CSJ - STL5215-2022

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LUIS BENEDICTO HERRERA DÍAZ Magistrado ponente STL5215-2022 Radicación n.° 97371 Acta 15 Bogotá, D. C., cuatro (4) de mayo de dos mil veintidós (2022). La Sala resuelve la impugnación interpuesta por JORGE ACOSTA MARTÍNEZ y MÓNICA GÓMEZ GARCÍA contra la sentencia proferida el 23 de marzo de 2021 por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, dentro de la acción de tutela que promovieron contra SALA CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE CALI, trámite extensivo a las partes e intervinientes dentro del proceso verbal de responsabilidad radicado n.° 76001-31-03-0172018-00117.

I. ANTECEDENTES Los tutelantes orientaron el presente amparo a obtener la protección de sus garantías superiores al debido proceso, igualdad, defensa y de acceso a la administración de justicia,Radicación n.°97371

SCLAJPT-12 V.00 en concordancia con los principios de confianza legítima y prevalencia del derecho sustancial sobre el procesal, presuntamente vulnerados por las autoridades judiciales accionadas. Por consiguiente, pidieron que se invalidara la decisión proferida en la segunda instancia del proceso censurado para que, en su lugar, se ordenara «[…] la VINCULACIÓN por la RESPONSABILIDAD SOLIDARIA […]», respecto de las personas naturales demandados. Fundamentaron su solicitud de amparo en que, e n el

censurado para que, en su lugar, se ordenara «[…] la VINCULACIÓN por la RESPONSABILIDAD SOLIDARIA […]», respecto de las personas naturales demandados. Fundamentaron su solicitud de amparo en que, e n el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Cali, iniciaron proceso declarativo contra la sociedad Jero S.A.S., Jorge Leonardo Jerónimo Jiménez Aguirre y Fabiola Aguirre Perea, para que se declarara que «[…] los accionistas y administradores de la sociedad […] cometieron actos defraudatorios» y se les condenara «[…] solidariamente a la indemnización de perjuicios... derivada de los actos defraudatorios y por violación de normas urbanísticas». Luego de ser contestada la demanda por la persona jurídica y Jiménez Aguirre y de agotarse las etapas procesales correspondientes, por sentencia de 7 de abril de 2021, el despacho judicial de conocimiento despachó adversamente las excepciones propuestas, declaró la responsabilidad contractual respecto de la entidad demandada y civilmente al representante legal inscrito por la «ejecución de los actos contrarios a derecho que llevaron al incumplimiento contractual de la sociedad Jero S.A.S.» y los condenó, en forma solidaria, a pagarles la suma de $500.000.000 por daños y perjuicios, más los intereses 2Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 moratorios causados desde que la demandada incumplió

$500.000.000 por daños y perjuicios, más los intereses 2Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 moratorios causados desde que la demandada incumplió cada uno de los contratos que son objeto de controversia. Al ser apelada dicha determinación por ambas partes, fue revocada por la Sala Civil del Tribunal Superior de esa ciudad a través de la sentencia de 7 de septiembre de esa anualidad, en la cual dispuso lo siguiente: PRIMERO: Declarar no probada la excepción de fondo propuesta por el extremo demandado rotulada como “ausencia de causa para demandar”, por las razones anotadas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre los señores Jorge Acosta Martínez, Mónica Gómez García, promitentes compradores y la sociedad Jero S.A.S., promitente vendedora, el día 9 de diciembre de 2015, incluido su otrosí, cuyo objeto consistió en la Isla Nro. 2-4del proyect inmobiliario denominado Hotel La Sagrada Familia,

ubicado en la carrera 3 Oeste Nro. 3-20, Plazuela del Barrio el Peñón, en la ciudad de Cali, a que aluden los hechos primero y tercero de la demanda, por incumplimiento de la sociedad demandada, con fundamento en las razones de orden fáctico y jurídico que se dejaron expresadas.

TERCERO: Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 11 de marzo de 2014 entre los señores

jurídico que se dejaron expresadas.

