CSJ - STC7965-2025

MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Magistrada ponente

STC7965-2025 Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 (Aprobado en sesión de cuatro de junio de dos mil veinticinco)

Bogotá, D.C., cuatro (4) de junio de dos mil veinticinco (2025)

Decide la Corte la acción de tutela formulada por el Representante legal de la sociedad CSM Soluciones SAS, en su calidad de administradora de la Urbanización Pueblito Boyacense PH contra la Sala Única del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo y el Juzgado Tercero Civil Circuito de Duitama , trámite al que fueron citadas las partes e intervinientes en los procesos ejecutivo nº 1523831030032013-00088 y en el verbal n ° 152381030032019-00031.

ANTECEDENTES

1. El solicitante en la calidad mencionada, invocó la protección de los derechos fundamentales al debido proceso y propiedad privada , presuntamente vulnerados por las autoridades judiciales accionadas.Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00

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Manifestó que presentó demanda ejecutiva contra Eduardo Calderón Farías, propietario del « lote nº 10 Hostería » que hace parte de la Propiedad Horizontal, para obtener el recaudo de las cuotas de administración adeudadas desde el año 2010, proceso en el que el Juzgado Tercero Civil Circuito de Duitama profirió sentencia el 13 de noviembre de 2021 en la que concluyó que se configuraban las excepciones de cobro

año 2010, proceso en el que el Juzgado Tercero Civil Circuito de Duitama profirió sentencia el 13 de noviembre de 2021 en la que concluyó que se configuraban las excepciones de cobro de lo no debido e inexistencia de la obligación, pues el perito designado «opino, que “por no estar construido el lote de terreno No. 10, su coeficiente de copropiedad seria cero (0)”, y por consiguiente no tiene obligación alguna para aportar al pago del sostenimiento de las áreas comunes».

Indicó que, apelada la anterior decisión, el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo la confirmó el 25 de mayo de 2022, pero señaló que era viable el cobro de la «contribución de las áreas comunes », sin embargo, negó la ejecución porque consideró que no existía título ejecutivo, conclusión que vulnera los derechos que reclama porque la Ley 675 de 2001 establece que para el cobro coercitivo sólo se requiere « el CERTIFICADO expedido por el Administrador sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional », asimismo, advirtió que como en el proceso no se cuestionaron los requisitos formales del título, no debió proveerse sobre el particular.

Explicó que en la sentencia la Corporación accionada indicó que para determinar la cuota de administración a cargo de la mencionada propiedad se requería establecer el área real del lote y no el área privada o proyectada y, de igual modo, fijó en su fallo como «ratio decidendi» que « El valor de laRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 3

cuota de administración del Lote No. 10 Hostería, se debe establecer

modo, fijó en su fallo como «ratio decidendi» que « El valor de laRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 3

cuota de administración del Lote No. 10 Hostería, se debe establecer sobre el área real de 902.40M2, mientras se construye la hostería, la cual solo podrá tener un área total proyectada de construcción de 1.489.70 M2, equivalente a un coeficiente de coprop iedad de 13.256%; en aplicación del principio de la proporcionalidad».

Agregó que una vez se efectuó el c álculo anterior, presentó demanda verbal -nº 2019-00031para lograr, que se declarara que Eduardo Calderón Farias estaba obligado a pagar las cuotas de administración desde el año 2008, con los intereses correspondientes, teniendo en cuenta el valor aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, determinado «de manera provisional, tomando como base el área real del lote (902.40 m²), multiplicada por el valor de la cuota de administración por metro cuadrado establecido para el conjunto, considerando el coeficiente de copropiedad».

Expuso que el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama en sentencia de 12 de junio de 2024 negó las pretensiones y aunque apeló esa decisión, el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo la confirmó el 18 de febrero de 2025, con sustento en que « para poder establecer sobre una nueva base el valor de la contribución económica a cargo del Lote No. 10 –Hostería», la Propiedad Horizontal debió «reformar sus estatutos», previo « estudios técnicos por módulos de contribución que

sobre una nueva base el valor de la contribución económica a cargo del Lote No. 10 –Hostería», la Propiedad Horizontal debió «reformar sus estatutos», previo « estudios técnicos por módulos de contribución que sean del caso », sin que esa exigencia pudiera cumplirse con «una simple decisión de Asamblea».

