Decreto 1423 de 2026

REPÚBLICA DE COLOMBIA

Libertad y Orden

MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO

DECRETO NÚMERO 1423 DE 2026

17 SEP 2026

Por el cual se adoptan medidas extraordinarias y transitorias en materia de arrendamiento y propiedad horizontal en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica declarado mediante el Decreto 1261 de 2026, adicionado por el Decreto 1348 de 2026

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA

En ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, en especial las conferidas por el artículo 215 de la Constitución Política, la Ley 137 de 1994 y el Decreto 1261 del 19 de agosto de 2026 “Por el cual se declara el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica por grave calamidad pública en parte del territorio nacional”, adicionado por el Decreto 1348 del 31 de agosto de 2026, y

CONSIDERANDO:

Que, en desarrollo del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica declarado mediante el Decreto 1261 de 2026, adicionado por el Decreto 1348 de 2026, y con el fin de acreditar el cumplimiento de los requisitos aplicables a los decretos legislativos de emergencia, la motivación del presente decreto se estructura en dos partes: por un lado, la verificación de los requisitos formales, particularmente la firma de todos los ministros y la delimitación territorial y temporal de las medidas y, por otro, la verificación de los requisitos materiales respecto de cada una de las medidas concretas que se adoptan.

1. Requisitos formales

Que el artículo 215 de la Constitución Política autoriza al presidente de la República, con la firma de todos los ministros, para dictar decretos con fuerza de ley destinados exclusivamente a conjurar la crisis y a impedir la extensión de sus efectos, los cuales deberán referirse a materias que tengan relación directa y específica con el estado de emergencia.

1.1. Firma de todos los ministros

Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 215 de la Constitución Política, el presente decreto se firmó por el presidente de la República junto con todos los ministros del Gobierno y/o los servidores públicos encargados de las funciones del despacho de ministro, a falta de sus titulares.

Que, en cuanto al Ministerio de Igualdad y Equidad, mediante la Sentencia C-161 de 2024 la Corte Constitucional declaró inexequible la Ley 2281 de 2023 y difirió los efectos de dicha decisión por el término de dos legislaturas contado a partir del 20 de julio de 2024. Culminada la legislatura 2025-2026 sin que el Congreso de la República aprobara nuevamente su creación, la mencionada ley dejó de producir efectos y mediante el Decreto 626 de 2026 se dispuso la liquidación del Ministerio y la supresión del cargo de ministro de Igualdad y Equidad.

1.2. Delimitación del ámbito territorial

Que mediante el Decreto 1261 del 19 de agosto de 2026, modificado mediante el Decreto 1348 del 31 de agosto de 2026, se declaró, por treinta (30) días calendario, el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica por grave calamidad pública en los departamentos de Antioquia, Caldas, Cauca, Chocó, Quindío, Cundinamarca, Risaralda, Huila, Valle del Cauca, Tolima, Norte de Santander, Bolívar, Nariño, Sucre, Santander y Caquetá.

Que el artículo 1 del Decreto 1261 de 2026 comprende los municipios incluidos en los reportes de la Sala de Crisis de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres -UNGRDy los demás municipios respecto de los cuales pueda demostrarse, de manera precisa, una afectación concreta derivada del sismo del 10 de agosto de 2026.

Que el Decreto 1261 de 2026 reconoció que la magnitud de la calamidad pública y la identificación de los territorios afectados se encontraban sometidas a verificación progresiva y que podían acreditarse posteriormente afectaciones adicionales derivadas del mismo hecho generador.

Que la Corte Constitucional, mediante la Sentencia C-220 de 1999, admitió la posibilidad de complementar la delimitación territorial inicialmente prevista en una declaratoria de emergencia originada por un terremoto cuando con posterioridad se adquiere conocimiento preciso acerca del alcance real de la calamidad o se acredita la afectación de territorios inicialmente no incluidos, siempre que esta derive del mismo hecho generador de la emergencia.

Que, en consecuencia, las medidas previstas en el presente decreto se circunscriben a los municipios comprendidos en el ámbito territorial de la emergencia y a aquellos que posteriormente sean incorporados a dicho ámbito mediante decreto legislativo expedido con ocasión de la misma calamidad pública.

1.3. Delimitación temporal

Que el presente decreto se expide durante el término de treinta (30) días calendario del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica declarado mediante el Decreto 1261 de 2026.

