CSJ - STC20940-2025

FRANCISCO TERNERA BARRIOS

Magistrado Ponente STC20940-2025 Radicación n°. 05001-22-03-000-2025-00704-01 (Aprobado en sesión del dieciocho de diciembre de dos mil veinticinco) Bogotá D.C., dieciocho (18) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). Esta Sala decide la impugnación interpuesta frente a la sentencia proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín el 5 de noviembre de 2025, con la cual se negó el amparo reclamado por Jesús Cristóbal Montoya y Lilian Socorro Restrepo Restrepo contra los Juzgados 2º Civil del Circuito de Bello y 1º Promiscuo Municipal de Copacabana -Antioquia-, María Rubí Muñoz González, José Alonso Pulgarín Correa y Carlos Andrés Pulgarín Muñoz. Al trámite se vinculó a las partes e intervinientes en el proceso declarativo de radicado 2020-00233.

I. ANTECEDENTES.

1. Los promotores reclamaron la protección de los derechos fundamentales al debido proceso, acceso a la administración de justicia, igualdad, propiedad privada y seguridad jurídica , presuntamente vulnerados por las autoridades accionadas.

2. Como hechos jurídicamente relevantes para la definición del asunto, se resalta lo que viene. Los accionantes promovieron demandaRadicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 2 verbal de incumplimiento del contrato de compraventa contenido en la escritura pública n.º 9110 del 30 de diciembre de 2015 respecto del bien

2 verbal de incumplimiento del contrato de compraventa contenido en la escritura pública n.º 9110 del 30 de diciembre de 2015 respecto del bien inmueble identificado con FMI 012-0005736contra María Rubí Muñoz González, José Alonso Pulgarín Correa y Carlos Andrés Pulgarín Muñoz. El asunto correspondió al Juzgado Primero Promiscuo Municipal de Copacabana -Antioquia-. Autoridad que integrado el contradictorio y surtidos los traslados de rigor -en audiencia del 9 de mayo de 2023 1, profirió sentencia estimatoria de las pretensiones, en la cual: declaró la «NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de compraventa suscrito el 14 de [d]iciembre de 2011 (…)». Y, ordenó que «ambas partes se restituirán mutuamente». Inconforme, ambos extremos formularon recurso de apelación, que fue concedido en el efecto suspensivo. 2.1. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bello Antioquia -con providencia del 30 de septiembre de 2025revocó el fallo de primer grado. En su lugar declaró i) «la prosperidad de las excepciones de mérito denominadas “contrato no cumplido” con respecto a ambas partes, e “Incumplimiento de los demandados” propuesta por la parte demandada », ii) negó «la totalidad de las pretensiones», iii) decretó «resuelto por mutuo disenso tácito, el contrato de Compraventa». Y, iv) condenó «a María Rubí Muñoz González y José Alonso

pretensiones», iii) decretó «resuelto por mutuo disenso tácito, el contrato de Compraventa». Y, iv) condenó «a María Rubí Muñoz González y José Alonso Pulgarín Correa a restituir el inmueble objeto del negocio jurídico » y a «Jesús Cristóbal Montoya Montoya y Lilian Socorro Restrepo Restrepo a restituir a María Rubí Muñoz González, José Alonso Pulgarín Correa y Carlos Andrés Pulgarín Muñoz la suma de … ($31.850.170)», entre otras2. 2.2. Los accionantes censuraron que: i) en la sentencia de segunda instancia «se desconoció… la buena fe de la parte actora, … pues… los actos administrativos obrantes en el plenario demuestran que los demandantes continuaron con las gestiones administrativas de corrección del área y aprobación de reglamento de propiedad horizontal», ii) «en un error de derecho, al pretender valer como justo 1 Pdf 47. Cdno. 1. Íbidem. 2 Pdf 012. Cdno. “C01ApelaciónSentencia”. Ídem.Radicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 3 título un contrato de compraventa que jamás se perfeccionó, pues nunca pudo cumplirse con la solemnidad ad substantiam actus de su registro, error de derecho que hace que la actuación de los demandados se presuma de mala fe sin que tal presunción admita prueba en contrario (artículo 768 C.C.). Vigésimo ». Y, iii) «desconoció el artículo 964 del C.C., según el cual inclusive el demandado poseedor de buena fe debe

