CSJ - SC27-12-1986

CARTA TIA

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente: DR. HECTOR MARIN NARANJO = - Bogotá, D. E... veintislotecdó noviembre de mil novecientos ochenta RA > y <als.- Falla ta Corte el recurso de cascción interpuesto por ta parte demanda da respecto de la sentencia dictada el 30 de octubre de 1985, por el Tribunal Superior de Begotá, dentro del proceso ordinario instaurado por MIGUEL ALBÉRTO ROSERO GALVIS en contra de ARACELLY PERILLA PERILLA. _ ANTECEDENTES: En demanda cuyo conocimiento asumió por reparto el Juzgado Vi gési monoveno Civil del Circuito de Bogotá, el actor solicitó la resotución del contrato de compraventa (sic) colebrado con la demandada y cuyo objeto era el inmueble citado en el hechó segundo de la demanda. - Consecuencialnente, pidió que la demandada fuera condenada al pago de tos perjuicios, y ta suma de $200.000.00 por su valor upaquizado

(ste), suma a ella entregada por razón del contrato dicho; y como me dida previa impetró el registro de la demanda. En apoyo de esas pretensiones expuso los hechos que se compendian del siguiente modo: El demandante como promitente comprador, y la demandada como promltente vendedora, suscribleron el 31 de mayo de 1983 una pro mesa de compraventa del apartamento distinguido con el Nro. 202 del edificto situado en ta calle 58, Nro. 31B-63 de Bogotá, conformado y

RIO LE 0759: alindado como se expóne en el hecho segundo de la demanda, y con sujeción a planos de la correspondiente propiedad horizontal. En la cláusula 3a. del contrato, la demandada dijo que el inmueble era de su propiedad y se hallaba libre de gravámenes, limitaciones de domi nio y condiciones resolutorlas. Sin embargo, de acuerdo con la escritura pública Nro. 0298 del 2 de marzo de 1981 de la Notaría 21 de Bogotá, por medio de la cual la demandada adquirió el Inmueble objeto de la promesa, existe una condición resolutoria por causa de un saldo del precio, que asciende a la suma de $290.000.00, y de laque no hay constancia de pago elevada a escritura pública. La demandada, por razón de la promesa de contrato, recibió la suma de $200.000.00, a título de arras de retractación; además, se convino que la suma de $1.400.000.00, devengaría intereses a la tasa del 2.58 sobre saldos, y se pagaría el 12 de septiembre de 1983, en ellugar donde debería correrse la escritura pública. En esta fecha y en la Notaría correspondiente, se hizo presente el demCudante a fin de celebrar el contrato prometido, según consta en la escritura de comparecencia Nro. 2949 del mismo dla. La otra parte no cumplió - con el saneamiento de la condición resolutoria antes indicada, nosiendo posible, por tal causa, otorgarse el respectivo instrumentopúblico. En su respuesta a la demanda, la demandada aceptó los hechos atinentes a la existencia de la promesa de compraventa, la identificaclón del objeto de la misma, el contenido de la cláusula 3a. sobre la ausencia de condiciones resolutorias, la forma de pago pactada y la presencia de su título adquisitivo, observando que se atenfa al conte nido del documento suscrito entre las partes. Negó la existencia de la condición resolutoria a que alude el demandante, y en cuanto ala comparecencia de éste a la Notaría, sefiala que lo hizo con el de-

ÓN - A A A e Ca

¿ (12760 "ee stgnto de incumplir ta promesa de contrato. Se opuso, pues, a las pretensiones del actor, y propuso las excepciones de Veontrato no cumplido” y do “potición de modo Indebido”. El Juzgado del conocimiento encontró probada la primera do las refer] das excopciones y asf lo dectaró en el fallo por 6l dictado. Interpues to el recurso de apelación por el demendanto, el Tribunal, en el qua es objeto del presente recurso de casación, a vuslta de revecariod,e cretó la nulidad del contrato de premesa y, consecuenciolmente, condenó a ta demandada a restituira l dematna sduma ado n$20t0.0e00.c 0, nn en cnn la Seto Mera: e e nó : . LA SENTENCIA IMPUGNADA: Tras do decir en qué consista la protensién del demandante, ol Tribu nal considaró que los contratantos emitieron identificar el apartamento objeto dol contrato promatido por medio do tos lindaros especiales del