Que las medidas adoptadas producirán efectos después de la terminación del periodo de vigencia del estado de excepción, en atención a que las consecuencias habitacionales, patrimoniales y económicas ocasionadas por el terremoto no desaparecen con la terminación del período constitucional de emergencia y, particularmente, las actuaciones de recuperación, reparación, rehabilitación, reforzamiento y reconstrucción de vivienda y edificaciones requieren períodos superiores para su efectiva ejecución.

Que las medidas adoptadas en el Título I del presente Decreto en materia de arrendamientos se fijan por un término de seis (6) meses contados a partir de su entrada en vigencia, por cuanto dicho lapso corresponde al horizonte técnico estricto que demanda el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres para realizar las inspecciones físicas de inhabitabilidad y permitir la progresiva reactivación de los ingresos de arrendatarios y comerciantes para lograr acuerdos directos de pago.

Que la verificación progresiva del registro de afectación revela que la consolidación del universo de viviendas averiadas continúa en trámite, de modo que el despliegue completo de las inspecciones técnicas, la identificación de los hogares damnificados y la puesta en operación de la oferta pública de subsidios de arrendamiento temporal demandan, conforme al horizonte técnico informado por el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres, un período de seis (6) meses contado a partir de la entrada en vigencia del presente decreto.

Que el análisis técnico que soporta el presente decreto evidencia que el impacto económico de las medidas sobre los arrendadores no crece linealmente con su duración: en un escenario de seis (6) meses el aplazamiento del reajuste difiere recursos por $249.389 millones en el ámbito territorial, mientras que su extensión a veinticuatro (24) meses elevaría el monto diferido a $5,04 billones, por la capitalización sucesiva de reajustes diferidos. El término de seis (6) meses permite, además, la progresiva reactivación de los ingresos de arrendatarios para la celebración de acuerdos directos de pago, sin transformar la redistribución temporal de cargas en una transferencia estructural ni desincentivar la oferta de inmuebles en arrendamiento.

Que en relación con el Titulo II del presente Decreto en materia de Propiedad Horizontal las medidas excepcionales deben extenderse por un período de dos (2) años, en atención a que la recuperación de edificaciones afectadas por un evento sísmico de la magnitud registrada no se agota en la fase inmediata de respuesta, sino que comprende sucesivamente la evaluación de daños y de condiciones de seguridad, la elaboración de estudios de vulnerabilidad y diagnósticos estructurales, la definición de alternativas de intervención, la formulación de diseños, presupuestos y esquemas de financiación, la gestión y reclamación de seguros, la adopción de decisiones por los órganos de administración de la copropiedad, la obtención de las autorizaciones urbanísticas y técnicas a que haya lugar, la contratación de obras e interventorías y, finalmente, la ejecución de las actividades de reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción.

Que la naturaleza técnica, secuencial e interdependiente de estas actuaciones hace necesario que las reglas excepcionales que facilitan la adopción de decisiones, la utilización de recursos y la financiación de las intervenciones permanezcan vigentes durante un término suficiente para acompañar las etapas iniciales y decisivas del proceso de recuperación, pues limitar su aplicación a la duración formal del estado de excepción o a un período reducido podría hacerlas ineficaces precisamente cuando deban adoptarse y ejecutarse las decisiones más relevantes para restablecer la seguridad y habitabilidad de las edificaciones.

Que, adicionalmente, las obligaciones económicas asociadas a la recuperación de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal concurren con la afectación patrimonial y de ingresos sufrida por los hogares como consecuencia del terremoto, en particular cuando estos han debido asumir gastos de alojamiento temporal, reposición de bienes, reparación de unidades privadas, desplazamientos y demás costos derivados de la pérdida total o parcial de su vivienda, al tiempo que pueden verse obligados a contribuir a expensas extraordinarias destinadas a financiar estudios, diseños y obras sobre bienes comunes.

Que la recuperación de la capacidad económica de los hogares y la posibilidad de asumir gradualmente estas obligaciones no se producen de manera inmediata, sino que dependen del restablecimiento de las actividades productivas y laborales, del acceso efectivo a indemnizaciones, subsidios, créditos y demás fuentes de financiación, razón por la cual un período de dos (2) años resulta razonable para evitar que la exigibilidad inmediata de las cargas de reconstrucción genere nuevos incumplimientos, comprometa la sostenibilidad financiera de las copropiedades o profundice la vulnerabilidad económica y habitacional de las familias afectadas.

