CSJ - SC30-10-2001 [6849]

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente:

SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO

Bogotá D. C., Treinta (30) de Octubre de dos mil uno (2001).-

Referencia: Expediente Nro. 6849

Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, parte actora en un comienzo y a su vez demandada en el proceso acumulado, contra la sentencia de fecha 15 de agosto de 1997, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Islas, en los procesos ordinarios acumulados que se siguieron entre aquél y la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda.

I. EL LITIGIO

1. En la demanda del primer proceso se pidió, de manera principal, que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa en virtud del cual el demandante prometió adquirir “el aire” para construir los seis pisos siguientes al primer piso ya edificado por la sociedad propietaria del terreno en que dicha obra se efectuaba, conforme a los planos correspondientes al edificio llamado “La Verdad”, hoy Aparta hotel Fronteras, ubicado en la Avenida

Colombia No. 1-275 construido en el sector denominado Pleasant Point o Bailey Boat, con matrícula inmobiliaria 01-0-003-003; y que se dispongan las restituciones correspondientes. Y de modo subsidiario, que se declare la nulidad absoluta de la promesa y, consecuentemente, se condene a la sociedad demandada a restituir las

sumas recibidas junto con la corrección monetaria y los intereses legales.

2. En apoyo de las referidas pretensiones, se adujeron los siguientes hechos: a) En el contrato de promesa de compraventa atrás referido, se estableció que la respectiva escritura pública se otorgaría el 16 de diciembre de 1988, SFTB. Exp. 6849 2 término que las partes podían prorrogar hasta el día 31 siguiente, en la Notaría Unica del Círculo de San Andrés, a las cuatro de la tarde. b) Como cláusula penal se fijó la suma de $30’000.000 en caso de que cualquiera de las partes incumpliera total o parcialmente las obligaciones estipuladas en dicho contrato, la cual se haría exigible sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora. c) Ninguna de las partes compareció a la Notaría en la fecha inicialmente pactada, al parecer, anota el demandante, por cuanto mediante acuerdo verbal prorrogaron dicha fecha sin tener en cuenta que “cualquier acuerdo verbal no modifica, adiciona o suspende los compromisos contractuales”, cuando de promesas de compraventa se trata. d) Aunque las cosas que no existen pero se espera que existan pueden ser objeto de una declaración de voluntad, deben determinarse con rigurosa exactitud, de manera que en el presente caso para otorgarse la correspondiente escritura pública debía insertarse el respectivo reglamento de propiedad horizontal para cumplir con lo previsto en las Leyes SFTB. Exp. 6849 3 182 de 1948 y 16 de 1985 y en el decreto reglamentario 1365 de 1986; documento que los

contratantes no tenían en su poder para la fecha en que se tenía previsto otorgar la correspondiente escritura pública, por cuanto aún no se había expedido por parte de las autoridades competentes. En consecuencia, “la ausencia del régimen aludido conlleva la ilicitud de la promesa de venta por inexistencia del objeto”.

3. En lo suyo, la sociedad demandada propuso la excepción de mérito que denominó de contrato no cumplido, apoyada en que fue el demandante quien incumplió el contrato celebrado, pues amén de que no construyó los pisos del edificio a los que se refiere la promesa, tampoco compareció a suscribir la correspondiente escritura.

4. En proceso aparte, el cual fue acumulado posteriormente al inicial, la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB LTDA. demandó a su vez a GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA para que se declare resuelto el mismo contrato de promesa de compraventa, por razón del incumplimiento imputable sólo al demandado y, consecuentemente, pidió que se condene a éste a pagar la cláusula SFTB. Exp. 6849 4 penal fijada por las partes, “al valor que tenga en el momento de hacer la condenación conforme al índice de precios al consumidor”, más los perjuicios morales y materiales por daño emergente y lucro cesante por la suma de $500.000, o lo que aparezca probado, causados por las medidas cautelares llevadas a cabo en los procesos ejecutivo y ordinario surtidos entre las mismas partes.

