CSJ - STC16960-2025

MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ

Magistrada Ponente

STC16960-2025 Radicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 (Aprobado en sesión de veintidós de octubre de dos mil veinticinco)

Bogotá DC , veintidós (22) de octubre de dos mil veinticinco (2025).

Decide la Corte la impugnación de la sentencia proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior de l Distrito Judicial de Bogotá el 17 de septiembre de 2025, en la acción de tutela interpuesta por Acción Sociedad Fiduciaria SA contra el Juzgado Décimo Civil del Circuito de es ta ciudad, trámite al cual fueron vinculadas las partes e intervinientes en el proceso verbal con radicado n° 2023-01043.

ANTECEDENTES

1. La sociedad accionante, a través de apoderado judicial, invocó la protección de los derechos fundamentales al debido proceso , propiedad y tutela judicial efectiva , presuntamente vulnerados por la autoridad judicial accionada.Radicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01

2 Manifestó que Ángela Rodríguez Gaviria y Tadeo López Valencia suscribieron contrato de vinculación con Acción Sociedad Fiduciaria SA para la adquisición del apartamento nº 201 y el garaje 16 del proyecto Samán de Cristales cuya inversión ascendía a $277.861.000, y se comprometieron al pago de una cuota inicial de $83.358.300, cancelada entre el 5 de enero de 2015 y el 5 de septiembre de 2016, la cual fue

inversión ascendía a $277.861.000, y se comprometieron al pago de una cuota inicial de $83.358.300, cancelada entre el 5 de enero de 2015 y el 5 de septiembre de 2016, la cual fue objeto de modificación para un total de $92.359.600.

Sostuvo que los compradores indicaron que, pese a haber cumplido con el cronograma de pagos de la forma establecida, la promotora del proyecto Aiki SAS no entregó el inmueble e n la fecha de escrituración pactada -27 de septiembre de 2017 - atribuyendo responsabilidad a Acción Sociedad Fiduciaria SA al permitir el giro de los fondos sin verificar las condiciones, lo que ocasionó la paralización de la obra y les generó perjuicios económicos.

Relató que, con ocasión de esos hechos, Ángela Rodríguez Gaviria y Tadeo López Valencia iniciaron proceso verbal contra la promotora Aiki SAS y Acción Sociedad Fiduciaria SA , con el fin de que fueran condenadas a la devolución de los recursos invertidos en el proyecto.

Señaló que el asunto fue asignado al Juzgado Octavo Municipal de Bogotá, el cual en sentencia de 18 de noviembre de 2024 acogió las pretensiones y declaró la resolución del contrato de vinculación, condenando solidariamente a Aiki SAS y a Acción Sociedad Fiduciaria SA , en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Recursos Samán de Cristales ,Radicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 3 al pago de $127.443.224 con corrección monetaria a favor de los demandantes; además, declaró abusivas e ineficaces las

3 al pago de $127.443.224 con corrección monetaria a favor de los demandantes; además, declaró abusivas e ineficaces las cláusulas novena y décima del contrato de vinculación.

Expuso que Aiki SAS y Acción Sociedad Fiduciaria SA interpusieron recurso de apelación, en el que, ésta última fundamentó sus reparos en que sus obligaciones eran de medios y no de resultados, por lo que su deber se limitaba a la adecuada administración de los recursos, conforme a lo pactado contractualmente ; por tanto, correspondía a lo s demandantes probar su incumplimiento o negligencia.

Expuso que el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá profirió sentencia de segunda instancia el 5 de marzo de 2025 , mediante la cual desestimó la totalidad de los reparos planteados en apelación y confirmó la decisión del a quo sobre la responsabilidad de Acción Sociedad Fiduciaria SA, a título propio y como vocera y administradora del Fideicomiso.