Que los términos establecidos para cada medida responden a la naturaleza y duración previsible del efecto de la calamidad que se pretende conjurar o cuya extensión se pretende impedir, y no implican la incorporación permanente de las disposiciones excepcionales al ordenamiento jurídico.

2. Requisitos materiales

Que los artículos 214 y 215 de la Constitución Política y los artículos 2, 4 a 15 y 46 a 50 de la Ley 137 de 1994 someten el ejercicio de las facultades legislativas excepcionales a los juicios de finalidad, conexidad material interna y externa, motivación suficiente, ausencia de arbitrariedad, intangibilidad, no contradicción específica, incompatibilidad, necesidad fáctica y jurídica, proporcionalidad y no discriminación.

Que las medidas contenidas en el presente decreto están encaminadas única y exclusivamente a conjurar las causas de la perturbación y a mitigar e impedir la extensión o agravación de los efectos económicos y sociales derivados del terremoto ocurrido el 10 de agosto de 2026.

Que la naturaleza súbita, extraordinaria e imprevisible del terremoto configura una grave calamidad pública con dinámicas distintas a las de una crisis estructural o de lenta evolución y que, por consiguiente, la valoración de la necesidad jurídica de las medidas debe considerar la insuficiencia temporal y material de los mecanismos ordinarios frente a una situación que demanda respuestas inmediatas y excepcionales.

Que, de acuerdo con el Reporte Situacional No. 72 de la Sala de Crisis de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres -UNGRD-, con corte a las 6:30 horas del 9 de septiembre de 2026, se reportaron treinta y seis mil trescientas veintiséis (36.326) viviendas destruidas, doscientas dos mil dos (202.002) viviendas averiadas, setecientos cuarenta y tres (743) edificios colapsados y seis mil cinco (6.005) edificios averiados, además de otras afectaciones sobre infraestructura y población.

Que la destrucción y avería simultánea de un número significativo de viviendas y edificaciones ha restringido la disponibilidad efectiva de soluciones habitacionales en los territorios afectados y ha generado una demanda extraordinaria de alojamiento y vivienda en arrendamiento por parte de personas y hogares que han debido abandonar temporal o definitivamente sus viviendas.

Que el sismo del 10 de agosto de 2026 ocasionó la destrucción, daño grave e inhabitabilidad de un número significativo de inmuebles destinados a actividades comerciales en los municipios objeto de la emergencia, produciendo una parálisis temporal de la actividad productiva y la pérdida de ingresos operacionales de las empresas.

Que los efectos económicos del terremoto también han afectado la capacidad de generación de ingresos de hogares, comerciantes y unidades productivas en los territorios afectados, circunstancia que puede comprometer el cumplimiento oportuno de obligaciones periódicas derivadas de contratos de arrendamiento y producir una extensión de los efectos sociales y económicos de la calamidad.

Que la recuperación habitacional de los hogares damnificados depende de la recuperación de sus ingresos, pues el pago oportuno de los cánones (incluso bajo los regímenes de aplazamiento y diferimiento del presente decreto) solo resulta sostenible si los hogares cuentan con fuentes de ingreso restablecidas. Una proporción significativa de esos ingresos proviene del empleo asalariado y del trabajo independiente vinculado a los establecimientos de comercio de proximidad, incluidos los micronegocios familiares que integran el tejido productivo de los municipios afectados. Por tanto, la continuidad de la tenencia comercial no constituye un beneficio sectorial ajeno a la protección habitacional, sino una condición de efectividad de las medidas de este decreto.

Que se reconocerse que dentro del universo de arrendadores pueden existir personas naturales -en particular adultos mayores, hogares unipersonales, personas con discapacidad, cuidadores o personas sin otras fuentes estables de ingresocuya subsistencia depende exclusivamente del canon generado por un único inmueble, incluso cuando dicho bien haya sufrido afectaciones con ocasión del sismo del 10 de agosto de 2026. En estos casos, la interrupción, reducción o diferimiento prolongado del ingreso derivado del arrendamiento puede comprometer directamente la satisfacción de necesidades básicas como alimentación, salud, vivienda y servicios públicos, de manera que las medidas de protección a los arrendatarios deben aplicarse bajo criterios de equilibrio, razonabilidad y proporcionalidad, evitando trasladar íntegramente los efectos económicos de la calamidad a propietarios que también pueden encontrarse en condición de vulnerabilidad.

Que la continuidad en la tenencia de los inmuebles comerciales resulta indispensable para garantizar la cadena de abastecimiento de alimentos, insumos médicos, materiales de construcción y servicios requeridos por la población damnificada durante la etapa de recuperación y reconstrucción.

