos, y levantaran allí una 5 nueva edificación en ta cual los arrendatarios adquirían el derecho de preferenciapara escoger un nuevo local “e oin stalar de nuevo el mismo estableci-. / mm” miento de comercio, según acuerdo suscrito el 21-VIl!-79. . ? - s > - ES ¿ Ñ "7 > Con fecha 20-11-81 recibieron los arrendatarios comunicación de los arrendadores ofreciendo la opción para ejercer el derecho de , preferencia y escoger. uno de los nuevos locales. ? we - "8 - Con fecha 13-111-81 los arrendatario comunicaron por escrito que ejercían el derecho de preferencia y escogían a titulo de arrendamiento el nuevo local construido en el mismo sitio donde estaba ubicado el que ocupaban antes. ”9 - Posteriormente y con fecha 5-VI-81 insistieron sobre el particular los arrendadores, retificándosen inmediatamente los arrendatarios en ejercer el derecho para tomar en arrendamiento el nuevo local que ya habían escogido y solicitado. " 10. Posteriormente y con fecha 1i1-Vl-81 presentes en el lugar de la nueva edificación los arrendadores y el Dr. Rodrigo Velilla Arias,: al igual que el arrendatario Juan Guillermo Posada N. y el Dr. Juan Enrique Posada. S. con el fin de recibir el local escogido

que corresponde en la nueva edificación de nombre "PASAJE COMERCIAL JUNIN-PICHINCHA”, situado en Medellín carrera 49 No.A8-33 y distinguido con el No. 111. Se presentó la sorpresa cuando expresamente los propietarios arrendadores del referido local limitaron la opción para el arrendatario a la escogencia solo de uno de los localesdistinguidos con el Nro.203, 206, 208, 103 y 208; habiéndose ratificado expresamente el Sr. Posada Nuñez en aceptar la entrega a título: de arrendamiento del local distinguido .con. el'No. 111 para instalar de nuee vo alli su establecimiento de comercio "ALMACEN CANDY" y lo cual no fue aceptado. : : > 2 .” “y Y . i " 11 - El arrendatario mas antiguo de los locales demo- -- lidos, el único que aceptó el derecho de preferencia y a quien no se le reconoció fué el Sr. Juan Guillermo Posada N. : - 12 - Los propietarios y arrendadores obligados a reconocer el derecho de preferencia al Sr. Juan Guillermo Posada N. no cumplieron sus obligaciones entregándole el nuevo local distinguido con el Nro. 111 sino que lo entregaron a título de arrendamiento al Sr. Felipe Santiago - Restrepo Saldarriaga quien organizó allí un establecimiento de comercio de su propiedad de nombre "JOYERIA Y RELOJERIA MUNDIAL” registrado en la Cámara de Comercio de Medellín desde el 15-VI-81. — 0275 "13 - El nuevo local distinguido con el Nro.111, en el

pasaje comercial "JUNIN-PICHINCHA" en Medellín, carrera 49 Nro.88-33, corresponde al mismo lugar donde estaba ubicado el viejo local descrito que ocupó el Sr. Posada N. a título de arrendamiento y tiene el Nro. de matrícula en la O0 RR Il PP de Medellin 001-0273363 y es propiedad de los arrendadores Saúl Velilla, Pedro Luis Gómez y Guillermo Alvarez y Cia. Ltda. que se identifica así : Por debajo piso acabado sobre el terreno; por encima con el cieloraso que lo separa de un espacio dejadoentre dicho cieloraso y la losa del 2do iso: por el norte con muro de la propiedad que lo separa de Margarita Palacio Cock vda. de P. y otros; por el oriente con muros y vidrieras que forman ta fachada con frente a la calle Junin o Cra. 49; por el súr con muros y vidrieras con frente al pasaje comercial; por el occidente con muros de la copropiedad que lo separan del local Nro: 10. Consta en certificado de tradición expedido por la 00 RR 1I PP de Medellín los títulos de adquisición, entre. otros escritura pública Nro. 742 de la Notaría segunda de Medellin: 5898 de la Nota- - ría Tercera etc. ", nd ” "18 - El promedio de ventas mensual en el referido establecimiento de comercio "ALMACEN CANDY Nro.3" entre los meses Junio del 79 hasta enero del 80 fue de 743.952,00 y con un promedio de utilidad mensual de 220.000,00 que el Sr. Posada N. a dejado de percibir por el

