CSJ - SC30-01-1989 010

€“ 0043

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL,

Magistrado Ponente: DR. HECTOR MARÍN NARANJO Bogotá, D. E., treinta de enero de mil novecientos “ochenta y! nueve. a o HH+ Provee la Corte en relación con el recurso de casación interpuestopor el demandado, contra la sentencia proferida por el Tribunal Su perlor del Distrito Judicial de Ibagué el día 23 de Junio de 1936, - A dentro del proceso ordinario que los señores JORGE OCTAVIO CASAS ARANDA y MÁRIA BETTY OSPINA DE. CASAS promovieran en frente del señor ROSO “HORACIO CADENA CucTA. ys »

»" ANTECEDENTES:

ATA £ A A A Al Juzgado Segundo Civil del Cirgulto de Ibagué, le correspondió asumir el conocimiento de la demándá presentada por Jorge Octavio Casas A. y María Betty Ospina de Ensas para que, con citación y audiencia de Roso Horacio Cadena Cucts como demandado, se pronunciasen las declaratorias y condenas que se sintetizan como sigue: a) Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa fechado el 10 de noviembre de 1977, mediante el cual los demandantes prometieron en venta al demandado un Inmueble urbano, situado en la urbanización “Valparalso", Barrlo "El Jordán”, compuesto de casa y lote, distinguido por los linderos, características y medidas que en el libelo se indican. b) Declarar nulo el contrato de promesa de compraventa.

A AA O RETA

6 0044 »x c) Declarar que el demandado es poseedor de mala fe y que, en consecuencia, se le ordene la restitución del inmueble, y se le condene al pago de los frutos civiles y naturales producidos por el inmueble; y no solo los percibidos, sino todos aquellos que con me diama inteligencia y actividad habría podido producir el inmuebleusg estando en poder del actor. Que, asimismo, se le condene a pagar | la suma de $50.000.00 por incumplimiento estipulado en la promesa > | de compraventa. Esas pretensiones las hicieron descansar los actores en los hechos q | resumidos a continuación: | ho) ¡ Soja? , 4 : 2 Los demandantes“P,o r medlo de la escritura pública nro. 114 del 30 UN de enero de 1976 dela Notaría 2a. de Ibagué, compraron a la “Ur banización Valparaiso" dél Jordán Ltda., el predio distinguido con el nro. 84 de la manzana aga de la urbanización “Valparaiso”, barrio "El Jordán", de la cludad de Ibagué, con tas dimensiones yA, linderos que en la demanda se citan. Además, sobre él constituye ron patrimonio de familia inembargable. )+ AS ) í a O] 4 Los demandantes suscribieron con el dámaridado el documento priva UN do de promesa de compraventa de fecha 10 de noviembre de 1977, que es absolutamente nulo porque: no contiene un plazo o condición que flje la época en que ha de celebrarse el contrato; este no sedeterminó de tal suerte que para perfeccionario solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales; no determina la Notaría donde se ha de correr la escritura. Tampoco determina la fecha para el otorgamiento de esta, ni el plazo para tal formalidad. Los demandantes no podfan prometer en venta el bien a que se re flere la promesa, porque "este tenía patrimonio de familia inembar

- MINISTER,

E "0045 a os s 2 “a gable y 'no enajenable, y por tanto estaba fuera de comercio 'en razón de este gravamen”, MO a Notificado el demandado del auto admisorio de la demanda antertor, - la respondió oponiéndose a las pretenslones de los actores. En cuan to a los hechos, aceptó la celebración de la promesa. Transcribió - lo que en esta acordaron las partes sobre la oportunidad para otorgar la escritura contentiva del contrato prometido. Señaló que “tan to demandante y demandado vivían en Honda, lugar donde se suscri “bió el documento y se autenticó en la Unica Notaría del tugar..... “En cuanto al patrimonio familiar, argumenta que se debe distinguir entre ia promesa,de contrato en sí y el cumplimiento de esa promeLS sa, para establecey si en verdad el bien estaba fuera del comercio. indicó que había ON con la totalidad de las obligaciones a su cargo, y que está di trada la mala fe de los promitentes vende2) O dores. y Entablado el litigio en los términos sintéticamente descritos, el Juz a as TA . gado, a vualta de tramitar lo coficerhilente a la primera instancia,

profirió la siguiente decisión: CA CNn/ "9. DECLARAR que es absolutamente nulo y por lo tanto no produce obligación alguna, el contrato de promosa de compraventa celebrado el 10 de novieínbre de 1977 entre Jorge Octavio CasasAranda y María Betty Ospina de Casas de una parte y de la otra Horacio Cadena Cucta. .” % 20, Consecuencialmente, condénase al demandado Cadena _Cucta a restituir a los demandantes Casas Aranda y Ospina de Ca sas dentro de los cinco dias siguientes a la ejecutoria de esta sen tencia, el inmueble urbano que se singularizó en la promesa y en Lo MINISTER (———=»o+n= +"S ON c 0046 239 la demanda....

