CSJ - STC20359-2025

ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ Magistrada ponente STC20359-2025 Radicación nº 11001-02-03-000-2025-05965-00 (Aprobado en sesión del diez de diciembre de dos mil veinticinco) Bogotá D.C., diez (10) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). Se resuelve la acción de tutela instaurada por Yolanda Buitrago Gómez contra la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas con ocasión del proceso verbal de resolución de contrato con radicado 25286-31-03-002-2023-00188-00. ANTECEDENTES PRETENSIONES Y HECHOS RELEVANTES La accionante solicitó amparar sus derechos fundamentales al debido proceso, acceso a la administración de justicia e igualdad, presuntamente vulnerados por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas al proferir la sentencia del 12 de noviembre de 2025, mediante la cual confirmó y adicionó la sentencia de primera instancia dentro del proceso declarativo con radicado 25286-31-03-0022023-00188-00, en el que se declaró la resolución del contrato y se ordenó a la demandada, aquí tutelante, restituir las arras recibidas.Radicación no 11001-02-03-000-2025-05965-00 2 En este caso, se tiene que el 28 de diciembre de 2018, la sociedad La Casa Italia S.A.S., en calidad de promitente compradora, y Yolanda Buitrago Gómez, en calidad de promitente vendedora, celebraron un

La Casa Italia S.A.S., en calidad de promitente compradora, y Yolanda Buitrago Gómez, en calidad de promitente vendedora, celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble con matrícula inmobiliaria no. 50N-20068602, en cuya cláusula quinta estipularon lo siguiente: «CLÁUSULA QUINTA. – ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES: Las partes manifiestan de común acuerdo que fijan como arras confirmatorias penales de la presente promesa de compraventa la suma de CIENTO OCHENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS M/CTE (COP$187.000.000.oo), valor que corresponde a los pagos primero, segundo y tercero mencionados en la cláusula Cuarta, de esta promesa de compraventa. Las ARRAS se regulan en los términos previstos en el artículo 866 del Código de Comercio, el cual señala que las arras las perderá EL PROMITENTE COMPRADOR a favor del PROMITENTE VENDEDOR, o este último las tendrá que restituir dobladas a favor del PROMITENTE COMPRADOR, devolviendo el valor recibido en los pagos 1,2 y 3 de la CLÁUSULA CUARTA de la presente Compraventa, más las arras estipuladas en la presente cláusula, es decir, en total devolverá la suma de Trescientos Setenta y cuatro millones ($374.000.000.oo) M/CTE. En caso de que alguna de las partes se retracte, o serán imputadas al precio de venta si la venta se perfecciona por medio de la

millones ($374.000.000.oo) M/CTE. En caso de que alguna de las partes se retracte, o serán imputadas al precio de venta si la venta se perfecciona por medio de la escritura pública de compraventa, y desde ya manifiestan mancomunadamente que el valor de esta cláusula prestará mérito ejecutivo. Por lo tanto, renuncian a requerimientos de tipo judicial o extrajudicial o constitución en mora para el pago; siendo en todo caso para hacerse ésta exigible asimilable a un título valor.» En 2022, La Casa Italia S.A.S. presentó una demanda de resolución de promesa de compraventa contra Yolanda Buitrago Gómez, alegando el incumplimiento del contrato y solicitando, entre otras, la restitución de $187.000.000,oo, pagado por concepto de arras. A su vez, Yolanda Buitrago Gómez formuló demanda de reconvención aduciendo que fue La Casa Italia S.A.S. quien incumplió el contrato, y que por ende perdió las arras pagadas. Mediante sentencia del 5 de febrero de 2025, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Funza declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa por incumplimiento por parte de La Casa Italia S.A.S. yRadicación no 11001-02-03-000-2025-05965-00 3 ordenó a Yolanda Buitrago Gómez la devolución de las arras que alcanzó a pagar La Casa Italia S.A.S. a su favor. Ambas partes formularon recurso de apelación en contra de la

