CSJ - STC4331-2024

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE Magistrado ponente STC4331-2024 Radicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 (Aprobado en sesión del diecisiete de abril de dos mil veinticuatro) Bogotá D. C., diecisiete (17) de abril de dos mil veinticuatro (2024). Se resuelve tutela que la Copropiedad Nao Fun & Shopping instauró contra el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Cartagena y contra el Juzgado 1º Civil del Circuito de esa misma ciudad, extensiva a las partes e intervinientes en el proceso ejecutivo 13001-31-03-001-2022-00087-00. ANTECEDENTES 1.- La accionante solicitó que se revoque la sentencia proferida por el Tribunal confutado en la que confirmó lo decidido en primera instancia y, como consecuencia, se emita una nueva decisión que respete sus derechos fundamentales. Adujo, en síntesis, que inició proceso ejecutivo contra Primaveral Inmuebles S.A.S. En Liquidación, propietaria del local No. 31 del Centro Comercial Nao Fun & Shopping, para el cobro de las expensas necesarias causadas por la administración y prestación de servicios comunes esencialesRadicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 2 adeudadas desde abril de 2019. En dicho coercitivo, la demandada no recurrió el auto que libró orden de apremio y el Juzgado 1º Civil del Circuito de Cartagena negó las pretensiones, pues la obligación de pago de expensas se deriva del reglamento de propiedad horizontal el cual, en su artículo 55,

Cartagena negó las pretensiones, pues la obligación de pago de expensas se deriva del reglamento de propiedad horizontal el cual, en su artículo 55, parágrafo 5, exoneró de pago al local 31 hasta que se obtenga licencia gubernamental para operar como casino. La impulsora apeló y el Tribunal confirmó la decisión dado que el título ejecutivo no es exigible, por cuanto no se acreditó el cumplimiento de la condición del mencionado precepto 55, parágrafo 5 del reglamento de la copropiedad. Afirmó que se incurrió en vía de hecho dado que esa magistratura (i) no tuvo en consideración que el ejecutado no recurrió el auto que libró mandamiento de pago, momento oportuno para discutir los elementos del título, (ii) desbordó el límite de su competencia que estaba fijado por los reparos del apelante único, el cual nunca propuso la discusión de los elementos del título, (iii) erró al no considerar que el título ejecutivo del artículo 48 de la Ley 675 de 2001 es simple y singular y no complejo, (iv) no tuvo en cuenta que el artículo 55 del reglamento, el cual sirvió de fundamento para negar las pretensiones, contradice una norma imperativa de la referida normatividad. 2.- El Tribunal Superior de Cartagena, Sala Civil Familia, relató las actuaciones más relevantes ante su despacho y defendió la legalidad de la sentencia que confirmó lo decidido en primera instancia. CONSIDERACIONES Estudiados los reclamos tutelares pronto se avizora que el amparo será

actuaciones más relevantes ante su despacho y defendió la legalidad de la sentencia que confirmó lo decidido en primera instancia. CONSIDERACIONES Estudiados los reclamos tutelares pronto se avizora que el amparo será denegado dado que la decisión cuestionada, al margen de que se comparta, noRadicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 3 luce antojadiza o irracional en relación con la situación fáctica y probatoria conocida por la colegiatura accionada. En esa dirección, debe destacarse es que el Tribunal censurado, con fundamento en el plenario auscultado, concluyó que la promotora no acreditó la condición necesaria para la exigibilidad del documento que fundaba la obligación de pago que pretendía ejecutar. En efecto, en primer lugar, inició por identificar la diferencia entre el propósito del proceso ejecutivo frente a los declarativos con apoyo en jurisprudencia de esta Sala. Acto seguido, indicó que, conforme lo tiene dicho esta Corporación, así como la Corte Constitucional y el Consejo de Estado, «los jueces están autorizados para revisar, sin distinguir su instancia, la idoneidad del título, en prevalencia del derecho sustancial y la justicia, bastiones del Estado constitucional y democrático»1 Posteriormente, señaló que, en el caso concreto, la parte accionante pretendía la ejecución con base en la certificación emitida por el representante legal de la copropiedad; no obstante, dicha obligación debía revisarse de acuerdo con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal en el cual, en el parágrafo 5º del artículo 55, se consagró una exención del pago de cuotas