839. Asf mismo condénase a los demandantes a restitulr al deman Jesz dado los dineros que con ocasión del contrato ellos recibleron o tuvo cda | aquél que pagar al instituto de Crédito Territorial, junto con sus inaj tereses civiles, La devolución se hará por el valor actual y para la ol | liquidación de la desvalorización y los intereses sígase el procedimien ISR | to del artículo 308 del C. de p. c.

930. Las partes podrán compensar sus deudas hasta por su me nor valor.

NO ess, E de resolver sobre la resolución del contrato y pago de perjuicios for incumplimiento. | 1.) BO, $e + QU) Apelada la determinación anterior por el demandado, el Tribunal la confirmó fntegramente en la. sentáncid que es materia dol presente recurso extraordinario. 2

LAS MOTIVACIONES DEL FALLO

IMPUGNADO EN CASACION El Tribunal empleza la parte considerativa de su sentencia diclendo que la demanda "adolece de imprecisión y claridad (slc), como que contiene solamente hechos. relacionados con la pretensión do la nulid, por lo que debe sor interpretada. En este orden da ideas, señala que la verdadera intención de la parto actora se encamina a obtener la nulidad de la promesa de compraventa, conclusión queapoya en que al observar la causa petendi, sae encuentra que ósta

EL MENISTOL. : ÓN £ 0047. (5) A] sen atañe Únicamente a la ausencia de los requisitos para su validez. Que “por ninguna parte de su texto se advlerte el incumplimiento del de mandado, ni siquiera en la pretendida solicitud de resolución, quecomo se ve, se quedó sin causa eficiente en la demanda, sin hechos en qué apoyarse.....

Establecido lo anterior, se adentra en el análisis de la nulidad alega da. Al efecto, señala primeramente que la promesa de contrato tie ne los caracteres de un contrato solemne, como se deduce del artícu lo 89 de la ley 153 de 1887, cuyo ordinal3% comenta a continuación para manifestar que no todo plazo o. condición de los que allí se habla satisfacen':er requisito exigido, tal como sucede con el plazo inde Too. - terminado. “y Y 1 NY Transcribe después la cisusula séptima del contrato, para expresar entonces que nada más Indefinido que el plazo o condición fijado en este asunto para determinar la” época en que se ha de otorgar laescritura porque cualquiera de las-modalidades señaladas equivale a "subordinar el cumplimiento «e promesa a un hecho Incierto, - a indeterminado, que puede suceder o no,” y más aún, en ciertos as E , A pectos a la mera voluntad de una de las partes contratantes. . a, Reproduce una jurisprudencia de la Corte donde se dice que ”'el requisito de la fijación de la época se cumple, según lo expresaesa misma norma legal, indicando un plazo e condición determinaEd dos'”, De allí infiere que el contrato de promesa al que le falte ese requi sito carece de eficacia jurídica, por lo que, en consecuencia, procede de la declaratoria de su nulidad, según lo entendió el a quo.

PUNISTER:C e a 0048

STO O o: CI loss del estudio o análisis de la exlgencia concerniente a la determinaeq ción de la Notarfa. Puntualiza, entonces, que'se confirmará la de nen | - cisión apelada Pactarando que no se hará pronunciamiento alguno 0) en cuanto a la orden inhibitoria, en razón de no haber apelado la no parte actora”.

| | 323 ¿ - LA DEMANDA DE CASACION: ¿Gh | en Cuatro cargos plantea en ella ta parte recurrente, los tres primeal ros con apoyo en la causal primera del artículo 368 del C. de p. eg C.. y el cuarto con invocación de la causal segunda ib. La Sala id | “habrá de despacharlos en el orden que lógicamente les corresponde. 7 |