mismo, ya que tan solo señalaron tos del edificio del que forma parto y, en cuanto a tos primeras, dijeron que “los conoce el prometlentecomprador y sen les mismos que aparecen an tos planos aprobados pa ra el mismo y que figuran en el correspondlento reglamento de propiedad horizontal”. Agrega el ad quem que sl el objeto del contrato era un apartamento y no el edificio todo, la promesa tenfa que contener los linderos deaquél para que asf se lo diera cumplimiento al ordinal 4% del artículo 89 de to loy 153 do 1897. Sostieno que la remisión arriba mencionada es insuficiente porquo, acorde con esto precepto, el contrato prometl do debo especificarse de modo que "para su perferclonamiento sotofolte la tradición do ta cosa o las formalidados legales”, mandato no cumplido cabalmento acá. 0761 Termina, pues, diciendo que la promesa de compraventa objeto del litigio se halla afectada de nulidad absoluta por falta de uno de sus re quisitos esenciales; conclusión que, en armonfa con el artículo 22 de la ley 50 de 1936, lo condujo a revocar la sentencia apelada para, en su lugar, decretar de oficio la referida invalidez, y condenar a la de mandada a restituirle al actor la suma de $200.000.00, reajustada deconformidad con la devaluación monetaria. LA DEMANDA DE CASACION Tres cargos formula el recurrente en contra de la sentencia que se ha dejado compendlada, todos ellos dentro del ámbito propio de la causal

primera (num. 1%, art. 368, C. de p. c.), y por la vía directa. En el primer cargo se acusa la sentencia de ser violatoria del artículo 89, num. 4%, de la ley 153 de 1887, y de los artículos 1501, 1502-32, y 1518 del c. C., por interpretación errónea, y, consecuenclalmente, de tos artículos 31 del Decreto 960 de 1970, 1790, Ta, 1746, 961, 963 del

C. C., y 22 de la ley 50 de 1936, por aplicación indebida.

Después de algunas explicaciones preliminares en torno al sentido de la acusación, de destacar el carácter preparatorio de la promesa decontrato, al lgual que su función económico-scctal, y de transcribir íntegramente el artículo 89 de la ley 153 de 1887, denota cómo el Tribunal le dió al numeral 42 de este precepto un alcance revaluado por la jurisppudencia, pues la Corte, en sentencia de casación del 25 de septiembre de 1979, según extensa cita que de la misma verifica, definió, entre otras cosas, que no existe ".... razón valedera parasostener que la promesa de venta o de permuta sea ineficaz cuando las cosas prometidas, sin embargo de no aparecer determinadas enaquélla, sí son determinables con las bases que para conocerlas con — - y — 7 no (HAA A A A AAA AA (9762 certeza se establecen en el contrato....” . Apuntalado en osa jurisprudencia, entra el recurrente a observar cómo

to corrocta interprotación del numeral 42 del artícuto 89 de la Ley 153 de .:1887, tratándose do la” promasa de compraventa de inmuebles, le da cabida a la dotorminabilidad posterior dol objeto, para exponer lo quo textualmente so transcribe; 65] acorde al sentir del Tribunal, tos linddel einmrucboie spr o”- moticn dveonta , son un requisito esencial para ej porfcccionamiento del contrato, indiscutiblemento, crró en ta intorpretación del artícuto 1501 del Código Civil y confundió existencia con nulidad de los nego” cios jurídicos. Aún admitiéndose en gratia disculsiono, que en derocho civil, ta amisióndo un requisito existencial del negocio jurfálcogenera nulidad, también erró el Tribunal de Bogotá en ta intorpretaclón del artículo 1501 del Código Civil, ol estructurar la copla e inser ción da iindoros del inmucblo prometido en venta por elemento esencial para ol perfeccionamiento del contrato, ya que para ello es bastente con que la cosa quedo doterminadaab initto o sea determinable con posterioridad sabre las bases negociables contestadas desde antos. Y, por esa misma virtud, interprotó arróncamento el artícuto1519 del Código Civil, concordante con tos artículos 1501, 1502-32, - ejusdem y el numeral 4% de ta toy (stc) 153 de 1897, pues do acuerdo con equelta norma, la cosa puede ser doterminablo, no siendo menestor, aunquo sí aconsejable, la determinación intelal”,

