CSJ - SL3935-2018

RepúbdleCi oclao mbia cunSeu prdeeJm uas ticia SadleaC asaLcaibóonr al SadleaD esconNg:e1 s tión DOLLY AMPARO CAGUASANGO VILLOTA Magistrpaodnae nte SL3935-2018 Radicanc.ºi5 ó7n2 60 Act3a1 Bogotá, D. C., doce (12) de septiembre de dos mil dieciocho (2018). La Corte decide el recurso de casación interpuesto por la ORDEN DE RELIGIOSAS ADORATRICES ESCLAVAS DEL SANTÍSIMO Y DE LA CARIDAD, contra la sentencia proferida por la Sala Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, el 16 de abril de 2012, en el proceso ordinario laboral que instauró en su contra

ORLANDO ANTONIO BOTERO.

l. ANTECEDENTES Orlando Antonio Botero Escobar promovió proceso ordinario laboral contra la Orden de Religiosas Adoratrices Esclavas del Santísimo y de la Caridad para que se declare la existencia de un contrato de prestación de servicios, en el que realizó labores de intermediación en la venta de un SCLAJPT-10 V.DO Radicación n. º 57260 inmueble localizado en la ciudad de Manizales desde septiembre de 2008; así como que se declare que la venta realizada por la demandada a la Universidad de Caldas, fue causa de su labor en cumplimiento del contrato y el incumplimiento en el pago de los honorarios, remuneraciones y comisiones por parte de la accionada. Como consecuencia de las anteriores declaraciones, solicitó que se regularan los honorarios, comisiones y

remuneraciones, conforme a la costumbre mercantil del Municipio de Manizales, esto es, el 3% del valor de la venta; además la condena por las costas del proceso. En respaldo de sus pretensiones adujo que se dedicaba a la intermediación en la compraventa de bienes raíces, razón por la cual se encontraba inscrito en la Cámara de Comercio; la accionada contrató sus servicios para vender un bien º inmueble situado en la ciudad de Manizales, en la calle 64 n 31-04, barrio Betania, identificado con matrícula inmobiliaria 100-80660 y ficha catastral 1-02-0227-0001000, desde el mes de septiembre de 2008. Con ocasión del servicio contratado, el 28 de septiembre de 2008, publicó a su propio cargo un aviso en el diario La Patria por espacio de tres días; el 30 de septiembre publicó la oferta de inmueble en la página web viavisos.com; los días 4, 5 y 6 de octubre de 2008, publicó nuevamente un aviso en el diario La Patria.

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Radicación n.º 57260 Agregó que el 18 de octubre de 2008, la señora Oriola Jiménez Gómez, en su calidad de superiora provincial y representante legal de la accionada, le concedió poder amplio y suficiente para que ofreciera, discutiera condiciones de venta y precio, así como para que vendiera el referido inmueble. Por otra parte, aseguró que en aras de explicar las características del inmueble en cuanto al POT a los posibles

compradores, solicitó a la Secretaría de Planeación de la Alcaldía de Manizales la información pertinente. Añadió que en ejercicio del poder conferido a su favor, ofreció por escrito el inmueble a la cadena de almacenes Makro. El 29 de octubre de 2008, envió a su poderdante un informe donde describía las actividades realizadas y los posibles compradores contactados: las universidades de Manizales, de Caldas, Católica, Autónoma, Cooperativa, entre otras instituciones y almacenes de cadena como Makro. El 4 de noviembre de 2008, informó a la demandada que habían realizado superiores a cuatro mil millones «promesas» de pesos y, además, anexó los ofrecimientos escritos que había extendido a las universidades de Caldas y Manizales; el 1 º de febrero de 2008, anexó la propuesta escrita que remitió a la Universidad Cooperativa y el 19 de febrero del mismo año, comunicó nuevamente las labores adelantadas; el 12 de junio de 2009, informó a la poderdante sobre una propuesta verbal realizada por la Universidad de Caldas y el día 16 del mismo mes y año, recibió formalmente un ofrecimiento por parte de dicha universidad. Agregó que el 22

