CSJ - STC5977-2026

1

FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA

Magistrado Ponente

STC5977-2026 Radicación n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 (Aprobado en sesión del veintidós de abril de dos mil veintiséis)

Bogotá, D.C., veintidós (22) de abril de dos mil veintiséis (2026).

Decide la Corte la acción de tutela promovida por Néstor Alberto González Ríos contra la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, trámite al cual fueron vinculados el Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de la misma ciudad y los demás intervinientes del juicio verbal de resolución de contrato n.° 2023-00379.

ANTECEDENTES

1. El gestor reclama la protección de los derechos fundamentales al debido proceso, acceso a la administración de justicia, defensa y mínimo vital, presuntamente vulnerados por la autoridad judicial convocada.Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00

2

2. Expuso, en síntesis, que Gloria Marina Herrera Rodríguez promovió en su contra juicio verbal de resolución de contrato de compraventa , respecto de los inmuebles apartamento 705, garaje 101 y depósito 350 del Conjunto Residencial La Sabana P.H. de Bogotá , contenido en la escritura pública No. 852 del 23 de febrero de 2023 de la Notaría 73 del Círculo de la aludida ciudad, asignado al Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de dicha urbe.

escritura pública No. 852 del 23 de febrero de 2023 de la Notaría 73 del Círculo de la aludida ciudad, asignado al Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de dicha urbe.

Indicó que, mediante sentencia proferida el 13 de mayo de 2025, el citado despacho accedió a la resolución pretendida y, en consecuencia, ordenó las restituciones mutuas, en los siguientes términos:

Restituir los inmuebles a la demandante.

Ordenar la devolución del dinero pagado por el demandado con indexación por la suma de $114.355.106.oo por concepto de precio y $7.700.000.oo por concepto de mejoras a favor del demandado en el término de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia.

Reconocer frutos civiles a favor de la demandante la suma de $29.835.000.oo pesos por concepto de frutos en el término de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia.

Aseveró que, al ser apelada dicha determinación por ambas partes, la Sala Civil del Tribunal Superior de ese mismo distrito judicial la modificó a través de fallo emitido el 27 de febrero del año en curso, en el sentido de condenarlo al pago de furtos civiles por más de «$85.000.000», sin tener en cuenta las mejoras realizadas en el apartamento.

Finalmente, sostuvo que la referida Colegiatura con lo decidido incurrió en los defectos fáctico, sustantivo, falta deRad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 3 motivación y procedimental absoluto , dado que, en

decidido incurrió en los defectos fáctico, sustantivo, falta deRad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 3 motivación y procedimental absoluto , dado que, en compendio, (i) realizó una indebida valoración probatoria, ya que la prueba documental y testimonial recaudada acredita que él no fue el contratante incumplido, actuó de buena fe y plantó mejoras necesarias en uno de los bienes objeto del negocio jurídico resuelto; (ii) aplicó incorrectamente el artículo 1932 del Código Civil , al presumir mala fe en su actuar al no pagar el precio acordado; (iii) no motivó con suficiencia su veredicto ; y, (iv) empleó criterios de equidad de manera selectiva exclusivamente en favor de la parte demandante, sin justificación objetiva ni razonable, lo que generó un tratamiento procesal desigual.

3. Por tanto, pretende que se deje sin efecto el pronunciamiento proferido el 27 de febrero de los corrientes en el litigio debatido , para que el Tribunal accionado emita una nueva decisión en la que se valoren adecuadamente las pruebas recaudadas.

RESPUESTA DEL ACCIONADO Y VINCULADOS

1. La Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá se opuso al auxilio reclamado, por cuanto que «el pronunciamiento adoptado por esta sede judicial se ajustó a derecho, sin vulnerar las garantías constitucionales invocadas por el promotor y contó con una debida motivación, lo que obedece a un criterio razonable».

2. El Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de dicha ciudad se limitó a compartir el link del expediente del

debida motivación, lo que obedece a un criterio razonable».