TERCERO: Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 11 de marzo de 2014 entre los señores Jorge Acosta Martínez, Mónica Gómez García, promitentes compradores y la sociedad Jero S.A.S., promitente vendedora, incluido su otrosí, cuyo objeto corresponde a 9.87 m2, en común y proindiviso de la suite Nro. 328 del proyecto inmobiliario

denominado Hotel La Sagrada Familia, ubicado en la carrera 3 Oeste Nro. 3-20, Plazuela del Barrio el Peñón, en la ciudad de Cali, a que se refieren los hechos cuarto y sexto de la demanda, por incumplimiento imputable a la demandada, como se dejó sentado en las consideraciones del fallo.

CUARTO: Condenar a la demandada, Jero S.A.S., a pagar a los demandantes, a partir de la ejecutoria de esta sentencia, la suma de seiscientos veintiuno millones quinientos setenta y cinco mil cuatrocientos noventa y nueve ($621.575.499) pesos, que corresponde al total de los montos pagados por los demandantes a la demandada por concepto de precios, actualizados hasta el 31 de julio del presente año.

QUINTO: Condenar a la demandada, Jero S.A.S., a reconocer un interés del 6% anual por los montos y desde las fechas en que se hicieron cada uno de los pagos por los demandantes a la demandada, de acuerdo con lo expresado en las consideraciones del fallo. Liquídense.

interés del 6% anual por los montos y desde las fechas en que se hicieron cada uno de los pagos por los demandantes a la demandada, de acuerdo con lo expresado en las consideraciones del fallo. Liquídense. 3Radicación n.°97371

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SEXTO: Condenar en costas de ambas instancias a la sociedad Jero S.A.S., a favor de los demandantes. Inclúyase en la liquidación la suma de $3.000.000 por concepto de agencias en derecho.

Bajo ese escenario procesal, los tutelantes refirieron que adquirieron derechos sobre unas «HABITACIONES HOTELERAS mediante PROMESA DE COMPRAVENTA suscrita por JERO S.A.S.; en dichos documentos se indic[ó] que el PROYECTO ya c[ontaba] con LICENCIA DE CONSTRUCCION , cuando lo cierto e[ra] que la modificación del proyecto no contaba con una». Manifestaron que tanto en los hechos de la demanda, como en las pretensiones, pruebas, confesiones y argumentos jurídicos, se informó de la « RESPONSABILIDAD SOLIDARIA E ILIMITADA que tenía JORGE LEONARDO JERONIMO JIMENEZ AGUIRRE como persona natural y en calidad de ADMINISTRADOR de la sociedad JERO S.A.S ., así como de su MADRE FABIOLA AGUIRRE PEREA en calidad de ADMINISTRADORA DE HECHO », de acuerdo con el artículo 200 del Código de Comercio y el artículo 27 de la Ley 1258 de 2008. Así, en síntesis, alegaron que el Colegiado incurrió en

DE HECHO », de acuerdo con el artículo 200 del Código de Comercio y el artículo 27 de la Ley 1258 de 2008. Así, en síntesis, alegaron que el Colegiado incurrió en defecto sustantivo toda vez que: […] existe una violación directa de una norma jurídica sustancial, al desconocer el artículo 200 del Código de Comercio y los artículos 27 y 42 de la ley 1258 de 2008 y la violación indirecta de la ley sustancial por error de hecho manifiesto y trascendente en la apreciación de la demanda, de su contestación (y no contestación por una de las partes) y las pruebas aportadas en las que se desestima sin fundamento alguno la confesión efectuada por los demandados y donde admitieron las modificaciones al proyecto sin contar con autorización de las autoridades públicas competentes. 4Radicación n.°97371