103 Y 1 A” y no Cargo Cuarto: Y ” | > 19 . Tfíldase en él a la sentencta Ae, Incongruente, y, por tal motivo, - 29 | se pide que sea casada parduaúe ta Corte, en sede de Instancta, 2 revoque la del Juzgado “y en su 0 se dicte la sentencia simG ple y completa inhibitoria?. - a A Í / Ñ C , - Y ! ¿Al desárrollar el cargo, el recurrente empleza por observar que los demandados pidieron la resolución del contrato y simultáneamente la nulidad absoluta del mismo. Expone luego que como ambas acciones son incompatibles, "tal acumulación no es posible a voces del art. 82 numeral 2 del C. de P. C., y por tanto no puede recibir sentencia de mérito sino inhibitoria, tal como se desprende no solo del art. 82 numeral2% sino del 305 y del 333 del C. de P. C.%, A continuación transcribe un concepto de la doctrina, para anoLo MUEGIET

• A

7 0049 AEA sa ds. dv tar después que "si bien se ha dicho que en principio no cabe incon gruencia tratándose de sentencias inhibitorias, sí existe esa situaclón que los maestros italianos consideran como encrucijada procesal, cuando el fallo, como en el caso de autos, es parcialmente inhl bitorio y parcialmente de mérito, toda vez que al acumularse praten siones opuestas y que se excluyan entre sf, y haber sido invocadas en forma principal y no subsidiaria, el juez debe abstenerse de fallar de mérito..... Concluye diciendo que el demandado habfale pedido al Tribunal la

declaratoria total de inhibición, sin que sea de recibo el argumento 2 del Tribunal en,1 yel sentido de que como los demandantes no apelasa ron, no se podía. Jesolver sobre la inhibición, pues el buen éxito de esta pretensión-fúgapa en favor no solo de los demandantes si no del demandado,. yP al so quiere más en favor de éste, pues a - > los demandantes ya se leg” “había resuelto favorablemente la súplica Coda principal de nulidad, y erá emandado, hoy recurrente en casa ción, en quien se radicaba como verdadero interés procesal y sus tancia. l, el Ñ derecho de obtener sé8n tehcia inhibitoria....P. Ú4 6s y SE CONSIDERA?” En sentir del recurrente, la demanda con la que este proceso comenzó contiene una indeblda acumulación de pretensiones, comoque en ella, al tiempo, se pide la resolución y la nulidad de la pro mesa de contrato. Esta indebida acumulación significaba que elsentenclador ha debido proferir un fallo completamente inhibitorio, pero no el que de hecho dictó, que lo fue inhibitorio respecto de la resolución y de mérito acerca de la nulidad. A la determinación anterior, el recurrente la tacha de incongruente.

HISISTER, fr 0050

. A MS cs Mo AS Empero, como a simple vista se aprecia en la sustentación del cargo, se abstiene él de precisar si lo fue por extra, ultra o mínima petita, omisión que, según resulta evidente, no puede menos de dar al tras te con el cargo, ya que ello conduce a decir que se dejó de demostrar en dónde residiría la alegada inconsonancla de la sentencia.

Limitóse el recurrente a señalar cómo no es posible la acumulación propuesta; cómo, en consecuencia, el juez se ha debido abstenerde fallar de mérito y, en fin, a tratar de dejar en claro que es en él en quien radica el interós para obtener una sentencia inhibitoria. Nada de lo cual tlene que ver con el motivo de casación esgrimido en este cargo; | ya que el Tribunal ni traspasó, ni excedió, ni redu jo los lftoites de. yA pretenslones de los demandantes. Si el Impugnador ostudbo que la demanda incoativa del procesocontenía una indebida ¿cuiadlación de pretensiones que, por lo mis mo, daba lugar a una decisfón) inhibitoria, tenfa, entonces, que ata car el fallo con fundamento en la causal primera (como, en verdad, to hizo en el cargo tercero) en vista) de que, conforme con su enfo que de la cuestión, querría declr ae Tribunal erró al interpre tar ta demanda, pues concluyó que le fera dable proveer de mérito respecto de una de las pretenstlones e inhibirse acerca de la otra, sin parar mientes en que, siendo principal la acumulación, a laspretensiones les faltaba compatibilidad, to que, a su vez, represen taría que el fallador no podía escoger cualquiera de ellas en posde proferir su decisión de fondo dejando a la otra con una determinación apenas formal, ni tampoco, por supuesto, resolver sobre las dos pretensiones en su tenor sustancial. El problema anterior -cuyo delineamiento se ciñe esencialmente alo dicho por el recurrente dentro del cargo que ahora se despacha-,

LO MENISTEZ<

|] F 9051: E IP AS E E es ajeno por completo a la congruencia o armonfa que la sentencia está llamada a guardar con las pretensiones del demandante. El, - anótase de nuevo, toca con el entendimiento que el Tribunal le habría dado al escrito incoativo del proceso. Lo expuesto significa, por consigulente, que el cargo no prospera.