5. Los hechos fundantes de tales pretensiones se

pueden resumir del siguiente modo:

a) Cuando la nombrada sociedad proyectaba un complejo turístico de diez pisos en el predio de su propiedad detallado en la promesa de contrato, del cual ya había construido la primera planta, el demandado manifestó su deseo de adquirir el dominio del segundo al séptimo piso, “cuya construcción debería acometer el citado señor, para quedar sometido el edificio al régimen de propiedad horizontal, comenzando por el pago previo de arras y cheques”. b) El contrato de promesa de compraventa se suscribió el 6 de julio de 1988 y como precio se pactó la suma de $122’583.891 pagaderos en la SFTB. Exp. 6849 5 forma establecida en la cláusula segunda del mencionado documento, correspondiendo los primeros $5’000.000 a arras. c) Aunque inicialmente se fijó el 16 de diciembre de 1988 a las 4 de la tarde para suscribir la escritura pública en la Notaría Única de la ciudad de San Andrés, Islas, las partes acordaron prorrogar el plazo, primero para el día 20 siguiente, y después para el 22 siguiente, “día en que únicamente compareció el representante de la sociedad prometiente vendedora”. d) La última cuota de pago del precio pactado a cargo del demandado fue respaldada con cheque por valor correspondiente a $37’583.891, “el que no fue cumplido por el girador ni pagado por el banco girado”. e) A pesar de que las obligaciones contractuales fueron incumplidas por el demandado, éste entabló demanda de ejecución por obligación de suscribir

escritura dentro del cual obtuvo el embargo y secuestro de la primera planta del edificio que ya estaba construida, privando a la sociedad demandante del lucro cesante, mediante SFTB. Exp. 6849 6 actuaciones temerarias que son objeto de investigación penal por los presuntos ilícitos de falsedad y fraude procesal, a pesar de lo cual el referido contratante inició el proceso antes detallado “achacando incumplimiento a la parte vendedora, es decir, el incumplidor alega su propio error, lo cual es legal y moralmente rechazable”.

6. En respuesta a la demanda, Saldarriaga propuso como excepciones de mérito las de nulidad absoluta de la promesa de compraventa por cuanto los prometientes carecían de la aprobación de los planos, licencia de construcción y aprobación del reglamento de propiedad horizontal, motivo por el cual la suscripción de la escritura y su registro eran imposibles, toda vez que no existía el objeto materia del contrato y tampoco era posible su determinación; y la de pago por extinción de la obligación originaria o fundamental basado en que el pago de la cuota echado de menos por la sociedad demandante sí se realizó, por cuanto el cheque expedido con dicho fin no fue devuelto al girador ni fue cobrado ejecutivamente, por lo que a la fecha caducó.

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7. Una vez acumulados ambos procesos y culminada su tramitación, el Juzgado de conocimiento desestimó las pretensiones de la demanda principal instaurada por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, y aceptó, en cambio, las

pretensiones formuladas por la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda; en ese sentido, declaró que aquél de modo culpable incumplió el contrato de la promesa de compraventa y le ordenó hacer entrega de la “columna de aíre objeto de la misma” a la sociedad demandante, y a ésta le ordenó restituir al demandado $85’000.000, sin corrección monetaria ni descuento por arras; dispuso igualmente condenar al citado demandado a pagar la cláusula penal, sin reajuste monetario; lo absolvió de pagar perjuicios por las medidas cautelares ejecutadas en los varios procesos seguidos entre las mismas partes; declaró probadas las excepciones de contrato no cumplido e inexistencia de incumplimiento propuestas por la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda, y no probadas las que propuso GILBERTO DARIO DE

JESUS SALDARRIAGA.

8. El último interpuso el recurso de apelación al cual adhirió la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB SFTB. Exp. 6849 8

Ltda; respecto de ellos, el Tribunal dispuso la confirmación de la sentencia impugnada, la cual sólo fue adicionada en el sentido de declarar no probada la objeción por error grave propuesta contra el dictamen de peritos rendido en el proceso.

II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO En lo de fondo, se pueden compendiar del siguiente

modo:

1. Según sus cláusulas, en la promesa de compraventa objeto de litigio concurren sin discusión los tres primeros requisitos previstos en el Art. 89 de la Ley 153 de 1887; la parte demandante

funda su inconformidad en que no ocurre igual con el cuarto, concretamente por no haberse determinado el objeto de la obligación.