Señaló que los pronunciamientos mencionados vulneran sus derechos e incurren en defectos sustanciales,Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 4

puesto que además de contar con un título ejecutivo con el que debió permitírsele el cobro de las cuotas demandadas, se desconoció lo previsto en la Ley 675 de 2001 y en la sentencia C-488 de 2002 de la Corte Constitucional, relativa a las facultades y obl igaciones de los copropietarios de la Asamblea en relación con los bienes comunes.

2. En consecuencia de lo anterior, solicitó dejar sin efecto «los fallos de primera instancia proferidos por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, así: i) del 13 de noviembre de 2020, ii) la sentencia de segunda instancia dictada por la Sala Única del TSDJ de Santa Rosa de Viterbo el 22 de mayo de 2022; D ejar sin valor efecto el fallo oral iii) dictado 12 de junio de 2024 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama en el proceso declarativo adelantado a continuación del ejecutivo y, iv) la sentencia de Segunda Instancia del T.S.D.J. de Sata Rosa de Viterbo el 18 de febrero de 2025, que confirmo la anterior decisión» proferidos en los procesos mencionados y, ordenar

del ejecutivo y, iv) la sentencia de Segunda Instancia del T.S.D.J. de Sata Rosa de Viterbo el 18 de febrero de 2025, que confirmo la anterior decisión» proferidos en los procesos mencionados y, ordenar al Juzgado accionado «proferir sentencia mediante la cual resuelva cada una de las excepciones planteadas por el ejecutado (…) contra el mandamiento de pago proferido el 30 de enero de 2020».

3. Una vez asumido el trámite, se admitió el amparo, se ordenó el traslado a l as autoridades judiciales accionadas para que ejerciera n su derecho a la defensa, así como la citación a las partes e intervinientes en los procesos mencionados.

RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS Y VINCULADOS

1. El Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo , afirmó estarse a lo decidido en la providencia materia deRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00

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queja, en la que se respetaron y garantizaron los derechos de las partes.

2. El Juzgado Tercero Civil Circuito de Duitama relató los antecedentes de los procesos reprochados y adujo la improcedencia del amparo al incumplir los presupuestos de inmediatez y subsidiariedad.

3. Al momento de presentar el proyecto de sentencia, no se habían recibido otros pronunciamientos.

CONSIDERACIONES

1. De la Temeridad en la formulación de la acción de tutela.

De acuerdo con el artículo 38 del Decreto 2591 de 1991, resulta contrario a la Constitución Política el uso abusivo e

CONSIDERACIONES

1. De la Temeridad en la formulación de la acción de tutela.

De acuerdo con el artículo 38 del Decreto 2591 de 1991, resulta contrario a la Constitución Política el uso abusivo e indebido de la acción tutela, proceder que se constata al presentarse duplicidad en el ejercicio del amparo constitucional entre las misma s partes, por los mismos hechos y con el mismo objeto. En efecto, la norma señala «cuando sin motivo expresamente justificado, la misma acción de tutela sea presentada contra la misma persona o su representante ante varios jueces o tribunales, se despachar án o decidirán desfavorablemente todas las solicitudes».

Por tanto, una queja constitucional es improcedente cuando se activa este mecanismo para cuestionar una actuación que previamente había sido puesta enRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 6

conocimiento de esta jurisdicción, cuestión sobre la que la Sala ha indicado,

(...) el abuso de este mecanismo especial de protección constitucional para efectos de obtener múltiples pronunciamientos a partir del mismo caso ocasiona un perjuicio para toda la sociedad e implica una pérdida directamente en la capacidad judicial del Estado para atender los requerimientos del resto de la sociedad (Exp. T. No. 0010 -00, 3 de mayo de 2002), además que en asuntos, como el presente, en que la actora impetra idéntica pretensión, pero a partir de la agregación de un “nuevo” derecho fundamental, como ella misma lo advierte (fl.41), se pretende evadir la prohibición legal de presentar dos o más peticiones de