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II.TRÁMITE Y DECISIÓN DE INSTANCIA La tutela fue presentada el 4 de marzo de 2022 y por auto de 9 de ese mes y año, el a quo admitió la petición de amparo y ordenó notificar a la autoridad judicial convocada, así como a los vinculados para que hicieran uso del derecho de defensa. En la oportunidad concedida, la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali adujo que no se cumplía con el requisito de inmediatez y, con todo, agregó que en la sentencia quedaron plasmadas las razones para modificar lo resuelto por el Juzgado, en el sentido de abstenerse de imponer

inmediatez y, con todo, agregó que en la sentencia quedaron plasmadas las razones para modificar lo resuelto por el Juzgado, en el sentido de abstenerse de imponer condena con ocasión a una responsabilidad contractual endilgada a la constructora Jero S.A.S. y, asimismo, a una responsabilidad especial derivada por los actos positivos o negativos realizados por el administrador Jorge Leonardo Jerónimo Jiménez Aguirre y de quien se señaló como administradora de hecho Fabiola Aguirre Perea. Jorge Leonardo Aguirre también exigió la improcedencia del resguardo, al incumplir el presupuesto de inmediatez, toda vez que la providencia censurada era de 7 de septiembre de 2021. De otra parte, refirió que las pretensiones de los promotores estaban reconocidas en el proceso de reorganización empresarial de Jero S.A.S., de manera que lo pretendido por los tutelantes era «saltarse los derechos que amparan 128 compradores que se encuentran en las mismas condiciones haciendo parte de los acreedores debidamente reconocidos». 5Radicación n.°97371

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Se dejó constancia de no haberse aportado más pronunciamientos. Mediante fallo de 23 de marzo de 2022, la Sala de Casación Civil advirtió que la salvaguarda implorada estaba llamada al fracaso, pues, en la providencia atacada, el Tribunal no incurrió en arbitrariedad alguna que impusiera la intervención del juez constitucional.

Casación Civil advirtió que la salvaguarda implorada estaba llamada al fracaso, pues, en la providencia atacada, el Tribunal no incurrió en arbitrariedad alguna que impusiera la intervención del juez constitucional. Para tal determinación citó varios apartes de la determinación materia de revisión y concluyó que las deducciones del despacho judicial acusado no podían ser desaprobadas de plano o calificadas de absurdas o arbitrarias.

III. IMPUGNACIÓN Inconforme con la anterior decisión, los tutelantes adujeron que la primera instancia constitucional «únicamente limitó el asunto a transcribir apartes de la providencia escrita cuestionada hoy en sede de tutela, y nada dijo respecto de los fundamentos jurídicos nuestros, hechos y pretensiones», dirigidas a develar la vulneración por ellos alegada.

Luego, insistieron en las críticas y desafueros que consideraron fueron cometidos por el juez plural convocado, replicando varios de los argumentos que fueron vertidos en el escrito tuitivo. 6Radicación n.°97371

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IV. CONSIDERACIONES Conviene recordar que la vía preferente de la tutela, establecida en el artículo 86 de la Constitución Política, permite a todo ciudadano acudir ante los jueces en busca de una protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales, cuando quiera que estos resulten amenazados o vulnerados por la acción u omisión de cualquier autoridad.

una protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales, cuando quiera que estos resulten amenazados o vulnerados por la acción u omisión de cualquier autoridad. Esta Sala ha estimado que lo anterior sólo acontece en casos concretos y excepcionales, con las actuaciones u omisiones de los jueces que violenten en forma evidente derechos constitucionales fundamentales, lo cual, se ha dicho, debe ponderarse con otros principios del Estado Social y Democrático de Derecho, especialmente, los concernientes a la cosa juzgada y la autonomía e independencia judicial. En esa medida resulta equivocado fundamentar la queja constitucional en discrepancias de criterio frente a interpretaciones normativas o valoraciones probatorias realizadas por los jueces naturales, como si esta se tratara de una instancia más del proceso natural, y pretender así que el juez constitucional sustituya con su propia apreciación el análisis que al efecto hicieron los jueces designados por el legislador para tomar la decisión correspondiente en los litigios sometidos a su consideración. 7Radicación n.°97371

