CSJ - SC28-02-2012

República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrada Ponente

RUTH MARINA DÍAZ RUEDA

Bogotá, D. C., veintiocho (28) de febrero de dos mil doce (2012). (Aprobado y discutido en Sala de 20 de febrero de 2012)

Ref.: Exp. N° 05282-3103-001-2007-00131-01

Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte demandada frente a la sentencia proferida el dos de julio de 2010 por la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Antioquia, dentro del proceso ordinario promovido por Esperanza de Jesús Acevedo de Arango contra Luis Heriberto Escobar Galeano. I.- EL LITIGIO 1.- La actora inicialmente solicitó que “se declare la resolución y disolución del contrato de promesa de compraventa” entre ella celebrado con el accionado, respecto de la finca “Villa Lucía” ubicada en el municipio de Concordia, vereda Burgos Medio, distinguida con el República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil folio de matrícula inmobiliaria N° 004-0003693, “en razón de haberse estructurado el denominado mutuo disenso” y que como consecuencia, se dispongan las “restituciones mutuas, esto es, que vuelvan las cosas al estado anterior a la referida promesa de venta, junto con los frutos civiles a partir del día 8 de marzo de 2006 y hasta cuando se verifique su respectivo pago”; empero al

responder las excepciones previas de indebida acumulación de pretensiones, la accionante precisó la súplica, en el sentido de manifestar que lo peticionado era la declaratoria de resolución por incumplimiento del demandado y no por “mutuo disenso”, dado que éste no se tipificaba. 2.- La causa petendi admite el siguiente compendio: a.- El 8 de marzo de 2006, las partes de este pleito celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del predio rural “con una superficie de 57 hectáreas” y cuyos linderos aparecen descritos en el hecho primero de la demanda. El precio acordado fue de $250.000.000, de los cuales $10.000.000 se pagarían en efectivo el día de la firma de ese preliminar pacto, una cantidad igual a ésta el 27 de marzo de 2006, un vehículo avaluado en $10.000.000, $20.000.000 provenientes de un crédito tramitado ante Finagro, $10.000.000 que se entregarían 90 días después, destinados a cancelar “un gravamen R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 2 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil hipotecario que pesa sobre dicha propiedad”, $40.000.000 garantizados con una letra de cambio que se haría efectiva el 31 diciembre del referido año, y los $150.000.000 restantes, “en siete contados anuales en letras de cambio de (…) $21.400.000”, a partir del 9 de marzo de la citada anualidad. Así mismo se estipuló una

cláusula penal de $20.000.000 por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones pactadas que podría reclamar el “contratante cumplido o quien se había allanado a cumplir”. b.- Reiteradamente, la prometiente compradora le ha manifestado a la contraparte, su intención de continuar el negocio a pesar de la permanente inobservancia de éste, si el mismo se allanaba a satisfacer las prestaciones a su cargo, lo que no hizo, pues más bien, desde el mismo día de la venta lo infringió “al manifestar que la finca (…) tenía una extensión en superficie de 57 hectáreas” cuando sólo contaba con 47.7 lo cual se constató “el día de la entrega material del inmueble” efectuada el 30 de marzo de 2006, no obstante que se convino para 15 días antes, momento para el cual, ya había entregado $10.000.000. c.- Le endilga al demandado que le efectuó “una venta de cosa ajena, pues sólo posee el 88.45% de dicho predio, ya que el 11.55% restante es de propiedad de los señores Luis Fernando (…) y Natalia Andrea Franco R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 3 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil Rodríguez, haciendo entrega real y material de todo el predio…”. d.- Agrega que también “entró como parte del negocio, la cantidad de 18 reses como depósito y utilidad a la promitente compradora”, quien con su propio peculio las sostuvo por un periodo de nueve meses, pero posteriormente el convocado, sin aviso ni autorización