incumplimiento de los arrendadores. 15 - El Sr. Posada N. tiene una empresa u organización para producir tela, elaborar confección de ropa, de mombre "CANDY" que cumple su objeto a través de "Tejidos y Confecciones J.L.”- y los alma0276 cenes de nombre "CANDY" donde opera la distribución de dichos productos y otros al menudeo y al por mayor. . "16 - El referido almacén "CANDY" que dejó de prestar servicio por las razones expuestas, tenía en época normal 4 emplea= das en el local y otros de la empresa en lo referentera producción,contabilidad, administración, transporte, mensajeros, etc. y la organización - del local con la decoración acostumbrada para los almacenes "CANDY" y sus estanterias metálicas, vestiers, etc. "17 — El Dr. Rodrigo Velilla Arias fue mandatario de los arrendadores para efectos de la administración del local y los arren 3 datarios cumplieron sus obligaciones. » » £ "18 - El incumplimiento de los arrendadores al no entregar el nuevo local escogido por el arrendatario en ejercicio del derecho de preferencia, le ocasionó perjuicios a mi mandante el Sr. Posada". O 3 - Admitida la demanda por providencia de 7 de diciembre de 1982, se ordenó correrta en traslado a los demandados quienes, por conducto de mandatario judicial, dijeron oponerse a las súplicas del libelo; en cuanto a los hechos admitieron los relativos a la existencia del contrato de arrendamiento con los demandantes. y al funcionarmiento de un establecimiento comercial en el inmueble indicado en la demanda; igualmente aceptaron los atinentes a la entrega del local por mutuo acuerdo con el fin de l Tr, ? 0277 adelantar una nueva construccion y las que refieren las comunicaciones cruzadas entre las partes, con la aclaración de que no era cierto que los actores tuvieran dererecho a preferencia sobre un local determinado, ni que, por tanto, incumplieran los arrendadores el contrato, pues conforme al documento suscrito el 21 de agosto de 1979 las partes de común acuerdo indicarían la entrega de uno de los locales, en razón a que, entre otras cosas, el distinguido con el No. 28-35 de la carrera 29 no existe en la'construcción adelantada; sobre los restantes supuestos fácticos, expusieron que no les constaba. . s a -e A - Tramitado el proceso en sus estapas propias,el 1] juzgado del comocimiento le puso fin=a la primera instancia por senten- . e cia de lo. de junio de 1984 negando las pretensiones.- - a ya . . o5 - Apelada la sentencia por la parte demandante el Tribunal confirmó la dictada por el Juzgado. s - 4 - - IN.y - SENTENCIA DEL TRIBUNAL. 6 - Luego de historiar ampliamente el litigio y dehacer una serie de consideraciones generales en torno a los artículos 1973 del Código Civil y 518 a 52% del Código de Comercio, acerca de los cuales dice el ad quem_ que este estatuto "consagró una serie de mecanismos de indole eminentemente protector, que de contera, regula

las relaciones entre los propietarios de los locales y los arrendatarios de ellos cuando están ocupados con establecimientos de comercio”e,m - | | IN 0278 pieza el Tribunal por señalar que el derecho: de renovación queda excluido cuando el inmueble debe ser reconstruído o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación,o demolición por estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. . A continuación señala que en estas hipótesis de tery minación del contrato el arrendatario adquiere el derecho a que se le . prefiera en la celebración de un nuevo contrato sobre los locales nuepo e “as vos, reparados o reconstruidos, en ordén a lo cual debe hacer unax - A - S oferta en igualdad de circunstancias a -cualquieer otra persona interesada en el arrendamiento, correspondiendo a los peritos, en caso de , desacuerdo entre las partes sobre el precio, hacer la fijación corres - , .— ! pondiente. . . Enseguida pasa a ocuparse de la cuestión atinente a la definición del bien sobre el cual ha de versar el nuevo contrato, precisando que el empresario, frente a una nueva construcción, tiene L ! derecho a un local de características similares al que antes detentaba, ) pero de ninguna manera tiene que tratarse de uno idéntico "ya que el artículo 521 habla de locales en término plural y el inciso 2o. del parágrafo del mismo artículo plantea la hipótesis de un número menor de locales a los anteriores”. Refiriéndose a la prevalencia de la antiguedad de los Ñ locatarios, dice que el comerciante debe ser avisado con no menos de