2. El Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de dicha ciudad se limitó a compartir el link del expediente del pleito civil censurado.Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00

4

CONSIDERACIONES

1. Examinada la queja al tenor de la normatividad y el precedente judicial constitucional aplicable, anuncia la Corte que la salvaguarda solicitada debe desestimarse, en la medida en que la providencia cuestionada no estructura ningún defecto específico de procedibilidad que conlleve su desautorización.

2. En efecto, recuérdese que el accionante se duele de la sentencia proferida el 27 de febrero del año en curso por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, por medio de la cual se resolvió, entre otras, modificar los ordinales 3° y 5° del fallo adoptado el 13 de mayo de 2025 por el Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de la misma ciudad, en el sentido de ordenar a la demandante «la devolución de $114.355.106.oo por concepto de precio a favor del demandado », y condenar al demandado al pago de «la suma de $85.035.846 de pesos, por concepto de frutos civiles (cánones de arrendamiento) causados desde el 24 de febrero de 2023 hasta el 18 de febrero de 2026», así como «las mensualidades que se devenguen a partir del 19 de febrero de 2026 y hasta que se verifique la restitución material efectiva de los inmuebles, las cuales tomarán como base la suma de

2026», así como «las mensualidades que se devenguen a partir del 19 de febrero de 2026 y hasta que se verifique la restitución material efectiva de los inmuebles, las cuales tomarán como base la suma de $2.535.890 mensual, sujeta a los incrementos legales anuales conforme al artículo 20 de la Ley 820 de 2003», dentro del proceso verbal de resolución de contrato n.° 2023-00379.

Lo anterior, porque en su criterio, la citada autoridad con lo resuelto incurri ó en los defectos fáctico, sustantivo,Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 5 falta de motivación y procedimental absoluto, dado que, en compendio, (i) valoró indebidamente la prueba documental y testimonial recaudada, la cual acredita que él no fue el contratante incumplido, actuó de buena fe y plantó mejoras necesarias en uno de los bienes objeto del contrato de compraventa resuelto; (ii) aplicó incorrectamente el artículo 1932 del Código Civil, al presumir mala fe en su actuar al no pagar el precio pactado; (iii) no expuso suficientes argumentos para sustentar su decisión; y, (iv) empleó criterios de equidad que l a llevaron a brindar un trat o procesal desigual a las partes, al beneficiar a la demandante y desmejorarlo a él con la condena impuesta por frutos civiles.

3. Sin embargo, al verificarse los fundamentos de esa determinación, se aprecia que la Corporación acusada adoptó su decisión, precisamente, con apoyo en las disposiciones que disciplinan el caso y el precedente jurisprudencial vinculante

3. Sin embargo, al verificarse los fundamentos de esa determinación, se aprecia que la Corporación acusada adoptó su decisión, precisamente, con apoyo en las disposiciones que disciplinan el caso y el precedente jurisprudencial vinculante en la materia estudiada , con sujeción a una respetable valoración de las piezas procesales que conforman el expediente, exponiendo argumentos suficientes y razonables del por qué la providencia apelada debía ser modificada en el sentido descrito con antelación.

Ciertamente, para llegar a esa resolución, la referida autoridad preliminarmente memoró los reparos esgrimidos por las partes con los recursos de apelación interpuestos por ellas, en los siguientes términos:

Reparos del extremo demandado.Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 6

a) “Error sustancial al aplicar la norma no coincidente frente a los hechos probados”. El recurrente sostuvo que el fallo de primera instancia incurrió en un error sustancial al calificar la prestación como una obligación pura y simple. Argumentó que los intervinientes nunca pactaron un plazo o condición antes de la firma del instrumento público, esgrimió al respecto “todos fuer on precisos en manifestar que nunca se había hablado de la forma en que iba hacer cancelada la suma por la venta de los inmuebles y que solo hasta ese día y después de firmada la escritura Publica No. 852 de 2023 se habló por primera vez de como iba hacer esa forma y condiciones de pago, ya que supuestamente como lo refirió la parte vendedora esta pensaba que iba hacer entregada la suma en efectivo el mismo día de la firma escritura pero sin que jamás

forma y condiciones de pago, ya que supuestamente como lo refirió la parte vendedora esta pensaba que iba hacer entregada la suma en efectivo el mismo día de la firma escritura pero sin que jamás está o su autorizado le hubiesen hecho saber dicha forma de pago a mi poderdante el señor NESTOR ALBERTO GONZALEZ RIOS”.