suya retiró 23, de las cuales cinco fueron reproducción de las 18 iniciales. e.- El señor Escobar Galeano incumplió su deber de saneamiento, pues “además del gravamen hipotecario informado a [la demandante], la propiedad tenía dos hipotecas”, lo que generó que después de recibida por ella, recayera un embargo ejecutivo y por eso, fuera de lo pactado, ésta debió entregarle a aquel $2.000.000 para que “procediera a pagar un dinero de un proceso ejecutivo que se adelantaba en su contra en el Juzgado Primero Promiscuo de Fredonia”, dentro del cual se embargó la finca. f.- La actora cuando tramitaba un crédito en el Banco Cafetero para la adquisición del bien “se presentó ante la Notaría del [citado] municipio, con la documentación entregada por el demandado, para adelantar el trámite de cancelación de hipoteca de Marta Aurora Zapata y otros, a Heriberto Escobar Galeano”, pero éste no compareció, como tampoco sus acreedores, R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 4 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil por lo que los trámites del préstamo se vieron suspendidos por negligencia del demandado generando una pérdida superior a los $2.000.000. g.- Desde el momento de la entrega de la referida heredad, la actora asumió los gastos de mantenimiento y acondicionamiento, debido al deplorable estado en que se encontraban algunas de sus locaciones, invirtiendo en ella los ingresos percibidos por venta de café.

h.- A pesar de que cuando fue celebrada la promesa de venta el convocado se comprometió a pagar todos los impuestos que ascendían a $2.991.200, no lo hizo. 3.-Una vez notificado, el citado contestó el libelo aceptando unos hechos, negando otros, oponiéndose a la prosperidad de los pedimentos y formulando defensas previas y de fondo. En aquellas propuso “inepta demanda por falta del requisito de procedibilidad” e “indebida acumulación de pretensiones”, y en éstas, las que denominó “inexistencia del mutuo disenso”, “inexistencia del incumplimiento por parte del demandado”, “incumplimiento del contrato por la demandante”, “buena fe del demandado”, “falta de causa para demandar” y “la genérica que llegaré a demostrarse”; soportadas, fundamentalmente, en que “el demandado nunca ha dado a entender ni expresa ni tácitamente voluntad alguna de dar por terminado el contrato”, honró su compromiso de entregar el inmueble y concurrió a R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 5 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil sanearlo cuando fue necesario respecto de los gravámenes y cautelas, en tanto que “la actora no cumplió con sus obligaciones de pagar el precio” y sólo hasta agosto de 2006 inició el trámite encaminado a obtener un crédito para cubrir la obligación, cuando debió hacerlo en el momento de recibir el predio. En cuanto al área del terreno, señala que lo entregó de buena fe confiado en la que aparece descrita en la

escritura pública N° 288 del 3 de octubre de 1992 de la Notaría Única de Concordia (Antioquia) a través de la cual se concretó la “adjudicación en proceso de sucesión de Manuel Salvador Franco a los herederos de éste quienes a su vez le vendieron” a él, y por eso “nunca consideró necesario corroborar mediante un experticio”. Sin embargo, agrega que el área “no fue la causa o motivo principal de la celebración del contrato”, dado que “la demandante recorrió en diversas oportunidades el inmueble, sin hacer reparo alguno sobre su extensión” por lo que a pesar de lo consignado en el documento que recoge el negocio preparatorio, estima que el bien fue prometido como cuerpo cierto, y de todas formas, la compradora negligentemente no dispuso su medición para establecer cuál era la real cabida. 4.- El Juzgado Civil del Circuito de Fredonia, a quien le correspondió conocer de este asunto, finiquitó la actuación mediante providencia denegatoria de lo R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 6 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil pedido, por no encontrar demostrada la infracción contractual endilgada al demandado, decisión que al ser recurrida por la demandante, fue revocada por el superior, quien “declar[ó] probadas las excepciones de mérito de incumplimiento del contrato por la demandante y buena fe del demandado”, “resuelto, por mutuo disenso tácito, el contrato de promesa de compraventa celebrado entre Esperanza de Jesús Acevedo de Arango y Luis Heriberto Escobar Galeano”, respecto del bien

mencionado y dispuso las correspondientes restituciones mutuas. II.- FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO Admiten la siguiente síntesis: 1.- Luego de referir los supuestos fácticos, las pretensiones y el trámite surtido, de descartar la existencia de nulidad que pudiera retrotraer lo actuado, de precisar que éste corresponde a un proceso ordinario de resolución de contrato que por lo mismo no debía rituarse por la senda agraria y de hallar satisfechos los presupuestos procesales, el ad quem planteó que el asunto a definir tenía que ver con el área del terreno prometido en venta entregada por el vendedor a la compradora, a partir de la cual ésta le endilgaba incumplimiento a aquel dado que el negocio versó sobre 57 hectáreas cuando lo recibido por ella sólo fue de 47.7.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil 2.- Analizó el pacto de promesa de compraventa y los deberes que de ésta surgen, particularmente el otorgamiento de la correspondiente escritura cuando se trata de bienes inmuebles, aunque las partes pueden pactar otras exigibles antes de dicho acto, como aquí ocurrió, dado que se acordó la entrega material del inmueble y el pago parcial del precio con antelación a la suscripción del instrumento público. 3.- Seguidamente se refirió a la “venta de inmuebles por cabida o como cuerpo cierto” y a partir de citar los artículos 1887 y 1889 del Código Civil, lo mismo