Daspués dice que el Tribunal aplicó indebidamenta el artículo 31 del Decreto 980 de 1970, “pues soto en tos actos de disposición del dominlo de blenes rafeos, es cuando ta ley exige la Inserción de sus linde POS....?, cuando, Gvidentemento, la promesa "no es acto de enajenación sino preparoo tporerlimlinoar , del que emana ta prestacidóe nhacer, do celebrar el contrato dofinitivo de venta, donsi dha edemenester la transcripción de tos linderos. En el cargo segundo, el recurrente le imputa al Tribunal el quebran to de tos mismos preceptos relacionados en el anterior, y tambiénpor los mismos conceptos, salvo el del artículo 1518 que lo tiene como no aplicado. Después de aludir a las distintas clases de violación de la ley sustancial y, en particular, de referirse a la interpretación errónea, el casacionista, al sustentar este cargo, señala cómo el Tribunal incidió en la última forma de quebranto respecto del numeral 42 del artículo 89 de la Ley 153 dé 1887, al concluir, en su fallo, en la existenclade una nulidad. ”- o Comenta las diferencias advertibles entre la "existencia" (sic)y la nulidad absoluta, para volver sobre el texto de la norma antes citada y decir, con fundamento en transcripción que efectúa de un paso del fallo recurrido, que el numeral qa no exige "que para la validez de un contrato de promesa de compraventa de blenes raíces, hayade insertarse, copiarse los linderos del inmueble,....". Vuelve sobre la Jurisprudencia sentada por la Corteen su sentencia del 25de septiembre de 1979 y, tras repetir que el Tribunal interpretó - erróneamente el numeral 42 del artículo 89, manifiesta que, lgualmen te, ignoró el artículo 1518 del C. c., por cuya virtud "la cosa puede ser determinada o determinable”, y que también interpretó erróneamente el artículo 1501 ib. ya que ni "los linderos del inmueble, ni su inserción en el contrato de promesa, son requisito esencial de éste.. ...”, para adentrarse, a continuación, en la exposición de las normas que, en su sentir, se aplicaron indebidamente como una secuela de la interpretación errónea del ordinal 4% del artículo 89 de la ley 153. 0764 El esquema del cargo tercero es similar al dol primero, con ta adición consistente en que asimismo tiene como violado al artículo 1809 porfalta de aplicación. Su fundamentación, desde luego, es también similar, para concluircon que %... estándose en presencia de un contrato existonte y válido, por reunir todos sus elementos esenciales y ajustarse al derecho cogente, ha de cumplirse por los disponentes, e incumplido por uno do éstos, ha de reconocerse ese Incumplimiento, de conformidad con el artícuto 1609 del C.C.€., norma asf inaplicada”.

SE CONSIDERA: Toda ta argumentación del recurrente en tos tres cargos que se han dejado sintetizados, gira en torno a la interpretación que merezca el artículo 89 do la ley 153 de 1897, en su ordinal 4%, Para ditucidarta,

por lo mónos en el aspecto del precepto en el que ta Sála pane ahora su atención, se ha de empezar por rememorar que ta norma menclona da es una reproducción del artículo 1559 del C, civil chileno, precedente dol colombiano, lo quo, de entrada, conduco.a decir que al tax to del artículo 89 no deba ser mirado comó una especte de cuerpo ex traño que, dentro de la sistemótica del ordenamiento, estó urgido de adecuarse a los principios generales del mismo. El carácdet vealirde z excepcional que el artículo89 de. la toy 153 ta confiere a ta promesa de contrato no es, pues, el fruto de un prop$ sito carento de justificación dal tegistador patrio, como que, por lovisto, se trata de una idea concebida por el propio Belto, quien, en su proyecto de 1853, llegó hasta asimilar ta promosa al contrato proma tido cuando esta fuera consensual; enfoque que, como es sobreentendido, no se mantuvo en la que en definitiva vino a ser la norma. Mas aaa 0765 la tendencia sí pervivió por cuanto, de un lado, la validez de la promesa no es la regla general, sino la excepción; y, de otro, es paten te cómo, por el sendero de su perfeccionamiento, se quiso llevar ala promesa lo más cerca posible de la relación prometida, mas sin que tal aproximación pudiera dar ple para diluir la autonomía de uno y de otro contrato. Es, entonces, desde la anterior perspectiva de donde se debe partir para lograr ta medida, no sólo de lo excepcional de la validez de la

promesa, sino también, y por sobre todo, de la perentorledad de las exigencias enunciadas en el precepto, particularmente de las de suordinal 4%, en el-que, para decirto desde ya, a la posterior creación del contrato prometido se le asigna un linde muy concreto, el quesin embargo, no puede tenerse como sinónimo de reducido.