acuerdo con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal en el cual, en el parágrafo 5º del artículo 55, se consagró una exención del pago de cuotas de administración de tres locales hasta que no se recibiera « autorización o licencia gubernamental para operar como Casino » – cláusula reafirmada en dos modificaciones subsiguientes a dicho reglamento –.2 Conforme con lo anterior, concluyó que era necesario acreditar el cumplimiento de la condición establecida en el reglamento de propiedad 1 Citó para ello CSJ, Cas. Civ., SC18031-2016, C. Cnal., sentencia T-747-13, C.E. Sección Tercera, providencias del 5 de octubre del 2000 y 12 de agosto del 2004, radicados 16868 y 21177, respectivamente2 Escrituras Públicas 306 del 7 de febrero de 2014, 2230 del 4 de agosto de 2014 y 623 del 19 de marzo de 2015, todas de la Notaría 25 de Bogotá.Radicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 4 horizontal para que la certificación expedida por el representante legal de la copropiedad fuera exigible: Bajo ese entendido, correspondía a la demandante acreditar que, durante los periodos en los que se causaron las cuotas de administración que se acusan adeudadas, el local Nro. 31 contaba con la licencia respectiva para funcionar como Casino, sin embargo, no existe constancia en el plenario de que ello hubiera tenido lugar.

adeudadas, el local Nro. 31 contaba con la licencia respectiva para funcionar como Casino, sin embargo, no existe constancia en el plenario de que ello hubiera tenido lugar. Y es que de las cláusulas transcritas se colige que el pago de administración por parte de la demandada estaba supeditado a una condición suspensiva que, al no cumplirse, la exoneraba del pago de dicho rubro hasta tanto no contara con autorización vigente para desarrollar la actividad comercial allí definida. 6.5. La exigibilidad como característica del título ejecutivo se desprende de lo consagrado en el artículo 422 del C.G.P. y consiste en la habilitación para interpelar la satisfacción de la obligación por haber expirado el plazo establecido o cumplido la condición a la que fue sometida. En ese orden, si la obligación respecto a dicha unidad privada no figura como pura y simple en razón a que su exigibilidad presupone la habilitación de licencia para ejecutar la actividad comercial que también viene definida en el respectivo reglamento de la propiedad horizontal demandante, no es dable pretender el recaudo forzoso de una obligación que para los períodos reclamados no era exigible tornándose entonces el documento aportado ineficaz para el recaudo.

Fíjese que, lo expuesto por la colegiatura confutada se alinea con lo que ha decantado esta Sala (STC13623-2022) en los que se ha señalado, en relación con el particular título ejecutivo regulado en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, lo siguiente: Para dirimir el asunto es preciso memorar que el proceso ejecutivo por cuotas de

con el particular título ejecutivo regulado en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, lo siguiente: Para dirimir el asunto es preciso memorar que el proceso ejecutivo por cuotas de administración tiene consagración legal en el artículo 48 de la ley 675 de 2001, norma que a su tenor literal establece que: «En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia BancariaRadicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 5 o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior». Aunque el título ejecutivo corresponde el certificado expedido por el administrador, tal circunstancia no obsta para que el Juzgador constate que dicho documento contenga una obligación clara, expresa y exigible en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso. Sobre el particular la jurisprudencia constitucional, al revisar la constitucionalidad del artículo citado precisó que:

contenga una obligación clara, expresa y exigible en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso. Sobre el particular la jurisprudencia constitucional, al revisar la constitucionalidad del artículo citado precisó que: «(…) El correcto entendimiento de la norma, entonces, lleva a concluir que lo que se pretendió fue permitir que sólo el certificado expedido por el administrador constituyese título ejecutivo, lo que no implica que esa certificación pueda versar sobre hechos ajenos a la realidad, sino que responde al deseo del legislador de simplificar el procedimiento para efectuar el cobro ejecutivo de las multas y obligaciones derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, tal y como consta en los antecedentes legislativos de la norma acusada. Los apartes acusados no conceden licencia al administrador para que certifique situaciones contrarias a la realidad, como lo entiende el accionante, sino que busca facilitar la expedición de un documento que debe corresponder con la verdad de los hechos . Así las cosas, el legislador acudió al principio de racionalidad, en aras de simplificar el cobro ejecutivo de las deudas por expensas comunes, sin que por esa razón se afecte el derecho a la defensa de los deudores, quienes cuentan con el escenario del proceso ejecutivo para controvertir la validez del mismo y, por tanto, el verdadero monto de lo debido. En efecto, del texto demandado se deduce claramente, que quien juzga la procedencia del cobro de las expensas no es el administrador del conjunto, sino