Afirmó que el juzgado accionado erró al : (i) dar por acreditados los elementos de la responsabilidad civil, sin que lo estuvieran, (ii) declarar la resolución del contrato de vinculación sin que se cumplieran los requisitos exigidos y (iii) señalar que Acción Sociedad Fiduciaria SA incumplió el deber de información con los compradores cuando en realidad sí se dio cumplimiento a esa obligación.

En tal sentido, adujo que el despacho incurrió en defecto fáctico por indebida valoración de las pruebas, la sRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 4 cuales de forma clara permitían corroborar que Acción

defecto fáctico por indebida valoración de las pruebas, la sRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 4 cuales de forma clara permitían corroborar que Acción Sociedad Fiduciaria SA no incumplió lo pactado y que, en todo caso, su actuación no fue la que generó el daño alegado por los demandantes, así como en defecto sustantivo al contrariar las normas que regulan la responsabilidad civil y los lineamientos jurisprudenciales aplicables.

2. Con fundamento en lo anterior, solicitó dejar sin efectos la sentencia de 5 de marzo de 2025 proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá y, en consecuencia, ordenar que «defina nuevamente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 18 de noviembre de 2024 proferida por el Juzgado Octavo Civil Municipal de Bogotá».

RESPUESTA DEL ACCIONADO Y VINCULADOS

1. El Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá defendió la legalidad de su gestión y sostuvo que profirió sentencia de segunda instancia confirmando la decisión del a quo siguiendo los ritos de legalidad impuestos por el legislador para esa clase de procesos, sin que se evidenciara vulneración alguna a los derechos invocados por la sociedad actora.

2. El Juzgado Octavo Civil Municipal de Bogotá luego de efectuar un recuento de las actuaciones adelantadas en el proceso objeto de queja señaló que ha actuado en estricto cumplimiento de las normas sustanciales y procesales , por

2. El Juzgado Octavo Civil Municipal de Bogotá luego de efectuar un recuento de las actuaciones adelantadas en el proceso objeto de queja señaló que ha actuado en estricto cumplimiento de las normas sustanciales y procesales , por tanto, solicitó negar la protección constitucional reclamada.Radicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01

5

3. La abogada Lina María Franco Martínez, quien manifestó ser apoderada de Ángela Rodríguez Gaviria y Tadeo López Valencia, advirtió la improcedencia del amparo por incumplimiento de los presupuestos de inmediatez y subsidiariedad, destacando que la sociedad reclamante reitera a través de este mecanismo los argumentos de la apelación, pretendiendo una nueva valoración integral del expediente, lo que desnaturaliza el propósito de la acción de tutela.

LA SENTENCIA IMPUGNADA

El Tribunal Superior de Bogotá negó el amparo luego de establecer que el Juzgado Décimo Civil del Circuito de esta ciudad, además de valorar de manera razonada las pruebas de acuerdo con las reglas generales de apreciación, se pronunció frente a las que resultaron relevantes para la decisión y estableció su criterio frente al punto de equilibrio, las condiciones del proyecto y los deberes de la fiduciaria.

En relación con la condena a la Fiduciaria y no al Fideicomiso, destacó que este punto no se abordó en la apelación, por lo cual no era posible evaluar esa temática a través de esta vía excepcional, así como tampoco la presunta omisión en la valoración de algunas pruebas que tampoco fueron objeto de apelación.

apelación, por lo cual no era posible evaluar esa temática a través de esta vía excepcional, así como tampoco la presunta omisión en la valoración de algunas pruebas que tampoco fueron objeto de apelación.

Por otra parte, descartó el defecto sustantivo alegado por la sociedad reclamante y determinó que el despacho accionado no incurrió en desafuero alguno que ameritara laRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 6 injerencia del juez constitucional, pues , contrario a lo afirmado por la actora, aplicó las normas y jurisprudencia correspondiente en su decisión, la cual e ra producto de un criterio razonable.

LA IMPUGNACIÓN

1. La sociedad accionante insistió en los argumentos iniciales y manifestó que, contrario a lo señalado por el a quo, todos los fundamentos planteados en la tutela fueron debidamente expuestos en la contestación de la demanda y en el recurso de apelación.