que jurisprudencia de esta Sala, concluyó “que se vende por cabida cuando ésta y el precio quedan determinados en forma precisa en el contrato, y como cuerpo cierto, cuando se identifica el bien por sus linderos y no existe certeza de la extensión del bien”. 4.- Así mismo analizó lo concerniente a la resolución de los convenios y con sustento en el artículo 1546 ibídem, señaló que en caso de infracción, la ley faculta al contratante que ha honrado su compromiso para pedir a su arbitrio, aquella o el cumplimiento del pacto, en los dos casos con indemnización de perjuicios, pero que cuando ambos quebrantan sus obligaciones, según el precepto 1609 ejusdem, ninguno se halla en mora mientras el otro no las atienda o no se allane a acatarlas conforme al acuerdo de voluntades.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil Agrega que si las anteriores circunstancias no se presentan, para evitar el estancamiento negocial, la jurisprudencia ha venido aplicando “la institución del mutuo disenso tácito”, cuyo fundamento reside en los preceptos 1602 y 1625 de la obra citada, constituyendo “un mecanismo para disolver un contrato que se ha incumplido por ambas partes; sin embargo, es necesario que junto al incumplimiento surjan hechos que inequívocamente demuestren que además de la voluntad de incumplir hubo la de resolver, intención que quedaría desvirtuada frente a la oposición del demandado a la

pretensión que al respecto se invoque”, precisando que “sólo la parte cumplida está legitimada para solicitar su resolución, pero si ambas partes incumplieron, cualquiera de ellas podrá pedirla por mutuo disenso tácito”. 5.- Plantea que en el documento aportado constitutivo de la promesa de compraventa se determinan las obligaciones de los contratantes, las que para el prometiente vendedor se contraen a la entrega que el 15 de marzo de 2006 efectuaría de la finca rural denominada Villa Lucía, ubicada en el municipio de Concordia, paraje Burgos, con superficie de 57 hectáreas; para la compradora, pagar el precio en la forma y términos estipulados, y para ambos vinculados, comparecer el 13 marzo 2013 a la Notaría Única de Fredonia a suscribir la respectiva escritura.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil 6.- A partir de tal escrito, de los interrogatorios de las partes y de los testimonios vertidos en la actuación, concluyó “que la descripción del inmueble prometido en venta se determinó no como cuerpo cierto, sino por cabida” y que así en la parte final del documento se haga referencia a la copia de la escritura mediante la cual el vendedor adquirió la finca, en la que constan los linderos, no es dable pensar que dicho negocio se haya efectuado como “cuerpo cierto” ya que el convenio en discusión es distinto de aquel. 7.- Advierte “falta de correspondencia entre la

dimensión determinada en el contrato de marras y la entregada a la demandante”, pues de la copia del certificado catastral aportada se establece que el fundo tiene una superficie de 47.7000 hectáreas y que en resolución del 27 diciembre 2007 de la Dirección de Sistemas de Información y Catastro se reporta como área 45.4270 “hectáreas”, evidenciándose el incumplimiento del demandado, al entregar menos de las 57 acordadas como cabida, infracción que además se corrobora con la reproducción de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Promiscuo Municipal de Fredonia el 8 octubre 2007 dentro del proceso ejecutivo que éste promovió contra la actora exigiendo el pago del precio pactado en el referido contrato y en la que “se declaró probada la excepción de contrato no cumplido” por no haber dado el inmueble con la extensión pactada.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil 8.- A pesar de lo anterior indicó que no se había demostrado “la mala fe del demandado al momento de celebrar el contrato, pues se evidencia (…) que al parecer también desconocía la disconformidad presentada en la extensión del inmueble“. 9.- Seguidamente analizó el comportamiento de la demandante y a partir de los elementos de juicio determinó que ésta también infringió la convención porque no pagó el precio en la forma acordada, comenzando porque de los $10.000.000 que inicialmente debía sufragar, sólo dio $7.300.000, más $2.000.000 el