pretensión, pero a partir de la agregación de un “nuevo” derecho fundamental, como ella misma lo advierte (fl.41), se pretende evadir la prohibición legal de presentar dos o más peticiones de amparo por los mismos hechos, encuentra la Sala que no por ello, es decir, por tratar de introducir artificiosas modificaciones al contenido de la petición anterior, que no alteran sus aspectos medulares, puede escaparse la accionante de las sanciones que por temeridad tiene previsto el ordenamiento, pues semejante proceder comporta, de todos modos, un uso disfuncional del amparo constitucional merecedor de reproche». (CSJ. STC 24 feb. 2006, rad. 0171 -00, reiterada en STC8496-2023 y, STC31712024, entre otras).

Lo anterior, sin perjuicio que se encuentren circunstancias que impongan un nuevo pronunciamiento, pues la Corte Constitucional ha determinado como supuestos que permiten que una misma persona interponga nuevamente la acción de tutela, sin que tal situació n configure temeridad «(i) cuando surgen circunstancias fácticas o jurídicas adicionales; o, cuando (ii) no existió un pronunciamiento de fondo por parte de la jurisdicción constitucional sobre la pretensión incoada (T-162 de 2018) (CSJ. ATP1423-2021, reiterada en STC57532022 y, STC3231-2024, entre otras).

2. Procedencia de la acción de tutela frente a providencias judiciales.Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00

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Solo las providencias judiciales arbitrarias con directa

2. Procedencia de la acción de tutela frente a providencias judiciales.Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00

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Solo las providencias judiciales arbitrarias con directa repercusión en las garantías fundamentales de las partes o de terceros, son susceptibles de cuestionamiento por vía de tutela, siempre y cuando, claro está, su titular haya agotado los medios legales ordinarios dispuestos para hacerlos prevalecer dentro del correspondiente asunto y acuda a esta jurisdicción oportunamente.

3. La queja constitucional.

En el asunto que ocupa la atención de la Sala, el Representante legal de la sociedad CSM Soluciones SAS, en su calidad de administradora de la Urbanización Pueblito Boyacense PH cuestiona i) las sentencias proferidas en el proceso ejecutivo que inició contra Eduardo Calderón Farias, mediante las cuales se negó la ejecución pretendida en primera y segunda instancia y, ii) los fallos del asunto verbal que promovió en relación con el mismo demandado para lograr que se le declarara que estaba obligado al pago d e cuotas de administración conforme al cálculo aportado en ese proceso, puesto que, en su criterio, los funcionarios judiciales accionados incurrieron en defectos sustanciales, en el primer proceso al exigir requisitos adicionales para configurar el título ejecutivo y , frente al segundo, al imponerle «reformar sus estatutos», previos «estudios técnicos» para determinar el valor de la cuota de administración adeudada por el demandado.Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 8

4. De la improcedencia del primer reclamo propuesto.

determinar el valor de la cuota de administración adeudada por el demandado.Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 8

4. De la improcedencia del primer reclamo propuesto.

La Sala advierte que los cuestionamientos de la accionante frente a las sentencias proferidas en el proceso ejecutivo promovido contra Eduardo Calderón Farias, no tienen vocación de prosperidad porque la Urbanización había acudido en anterior amparo para combatir la misma actuación, oportunidad en la que esta Sala Especializada profirió la sentencia STC10008-2022 de 3 de agosto de 2022, que en sede de impugnación confirmó la Sala de Casación Laboral en fallo STL12014-2022 y fue excluida de revisión el 19 de diciembre de 20221.

En la determinación de primera instancia se declaró el fracaso del amparo porque no se evidenció irregularidad en las sentencias proferidas por las autoridades accionadas y , particularmente, se consideró razonable el fallo de 25 de mayo de 2022 con el cual la Sala Única del Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo confirmó la negativa a continuar con la ejecución, pues se observó que

(...) la decisión cuestionada no podría recibirse como irrazonable. Ello pues, fue proferida por el juzgador natural, sirviéndose de un análisis normativo y jurisprudencial del tema, además, de una valoración razonable de los medios de convicción aportados (documentales). Para esta Sala Civil, el juez constitucional no es el llamado a intervenir a manera de autoridad de instancia para establecer cuáles de los planteamientos expuestos resultan ser los más acertados.