Adujo que los cuestionamientos no se dirigen a imponer un determinado análisis de pruebas, sino a señalar que en la decisión de segunda instancia no se realizó un examen integral de las mismas, lo que llevó a la infundada conclusión, según la cual al Fiduc iaria incumplió con los deberes legales por la supuesta ausencia de una verificación exhaustiva de los requisitos de trasferencia y la insuficiente divulgación de información.

Señaló que el juzgado accionado sustentó la condena en la supuesta omisión de Acción Sociedad Fiduciaria SA en la verificación del punto de equilibrio, en el incumplimiento del

divulgación de información.

Señaló que el juzgado accionado sustentó la condena en la supuesta omisión de Acción Sociedad Fiduciaria SA en la verificación del punto de equilibrio, en el incumplimiento del deber de información y en la falta de constatación de la capacidad técnica y financiera del promotor del proyecto; no obstante, obran en el expediente pruebas que acreditan lo contrario, como el acta de verificación de cumplimiento deRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 7 condiciones de giro del proyecto, la licencia de construcción, informes de interventoría, entre otros.

2. La abogada Lina María Franco actuando -apoderada judicial de Ángela Rodríguez Gaviria y Tadeo López Valenciapresentó réplica a la impugnación e insistió que hubo un juicio de mérito en dos instancias con práctica y valoración probatoria que sustentaron una decisión razonada.

CONSIDERACIONES

1. La acción de tutela frente a providencias judiciales.

Recuerda esta Corte que en línea de principio, la acción de tutela no procede contra las providencias o actuaciones judiciales, pues significaría un desconocimiento de los principios contemplados en los artículos 228 y 230 de la Constitución Política; no obstante, cuando los funcionarios judiciales incurran en un proceder abiertamente opuesto al ordenamiento legal, sin ninguna objetividad y los interesados no cuenten con otro medio de defensa judicial, esta jurisdicción está llamada a intervenir en aras de corregir o evitar la vulneración de derechos fundamentales.

2. La queja constitucional.

no cuenten con otro medio de defensa judicial, esta jurisdicción está llamada a intervenir en aras de corregir o evitar la vulneración de derechos fundamentales.

2. La queja constitucional.

En el asunto que ocupa la atención de la Sala, Acción Sociedad Fiduciaria SA cuestiona la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá el 5 de marzoRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 8 de 2025, mediante la cual confirmó el fallo del Juzgado Octavo Civil Municipal de esa ciudad que declaró la resolución del contrato de encargo fiduciario de vinculación y la condenó solidariamente, en nombre propio y en calidad de vocera y administradora del Fideicomiso , al pago de $127.443.224 con su respectiva corrección monetaria, correspondientes al valor depositado por Ángela Rodríguez Gaviria y Tadeo López Valencia para la adquisición de inmueble ofertado.

3. De la decisión cuestionada.

3.1. A nalizada la inconformidad de la sociedad reclamante desde la óptica de juez constitucional, se anticipa la confirmación de la sentencia impugnada, teniendo en cuenta que, una vez revisadas las consideraciones expuestas por el Juzgado Décimo Civil de l Circuito de Bogotá en la decisión en la que se definió el debate a través del recurso de apelación, no se identificó una actividad judicial irregular susceptible de ser corregida a través de esta vía extraordinaria, como pasa a exponerse.

3.2. En efecto, luego de realizar un recuent o de los

apelación, no se identificó una actividad judicial irregular susceptible de ser corregida a través de esta vía extraordinaria, como pasa a exponerse.

3.2. En efecto, luego de realizar un recuent o de los antecedentes del caso y de los argumentos de apelación de la Acción Sociedad Fiduciaria SA, el juzgado de conocimiento planteó como problema jurídico determinar si , se encontraban configurados los presupuestos sustanciales y procesales para acceder a lo pretendido en la acción resolutoria y la condena solidaria impuesta a Promotora Aiki SAS en reorganización y a Acción Sociedad Fiduciaria SA, enRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 9 calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Recursos Samán de Cristales, así como la procedencia de la indexación de la suma reconocida a los demandantes.

