CSJ - STC16581-2025

MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Magistrada ponente STC16581-2025 Radicación nº 11001-02-03-000-2025-04978-00 (Aprobado en sesión de quince de octubre de dos mil veinticinco) Valledupar, quince (15) de octubre de dos mil veinticinco (2025). Decide la Corte la acción de tutela formulada por ISECA SAS, contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, trámite en el que se dispuso la vinculación del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta y de las partes e intervinientes en el proceso declarativo n° 2022-00204.

ANTECEDENTES

1. La solicitante invocó la protección de los derechos fundamentales al debido proceso, defensa y acceso a la administración de justicia, presuntamente vulnerados por la autoridad judicial accionada.

Manifestó que el Tribunal Superior de Cúcuta, mediante sentencia de 20 de septiembre de 2025, resolvió confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta el 9 de mayo de 2025, en el proceso declarativo de incumplimiento de contrato de arrendamiento que formuló en contra de Condominio Edificio SEADE.Radicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 2 Indicó que el inmueble objeto del proceso, no es una vivienda urbana sino una oficina registrada en la Subsecretaría de Rentas con «destino: COMERCIAL URBANO», ubicada en la azotea del Condominio Seade Propiedad Horizontal, edificio de locales y oficinas en la ciudad de Cúcuta, Norte de Santander.

«destino: COMERCIAL URBANO», ubicada en la azotea del Condominio Seade Propiedad Horizontal, edificio de locales y oficinas en la ciudad de Cúcuta, Norte de Santander. Mencionó que el contrato de arrendamiento entre el condominio y el entonces propietario, Mario Seade Elcure, se aprobó por unanimidad mediante Asamblea de copropietarios el 19 de septiembre de 2013, estableciendo entre otros aspectos que la asamblea pagaría al arrendador el 50% del canon por la explotación de la azotea con el actual o con cualquier otro arrendatario, siempre que la azotea esté ocupada, sin precisar el área utilizada ni el grado de afectación. Sostuvo que fruto de esa asamblea se suscribió el contrato de arrendamiento, en el cual se expresó que se rige por sus propias cláusulas y en lo no previsto, por la ley comercial. Refirió que, en diciembre de 2019, adquirió mediante compraventa el denominado Pent House asumiendo todos los derechos y obligaciones sobre el contrato de arrendamiento, y así se le comunicó al condominio el día 23 de enero de 2020. Afirmó que el arrendatario recibió la notificación sin objeción alguna y continuó ejecutando con la accionante el contrato de 2013 hasta que, por decisión de la asamblea del 20 de abril de 2021, la administración informó su terminación unilateral. Mencionó que la sentencia del Tribunal accionado incurrió en un ostensible defecto material o sustantivo al fundamentar su decisión en la

que, por decisión de la asamblea del 20 de abril de 2021, la administración informó su terminación unilateral. Mencionó que la sentencia del Tribunal accionado incurrió en un ostensible defecto material o sustantivo al fundamentar su decisión en la Ley 820 de 2003, propia del régimen de arrendamiento de viviendaRadicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 3 urbana, para decidir sobre un contrato de arrendamiento comercial, relativo a una oficina cuya destinación es, obviamente, comercial, por lo que agregó que la corporación pasó por alto que el litigio versaba sobre un asunto estrictamente comercial entre dos personas jurídicas. Añadió que «no existe duda alguna de la naturaleza comercial del inmueble, de su destinación y del vínculo contractual que rigió la relación entre las partes litigiosas. Por lo tanto, es un hecho incontrovertible que, la conclusión a la que llegó el TRIBUNAL al expresar “… que el contrato de arrendamiento fue legalmente terminado…”, es desacertada. Debido a este defecto material o sustantivo, el hoy Accionante quedó privado de sus pretensiones económicas legítimas y resultó doblemente agraviado, primero por su contraparte antes de juicio al irrespetar las reglas acordadas y, segundo, por la denegación de justicia tanto en primera como en segunda instancia» Cuestionó igualmente, que el Tribunal omitió l a aplicación de la cláusula penal pactada en el contrato, pues cuando el condominio decidió de manera irregular terminar unilateralmente el contrato y pagar dicha cláusula, ésta solo podía operar como sanción y no como indemnización,