admita prueba en contrario (artículo 768 C.C.). Vigésimo ». Y, iii) «desconoció el artículo 964 del C.C., según el cual inclusive el demandado poseedor de buena fe debe restituir los frutos percibidos después de la notificación de la demanda (SC103262014)». Adujeron, que se incurrió en un «[d]efecto fáctico, toda vez la juez omitió considerar elementos probatorios trascendentes que constan en el proceso como la declaración testimonial de la señora López Ariza que prueba que la parte actora utilizaba uno de los 2 apartamentos para obtener recursos a través de un canon de arrendamiento por el que para el año 2012 era de $400.000 mensuales; ni tuvo en cuenta el avalúo catastral obrante en la Resolución n.º 1339 del 1º de febrero de 2013 por $38.575.501 (doc. 04 pág. 11) en concordancia con el artículo 18 de la Ley 820 de 2003», aunado «omitió valorar en tal sentido la confesión de los demandados de haber pagado a la parte actora un canon de arrendamiento que para el año 2014 fue de $150.000 mensuales… deja de decretar, inclusive oficiosamente, las pruebas necesarias para la determinación del valor de las restituciones mutuas».

3. Deprecaron «[d]ejar sin efecto …la sentencia del 30 de septiembre de 2025». En su lugar: i) «declarar la prosperidad de la respectiva pretensión incoada con la demanda y declarar la buena fe de la parte demandante », ii) «[d]isponer el reconocimiento de los frutos a favor de los accionantes por restituciones o

con la demanda y declarar la buena fe de la parte demandante », ii) «[d]isponer el reconocimiento de los frutos a favor de los accionantes por restituciones o prestaciones mutuas, desde la entrega material del inmueble al declarar la mala fe de la parte demandada… reconociendo la correspondiente indemnización por el uso del inmueble». Y, iii) «[d]isponer cargas equilibradas y recíprocas a las partes… estableciendo intereses moratorios u otra medida resarcitoria a favor de la parte demandante, en caso de que la parte demandada no restituya el bien inmueble oportunamente».

II. RESPUESTAS RECIBIDAS.Radicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01

4 Los Juzgados accionados defendieron la legalidad de las decisiones adoptadas. Los vinculados Jesús Cristóbal Montoya Montoya y Lilian Socorro Restrepo Restrepo se opusieron a las pretensiones.

III. LA SENTENCIA IMPUGNADA.

El Tribunal constitucional denegó el amparo. Estimó que el fallo combatido, «refleja un ejercicio interpretativo razonable dentro del margen de autonomía judicial reconocida en los artículos 228 y 230 de la Constitución Política, sin que se evidencie un… defecto fáctico…la autoridad judicial efectuó un estudio detallado y razonado del acervo probatorio, … explicando las razones por las cuales no había lugar a ordenar el pago de frutos civiles en favor de la actora ». Y, «[t]ampoco se evidencia la configuración de defecto sustantivo, toda vez que la

no había lugar a ordenar el pago de frutos civiles en favor de la actora ». Y, «[t]ampoco se evidencia la configuración de defecto sustantivo, toda vez que la autoridad judicial aplicó correctamente las normas civiles sobre resolución de contratos y restituciones mutuas (artículos 1544 y siguientes del C.C.)».

IV. LA IMPUGNACIÓN.

La formuló el extremo accionante. Reiteró los fundamentos de la súplica inicial. Refirió «incongruencias y disonancias entre los argumentos y lo decidido en punto de los frutos a favor de los demandantes por restituciones mutuas, la indebida valoración probatoria, y el desconocimiento artículo 964 del C.C., generaron una sentencia de segunda instancia que estableció cargas desproporcionadas entre las partes».

V. CONSIDERACIONES.

1. La acción de tutela no tiene vocación de prosperidad . El Juzgado 2º Civil del Circuito de Bello mediante providencia -d el 30 de septiembre de 2025revocó la sentencia de primer grado proferida por el estrado 1º Promiscuo Municipal de Copacabana -el 9 de mayo de 2025-.

En su lugar, declaró «la prosperidad de las excepciones de mérito denominadasRadicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 5 “contrato no cumplido” con respecto a ambas partes, e “Incumplimiento de los demandados” propuesta por la parte demandada », negó la prosperidad de las pretensiones, declaró resuelto el contrato «por mutuo disenso tácito», ordenó a los demandados que en favor de los demandantes restituyeran el predio

demandados” propuesta por la parte demandada », negó la prosperidad de las pretensiones, declaró resuelto el contrato «por mutuo disenso tácito», ordenó a los demandados que en favor de los demandantes restituyeran el predio debatido y a estos últimos en favor de aquellos la devolución «$17.350.000, suma que, indexada [que] equivale a la fecha de esta sentencia a… ($31.850.170)».