En punto al recurso de apelación interpuesto por la aquí accionante, el Juzgado expuso:

[E]n primer lugar se tiene que ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO RECURSOS SAMÁN DE CRISTALES alega que, si bien la sentencia de primera instancia reconoció que el Contrato de Vinculación No. 0001100012820, el Contrato de Fiducia Mercantil y la Promesa de Compraventa de la unidad inmobiliaria No. 201 son contratos coligados, ya que comparten el propósito de establecer las condiciones de entrega y el precio del inmueble en litigio; ce ntró su análisis únicamente en el Contrato

inmobiliaria No. 201 son contratos coligados, ya que comparten el propósito de establecer las condiciones de entrega y el precio del inmueble en litigio; ce ntró su análisis únicamente en el Contrato de Vinculación, omitiendo pronunciarse sobre la Promesa de Compraventa, a pesar de que los propios demandantes reconocieron haber suscrito dicho contrato con PROMOTORA AIKI S.A.S., lo que, según el apelante, constituye una omisión relevante en la valoración de los presupuestos de la acción resolutoria.

Para abordar el análisis de este punto en particular, es fundamental recordar que, según la jurisprudencia civil, las acciones de resolución y cumplimiento de contratos, reguladas en los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, comparten los mismos requisitos esenciales para su procedenc ia. En este sentido, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC1962 de 2002, reiterada en la SC194 de 2023, ha identificado tres elementos fundamentales que deben cumplirse para que estas acciones pro speren: “a) Existencia y validez del pacto (…) b) Condición de contratante cumplido o dispuesto a cumplir en el demandante (..) y c) La ocurrencia de demora, incorrección o falta de ejecución parcial o total de las obligaciones correspondientes al demandado”.

Luego de citar la s sentencias de casación de 7 de octubre de 1976 y 20 de marzo de 1977 de la Corte Suprema de Justicia, en las que se hace referencia a los requisitos para la procedencia de las acciones de resolución y cumplimiento de contratos destacó que, en el caso analizado los conveniosRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01

de Justicia, en las que se hace referencia a los requisitos para la procedencia de las acciones de resolución y cumplimiento de contratos destacó que, en el caso analizado los conveniosRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 10 en litigio incluían el contrato de vinculación nº 1100012820 y la promesa de compraventa del apartamento nº 201, los cuales, según el a quo, estaban coligados, puesto que, ambos tenían como finalidad establecer las condiciones de entrega y precio del inmueble.

Agregó que, aun cuando Acción Sociedad Fiduciaria SA en su calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Recursos Samán de Cristales no cuestionó la conclusión de primera instancia, si objetó que el juez había limitado su análisis al contrato de vinculación, omitiendo pronunciarse sobre el cumplimiento de los presupuestos de la acción resolutoria respecto del contrato de promesa de compraventa, comoquiera que, para que la resolución del contra to sea procedente, el reclamante debe haber cumplido o al menos allanado a cumplir sus obligaciones, lo que, a juicio de la recurrente, no se acreditó en el caso estudiado debido a que los demandantes Ángela Rodríguez Gaviria y Tadeo López Valencia solo habían pagado $92.359.600 y el valor del inmueble era de $307.861.000.

Enseguida señaló:

En relación con este aspecto y con base en los documentos aportados al expediente, los demandantes manifestaron en su escrito inicial, específicamente en los hechos 2, 3, 4 y 5, que el valor del inmueble objeto de litigio fue inicialmente fijado en

En relación con este aspecto y con base en los documentos aportados al expediente, los demandantes manifestaron en su escrito inicial, específicamente en los hechos 2, 3, 4 y 5, que el valor del inmueble objeto de litigio fue inicialmente fijado en DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL PESOS ($277.861.000) , monto que posteriormente fue incrementado por el demandado en TREINTA MILLONES DE PESOS ($30.000.000) , estableciendo así un precio final de TRESCIENTOS SIETE MILLONES

OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL PESOS ($307.861.000) .