Cargo Primero: Con apoyo en la causal primera del artículo 368 del C. de p. C.. se le achaca en él a la sentencla la aplicación indebida de los artí- culos 89 de la ley 153 de 1887, en su encabezamiento, 2? de la ley 50 de 1936, y 16177 regla la., 1740, 1741 y 1796 del C. civil; y la falta de aplicación-4e los artículos 1530, 1535, inc. 2%, 1536, 1500, 12 inciso, 1541, 1602.31 03, 1618, 1620 y 1622 del C. c., y los artícu los 8 y 89, numeral 30, dea ley 153 de 1887, todo como consecuen cla de evidentes errores df Teno cometidos en la apreclación de O las pruebas.

Para fundamentario, parte el recurfnte de recordar que, segúnel Tribunal, la cláusula 7a. del docurlentó de promesa de compraventa, contiene un plazo o condición indefinida, afirmación estaque envuelve errores de concepto y errores de hecho. Del primer tipo porque se habla de plazo cuando el tema es la condición. No advirtió el Tribunal, con grave errar de hecho en la apreciación

de la promesa, Gue por parte alguna se menciona un plazo. Pero el Tribunal también erró al negarle a la cláusula 7a. su carácter de condición. A fin de demostrar este aserto el recurrente empleza por transcriblria, para decir luego que al relacionaria con la cuarta, la que el Tribunal también se abstuvo de tener en

MINISTERIO

£ 0052 AO TN A AN ta As Mx. Ñ na yr cuenta, se comprende que como parte del precio el prometiente com. prador atenderla al pago de $110. 000.00, saldo aproximado de laobligación hipotecaria en favor del instituto de Crédito Territorial Mo. y que el prometlente comprador pagará al Instituto en lascuotas mensuales establecidas a partir del mes de diciembre da 1977 y hasta su total cancelación'?. Vuelve sobre la cláusula séptima, y señala que de su relación con la quinta (sic), se desprende que para el pago del salido de $110. 000.00, se estipuló que sería de cargo de Horacio Cadena, "estipu lación condiclonal perfectamente válida no solo al tenor del 2% incl so del art. 1535 del C. Civil, ....sino por cuanto dicho pago implicaba la Intervegelón y aceptación de un tercero....”, o sea del ICT. | D, El Tribunal, asimismo, orirmitió la prueba de la parte pertinente EL de la escritura nro. la del 30)4s enero de 1975 de la Notarla 2a. de Ibagué, que contlene la compra e hipoteca del Inmueble por los

prometientes vendedores, especlálmeñte en lo relativo al sistema de pago de la deuda hipotecaria. Inserta” a censor las cláusulas séptima y octava del mencionado instrumelato, y pone de presente que hubo grave error fáctico al no haber visto el Tribunal que en lapromesa "se incorporaba lo relativo a fa cancelación de la deudahipotecaria al instituto de Crédito Territorial...., y que el prome tiente comprador Cadena, al asumir ese pago, había condicionado con los prometientes vendedores el otorgamiento de la escriturapública a la circunstancia de que quedara saldada esa deuda, como efectivamente ocurrió”. Expone que esa condición, de conformidad con la cláusula 7a., te nía las tres alternativas que indica. Maniflesta un poco después MINISTE e L e 0053 AlAIMOJON “7 ANISuUaasa ISS Xx ! ES que el Tribunal no se percató de que la estipulación de la ciáusula 7a. no era Indeterminada "pues al concatenarla con la quinta (sic) da por resultado que el pago de los ciento diez mil pesos ($110.000 .00) al Instituto de Crédito deberfa efectuarse, a lo sumo, en elplazo fijado en la escritura de hipoteca, y que mientras ese pago no se efectuara no podría extenderse la escritura de compraventa". Y que como en la escritura de hipoteca, citada y conocida por las partes, lo que no observó el Tribunal, se estipuló un plazo de on ce años para el pago de la deuda, "al vencimiento de este plazo,