También: con el propósito de escudriñar en busca del verdadero. alcance del ordinal 4% del artícul8o9 , y mo obstante que ello, de cier to modo, pueda tildarse de tópico, es oportuno aludir a la naturaleza de la prestación que nace de la promesa, al igual que a la del objeto de la misma. Admitiendo sin vacilaciones. Que es apropiada la distin ción entre objeto del contrato y objeto de la obligación, y, en conse cuencia, el que sea posible ver en el primero el surgimiento o lacreación de obligaciones, y en el segundo aquello a lo que se vincula la prestación de dar, de hacer o de no hacer (art. 1517, C.C.), esdecir, "el bie jurídicamente tutelado". Y admitido también que después de verificada esa distinción, se llegue, por elipsis, a identificar el objeto del contrato con el de la obligación que de él proviene, lo que no se ha de perder de vista es que, de todos modos, a la prome sa y al contrato prometido los sigue entretejlendo una obligación de hacer que, partiendo de la primera, está orientada a la creación del segundo. El advertimiento -que mejor sería denominar el realcede t 076€ la oxistencia de esta obligación de hacer, palpable a simple vista enel propio Cédigo, y sefiatada. innúmeras veces por la jurisprudencia, es de una gran importancia para el propósito que aquí se persigue.

Efectivamente, dejando «de: lado: -la dificultad derivada de no ofrecer ej Códiguona visión coherente y unitaria en torno a to que os objeto do los actos y declaraciones do voluntad, cuestión que se nota en di versos preceptos reguladde ola rmaetesria , incen lel uartísculoo 15 18, es lo clerto que en oste, to determinado o to detorminable son caracterfsticas quo se ta atribuyen a las cosas, nó a los hechos, en relación con los cuates to que se ha de mirar es que sean física y moralmento posibles, tal como se pido en su inciso final, Y no pedía sor de ctra manera porque el hecho, por su naturatezain trínseca, siempre tiene que aparecer determinado tanto en cuanto a ta conducta, como en cuanto al objeto de la misma, aserto comprensiblo por ta obvia inescindibilidad entro una y otro. Es, por supuesto, imaginable que la relación jurídica contemple varios hechos entre los que al acreedor, o al deudor, lo quepa escoger; pero, por fuerade totes hechos han de ostar singularizados dosde un comienzo, en semojante evento, antes que objeto doterminabie, to que extste es unaobligación alternativa, o facultativa. Entonces, si de la promesa de contrato surge una cbligación de hacer que versa sobre la ulterior celebración de un contrato, y dicha obllgación, así concebida, es el objeto de la promosa, ol hogho respectivo

debo quedur especificado o singularizado, en tos términos do la ley, - dosdo que el contrato preliminar se estipute porque el artícuto 1518dol C. c., no te sería aplicable a tal tipo de relación en sus dos primeros incisos, sino en su apartado final, vu. 076.7 10 Por otra parte, la especificación o singularización del hecho atinente a la celebración del contrato prometido no es punto que la ley deflera a la discreclonatidad de los sujetos de la promesa, pues esa singulariza ción ha sido imperativamente prefijada en el ordinal 42 del artículo 89 de la ley 153. Allí se consagra una clara correlación entre la determi nación del contrato prometido y los procedimientos o requisitos legales que sean esenciales para conctufrio. De hecho, si en un caso dadosolo está pendiente la ejecución de esos requisitos, es porque el contrato prometido se encuentra determinado a cabalidad. Pero si, por fuera de tos mismos, todavía se mecesita que se dé otro paso cualquie ra a intento de concluir el contrato, ya no será vlabte afirmar que la determinación se há cumplido de modo satisfactorio, es decir, segúnla contempla la ley. e Proyectadas las anterlores premisas al contrato de compraventa deblenes Inmuebles, y habida. cuenta de que en el mismo, por fuera de tos sujetos, son sus elementos esenciales, la cosa vendida, el precio que por ella se paga, y la escritura pública como solemnidad ad substantlam actus, se sigue que el otorgamiento de este Último acto debe ser el que reste por cumplir, cuando en la promesa los otros componentes del contrato concurran de la manera preestablecida en la ley. Por consiguiente, tos sujetos del contrato han de quedar individualiza dos en el texto de la promesa, máxime cuando también son los propios de esta última relación convencional. Por to que ataña al precio, pue de él ser determinado o determinable, acorde con la permisión de tos artículos 186% y 1865; en tal virtud, si el contrato prometido se puede perfeccionar aún en el supuestode que el precio sea determinable, - no existe ningún impedimento para que en la promesa ocurra otro tan to. En camblo, cuando el objeto del contrato es un bien inmueble, - la dirección del problema cambla de rumbo, pues si su identificación por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento público, - A A o : E an A - 0768 también debe consigenn laa rprsomeesa , porque el notasru sauseencla en ésta simbollzaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de ta escritura pública -como es to quo dicee l precepto”, sino también a la averiguación de los detaltes por medio de los cuales so distingue un inmueble. En suma, el alindamiento del inmueble objeto del contrato prometidoha de formar parte de la doseripción que de dicho contrato so realice en la promosa a causa de que sin 6l ese contrato no podría ser perferclonado. Desde luego, otro podría ser el cariz de la cuestión si legalmente no se exiglera que en el contrato premetido, destinado a ta enajenzción de un Inmueble, ,£stesse -) especificara par medio de sus linderos porqué,en tal hipótesis, por fuera do tas solemnidadas