cláusula penal pactada en el contrato, pues cuando el condominio decidió de manera irregular terminar unilateralmente el contrato y pagar dicha cláusula, ésta solo podía operar como sanción y no como indemnización, pues la azotea — sin, importar el área destinada a su explotación comercial — ha permanecido ocupada ininterrumpidamente por COMCEL S.A. desde 2005 hasta la fecha, por lo que estimó que el accionado desfiguró su verdadero alcance al otorgarle un carácter indemnizatorio que no tiene, cuando en realidad se trata de una cláusula penal sancionatoria, cuya función es sancionar el incumplimiento y no sustituir la indemnización de perjuicios.

2. Con fundamento en lo expuesto, solicitó revocar la sentencia de segunda instancia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta el 23 de septiembre de 2025 por defecto material o sustantivo, al tratar un asunto netamente mercantil con base en un régimen inaplicable al contrato de arrendamiento suscrito en septiembre de 2013 y, enRadicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 4 consecuencia, proceda a emitir una nueva decisión «sin apartarse, en primer término, del clausulado del contrato mercantil suscrito en 2013, que desarrolla lo dispuesto por la Asamblea de Copropietarios en el Acta 44 del 19 de septiembre de ese año, y en segundo término, de la legislación comercial aplicable, sin que sea jurídicamente admisible interpretación distinta a la que las partes pactaron, documentaron y ejecutaron de manera ininterrumpida durante más de siete (7) años,

jurídicamente admisible interpretación distinta a la que las partes pactaron, documentaron y ejecutaron de manera ininterrumpida durante más de siete (7) años, antes del incumplimiento imputable única y exclusivamente al CONDOMINIO».

3. Asumido el trámite, se admitió la acción de tutela y se ordenó el traslado a la corporación accionada para que ejerciera su derecho a la defensa, así como la citación de las partes e intervinientes en el proceso objeto de queja.

RESPUESTA DEL ACCIONADO Y VINCULADOS

1. La Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cúcuta informó que conoció del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida el 9 de mayo de 2025, dentro del proceso verbal radicado bajo el n° 2022-00204-00, en el que emitió sentencia de segunda instancia el 23 de septiembre de 2025, que confirmó parcialmente el fallo, decisión que consideró ajustada a los presupuestos legales y la que se encuentra debidamente motivada.

2. El Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta indicó las actuaciones adelantadas en el proceso objeto de queja, señalando que no se evidencia vulneración alguna de los derechos fundamentales alegados por el accionante, garantizándose el acceso a la administración de justicia y al debido proceso y que el trámite se ha desarrollado conforme a los parámetros legales y procedimentales legales establecidos.Radicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00

5

3. El apoderado del condominio Edificio Seade solicitó negar el amparo y ratificar la sentencia proferida en segunda instancia por el

5

3. El apoderado del condominio Edificio Seade solicitó negar el amparo y ratificar la sentencia proferida en segunda instancia por el

Tribunal Superior de Cúcuta.

4. A la fecha de aprobación del proyecto de sentencia no se habían recibido otros pronunciamientos.

CONSIDERACIONES

1. Procedencia de la acción de tutela frente a providencias y actuaciones judiciales.

Solo las providencias judiciales arbitrarias con directa repercusión en las garantías fundamentales de las partes o de terceros, son susceptibles de cuestionamiento por vía de tutela, siempre y cuando, claro está, su titular haya agotado los medios legales ordinarios dispuestos para hacerlos prevalecer dentro del correspondiente asunto y acuda a esta jurisdicción oportunamente. Igualmente, para la procedencia de amparos como el presente, deben observarse las causales genéricas de procedibilidad de la acción de tutela frente a providencias judiciales, entre éstas, «que la cuestión que se discuta resulte de evidente relevancia constitucional; que se hayan agotado todos los medios (ordinarios y extraordinarios) de defensa judicial al alcance de la persona afectada, salvo que se trate de evitar la consumación de un perjuicio irremediable; que se cumpla el requisito de la inmediatez; que al tratarse de una irregularidad procesal quede claro que la misma tiene un efecto decisivo o determinante en la providencia que se impugna y que afecta los derechos fundamentales de la parte actora; que ésta identifique los hechos que generaron la vulneración y las garantías superiores que considera quebrantadas, y que hubiere alegado tal afectación en elRadicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 6