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Radicación n. º 57260 de junio de 2009, realizó un estudio de la anterior propuesta y, finalmente, el 14 de julio de 2009, puso en conocimiento de la demandada el interés de algunos funcionarios de la Universidad de Caldas respecto de la compra del inmueble. En el mes de agosto de 2009, María Graciela Martínez

le comunicó la revocatoria del poder concedido, por cuanto « resulta más conveniente a la Comunidad canalizar cualquier posibilidad de negociación directamente por la ciudad de Bogotá», argumento que considera falso, pues para esa fecha la negociación con la Universidad de Caldas estaba «prácticamente terminada». El 29 de octubre de 2009, en la Notaría Cuarenta y Ocho del Círculo de Bogotá, se suscribió la escritura pública 5.562, mediante la cual la Orden de Religiosas Adoratrices Esclavas del Santísimo y de la Caridad vendió a la Universidad de Caldas el bien inmueble ya especificado, por un valor de $4fi057.400.000 y se constituyó una hipoteca abierta a favor de la vendedora. Dicha escritura tuvo que ser aclarada en cuanto al nombre del vendedor. Dijo que la venta llevada a cabo fue el resultado de los servicios que prestó por más de un año, los que no fueron reconocidos, pues la demandada cuando ya estaba listo el negocio jurídico le revocó el poder para no pagarle los honorarios. Finalmente, indicó que en el Municipio de Manizales, la actividad de intermediación en materia de propiedad raíz

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Radicación n.º 57260 tiene definida una costumbre mercantil respecto de la com1s1on por la compraventa de inmuebles rurales y urbanos, según la cual, el comerciante tiene derecho a un máximo del 3% sobre valor del bien objeto del negocio, honorarios que no le fueron pagados (f. 2 a 11). os La Orden de Religiosas Adoratrices Esclavas del

Santísimo y de la Caridad, al contestar la demanda se opuso a la prosperidad de las pretensiones, pues dijo que los hechos no eran ciertos y que no le constaban. Aclaró que nunca contrató con el demandante la intermediación para la venta del inmueble, pues, fue éste quien manifestó su interés de colaborar de manera gratuita por el grado de parentesco que tenía con una religiosa de la comunidad y dado que conocía unos posibles compradores en Estados Unidos, quienes adquirirían el predio a un buen precio. También indicó que el actor actuó de manera inconsulta; que las negociaciones con la compradora del inmueble eran anteriores «aq uea parecieelsr eñao rB ote.r o» Por otra parte, manifestó que el demandante renunció al poder mediante comunicación escrita el 23 de marzo de 2009, y tal decisión fue ratificada por ella por escrito, «para quen os iguiienrmai syécnudoseen l or elaciocnoanld aove nta delp red, ipoor» cuanto pretendía tomar decisiones que sólo le competían a la comunidad.

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Radicación n. º 57260 Añadió que el poder fue conferido al demandante «para que sus clientes en el exterior observaran que su ofrecimiento era seno», pero no para que realizara intermediación en Colombia o con la Universidad de Caldas, pues con esta última ya tenía una negociación adelantada. Propuso las excepciones de f ando de inexistencia de contrato de prestación de serv1c1os; inexistencia de incumplimiento contractual por parte de la orden de religiosas; ausencia de pacto para el reconocimiento de

honorarios o comisiones; gratuidad en las gestiones adelantadas por el demandante y la excepción innominada (f.os 118 a 125). 11.S ENTENDCEIP AR IMEIRNAS TANCIA El Juzgado Tercero Laboral del Circuito de Manizales, al que correspondió el trámite de la primera instancia, mediante fallo del 7 de diciembre de 2011 declaró que entre Orlando Antonio Botero Escobar y la Orden de Religiosas Adoratrices Esclavas del Santísimo y de la Caridad existió un contrato de prestación de servicios desde octubre de 2008, en el cual, el primero fungió como intermediario en la venta del inmueble propiedad de la segunda ubicado en la calle 64 º n 31-04 del barrio Betania de Manizales, identificado con la matricula inmobiliaria 100-80660 y ficha catastral 1-020227-0001-000. También declaró que, al término del contrato, al actor no le fue pagado el valor correspondiente a

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6 Radicación n.º 57260 honorarios generados por su labor en la venta del referido inmueble. Como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenó a la accionada al pago de $121. 722. 000 por concepto de los honorarios, fijados según dictamen pericial, que corresponden al 3% del valor de la venta del inmueble objeto del encargo; además del pago de $24fi344.400 como agencias en derecho en favor de la parte actora (f. 596 a os 635, cuaderno 1).

