ICBF - Concepto 0000062 de 2012

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Inicio Documento Concepto 62 de 2012 ICBF Ocultar anotaciones   Buscar  Índice CONCEPTO 62 DE 2012 (abril 30) <Fuente: Archivo interno entidad emisora>

INSTITUTO COLOMBIANO DE BIENESTAR FAMILIAR – ICBF

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MEMORANDO PARA: Directora Administrativa ASUNTO: Venta de inmuebles propiedad del ICBF por utilidad pública De manera atenta, y en respuesta a la solicitud de concepto sobre la viabilidad de vender bienes propiedad del ICBF por motivos de utilidad pública, previo el análisis del ordenamiento jurídico vigente y con fundamento en o el artículo 25 del C.C.A. y el artículo 4 , numeral 7, del Decreto 117 de 2010, esta Oficina realiza las siguientes

precisiones:

1. PROBLEMA JURÍDICO ¿Es viable la venta de bienes inmuebles propiedad del ICBF por motivos de utilidad pública?

2. ANÁLISIS DEL PROBLEMA JURÍDICO El presente análisis consta de dos partes: la primera se refiere al marco normativo aplicable al caso en consulta; la segunda hace una breve reseña de los antecedentes y analiza la viabilidad de vender bienes de propiedad del ICBF por motivos de utilidad pública. 2.1. Marco normativo aplicable Son aplicables al caso los artículos 58 de la Constitución Política, 1849 y ss, 1893 y ss, 1914 y ss del Código a Civil, 13 de la Ley 9 de 1989, 58 al 72 de la Ley 388 de 1997, artículo 83 de la Ley 1450 de 2011 y el Decreto reglamentario 1420 de 1998. 2.2 De la venta de bienes fiscales por motivos de utilidad pública 2.2.1 Antecedentes El Juzgado XX de Familia de Bogotá, mediante sentencia protocolizada con escritura pública No. XX de 1998 otorgada en la Notaría XX de Bogotá, adjudicó el 50% de los siguientes inmuebles al ICBF: (i) Local comercial

ubicado en la Calle XXX, matrícula inmobiliaria No. XXX, como copropietario XXX; (ii) Apartamento XX ubicado en la Calle XXX, matrícula inmobiliaria No. XXX, como copropietario XXXX; (iii) Apartamento XX ubicado en la Calle XXX, matrícula inmobiliaria No. XXX, como copropietarios XXXX. En julio del año 2009, la Unidad Administrativa Especial de Servicios Públicos - UAESP, con el fin de iniciar obras de ampliación del Cementerio Central, presentó oferta de compra de estos tres inmuebles, sin que haya

podido ser aceptada por el ICBF en lo que le corresponde, debido a que los mismos se encontraban invadidos y con procesos jurídicos en curso. En febrero de 2010 la UAESP inició el proceso de expropiación por el local comercial contra sus propietarios, incluido el ICBF. No obstante lo anterior, en noviembre de 2011 la UAESP nuevamente presentó oferta de compra sobre los tres inmuebles ajustando el valor, la cual fue aceptada en el 50% por los copropietarios de los apartamentos XX y

XX. El 28 de diciembre de 2011 venció el plazo fijado por la UAESP para aceptar la oferta de compra. 2.2.2 De la venta de inmuebles propiedad del ICBF por utilidad pública En virtud del artículo 58 de la Constitución Política, se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones.

La Ley 388 de 1997, es una norma que procura a ultranza mantener la armonía de los programas urbanos y [1] desarrollo metropolitano irradiado por principios de utilidad pública e interés general para el progreso, proporcionando herramientas y mecanismos para la ejecución de actuaciones Urbanas integrales, de allí, que la acción urbanística es el ejercicio de la función pública del ordenamiento territorial local. o De la mencionada ley, el artículo 8 en su numeral 10, establece la facultad de expropiar en razón del interés

público o social, reafirmado por los principios de función social de la propiedad, el interés general prevalente y la distribución equitativa, si se permite eficiente, de las cargas y beneficios. En ese mismo sentido el Capítulo VII, ibídem, se refiere a la adquisición voluntaria por expropiación judicial, donde se enlistan los "motivos de utilidad pública", que deben por mandato expreso estar conforme al Plan de Ordenamiento Territorial o Planes de Desarrollo correspondientes, por su parte confiere la función al IGAC o peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes. Dicho esto, la UAESP, expidió la oferta de compra de los predios requeridos para el desarrollo de la ampliación del Cementerio Central, que corresponden al ICBF en un 50% de propiedad de cada uno, lo que pone en principio esta situación bajo la órbita de aplicación de la norma descrita. Ahora, los bienes propiedad del ICBF, son fiscales, además de que están sujetos a las reglas especiales de venta o enajenación, es por lo tanto cierto que el hoy derogado Decreto 4444 de 2008 establecía un procedimiento y [2] regla especial para llevar a cabo este negocio jurídico, que fue acogido parcialmente por el Decreto 0734 de 2012, veamos. La enajenación de los bienes del Estado se encuentra regulada en el Capítulo VII del mencionado Decreto unificador, en donde la legalidad de la actuación tiene lugar en tanto se adelante el proceso de contratación allí descrito, de la misma manera sostiene que los planes de enajenación onerosa de conformidad con el Decreto 4637 de 2008, modificado con el Decreto 3297 de 2009, de la misma manera derogado por el Decreto 4054 de