Que el artículo 51 de la Constitución Política reconoce el derecho de todos los colombianos a una vivienda digna y establece el deber estatal de fijar las condiciones necesarias para hacerlo efectivo.

Que el artículo 58 de la Constitución Política garantiza la propiedad privada y establece que esta cumple una función social que implica obligaciones.

Que los artículos 333 y 334 de la Constitución Política reconocen la libertad económica y la iniciativa privada dentro de los límites del bien común y atribuyen al Estado la dirección general de la economía y la facultad de intervenir, por mandato de la ley, para racionalizarla y procurar el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes.

Que la Ley 820 de 2003 tiene por objeto regular los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda en desarrollo de los derechos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.

Que los artículos 18 y 20 de la Ley 820 de 2003 establecen límites al canon de arrendamiento de vivienda urbana y regulan su reajuste anual; el artículo 22 establece las causales y condiciones bajo las cuales el arrendador puede solicitar unilateralmente la terminación del contrato; y los artículos 5 y 6 regulan su duración y prórroga.

Que los establecimientos de comercio, en los términos del artículo 515 del Código de Comercio, constituyen unidades económicas organizadas para la generación de empleo y la provisión de bienes y servicios básicos, cuyo cierre intempestivo derivado de diligencias de restitución o por la exigencia ineludible de reajustes en momentos de baja o nula facturación generaría la pérdida irreversible de la propiedad comercial, del derecho de renovación amparado en los artículos 518 y siguientes del Código de Comercio y la pérdida de puestos de trabajo.

Que la Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal y establece las reglas aplicables a la contribución de las expensas comunes, la constitución y utilización del Fondo de Imprevistos, la dirección y administración de la persona jurídica y el funcionamiento de la asamblea general de propietarios.

Que mediante el Decreto Legislativo 579 de 2020 se adoptaron, durante el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica ocasionado por la pandemia del COVID-19, medidas excepcionales en materia de contratos de arrendamiento y propiedad horizontal, entre ellas la suspensión transitoria de desalojos, el aplazamiento de reajustes del canon de arrendamiento, la adopción de condiciones especiales de pago, la prórroga temporal de contratos, la utilización extraordinaria del Fondo de Imprevistos y la flexibilización de las reuniones de las asambleas generales de propietarios.

Que mediante la Sentencia C-248 de 2020 la Corte Constitucional encontró ajustadas a la Constitución las medidas señaladas, al considerar, entre otras razones, que las reglas ordinarias aplicables a los desalojos, contratos de arrendamiento y propiedad horizontal se encontraban contenidas en disposiciones legales de obligatorio cumplimiento que no podían ser excepcionadas mediante el ejercicio de la potestad reglamentaria ordinaria y que la temporalidad, focalización y preservación de las obligaciones económicas esenciales permitían alcanzar un equilibrio razonable entre los derechos de arrendatarios, arrendadores y propietarios.

3. Medidas extraordinarias en materia de arrendamiento

3.1. Suspensión temporal de la ejecución material de órdenes de restitución

Que, según el Reporte Situacional No. 72 de la Sala de Crisis de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres - UNGRD, el terremoto destruyó treinta y seis mil trescientas veintiséis (36.326) viviendas y averió doscientas dos mil dos (202.002), lo que redujo súbitamente la oferta habitacional y aumentó la demanda de alojamiento y vivienda en arrendamiento en los municipios afectados.

Que la destrucción de viviendas, la interrupción de actividades económicas y los gastos extraordinarios ocasionados por el terremoto disminuyeron la capacidad de pago de numerosos arrendatarios, de modo que la ejecución material de restituciones podría privarlos de la solución habitacional que aún conservan, incrementar la demanda de albergues y subsidios y extender los efectos sociales y económicos de la calamidad.

Que el numeral 1 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 y el artículo 384 del Código General del Proceso regulan la terminación y restitución del inmueble arrendado, pero no contemplan la suspensión temporal de su entrega material cuando el incumplimiento o la imposibilidad de acceder a otra vivienda deriven directamente de una grave calamidad pública.

Que dichos mecanismos fueron diseñados para operar en condiciones ordinarias y no contienen una excepción que permita suspender temporalmente la ejecución material de la restitución cuando el incumplimiento o la imposibilidad de obtener otra solución habitacional guarde relación directa con una grave calamidad pública.