2. Tal como fue concebida, la cláusula 1ª de la promesa, se entiende claramente, que se vendió el aire, espacio que ocupan los niveles o pisos dos a siete del edificio Apartahotel Frontera, bien del cual se dan sus linderos, ubicación y nomenclatura, por SFTB. Exp. 6849 9 lo que hay que admitir que quedó perfectamente identificado; resulta lógico entender que ante la ausencia de la construcción, el espacio compravendido será ubicado sobre la terraza, piso o techo del primer piso construido y perfectamente identificado, es decir, no podría ser otro que el que se encuentra delimitado por los linderos de la parte construida; concurren a su identificación, además, los planos a que se refiere la misma cláusula, la cual dice en lo pertinente, respecto del bien materia del contrato, que es “para que el prometiente comprador, construya según los planos arquitectónicos y estructurales del año 1981, renovada con licencia No 58 de 7 de junio de 1985 y vuelta a renovar el 12 de marzo de 1987 bajo el número 022 de la oficina de planeación intendencial”; otras especificaciones no eran posibles dada la naturaleza del bien vendido, por lo cual “el objeto del contrato prometido es lícito, existe y está determinado razones suficientes para que no pueda fundamentarse la nulidad…”.

3. La apreciación precedente continúa inalterable,

aun en vista de la ausencia de la licencia de construcción y del reglamento de propiedad horizontal, echados de menos por el demandante, SFTB. Exp. 6849 10 pues tales documentos no son esenciales al contrato prometido, como lo entendieron los propios contratantes cuando dejaron establecido que el referido reglamento habría de tener operancia una vez construidos los pisos; por consiguiente, la inobservancia “de las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y los Decretos Reglamentarios 1335 de 1959 que fue adicionado por el 144 de 1968 no genera la nulidad ni del contrato de promesa ni del prometido”, ni justifica la inasistencia a la Notaría por parte del prometiente comprador; de donde se colige que el aporte inoportuno de dichos documentos puede generar consecuencias de índole legal o administrativa, mas no la nulidad deprecada, como lo ha sostenido la jurisprudencia, de la cual se trae extensa cita textual. En conclusión, no hay lugar a la nulidad de la promesa y, por tanto, resulta viable examinar la petición consistente en la resolución del contrato.

4. A ese respecto, el Tribunal entra a examinar el incumplimiento que cada contratante atribuye al otro, para cuyo fin se refiere a cada una de las obligaciones contraídas por las partes en litigio, de donde infiere que el incumplimiento es atribuible al prometiente comprador por cuanto no pagó la

SFTB. Exp. 6849 11 última cuota del precio convenido, ni asistió al despacho notarial para otorgar la correspondiente escritura; en cambio, la sociedad prometiente

vendedora cumplió porque además de entregar el bien prometido en venta, como así se desprende del hecho de que hubiese tenido que instaurar acción policiva para obtener el desalojo del prometiente comprador, asistió a la Notaría en la fecha pactada.

5. Verificado, entonces, el incumplimiento de parte del prometiente comprador y el cumplimiento de la prometiente vendedora, es procedente resolver el contrato ordenando las restituciones mutuas correspondientes, de manera que la sociedad dueña del inmueble debe reintegrar la suma de $85’000.000.oo recibidos como parte del precio “incluyendo la suma dada por concepto de arras”, y el prometiente comprador el inmueble. El ad quem, encuentra acertadas las decisiones que negaron los reajustes monetarios, porque “cuando la restitución debe hacerse al contratante incumplido no opera el mentado reajuste porque sería tanto como premiar su comportamiento”, lo cual tampoco opera en relación con la cláusula penal “porque se acoge la voluntad contractual que fijó anticipadamente la

SFTB. Exp. 6849 12 estimación de los perjuicios causados por posible incumplimiento del contrato”.

6. De otro lado, no son procedentes los perjuicios reclamados en razón de las medidas cautelares practicadas en proceso ejecutivo seguido entre las mismas partes, toda vez que dicha condena se produjo en forma favorable a la peticionaria en otra actuación procesal; como tampoco es viable la condena en perjuicios por la inscripción de la demanda que se llevó a cabo en este proceso, dado que no fueron probados.

7. Finalmente, el Tribunal se pronuncia

negativamente sobre las objeciones propuestas contra el dictamen pericial, en virtud de que el juez no lo hizo.

III. DEMANDA DE CASACION Seis cargos formula el recurrente contra la sentencia, todos con respaldo en la causal primera de casación, de los cuales únicamente se despachará el cuarto, por cuanto está llamado a prosperar.

