CSJ - STC14651-2026

ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ Magistrada ponente

STC14651-2026 Radicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 (Aprobado en sesión del cinco de agosto dos mil veintiséis)

Bogotá D.C., cinco (5) de agosto de dos mil veintiséis (2026).

Decide la Corte la acción de tutela instaurada por Sergio Suárez Salamanca y Diana Pilar Lozano Olaya contra la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, extensiva a las partes, autoridades e intervinientes en el proceso verbal No. 11001-31-03-047-2022-00522-01.

ANTECEDENTES

PRETENSIONES Y HECHOS RELEVANTES

Los accionantes aducen que la autoridad convocada lesionó sus derechos fundamentales en el referido proceso verbal que promovieron en contra de Constructora Marquis S.A.S., Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y suRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 2

vocera Fiduciaria Caja Social S.A. (antes Fiduciaria Colmena S.A.).

Instauraron la demanda con el fin de que se declarara el incumplimiento de la Constructora de la obligación de construir y transferirles el apartamento 1101 de la torre 4 del proyecto Vista al Parque del Salitre Etapa X, conforme a la promesa de compraventa suscrita el 30 de julio de 2015.

Indican que la Fiduciaria también inobservó los deberes profesionales derivados de su gestión, al no verificar el cumplimiento del punto de equilibrio ni las condiciones

promesa de compraventa suscrita el 30 de julio de 2015.

Indican que la Fiduciaria también inobservó los deberes profesionales derivados de su gestión, al no verificar el cumplimiento del punto de equilibrio ni las condiciones técnicas y jurídicas necesarias para la ejecución del proyecto, omitir la información sobre los riesgos, limitaciones e inconvenientes que comprometían su desarrollo, dejar de brindar la asesoría necesaria para que los compradores prestaran un consentimiento informado y desatender su deber de protección de los bienes fideicomitidos.

Con fundamento en lo anterior, pidieron la resolución de la promesa de compraventa y condenar a las demandadas al pago de $800.000.000, correspondiente al valor comercial del inmueble, $52.500.000 por concepto de cánones de arrendamiento dejados de percibir y $97.590.000 por la cláusula penal pactada.

Mencionan que, en sentencia del 19 de septiembre de 2024, corregida el 4 de octubre de esa calenda, el aludido juzgado (i) declaró la resolución de los contratos de vinculación al que se adhirieron los demandantes y delRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 3

contrato de promesa compraventa, ante el incumplimiento de las demandadas (numeral segundo), (ii) ordenó a las demandadas devolver la suma de $504.952.200 de forma indexada (numeral tercero), y (iii) las condenó a pagar la suma de $97.590.000 por concepto de la cláusula penal (numeral cuarto).

Todas las partes formularon apelación contra esa

indexada (numeral tercero), y (iii) las condenó a pagar la suma de $97.590.000 por concepto de la cláusula penal (numeral cuarto).

Todas las partes formularon apelación contra esa decisión. Los demandantes cuestionaron la negativa del reconocimiento de los cánones de arrendamiento, sosteniendo que el juzgado valoró indebidamente la prueba, les impuso una carga probatoria excesiva y desconoció el dictamen pericial que acreditaba ese perjuicio. La Constructora Marquis S.A.S. alegó que el a quo omitió pronunciarse sobre el incumplimiento de los demandantes por no comparecer a la firma de la escritura, pese a lo cual le impuso cancelar la cláusula penal. El Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca controvirtió la condena al pago de esa cláusula, al afirmar que no le era aplicable, que la única obligación a su cargo estaba supeditada a la culminación e individualización jurídica del inmueble y que el fallo le atribuyó obligaciones no pactadas. A su turno, la Fiduciaria Colmena S.A. (hoy Fiduciaria Caja Social S.A.), señaló que el juzgado interpretó erróneamente el contrato fiduciario, pues no era parte de la promesa de compraventa ni responsable de ejecutar el proyecto o entregar el inmueble, y que cumplió las obligaciones propias del encargo fiduciario.

Exponen que el Tribunal al revocar las condenas frente al fideicomiso demandado y su vocera y las mantuvoRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 4

solamente frente a la Constructora, incurrió en una vía de

al fideicomiso demandado y su vocera y las mantuvoRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 4

solamente frente a la Constructora, incurrió en una vía de hecho al proferir una decisión incongruente y carente de motivación suficiente, pues, de un lado, mantuvo la resolución de los contratos de vinculación y de promesa de compraventa, pero simultáneamente desvinculó del proceso al fideicomiso y a su vocera, privando a los accionantes de las restituciones derivadas de esa resolución.