Que los acuerdos privados y las medidas ordinarias de alojamiento y subsidio no ofrecen una protección inmediata equivalente, pues dependen de la voluntad de las partes o requieren plazos para identificar a los damnificados y desplegar la oferta institucional. Además, por tratarse de reglas de rango legal, el Gobierno nacional no puede excepcionales mediante su potestad reglamentaria, lo que hace indispensable una norma con fuerza de ley.

Que la suspensión temporal de la ejecución material de las diligencias de entrega, lanzamiento o restitución es idónea y necesaria para conservar soluciones habitacionales existentes mientras se implementan las medidas de alojamiento, subsidio y reconstrucción, sin impedir que los procesos se inicien, tramiten y decidan por las autoridades competentes.

Que la medida es proporcional en cuanto no extingue ni condona las obligaciones económicas del arrendatario, no impide definitivamente al arrendador acudir a la administración de justicia, se limita temporalmente, exige acreditar la afectación directa derivada del terremoto y no cobija los eventos en los cuales la restitución o evacuación sea necesaria para proteger la vida, la integridad de las personas o la seguridad de la edificación.

Que, adicionalmente, para preservar los derechos del propietario afectado por la misma calamidad, resulta necesario permitir la restitución cuando este requiera el inmueble para su propia habitación o la de su cónyuge, compañero permanente, padres o hijos, debido a la destrucción, daño grave o inhabitabilidad de su vivienda habitual, bajo condiciones excepcionales de preaviso y acreditación.

Que, en el ámbito de los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales y de servicios, la paralización de la actividad productiva causada por el sismo del 10 de agosto de 2026 generó una pérdida intempestiva del flujo de caja de diversas empresas y comerciantes locales, colocándolos en una situación de iliquidez sobreviniente para atender el pago oportuno de los cánones de arrendamiento.

Que el artículo 515 del Código de Comercio concibe al establecimiento de comercio como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, de manera que la desocupación forzada del inmueble mediante la ejecución de una diligencia de lanzamiento no constituye el simple desalojo de un espacio físico, sino la destrucción irreversible de la unidad económica, la pérdida de la clientela, la extinción de la "prima comercial" o "goodwill" y la anulación del derecho de preferencia para la renovación del contrato amparado en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio.

Que el artículo 518 (numeral 1) del Código de Comercio prevé como causal de pérdida del derecho a la renovación del contrato el incumplimiento en el pago del canon, regla mercantil diseñada para condiciones de normalidad que, aplicada en una situación de grave calamidad pública, generaría la liquidación intempestiva de miles de unidades productivas familiares que constituyen el sustento vital y la fuente de ingresos (mínimo vital) de la población afectada y de sus empleados.

Que la continuidad operativa de los establecimientos de comercio situados en las zonas de desastre —tales como distribuidoras de alimentos, droguerías, ferreterías, depósitos de materiales y en general los que prestan servicios o suministran bienes— es un presupuesto indispensable para asegurar la cadena de abastecimiento básico, el suministro de insumos de construcción y la logística requerida para la fase inicial de respuesta a la emergencia y posterior reconstrucción.

Que el ordenamiento jurídico ordinario no faculta a las autoridades administrativas territoriales ni a los jueces de la República para suspender por motivos de desastre natural la ejecución de decisiones o diligencias de restitución reguladas en el Código General del Proceso y en el Código de Comercio, por lo cual se configura una clara necesidad jurídica de expedir una norma con fuerza de ley bajo el artículo 215 de la Constitución Política.

Que la medida resulta estricta y adecuadamente proporcional, por cuanto: (i) no paraliza los procesos judiciales ni la potestad de los jueces para dictar sentencia o fallos (preservando los artículos 228 y 229 de la Carta Política), sino que suspende exclusivamente la diligencia física o material de lanzamiento por un periodo limitado de seis (6) meses; (ii) no condona la deuda principal mercantil ni liquida los créditos a favor del arrendador, y; (iii) prevé una excepción inmediata a favor del propietario damnificado que requiera el bien para restablecer su propia actividad productiva o vivienda.

3.2. Aplazamiento temporal del reajuste del canon

Que la interrupción de actividades económicas y productivas ocasionada por el terremoto redujo los ingresos de hogares, comerciantes y unidades productivas directamente afectados, por lo que la exigibilidad de reajustes durante la fase inicial de recuperación puede aumentar el riesgo de mora, pérdida de la vivienda arrendada, cierre de establecimientos y destrucción de empleos, extendiendo los efectos habitacionales, sociales y económicos de la calamidad.