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Resulta relevante en el presente asunto lo manifestado en apartes precedentes, por cuanto la aspiración de la parte accionante se dirigió contra la decisión proferida el 7 de septiembre de 2021 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali dado que, a su juicio, realizó una valoración defectuosa de las pruebas aportadas al expediente y desconoció el

septiembre de 2021 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali dado que, a su juicio, realizó una valoración defectuosa de las pruebas aportadas al expediente y desconoció el artículo 200 del Código de Comercio y el artículo 27 de la Ley 1258 de 2008, equivocaciones que, aseguró, culminaron en la modificación del fallo de primera instancia. Emerge con claridad que a esta Sala le corresponde revisar la sentencia de segunda instancia y desde ya se anuncia la confirmación del fallo constitucional atacado, por cuanto lo resuelto en la controversia que aquí se planteó no se exhibe que haya sido inconsulta o que se haya olvidado cumplir con el deber de valorar lo sucedido en el proceso declarativo y, por el contrario, se advierte que la autoridad judicial accionada actuó dentro del marco de la autonomía e independencia que le han sido otorgadas por la Constitución y la ley en consonancia con los principios de libre apreciación y sana crítica. Al efecto se recuerda que en dicha decisión, el Colegiado precisó los fundamentos de la alzada presentada por ambas partes y, en especial, respecto al de la parte demandante resumió que se enfiló a que se declarara solidariamente responsable «[…] a la codemandada, Fabiola Aguirre, en su condición de administradora de hecho, en la medida que estaba probada dicha calidad con las pruebas que obran dentro del proceso pues se estableció que fue funcionaria de 8Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 la administración Municipal de Cali […] cuando se adelantó la afectación de interés cultural […]».

dentro del proceso pues se estableció que fue funcionaria de 8Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 la administración Municipal de Cali […] cuando se adelantó la afectación de interés cultural […]». Así, luego de sintetizar las principales censuras de ambos extremos procesales, determinó que el problema jurídico a dilucidar consistía en determinar si era verdad que el fallo atacado se apartó por completo de las pretensiones enarboladas, para incurrir en incongruencia por extra petita, o tal yerro es aparente y, de opuesto modo, sí se dirimió la temática neural que gira en torno de las maniobras fraudulentas enrostradas a los demandados y del eventual daño que pudo irrogarse y su necesario nexo causal; subsidiariamente deberá examinarse si se encuentran colmados los presupuestos axiológicos recabados para la resolución contractual suplicada. Para resolver tal planteamiento, sobre la presunta incongruencia del fallo los demandados manifestaron que tanto el fundamento de las pretensiones como estas mismas, conforme al escrito rector, estuvieron cimentadas reiteradamente sobre la existencia de un supuesto «fraude» y «medidas fraudulentas» que, en su criterio, no se probaron en el decurso y, que, por demás, fueron descartadas por la primera instancia, empero, accedió a unos pedimentos a título de responsabilidad contractual frente a la sociedad demandada y extracontractual frente al administrador de aquella, cuando lo cierto era que tales pretensiones no fueron explícitamente izadas por los actores.

primera instancia, empero, accedió a unos pedimentos a título de responsabilidad contractual frente a la sociedad demandada y extracontractual frente al administrador de aquella, cuando lo cierto era que tales pretensiones no fueron explícitamente izadas por los actores. 9Radicación n.°97371

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Acto seguido, revisó el escrito inicial y afirmó que no sólo era potestad del juzgador sino su deber interpretar la demanda para no sacrificar el derecho sustancial por un excesivo formalismo, pero también dejó en claro que, como lo tenía sentado la jurisprudencia, esa labor hermenéutica no podía operar de manera mecánica o ilimitada, por cuanto, primero, sólo se podía interpretar, por obvias razones, la demanda oscura, imprecisa o confusa, haciéndolo racional y lógicamente y, segundo, porque so pretexto de interpretación no podía el juez alterar ni sustituir la pretensión deducida, ni los hechos sobre los cuales se fundaba, lo cual conllevaría a reformas o sustituciones oficiosas del escrito rector. […] debe decirse de entrada que, es verdad, como lo alega la censura y así lo calificó la juzgadora de instancia en el preludio del correspondiente fallo que, la narración de la plataforma factual expuesta en la demanda, al igual que las pretensiones que penden de ella, no son paradigma de claridad y precisión; no obstante, de su lectura detenida, entendiendo lógica, racional y armónicamente el contexto de la problemática planteada se advierte que el fundamento fáctico de los pedimentos