19 septiembre 2006, por lo que consecuentemente, se estructuró el incumplimiento mutuo, lo cual faculta a ambas partes para reclamar la resolución contractual. 10.- Así pues, estimó que se debía “revocar la sentencia de primera instancia, para -en su lugaracceder a las pretensiones de la demandante, declarando resuelto dicho contrato por mutuo disenso tácito, sin que sea óbice para ello la oposición del demandado, toda vez que tampoco se vislumbra que por parte de éste exista la intención del cumplimiento en la entrega del bien, de tal suerte que de no adoptarse tal decisión, conllevaría a que las partes tuviesen que permanecer indefinidamente atadas por esa promesa de compraventa, como quiera que ninguno puede exigir de la otra el cumplimiento del contrato, por haberse sustraído también de las obligaciones contraídas”.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil 11.- Como consecuencia de lo anterior “revoc[ó] la sentencia”, “declar[ó] probadas las excepciones de mérito de incumplimiento del contrato por la demandante y buena fe del demandado” desestimando las demás, “declar[ó] resuelto, por mutuo disenso tácito, el contrato de promesa de compraventa celebrado entre [las partes]”, ordenándoles, a la actora, restituirle el inmueble al demandado y a éste, devolverle a aquella la suma de $9.300.000 “incrementada con la variación del IPC”, así: desde el 9 de marzo de 2006, respecto de los

primeros $7.300.000 que recibió como parte del precio y a partir del 19 de septiembre siguiente, en cuanto a los otros $2.000.000, hasta la fecha de su cancelación, “restituciones” que debían efectuarse en un plazo de 8 días contados a partir de “la ejecutoria de la sentencia, sin perjuicio del derecho de retención por la demandante una vez se haga efectivo el pago del valor que le fue reconocido…” y no condenó en costas en ninguna de las instancias. Justificó la indexación en la restauración de “la capacidad adquisitiva del dinero, con el fin de evitar que por el deterioro de la economía, pierda su poder adquisitivo, lo que guarda proporción con el hecho de que el inmueble que se le condena a restituir a la accionante ha aumentado igualmente su valor con el transcurso del tiempo”.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil En decisión del 6 agosto 2010, el ad quem negó la adición del fallo solicitada por el convocado, dirigida a analizar y a valorar la depreciación que ha tenido la finca en poder de la actora y a que indicara el sustento para afirmar que la misma había incrementado su precio, a pesar del abandono en que se halla. III.-LA DEMANDA DE CASACIÓN Dos cargos se formularon frente al fallo del Tribunal, pero únicamente se admitió el de incongruencia, sustentado en la casual segunda del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, el que por tanto será objeto de estudio.

CARGO SEGUNDO 1.- Con apoyo en el referido motivo, se acusa de “no estar la sentencia de segunda instancia en consonancia con los hechos, con las pretensiones de la demanda, o con las excepciones propuestas por los demandados o que el juez ha debido reconocer de oficio”. 2.- La fundamentación se concreta a indicar que el ad quem declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa por mutuo disenso, cuando ello no fue solicitado, debido a que la pretensión que contenía tal pedimento fue modificada por la demandante, en el R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 13 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil sentido de solicitar únicamente “la disolución del contrato por resolución y no la disolución del contrato por mutuo disenso”. Destaca que el vendedor cumplió con sus obligaciones, pues hizo entrega del inmueble a la prometiente compradora, salió al saneamiento del bien en el momento oportuno, se opuso a las aspiraciones del libelo genitor y propuso diferentes defensas de mérito, “con lo que se demuestra su inequívoco propósito de que el contrato de marras no se disolviera”. 3.- Con base en lo anterior solicita casar la sentencia recurrida y en su lugar, confirmar la dictada por el a quo. IV.- CONSIDERACIONES DE LA CORTE 1.- Las circunstancias que estructuran la causal en que se fundamenta el ataque examinado, derivan de la exigencia consistente en que el fallo guarde la debida armonía con los hechos y las pretensiones aducidos en la

demanda y en las demás oportunidades que el Código de Procedimiento Civil prevé, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley, la cual además, prohíbe imponer condena por suma superior o por objeto distinto del pretendido o por motivo diferente al aducido en el libelo.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil 2.- La congruencia entonces, se erige en uno de los principios que gobiernan el derecho procesal civil, por cuya virtud, el fallo debe emitirse de manera concreta respecto de la materia litigiosa que las partes han sometido a conocimiento del juzgador, al formular sus peticiones o plantear sus defensas. En su aspecto formal y sustancial se encuentra consagrado en los artículos 304 y 305 del citado estatuto, y su contenido ha sido precisado por la Corte al señalar que “el fallador, pues, no puede, sin desbordar los límites de su potestad, resolver temas que no hayan sido propuestos oportunamente por las partes, y tampoco puede, desde luego que se reclama su intervención para desatar el litigio, dejar sin decisión materias de las que fueron sometidas a su composición. Por ello, de manera terminante ordena el artículo 304 del C. de P. Civil, que la parte resolutiva de la sentencia deberá contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda y de las excepciones, y el 305 siguiente puntualiza que el fallo deberá ser