Que existe una relación directa y específica entre dicha afectación y el aplazamiento temporal del reajuste, pues la medida reduce una presión económica sobreviniente, preserva soluciones habitacionales y favorece la continuidad de actividades productivas de las que dependen el ingreso de los hogares, el abastecimiento y la recuperación de los territorios afectados.

Que el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 autoriza el reajuste anual del canon de arrendamiento de vivienda urbana hasta en el ciento por ciento (100%) del incremento del índice de precios al consumidor del año calendario inmediatamente anterior y que, tratándose de contratos sometidos al régimen civil o comercial, los reajustes pueden derivarse directamente de las estipulaciones contractuales cuya fuerza obligatoria reconoce el artículo 1602 del Código Civil.

Que estas reglas, concebidas para condiciones ordinarias, no prevén el aplazamiento del reajuste cuando la capacidad económica del arrendatario resulte directamente afectada por una grave calamidad pública. Los acuerdos privados tampoco ofrecen una respuesta suficiente, por depender de la voluntad de ambas partes, y la potestad reglamentaria no permite modificar disposiciones legales ni la fuerza obligatoria de los contratos, por lo cual la medida requiere una norma con fuerza de ley.

Que el aplazamiento temporal del reajuste es idóneo y necesario para reducir una presión económica adicional sobre los arrendatarios durante la fase inicial de recuperación y disminuir el riesgo de incumplimientos que puedan extender los efectos sociales y económicos de la calamidad.

Que la medida resulta proporcional porque no suprime definitivamente el reajuste ni modifica permanentemente la renta contractual, sino que aplaza temporalmente su exigibilidad y permite recuperar posteriormente los valores correspondientes, sin intereses moratorios, penalidades o sanciones, preservando de esta manera un equilibrio entre la protección transitoria del arrendatario y los derechos patrimoniales del arrendador.

Que la medida no afecta derechos intangibles, garantías judiciales ni el funcionamiento de las autoridades; tampoco establece distinciones fundadas en criterios sospechosos, pues se aplica a arrendatarios de vivienda y de inmuebles comerciales con base en la afectación directa, territorial y verificable ocasionada por el terremoto. De esta manera, armoniza la vivienda digna, el trabajo y la libertad de empresa con la propiedad privada y los derechos patrimoniales del arrendador, mediante una distribución temporal y equilibrada de las cargas derivadas de la calamidad.

Que las afectaciones ocasionadas por el sismo no se circunscriben a la pérdida o deterioro de las viviendas, sino que han comprometido igualmente la continuidad de actividades comerciales y productivas desarrolladas en inmuebles arrendados, de las cuales dependen los ingresos, el empleo y, en numerosos casos, las condiciones materiales de subsistencia de los hogares afectados; por lo cual, el incremento del canon durante la fase inicial de recuperación puede profundizar las restricciones de liquidez de comerciantes y unidades productivas y la interrupción de fuentes de ingreso indispensables para atender necesidades básicas y obligaciones habitacionales.

Que, en consecuencia, aplazar temporalmente el reajuste de los cánones de arrendamiento de inmuebles comerciales constituye también una medida dirigida a evitar la extensión de los efectos económicos y sociales de la calamidad, favorecer la continuidad de las actividades productivas y contribuir a la recuperación de la capacidad de generación de ingresos de los hogares, sin desconocer el derecho del arrendador al reajuste, cuya exigibilidad únicamente se difiere por un período cierto y limitado.

3.3. Prórroga extraordinaria de los contratos

Que la destrucción y avería masiva de viviendas ocasionada por el terremoto redujo la oferta habitacional disponible, de modo que el vencimiento simultáneo de contratos durante la fase inicial de recuperación puede obligar a los hogares damnificados a competir por inmuebles escasos, incrementar los cánones y aumentar la demanda de albergues, subsidios y demás soluciones públicas de alojamiento.

Que la terminación simultánea de contratos de arrendamiento durante un período caracterizado por la destrucción y avería masiva de vivienda puede obligar a hogares afectados a competir por una oferta temporalmente restringida y aumentar las necesidades públicas de alojamiento.

Que existe una relación directa y específica entre esta afectación y la prórroga extraordinaria, pues conservar temporalmente una solución habitacional existente impide que la terminación contractual profundice el déficit de vivienda derivado de la calamidad, mientras se recupera la oferta y se implementan los p