obstante, de su lectura detenida, entendiendo lógica, racional y armónicamente el contexto de la problemática planteada se advierte que el fundamento fáctico de los pedimentos indemnizatorios descansa en lo axial en la presunta responsabilidad solidaria que vincularía tanto a la persona jurídica demandada como a sus accionistas por un supuesto abuso de la personalidad jurídica, derivada de las maquinaciones y maniobras fraudulentas desplegadas en su actividad constructora, bajo el amparo de una sociedad por acciones simplificada, para infligir daño a los inversionistas o por lo menos obtener un provecho ilegítimo. […] Siendo de este tenor literal el libelo inaugural confeccionado, la juzgadora con acierto solicitó a los demandantes procedieran a acotar con precisión y claridad tanto la causa petenti como las correspondientes pretensiones, imponiéndose en principio su inadmisión. […] Bien se ve, entonces, que los actores apoyan sus pretensiones principales sobre una presunta responsabilidad que recae frente a las personas naturales demandadas, quienes en su condición de administradores y accionistas de la entidad también demandada, celebrante de las promesas, deben responder de manera solidaria con ésta última bajo la tesis de la desestimación 10Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 de la personalidad jurídica, pues consideran los actores que la sociedad por acciones simplificada fue el vehículo o el puente precursor al cual acudieron los accionistas de aquella para hacer

10Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 de la personalidad jurídica, pues consideran los actores que la sociedad por acciones simplificada fue el vehículo o el puente precursor al cual acudieron los accionistas de aquella para hacer fraude, es decir, limitar su responsabilidad frente a terceros, al iniciar un proyecto inmobiliario, captando el capital de inversionistas, siendo ellos cognoscentes – por sus profesiones, experiencia y cargos directivos desempeñados en el pasado en el Municipio de Cali – que el mismo no contaba con las autorizaciones y licencias de rigor para desarrollar el proyecto en la dimensión y magnitud como se estaba ejecutando. Bajo esas aclaraciones procesales, concretó lo siguiente: […] es lo cierto que la juzgadora acometió el estudio de fondo de la pretensión principal blandida, pues frente a ella elucidó el marco legal y jurisprudencial que la gobierna, así como también valoró el haz probatorio actuante en la foliatura, para luego colegir que en el caso presente no se encontraban reunidos íntegramente los presupuestos exigidos por la ley y la jurisprudencia para estar llamada a buen suceso, específicamente porque quedó evidenciado en el plenario que con la persona jurídica -constructora - los accionistas no pretendían hacer fraude a la ley y menos generar perjuicios frente a terceros; estableció que los móviles que impulsaron el desarrollo del proyecto inmobiliario obedecían al estricto cumplimiento de su

hacer fraude a la ley y menos generar perjuicios frente a terceros; estableció que los móviles que impulsaron el desarrollo del proyecto inmobiliario obedecían al estricto cumplimiento de su objeto social; que si bien la ejecución de la obra presentó problemas de índole legal con la Alcaldía de Santiago de Cali, en tales desatenciones no existió por parte de los accionistas ánimo fraudulento, es decir, engañar a los inversionistas con fines distintos a las de promover y llevar a feliz término la construcción, es decir, optimizarlo y hacerlo sostenible en el tiempo en términos económicos; que los reveses que presentó el proyecto no fueron consecuencia de actuaciones dolosas de los accionistas de la entidad demandada y que la constitución y celebración de un contrato de fiducia inmobiliaria con una entidad fiduciaria, jamás puede significar un indicio grave del cual se desprenda de manera unívoca una intención fraudulenta por parte de los socios de la constructora y menos que con ella se pretendía distraer el capital de los inversionistas, en tanto esta es la práctica usual y más recurrida por los empresarios en este ramo de la economía para llevar a cabo sus proyectos de construcción, con el fin de que aquella administre los recursos económicos conforme a las necesidades y avances de la obra. Habiendo descartado ese presupuesto axial de la pretensión, adujo pues, la imposibilidad de hacer juicios de valor y menos deducir una responsabilidad de los demandados en orden a la reparación de unos presuntos daños o el resarcimiento de los