controvertir la validez del mismo y, por tanto, el verdadero monto de lo debido. En efecto, del texto demandado se deduce claramente, que quien juzga la procedencia del cobro de las expensas no es el administrador del conjunto, sino el juez de la causa, quien deberá estimar la validez y veracidad de los documentos que se alleguen al proceso y ordenar las pruebas que considere conducentes para el esclarecimiento del asunto planteado, trámite durante el cual el deudor tiene la posibilidad de controvertir los hechos y elementos probatorios que se alleguen en su contra (…)3». Destaca la Sala Por último, en relación con la validez de la cláusula del reglamento de la copropiedad, a la luz de los artículos 5 y 29 de la Ley 675 de 2001, así como conforme con la sentencia C-738 de 2002 de la homóloga constitucional, señaló: 6.6. Ahora bien, pese a que lo anterior es suficiente para no acceder a las pretensiones de la demanda, los reclamos del recurrente en esta instancia lo que fustigan es que el juez de primer grado desentendió las disposiciones de la Ley 675 de 2001 dando prevalencia a las del reglamento de propiedad horizontal las cuales considera que son ilegales por controvertir la norma imperativa. Sin embargo, tal 3 Corte Constitucional. Sentencia C-929 de 2007.Radicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 6 embate no cuenta con sustento jurídico ni legal, en la medida en que es el mismo artículo 29 de la Ley 675 de 2001 el que ha dispuesto lo siguiente:

6 embate no cuenta con sustento jurídico ni legal, en la medida en que es el mismo artículo 29 de la Ley 675 de 2001 el que ha dispuesto lo siguiente: “ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.” Por lo tanto, si el reglamento de propiedad horizontal es el documento válido y reconocido para regular lo ateniente a las obligaciones económicas en cabeza de los copropietarios tal como lo define la misma ley al indicar que es el “Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.” y teniendo en cuenta que el que pertenece a la entidad demandante se elaboró atendiendo a los lineamientos que imponen que se hará “mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos”, refulge que las cláusulas exonerativas consignadas en favor de la persona jurídica demandada gozan de pleno valor. 6.7. No es cierto, como mal lo entiende el demandante, que dichas disposiciones deban tenerse como no escritas porque contrarían la ley 675 de 2001, por el contrario, la naturaleza del artículo 29 ibidem no tiene carácter imperativo, sino que faculta a que la participación en las expensas comunes necesarias se regule “de

deban tenerse como no escritas porque contrarían la ley 675 de 2001, por el contrario, la naturaleza del artículo 29 ibidem no tiene carácter imperativo, sino que faculta a que la participación en las expensas comunes necesarias se regule “de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal” lo cual otorga un marco de disposición que deberá someterse a lo que en dicho instrumento se estipule. Lo anterior encuentra sustento en lo resuelto por la Corte Constitucional que al decidir una demanda de inconstitucionalidad en contra del inciso final del artículo 3 de la mentada normatividad, reseñó lo siguiente: “la lectura atenta de la norma parcialmente acusada y de las demás relativas al régimen de las expensas comunes necesarias, muestran que ello no es así. En efecto, como la misma disposición lo indica, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, “sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca”. Esta expresión indica que no es obligatorio que en los conjuntos o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal los costos de mercadeo se tengan por expensas necesarias, pues los copropietarios pueden adoptar otra determinación, o señalar excepciones al respecto, de manera que el asunto queda librado a la decisión de la asamblea de copropietarios, quien a través del derecho que le asiste de aprobar o de modificar dicho reglamento, puede introducir tales excepciones. (…) De esta forma, la obligatoriedad de contribuir con esta clase de expensas necesarias, en últimas no proviene de la ley, sino de la decisión de la asamblea