Í sesenta dias de anticipación de la fecha en que el propietario puede0 ( . “ 0279 . entregar los locales a fín de que el arrendatario, en los treinta días siguientes a la recepción de la comunicación enviada por aquél, manifieste si ejercita o no el derecho de preferencia. Y termina el Tribunal sus consideraciones diciendo que "entendidas así las cosas el derecho de preferencia que consagra el artículo 521, tiene un desdoblamiento bifrontal, pero con un objetivo único: la celebración del contrato de arrendamiento. Los inquilinos primitivos deben ser preferidos en su orden temporal y con respecto a terceros en lo que a la oferta de los Iócales se refiere, con el fin de determinar si éstos ejercitan o no-:el derecho de preferencia parael arrendamiento: Ejercitado éste, € se mantiene la preferencia por los arrendatarios para la celebración. del contrato, en igualdad de circunstancias, 2 cualquier “otra persona. Entre los arrendatarios, ante laigualdad de circunstan“ cye i as, : s-- e. debe preferir al más antiguo. ” En otras palabras, se puede explicar el derecho como constituído por dos etapas :una, la primera, que cobija a todos losarrendatarios, consistente en llamarlos en los plazos del inciso lo.del parágrafo del artícuto 521, para que definan si ejercitan o no el derecho de preferencia para el arrendamiento, es decir, para que manifiesten si les interesan o no los nuevos locales, ya que puede ocurrir que haya desatención por ellos, bien porque no se acomodan a sus necesidades, porque el negocio con éxito se estableció en otro lugar, porque no se va a continuar en él, o por cualquiera otras,de tantas razones más que se pueden aducir. a 0289 "Esta etapa supone una oferta general y abstracta para los arrendatarios. General, -porque todos deben ser llamados, y abstrac ta, porque el ofrecimiento se refiere en forma genérica a todos los locales nuevos, sin concreción alguna, porque ésta sólo aparece en la se -- gunda etapa, esto es, cuando la oferta se cumplía al público en general, para que los arrendatarios que ejercitaron el derecho de. preferencia en igualdad de circunstancias con terceros, sean preferidos, y entre ellos mismos, ante esas idénticas circunstancias, se prefieran a los más antiguos en su'orden. Por supuesto, que conforme.al inciso 20. del pará - grafo que se analiza, si tos locales nuevos són en número menor quelos anteriores, los arrendatarios mas antiguos que ejerciten «el derecho de preferencia excluyen a los demás en orden de antiguedad. De manexx ra, que esos arrendatarios excluídos quedan en pie de igualdad con > los terceros para compe>t ir. con - "la celebració. n de los nuevos contratos”. . .. - 7 - Acomete después el sentenciador el análisis de los medios de prueba aportados al proceso en orden a etucidar si tos derechos de los arrendatarios fueron desconocidos por los demandados. Dando por descontada la celebración del contrato asi como la desocupación del local, agrega que el 20 de febrero de 1981,

en cumplimiento de lo preceptuado por el art. 521 del C. de Co. ,los propietarios comunicaron a los arrendatarios que en sesenta dias estarían entregando los locales nuevos, por lo que les solicitaban acercarse a sus oficinas para acordar lo correspondiente; que el 13 de marzo de 1981, antes de que se venciera el plazo de treinta días, los demanDm. ? LL EA 0281 dantes contestaron el anterior documento aceptando la opción de tomar un local en el mismo sitio que ocupaban con anterioridad, agregandoque esperaban la información acerca de las nuevas cláusulas que regirían el nuevo arrendamiento, incluyendo el precio; que el 5 de junio del mismo año, los demandados insistieron en la oferta, contestandoen la misma fecha los locatarios que se ratificaban en el documento de 13 de Marzo de 1981; y que el 11 de Junio del año tantas veces citado ambas partes se reunieron sin ningún resultado, toda vez que mientras los futuros arrendadores ofrecian localés 103, 204, 203, 206 y 208 del » e Pasaje JuninPichincha, los arrendatarios excluian los anteriores, pidien a do el local 111, u otro con frente sobre la carrera Junin. 5 . Con base en estos medios probatorios, afirma el Tri - .» bunal, los actores, renunciaron al derecho de preferencia sobre cualquie ra de los otros locales y que los demandados no estaban obligados a entregar exactamente el que reclamaban aquéllos sino uno parecido, máxime que en el primer escrito dirigido por éstos no se concretaba local alguno y solo hasta el 11 de Junio, vinieron a determinar exactamente la parte