De otra parte, confundió el régimen de responsabilidad civil con los efectos restitutorios propios de la resolución contractual al supeditar la devolución de las sumas recibidas a la demostración de culpa de la fiduciaria.

Afirman que se configura un defecto fáctico y sustantivo al omitir la valoración de pruebas determinantes sobre el recaudo de los recursos y el incumplimiento de los deberes profesionales de la fiduciaria, limitar su análisis al contrato de fiducia de 1991, ignorar el contrato de encargo fiduciario de preventas, desconocer el régimen legal de la actividad fiduciaria, aplicar de manera errónea el principio de relatividad de los contratos y pasar por alto la responsabilidad de las fiduciarias y las restituciones derivadas de la resolución contractual.

En consecuencia, para la protección de sus garantías esenciales, solicitan dejar sin efectos la sentencia de segunda instancia y dejar en firme la del juzgado. Subsidiariamente, piden ordenar al Tribunal proferir un nuevo fallo que tenga

En consecuencia, para la protección de sus garantías esenciales, solicitan dejar sin efectos la sentencia de segunda instancia y dejar en firme la del juzgado. Subsidiariamente, piden ordenar al Tribunal proferir un nuevo fallo que tenga en cuenta lo señalado en la tutela.Radicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 5

RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS Y VINCULADOS

El Tribunal convocado indicó que la providencia debatida está debidamente motivada y ajustada a derecho.

Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca contestó que la interpretación realizada por la autoridad accionada sobre el contrato de fiducia y la promesa de compraventa es razonable y ajustada a la naturaleza del negocio fiduciario, pues el fideicomiso únicamente asumió la obligación de suscribir la escritura pública cuando se cumplieran las condiciones pactadas, sin ser constructor, ejecutor de la obra ni administrador de los recursos de los compradores.

Fiduciaria Caja Social S.A. precisó que la Magistratura motivó suficientemente su decisión y resolvió el litigio con fundamento en una interpretación razonable de la ley y de los contratos, en tanto la fiduciaria no fue parte del contrato de promesa de compraventa en nombre propio, las obligaciones de construcción y entrega correspondían exclusivamente a Constructora Marquis S.A.S. y los recursos de los compradores fueron transferidos a ésta desde que se declaró el punto de equilibrio.

CONSIDERACIONES

De forma preliminar, es necesario anotar que en el presente asunto se encuentra satisfecho el requisito de subsidiariedad de la tutela, pues la decisión cuestionada no

declaró el punto de equilibrio.

CONSIDERACIONES

De forma preliminar, es necesario anotar que en el presente asunto se encuentra satisfecho el requisito de subsidiariedad de la tutela, pues la decisión cuestionada no era susceptible del recurso extraordinario de casación porRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 6

ausencia del interés económico para impugnar establecido en el artículo 338 del Código General del Proceso.

Puntualizado lo anterior, se advierte que el amparo no prosperará porque la determinación controvertida, fallo del 5 de junio de 2026, es razonable, de modo que no se evidencia un ejercicio arbitrario o irrazonable de la función judicial que habilite la intervención del juez constitucional, circunstancia que excluye la prosperidad del ruego, como pasa a explicarse.

1. La crítica esencial de la actora en tutela se cimenta sobre la presunta aplicación del Tribunal de un régimen de responsabilidad equivocado frente a la fiduciaria, al condicionarse las restituciones derivadas de la resolución contractual a la acreditación de su culpa, pese a que se mantuvo la resolución de los contratos de vinculación y de promesa de compraventa.

A ese respecto, el juez plural señaló en la providencia acusada que el recurso formulado por la Constructora Marquis S.A.S., mediante el cual insistía en que los demandantes incumplieron la promesa de compraventa al no comparecer a la suscripción de la escritura pública en la fecha señalada en la comunicación del 10 de junio de 2020, no estaba llamado a prosperar porque partía de considerar que dicho documento modificó válidamente las

comparecer a la suscripción de la escritura pública en la fecha señalada en la comunicación del 10 de junio de 2020, no estaba llamado a prosperar porque partía de considerar que dicho documento modificó válidamente las estipulaciones del contrato, cuando del análisis integral de la promesa de compraventa se desprendía que las partes habían convenido expresamente en la cláusula vigésima primera que cualquier alteración de su contenido debíaRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 7

formalizarse mediante un otrosí suscrito por todos los contratantes.

