DIAN - Circular 7 de 06-11-2019

'DIAN'——— SN SUPERINTENDENCIA Lo guardo de la fe pública Disdse iempuecstois óy Afnuan as Naciralos

100000202EL DIRECTOR GENERAL DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES EN CONJUNTO CON EL SUPERINTENDENTE DE NOTARIADO Y REGISTRO circuLar YE 7 9

No. 000007

DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DIRECCIÓN

0 6 NOV 2019 DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES

No. DE LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

FECHA: 23 DE OCTUBRE DE DOS MIL DIECINUEVE (2019)

DE: LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DIRECCIÓN DE

IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALESDIAN Y LA

SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO.

PARA: LOS CONTRIBUYENTES DEL IMPUESTO NACIONAL AL CONSUMO

DE BIENES INMUEBLES, AGENTES RETENEDORES DEL IMPUESTO

NACIONAL AL CONSUMO DE BIENES INMUEBLES, DIRECTORES

SECCIONALES DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES,

NOTARIOS Y REGISTRADORES DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS.

FACULTADES: PARA LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALESDIAN, EL NUMERAL 3 DEL ARTÍCULO 3 DE LA RESOLUCIÓN NO. 457 DE 2008, FACULTA A LA

DIRECCIÓN GENERAL DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL

DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALESDIAN PARA

REALIZAR INTERPRETACIONES DE LA APLICACIÓN DE LAS

NORMAS VIGENTES EN LO DE COMPETENCIA DE LA ENTIDAD.

PARA LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO, EL

NUMERAL 19 DEL ARTÍCULO 13 DEL DECRETO 2723 DE 2014

FACULTA AL SUPERINTENDENTE DE NOTARIADO Y REGISTRO

PARA EXPEDIR INSTRUCCIONES, CIRCULARES Y OTROS ACTOS

ADMINISTRATIVOS RELACIONADOS CON EL SERVICIO PÚBLICO

NOTARIAL Y REGISTRAL.

CIRCULAR NÚMERO 9000 0, detamian 06 NOV 2019 CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: ¡) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), ii) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y ¡i) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”.

OBJETIVO: ESTABLECER UNA INTERPRETACIÓN GENERAL, PARA EFECTOS

INTERNOS Y EXTERNOS, RESPECTO A: |) EL IMPUESTO NACIONAL

AL CONSUMO DE BIENES INMUEBLES ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 512-22 DEL ESTATUTO TRIBUTARIO, ADICIONADO POR EL ARTÍCULO 21 DE LA LEY 1943 DE 2018; II) LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 90 DEL ESTATUTO TRIBUTARIO, MODIFICADO POR EL ARTÍCULO 53 DE LA LEY 1943 DE 2018; Y 111) EL PARÁGRAFO DEL

ARTÍCULO 401 DEL ESTATUTO TRIBUTARIO, ADICIONADO POR EL ARTÍCULO 57 DE LA LEY 1943 DE 2018, CON OCASIÓN A LAS

DIFERETES INQUIETUDES PRESENTADAS POR LOS

CONTRIBUYENTES, AGENTES RETENEDORES, NOTARIOS Y

REGISTRADORES.

Señores contribuyentes del Impuesto sobre la renta y complementarios y del Impuesto Nacional al Consumo de Bienes Inmuebles, Agentes Retenedores, Directores Seccionales de Impuestos y Aduanas Nacionales, Notarios y Registradores de Instrumentos Públicos del país y a quien pueda interesar: CONSIDERACIONES Con la entrada en vigencia de la Ley 1943 de 2018, se han presentado diferentes cuestionamientos relativos a la interpretación y aplicación de los artículos 21, 53 y 57, los cuales disponen lo siguiente: “ARTÍCULO 21. Adiciónese el artículo 512-22 al Estatuto Tributario, el cual quedará así: Artículo 512-22. Impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. El impuesto nacional al consumo tiene como hecho generador la enajenación, a cualquier título, de bienes inmuebles diferentes a predios rurales destinados a actividades agropecuarias, nuevos o usados, cuyo valor supere las 26.800 UVT, incluidas las realizadas mediante las cesiones de derechos fiduciarios o fondos que no coticen en bolsa. El responsable del impuesto es el vendedor o cedente de los bienes inmuebles sujetos al impuesto nacional al consumo. El impuesto será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante