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CARGO CUARTO:

1. Por la vía indirecta, se acusa la violación de los artículos 653, 654, 655, 656, 658, 662, 664, 665, 666, 668, 669, 673, 740, 741, 745, 746, 749, 756, 759, 760, 1494, 1495, 1496, 1497, 1498, 1499, 1500, 1501, 1502, 1517, 1518, 1521, 1526, 1546, 1581, 1602, 1603, 1605, 1618, 1619, 1620, 1621, 1622, 1623, 1740, 1741, 1746, 1849, 1857, 1866, 1867, 1868, 1870, 2322, 2323, 2325, 2326, 2327, 2328, 2335, 2336, 2337 y 2340 del Código Civil, en concordancia con el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y con el artículo segundo de la Ley 50 de 1936 y en relación con los artículos 1°, 2°, 10°, 19, 20,

21, 22, 822, 830, 831, 861, 863, 864, 870, 871, 872, 897, 899 y 905 del Código de Comercio; artículo 31 del Decreto 960 de 1970: artículos 49 y 51 del Decreto 1250 de 1970; artículo 1° del Decreto 2354 de 1985, en relación con los artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10°, 11, 12, 14, 16, 20, 21 y 25 de la Ley 182 de 1948, artículos 1°, 2°, 6°, 7°, 10° y 11 de la Ley 16 de 1985 y artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 10°, 11, 12, 13, 35 y SFTB. Exp. 6849 14 36 del Decreto 1355 de 1986, “al interpretar equívocamente la promesa de compraventa base de la acción”, al igual que el documento de adición y aclaración a dicha promesa, “yerro de facto en donde el sentenciador no solamente supuso estipulaciones que no existen, sino que también sacrificó el sentido real y cierto del contrato preparatorio, hasta darle un significado totalmente contraevidente, lo que llevó al juzgador ad-quem a violar, de contragolpe, las disposiciones citadas en el cargo”.

2. Según el censor, quien transcribe jurisprudencia en torno a la procedencia del recurso de casación en materia de interpretación contractual cuando dicha

labor “es palmariamente contraevidente”, el Tribunal incurrió en un error de hecho manifiesto al concluir no sólo que el contrato de promesa de compraventa es válido, “dando por sentado que se encontraba determinado perfectamente el contrato prometido, hasta el punto de faltar únicamente para su perfeccionamiento la tradición y las formalidades legales, en este caso el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, de donde se sigue que se cumplía la condición 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, cosa que, repito, no es cierta”; SFTB. Exp. 6849 15 sino también, “en contra del tenor objetivo de la promesa de compraventa” que se prometía enajenar derechos de cuota sobre un inmueble de mayor extensión, sin advertir que “no se singularizó el correspondiente derecho que se prometía enajenar”.

3. También se equivocó el fallador cuando dedujo que la promesa de compraventa cumple con el requisito previsto en el numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, “esto es, la cabal determinación del contrato prometido”, por cuanto no tuvo en cuenta que “el bien prometido en venta y el contrato que debe celebrarse por virtud de la convención previa, no se encuentran determinados en la forma reclamada por la ley”, toda vez que cuando ésta exige que la promesa de contrato conste por escrito, “estableció un formalismo que imperativamente demanda que en el texto escrito de la promesa de compraventa obre la determinación plena y suficiente del contrato que se promete celebrar, incluyendo la delimitación y

determinación del objeto contractual, sin que sea admisible remisiones a escritos extraños al texto mismo de la promesa de contrato”; lo que quiere decir que debe ser en el texto de la promesa y no en escritos ajenos a la misma donde debe incluirse SFTB. Exp. 6849 16 todo lo relacionado con los linderos del bien inmueble o de la parte o sección del mismo que se pretende vender; situación que no se cumple en el caso presente en donde únicamente se consignaron los linderos generales del inmueble, “pero se omitieron los linderos especiales del aire objeto del contrato preparatorio”; omisión ésta que no puede entenderse subsanada “por la remisión que se hace a los planos arquitectónicos y estructurales del año de 1981”, por cuanto en dicha materia “no es dable la remisión a documentos extraños al texto mismo de la promesa de compraventa”, lo que implica que “en lo relativo a los linderos de un bien inmueble, o de un sector del mismo, o de una parte integrante de dicha propiedad, deben quedar claramente reseñados e identificados dentro del texto de la promesa de contrato no solamente los linderos generales del bien raíz, sino también los linderos especiales del sector o porción del inmueble al cual se refiere el contrato prometido”.