111S.E NTENDCEIS AE GUNIDNAS TANCIA

La Sala Laboral del Tribunal Superior del Distrito

Judicial de Manizales, mediante fallo del 16 de abril de 2012 confirmó la sentencia apelada e impuso costas a cargo de la parte demandada. En lo que interesa al recurso extraordinario, el Colegiado circunscribió el objeto de su estudio a determinar, si la labor desempeñada por el demandante se realizó bajo los supuestos de un contrato de prestación de servicios profesionales o si por el contrario obedeció a una colaboración desinteresada. En tal sentido, indicó que a folio 12 obraba un certificado de matrícula mercantil del señor Botero, que acreditaba su condición de vendedor de finca raíz. También que a folio 19 se hallaba el poder conferido al actor por la nfipresentante legal de la comunidad demandada, por medio

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Radicación n.º 57260 del cual le concedió la facultad de ofrecer el bien, discutir precios y condiciones y vender el referido inmueble. De los documentos de folios 14 a 18, 20, y 25 a 64, concluyó que el accionante desplegó las acciones para ofertar el bien; de las declaraciones rendidas por Oriola Jiménez Gómez y Samuel Rueda Gómez (f.º 438 a 442), indicó que el poder otorgado al demandant e se confirió únicamente para que mediara ante unos posibles compradores en el exterior y que la venta se perfeccionó por la intermediación de la empresa a la que pertenecía el señor Rueda Gómez. Sin embargo, el Tribunal determinó que a pesar de estar probado que el actor no estuvo presente en la reunión del 24 de junio de 2009 sostenida entre la demandada y la

Universidad de Caldas, en la que se estipularon las fechas para la firma de la promesa de compraventa, de la escritura pública, constitución de la hipoteca y las condiciones de pago (f. 174 y 175); tal ausencia obedeció a la revocatoria del os poder realizada por María Graciela Martínez Pérez el 16 de julio de 2009 (f.0 65), hecho ocurrido 8 días antes de la referida reunión. Concluyó que si bien el actor no actuó en las negociaciones definitivas de la venta, no podía desconocer las actuaciones realizadas por él tendientes a concretar la venta del inmueble, las que se encontraban probadas. Además, no podía dar mérito probatorio a la manifestación hecha por la demandada en el sentido que el poder fue otorgado sólo para

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8 Radicna.c5ºi7 ó2n6 0 adelantar negociaciones con clientes en el exterior, pues en el poder no figuraba tan condición. Por lo anterior, consideró que la celebración del negocio jurídico, tenía una «relación indisoluble», es decir, de «causa efecto», con las labores desempeñadas por el demandante; respaldó la anterior conclusión en el testimonio dado por el Vicerrector Administrativo de la Universidad de Caldas, quien afirmó que si el actor no hubiera llegado a su oficina, no hubiera realizado el negocio jurídico con la demandada. Respecto de la existencia del contrato de prestación de servicios, precisó que aunque el mismo no constaba por escrito, se había demostrado la concurrencia de voluntades de manera libre, que además no requería de solemnidades.

En cuanto al valor de los honorarios, los estimó con º fundamento en el dictamen pericial (f. 500), encontrándolos tasados correctamente por el fallador de primer grado; además, dicho medio de prueba no fue objeto de debate dentro de la oportunidad procesal. Finalmente, en cuanto al cuestionamiento hecho por el apoderado de la parte demandante frente a la tasación de las agencias en derecho, indicó que resultaba extemporáneo, pues «h asta tanto el proveído de primer grado no quede ejecutoriado y el Secretario se disponga a realizar la liquidación de costas, no es controvertible la fijación de las agencias en derecho» (f. 08 9 a 26, cuaderno 2). 9

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IV. RECURSO DE CASACIÓN El recurso fue interpuesto por la parte demandada, concedido por el Tribunal y admitido por la Corte, por lo que se procede a resolver.

V. ALCANCE DE LA IMPUGNACIÓN La recurrent e pretende que la Sala case la sentencia atacada, para que en sede de instancia, revoque el fallo de primer grado y, en su lugar, se absuelva de las pretensiones elevadas en la demanda. Con tal propósito, formula tres cargos por la causal primera de casación, los cuales no fueron objeto de réplica.

La Sala por metodología, analizará pnmero el cargo segundo, a continuación, el primero y finalmente el tercero.