De dicho valor, los demandantes pagaron un total de NOVENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MILRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 11 SEISCIENTOS SESENTA PESOS ($92.359.600), acordando con la parte demandada que el saldo pendiente, equivalente a CIENTO NOVENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS DOS MIL SETECIENTOS PESOS ($194.502.700) , se pagaría al momento de la escrituración del inmueble, la cual, según lo estipulado en la Promesa de Compraventa del Edificio Samán de Cristales, quedó fijada para el veintisiete (27) de septiembre de dos mil diecisiete (2017).

En el presente caso, de las pruebas allegadas al plenario se encuentra, a folios 113 a 129 del archivo 002 correspondiente al escrito de demanda, la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa establece que las partes se obligaban a otorgar la

encuentra, a folios 113 a 129 del archivo 002 correspondiente al escrito de demanda, la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa establece que las partes se obligaban a otorgar la escritura pública de compraventa e hipoteca el trece (13) de marzo de dos mil diecisiete (2017), a las 8:45 a.m., en la Notaría Dieciocho del Círculo de Cali. No obstante, el Parágrafo Primero de dicha cláusula condicionaba la entrega del inmueble a la efectividad del desembolso del crédito hipotecario, lo que, a su vez, dependía del cumplimiento de tres requisitos fundamentales: i) el pago total de la cuota inicial estipulada en la Cláusula Tercera, numeral 3.1, por un valor de OCHENTA Y TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS (83.358.300), antes de la fecha de escrituración; ii) la aprobación del crédito hipotecario con vigencia suficiente para garantizar su desembolso conforme a la forma de pago pactada; y iii) el pago, dentro del plazo establecido, de los gastos notariales requeridos para la escrituración.

Del análisis de las condiciones pactadas y del escrito de apelación, se desprende entonces que el recurrente considera incumplida la segunda condición, argumentando que los demandantes no realizaron el desembolso del saldo pendiente, equivalente a CIENTO NOVENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS DOS MIL SETECIENTOS PESOS ($194.502.700), en la fecha pactada para la escrituración del inmueble. Al examinar las cláusulas del contrato de compraventa relacionadas con dicho saldo, se observa

MIL SETECIENTOS PESOS ($194.502.700), en la fecha pactada para la escrituración del inmueble. Al examinar las cláusulas del contrato de compraventa relacionadas con dicho saldo, se observa que, en la Cláusula Tercera , numeral 3.2, se estipuló que esta suma sería cubierta por los promitentes compradores mediante un préstamo solicitado a una entidad financiera, el cual estaría garantizado con una hipoteca abierta de primer grado sin límite de cuantía a favor del estable cimiento de crédito. Además, el parágrafo segundo de la misma cláusula, numeral 6, establecía que, dentro de los 30 días siguientes a la firma de la promesa de compraventa, los compradores debían presentar al vendedor la carta de aprobación del crédito, bajo la advertencia de que, en caso de incumplimiento, el promitente vendedor tendría la facultad de dar por terminado el contrato en cualquier momento (folios 133 a 117 del archivo 002). )Negrillas del texto original).Radicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 12 Frente a ese razonamiento, concluyó que, contrario a lo argumentado por la sociedad recurrente, los demandantes Ángela Rodríguez Gaviria y Tadeo López Valencia no estaban obligados a desembolsar e l valor antes de la escritura pública, en tanto que, la promesa de compraventa establecía de forma clara que solo era requisito contar con la aprobación del crédito hipotecario que cubriría ese saldo pendiente.

De igual forma, agregó que los demandantes en sus interrogatorios manifestaron que la fecha inicialmente estipulada para la firma de escritura no fue cumplida por la

del crédito hipotecario que cubriría ese saldo pendiente.