(documentales). Para esta Sala Civil, el juez constitucional no es el llamado a intervenir a manera de autoridad de instancia para establecer cuáles de los planteamientos expuestos resultan ser los más acertados.

En el punto, es necesario destacar que la determinación cuestionada abordó el estudio relativo a la facultad oficiosa del

1https://www.corteconstitucional.gov.co/secretaria/expediente?proceso=2&expediente=T9086186Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 9

juez de analizar los elementos esenciales el título objeto de recaudo, luego de proferido el mandamiento de pago. Seguidamente, se analizó el cumplimiento de los requisitos sustanciales que debe reunir la certificación anexada por la censora a modo de «tít ulo ejecutivo» –que sea claro, expreso y exigible-. Frente a ello, se encontró que lo expuesto por el a quo resultó acorde con la normativa procesal vigente, además, de la Ley 675 de 2001 - y la jurisprudencia nacional, por cuanto el documento respectivo no resultaba claro frente a su validez y legitimación».

Esta Sala ha insistido en la improcedencia de alegar distintos derechos fundamentales a los invocados en tutelas anteriores o incurrir en giros argumentativos diferentes a aquéllos preliminarmente propuestos para lograr un nuevo pronunciamiento en esta sede, puesto que esas circunstancias no justifican un nuevo amparo, por cuanto, esto sólo pasaría « si la repetición de ésta obedece a un motivo justificado, como sería, por ejemplo, la ocurrencia de sucesos nuevos o distintos que conlleven una verdadera variación de la situación fáctica

esto sólo pasaría « si la repetición de ésta obedece a un motivo justificado, como sería, por ejemplo, la ocurrencia de sucesos nuevos o distintos que conlleven una verdadera variación de la situación fáctica inicial» (CSJ. STC de 2 de febrero de 2012, exp. 00622-01, reiterada en STC5468-2022, STC15187 -2022 y, STC15350 -2024 entre otras), lo cual no ocurre en este caso, pues la accionante insiste en las supuestas irregularidades ocurridas en el proceso ejecutivo, cuando las mismas ya fueron definidas en el amparo antes citado.

5. Sobre el fracaso del amparo en relación con el segundo reclamo propuesto.

Como se anotó, la Urbanización actora también cuestiona las sentencias proferidas por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama el 12 de junio de 2024 y por el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo el 18 de febreroRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 10

de 2025, mediante las cuales, se negaron sus pretensiones en el proceso verbal que formuló contra Eduardo Calderón Farias, frente a lo cual c orresponder advertir que esta Sala centrará su estudio en la segunda determinación referida, puesto que con ella la mencionada Corporación al definir la apelación contra la decisión del a quo, dirimió el debate propuesto en cuanto a la viabilidad de obtener por esa vía la declaratoria de un título contra el demandado para lograr el recaudo de las cuotas de administración reclamadas.

5.1 Examinada la mencionada providencia, la Sala concluye el fracaso de la protección reclamada porque no se

declaratoria de un título contra el demandado para lograr el recaudo de las cuotas de administración reclamadas.

5.1 Examinada la mencionada providencia, la Sala concluye el fracaso de la protección reclamada porque no se constata vulneración manifiesta a los derechos de la accionante, puesto que el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo resolvió el asunto a su cargo atendiendo a las alegaciones de los involucrados y sin desconocer las normas aplicables al caso.

En efecto, se observa que en esa decisión señaló que la Urbanización demandante, para sustentar la demanda, relató que inició sin éxito dos procesos ejecutivos anteriores contra el mismo demandado para el recaudo de cuotas de administración y , que, en el último de esos casos ese Tribunal Superior profirió sentencia el 25 de mayo de 2022 en la que confirmó la de 13 de noviembre de 2020 del a quo e indicó que la certificación del administrador de la copropiedad no constituía título ejecutivo y que resultaba necesaria la aprobación del valor de la cuota de administración a cargo del propietario del Lote nº 10Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 11

Hostería, cuestión que, según adujo la demandante, se cumplió en la «Asamblea General del 30 de abril de 2022, [en la que] se aprobó calcular retroactivamente las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería desde diciembre de 2008, con base en el área real (902.40 m²) y no en el área proyectada, para determinar el valor de las mismas».