del inmueble... que deseaban ocupar como arrendatarios. Igualmente observa el fallador que como los actores no demostraron cuáles eran los elementos rectores de la oferta, pues conforme al art. 825 del C. de Co. la propuesta debe contener los elementosesenciales del negocio y los arts. 1973 y 1975 del C. Civil exigen precisar el precio, el arrendamiento del local 111 a terceras personas no fue » 0282 violatorio del derecho de los actores, quienes en verdad lo declinaron al no hacer: oferta real por él, o al hacer una que es inexistente conforme a lo previsto en el artículo 898 del C. de Co.

Ml. - LA DEMANDA DE CASACION .

Dos cargos se formulan por el recurrente contra la sentencia dle Tribunal, ambos con apoyo en la causal primera de casación que serán estudiados conjuntamente. . r Le m4A MX z , :” o PRIMER CARGO8- : Mediante éste se acusa la sentencia de ser directamente violatoria, por “falta de «aplicación, de los artículos 521, 522 , 524 del Código de Comercio; 2488, 1610, 1613, 1618, 1615 y 1616 del Código Civil; y por aplicación indebida de los artículos 845, 855 y 898 de aquél estatuto y de los artículos 1973 y 1975 del Código Civil. 9 - En desarrollo del cargo, comienza el casacionista por señalar que "el centro de gravedad del fallo impugnado es la inter-_ pretación del artículo 521 del Código de Comercio ....”, agregando que

“el fallador, en último término no aplicó ...."” este artículo..."porque lo interpretó erróneamente”. 0283 : Y después de hacer una serie de reflesiones relativas al derecho de preferencia, el cual afirma, "implica, en virtud de nuevas realidades económicas surgidas del fenómeno de empresa, una situación de ventaja en favor del arrendatario comerciante , y una limitación alabusivo ejercicio del derecho subjetivo de propiedad sobre bienes inmubles para el propietario”, dice que también. sujeta al propietario a hacer una oferta forzosa en favor del locatario ofreciéndole, no uno ni algunos de los locales nuevos o reconstruidos, “sino todos los que van a ingresar al mercado del arrendamiento, los cualés -quedan especialmente destinados a conservar la continuidad sobre el respectivo establecimiento de comercio, debiendo seguirse que es de la esencia de este derecho entender que el titular del privilegio excluya, sin excepción, a cualquier tercero que se encuentre en igualdad de circunstancias, pues, en caso contrario, esto es, cuando se le concedan ventajas a este tercero, se está violentando al locatario favorecido por la ley. . . Igualmente anota que este derecho se encamina a prote0 ger el espacio en donde el comerciante creó una riqueza intangible,siendo, por tanto,“la localización y la clientela los elementos que son objeto de tutela especial en el código de comercio; y que, por estas razones, - fue por to que el arrendatario escogió el nuevo local que tenía frente a la carrera junin, y no otros incrustados en el interior del nuevo pasaje o en los pisos superiores de la edificación.

Que en tales condiciones, cuando son varios los locales reconstruidos o nuevos , queda excluido el mutuo acuerdo en el acto de SS A . 0284 - 15elección, supremamente limitada la autonomía privada, por cuanto el art. 521 del C. de Co. trae -previsiones especificas informadas por postulados de orden público en torno al precio y al bien, no pudiendo, en consecuencia, tenerse aquel valor en cuenta para calificar la "igualdad de circunstancias” como que si las partes no conciertan el precio, la ley misma ha previsto la intervención de peritos para integrar este elemento del con— trato de arrendamiento, al cual deben someterse las partes sin que la oferta de un tercero, aunque sea superior, pueda quebrantar el derecho del arrendatario. - . 10 - Concretando el cargo; afirma la censura que el fallador desconoció la verdadera voluntad del tegislador expresada en el artículo 521 del €. de Co, como que no lo hizo obrar a pesar de estar cumplidos los supuestos, de hecho del texto legal. "Y se dejó de aplicar - observa el casacionista - porque el fallador, al fijar el sentido del artículo, incorporó erroneamente requisitos ajenos al texto mismo de la norma o a su interpretación sistemática”. mn “0 - z . - Reafirmando que hubo falta de aplicación de la preceptiva referida, que tuvo como origen una indebida interpretación de la misma norma, dice que su inaplicación emerge porque el sentenciador entendió que el empresario había declinado el derecho en razón a que no hizo una oferta = completa sobre el precio, siendo que la carga de la propuesta con el lleno