actora; que ésta identifique los hechos que generaron la vulneración y las garantías superiores que considera quebrantadas, y que hubiere alegado tal afectación en elRadicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 6 proceso judicial siempre que esto hubiere sido posible; y, que la queja no esté dirigida contra una sentencia de tutela» (CSJ. STC075-2022, reiterada en STC4104-2024).

2. La queja constitucional.

La Sociedad por acciones simplificada ISECA SAS, cuestiona la sentencia proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cúcuta el 23 de septiembre de 2025, mediante la cual resolvió confirmar la decisión de negar las pretensiones de la demanda de incumplimiento de contrato, pues consideró que se incurrió en un defecto sustantivo al fundamentar la determinación en la Ley 820 de 2003, propia del régimen de arrendamiento de vivienda urbana, para decidir sobre un contrato de arrendamiento comercial.

3. Supuestos fácticos del caso concreto.

Examinados los documentos allegados a este trámite, se advierten como relevantes para la determinación que adoptará esta Sala, las siguientes: 3.1. La sociedad por acciones simplificada - ISECA S.A.S., interpuso demanda en contra del Condominio Edificio Seade, con el propósito de obtener las siguientes declaraciones y condenas: «1. Que se declare que el demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, ha incumplido de manera sistemática y sin causa justa legal y contractual el contrato

propósito de obtener las siguientes declaraciones y condenas: «1. Que se declare que el demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, ha incumplido de manera sistemática y sin causa justa legal y contractual el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre esta como arrendatario y la sociedad ISECA S.A.S. que, en virtud del artículo 523 del Código de Comercio, tiene la facultad de arrendador.

2. Que como consecuencia de la anterior declaración de incumplimiento y en virtud del artículo 1546 del Código Civil se Ordene al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a cumplir a cabalidad el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre esta como arrendatarioRadicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 7 y la sociedad ISECA S.A.S. que en virtud del artículo 523 del Código de Comercio tiene la facultad de arrendador.

3. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título sancionatorio al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar el valor de la Cláusula Penal pactada en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre este y la sociedad ISECA S.A.S. por la suma correspondiente a DIEZ MILLONES TRESCIENTOS

OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS

arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre este y la sociedad ISECA S.A.S. por la suma correspondiente a DIEZ MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS M/Cte ($10.384.494,oo) valor equivalente a 3 cánones de arrendamiento para el año 2021, -fecha en la cual empezó el incumplimiento contractual,- más los intereses de mora máximos permitidos por la ley desde el primero 1º de agosto de 2021 fecha de inicio del incumplimiento hasta cuando se haga efectivo dicho pago y su respectiva indexación monetaria.

4. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante las obligaciones dinerarias correspondientes a los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de agosto de 2021 hasta el 13 de junio de 2025, por un valor de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS CON ONCE CENTAVOS M/Cte ($169.761.854,11) más los intereses de mora máximos permitidos por la ley desde el primero 1º de agosto de 2021 fecha de inicio del incumplimiento hasta cuando se haga efectivo dicho pago y su respectiva indexación monetaria.

5. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título

indexación monetaria.

5. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título de indemnización por daño emergente al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante la suma de CUATRO MILLONES DOCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS M/Cte ($4.206.578,oo) correspondiente al pago que tuvo que realizar mi mandante por concepto de gastos y pago de honorarios de la audiencia de conciliación adelantada ante la Cámara de Comercio de Bogotá para agotar el requisito de procedibilidad con la respectiva indexación monetaria realizada hasta el momento en que se efectúe el pago de la misma.

6. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título de indemnización por daño emergente al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS CON VEINTINUEVE CENTAVOS M/Cte ($3.282.842,29) pagados a la firma ASR GLOBAL S.A.S. por concepto de honorarios, por la gestión de cobro prejurídico y por adelantar y acompañar a mi mandante a la audiencia de conciliación con la respectiva indexación monetaria realizada hasta el momento en que se efectúe el pago de la misma.

y por adelantar y acompañar a mi mandante a la audiencia de conciliación con la respectiva indexación monetaria realizada hasta el momento en que se efectúe el pago de la misma.

7. Que se condene en costas al CONDOMINIO EDIFICIO SEADE»Radicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 8 3.2. Avocado el conocimiento por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, mediante auto de 5 de agosto de 2022 procedió a su admisión y notificado el condominio demandando, contestó la demanda y propuso las excepciones de mérito que denominó «Inconsistencia de lo que se pretende probar frente a la argumentativa de lo reclamado y/o pedido», «Desconocimiento de lo decidido en acta de asamblea extraordinaria» , «La acción invocada no está soportada en documento idóneo», «Mala fe» y «Cobro de lo no debido». 3.3. Mediante sentencia de primera instancia, el juez resolvió declarar la falta de legitimación en la causa por activa de la sociedad por acciones simplificada - ISECA SAS y en consecuencia, negar las pretensiones de la demanda, ordenando la terminación del proceso, decisión que fue confirmada parcialmente por el Tribunal Superior de

Cúcuta.

4. La razonabilidad de la decisión cuestionada. 4.1. Como de manera anticipada se indicó, la inconformidad se dirige contra la sentencia que profirió la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cúcuta el 23 de septiembre de 2025, en virtud de la cual confirmó parcialmente la decisión de primera instancia, revocando su

dirige contra la sentencia que profirió la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cúcuta el 23 de septiembre de 2025, en virtud de la cual confirmó parcialmente la decisión de primera instancia, revocando su numeral primero para en su lugar, declarar no probadas las excepciones de «FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA de la demandante ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A» y «LA ACCIÓN INVOCADA NO ESTÁ SOPORTADA EN DOCUMENTO IDÓNEO», para confirmarla en lo demás. En lo que es objeto de debate en el presente amparo, la corporación accionada inició refiriéndose al contrato de arrendamiento, indicando que no está sujeto a una formalidad específica, por lo que puede celebrarse deRadicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 9 manera verbal o escrita, y de este surgen obligaciones recíprocas para las partes contratantes. Enseguida, hizo mención el artículo 1982 del Código Civil, relacionado con las obligaciones del arrendador y lo dispuesto en el canon 1996 y siguientes del mismo Código, relativos a los deberes del arrendatario. Luego sostuvo que, en cuanto a las obligaciones derivadas del arrendamiento mercantil de inmuebles, éstas se rigen por la Ley 820 de 2003 en lo que resulte compatible con el Código de Comercio, destacando así que según los artículos 2005 y siguientes del Código Civil, al momento de la terminación del contrato, el arrendatario está obligado a restituir el bien arrendado en el mismo estado en que le fue entregado, que si se trata

así que según los artículos 2005 y siguientes del Código Civil, al momento de la terminación del contrato, el arrendatario está obligado a restituir el bien arrendado en el mismo estado en que le fue entregado, que si se trata de un bien inmueble, deberá desocuparlo y ponerlo a disposición del arrendador, entregando las llaves cuando corresponda. Refirió que el arrendatario podrá ser constituido en mora para la restitución del inmueble mediante requerimiento previo del arrendador y que en caso de no cumplir con dicha obligación, podrá ser condenado al pleno resarcimiento de los perjuicios ocasionados, entre los cuales puede incluirse el valor de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por la mora en la entrega del bien; agregó que nada impide que las partes estipulen libremente el canon y la forma de pago, la duración del vínculo contractual e incluso, las condiciones para su terminación, sea por mutuo acuerdo o de manera unilateral, conforme lo permita la ley, pues está libertad contractual la sustenta el principio de la autonomía de la voluntad. Sostuvo que en lo relativo a la terminación del contrato, el artículo 2008 del Código Civil prevé como causales las siguientes: i) la destrucciónRadicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 10 total de la cosa arrendada, ii) la extinción del derecho del arrendador y iii) la sentencia judicial dictada en los casos establecidos por la ley; aduciendo que esta norma tiene un carácter meramente enunciativo, y no taxativo, por lo cual debe entenderse incluida la causal genérica de terminación por mutuo acuerdo, regulada expresamente por la Ley 820 de 2003, así como la posibilidad de terminación unilateral por parte del arrendador o del