Señaló que la recepción de $100.000.000, por parte de la vendedora acreditó la existencia de un acuerdo verbal posterior que modificó la exigibilidad inmediata del precio. Finalmente, resaltó que el comprador ofreció rescindir el negocio, propuesta que la demandante rechazó pese a la falta de liquidez manifestada, por lo que solicitó que prevalezca la autonomía de la voluntad sobre la presunción legal aplicada por el a quo.

b) “Falta de motivación probatoria frente las pruebas aportadas en el proceso” Sostuvo que, la decisión careció de motivación probatoria suficiente, por cuanto el despacho omitió un análisis integral de las declaraciones recaudadas. Señaló que la demandante admitió que, ante la falta de liquidez del comprador el día de la firma, aceptó la propuesta de realizar pagos parciales por sumas de $80.000.000 y $20.000.000. Afirmó que esta conducta, junto con la recepción efectiva de tales dineros, constituyó una aceptación de los términos del demandado que el fallador no valoró en su decisión. Asimismo, el apelante reprochó que nada se dijera respecto al testimonio de Víctor Hugo Gracia Vera, quien manifestó que conocía con antelación la modalidad de negociación del señor González Ríos en otros inmuebles, la cual

que nada se dijera respecto al testimonio de Víctor Hugo Gracia Vera, quien manifestó que conocía con antelación la modalidad de negociación del señor González Ríos en otros inmuebles, la cual incluía permutas y dinero en efectivo. Sostuvo que este conocimiento previo permitió que los vendedores comprendieran y aceptaran la forma de pago propuesta desde el inicio de las tratativas.

c) “Escasa valoración probatoria frente a los perjuicios debidamente soportados”. Denunció la falta de pronunciamiento sobre el perjuicio patrimonial que sufrió con ocasión de la venta urgente del vehículo de placas KYW -692. Aseguró que el cambio de postura de la vendedora, quien inicialmente aceptó recibir el automotor y luego lo rechazó, lo obligó a reali zar una transacción ruinosa que le restó setenta millones de pesos respecto al valor comercial de la camioneta.Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 7 En igual sentido, el apelante censuró la decisión del a -quo de ignorar las mejoras reportadas el 9 de diciembre de 2024, las cuales sumaron $75.000.000. Sostuvo que tales intervenciones no obedecieron a un capricho, sino a un estado de necesidad y fuerza mayor derivado de filtraciones de humedad que afectaron al apartamento inferior. Precisó que, más allá de los arreglos técnicos exigidos por la administración en marzo de 2024, se realizaron obras útiles como la construcción de una habitación en el área de estudio y la instalación de carpintería, labores que incrementaron el valor del inmueble y que quedaron acreditadas mediante soportes audiovisuales.

obras útiles como la construcción de una habitación en el área de estudio y la instalación de carpintería, labores que incrementaron el valor del inmueble y que quedaron acreditadas mediante soportes audiovisuales.

Reparos del extremo demandante.

d) “No condenar al demandado al pago de los frutos civiles causados”. Manifestó su inconformidad frente a la limitación temporal de la condena por frutos civiles, la cual se fijó únicamente desde la notificación de la demanda hasta la fecha de la sentencia de primer grado. Alegó que tal restricción vulneró el régimen de las restituciones mutuas consagrado en el artículo 1746 del Código Civil, precepto que ordena retrotraer las cosas al estado anterior a la celebración del acto resuelto. Bajo esa premisa, ex igió que el pago de los frutos civiles abarcara desde abril de 2023 -época en que se originó el incumplimiento del comprador - hasta la efectiva restitución de los bienes.

e) “Inconformidad con el no reconocimiento de los incrementos legales al canon de arrendamiento por parte del ad quo” Cuestionó que el fallo omitiera los incrementos anuales por IPC previstos en la Ley 820 de 2003 para el cálculo de los frutos civiles. Afirmó que el despacho mantuvo un canon desactualizado de $1.950.000, por lo que pretendió que la condena se reajustara según los índices legales de los periodos 2023 a 2026. Bajo esta lógica, la parte actora solicitó que la suma por este concepto se fijara e n $51.398.109 y se dispusiera su cancelación inmediata.