Enseguida, anotó que el Juzgado Tercero Civil del

(902.40 m²) y no en el área proyectada, para determinar el valor de las mismas».

Enseguida, anotó que el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama negó las pretensiones de la demanda y acogió las excepciones de mérito «segunda y tercera» propuestas por el demandado y que éste denominó,

(...) SEGUNDA: AUSENCIA DE FUNDAMENTO LEGAL Y

REGLAMENTARIO PARA LA DECLARACIÓN Y CONSECUENTE

COBRO QUE SE PRETENDE, CON BASE EN LA FORMULACIÓN DE UNA PREGUNTA EN ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS OCURRIDA EL 30 DE ABRIL DE 2022, QUE NO FUE APROBADA POR LOS PORCENTAJES DE COPROPIEDAD ESTABLECIDOS EN LA LEY 675 DE 2001, NI EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

DE PUIEBLITO BOYACENSE, Y PORQUE LA MISMA NO TIENE

ASIDERO O SOPORTE LEGAL QUE PERMITA CONFIGURAR LA

PRESENTE DECLARACIÓN, MENOS EN FORMA RETROACTIVA.

(…)

TERCERA: AUSENCIA DE MODIFICACIÓN DE LOS PORCENTAJES

DE COPROPIEDAD, EN LA FORMA LEGALMENTE ESTABLECIDA,

VULNERANDO EL DEBIDO PROCESO, DERECHO A LA

IGUALDAD, PROPIEDAD PRIVADA, DIGNIDAD HUMANA, POR

ENDE, ILEGALIDAD DE LA DECLARACIÓN DE CUOTA DE

ADMINISTRACION DEL LOTE 10 HOSTERÍA DE MANERA

PROVISIONAL Y DEMAS DECLARACIONES EN LA FORMA

PRETENDIDA EN ESTA DEMANDA, SUPUESTAMEMNTE

SOPORTADA EN LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Y EN ASAMBLEA

ADMINISTRACION DEL LOTE 10 HOSTERÍA DE MANERA

PROVISIONAL Y DEMAS DECLARACIONES EN LA FORMA

PRETENDIDA EN ESTA DEMANDA, SUPUESTAMEMNTE SOPORTADA EN LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Y EN ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS, REFERIDAS». (Mayúscula fija en texto)

Luego, expuso que la demandante, -aquí accionante-, formuló apelación contra el anterior pronunciamiento con sustento en que el a quo había incurrido en indebida valoración probatoria, la sentencia que profirió no eraRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 12

coherente con las pretensiones y el cumplimiento de los requisitos formales necesarios para determinar el valor de la cuota de administración a cargo del demandado.

Para resolver lo anterior, el Tribunal Superior indicó que su decisión debía centrarse en, (...) - Determinar si erró el A quo de denegar la obligación del señor Eduardo Calderón Farías de pagar cuotas de administración adeudas bajo el cálculo expuesto y declarar probadas la excepciones tercera y segunda propuestas por el demandado.

Y de ser ello así,

• Establecer si el Conjunto Residencial Pueblito Boyacense P.H. cumplió con los requisitos legales y formales para que, con base en las pruebas aportadas, se pueda declarar la existencia de un título ejecutivo que legitime el cobro de las cuotas adeudadas por señor Eduardo Calderón Farías en su condición de propietario del

Lote N° 10 Hostería».

Atendiendo a lo indicado, procedió a referirse al régimen de propiedad horizontal en los términos de la Ley 675 de

señor Eduardo Calderón Farías en su condición de propietario del Lote N° 10 Hostería».

Atendiendo a lo indicado, procedió a referirse al régimen de propiedad horizontal en los términos de la Ley 675 de 2001 y artículo 58 de la Constitución Política, además señaló que esa ley tenía como finalidad garantizar «la claridad, proporcionalidad y equidad en la regulación de los coeficientes de copropiedad en los regímenes de propiedad horizontal en Colombia» y, que el artículo 25 de la citada ley exigía que el reglamento de propiedad horizontal incluyera « los coeficientes de copropiedad como un componente esencial», puesto que a través del mismo se determinan las relaciones entre los copropietarios, el derecho al voto, usos de los bienes comunes y obligaciones económicas.