De igual forma, agregó que los demandantes en sus interrogatorios manifestaron que la fecha inicialmente estipulada para la firma de escritura no fue cumplida por la demandada, debido a que ésta solicitó su prórroga, la cual fue pactada con un otrosí al co ntrato de promesa de compraventa, así como el cambio en la forma de pago del saldo; sin embargo, refirió que aun cuando la demandada mencionó el otrosí en la contestación, no lo aportó para contradecir lo establecido en el contrato de promesa de compraventa, por lo que no se encontraba fundamento frente a la primera alegación de la recurrente.

Sobre el segundo reparo planteado por Acción Sociedad Fiduciaria SA sobre la responsabilidad contractual declarada en su contra pese a que los demandantes no lograron acreditar la negligencia de la sociedad en la gestión del proyecto y posterior entrega del inmueble, el Juzgado accionado destacó que el contrato de fiducia mercantil ha sido definido por el artículo 1226 del Código de Comercio como un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciaria, la cual seRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 13 obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomiso.

A su vez, indicó que los negocios fiduciarios se han calificado como de confianza en razón de su naturaleza y

finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomiso.

A su vez, indicó que los negocios fiduciarios se han calificado como de confianza en razón de su naturaleza y destacó que, si bien en principio las obligaciones de la fiduciaria son de medio y no de resultado, lo cierto era que su actividad est aba regulada por normas imperativas, cláusulas contractuales y deberes secundarios de conducta que le exigen actuar con altos estándares de diligencia y previsión, por tanto, debía desempeñarse como un profesional que busca garantizar la realización de lo proyectado, lo que implicaba analizar los riesgos de cada negocio, estructura r los contratos de fiducia y divulgar correctamente la información al público sobre el alcance y efectos de su participación.

Sobre el caso bajo estudio señaló que,

el juzgado de primera instancia determinó que el contrato de encargo fiduciario No.110012820 para la vinculación del inmueble objeto del litigio, era válido, pues reflejaba la voluntad de las partes y contenía la instrucción expresa del demandante para que ACCIÓN FIDUCIARIA transfiriera los dineros entregados a PROMOTORA AIKI S.A.S . Al respecto, se hace importante recordar que el encargo fiduciario es un negocio bilateral y de ejecución continuada que tiene como finalidad la inversión, administración de bie nes o actividades relacionadas con la concesión de garantías para asegurar el cumplimiento de obligaciones.

No obstante, el juzgado también determinó el incumplimiento de los deberes contractuales por parte de la fiduciaria, toda vez que,

concesión de garantías para asegurar el cumplimiento de obligaciones.

No obstante, el juzgado también determinó el incumplimiento de los deberes contractuales por parte de la fiduciaria, toda vez que, aunque la demandada sostiene que la acreditación de los requisitos de transferencia era responsabilidad exclusiva del promotor, dicha postura resulta inviable, pues las obligaciones deRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 14 diligencia imponían a la entidad vigilada el deber de verificar su cumplimiento. Señaló el a quo que esta constatación era de su directa competencia, ya que, contrario a lo afirmado por su representante legal en audiencia, los requerimientos a la promotora no se realizaron mensualmente, sino de forma anual en 2020, 2021 y 2023. Asimismo, respecto de la obligación de brindar información adecuada y suficiente a los compradores, dicho despacho advirtió que la fiduciaria se limitó a reiterar que no ejercía funciones de comercialización, escrituración ni construcción del proyecto, negando así cualquier responsabilidad sobre el mismo.