2023 a 2026. Bajo esta lógica, la parte actora solicitó que la suma por este concepto se fijara e n $51.398.109 y se dispusiera su cancelación inmediata.

f) “Inconformidad frente al reconocimiento de la suma de $7.700.000 por concepto de mejoras” La recurrente impugnó el abono de $7.700.000 por concepto de cortinas motorizadas, al calificarlas como mejoras voluptuarias y no como expensas necesarias o útiles. Sostuvo que tales accesorios obedecieron al gusto personal del demandado y que su naturalez a removible permitió su retiro sin afectar la estructura del inmueble.

g) “Inconformidad por el tratamiento desigual en cuanto a la indexación para el demandado y el incremento de los arrendamientos para la demandante”. Cuestionó la asimetría en la actualización de los valores, pues se indexó el precio devuelto al comprador, pero se omitió el reajuste de los frutos civiles a favor de la parte demandante. Sostuvo que tal disparidad favoreció indebidamente al contratante in cumplido en perjuicio de la parteRad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 8 cumplida. Por lo anterior, pretendió que se eliminara la indexación a favor del demandado o que se aplicaran los incrementos legales al canon de arrendamiento para restablecer el equilibrio prestacional (negritas propias del texto).

Acto seguido, luego de realizar unos breves apuntes acerca de la resolución pretendida con sujeción a las normas y jurisprudencia aplicable al asunto, se adentró en el estudio de los citados reproches, precisando, en cuanto a los atinentes

Acto seguido, luego de realizar unos breves apuntes acerca de la resolución pretendida con sujeción a las normas y jurisprudencia aplicable al asunto, se adentró en el estudio de los citados reproches, precisando, en cuanto a los atinentes a la deficiente valoración normativa y probatoria, condensados en los puntos a), b), c), lo siguiente:

Al descender al análisis del caso sub examine, la Sala advierte que los reproches aquí analizados carecen de asidero fáctico y jurídico frente a la realidad sustancial del proceso. Si bien el recurrente por pasiva adujo una indebida aplicación normativa y valoración probatoria, su argumentación aparta de los postulados del derecho material y demostrativo que rigen este asunto.

La censura relativa a la naturaleza de la obligación se desvanece ante la literalidad del negocio jurídico y las confesiones de las partes. El recurrente demandado reconoció que los contratantes omitieron estipular un plazo o condición para satisfacer el s aldo del precio, defecto que, lejos de favorecer su postura, activa la regla prevista en el artículo 1863 del Código Civil. Al no existir una pauta temporal expresa, la obligación adquirió el carácter de pura y simple, lo cual implica que su nacimiento y e xigibilidad coincidieron cronológicamente.

Ahora bien, al analizar el contenido de la Escritura Pública nro. 852 de 2023, se observa que, contrario a lo que aseguraron los sujetos procesales en sus escritos, el instrumento sí incluyó una manifestación expresa sobre la satisfacción del precio. En ef ecto, la cláusula 4° del documento consignó que el valor se encontraba

sujetos procesales en sus escritos, el instrumento sí incluyó una manifestación expresa sobre la satisfacción del precio. En ef ecto, la cláusula 4° del documento consignó que el valor se encontraba totalmente saldado y que la vendedora lo había recibido a satisfacción. Está abierta contradicción con la realidad sustancial que se debate en el proceso evidencia una conducta reprocha ble en ambas partes, quienes acudieron al otorgamiento del título con una ligereza que desvirtuó la solemnidad del acto. Tal proceder ignoró el mandato del artículo 30 del Decreto 960 de 1970 (Estatuto notarial), el cual exige que los otorgantes expresen s u asentimiento de forma clara, lo que denota un descuido y desidia en la manifestación de sus voluntades, que la postre se refleja en este pleito judicial. (…)Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 9 No obstante, al realizar el examen de la conducta contractual de las partes, resulta evidente que la demandante satisfizo sus obligaciones mediante la entrega material y jurídica de los bienes, acto que se perfeccionó incluso con anterioridad a la suscripc ión de la escritura pública. En abierta contraposición, el extremo pasivo se sustrajo de su deber correlativo de cancelar el saldo del precio pactado. Tal incumplimiento encuentra pleno respaldo probatorio en la confesión que se desprende de la contestación de la demandada llevada a cabo por el apoderado judicial del comprador; quien, al momento de pronunciarse ante los hechos del libelo, reconoció que a la fecha adeudaba la suma de $350.000.000 por concepto del valor de los inmuebles.