Habiendo descartado ese presupuesto axial de la pretensión, adujo pues, la imposibilidad de hacer juicios de valor y menos deducir una responsabilidad de los demandados en orden a la reparación de unos presuntos daños o el resarcimiento de los mismos, que, por demás, no existía relación ninguna de causaefecto de la cual se deduzca irrefragablemente que los 11Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 demandados están obligados a dicha indemnización. Elucubraciones precedentes que conducen a colegir sin atisbo de duda que la verdadera y genuina causa petendi y el petitum mismo fueron evacuados y decididos por la juzgadora de instancia con efectos definitorios. Ahora bien, la juzgadora pese a haber discurrido con acierto sobre la pretensión principal, tal vez por lo abstruso del escrito rector, se dio a la tarea de indagar y resolver sobre tópicos extraños a la responsabilidad invocada, tales como las denunciadas por el demandado recurrente, es decir sobre una la responsabilidad contractual con indemnización de perjuicios frente a la constructora demandada, y la especial derivada por los actos positivos o negativos realizados por el administrador y de quien señalan como administradora de hecho y con base en ellas profirió la condena confutada. De este modo, indudablemente se abre paso la revocatoria de las condenas impuestas a los demandados en la providencia que se revisa, lo que de paso nos releva, por inoficioso y en aras de no incurrir en el mismo dislate que se reprocha, de estudiar las

condenas impuestas a los demandados en la providencia que se revisa, lo que de paso nos releva, por inoficioso y en aras de no incurrir en el mismo dislate que se reprocha, de estudiar las demás glosas elevadas por los impugnantes que giran en torno de estos puntuales ejes temáticos. Luego, anotó que como para la primera instancia la pretensión principal prosperó, evidentemente era inviable efectuar estudio del pedimento subsidiario elevado, por lo tanto, ante la revocatoria de lo decidido se imponía ahora abordar el problema jurídico frente la resolución del contrato de compraventa ajustado entre los demandantes y la sociedad Jero S.A.S. De cara a dicha problemática, citó antecedentes doctrinales y jurisprudenciales sobre el artículo 1546 del del Código Civil, para recordar que la disputa en cuestión orbitaba alrededor de dos promesas de compraventa de bienes inmuebles, que atendiendo la calidad de comerciante inscrito en el registro público de comercio de una de las partes, quien además era promotor y vendedor de bienes raíces (arts. 10, 13, 20-17, 21 y 22 del Código de Comercio), era indudable que la legislación aplicable era la comercial – 12Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 artículo 861 ibidem, donde se imponía la consensualidad sobre la solemnidad que por regla general y en línea de principio campea en estas especies. Precisado lo anterior, dio por acreditado i. la existencia y validez de las dos promesas de compraventa de bienes

sobre la solemnidad que por regla general y en línea de principio campea en estas especies. Precisado lo anterior, dio por acreditado i. la existencia y validez de las dos promesas de compraventa de bienes inmuebles celebradas entre los demandantes y la sociedad demandada, Jero S.A.S., pues además de ser un hecho admitido por ambas partes, colmar todos los requisitos de validez de esta tipología de acuerdos sinalagmáticos, obraba en el legajo copiosa prueba documental que apuntaba a ello; ii. Que los promitentes compradores, cumplieron o se allanaron a cumplir con las prestaciones o débitos a su cargo, entre otras, solucionaron el precio de los bienes en los plazos y montos acordados, como así lo confiesan los demandados en su contestación de la demanda, corroborado igualmente por la prueba documental abonada en el informativo -comprobantes de consignaciones y iii. Que los bienes no fueron entregados en la forma y términos pactados, a tal punto que la demandada admitió dicha circunstancia, como no podía ser de otra manera, aunque trató de exculpar su responsabilidad acudiendo para ello a la configuración de hecho de un tercero. Así las cosas, en aras de finiquitar el objeto de revisión, realizó las elucubraciones que se transcriben a continuación: […] la causal de exculpación convencional en la cual se apoyan los demandados para justificar su incumplimiento, pactada en ambas promesas, a la letra dispone: “quinta – entrega de los