VI. CARGO SEGUNDO Acusa la sentencia recurrida de «violar indirectamente los artículos 1262, 1263, 1264, 1266, 1279, 1283, pero

fundamentalmente por la aplicación indebida de los artículos 1340 y 1341 del código de comercio, con causa en evidentes y trascendentes yerros fácticos y probatorios»; además acusa al Tribunal de incurrir en los siguientes errores de hecho:

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Radicación n. º 57260 l. No dar por establecido, estándola, que el contrato de mandato que unió a las partes, fue exclusivamente de mandato.

2. Dar por demostrado, sin ser cierto, que también hubo contrato de corretaje.

La casacionista parte de que el juez el alzada consideró la desaparición del mandato por causa de la revocatoria del poder; no obstante, determinó que el demandante contactó a los contratantes del contrato de compraventa por lo que entiende que la condena se impone a título de corretaje; ello lo deduce del argumento del ad según el cual quem «efectivamente el señor Botero Escobar no actuó en las negociaciones definitivas de la venta, empero, no puede desconocer la Colegiatura las labores realizadas por el señor Botero Escobar a favor de la Orden Religiosa accionada afirma que el tendientes a la venta del inmueble»; acercamiento es característica propia del corretaje, según el artículo 1340 del Código de Comercio. Acusa al juez de alzada de ignorar el material probatorio y de suponer que el actor estuvo vinculado con la accionada en virtud de un contrato de corretaje, el que nunca existió pues siempre fue un mandatario. Menciona que el Tribunal pasó por alto las siguientes

«piezas probatorias»: l. Poder.

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2. Escrito de demanda inaugural.

3. Comunicación enviada a Makro (f.0 20).

4. Informe enviado a la comunidad religiosa (f.0 25).

5. Ofrecimiento enviado a la Universidad Cooperativa de

Colombia. Indica que todas las pruebas son enunciadas para puntualizar que el demandante cumplía con sus labores en procura de lograr el objeto contratado en calidad de mandatario, puesto que as1 se anunciaba en los ofrecimientos que hizo y en los informes rendidos a la representante legal de la comunidad religiosa. En consecuencia, no es posible concluir la existencia de un contrato de corretaje, ya que al actor no le fue encomendado poner en contacto a la accionada con posibles compradores. Agrega que no obra prueba alguna conducente a la demostración del contrato de corretaje y que lo único que está probado dentro del proceso es la existencia de un contrato de mandato. Recalca que el juez de apelaciones « los preceptos violó» llamados a ser aplicados en para solucionar la controversia: artículos 1262 y 1264 del Código de Comercio, que definen lo concerniente al mandato; 1279 ibídem, que consagra la facultad del mandante de revocar el mandato y, por otra parte, aplicó indebidamente los artículos 1340 y 1341 del mismo código que definen el corretaje, pues, no aplican para el caso de un contrato de mandato.

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Radicación n. º 57260 Finalmente plantea que s1 Juez de alzada no hubiera al material probatorio y, además hubiera «dado la espalda» aplicado las normas sobre el contrato de mandato, no hubiera condenado.

VII. CONSIDERACIONES La Sala encuentra que, en el terreno netamente fáctico, en esencia, el censor le reprocha al juez colegiado pasar por alto que el contrato que existió con el actor fue de mandato y no de corretaje, como lo estableció.

Al revisar las consideraciones del fallo cuestionado se advierte que la censura parte de un supuesto equivocado, esto es, entender que el Tribunal concluyó que el vínculo entre las partes correspondió a un contrato de corretaje, cuando en realidad, lo que el Colegiado estimó fue que se configuró un mandato. En efecto, el Colegiado consideró que entre el actor y la demandada existió un contrato de prestación de servicios y que, en virtud de este, aquel recibió un mandato para « ofrecer, discutir precio y condiciones y vender el bien esto es, se le encomendó que realizara una gestión inmueble», en relación con el trámite de una venta de un bien inmueble. Ahora, si bien estimó que el promotor del proceso no actuó en las negociaciones definitivas de la venta dijo que no era dable desconocer que el acercamiento al que llegaron la