la demandada llevada a cabo por el apoderado judicial del comprador; quien, al momento de pronunciarse ante los hechos del libelo, reconoció que a la fecha adeudaba la suma de $350.000.000 por concepto del valor de los inmuebles. Aquiescencia que se respalda en el artículo 193 del Código General del Proceso. Obsérvese lo plasmado:

En este mismo sentido, el demandado en el interrogatorio rendido el 24 de abril de 2025, bajo los presupuestos de los artículos 191 y 198 del Estatuto Procesal Civil, explicó el desarrollo del negocio aquí discutido, y admitió que entregó la suma de $100.000.000, a la parte demandante, y que la transferencia del vehículo de placas KYW-692 o del lote de terreno nunca se llevó a cabo. Al respecto indicó:

“Se les coloque disponibles si quieren mirar cuando hacían el traspaso, o sea la fecha. No señor, no señor, ellos no me acordaban fecha. Solamente me dijeron que ellos me avisaban, pero desde ese día, desde el mismo 23 de febrero, les coloqué disponibles los bienes”. (…) “Señoría, de pronto corregir que no son 100, sino 150.000.000, que son los que están en la camioneta, digamos de la plata de la camioneta que estaba guardada y los otros 200.000.000 como se había planteado, igual yo no tengo problema en devolver el apartamento.

Pero entonces ya las cosas en ese sentido, yo sí tengo las cuentas de cuánto dinero me deben de regresar, porque se perdió el lote, se perdió la plata de la camioneta, se hicieron arreglos locativos, se hicieron arreglos necesarios, unos de

cuentas de cuánto dinero me deben de regresar, porque se perdió el lote, se perdió la plata de la camioneta, se hicieron arreglos locativos, se hicieron arreglos necesarios, unos de emergencia” (...) Ya no me querían devolver la plata, o sea, los 100.000.000, no me los querían devolver por ningún lado, yo a ellos les había pagado siempre los arriendos por adelantado, sin ningún, o sea, sin ningún contratiempo”.Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 10

A lo cual agregó, que:

Ahora bien, frente a la supuesta renuencia de la vendedora alegada por el extremo pasivo en recibir el pago (traspaso vehículo y lote de terreno), se colige que tal afirmación carece de sustento probatorio. El extremo pasivo no acreditó dicha resistencia mediante el interrogatorio de parte, las declaraciones testimoniales ni otro medio de convicción. No obstante, incluso bajo la premisa de que tal hecho hubiese ocurrido, esta Corporación subraya que tal circunstancia no representaba un obstáculo insuperable para la satisfacción de las obligaciones. El ordenamiento jurídico instituye el pago por consignación como el mecanismo idóneo para que el deudor purgue su mora y preserve la vigencia del contrato ante la resistencia del acreedor. El ejercicio de este mecanismo legal era un imperativo que el accionado, en su calidad de profesional del derecho, no podía desconocer, por lo que su inacción ratificó la configuración de un incumplimiento voluntario que habilitó la resolución del negocio jurídico.

Premisas a partir de la cuales coligió que:

calidad de profesional del derecho, no podía desconocer, por lo que su inacción ratificó la configuración de un incumplimiento voluntario que habilitó la resolución del negocio jurídico.