4. En el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes “aparecen consignados únicamente los linderos generales del inmueble que en ese momento se denominaba Apartahotel Fronteras, pero se omitieron los linderos especiales

SFTB. Exp. 6849 17 del aire objeto del contrato preparatorio”, por no

haberse incluido los linderos verticales “propios de cada uno de los espacios ocupados por el aire de los pisos o niveles que se prometió enajenar” ni los linderos horizontales, “pero como el juzgador de segunda instancia infiere que son los mismos del primer piso, se resalta la ausencia de los linderos verticales, indispensables para la determinación del objeto de la venta prometida”, lo que permite concluir que el bien prometido en venta no fue debidamente singularizado e individualizado.

5. Cuando el fallador de segundo grado examinó el contrato de promesa de compraventa y apreció en él la plena identificación del bien prometido en venta, “adulteró el contenido formal de la prueba documental citada incurriendo, por lo tanto, en palmario y evidente yerro de facto por desfiguración del medio probatorio”, porque al remitirse en tal punto a los planos a los que hace relación el contrato referido “está interpretando equívocamente dicha promesa de compraventa, pues tales singularizaciones y determinaciones no obran en el texto objetivo de la misma”, sin considerar que la indeterminación del objeto prometido se hace aún más evidente, pues “como se trata de un solo

SFTB. Exp. 6849 18 inmueble, es entonces palmario que la venta prometida versa sobre un derecho de cuota parte de (sic) total de la propiedad, y este derecho de cuota parte no aparece determinado en el texto de la promesa de compraventa ni en el escrito aclaratorio de la misma”

6. También es palmaria la referida indeterminación del contrato, puesto que para el momento de la celebración de la promesa no existía reglamento de

propiedad horizontal, ni se había establecido qué porcentaje de la copropiedad correspondía a cada contratante, circunstancias todas que sumadas hacen evidente la violación de cada una de las normas referidas al inicio del cargo, lo que impone el decreto de nulidad de la promesa, previa la ruptura del fallo impugnado.

IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE:

1. El enunciado que sirve de sustento al cargo atrás compendiado atañe con la falta de determinación del objeto prometido en venta que realmente consiste en el espacio o el área subsiguiente al primer piso y hasta el séptimo del edificio Apartahotel Frontera, “para que el prometiente

SFTB. Exp. 6849 19 comprador, construya según los planos arquitectónicos y estructurales del año de 1981, aprobados por licencias 068 de 12 de junio, renovada con licencia No. 058 de 7 de junio de 1985, y vuelta a renovar el 12 de marzo de 1987 bajo el No. 022 de la Oficina de Planeación Intendencial, la obra que debe ejecutarse según los planos del edificio La Verdad, hoy Apartahotel Fronteras...”, comprendido dentro de los linderos que señala la misma cláusula primera del contrato; y no consiste en la venta del “aire”, como textualmente reza la promesa.

2. La sociedad propietaria del inmueble, prometió vender parcialmente el inmueble de modo tal que ella se reservó para sí, además de la propiedad del primer piso, los tres últimos del total de diez a que se contrae el aludido proyecto de construcción

previsto en los planos estructurales que obran a folios 37 a 43 del cuaderno número 1; y se dispuso a enajenar, a título de la venta prometida, únicamente el espacio correspondiente a los pisos del 2º al 7º en favor del prometiente comprador, quien habría de realizar la correspondiente construcción.

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20 Esa porción objeto material del contrato constituye un derecho de naturaleza inmueble, puesto que se trata del espacio por construir que se sobrepone y accede al terreno donde se levanta o proyecta levantar la respectiva edificación, y como tal se halla sujeto a las atribuciones, limitaciones y demás regulaciones previstas en el régimen legal de propiedad horizontal vigente para la época, aspecto que resulta esencial dentro del análisis que exige el caso.

3. Se resalta lo último, por cuanto de tal naturaleza se desprende que el bien prometido en venta a que se refiere este litigio era susceptible de individualizarse de manera que “se determine de tal suerte el contrato [prometido], que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” (artículo 89 de la ley 153 de 1887, numeral 4º), como se exige para la eficacia de toda promesa de celebrar un contrato; y no, como concluyó el Tribunal, incurriendo en error manifiesto de hecho, en el sentido de afirmar que la identificación del derecho prometido sobre el cual recae la promesa no permitía “otras especificaciones”, distintas de señalar los linderos generales del lote y la identificación del primer piso

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21 construido, más la referencia a los planos y licencias de construcción; la cual, valga decirlo de una vez y enfáticamente, tuvo por objeto especificar la construcción que debía realizar el futuro comprador, antes que determinar los confines del derecho prometido de una manera cierta e inconfundible, y con tal suficiencia que fuera posible otorgar, sin más y en la fecha pactada, la correspondiente escritura pública, requisito sine qua non para el perfeccionamiento del contrato prometido, lo que realmente aquí no se verifica.