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Radicación n.º 57260 vended(odream andeaned lsau b lite) ye lc omprasdoobrer le negosceih oa bdíaad poo lrag estyit órnaj boda esplegapdoor

demanda.P netreeon m omentaol guncoo nucylóq uee l contrhautboi esriadd oec orrjeet.a Sea ifrmlaoa ntieo,ryr aq uel oq uee nv erdeatsdi meól Juezd ea pelacifouen qeuse l ad emandaldeca o nfiruinó podearla ctpoarr oafre c,ed riustcierlp re,cc ionodiciyo nes venduenrb ieinn mue,be lnce umplimideecnlu taoll l eav ó cabdoi vergseasst ipoanreoasfr ecleoyr q uef uee nr azódne laasc tdiavdieqsue é ld esplqeugefó i nalmleadn etmea ndada y laU niversdiedC aaldd assu scribeilec ronotnr adteo compraveAnstiam.i, sd meostalcaró a zópno rl ac uanlo partiecnil panóse gocnieasdc eifionviat,spi useo cho( 8d)í as antedsel ar eunieónln a q ues eu ltimalroodsne taldleels negojcuriíocd o,il ef uer evocealpd ooed .rE ne soer d,ee nn critdeerflila oal dorn,o s ep odíadnes conolcaegsre stiones adelantpaoderala s c cioneancn utmep limdieemlna tnod ato coenirfd,ol acsu aldeesb ní saerre tribau tirdvaaéssd el os honorrisaop,u see rian dciustiqbuell ea dsi verascatdsia vdies desplegpaoédrlaf u se rolnac ausdael av enrtaeal iaz.a d

Aslía cso ss,am alp uedeelr ecurreendnitleg aaljr uleez dea pelaceileo rnredoser e sitmaqru ee xisutnic óo nrtatdoe corrjeect,ua anednor eal,ie dsanado f uel ac onclufscáitóinc a a laq uea rirób.E ne es ord,el napsr uebya lsa psi ezas procleesqsau ed enunccoinae lo bjteod ea credqiuteea nr verdeaxdi sutnmi aón da,nt ooc ontribueynle omn á sm ínimo ad errluadi erc óinsp,iue sl,oq ues ep retednedmeso trcaorn

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Radicación n. º 57260 aquellas, es exactamente lo mismo que dio por estableció el Tribunal. En ese orden, en criterio de esta Colegiatura el cargo luce totalmente desenfocado, dado que la acusación parte de conclusiones fácticas a las que no arribó el sentenciador. Lo anterior conlleva que la sentencia se mantenga intacta en razón de la doble presunción de acierto y legalidad. Por lo expuesto, el cargo no prospera.

VIII. CARGO PRIMERO Acusa la sentencia recurrida de ser violatoria de la ley sustancial por la vía directa, en la modalidad de aplicación indebida de los artículos 1262, 1263, 1264 - inciso 1 - y 1279 del Código de Comercio.

Aduce que el Tribunal incurre en un yerro al afirmar que el mandatario cumplió «cabalmente» su labor, habida

cuenta que la revocatoria del mandato fue anterior a la venta del inmueble. Agrega que tal determinación desnaturaliza el contrato de mandato, puesto que se entiende que el contrato deja de existir una vez revocado y su objeto no es susceptible de ser cumplido. Agrega que, en caso de ser cumplida la labor encomendada, ésta no obliga al mandante. A la luz de las definiciones respecto del contrato de mandato consignadas en los artículos 1262 del Código de Comercio, 2 142 del Código Civil y en la doctrina, la

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Radicación n.º 57260 casacionista plantea que el propósito del mandato es celebrar o ejecutar el encargo; en consecuencia, no puede predicarse de un mandato revocado que su objeto fue cumplido ni pretenderse que con ocasión de las gestiones « cabalmente» adelantadas, sean causados los mismos derechos que sobrevendrían bajo los supuestos del cumplimiento del objeto contratado, lo que fundamenta en la sentencia CSJ SL, 1 feb. 1968, GJ CXXVII, n. º 2300 a 2302. Indica que el juez de alzada confundió los contratos de mandato y de corretaje; pues en el primero el mandatario asume la obligación de ejecutar, llevar a cabo, concluir y materializar negocios jurídicos, mientras que en el segundo el corredor no realiza el negocio ni participa en su conclusión, simplemente pone en contacto a los interesados en la celebración del mismo. Precisa que conforme al artículo 1340 del Código de Comercio «se llama corredor a la persona que, por su especial

conocimiento de los mercados, se ocupa como agente o intermediario en la tarea de poner en relación a dos más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial», disposición que además señala que el corredor actúa « sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, o dependencia, mandato representación». Aunado a lo anterior, señala que la tesis del Tribunal de que aunque la venta no la ejecutó el demandante, «no se pueddee scoqnuoeecl ea rc ercaamliq eunletl oeon g [ .a.. ]r se para la compraventa del inmueble objeto del contrato dio