3 ordenó a Yolanda Buitrago Gómez la devolución de las arras que alcanzó a pagar La Casa Italia S.A.S. a su favor. Ambas partes formularon recurso de apelación en contra de la sentencia; la aquí tutelante recurrió lo que tuvo que ver con la orden de restituir las arras aduciendo que el Juzgado omitió varias pruebas y diversos elementos de juicio que demostraban que las arras pactadas eran confirmatorias penales y que esa fue la intención de las partes. Esto es, que tenían como propósito confirmar el negocio prometido y sancionar un eventual incumplimiento por lo que, toda vez que el Juzgado encontró probado el incumplimiento de La Casa Italia S.A.S., no era procedente la devolución de las arras. Mediante sentencia del 12 de noviembre de 2025, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas confirmó la decisión de primera instancia respecto de los reparos propuestos por la demandada, aquí accionante, al concluir que las arras pactadas tenían naturaleza de arras de retracto y no de arras confirmatorias penales, como alegó la recurrente. Por ello, dado que el Juzgado declaró la resolución del contrato por incumplimiento, pero no encontró que ninguna de las partes hubiera ejercido el retracto, consideró que no era procedente que la demandante Casa Italia S.A.S. perdiera las arras, sino que correspondía ordenar a la demandada Yolanda Buitrago Gómez su restitución como consecuencia natural de la resolución del contrato.

demandante Casa Italia S.A.S. perdiera las arras, sino que correspondía ordenar a la demandada Yolanda Buitrago Gómez su restitución como consecuencia natural de la resolución del contrato. Por consiguiente, la promotora solicita dejar sin efectos la providencia del 12 de noviembre de 2025 y ordenar al Tribunal tener en cuenta las normas sustanciales sobre interpretación de los contratos, en tanto omitió aplicar el artículo 1618 del Código Civil y la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia sobre su interpretación.Radicación no 11001-02-03-000-2025-05965-00 4 RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS Y VINCULADOS La Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas citó el aparte relevante de la providencia del 12 de noviembre de 2025 en lo que tiene que ver con las arras, y manifestó que la decisión se encuentra debidamente motivada, por lo que no es posible endilgarle vulneración de derechos fundamentales simplemente por el hecho de que la demandante esté inconforme con su interpretación de las arras. CONSIDERACIONES De entrada, se anticipa la negación del amparo, pues se observa que la providencia del Tribunal del 12 de noviembre de 2025 no contiene yerro alguno que permita tildarla de caprichosa o arbitraria. La accionante sostiene que, en la decisión impugnada, el Tribunal se ciñó exclusivamente al texto literal de la cláusula quinta del contrato contentiva de las arras, ignorando las pruebas recaudadas que demuestran que la intención de las partes era que aquellas fungieran como penalidad

ciñó exclusivamente al texto literal de la cláusula quinta del contrato contentiva de las arras, ignorando las pruebas recaudadas que demuestran que la intención de las partes era que aquellas fungieran como penalidad por incumplimiento y que, por ende, al haber La Casa Italia S.A.S. incumplido, no procedía su restitución. Sin embargo, la Sala observa que, contrario a lo alegado por la accionante, el Tribunal sí hizo una valoración de las pruebas que obran en el expediente y un análisis de la jurisprudencia y doctrina aplicable a la materia para llegar a la conclusión que las arras pactadas eran de retracto y no confirmatorias penales, a partir de lo cual dedujo que era apropiado restituirlas. En efecto, después de citar la sentencia SC3047-2018, ilustrativa sobre el concepto jurídico de “arras”, “arras confirmatorias”,Radicación no 11001-02-03-000-2025-05965-00 5 “arras de retractación” y “arras confirmatorias penales”, manifestó que el texto de la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa mal denominada “arras confirmatorias penales”, en realidad denota la intención de las partes de acordar la indemnización de los perjuicios compensatorios frente a eventos de retracto y no una penalidad por incumplimiento. Así las cosas, y aunque sí valoró las pruebas mencionadas por la accionante en su escrito de sustentación de la apelación, el Tribunal concluyó que no eran de recibo los argumentos de la accionante según los