[…] la causal de exculpación convencional en la cual se apoyan los demandados para justificar su incumplimiento, pactada en ambas promesas, a la letra dispone: “quinta – entrega de los inmuebles: … parágrafo primero: convencionalmente y de manera enunciativa, se definen como eventos en los cuales la 13Radicación n.°97371

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Promitente vendedora queda exonerada de cumplir con el plazo fijado para la entrega [del bien] objeto del presente contrato, entre otros, los siguientes: … (3) hechos atribuibles a terceros o circunstancias de fuerza mayor o caso fortuito que impidan el desarrollo normal de la obra, tales como: … (3.4) Por causas imputables… a las autoridades municipales…”. Desde los albores de esta disputa los demandados, apegados a la citada disposición contractual, han alegado que los bienes prometidos en venta no fueron entregados a los demandantes en las fechas acordadas en las promesas por cuanto el proyecto inmobiliario, que estaba en construcción, fue suspendido por la alcaldía de Santiago de Cali de manera ilegal e infundada, presuntamente por violar las licencias de construcción otorgadas por la autoridad competente, cuando la verdad es que ellos han sido respetuosos de los derechos de construcción concedidos y por ello están demandando ante la jurisdicción contencioso administrativa dichos actos administrativos, particularmente los sancionatorios expedidos por la aludida entidad municipal y los demás que se desprenden de dicha actuación por falta de

administrativa dichos actos administrativos, particularmente los sancionatorios expedidos por la aludida entidad municipal y los demás que se desprenden de dicha actuación por falta de motivación y desconocer los derechos adquiridos en favor del constructor en virtud de las licencias concedidas. […] En efecto, es innegable que la causal alega por los demandados no puede encontrar eco para desprenderse de los efectos derivados del incumplimiento de la primera promesa de compraventa, pues es evidente que el débito prestacional de entregar la cosa a los demandantes se pactó para que fuera en el mes de diciembre de 2015 y la suspensión de la obra por parte del Municipio de Cali tan solo de dio a finales del año 2016, es decir, casi un año después, por lo que no hay duda de ningún género que, por el factor de temporalidad, dicha razón no tiene asidero alguno, a riesgo de atentar contra una lógica mínima, y por ende, no queda alternativa distinta que descartarse tajantemente. En lo que concierne a la segunda promesa de compraventa resulta imperioso realizar las siguientes precisiones: Para la ejecución del proyecto inmobiliario a la demandada le han expedido las licencias Nro. 760011130088 del 25 de junio de 2013 para la “demolición parcial, reforzamiento estructural, restauración y ampliación a una edificación institucional (Colegio la Sagrada Familia), para conformar una edificación mixta de hotel, auditorios, locales comerciales y servicios conexos, con 113

restauración y ampliación a una edificación institucional (Colegio la Sagrada Familia), para conformar una edificación mixta de hotel, auditorios, locales comerciales y servicios conexos, con 113 estacionamientos de visitantes”, y la Nro. 760011150062 del 29 de mayo de 2015 para la “demolición parcial de losa de entrepiso edificio 5 y reposición (ampliación) en 2 piso más 1 sótanos de doble altura (área de habitaciones, restaurante, cocina y área técnica”, las cuales se encuentran en firme y vigentes por efectos de la revalidación aprobada el 6 de julio de 201716 por la autoridad urbana competente. Propuesta constructiva inicial que posteriormente fue replanteada por los promotores del proyecto, con la finalidad, según afirmaron los integrantes que conforman 14Radicación n.°97371 SCLAJPT-12 V.00 la pasiva en sus respectivos interrogatorios, de potencializarlo, de hacerlo mas sostenible en el tiempo, en términos económicos, introduciendo, entre otras modificaciones, una consistente en 4 salas de cine de pequeña escala para la transmisión de cine, arte y contenidos alternativos. Variaciones del proyecto en su objeto, a