2. Para el fin, preliminarmente se refirió al concepto y vigencia del contrato de promesa de compraventa de conformidad con la doctrina y la jurisprudencia3, así como el «incumplimiento contractual recíproco » acorde con el artículo 1546 del CC y jurisprudencia de esta Sala4. Bajo esa senda, circunscribió el estudio de las pretensiones de la demanda a la escritura pública 9110 del 30 de diciembre de 2015. Para ello, consideró que «la vigencia de la promesa de compraventa signada el 14 de diciembre de 2011 se extinguió con la firma de la Escritura Pública No. 9110 del 30 de diciembre de 2015 en la Notaría Dieciocho del Círculo de Medellín, sin que pudiesen coexistir – promesa y escritura – simultáneamente, pues suscrita la escritura pública que materializó lo prometido, aquel pacto feneció independientemente de que las partes realizaran posteriores negocios».

2.1. En torno a las pruebas recaudadas resaltó la «nota devolutiva de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardota – Antioquia fechada del 22/02/1613 a fin de ser subsanados los motivos señalados y que versan sobre la

de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardota – Antioquia fechada del 22/02/1613 a fin de ser subsanados los motivos señalados y que versan sobre la corrección del área del inmueble, así como respuesta No. 0122016EE01180 del 14/12/2016» y que «el Certificado de Tradición del bien inmueble objeto del contrato, el cual hasta la fecha de expedición (31/08/2020) contaba con un total de tres (3) anotaciones dejando claro que registralmente hasta dicha fecha, el inmueble objeto del negocio jurídico soportaba inconsistencias sin subsanar respecto a la descripción de cabida de cuatro (4.00) metros de frente por quince (15.00)». 3 «C.S.J Sala Casación Civil, Sentencia de 23 de junio de 2002, Exp. 5295, CSJ, SC del 13 de mayo de 2003, Rad. No. 6760; Sentencia SC36422019, Rad. No. 11001-31-03-007-1991-02023-01, 9 de septiembre de 2019 » y «Tribunal Superior Del Distrito Judicial De Medellín - Sala Primera de Decisión Civil –Sentencia del 3 de agosto de 2023 Rdo. 05001 31 03 004 2021 00148 01. M.P José Omar Bohórquez Videueñas». 4 «C.S.J Sentencia SC1662 de 2019» y «C.S.J Sentencia SC3666-2021»Radicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 6 2.2. Seguidamente, destacó de los interrogatorios surtidos a cada uno de los extremos de la litis, que: i) Jesús Cristóbal Montoya Montoya

6 2.2. Seguidamente, destacó de los interrogatorios surtidos a cada uno de los extremos de la litis, que: i) Jesús Cristóbal Montoya Montoya «expuso que celebró un contrato de promesa de compraventa con los demandados por valor de $60.000.000 de los cuales pagaron $13.000.000 y el resto del dinero debería pagarse cuando el “banco” les diera el préstamo y cuando estuviera el desengloble listo se firmaban escrituras», ii) Lilian Socorro Restrepo Restrepo, aseveró que «en reunión acordaron con los demandados el pago de veintinueve (29) cuotas de $300.000 de las cuales $150.000 se destinaban para “abono de la deuda” y $150.000 “como un arriendo” y que en efecto se pagaron para un total cancelado de $17.350.000 de los $60.000.00, iii) José Alonso Pulgarín Correa «mostró contradicción al responder que no hubo acuerdo de pago por cuotas y luego indicó que sí hacia abonos de $300.000 pesos y que eran los vendedores quienes los repartían, la mitad para arriendo y la mitad para abono a la deuda casa». iv) Carlos Andrés Pulgarín Muñoz «[c]orroboró lo antes dicho, incluso el valor pactado por $60’000.000 adeudando $43’000.000 los cuales debería pagar José Alonso Pulgarín Correa cuando le desembolsaran el crédito del banco ». Y, v) María Rubí Muñoz González reconoció «haber realizado acuerdo con los vendedores aquí demandantes consistente en la entrega del inmueble desde junio de 2012, esto es, antes de la firma de la escritura».