por lo cual debe entenderse incluida la causal genérica de terminación por mutuo acuerdo, regulada expresamente por la Ley 820 de 2003, así como la posibilidad de terminación unilateral por parte del arrendador o del arrendatario, conforme a lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la misma normativa. Precisó que le correspondía revisar si el contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento de la arrendataria se invoca como pretensión principal, estaba vigente para la fecha en que se presentó la demanda, por lo que recordó lo indicado por Carlos Seade y Ligia Medrano de Martínez en sus interrogatorios, así como lo contenido en el acta de asamblea extraordinaria de propietarios del edificio Seade celebrada el 20 de abril de 2021, en donde se aprobó por mayoría dar por terminado el contrato de arrendamiento y aplicar la cláusula penal sexta del mismo, celebrado entre el condominio y la familia Seade, en la que participó el señor Carlos Seade quien al momento de la votación manifestó «El contrato sigue vigente, el contrato no terminó en febrero; está terminado el contrato hoy, hoy se declara terminado» Analizó el oficio remitido el 28 de abril de 2021 por la administradora del condominio, Ligia Medrano Martínez dirigido a María Paula García Herreros, en el que se informó que se daba por terminado el contrato de arrendamiento del apartamento ubicado en el pent-house del Edificio Seade, documento en el que a su vez se indicó que se procedía a dar cumplimiento a la cláusula penal, cancelando el equivalente a tres cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y

Edificio Seade, documento en el que a su vez se indicó que se procedía a dar cumplimiento a la cláusula penal, cancelando el equivalente a tres cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del mismo año, los cuales fueron consignados el día 22 de abril de 2021.Radicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 11 Se remitió al contrato de arrendamiento objeto del proceso, específicamente, a lo contemplado en las cláusulas segunda y sexta en donde se pactó CLAUSULA SEGUNDA «El presente contrato tiene un término de duración de un (1) año, contado a partir del 1° de septiembre de 2013, y con vencimiento el 31 de agosto de 2014. No obstante, lo anterior, el término de duración pactado se prorrogará tácitamente por periodos de un (1) año, si el ARRENDADOR no informa con dos (2) meses de anticipación al vencimiento su voluntad de darlo por terminado. PARÁGRAFO PRIMERO: Si el contrato se prorrogare, el canon se aumentará en el mismo momento y en el mismo porcentaje en que lo haga el contrato de arrendamiento con las terceras empresas que tenga su infraestructura en la terraza del Edificio. PARAGRAFO SEGUNDO. En todo caso, el termino de presente contrato está sujeto a la vigencia del contrato o contratos actuales o futuros que recaigan sobre la terraza» CLAUSULA SEXTA PENAL. La parte que incumpla cualquiera de las

presente contrato está sujeto a la vigencia del contrato o contratos actuales o futuros que recaigan sobre la terraza» CLAUSULA SEXTA PENAL. La parte que incumpla cualquiera de las obligaciones que contrae en virtud de este contrato o que por disposición de la Ley son de su cargo, pagará a la otra, en título de pena y sin perjuicio de las acciones legales para el cumplimiento de las mismas, una suma igual a tres (3) cánones de arrendamiento mensual» (resaltado del texto original) Trajo a colación, lo previsto en los artículos 24 y 25 de la ley 820 de 2003: «ARTÍCULO 24. Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes (…)

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente» «ARTÍCULO 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el