de los requisitos previstos en el art. 898 del C. de Co., no corresponde al titular del derecho de preferencia sino al propietario, olvidando también _ que la ley prevé igualmente la mecánica para la determinación del precio; porque le dió prevalencia al principio de la autonomía privada, cuando el derecho de preferencia está apoyado en principios de derecho público que a - 0285 - 16inciden sobre la destinación del bien, las potestades de uso y disfrute, así como sobre el precio; porque se torció el sentido de la norma alolvidar el Tribunal que el propietario debe poner a disposición del locatario la totalidad de los bienes y no solo uno de ellos; y porque al exigirle al arrendatario la formulación del a oferta completa deja a entera potestad del titular del dominio calificar la igualdad de circunstancias, transformando así un deber en algo meramente potestativo, y dejando al inquilino en situación de desventaja frente a terceros oferentes. > . Considera que tampoco se aplicó el art. 522 del C. de Co. que fija la sanción correspondiente al incumplimiento a cargo del propietario, ni el art. 871 ibídem que establece el principio general de la responsabilidad por incumplimiento, ni el art. 524 ejusdemporque se le dió primacia a la libertad contractual en relación a la destinación del local y al precio del mismo, cuando estos extremosestán regulados en los arts. 521 y 522 de la misma obra. - Así mismo agrega que se dejaron de aplicar las nor- ” . mas de derecho común y general contenidas en el Código Civil, tales

como el art. 2488 que postula el principio general de la exigibilidad de las obligaciones, el art. 1610 que prevé la responsabilidad delobligado cuando la obligación es de hacer, el artículo 1613 que señala los conceptos de la indemnización, el art. 1614 que fija los límites del daño emergente y el lucro cesante, así como los art. 1615 y 1616 que regulan la actualidad y los tipos de indemnización. Por último estima el impugnante que al imponer de modo indebido el fallador al arrendatario la iniciativa para la celebración e 0286 - 17de un nuevo contrato formulando una oferta completa que contuviera los elementos esenciales del negocio, y al calificar como inexistente el acto de elección realizado por la parte actora, cuando bastaba la manifestación por escrito que se ejercía el derecho de preferencia, se aplicaron indebidamente los arts. 825, 855 y 898 del C. de Comercio, como también los art. 1973 y 197% del Código Civil, ya que de estasdos últimas disposiciones el sentenciador extrajo los que calificó elementos esenciales de la oferta. SEGUNDO CARGO Io ] . ss 11 - Con éste se acusa la sentenciade ser igualmente violatoria por vía directa, pero ahora por interpretación errónead,el art. 521 del Código de Comercio: y de quebrantar por los mismos conceptos de infracción %s mismas normas indicadas en el cargo anterior, con la salvedad anotada. 12 - e Para sustentar el cargo el casacionista, además