el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva. La tarifa aplicable será del dos por ciento (2%) sobre la totalidad del precio de venta. Página 2 de 28 CIRCULAR NÚMERO 9000 L delanian 06 NOV 2019 CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: ¡) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), li) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y iii) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. PARÁGRAFO lo. Este impuesto, cuya causación es instantánea, no podrá tratarse como impuesto descontable, ni como gasto deducible, pero hará parte del costo del inmueble para el comprador. aP gA rR opÁ eG cR uaA rF iaO s a2 qo u. e llP aa sr a s eñe af le ac dt ao ss ed ne la es Ct le a sifa ir ctí ac cu il óo n, Ins de u stre in at li e In nd te en r nacp io or nala ct Ui nv ii fd oa rd me es (CHU), Sección A, división 01, adoptada en Colombia mediante Resolución de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN). PARÁGRAFO 30. El impuesto consagrado en el presente artículo no será aplicable a las enajenaciones, a cualquier título, de predios destinados a la ejecución de proyectos

de vivienda de interés social y/o prioritario. PARÁGRAFO 4o. Quedan exentos de la tarifa aplicable señalada en presente artículo todos aquellos bienes que se adquieran a cualquier título destinados para equipamientos colectivos de interés público social. Siempre y cuando el comprador sea una entidad estatal o una entidad sin ánimo de lucro que cumpla los requisitos para tener derecho al régimen tributario especial y que el bien se dedique y utilice exclusivamente a los proyectos sociales y actividades meritorias. (.) ARTÍCULO 53. Modifíquese el artículo 90 del Estatuto Tributario, el cual quedará así: Artículo 90. Determinación de la renta bruta en la enajenación de activos y valor comercial en operaciones sobre bienes y servicios. La renta bruta o la pérdida proveniente de la enajenación de activos a cualquier título, está constituida por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo del activo o activos enajenados. Cuando se trate de activos fijos depreciables, la utilidad que. resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer término, a la renta líquida por recuperación de deducciones, depreciaciones o amortizaciones, el saldo de la utilidad constituye renta o ganancia ocasional, según el caso. El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero o en especie. Para estos efectos será parte del precio el valor comercial de las especies recibidas. Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, el cual deberá corresponder al precio comercial promedio para bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenación. Esta previsión también resulta aplicable a los servicios.

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CIRCULAR NÚMERO 900 o, de la DIAN 0 6 NOV 2019

CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: i) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), li) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y íli) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. Del mismo modo, el valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan O facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto. En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso

de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para determinar el valor real de la transacción. Los inmuebles adquiridos a través de fondos, fiducias, esquemas de promoción inmobiliaria o semejantes, quedarán sometidos a lo previsto en esta disposición. Para el efecto, los beneficiarios de las unidades inmobiliarias serán considerados como adquirentes de los bienes raíces, en relación con los cuales deberá declararse su valor de mercado. A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras. Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo, el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de

enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por el Banco de la República u otras entidades afines. Su aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso. Página 4 de 28 CIRCULAR NÚMERO 9000 L, de la DIAN 0 6 NOV 2019 CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: /) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (-..), ll) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y 1li) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios. Sin perjuicio de lo previsto en este artículo, cuando el activo enajenado sean acciones o cuotas de interés social de sociedades o entidades nacionales que no coticen en la Bolsa. de Valores de Colombia o una de reconocida idoneidad internacional según lo determine la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), salvo prueba en

contrario, se presume que el precio de enajenación no puede ser inferior al valor intrínseco incrementado en un 30%. Lo anterior sin perjuicio de la facultad fiscalizadora de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), en virtud de la cual podrá acudir a los métodos de valoración técnicamente aceptados, como el de flujos descontados a valor presente o el de múltiplos de EBITDA. El mismo tratamiento previsto en el inciso anterior será aplicable a la enajenación de derechos en vehículos de inversión tales como fiducias mercantiles o fondos de inversión colectiva cuyos activos correspondan a acciones o cuotas de interés social de sociedades o entidades nacionales que no coticen en la Bolsa de Valores de Colombia o una de reconocida idoneidad internacional según lo determine la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) (...) ARTÍCULO 57. Adiciónese un parágrafo al artículo 401 del Estatuto Tributario, el cual quedará así: PARÁGRAFO. Cuando el comprador de un bien inmueble sea una persona jurídica o una sociedad de hecho, la retención en la fuente a título del impuesto sobre la renta constituye un requisito previo para el otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de derechos o cuotas representativas de bienes inmuebles. Para estos efectos, la persona jurídica o sociedad de hecho pagará la retención en la fuente mediante recibo oficial de pago y, posteriormente, imputará dicho. pago a la declaración de retención en la fuente correspondiente, de tal forma que el notario o la sociedad administradora de la fiducia o fondo, según el caso, pueda verificar el pago como requisito previo al otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de