como máximo, debería estar cancelada la deuda hipotecaria por el prometlente comprador Cadena, y procederse al otorgamiento de la respectiva escriturá/de, compraventa", Pero, concluye el censor, "como las partes acofdarón condiclonalmente que ese pago podría reallzarse anticipadamente gor el prometlente comprador Cadena, - cuestión que en efecto sucedió al haber cancelado tal obligación dos años antes.... es equivocadó decir.... que la condición era indeterminada" pues tenía un plazo de once años que podía ser re ducido por pago anticipado o por muerte. del prometiente vendedor hipotecante. G En lo que respecta a la época para cumplir la promesa, el impugnante, tras reproducir una jurisprudencia de la Corte sobre elpunto, sostlene que este sería el momento en que se produjo el pago de la obligación, o sea febrero de 1985, "todo dentro de un marco de buena fe y de cumplimiento de la verdadera intenciónde los contratantes, no estando por demás anotar que por parte de los demandantes ha existido mala fe...."”. Se adentra luego en el examen del problema del señalamiento de la Notaría, y pone de presente que en Honda, cludad de la que los

L MINISTES a

| 0054 . - Las a] . 1B 12 contratantes eran vecinos y donde se otorgó el contrato de prome YD ET + sa, no hay sino uno de tales Despachos, anotación que, dice, - lev | efectúa "por simple precaución procesal, pues este motivo de null ko, dad alegado por los demandantes carece completamente de razón".

sulg | cn | Transcribe unos salvamentos de voto de decislones de la Corte - | relativos a la determinabilidad de la condición en la promesa deo Y contrato, y examina la posibilidad, tangencialmente sugerida por 1.9 el Tribunal, de que se esté en frente de una condición potestativa, 1) y argumenta que en este punto hubo grave error de hecho del Tri bunal en la apreciación de la promesa al "no tener por pactada19 una verdadera condición válida sino puramente potestativa”, pues AI to que, había indicádo un poco antes, se está ante un hecho votuntario de cualquiera de las partes. Y ES Ba y , ” AS En síntesis, concluye, la reálidad probatoria es que el cumplimien to de la promesa quedó sometido a una condición válida que permi te fijar la Época de otorgamiento de la escritura pública, todo supeditado al cumplimiento de tal céndición, cumplimiento que tuvo lugar oportunamente por parte del gTometlente comprador. 7 o y e En el aparte siguiente, el recurrente se ocupa de establecer cómo los errores de hechos por él denunciados condujeron al Tribunal a aplicar indebidamente las normas sustanciales que cita, y a dejar de aplicar las otras.

SE CONSIDERA: Una de las condiciones exigidas por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 para que la promesa de celebrar un contrato produzca efectos, es la de que aquélla contenga "un plazo o condición que fije laMINISTERIO

| 0055 época en que ha de celebrarse el contrato” (ord. 3%), exigenciaacerca de la cual la Corte expuso to siguiente en reciente oportu nidad: BAhora bien, a qué clase de condición se remite el numeral 39? Para la Corte no hay duda, según su tradicional doctrina, que es la determinada, porque, precisamente, es la que permite. ... que la promesa pueda tener eficacia; en cuanto al ámbito temporal se puede dejar sujeta a un acontecimiento futuro, que puede suceder o no, pero cuyo momento requiere acoplarse con la fijación de ta época. Vale decir, la condición debe estar atada al señalamiento de la época. NY "Ha dicho la car cilla con la naturaleza del contrato expre sado, que requiere, Yc o factor esencial de su estructura, la fi Jación de la Época en que Mébe concentrarse la convención prometida (....) fijación que no fuese obtenerse por intermedio de una tal condición, cuya característica distintiva radica precisamenteen ta indeterminación del momentk_ sesn que puede suceder, si acaso llegare a realizarso' (G. J. CXt, gay», da Y, en verdad, no es posible perder de vista que el plazo o lacondición han de estar orientados, indefectiblemente, a ta obtención de un fin muy concreto o específico, cuale s la fijación de la época en la que el contrato promotido ha de ser celebrado; y fljar es lo mismo que determinar, precisar o puntualizar. Es, pues, por eso que, relativamente a una condición, no es cualquiera laidónea para que se cumpla el objetivo indicadoen el precepto materia de análisis. La condición debe ser una de aquellas que una

vez cumplida posea la virtualidad de concretar el momento en elque debe ser perfeccionado el contrato prometido. De ahf que ta

—MUINICTERE

A

• 0056 18. o A . ana Corte, en su sentencia del 1? de Junio de 1965, hublera expresado que .... en este punto to primordial o subordinante es el señala miento de la época y que to instrumental es el plazo o condiciónque sean adecuados para precisar la época”.