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Radicación n.º 57260 y porl a gestóin trajboa desplegado pore l señorO rlando no se justifica, pues cada figura es AntonioB oterEsoc boar», tratada de manera separada por el la jurisprudencia «ócdgio», y la doctrina. Concluye que la sentencia atacada trasgrede las normas enunciadas en la proposición jurídica puesto que desconoce la esencia del contrato de mandato: o «cleebrar y además condenó por ejecutnaergo cis oa nombrdee otr»,o los honorarios que corresponden como si se hubiera concluido el objeto celebrado. IX.C ONSDIERACIONES Como se observa, pese a que el cargo viene dirigido por la senda directa, la sustentación del cargo esta soportada en que el juez de alzada se equivocó al concluir que el actor cumplió la labor encomendada, cuando en razón de la revocatoria del mandato ocurrida antes de la venta del

inmueble, el contrato dejó de existir y, por ende, no cumplió su objeto. Entonces, si el censor quería tener éxito en su acusación, debió dirigir el cargo de la vía indirecta y cumplir con los requisitos propios de esta senda a fin derrumbar decisión del Tribunal en punto a que la labor de encomendada al actor a través del poder conferido, se «desempeñó cabalment»e. De otro lado, el casacionista le endilga al colegiado la 17

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Radicación n. º 57260 aplicación indebida de los artículos 1262, 1263, 1264 y 1279 del Código de Comercio, sin embargo, como se advierte de las consideraciones del juez plural, tales disposiciones no fueron tenidas en cuenta para resolver el asunto sometido a su consideración. Recuérdese que cuando se acusa por la senda jurídica la aplicación indebida de una disposición, ello se traduce en que el fallador de segundo grado decidió la controversia con normas que no regulan el caso. Al respecto, en sentencia CSJ SL, 27 mar. 2007, rad. 30377, se tiene precisado: Cuanedlco o enpctdoea pliciancdieóbnsi edd ean unpcoilraav ía dierctsai,q niefi,scean cialqmueeen lt; euq zadodre cidliaó controcvoennro smriaasq uneo r egluaencl a sdoea; h qíu ree ustle unv erdaocd oenrtrasqeunsete ei nddoi laglau dqe u edmi cehror or corne psecdteol anso rmaanso tacduaansd,eo se videqnuteeaer

justamceonents ead sip socsiionqeused ebdífeai nciurá leearsn lopsu ntqousde e beíxama inaalrrs e olevlre errc usdoe a pelación. (subrayado fuera del texto). En tales condiciones, es claro que no se dio en el sub lilta eap licación indebida de los artículos 1262, 1263, 1264 y 1279 del Código de Comercio ya que, en estricto sentido, no las llamó a operar para resolver el asunto sometido a su consideración. De otra parte, se aduce en la demostración que el Tribunal confundió el contrato de corretaje con el contrato de mandato. Al respecto, tal y como ocurrió con el cargo segundo, el recurrente parte de un supuesto equivocado, esto es, considerar que en el fallo de segundo grado se dio por sentado la existencia de un contrato de corretaje y que en la realidad

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Radicación n. º 57260 fue de mandato, cuando lo que determinó fue todo lo contrario. En efecto, el Colegiado encontró que entre las partes se ejecutó un de contrato prestación de servicios, en virtud del cual el actor recibió un mandato con gestiones concretas relacionadas con el ofrecimiento, negociación de precio y condiciones para la venta de un inmueble. En todo caso, para la Sala es claro que si inclusive se le dio la facultad de vender el bien, la naturaleza del contrato no era del simple corretaje, en la medida que no se limitaba a poner en contacto al comprador y el vendedor, sino llevar a buen fin la venta. Ahora, si el juez de alzada constató que el actor «no actuó

en las negociaciones definitivas de venta», ello no implica que hubiera considerado que entonces, el contrato fue de corretaje. Vale la pena recordar la condena avalada por el fallador de segundo grado estuvo sustentada en que si bien era cierto que el actor no estuvo presente en la reunión de negociación final de la compraventa, ello se debió a que luego de haber adelantado múltiples gestiones para ofrecer el bien a diversos posibles compradores e, inclusive, realizar el trámite con la persona jurídica a la que finalmente fue vendido (Universidad de Caldas), 8 días antes de la aludida reunión, la demandada le había revocado el poder que le había sido conferido, por lo que no era dable desconocer la totalidad de gestiones que llevó a cabo para la venta del inmueble debidamente probadas y la «relación indisoluble)) de «causa efecto)) entre las labores que llevó a cabo el promotor del proceso y la ven ta realizada entre la demandada y el referido ente universitario.