derechos o cuotas”. Página 5 de 28 000007 CIRCULAR NÚMERO de detabian 06 NOV 2019 CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: ¡) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), li) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y 1íi) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. Respecto a la reglamentación del artículo 512-22 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 21 de la Ley 1943 de 2018, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 961 del 9 de junio de 2019, en donde se establecieron los lineamientos de aplicación del mismo. Por su parte, la Superintendencia de Notariado y Registro expidió las Instrucciones Administrativas 6 y 7 de 2019, cuyo objeto fue impartir instrucciones a notarios y registradores frente a la interpretación y aplicación de lo dispuesto en el artículo 90 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, arriba transcrito, a efectos de brindar claridad sobre los efectos establecidos en la norma. Que con el comunicado No. 41 del 16 de octubre de 2019 la Corte Constitucional dio a conocer la decisión tomada en la sentencia C-481 de 2019, en la que se declararon inexequibles los

artículos de la ley 1943 de 2018 a partir del 1 de enero de 2020. Sin embargo, con ocasión de las consultas elevadas por parte de los contribuyentes, los agentes retenedores, así como de los usuarios, notarios y registradores del país, frente a la interpretación y aplicación de las disposiciones citadas, la Dirección General de la Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales - DIAN, en ejercicio de la facultad establecida en el artículo 3 de la Resolución 457 de 2008, y el Superintendente de Notariado y Registro, en ejercicio de la competencia atribuida por el numeral 19 del artículo 13 del Decreto 2723 de 2014, han considerado necesario proferir una circular conjunta dirigida a absolver las inquietudes presentadas y establecer los lineamientos para la aplicación de las normas ya mencionadas.

(1 FRENTE AL ARTÍCULO 512-22 DEL ESTATUTO TRIBUTARIO ADICIONADO

POR EL ARTÍCULO 21 DE LA LEY 1943 DE 2018.

A. INQUIETUDES GENERALES: ¡, Mediante el artículo 21 de la Ley 1943 de 2018, se creó el artículo 512-22 del Estatuto Tributario, norma que incluyó el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. ii. Como consecuencia de lo anterior, el Ministerio de Hacienda y Crédito Público emitió el Decreto Reglamentario No. 961 del 5 de junio de 2019, por el cual se reglamentó el artículo 51222 del Estatuto Tributario y se adicionaron unos artículos al Título 3 de la Parte 3 del Libro 1 del Decreto 1625 de 2016 Único

Reglamentario en Materia Tributaria (en adelante el “Decreto”). lil. El artículo 512-22 del Estatuto Tributario establece como hecho generador del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, la enajenación, a cualquier título, de bienes inmuebles diferentes a los predios rurales destinados Página 6 de 28 CIRCULAR NÚMERO 9000 A detanian 06 NOV 2019 ' CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: 1) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (-..), li) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y ñi) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. actividades agropecuarias, nuevos o usados, cuyo valor supere las 26.800 UVT, incluidas las realizadas mediante las cesiones de derechos fiduciarios o participaciones de fondos que no coticen en bolsa. Según lo establecido en el inciso primero del artículo 512-22 del Estatuto Tributario, todas las referencias a fondos que no coticen en bolsa se entenderán efectuadas a los fondos de capital privado o de inversión colectiva cuyas participaciones no se encuentren listadas en una bolsa de valores. El artículo 512-22 del Estatuto Tributario establece que la base gravable del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles será el valor de la transacción o precio de venta. Sin embargo, el artículo 1.3.3.15. del Decreto

precisa lo correspondiente a la base gravable. vi. El artículo 512-22 del Estatuto Tributario establece que el impuesto será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. Por lo tanto, con el fin de facilitar y asegurar su recaudo en el momento de su enajenación, los notarios o administradores de las respectivas fiducias mercantiles o de los fondos que no coticen en bolsa deberán practicar la retención en la fuente, tal como lo mencionan los artículos 1.3.3.18, 1.3.3.19 y 1.3.3.20 del Decreto. vil. Según lo precisado en el Decreto, la retención en la fuente del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble ante el notario o administrador de la respectiva fiducia mercantil o del fondo que no cotice en bolsa. El notario o administrador de la respectiva fiducia mercantil o del fondo que no cotice en bolsa será el encargado de presentar la declaración de retención en la fuente y pagar dicha retención ante la Unidad Administrativa Especial de la Dirección de impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN. viii. El artículo 512-22 del Estatuto Tributario establece que el vendedor será el responsable del impuesto, sin especificar las características de dicha responsabilidad. Sin embargo, el artículo 1.3.3.16. del Decreto precisó que: “Los vendedores o enajenantes de bienes inmuebles, a cualquier título, y los cedentes de los derechos fiduciarios o participaciones en fondos que no cotizan en bolsa, a cualquier título, serán responsables del impuesto nacional