Premisas a partir de la cuales coligió que:

De esta forma, resulta acertado desestimar cualquier eficacia jurídica a las presuntas modificaciones verbales de las condiciones de pago alegadas por la parte pasiva. Bajo el rigor de esta ritualidad, cualquier alteración de los elementos esenciales del negocio jurídico debía constar en el propio . título a la luz del artículo 1857 del Código Civil. Por consiguiente, la inclusión del traspaso del vehículo de placas KYW-692 y la transferencia de un lote de terreno como formas de pago resulta inadmisible, en tanto que dichos acuerdos se apartan y carec en de soporte en el instrumento original.

De igual manera, admitir variaciones orales contrarias al contenido de dicho documento atentaría contra el vigor del propio instrumento por transgredir elementos sine qua non de su existencia, aunado a que, como se indicó, ninguno de los cambios aducidos recibió aceptación por la convocante. Sobre el particular, la vendedora indicó en su interrogatorio:

“Solamente. Exclusivamente solamente hablé con mi cuñado, que es Víctor Gracia y mi hermana Fresia Herrera. Eso se iba a hacer de contado. Que el dinero se iba a recibir contado, nada de ningún arreglo porque se yo necesitaba urgentemente ese dinero para p agar otro pago que mi papá tenía pendiente y se necesitaba el dinero efectivo y eso estaba claro para todos y también para el señor Néstor. Que

nada de ningún arreglo porque se yo necesitaba urgentemente ese dinero para p agar otro pago que mi papá tenía pendiente y se necesitaba el dinero efectivo y eso estaba claro para todos y también para el señor Néstor. Que necesitaba el dinero en efectivo, nunca hubiera estado deRad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 11 acuerdo con ningún negocio de un carro, ni con un lote que yo no, yo no vivo primero, que todo yo no vivo en Colombia, yo no necesito un lote y no necesitaba un carro”.

De esto, el análisis del material probatorio (específicamente de los interrogatorios de parte y las declaraciones testimoniales) permite establecer que las tratativas previas no se adelantaron directamente con la titular del dominio, quien reside en el exterior, sino con Frecia Janet Herrera Rodríguez (hermana) y Víctor Hugo Gracia Vera (cuñado) que se encontraban en territorio nacional. Esta circunstancia hace que la tesis de un acuerdo verbal vinculante sea jurídicamente insostenible, pues no se acreditó la existencia de un mandato o representación legal que facultara a dichos terceros para comprometer la voluntad de la vendedora o para modificar lo pactado en el título traslativo de dominio. De hecho, el testimonio del señor Víctor Hugo Gracia Vera, otorgado el 13 de mayo de 2025, y aludido por la parte pasiva en su recurso de alzada, negó haber llevado estos acuerdos con el comprador, al respecto dijo:

“Don Néstor Ríos tenía conocimiento de que si se llegara a vender el apartamento se necesitaba en efectivo . Razón era porque mi suegro tenía un inconveniente monetario y

respecto dijo:

“Don Néstor Ríos tenía conocimiento de que si se llegara a vender el apartamento se necesitaba en efectivo . Razón era porque mi suegro tenía un inconveniente monetario y tenía que dar un dinero. En marzo 6 de 2023. Entonces por eso se resolvió vender el apartamento” (…) “Entonces don Néstor nunca me dijo a mí, ni me propuso de ninguna permuta de ningún nada , absolutamente nada. Hablamos de precisamente hablamos de precio”. 16 (…) Todos los temas relacionados con pagos fue después de que se firmaron las Escrituras anterior a las Escrituras. No se habló la forma de pago” (énfasis por el Tribunal).

Así pues, se satisficieron los presupuestos de la condición resolutoria tácita consagrada en el artículo 1546 del Estatuto Civil. Mientras la demandante cumplió con su deber de transferir la propiedad y entregar materialmente los inmuebles, el comprador se despojó de su obligación correlativa de pagar el precio íntegro, tal como lo reconoció el despacho de origen en la providencia objeto de alzada.