e . » de-reiterar en términos generales los fundamentos expuestos en el desenvolvimiento de la censura precedente, dice que el Tribunal aunque subsumió los hechos probados en el art. 521 del C. de Co., "torció su sentido y le dió una interpretación que no es conforme a derecho", porque en el momento de interpretar la norma creó un gravamen para el arrendatario en una disposición que contrariamente consagra privilegios a su favor, al exigirle una oferta forzosa; al afirmar que el principio de la autonomía privada era superior al derecho de preferencia y alconsiderar que los propietarios tenian la potestad de calificar que, en igualdad de circunstancias, podían arrendar el inmueble a terceros no titulares de este derecho. 0287 - 1813. - Cabe obiérvar primeramente que el recurrente acusa la sentencia por falta de aplicación de una norma de derecho sustancial - art.521 del C. de Co. - , pero luego, dentro de la demostración del mismo, menciona que fue erróneamente interpretada, lo cual resulta ilógico y contradictorio, puesto que una disposición infringida por este concepto no puede resultar a la vez inaplicada, dada la distintanaturaleza de estos tres conceptos de la ley sustancial. Al respecto ha dicho la Corte que " resulta inadmisible, por contradictorio, el cargo en que se le enrostra al sentenciador quebranto de una norma por dos de tales conceptos, simultáneamente, pués, mal puede haberse aplicado y dejado de aplicar al mismo tiempo, 0 interpretado equivocadamenteuna norma que-no fue aplicada,-o aplicada indebidamente una disposición que, aunque no fue rectamente entendida, sí regula el caso litigado” ( Sent. 11 de Marzo .de 1974). Y en otra oportunidad igualmente dijo esta Corporación que "interpretar erróneamente un precepto legal es, en casación, aplicarlo al caso litigado por ser el pertinente,pero atribuyéndole un sentido y alcance que no le corresponde. De consiguiente, el quebranto de-una morma sustancial, en la especie de interpretación errónea, excluye la falta de aplicación de la misma ....” (CXLIMH, pág. 168).

CONSIDERACIONES DE LA CORTE

194. Por otra parte, mal puede en ambos cargos atacarse el fallo por indebida aplicación de normas sustanciales cuando el sentenciador denegó las. pretensiones y, por lo tanto, no hizo actuar al casodichas normas. Ha dicho en este punto la Corte : 0288 "Como ya está dicho, el quebranto de una norma sustancial por aplicación indebida ocurre cuando, sin embargo de interpretarla el Juez en su verdadera inteligencia, la aplica a un caso que ella mo regula; es decir, cuando se aplica al asunto que es materia de la decisión una ley impertinente. Lo cual supone, como es apenas obvio, que esta especie de quebranto ni remotamente puede darse cuando el precepto sustancial mo se aplica". ( Sent. de 24 de Octubre de 1975). 15. - impugnada la sentencia por quebrantar directamente normas sustanciales, la censura tiene que aceptar la cuestión fáctica que encontró el sentenciador. En el segundo cargo los recurrentes, no obstante objetar la sentencia por la vía directa, resultan . mo ? criticando la actitud del Tribunal en torno al artículo 522 del C. de Co.que contempla .las sanciones por incumplimiento, el 871 sobre elprincipio general 3 la responsabilidad por desatención de las obliga ciones y el 524 por haber dado primacía, a la libertad contractual,o «sea, que se duele de la estimación de hecho que hizo el fallador,lo - - cual conduce a afirmar que la censura debería serlo por la vía indiSs recta. t Al respecto ha observado la Corte: "En fallos que son muchedumbre ha dicho insisten temente la doctrina de la Corte que a la violación de la ley sustancial, que constituye siempre el fundamento de la causal primera decasación, se puede llegar de dos maneras diferentes : por la vía directa o por la vía indirecta. Se infringe directamente la norma cuando sin consideración a la estimación probatoria, se deja de aplicar dicha ley, o se la aplica indebidamente,o se la interpreta de manera - , 0289 - e, o. o. £ equivocada ... "Y así exhaustivamente se ha' dicho que la violación directa, por contraposición a lo que a su vez constituye el fundamento esencial de la violación indirecta, que por el sentenciador no se haya incurrido en yerro alguno de hecho o de derecho en la apreciación de las pruebas; y que por consiguiente no exista reparo qué oponer contra los resultados que en el campo de la situación fáctica hubiere encontrado el fallador, como consecuencia dle examen de las pruebas"

( CLII, da. parte, pág. 161). no . Equivocada, pues,“ resulta la sustentación de esta censura , como que según ácaba de observarse, en la demostración -de un cargo por violación directa el recurrente no puedeapartarse de las conclusiones a que en -la tarea del examen de los hechos ha- - ya llegado el Tribunal. 16.- Por lo tanto, los cargos no prosperan. W-DECISION . - > En mérito de lo expuesto,la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil administrando justicia en nombre de laRepública de Colombia y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 22 de Mayo de 1985 proferida por el Tribunal Superiorde Medellín en este proceso ordinario. Costas del recurso a cargo de la parte recurrente. Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen.- pa

OSE ALEJANDRO BONIVENTO FÉRNAMD