al consumo de bienes inmuebles y responderán cuando sirvan como instrumento de evasión tributaria; es decir, cuando reduzcan el precio de venta o enajenación a cualquier título, cuando reduzcan el precio de la respectiva cesión o eviten la configuración de la obligación tributaria”. Página 7 de 28 0007 CIRCULAR NÚMERO 30 de detanian 0 6 NOV 2019 CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: i) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), li) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y í1i) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”.

IX. Según lo establecido en el artículo 1.3.3.17. del Decreto, el responsable económico del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles será el adquirente del inmueble sujeto al impuesto, a cualquier título, o el adquirente de los derechos fiduciarios o participaciones en fondos que no coticen en bolsa, en los casos que la enajenación del bien inmueble se realice a través de fiducias mercantiles o fondos que no coticen en bolsa.

El artículo 512-22 del Estatuto Tributario establece como bienes inmuebles excluidos del impuesto al consumo: i) los predios rurales destinados a actividades agropecuarias y ii) los predios destinados a la ejecución de proyectos de vivienda de interés social y/o prioritario.

1. El artículo 512-22 del Estatuto Tributario establece como bienes exentos del impuesto al consumo, todos aquellos bienes que se adquieran a cualquier título destinados para equipamientos colectivos de interés público social. Siempre y cuando, el comprador sea una entidad estatal o una entidad sin ánimo de lucro que cumpla los requisitos para tener derecho al régimen tributario especial del impuesto sobre la renta y que el bien se dedique y utilice exclusivamente a los proyectos sociales y actividades meritorias.

Xil. Considerando el volumen de consultas que se han presentado respecto a la aplicación e interpretación del artículo 512-22 del Estatuto Tributario, se hace necesario la expedición del presente documento, donde se analizarán de forma general las inquietudes particulares expuestas por los diferentes contribuyentes, agentes retenedores y directores seccionales de impuestos y aduanas nacionales.

B. INQUIETUDES PARTICULARES: ¿CUÁL ES LA BASE GRAVABLE EN LOS CONTRATOS DE LEASING O

ARRENDAMIENTO FINANCIERO?

Es necesario precisar que en las operaciones de arrendamiento financiero o leasing se realizan dos enajenaciones, la primera en el momento en que el arrendador financiero (entidad financiera) adquiere el bien que será objeto del contrato de arrendamiento financiero y la segunda en el momento en que el locatario (arrendatario) ejerce la opción de compra sobre el bien objeto del contrato. Por lo anterior, es posible considerar que el hecho generador del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, tal como lo establece el artículo 512-22 del Estatuto Tributario, se configura dos veces en ese tipo de operaciones.

Página 8 de 28 000007 CIRCULAR NÚMERO de de la DIAN 0 6 NOV 2019 - CIRCULAR NÚMERO de de la Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: /) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), li) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y Ii) el parágrafo del artículo 401 del : estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. : Sin perjuicio a lo anterior, consideramos necesario resaltar que la base gravable aplicable en las dos enajenaciones que se configuran en el arrendamiento financiero O leasing son diferentes. En la primera enajenación, es decir la que se realiza entre un tercero y la entidad financiera o arrendador, la base gravable será la totalidad del precio de venta; es decir, el valor consignado por las partes en la escritura pública, tal y como se establece en el inciso tercero del artículo 512-22 del Estatuto Tributario y en el artículo 1.3.3.15 del Decreto 1625 de 2016, adicionado por el Decreto 961 de 2019. En la segunda enajenación, la que se realiza entre el arrendador y el locatario (arrendatario) en el momento del ejercicio de la opción de compra, la base gravable será la establecida en el artículo 1.2.1.17.5 del Decreto 1625 de 2016.