puede introducir tales excepciones. (…) De esta forma, la obligatoriedad de contribuir con esta clase de expensas necesarias, en últimas no proviene de la ley, sino de la decisión de la asamblea general, organismo en donde se conforma la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo atinente a la administración de los bienes comunes.Radicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 7 Ahora bien, no puede perderse de vista que un edificio o conjunto de uso comercial es aquel “cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”, por lo cual los reglamentos de propiedad horizontal y las decisiones de los órganos de administración deben respetar el desarrollo de la libre iniciativa empresarial de los demás copropietarios. Por ello, los condueños que se benefician de ciertos servicios que como los publicitarios contribuyen al logro del objeto comercial implícito en este tipo de propiedad horizontal, deben contribuir a sufragarlos, acogiendo la voluntad mayoritaria al respecto. Una solución distinta, que permitiera a cada dueño de unidades privadas decidir libremente si contribuye o no a tales expensas, desconocería el fundamento mismo del régimen de propiedad horizontal, que se estructura sobre la existencia de bienes comunes cuyo uso y disfrute corresponde a todos los copropietarios, pero en donde también los costos y gastos de mantenerlos son de todos en proporción a su participación en ellos, y también la destinación de las unidades privadas para uso comercial, definida

corresponde a todos los copropietarios, pero en donde también los costos y gastos de mantenerlos son de todos en proporción a su participación en ellos, y también la destinación de las unidades privadas para uso comercial, definida en el reglamento de propiedad horizontal, a cuyas disposiciones los copropietarios, en el momento en que adquieren tal calidad, se acogen libremente. Finalmente, la Corte llama la atención sobre la naturaleza no imperativa de la disposición acusada. Como se ha dicho, ella no obliga a la asamblea a establecer que el costo de los servicios publicitarios sea considerado como una expensa necesaria, ya que admite restricciones y excepciones al respecto. En tal virtud no es una norma de orden público, es decir una de aquellas respecto de las cuales los particulares no puedan disponer en contrario. Por lo tanto, esta disposición de la Ley 675 de 2001 no es de las que modifican automáticamente los reglamentos de propiedad horizontal vigentes al momento de entrar a regir la ley, en el caso de que la asamblea no hubiera decidido, voluntariamente y consultando tales reglamentos, la correspondiente modificación dentro del plazo de un año prorrogable por seis meses más, señalado en el artículo 86 de la misma Ley. En efecto, como se recuerda, la Sentencia C-488 de 2002 condicionó la constitucionalidad de dicho artículo 86 a que se entendiera que tal modificación automática de los reglamentos se aplicaba exclusivamente respecto de las normas de orden público contenidas en la Ley. No siendo de esta naturaleza la que ahora se demanda, su

a que se entendiera que tal modificación automática de los reglamentos se aplicaba exclusivamente respecto de las normas de orden público contenidas en la Ley. No siendo de esta naturaleza la que ahora se demanda, su incorporación automática a los reglamentos vigentes cuando entró a regir la Ley 675, queda descartada.” Conforme lo transcrito, no se observa entonces el desafuero jurídico enrostrado por la querellante, en el entendido que, contrario a lo afirmado, la motivación expuesta en la providencia reprochada no contiene un criterio irrazonable e, independientemente de que esta Sala especializada lo prohíje, no puede tildarse de caprichoso, ya que se fundó en una hermenéutica respetable, que desde luego no puede ser alterada por esta vía.Radicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 8 Puestas en este orden las cosas, se evidencia que en realidad lo que existe en el presente asunto es una disparidad de criterios en torno a la apreciación de las circunstancias que rodearon el caso concreto y la hermenéutica judicial desplegada, lo que torna inviable el ruego en tanto no se puede «imponer al fallador una determinada interpretación de las normas procesales aplicables al asunto sometido a su estudio o una específica valoración probatoria, a efectos de que su raciocinio coincida con el de las partes» (CSJ STC109392021, STC12501-2022 reiterada en STC15424-2022). En definitiva, sin más razones por innecesarias, habrá que desestimarse la protección analizada.

DECISIÓN

2021, STC12501-2022 reiterada en STC15424-2022). En definitiva, sin más razones por innecesarias, habrá que desestimarse la protección analizada. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, resuelve NEGAR la tutela instada por la Copropiedad Nao Fun & Shopping. Infórmese a los participantes por el medio más expedito y remítase el paginario a la Corte Constitucional para su eventual revisión, de no impugnarse esta resolución. NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA Presidente de SalaRadicación nº 11001-02-03-000-2024-01181-00 9

HILDA GONZALÉZ NEIRA

MARTHA PATRICIA GUZMAN ALVAREZ

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE

FRANCISCO TERNERA BARRIOS