Refirió que el canon 26 ídem «establece que los coeficientes deben basarse principalmente en el área privada construida de cadaRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 13

bien, lo que proporciona un método objetivo y equitativo para su determinación» y destacó que en los artículos 25 y 26 ídem se señalan en forma detallada la creación, cálculo y modificación de dichos coeficientes. Puntualmente, agregó que el artículo 25 establece como requisitos estrictos para la modificación de los coeficientes « el voto favorable de al menos el 70% de los propietarios representados en la Asamblea General, lo cual, garantiza que cualquier alteración en los derechos y obligaciones de los copropietarios cuente con el consenso de una mayoría calificada, protegiendo así la estabilidad jurídica y económica de la propiedad

garantiza que cualquier alteración en los derechos y obligaciones de los copropietarios cuente con el consenso de una mayoría calificada, protegiendo así la estabilidad jurídica y económica de la propiedad horizontal» y para reforzar lo anterior, citó la sentencia C-522 del 2002 de la Corte Constitucional, en cuanto hace relación a la garantía del debido proceso de los copropietarios en una propiedad horizontal.

Posteriormente, se refirió a los requisitos de los títulos ejecutivos conforme al artículo 422 del Código General del Proceso, en cuanto a su claridad, expresividad y exigibilidad, conceptos también explicados en la sentencia STC720-2020 de esta Sala Especializada que citó y, señaló la obligación de los funcionarios judiciales en cuanto a verificar el cumplimiento de tales requisitos, así como el respeto por los derechos de los involucrados.

Ahora en cuanto al caso en concreto, recordó las pretensiones de la demandante, consistentes en que se declarara « la obligación del señor EDUARDO CALDERÓN FARIAS propietario del Lote N°10 Hostería, de pagar las cuotas de administración y las expensas comunes necesarias, calculadas provisionalmente con el área construida proyectada, junto con los intereses de mora causados por el incumplimiento de dicha obligación », señaló los argumentosRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 14

de la apelante y agregó que para esa Corporación «el conflicto surge de la falta de pago de cuotas de administración correspondientes al Lote N° 10 de Conjunto Residencial Pueblito Boyacense, pago que a la

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de la apelante y agregó que para esa Corporación «el conflicto surge de la falta de pago de cuotas de administración correspondientes al Lote N° 10 de Conjunto Residencial Pueblito Boyacense, pago que a la postre, el demandante ha perseguido a través de los procesos ejecutivos» que fueron desestimados y que suscitaron que la Urbanización, para subsanar las falencias allí advertidas y «con la intención de constituir el título contra el demandado Eduardo Calderón Farías y obtener el pago de las cuotas de administración adeudadas desde el 2008 hasta el 2019, ello, dada su condición de propietario del Lote No. 10», presentara la respectiva liquidación correspondiente, « teniendo en cuenta el valor de la cuota en proporción al área real del lote, para lo cual, tomó como base 1.489,70 m², a la que se le asignó un coeficiente del 13,2556% y el resultado lo multiplicó por 902,40», lo anterior, según advirtió la recurrente, «conforme a lo acordado en la Asamblea de propietarios llevad a a cabo el 30 de abril de 2022».

Sobre lo anterior, resaltó que en el proceso obraba el acta de la Asamblea referida por la apelante, la cual, para lo pertinente, contenía la siguiente información,

(...) Acto seguido entramos a discutir la aprobación para el tema del cálculo de la cuota de administración para el Lote N° 10.

INTERVENCIÓN. Dr. León. Señores asambleístas, esta votación que se les va a pedir en consideración a ustedes es con el fin de

del cálculo de la cuota de administración para el Lote N° 10.