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Radicación n.º 57260 Por lo anterior, el cargo no prospera.

X. CARGO TERCERO Acusa la sentencia de vulnerar «indirectlaomse nte artlíoc1su 262,1 263,1 247,1 279,1 282e pseclimaeenp tor ° indebaipdlai cadceiiló nnc i2sdoe al ríctul1o26 4, tododse l por errores fácticos y probatorios códigdoe comer,c io» «singularai lzola adrodgseo l aa cusac. ión»

El casacionista para sustentar el cargo aduce que: Ocurre que ahora quepa tomar una vez más el apartado del - "vistazo panorámico de la casación" para mejor comprender esta nueva censura la denuncia se hace cabalgar sobre la postremaeventualidad desde allí vislumbrada. Esto es, solo para el evento en que el Tribunal, sin decirlo hubiese pensado que la acción intentada por el actor es la que tiene por fin, no los efectos cabales de un mandato consumado, sino los parciales de un mandato revocado, señaladamente en cuanto a la remuneración que cabría en caso semejante. Es probable, en efecto, que por la mente del Tribunal haya pasado tal cosa. Afincado quizás en que, entre los fundamentos del actor, que por lo visto fueron muchos y tan diversos que da la idea de querer sembrar a voleo, se halla el artículo 1264 del código de comercio. En el segundo inciso de esta norma, ciertamente, se prevé que «cuando el mandato termine antes de la completa ejecución del encargo, el mandatario tendrá derecho a un honorario que se .f,jará tomando en cuenta el valor de los servicios prestados y la remuneración total del mandato>>. Alega que el juez de apelaciones erró al considerar que dentro del proceso obra la prueba que demuestra el valor de los honorarios en el caso particular. Plantea que ante un mandato incompleto no puede haber el pago total de los honorarios. En tal sentido, menciona que la misma norma

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Radicancº.i5 ó7n2 60 indica que una vez terminado el mandato, habrá lugar a honorarios que

«se .fyará[n] tomando en cuenta el valor de los servicios prestados y la remuneración total del mandato». Con base en lo anterior, señala que el mandatario cuyo mandato es revocado y que reclama el reconocimiento de honorarios parciales, está en el deber de aportar la prueba pertinente. Dicha prueba debe demostrar en qué proporción adelantó las gestiones con respecto a la labor contratada, pero que en este caso, no hay prueba en tal sentido. Aduce que la Corte, en un caso análogo, indicó que un mandatario a quien se le ha revocado el poder, a lo sumo tiene derecho a la «r eparación de la gestión que hubiere y que la determinación de los alcanzado a adelantar», honorarios debe ser probada mediante un medio idóneo para lo cual se apoyó en la sentencia CSJ SL, 1 feb. 1968, GJ CXXVII, n. º 2300 a 2302, pág. 26. En lo que respecta al caso concreto, expone que el monto establecido mediante peritaje, es el correspondiente a un contrato de corretaje en el caso que la venta hubiera sido realizada por el accionante. Por otra parte, aduce que el dictamen no fue concebido para determinar la cantidad de la gestión adelantada por el mandatario por lo que no es posible realizar tal estimación por no existir prueba conducente que lo acredite. Resalta que a folio 13 del cuaderno principal, obra un documento de la Cámara de Comercio, el cual establece que, en la ciudad de Manizales, en virtud de la costumbre mercantil, se paga por honorarios el 3% del valor del negocio.

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Radicación n.º 57260 Respecto de éste documento, indica que si bien el ad quem no lo mencionó, «tampoco en él hay, ni podria haber, la mensura en concreto de los honorarios para cada mandato que se revoca». El casacionista agrega que el Tribunal reconoció unos honorarios sobre un contrato de corretaje y, tomó el tope permitido para la intermediación, sin que en