tegates, no habría ninguna otra cosa que interfiricra con la efectuación del contrato, Ñ X El soporte último de lo precedentemente expuesto hállase en lo queen un comienzo so manifestó: no cbstante que la promesa ofrezca su propio o Inconfundiblo contorno jurfdico, es Iinnegablo que, en su es tructura y en su función, so gula por el contrato prometido por sar éste ej que te proporciona sentido a su causa y a su objeto. De ahf, el correlativo y proporcionado anudamiento que entre ambos debedarse; de ahf también, el por qué ta promesa, al trazar su influjosobre el contrato prometido, lo doba perfilar de una manera tal que ésto, al momento de su realización, no pueda menos que ser mirado como un fiel trasunto de ta descripción vertida en la promesa. El contrato promatido, cspacificado según tas voces del numeral 48 dol artículo 39, como ya se anotó, viene a constituir el objeto de ta oblide ghacaor cquei bróota nde ta promesa; o, de mado elíptica, el objoto de ta promemsisama . Entonces, cuando la representscióqnue i0U7TGS 2 del contrato prometido se lleva a cabo en el tenor de tal promesa no se amolda al precepto acabado de mencionar, esa divergencia significa que brilla por su ausencla uno de los requisitos esenciales que la ley prescribe para la validez del acto o contrato (art. 1749 C. C.). En la promesa, esa ausencia del requisito es tanto más acuciante de la invalidez del acto cuanto que, como se encuentra establecido, ella

Únicamente tiene vocación para producir obligaciones por vía de excepción. En la especle de esta litis, el Tribunal, de oficio, declaró la nulidad -: absoluta de ta promesa de contrato pactada entre los litigantes porque no se Incluyerón los linderos especiales del apartamento objetodel contrato prometido, conclusión fáctica que no fue combatida por el recurrente quien ha dirigido todos los cargos por la vía directa. Por consiguiente, y con apoyo en lo que se ha manifestado, juzga la Sala que el ad quem no vulneró ninguno de los preceptos que hizoobrar en su decisión. Especlalmente,le dió al artículo 89, ordinal82, de la ley 153 de 1887, la significación. que conforme a derecho le correspondía, y, en consecuencia, enlazó el. caso con las normas que goblernan la nulidad absoluta, como tenía que ser. Por tanto, ninguno de los cargos es apto para quebrar la sentencia.

DECISION: Por lo discurrido, la Corte Suprema de Justicia, Sala de CasaciónCivil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de fecha 30 de octubre de 1985, proferida en este proceso ordinario por el Tribu nal Superior del Distrito Judicial de Bogotá.

AlGMOJDD 30 ADIJSUIDA 0770

13. Neda Sas, Costas del recurso a cargo del recurrente. Cépieseo, notifíquese, insérteso en ta Gaceta Judicial y davuélvaso.

JOSE ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ

HECTOR GOMEZ URIBE

7 HECTOR MARIN NARANJO

Y,

ALBÉRTO OSPINA BOTERO

$

RAFAELÍRE9MERO SIERRA

JAIRO PARRA QUIJANO

ConjuezÚ C inés Galvis de Benavidas Sria.