consonante con esas pretensiones y con las excepciones dichas. La resolución judicial entonces debe ser respuesta acompasada con lo pedido por el demandante y con las defensas del demandado; no puede exceder los límites y tampoco puede dejar sin desatar los precisos temas que fueron sometidos a su decisión" (Sentencias de 29 de agosto de 1998 y 15 de enero de 2010, exp. 1998-00181-01, entre otras).

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil 3.- De lo anterior se desprende, según lo ha señalado la Sala, “que la labor judicial no deviene como una actividad sin freno y sin límite conocido, sujeta al capricho o la discrecionalidad del operador judicial; está demarcada, de ello no hay duda, principalmente, por los derroteros que la propia ley ha establecido dependiendo del campo específico en el que se cumple la actividad de administrar justicia, pues atañe al orden público de la Nación”. “(…) Surge de lo dicho, como una verdad incontestable, que la actividad que cumple el funcionario investido de la potestad de administrar justicia, está regulada por cuatro vectores cuya conjugación delinean o delimitan la misma: 1) las pretensiones de la demanda; 2); los hechos que la sustentan; 3) las excepciones invocadas por el demandado (cuando así lo exige la ley); y, 4) las excepciones que debe declarar de oficio. Y, por supuesto, cuando el agente del Estado quebranta esos hitos, incursiona en predios que destellan un exceso de

poder o un defecto del mismo; algunas veces, en la medida en que decide sobre cuestiones no pedidas ó más allá de lo solicitado ó cuando deja de resolver sobre las pretensiones o excepciones aducidas; tal vicio, se estructura, igualmente, cuando el sentenciador desdeña pronunciarse sobre aspectos no enarbolados por las partes, pero que, por disposición legal, debían ser objeto de decisión oficiosa”.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil En relación con esta temática, la Corte, en la sentencia últimamente citada indicó: “(…) De otro lado, parece conveniente señalar que la actividad del juez, en punto de resolver la causa litigiosa, debe enmarcarse dentro de los límites previstos por el legislador, de manera que no le es dado deducir arbitrariamente cualquier hecho, ni pronunciarse sobre cualquier efecto jurídico, si no han sido afirmados previamente por las partes, a menos claro está, que el ordenamiento le conceda una potestad oficiosa al respecto. No admite discusión, por consiguiente, que la actividad cumplida por dicho funcionario no es ilimitada, de modo que el campo de acción en el que puede desplegar su obrar no es otro que el entorno dentro del cual gira la controversia cuyo conocimiento ha asumido, vale decir, los términos de la confrontación surgida, esto es, lo que pide el actor y excepciona el demandado, sin dejar de lado, por supuesto, las facultades oficiosas que explícitamente le son conferidas” (Casación de 16 de

diciembre de 2010, exp.1997-11835-01). 4.- En el presente asunto y mediante la formulación del cargo subsistente, se busca dejar sin efecto el fallo de segundo grado por incongruencia, en cuanto resolvió por “mutuo disenso tácito” el acuerdo de voluntades recogido en la promesa de compraventa, en tanto que la accionante la impetró por incumplimiento del demandado.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil 5.- En esa medida, para la verificación de la existencia del error por el citado vicio in procedendo, se impone confrontar la parte resolutiva de la sentencia con las pretensiones del demandante y las excepciones que propuso el convocado, en razón de que ellas constituyen los linderos del litigio que, siendo demarcados exclusivamente por las partes en virtud del sistema dispositivo vigente en relación con ese aspecto, delimitan la actividad del sentenciador y lo constriñen a moverse dentro de esos precisos confines, sin que pueda salirse de ellos para ampliar su poder de decisión o reducirlos resolviendo menos de lo que le fue propuesto. 6.- Con ese objetivo, a continuación se consignan las siguientes bases fácticas registradas por el informativo, que muestran relevancia y trascendencia para la determinación que se está adoptando: a.- En el escrito introductorio, la actora solicitó que “se declare la resolución y disolución del contrato de promesa de compraventa” que celebró con su demandado “en razón de haberse estructurado el denominado mutuo disenso” con respecto a ella, ordenar