«ARTÍCULO 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:Radicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 12 a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley. b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente». Visto lo anterior, advirtió que del análisis en conjunto del material

señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente». Visto lo anterior, advirtió que del análisis en conjunto del material probatorio, especialmente, del acta de asamblea extraordinaria de copropietarios del edificio Seade celebrada el 21 de abril de 2021, a la que asistió el representante legal de la demandante señor Carlos Seade, se aprobó la terminación anticipada del contrato de arrendamiento y el pago de lo que allí se denominó cláusula penal, y este último aceptó que el contrato se estaba dando por terminado, aunque advirtió que dicha terminación debía entenderse a partir de la fecha de celebración de la asamblea. Mas adelante agregó, que si bien la sociedad demandante pretende que la mencionada terminación sea entendida como un acto constitutivo de incumplimiento por parte del arrendatario -el condominio-, esta conclusión no resulta válida conforme a la norma vigente, ya que al no haberse pactado en el contrato una forma de terminación anticipada, debe aplicarse la ley que regula el asunto, para el caso la decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento se efectuó conforme a los numerales 4 y 25 de la Ley 820 de 2003.Radicación n° 11001-02-03-000-2025-04978-00 13 Afirmó que estas disposiciones establecen que el arrendatario tiene la facultad de finalizar el contrato de arrendamiento de manera unilateral, durante el plazo inicial como en cualquiera de sus prórrogas, sin necesidad de justificar una causa distinta a su decisión personal. Para ello, deben

la facultad de finalizar el contrato de arrendamiento de manera unilateral, durante el plazo inicial como en cualquiera de sus prórrogas, sin necesidad de justificar una causa distinta a su decisión personal. Para ello, deben cumplirse dos condiciones esenciales: en primer lugar, enviar al arrendador una notificación escrita con una antelación mínima de tres meses y, en segundo lugar, pagar una indemnización equivalente a tres meses del canon de arrendamiento. Hizo mención nuevamente al acta de asamblea extraordinaria, precisando que en ella quedaron pactados los dos referidos requisitos, al sostener que, «El 20 de abril de 2021, se realizó asamblea en la que estuvo presente el actor, en la misma se acordó dar por terminado el contrato de arrendamiento que nos ocupa, decisión con la cual no estuvo de acuerdo el demandante, sin embargo, dentro del término legal no ejerció las acciones que tenía a su alcance para impugnar el acto, bien por vicios de forma en la citación a la asamblea, ora por que no era procedente tal determinación conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento y por el contrario en el acta quedó claro que en esa fecha se estaba terminando el contrato y que debían cancelarle los arrendamientos de los meses de mayo, junio y julio, es decir el valor de tres meses de arrendamiento. Entonces, en cuanto al primer requisito aviso previo, se observa que el 30 de abril de 2021, mediante comunicación oficial suscrita por la administradora del condominio, se notificó de manera formal y expresa a la señora María Paula García Herreros la decisión adoptada por la Asamblea de Copropietarios de dar

de 2021, mediante comunicación oficial suscrita por la administradora del condominio, se notificó de manera formal y expresa a la señora María Paula García Herreros la decisión adoptada por la Asamblea de Copropietarios de dar por terminado el contrato de arrendamiento del apartamento ubicado en el penthouse del edificio. Dicha relación contractual tenía como fecha de vencimiento el 31 de agosto de 2021, por lo que se satisface el primer presupuesto legal, pues el arrendatario comunicó por escrito la terminación anticipada del contrato con una antelación mínima de tres (3) meses a la fecha de terminación y en la misma misiva le anunció que le cancelaría el equivalente a tres cánones de arrendamiento que dijo correspondían a los meses de mayo, junio y julio del año en curso y que en efecto le consignó, pese a que dijo correspondían a la cláusula penal y al canon de los tres meses siguientes a la respectiva carta. (…) Aunado a lo anterior, si bien de los interrogatorios de las partes se desprende que, a partir de febrero de 2021, los operarios de Comcel encontraron una ruta alternativa para acceder a las antenas sin necesidad de transitar por el a