Explicó que el negocio jurídico había sido objeto de modificaciones anteriores y que todas ellas se formalizaron mediante ese mecanismo, circunstancia que evidenciaba que los contratantes habían elevado esa forma a requisito indispensable para alterar las obligaciones asumidas, y que la referida comunicación no tenía la virtualidad de alterar el contenido de la promesa pues únicamente contenía una propuesta encaminada a reprogramar la escrituración y la entrega de los inmuebles con ocasión de la emergencia sanitaria derivada de la pandemia por Covid-19, cuya eficacia dependía de la aceptación expresa de todos los contratantes, aceptación que no fue demostrada dentro del proceso.

Seguidamente, al abordar los recursos promovidos por el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y por su vocera, la Fiduciaria Colmena S.A. (hoy Fiduciaria Caja Social S.A.), sostuvo que la sentencia apelada amplió indebidamente el ámbito de responsabilidad de esas entidades, toda vez que el análisis debía partir de la

vocera, la Fiduciaria Colmena S.A. (hoy Fiduciaria Caja Social S.A.), sostuvo que la sentencia apelada amplió indebidamente el ámbito de responsabilidad de esas entidades, toda vez que el análisis debía partir de la naturaleza jurídica de la fiducia mercantil, regulada en el artículo 1226 del Código de Comercio y desarrollada en la sentencia SC5430-2021, conforme a la cual la fiduciaria administra bienes o recursos para cumplir una finalidad determinada, actuando dentro de los límites fijados por el negocio fiduciario, sin asumir por ese solo hecho las obligaciones propias del constructor o del fideicomitente.Radicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 8

Destacó que la Circular Externa 046 de 2008 de la Superintendencia Financiera establece que el alcance de la gestión fiduciaria depende del contenido específico del contrato celebrado, de modo que la responsabilidad de la fiduciaria únicamente puede derivarse de las obligaciones que expresamente aceptó.

Con base en esa premisa, examinó el contenido de los contratos incorporados al expediente y encontró que las obligaciones atribuidas por el juez de primera instancia a la fiduciaria no correspondían a las que realmente fueron pactadas, pues la promesa de compraventa y el contrato de fiducia distinguían claramente las funciones de cada interviniente, así: mientras la constructora conservó la dirección, financiación, ejecución, terminación y entrega del proyecto inmobiliario, la fiduciaria limitó su gestión a la administración de los bienes fideicomitidos y al otorgamiento de la escritura pública una vez se cumplieran las condiciones previstas para ello.

proyecto inmobiliario, la fiduciaria limitó su gestión a la administración de los bienes fideicomitidos y al otorgamiento de la escritura pública una vez se cumplieran las condiciones previstas para ello.

En tal sentido, la Magistratura accionada consideró lo siguiente:

«(…) de la revisión del instrumento elevado a escritura pública número 2202 del 13 de agosto de 1991 (archivo 008), se advierte que la Fiduciaria asumió obligaciones orientadas a la administración de los bienes fideicomitidos y a la transferencia de las unidades inmobiliarias, una vez se cumplieran las condiciones señaladas por el constructor.

De manera concordante, en las cláusulas séptima y décima primera del contrato de fiducia se estableció expresamente que la ejecución, dirección y financiación del proyecto constructivo, asíRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 9

como la entrega de las unidades inmobiliarias, correspondían de forma exclusiva al constructor, quien asumía integralmente la responsabilidad frente a los terceros adquirientes.

Así se estipuló en los literales “b” y, “c” del parágrafo segundo de la cláusula séptima, al consagrar expresamente que los cesionarios (entiéndase promitentes compradores) debían conocer y aceptar ese contrato, así como efectuar la manifestación que FIDUCIARIA COLMENA, no era constructora o interventora, ni participaría de manera alguna en la construcción o desarrollo del proyecto que el CONSTRUCTOR adelantara en los predios objeto del fideicomiso “y en consecuencia no es responsable ni puede serlo en ninguno de los eventos previstos en este contrato, por la

participaría de manera alguna en la construcción o desarrollo del proyecto que el CONSTRUCTOR adelantara en los predios objeto del fideicomiso “y en consecuencia no es responsable ni puede serlo en ninguno de los eventos previstos en este contrato, por la terminación, calidad o precio de (sic) bien que se determine en dicho acuerdo de cesión”; mientras que, en el literal “e”, sí se estipulo que ese margen obligacional estaría a cargo del constructor».