Así las cosas, y aunque sí valoró las pruebas mencionadas por la accionante en su escrito de sustentación de la apelación, el Tribunal concluyó que no eran de recibo los argumentos de la accionante según los cuales la verdadera intención de las partes fue la de pactar arras confirmatorias penales porque el texto de la cláusula develaba lo contrario con claridad: «(…) no se puede dejar de lado que, la literalidad del contrato de compraventa refiere con exactitud la precisión en la redacción del cuerpo mismo del convenio, contemplando los términos y condiciones que en él se establecen. Y en este asunto, luce transparente el ánimo con el que La Casa Italia S.A.S. actuó activamente en la negociación (…) En ese orden de ideas, no cobran acogida los reparos de la recurrente -demandada inicial-, cuando expone que debió interpretarse la cláusula quinta en la manera como lo solicita, si luce claro del contenido de esta, y se hace evidente la voluntad de las partes sin mayor esfuerzo para su interpretación, siendo dable confirmar lo determinado por la A quo frente a este punto» En suma, la literalidad del contrato no permitía establecer con absoluta claridad la naturaleza de las arras acordadas por las partes dado que en el título de la cláusula quinta referida y en su contenido entremezclaba elementos de varias modalidades de dicha figura. De manera que, los razonamientos que expuso el Tribunal para enmarcarlas

entremezclaba elementos de varias modalidades de dicha figura. De manera que, los razonamientos que expuso el Tribunal para enmarcarlas en la clase de arras de retracto no es absurdo ni descabellado, teniendo en cuenta que en dicho apartado del contrato explícitamente se mencionó que:Radicación no 11001-02-03-000-2025-05965-00 6 «(…) las arras las perderá EL PROMITENTE COMPRADOR a favor del PROMITENTE VENDEDOR, o este último las tendrá que restituir dobladas a favor del PROMITENTE COMPRADOR, devolviendo el valor recibido en los pagos 1,2 y 3 de la CLÁUSULA CUARTA de la presente Compraventa, más las arras estipuladas en la presente cláusula, es decir, en total devolverá la suma de Trescientos Setenta y cuatro millones ($374.000.000.oo) M/CTE. En caso de que alguna de las partes se retracte (…)» Lo anterior pareciera ajustarse a lo que sobre ese tipo de pacto accesorio estipula el artículo 1859 del Código Civil. Máxime porque, en todo caso, ante la duda que surgió sobre la verdadera esencia de dichas arras, también resultaba aplicable la presunción contenida en el inciso segundo del artículo 1861 ibídem, según el cual: «Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1857, inciso 2o. No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes.»

lo prevenido en el artículo 1857, inciso 2o. No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes.» Puestas así las cosas, en realidad existió una disparidad de criterios en torno a la apreciación de las circunstancias que rodearon el caso concreto y del entendimiento y alcance que el Tribunal otorgó a la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa a partir de lo cual comprendió que se trataba de arras de retracto, lo cual generaba obligación a la tutelante de restituirlas. Este marco, torna inviable el ruego en tanto no se puede « imponer al fallador una determinada interpretación de las normas procesales aplicables al asunto sometido a su estudio o una específica valoración probatoria, a efectos de que su raciocinio coincida con el de las partes» (CSJ STC10939-2021, STC12501-2022 reiterada en STC15424-2022). DECISIÓNRadicación no 11001-02-03-000-2025-05965-00 7 En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, resuelve NEGAR la salvaguarda interpuesta por Yolanda Buitrago Gómez. Se ordena a las autoridades vinculadas a este trámite que anexen, a los expedientes objeto de control constitucional, copia de la presente decisión. Infórmese a las partes e intervinientes por el medio más expedito

Se ordena a las autoridades vinculadas a este trámite que anexen, a los expedientes objeto de control constitucional, copia de la presente decisión. Infórmese a las partes e intervinientes por el medio más expedito y remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión, de no ser impugnada.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

HILDA GONZÁLEZ

NEIRA

Presidenta de Sala

MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ

FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA

ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ

JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FRANCISCO TERNERA BARRIOS