Dicha norma establece que: “Artículo 1.2.1.17.5, Valor de la enajenación de los bienes en los contratos de

arrendamiento financiero. En el caso de enajenación de bienes objeto de un contrato. de arrendamiento financiero, se tendrá como valor comercial de enajenación para efectos tributarios, el valor de la opción de compra. Cuando se trate de bienes raíces, se aceptará para efectos fiscales, que el precio de venta sea inferior al costo o al avalúo catastral vigente en la fecha de enajenación, siempre que el valor de la opción de compra sumado al valor de los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación, supere el costo o el avalúo catastral vigente, según el caso, en la fecha de enajenación. Cuando el valor de la opción de compra sumado al valor de los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación fuere inferior al costo o al avalúo catastral vigente, para efectos fiscales se deberá agregar, al precio de venta, el valor que resulte de restar del costo o avalúo catastral vigente, según corresponda, el valor de la opción de compra sumado al valor de los cánones de arrendamientos causados con anterioridad a la enajenación.” De lo anterior, es preciso señalar que la norma citada aplica para “efectos fiscales”, por lo cual, será procedente tanto en el impuesto sobre la renta como en el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, entre otros. Adicionalmente, el inciso primero de la norma en comento establece una regla general, con respecto al tratamiento aplicable a los bienes que sean enajenados por medio de un contrato de arrendamiento financiero. Sin embargo, los incisos segundo y tercero del artículo citado establecen un tratamiento especial y diferenciado para los casos en

los cuales el objeto del contrato de arrendamiento financiero sean bienes raíces. Página 9 de 28 0000 CIRCULAR NÚMERO y e delanian 06 NOV 2019 CIRCULAR NÚMERO de de la Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: i) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), li) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y iii) el parágrafo del artículo 401 del estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. El inciso segundo del artículo citado establece que, en los contratos de arrendamiento financiero, donde el objeto sean bienes raíces, se aceptará para efectos fiscales que el precio de venta sea inferior al.costo o al avalúo catastral vigente en la fecha de enajenación; es decir, igual a la opción de compra, tal como lo señala la norma general, siempre que el valor de la opción de compra, sumado al valor de los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación, supere el costo o el avalúo catastral vigente, según el caso, en la fecha de enajenación. En otras palabras, se permitirá que el precio de venta del bien inmueble, objeto del contrato de arrendamiento financiero, sea el valor de la opción de compra, cuando el valor de esta última, sumado a los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación, sea superior al costo o avalúo catastral vigente, según el caso, en la fecha de enajenación. Para ser más específicos, lo establecido en el inciso segundo, puede explicarse con la

siguiente ecuación: Si (OP+CC) > CO/AC; PV = OC.

Donde: OP = valor de la opción de compra CC = valor de los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación.

CO/AC = costo o avalúo catastral vigente en la fecha de enajenación. PV = precio de venta Sin perjuicio a lo anterior, es posible que en algunos casos la suma de la opción de compra y los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación sea inferior al costo o avaluó catastral, por lo. cual será procedente aplicar lo establecido en el inciso tercero del artículo 1.2.1.17.5. del Decreto 1625 de 2016. El inciso tercero de la norma citada establece que “cuando el valor de la opción de compra sumado al valor de los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación fuere inferior al costo o al avalúo catastral vigente”, será necesario agregar al precio de venta, el valor que resulte de restar del costo o avaluó catastral vigente, el valor de la opción de compra más el valor de los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación. Página 10 de 28 CIRCULAR NÚMERO, 900 9 de la DIAN 06 NOV 2019 ' CIRCULAR NÚMERO de de la SNR Continuación de la Circular que tiene como objetivo: “Establecer una interpretación general, para efectos internos y externos, respecto a: i) el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (...), lí) la aplicación del artículo 90 del estatuto tributario (...) y lli) el parágrafo del artículo 401 del

estatuto tributario (...) con ocasión a las diferentes inquietudes presentadas por los contribuyentes, agentes retenedores, notarios y registradores”. Para ser más específicos, lo establecido en el inciso tercero, puede explicarse con la siguiente ecuación: Si (OP+CC) < CO/AC; PV = OC +(CO/AC-(OC+CO)) Donde: OP = valor de la opción de compra CC = valor de los cánones de arrendamiento causados con anterioridad a la enajenación. CO/AC = costo o avalúo catastral vigente en la fecha de enajenación. PV = precio de venta Por lo anterior, es posible evidenciar que el valor de la enajenación del bien inmueble en los contratos de arrendamiento financiero podrá ser igual al valor de la opción de compra para efectos tributarios (en los casos señalados en el inciso segundo) o igual al valor de la opción de compra, más la diferencia entre el costo o avalúo catastral y el resultado de la sum