A la luz de las anterioros premisas, se pasa a examinar el texto de la cláusula séptima del contrato de promesa que dió lugar alpresente titigio, al igual que las críticas que el recurrente le diri ge al Tribunal a rafz de la apreciación que a la misma le ofreció.

Dice así la cláusula: "SEPTIMA: La Escritura Pública que perfeccione la presente promesa de venta serstorgará: a) Cuando se cubra el saldo hipote carlo en favor del ña tuto de Crédito Territorial, por terminación del plazo MOS, normas del Instituto y mediante el pago total de las cuotas mensuálés, ya por parte del promi.tente compra dor; b) en el momento en'qui el prometiente compradór le cance lo la totalidad del saldo pendiente al Instituto, anticipadamente a la fecha final del vencimiento; 53 extinguirse la deuda hipote carla en caso de muerte o Incapacidá3del prometiente vendedor Sr. Jorge Octavio Casas Aranda, ya quelo cubre la póliza dedeudores, en cuyo caso el comprador pagará este salido a la prome tiente vendedora Sra. Marfa Betty Ospina de Casas, quien procede

rá de inmediato a la legalización de la escritura”, Argumenta el censor que la cláusula anterior, concatenada con la cuarta dol mismo contrato, y con la escritura pública nro. 14 del 30 de enero de 1976, sí contiene una condición “que permite fijar la Época del otorgamiento de la escritura pública en comentario”, por lo que el Tribunal erró de hecho al apreciar unas y al prete rir otras de las pruebas que asf lo señalan. i AEriEa O merE 0 AN TO | 0057 A 2 10) 2Q Á. O a a aA as CS A a a, Importa, entonces, averiguar que hay de clerto en ello, y con ese propósito convlene, ante todo, anotar que en lá cláusula cuarta de la promesa, las partes pactaron que el promatlente comprador paga “rfa al ICT la suma de $110.000.00, saldo aproximado de la obligación hipotecaria, “en las cuotas mensuales establecidas á partir de tadel mes de diciembre de 1977 y hasta su total cancelación", Y en la escritura pública nro. 12, contentiva de la venta hecha por elICT a los prometientes vendedores, concretamente en su cláusula séptima -que el impugnador inserta en el cargo-, aparece determi nada la forma de pago del precio y acordado un plazo de once años, contado desde el primero de febrero de 1976, para la amortización en cuotas mensuales del saldo que de aquel quedaron a deber los compradores, “7 é A Es innegable, pue 0, las partes de la promesa condicionaron el otorgamiento de la escritujO pública contentiva del contrato objeto

de aquella al pago por pardo del prometlente comprador, de la su ma de $10. 000.00. Empero, esa condición, en los términos en los que aparece establecida en la prámeza, ¿fijará la época de la cele bración del contrato prometido? nogal cómo en la cláusula sépti ma se contemplaron tres posibilidades Gisérentes en relación conel señalamiento del momento dicho: Una, cuando el promitente com _prador cubriera el saldo de la deuda en favor del instituto de Cré dito Territorial, "por terminación del plazo según las normas delInstituto”. Otra, cuando dicho promitente cancelara la totalidad del saldo pendiente de manera anticipada. Y la última, cuandopor razón de la muerte o de la incapacidad del promitente vendedor Casas Aranda, se extinguiera la deuda, caso en el cual el pro mitente comprador pagaría el saldo a la promitente vendedora Ospl na de Casas, quien de inmediato procedería a otorgar la escritura pública. L MINiSTET rr, hA 0058. CAME da Toa "Na , » SAN Sa, De lo anterior se deriva que son claros estos dos aspectos en lacláusula séptima de la promesa: Por un lado, el que la segunda y la tercera de las eventualidades previstas por las partes, dependían de la primera en cuanto al plazo dentro del cual ellas deberfan ocurrir. Y por el otro, el que a pesar de que respecto de la primera eventualidad también se habla de un plazo máximo para suacaecimiento, es lo clerto que este no brota ni de la cióáusula sobre