Así, a juicio de este despacho judicial, la decisión de primera instancia se encuentra fundada en las pruebas obrantes en el expediente digital y recaudadas en el trámite del proceso . Sobre este asunto debe indicarse que, según la Circular Básica Jurídica n.º 029 de 2014, en la fase de preventas, el contrato debe especificar que el proyecto cuenta con las licencias y permisos necesarios, que estos estarán vigentes hasta alcanzar el punto de equilibrio y que se detallará el destino de los recursos y las condiciones para su desembolso. Si la fiducia está

el contrato debe especificar que el proyecto cuenta con las licencias y permisos necesarios, que estos estarán vigentes hasta alcanzar el punto de equilibrio y que se detallará el destino de los recursos y las condiciones para su desembolso. Si la fiducia está relacionada con proyectos inmobiliarios, el contrato debe establecer deberes específicos para la fiduciaria, como la verificación del p unto de equilibrio, las condiciones para la transferencia de recursos, la duración del proyecto y sus etapas, la prohibición de pagos anticipados al promotor y la certificación semestral del constructor sobre la inversión de los recursos (numeral 5.2.3 T. I CBJ).

En efecto, según lo señalado por el juez de primera instancia durante el interrogatorio realizado en el marco de la audiencia del artículo 372 del CGP, la representante legal de la sociedad recurrente, Yanira Herrera Osorio, declaró a partir del minuto 1:02:56 de la grabación que la información proporcionada a los demandantes sobre el estado del proyecto en las rendiciones de cuentas se presentó de manera general, sin ofrecer, como exige la norma, una rendición puntual de las causas de los retrasos en la ejecución de la obra. Asimismo, precisó, exactamente a minuto 1:03:522, que esa responsabilidad correspondía a la constructora, dado que la fiduciaria se limitaba a verificar la información relativa al contrato suscrito, y no al proyecto. Además, indicó que las causas del retraso deben ser consultadas a la constructora, pues su función se restringe a administrar los recursos de la construcción.

En ese sentido, concluyó que la Fiduciaria que suscribió el contrato de vinculación estudiado, incumplió los deberes

su función se restringe a administrar los recursos de la construcción.

En ese sentido, concluyó que la Fiduciaria que suscribió el contrato de vinculación estudiado, incumplió los deberes establecidos en la ley, evidenciados en la ausencia de la verificación oportuna y exhaustiva de los requisitos deRadicación n° 11001-22-03-000-2025-02456-01 15 transferencia y en la insuficiente divulgación de información relevante a los compradores sobre el desarrollo y los riesgos del proyecto, incurriendo en una conducta negligente que infringía sus obligaciones contractuales y de diligencia, circunstancia que llevaba a la confirmación de la sentencia proferida por el Juzgado Octavo Civil Municipal de Bogotá sobre la responsabilidad contractual declarada contra Acción Sociedad Fiduciaria SA vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Recursos Sa mán de Cristales.

Por último, frente a los reparos del análisis del daño y la correspondiente indexación de las sumas depositadas por los demandantes para la adquisición del inmueble destacó:

En este contexto, es preciso recordar que, en el régimen de responsabilidad contractual, la pretensión resarcitoria se fundamenta en cuatro elementos configurativos: (i) la existencia de un contrato válidamente celebrado; (ii) la ocurrencia de un hecho ilícito, es decir, el incumplimiento de alguna obligación pactada por las partes o impuesta por la ley; (iii) la generación de un daño, entendido como la afectación del patrimonio de la víctima, ya sea de naturaleza patrimonial y/o extrapatrimonial; y (iv) la existencia de un nexo de causalidad, que en principio debe precisarse en

entendido como la afectación del patrimonio de la víctima, ya sea de naturaleza patrimonial y/o extrapatrimonial; y (iv) la existencia de un nexo de causalidad, que en principio debe precisarse en función del incumplimiento injustificado de la obligación por parte del demandado.

Entonces, del análisis precedente sobre el incumplimiento por parte de las demandadas, se concluye que se configuran los presupuestos axiológicos de la acción resolutoria, dado que el contrato de encargo es válido, los accionantes demostraron haber cumplido con sus obligaciones y se verificó el incumplimiento tanto de la constructora como de la fiduciaria, lo que hace procedente la aplicación del artículo 1546 del Código Civil, que establece la resolución del contrato con indemnización de perjuicios a solicitud del actor. En este sentido, es importante precisar que, conforme al artículo 1