las restituciones mutuas y concederle el derecho de retención (…) “por incumplimiento del contrato por parte del promitente vendedor”. b.- Al contestar la excepción previa de “indebida acumulación de pretensiones” y atendiendo el R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 18 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil requerimiento del juzgado en cuanto a subsanar los defectos advertidos, la actora señaló: “sin que sea o se trate de reforma a la demanda se procede a corregir lo que hace relación con el mutuo disenso, ya que por error involuntario se dispuso como pretensión principal sin que en este evento se dé por cuanto en este caso no se ha presentado un consentimiento por las partes para tratar de deshacer y desligarse del contrato, ni un acuerdo de voluntades”, precisando que lo pretendido “es la disolución del contrato por resolución y no la disolución del contrato por mutuo disenso, como se indicó en el libelo demandatorio”. Agregó que “si miramos bien los hechos de la demanda, por ningún lado se estipula que las partes han llegado a un acuerdo o consentimiento para la anulación del contrato, por el contrario se hace alusión al incumplimiento de lo pactado en el mismo por la parte demandada, buscando con ello la resolución que es el efecto que produce una condición resolutoria cuando por uno de los contratantes no se cumple lo pactado.- Así las cosas, señor juez dejo corregida la excepción propuesta” (fl. 7 c.2). c.- Así mismo, al pronunciarse sobre las

pretensiones, el demandado manifestó que se oponía a las mismas pues en la primera “se habla (…) de un mutuo disenso respecto de dicho contrato cuando el demandado nunca ha tenido la intención de dar por R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 19 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil terminado el contrato de promesa de venta, ni ha llevado a cabo actos que indiquen ese ánimo“; y al sustentar las defensas perentorias enfatizó que “el mutuo disenso (…) no se presenta toda vez que el demandado nunca a (sic) dado a entender ni expresa ni tácitamente voluntad alguna de dar por terminado el contrato, es más, su intención es que la aquí demandante cumpla con su obligación de pagar” y por ello la demandó ejecutivamente pretendiendo el pago de la deuda. Agrega, que por su parte, él “siempre ha cumplido con las obligaciones a su cargo derivadas del contrato de promesa en tal sentido hizo entrega efectiva del inmueble y concurrió a sanear el bien cada que fue necesario de los posibles gravámenes y cautelas”, en tanto que “la actora no cumplió con sus obligaciones de pagar el precio del inmueble tal como se acordó en la promesa de venta”. También señala que en su caso, “siempre actuó en la instancia precontractual con buena fe y diligencia, toda vez que (…) manifestó vender lo que el instrumento público (escritura pública 288 de 1992 de la Notaría de Concordia, se indicaba como cabida del bien, información ésta que el demandado nunca puso en duda y por ende

nunca consideró necesario corroborar mediante un experticio”.

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República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil d.- El Tribunal, en su sentencia revocatoria de la del juzgado, que fue desestimatoria de las aspiraciones de la accionante, declaró “resuelto, por mutuo disenso tácito, el contrato de promesa de compraventa celebrado” entre las partes, al considerar que ambas habían incumplido sus obligaciones; aquella por no pagar el precio en la forma pactada y el convocado, al entregar la finca con una cabida inferior a las 57 hectáreas convenidas. e.- En la promesa se indicó como objeto de la compraventa “una finca territorial rural, ubicada en el municipio de Concordia, en el paraje de Burgos, denominado Villa Lucía, con superficie de 57 hectáreas, anotada en la matrícula número 23 del tomo 13 de Concordia, catastrada bajo el número 1003, cuyos linderos se enuncian más adelante” y en la parte final, se realizó la siguiente “nota: se acompaña a este documento copia de la escritura a nombre del vendedor, donde se fijan linderos y copia del certificado de tradición o matrícula inmobiliaria” (fl. 11 c.1). f.- En el instrumento público 2921 del 24 de junio de 1997, otorgado en la Notaría Primera del círculo de Medellín, por medio del cual el aquí demandado adquirió el derecho de dominio del referido inmueble, se indicaron

“los siguientes linderos generales: Por la cabecera con predio de Jose Restrepo, por un costado con propiedad de Emilia Sierra y de Jesús María Rios, por un amagamiento abajo, por el pie con propiedad de Gabriel R.M.D.R. Exp. 05282-3103-001-2007-00131-01 21 República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil Restrepo, y por el otro costado con propiedad de Gabriel R