González reconoció «haber realizado acuerdo con los vendedores aquí demandantes consistente en la entrega del inmueble desde junio de 2012, esto es, antes de la firma de la escritura». 2.3. En ese orden, analizó las pruebas testimoniales «de Paula Andrea Montoya Restrepo… [quien] de manera relevante expuso que… los demandados no han podido terminar de pagar el dinero a excepción de los $13.000.000 iniciales y unas cuotas mensuales que se pactaron en $300.000 de los cuales se abonaban $150.000 a la deuda y $150.000 por concepto de arrendamiento (…) ». Y, de « Martha lucía López Ariza22. Manifestó haber sido arrendataria del primer piso del inmueble de propiedad del señor José Cristóbal entre los años 2003 – 2012 año en el cual entregó el inmueble dada la venta de la propiedad, que para el año 2012 pagaba un canon por valor de $400.000,00 sin contrato ni recibos». 2.4. Del análisis conjunto de tales probanzas concluyó que «está plenamente identificado el objeto contractual – el segundo piso que hace parteRadicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 7 integrante del bien inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 012 –0005736 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardota – Antioquia, así como el hecho de haber elevado acto escritural donde se protocolizó la

–0005736 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardota – Antioquia, así como el hecho de haber elevado acto escritural donde se protocolizó la corrección del área, el reglamento de propiedad horizontal y la compraventa». Y, que en lo que respecta a las obligaciones a cargo de las partes se «encuentra demostrado el mutuo incumplimiento contractual … [pues] [d]el acervo probatorio, acreditado quedó que, si bien se suscribió la Escritura Pública No. 9110 el 30 de diciembre de 2015 en la Notaría 18 de Medellín, esta no surtió los efectos jurídicos esperados en tanto no se logró su registro por la ausencia de saneamiento de las áreas del bien». Además, «la demandada, silente se mantuvo hasta cuando se presentó el presente conflicto, lo que debe interpretarse como franco desinterés en la culminación del negocio jurídico ». En suma, partiendo de la base del mutuo incumplimiento, infirió dable «resolver el contrato de compraventa para disponer las debidas restituciones mutuas, aspecto soslayado por la juez de instancia». 2.5. Luego, en punto de los motivos de la apelación, circunscritos al alcance de las «restituciones mutuas» derivadas del contrato resuelto en el contexto de los medios de prueba, indicó lo expresado al respecto por esta Sala especializada5, destacando que «ambas partes deberán restituirse al estado en que se hallarían de no haber realizado la negociación disuelta y en tal sentido, se ordenará al comprador restituir el inmueble». Así, desestimó « las sumas

en que se hallarían de no haber realizado la negociación disuelta y en tal sentido, se ordenará al comprador restituir el inmueble». Así, desestimó « las sumas reclamadas por concepto de frutos civiles dejados de percibir» previa referencia al alcance jurisprudencial del juramento estimatorio y a que el mismo no releva al demandante de probar sus pretensiones indemnizatorias 6, pues «se encuentra probado que las sumas por concepto de arrendamiento fueron entregadas en virtud de un acuerdo adicional entre las partes que tuvo por objeto compensar el uso y disfrute del bien – pago por arriendo y/o usufructo – y que tales pagos tuvieron una causa lícita y autónoma que no es otra que la contraprestación por la ocupación del inmueble distinta de la prestación central de la compraventa». 5 «C.S.J Sala Civil, Sentencia SC2307-2018. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo» 6 «(CSJ, SC-12251 de 12 de septiembre de 2018, Rad. 2013-00301-01) » y «(CSJ, SC-2546 de 18 de junio de 2019, Rad. 2015-00758-01)»Radicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 8 2.6. En esa línea, con apoyo de jurisprudencia de esta Sala7, señaló que «en el presente caso se presume la buena fe contractual (Artículo 769 C.C), la cual no fue desvirtuada en el proceso. [pues] la buena fe debe orientar la interpretación, ejecución y resolución de los contratos, imponiendo a los contratantes

cual no fue desvirtuada en el proceso. [pues] la buena fe debe orientar la interpretación, ejecución y resolución de los contratos, imponiendo a los contratantes deberes de lealtad, corrección y coherencia recíprocos, lo que excluye la posibilidad de sancionar a una parte cuando no se advierte conducta dolosa o de mala fe que justifique un enriquecimiento sin causa ». Y, «se encuentra probado que el inmueble objeto del contrato no fue destinado a una explotación lucrativa que generara rentas, sino a servir como vivienda permanente de los compradores». Igualmente, aquellas referentes a «los dineros por concepto de arreglos realizados en el inmueble ante su insuficiencia probatoria, aun cuando en los interrogatorios se reconoció el cambio de una puerta, pintura y la adecuación de un techo, lo cierto es que dichos actos corresponden al deber de cuidado y conservación del bien al que se obliga cualquier tenedor máxime cuando los demandados llevan habitando el inmueble durante los últimos trece años». 2.7. Por tanto, consideró debidamente indexados la restitución de los montos «que sí fueron probados como abono al precio, esto es, trece millones de pesos $13.000.000que por concepto de primer abono hicieron a la firma de la promesa de compraventa, más la suma de cuatro millones trecientos cincuenta mil pesos $4.350.000 correspondiente a los veintinueve (29) abonos mensuales por valor de ciento cincuenta mil pesos $150.000, como quiera que no existe controversia sobre su entrega». Así como, la devolución por parte de los compradores «del