Siguiendo esa línea expuso que los compradores aceptaron expresamente que la fiduciaria no asumía obligaciones relacionadas con la construcción, la calidad de la obra, la entrega de las unidades privadas, la financiación del proyecto o el cumplimiento de las obligaciones propias de la constructora, y que la aludida distribución de funciones impedía trasladar al patrimonio autónomo las consecuencias derivadas del incumplimiento de prestaciones que nunca estuvieron a su cargo.

A continuación, advirtió que tampoco estaba acreditado el incumplimiento de los deberes profesionales previstos en el artículo 1234 del Código de Comercio ni de las obligaciones consagradas en la Circular Externa 029 de 2014 de la Superintendencia Financiera, por cuanto no se demostraron actuaciones negligentes, desleales o contrarias a los deberes de administración propios de la fiduciaria, ni que hubieraRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 10

desatendido las instrucciones derivadas del negocio fiduciario.

Enfatizó que la responsabilidad contractual únicamente puede recaer sobre quien asumió la obligación incumplida y que extenderla a sujetos ajenos a esa prestación desconoce

desatendido las instrucciones derivadas del negocio fiduciario.

Enfatizó que la responsabilidad contractual únicamente puede recaer sobre quien asumió la obligación incumplida y que extenderla a sujetos ajenos a esa prestación desconoce la autonomía de la voluntad privada y el principio de relatividad de los contratos, y bajo ese entendimiento concluyó que no existía fundamento para mantener la condena impuesta al fideicomiso y a la fiduciaria, incluida la relativa al pago de la cláusula penal, dado que esa estipulación vinculaba exclusivamente a los promitentes compradores y a la constructora.

2. Sumado a lo anterior, la Colegiatura analizó la inconformidad planteada por los demandantes respecto de la negativa a reconocer los cánones de arrendamiento que afirmaban haber dejado de percibir, y expresó que esa pretensión resultaba incompatible con los efectos propios de la acción resolutoria, cuyo propósito consiste en extinguir el vínculo contractual y restituir a las partes al estado anterior a su celebración.

Frente a ese particular, mencionó que los actores nunca adquirieron el derecho de dominio ni el uso o goce del inmueble prometido en venta, pues únicamente ostentaban un derecho personal encaminado a obtener la celebración del contrato definitivo. De ahí que el supuesto lucro derivado de un eventual arrendamiento descansara sobre una expectativa incierta, carente de certeza jurídica y de respaldoRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 11

probatorio suficiente para estructurar un perjuicio indemnizable.

Así las cosas, concluye la Corte que el fallo reprochado

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probatorio suficiente para estructurar un perjuicio indemnizable.

Así las cosas, concluye la Corte que el fallo reprochado es razonable en tanto realizó un análisis que no es arbitrario sobre el alcance de las cláusulas del contrato de fiducia y su incidencia en el incumplimiento de la constructora.

Por lo tanto, se estima que en realidad existió una disparidad de criterios en torno a la apreciación de las circunstancias que rodearon el caso concreto, la hermenéutica judicial desplegada y la valoración del negocio objeto de estudio, lo que torna inviable el ruego constitucional.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Constitución, resuelve NEGAR la acción de tutela instaurada por Sergio Suárez Salamanca y Diana Pilar Lozano Olaya.

Se ordena a las autoridades judiciales vinculadas a este trámite que anexen, a los expedientes objeto de control constitucional, copia de la presente decisión. Infórmese a las partes e intervinientes por el medio más expedito y remítaseRadicación nº 11001-02-03-000-2026-04205-00 12

el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión, de no impugnarse esta resolución.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

Presidente de Sala

MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ

revisión, de no impugnarse esta resolución.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

Presidente de Sala

MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ

FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA

ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ

FRANCISCO TERNERA BARRIOSFirmado electrónicamente por:

Juan Carlos Sosa Londoño Presidente de la Sala

Martha Patricia Guzmán Álvarez Magistrada

Fernando Augusto Jiménez Valderrama Magistrado

Adriana Consuelo López Martínez Magistrada

Francisco Ternera Barrios Magistrado

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