4. En la especie de este proceso, hechas las precisiones anteriores, la falta de determinación exacta del derecho prometido en venta radica en la ausencia de linderos específicos de la superficie subsiguiente al primer nivel y hasta el séptimo, toda vez que en el documento contentivo de la promesa apenas se determinaron expresamente y con la debida exactitud los linderos generales del lote de terreno base del proyectado edificio, suficientes únicamente para identificar el primer piso construido, cuyo dominio se reservaba la sociedad demandante pero no los que corresponden al espacio destinado a la construcción de los pisos subsiguientes, objeto del contrato disputado, los

SFTB. Exp. 6849 22 cuales necesariamente debían incluir, cuando menos, el primero y el octavo, como nuevos linderos de la parte restante del edificio en vía de ser construido. En efecto, basta observar el documento del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, cuyo original obra a folio 22 del cuaderno número 3 correspondiente a las pruebas de la parte demandante, para ver que el objeto del mismo

consistió en “el aire que ocupan los pisos o niveles dos, tres, cuatro, cinco, seis y siete del edificio Apartahotel Fronteras, de propiedad de la prometiente vendedora, para que el prometiente comprador, construya según los planos arquitectónicos y estructurales del año de 1981…”, y que seguidamente se identifica dicho espacio mediante la transcripción de los linderos generales del predio en el que se construiría el proyectado edificio, e igualmente se alude a los planos y a la licencia de construcción como documentos a los que se alude el contrato no propiamente para efectos de determinar o identificar el bien prometido en venta, sino para sujetar la proyectada construcción a las especificaciones previstas en ellos.

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23 Y a ese respecto se dice, en consecuencia, como parte de la información integrante de la primera cláusula del referido contrato, que “la obra que debe ejecutarse según los planos originales del edificio llamado La Verdad, hoy Apartahotel Fronteras, ubicado en la Avenida Colombia No. 1-275 construido en el sector denominado Pleasant Point o Bailey Boat, distinguido en el registro catastral con el No. 01-0-003-003 y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, extensión de 50,40 metros, y linda con predio de Paulson Newball; ESTE, extensión de 43,20 metros y linda con la Avenida Colombia; y al OCCIDENTE, en extensión de 54.00 metros con predio de los sucesores de William Benjamin Forbes”, agregando seguidamente que el inmueble tiene forma

triangular; comprende esa identificación, pues, el lote donde se halla construida la primera planta y sobre la cual se proyectaba continuar la construcción, y nada más. Como se ve, en ningún aparte de tales linderos se menciona como límite específico de la parte del inmueble que se prometió en venta, el relacionado con la primera planta ya construida, de propiedad exclusiva de la sociedad prometiente vendedora, ni SFTB. Exp. 6849 24 los límites verticales del referido espacio superior, - que como lo pactaron los contratantes sólo ascendía hasta el séptimo nivel-, lo que conduce a que se encuentre indebidamente identificado el bien objeto del contrato de promesa de compraventa, con las consecuencias subsiguientes que dicha imprecisión genera al momento de elevar a escritura pública el contrato prometido, circunstancia que incide consecuentemente en la nulidad absoluta del contrato referido, toda vez que dicha omisión no puede suplirse con la mención que en el contrato se hizo de los planos arquitectónicos y de la licencia de construcción, que en este caso se hizo con el propósito de someter la construcción proyectada a determinadas especificaciones, y no fueron ni siquiera incorporados a la promesa para que se viera en ellos la identificación del espacio por construir, soslayándose así que cuando la ley de modo restricto y excepcional admite que el contrato de promesa pueda producir efectos jurídicos reclama que se cumplan íntegramente y sin esguinces la totalidad de los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, entre ellos el

consagrado en el numeral 4, antes trascrito.

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5. Sobre el particular ha dicho esta Corporación: “la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se halla omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1741 del C. C., porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. Los requisitos o formalidades prescritos por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 para la validez de la promesa son exigidos en razón a la naturaleza de tal pacto” (G. J., T. LXXIX, pág. 245, entre otras).

En esas condiciones, para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de SFTB. Exp. 6849 26 compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los

elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que ésta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública. De otro lado, no puede pasarse por alto que, en las circunst