ciento cincuenta mil pesos $150.000, como quiera que no existe controversia sobre su entrega». Así como, la devolución por parte de los compradores «del inmueble objeto del negocio jurídico como cuerpo cierto en el estado en que se encuentre». 2.8. Finalmente, en lo que respecta al «derecho de retención según lo preceptuado en el inciso segundo del artículo 2417 del Código Civil», determinó que «se encuentra prohibido retener una cosa del deudor en seguridad de una deuda, sin su consentimiento, excepto en los casos que las leyes expresamente designan; no obstante, reconocido es que constituye también un mecanismo de equilibrio contractual que impide que una parte se vea obligada a entregar sin recibir 7 «Ver por ejemplo: CSJ, SC-11287 de 17 de agosto de 2016, Rad. 2007-00606-01; CSJ, SC-2221 de 13 de julio de 2020, Rad. 11001-31-03-019-2012-00453-01»Radicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 9 simultáneamente lo que la otra debe restituir» pues «en el marco de la resolución de contratos de compraventa, … declarada la resolución y ordenadas las restituciones mutuas, se impone que éstas sean recíprocas y simultáneas…(CSJ, SC-11287 de 17 de agosto de 2016 », en razón de lo cual, procedió a «reconocer a favor de los compradores el derecho de retención del inmueble hasta tanto los vendedores restituyan las sumas condenadas, como manifestación del principio de simultaneidad

compradores el derecho de retención del inmueble hasta tanto los vendedores restituyan las sumas condenadas, como manifestación del principio de simultaneidad de las restituciones mutuas».

3. De lo expuesto, para esta Sala con independencia de que se compartan o no todas las conclusiones del juez ordinario, la decisión cuestionada no resulta arbitraria o manifiestamente alejada del ordenamiento jurídico, por cuanto fue proferida después de haberse realizado una valoración motivada y conjunta de todas las pruebas allegadas, bajo una hermenéutica plausible y con argumentos que no lucen irrazonables ni carentes de fundamento objetivo 8. A propósito de encontrar acreditado el mutuo incumplimiento entre las partes, la consecuente resolución del contrato y declaratoria de las restituciones mutuas. Estas últimas circunscritas a la restitución del predio en favor del demandante y la devolución por parte de este de los montos abonados como saldo de precio, tras descartar las pretensiones indemnizatorias reclamadas -por conceptos de frutos civiles dejados de percibir por la existencia de un contrato de arrendamiento o amén de los arreglos realizados en el inmueble-. Ello, tras considerar que no se comprobó un actuar «doloso o de mala fe » por parte de los demandados acorde con el artículo 769 del CC y precedente de esta Sala.

5. Así las cosas, entre la decisión controvertida y lo argumentado por la parte accionante existe una disparidad de criterios, sin que sea el

artículo 769 del CC y precedente de esta Sala.

5. Así las cosas, entre la decisión controvertida y lo argumentado por la parte accionante existe una disparidad de criterios, sin que sea el juez constitucional el llamado a dirimir la controversia, como si fuera un juzgador de instancia, pues esta acción especial no fue prevista para que el 8 Ver cita en los fallos CSJ STC9955-2022, CSJ STC7600-2022 y CSJ STC7607-2021.Radicación no. 05001−22−03−000−2025−00704−01 10 operador judicial intervenga como árbitro y determine cuáles de los planteamientos valorativos y hermenéuticas del juzgador o de las partes resultan ser los más acertados, ni para realizar, con esa excusa, una revisión oficiosa del asunto.

VI. DECISIÓN.

En mérito de lo expuesto, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia impugnada. Notifíquese esta providencia a los interesados en la forma prevista por el artículo 30 del Decreto 2591 de 1991. Oportunamente, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

HILDA GONZÁLEZ NEIRA

Presidente de Sala

MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ

FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA

ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ

JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FRANCISCO TERNERA BARRIOS