INTERVENCIÓN. Dr. León. Señores asambleístas, esta votación que se les va a pedir en consideración a ustedes es con el fin de agilizar el proceso ejecutivo, para que no haya más contratiempos, que el juez falle lo que corresponda, pero en razón de que el abogado tenga un contratiempo la petición que se le va a pedir a la asamblea es que apruebe la propuesta que aquí el abogado ha redactado para efectos de que eso se supere ese escollo técnico porque hay una contradicción entre el reglamento y lo que el juez señala, como el lote no está desarrollado si tiene que pagar cuota, pero no sobre el área proyectada de construida sino sobre el área del lote. Pero entonces vamos a dejar condicionada la propuesta que trae el abogado y yo considero que es la más sensata es que esto se deje condicionado a 2 cosas, a que sencillamente cuandoRadicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 15

se construya el lote comience a pagar ahí si la cuota plena como le correspondería o hasta que la asamblea reforme el reglamento de la propiedad horizontal porque en él se puede establecer en una tabla diferencial.

EL PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA SOMETE A VOTACIÓN LA

APROBACIÓN DEL CÁLCULO DE LA CUOTA DEL LOTE N° 10.

Gráfica 6 INTERVENCIÓN.

Presidente. Por el “si” 40,75%, por el “no” 8,20%, “voto en blanco” 8,55%”».

Gráfica 6 INTERVENCIÓN.

Presidente. Por el “si” 40,75%, por el “no” 8,20%, “voto en blanco” 8,55%”».

Afirmó que, de la lectura de la mencionada acta, no era «factible» concluir que se proporcionaran los datos necesarios para que, a partir de la misma, fue ra «dable concluir (…) la existencia de una obligación clara, expresa y exigible en favor de propiedad horizontal y a cargo del señor Eduardo Calderón Farías », porque, en primer lugar, no podía concluirse que la Asamblea General de Copropietarios celebrada el 30 de abril de 2022, aprobara la cuota de administración correspondiente al Lote N.° 10 «mediante una operación aritmética que consistió en dividir el valor de la cuota de administración calculada según el coeficiente de participación del 13.256% entre 1.489,70, y multiplicar el resultado por 902,40», pues el acta aportada no otorgaba esa información de manera certera para establecer que « lo allí consignado fue efectivamente aprobado».

Para reforzar la anterior conclusión, anotó que en el acta mencionada únicamente se hac ía « referencia a una propuesta elevada por el Dr. León, que sería puesta a consideración, sin dejar constancia de un estudio técnico y legal que sustente dicha asignación», situación que generaba incertidumbre sobre «cuál es el coeficiente aplicable para determinar la cuota de administración a cargo del demandado », elemento que resultaba necesario para «constituir un título ejecutivo que satisfaga los requisitos de claridad,Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 16

cargo del demandado », elemento que resultaba necesario para «constituir un título ejecutivo que satisfaga los requisitos de claridad,Radicación nº 11001-02-03-000-2025-02463-00 16

expresividad y exigibilidad para el contexto dentro de la determinación de coeficientes y su correspondiente asignación de pago de expensas como es la cuota de administración».

En segundo lugar, explicó que, de acuerdo con el mencionado artículo 25 de la Ley 675 de 2001, la determinación de los coeficientes de copropiedad se requería para fijar «el valor de las expensas comunes que corresponden a cada propietario» y que tales coeficientes y las cuotas de administración asociadas no podían «ser modificados de manera arbitraria ni mediante decisiones adoptadas en una Asamblea General, sin observar la rigurosidad que la ley exige para reformar el reglamento de propiedad horizontal». Sobre lo anterior, recordó que «cualquier modificación de los coeficientes requiere el voto favorable de una mayoría calificada, equivalente al menos al setenta por ciento (70 %) de los coeficientes de copropiedad» y, por lo anterior, frente al caso, se observaba « confuso y jurídicamente cuestionable que el coeficiente asignado a un propietario no coincida con el que efectivamente se utiliza para liquidar la cuota de administración », lo que generaba « falta de claridad y, a su vez, de dificultad en la exigibilidad frente al demandado».

Agregó que, en la Asamblea General de 30 de abril de 2022, en la que se aprobó «modificar el monto a pagar por concepto de cuotas de administración del Lote N.° 10 », no se acompañó la modifi