dicha ni de ninguna otra de la promesa. Esta razón, exactamente, es la que lleva al recurrente a denunciar la falta de apreciaciónde la escritura pública nro. il, como que es allí en donde consta el plazo máximo para el pago de la obligación hipotecaria. x/ Sin embargo, ns -p ropósito de establecer si, en verdad, el Tribunal erró al preterír. la prueba resultante del citado instrumento público, conviene redoráar, una vez más, que en el derecho color blano la promesa de celebia un contrato sólo produce cbligaciones por vía de excepción. Así Consta en el Inciso 19 del artículo 89 de la ley 153 de 1887, en el que se dice que para que ello ocurra es indispensable que medien las cirdanstancias en el mismo precepto enumeradas, lo que, lógicamente, extraña que el entendimiento de lo que son estas circunstancias, o mejor.” el alcance de las mismas, debe sér medido a la luz del principio fundamental que goblernala materia, es decir, del carácter excepcional que el ordenamiento le atribuye a la promesa, acabado de enunciar. Por lo tanto, cuando de indagar ¡por el real sentido de alguna de las estipulaciones de la promesa se trate, la búsqueda correspondiente no ha de exceder el marco trazado por el texto mismo de la promesa para derlvarlo de pruebas diferentes. Esto solo saría po sible en la medida en que a la promesa se la pudiera tener como despojada de su condición de ser válida Únicamente por vía deL MITO 0059 Al8mo0J0J 30 AJIJSUgaaA

¡NASA YO ACA » 'AYND) > excepción y, de contera, que no hubiera la interposición de las con diciones detalladas en el referido artículo 89. Entonces, si para que pueda producir efectos la promesa debe, entre otras cosas, contener un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, esa acción -el contenerclara y nítidamente se añade, nó a un plazo o condición cualquiera, sino a aquellos que ostentan la virtualidad suficiente para determinar el momento en el que debe realizarse el efecto hacia el cual se tiende, o sea, el perfeccionamiento del contrato prometido, como al comien zo del despacho de este cargo se puso de presente, AS Consiguientemente, enla especie de esta litis al Tribunal no leera dable extender sus” , 'esiguaciones más allá de la promesa con el propósito de establecer ss partes convinieron un términodentro del cual el promitente (comprador le habría de pagar al ins tituto de Crédito Territorial el saldo del precio que quedó sin soluclonar, porque ese plazo, en estk cabo constitutivo de la restric ción o peculiaridad que el ordinal 3% dEtartículo 89 pide para la condición a la que las partes podían ceñir4á realización del nego clo prometido, tenía que ser ubicado o hallado dentro del entorno de la promesa misma. Por tal causa, el Tribunal no incidió en ninguno de los errores que en este cargo se le imputan: En el literal a) de la cláusula séptima de la promesa se habla de .... terminación del plazo según tas normas del Instituto y mediante el pago total de las cuotas mensuales....". Y en la cláusula cuarta se dice que el saldo de $110.000,00 lo pagará el promitente comprador al Instituto "en las cuotas mensuales establecidas a partir de la del mes de diciembre

EL MINISTES.

0060

AlG3MOJOD 1 ADIJAUIJIS

SBS Mom A o NN de 1977 y hasta su total cancelación". Obsérvese cómo en ninguna de estas dos estipulaciones las partes determinaron un término des _ tinado al pago del saldo del precio para de allí derivar ta condición determinada indispensable para el perfecclonamiento de la promesa. Es más, contrariamente a lo que insunúa la parte recurrente, ni siquiera mencionan a la escritura pública nro. 119 como punto de referencia para el acotamiento del plazo, pues se contentancon aludir, en la cláusula séptima, a la terminación del plazo "se gún las normas del Instituto", que bien pueden ser las del instru mento público acabado de citar, o las contenidas en cualquier otro acto dimanante de esa entidad, 7 Como los contratantes, sometleron el otorgamiento de la escritura pública al pago de la parte del preclo quedaba a deber dentro de ca un plazo que no determiáromen el texto mismo de la promesa, es indudable que con esa condición) así concebida, no se alcanza a fijar la época para la celebración de la compraventa prometida, por lo cual, según se anticipó, el Albina! no pudo errar de hecho al interpretar, como lo hizo, las estipulaciones contractuales ya men

clonadas. Ni, desde luego, tampoco se ¿dujvoce al no tomar en con sideración, con idéntico propósito, a la escritura pública nro. 14, puesto que es