En virtud de las consideraciones precedentes, se colige que el fallador de instancia aplicó con acierto el marco normativo al calificar la prestación como una obligación pura y simple, así como una adecuada valoración probatoria para la determinación del incumplimiento por parte de la parte pasiva. (…).Rad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 12 Luego, al adentrarse en el estudio de los reparos expuestos por l os recurrentes contra el reconocimiento de mejoras y frutos civiles, resumidos en los puntos d) y f), estimó que:

12 Luego, al adentrarse en el estudio de los reparos expuestos por l os recurrentes contra el reconocimiento de mejoras y frutos civiles, resumidos en los puntos d) y f), estimó que:

En cuanto al estudio de las mejoras aducidas por la parte compradora, y atacadas por la parte demandante en su recurso de alzada, consistentes en la adecuación de una habitación y diversos trabajos de carpintería, es imperativo recordar que el régimen de l as prestaciones mutuas, bajo el amparo del artículo 996 del Código Civil y numeral 3° del artículo 96 del Código General del Proceso, en armonía con el artículo 206 de la misma obra adjetiva, traslada al interesado la carga de acreditar con suficiencia no solo el valor de las expensas, sino su necesidad, utilidad y existencia efectiva.

En el presente caso, el accionado estimó inicialmente tales conceptos en la suma de $35.000.000; no obstante, esta magistratura advierte que dicha cuantía se incrementó de forma injustificada en el recurso de apelación hasta alcanzar los $75.000.000. Tras el examen riguroso del acervo, se observa que solo dos documentos poseen relevancia para determinar el valor de las presuntas mejoras. El primero de ellos se refiere a una factura por “cortinas sheer stream tini blanco motorizadas” por un importe de $7.700.000. (…)

Frente a este rubro, esta instancia se aparta de la tesis del juzgado de origen al estimarla como una mejora útil. La instalación de dichos elementos no se subsume en dicha categoría, sino en la de voluptuarias, al tenor del artículo 967 del Código Civil. Al tratarse

de origen al estimarla como una mejora útil. La instalación de dichos elementos no se subsume en dicha categoría, sino en la de voluptuarias, al tenor del artículo 967 del Código Civil. Al tratarse de accesorios destinados exclusivamente al ornato o recreo, que no incrementan el valor venal del inmueble ni resultan indispensables para su conservación, no es dable compeler a la demandante a su reconocimiento patrimonial. Según el artículo 658 de la ley civil, dado que tales bienes pueden separarse sin detrimento del inmueble principal, el demandado podrá retirarlos para su propio provecho, pero carece de derecho a exigir su reembolso.

Respecto al segundo soporte documental (orden de cobro), su eficacia probatoria se desvanece ante su manifiesta ambigüedad. El instrumento omite la discriminación de valores unitarios y calidades técnicas; asimismo, guarda silencio sobre la identidad del i nmueble destinatario de los accesorios. Resulta relevante notar que varios ítems allí descritos corresponden al mantenimiento ordinario de la propiedad, como el cambio de lámparas o guarda escobas, conceptos que, bajo un criterio deRad. n.° 11001-02-03-000-2026-01891-00 13 razonabilidad, difícilmente alcanzan la suma pretendida por el deudor. (…)

Esta orfandad probatoria se extiende a los registros fílmicos incorporados al expediente. Si bien dichos archivos registran actividades de construcción, son insuficientes para identificar la propiedad, establecer el estado de los daños previos o verificar que los insumos coincidan con los reclamados.

En este punto, añadió que:

actividades de construcción, son insuficientes para identificar la propiedad, establecer el estado de los daños previos o verificar que los insumos coincidan con los reclamados.

En este punto, añadió que:

Ante esto, la Sala subraya un aspecto de capital importancia en la conducta contractual del extremo pasivo. Los arreglos descritos se ejecutaron apenas un mes después de la suscripción de la escritura pública. Tal circunstancia evidencia que el adquirente disponía de un flujo de caja que, de manera injustificada, decidió no emplear para el pago del saldo del precio adeudado a la vendedora.

Esta conducta configura una manifestación inequívoca mala fe contractual. Al privilegiar la inversión en elementos suntuarios (tales como las cortinas motorizadas ya referidas) sobre la satisfacción de la prestación esencial del negocio, con todo, el convocado se apartó del estándar de lealtad y co