2011 regulan esta materia. [3] De esta manera el plan de enajenación onerosa describe aquellos activos inmobiliarios que no son requeridos para el ejercicio de las funciones de la entidad, excluyendo unos bienes que se encuentran relacionados en el artículo 21 del Decreto 4054 de 2011, de los cuales, ninguna describe la situación que ocurre con los tres inmuebles del ICBF. No obstante, la UAESP en cumplimiento del Plan Ordenamiento Territorial está en el deber de realizar la "adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación judicial" por motivos de utilidad pública, hecho que se constata, en cuanto se realizaron las ofertas correspondientes para la enajenación voluntaria. Ahora en virtud del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y teniendo en cuenta que el término estimado para [4] contestar las ofertas de compra hechas por la UAESP sobre los tres bienes de los cuales es copropietario el ICBF se encuentra vencido, y que se ha iniciado un proceso de expropiación sobre uno de ellos, es viable, que [5] durante este proceso y antes de que se dicte decisión alguna al respecto, se llegue a un acuerdo para la enajenación voluntaria de los predios, razón por la cual, se puede detener el proceso para tener en cuenta la oferta de compra. Es menester precisar una respuesta sobre ¿se debe adelantar un plan de enajenación voluntaria para la venta de estos inmuebles? La respuesta es en definitiva negativa, veamos, es un contrasentido sostener que se va a adelantar un proceso en donde en principio se habla de la recepción de varias ofertas que permitan, de ellas, elegir la más onerosa o ventajosa, adicional a que se debe surtir un proceso para seleccionar a quien le

corresponde ser el nuevo titular del bien. Cuando para el caso es imperioso reconocer que es un proceso que tiene un comprador forzoso, quien es el único calificado para realizar la oferta, tanto que es el único interviniente en la relación, diferente al propietario, que puede hacer valer su derecho mediante la expropiación. [6] Sostiene esta tesis, además de lo dicho, el fundamento Constitucional de las condiciones de prevalencia del interés público o social sobre el interés privado; el señalamiento de su función social y ecológica; que permiten colegir casi irrefutablemente que por estos motivos apremiantes es imposible adelantar un plan de enajenación onerosa. Por su parte la Corte Constitucional, ha vuelto hacer hincapié sobre los elementos que concurren en la expropiación: "1. sujetos: El expropiante es el sujeto activo, es decir quién tiene la potestad expropiatoria; el beneficiario, es quien representa la razón de ser de la expropiación, el creador del motivo, de la necesidad de satisfacer un interés público y/o utilidad pública y el expropiado, titular de los derechos reales sobre los bienes requeridos por el Estado. 2. Objeto. Los derechos de índole patrimonial que sacrifican los particulares a favor de la Administración, sin incluir los derechos personales o personalísimos, para satisfacer la causa expropiandi, de allí la necesidad de establecer los derechos patrimoniales del sujeto expropiado sobre el objeto delimitado y, 3. La causa expropiandi o justificación presentada por el Estado para utilizar la figura de la expropiación. Ésta debe tener un objetivo que cumplir, que sea acorde con los fines de la utilidad pública e interés social (...)" Corte

Constitucional, Sentencia C-227/11 Revisión de constitucionalidad del Decreto legislativo No. 4628 del 13 de diciembre de 2010, Magistrado Ponente: JUAN CARLOS HENAO PEREZ. Bogotá D.C., treinta (30) de marzo de dos mil once (2011). Corresponde a una simple adecuación de los elementos propuestos por la Corte y los del caso estudiado y reducir a la conclusión que se está frente a un legítimo proceso de expropiación incompatible y prevalente frente a cualquier otro de esta naturaleza. Se debe recordar entonces, que la razón por la cual la UAESP envió las ofertas de compra sobre los tres bienes inmuebles y procedió con la expropiación del local comercial, propiedad del ICBF en un 50%, está motivado en el Proyecto de Ampliación del Cementerio Central de Bogotá, proyecto declarado de utilidad pública o interés social. Esto en consecuencia a que el proyecto desarrollado por la UAESP, cuyo objetivo se encuentra amparado por un certificado de disponibilidad presupuestal, que hace parte de la gestión para los servicios funerarios distritales, y que tiene como motivo la utilidad pública. Por otra parte, la UAESP adjuntó a las ofertas de compra los avalúos de los bienes hechos por la Sociedad XXX, donde el precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995. Es necesario aclarar que la Sociedad XXX no se encuentra registrada, ni autorizada por la Lonja de Propiedad

Raíz de Bogotá. Sin embargo, la Corte Constitucional en Sentencia C492 de 1996, con respecto a las disposiciones que contienen tal afirmación, declaró exequible el artículo 27 del Decreto 2150 de 1995, que se refiere a la misma materia, en el entendido que "para los efectos que en tales disposiciones se contemplan, las expresiones "lonjas de propiedad raíz" están referidas a todas las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles". Esto quiere decir que, sí es posible aceptar un avalúo que se haya presentado por la Sociedad XXX y no por el IGAC, ya que estas sociedades están autorizadas por la jurisprudencia para determinar el precio de los bienes contenidos en la oferta presentada por la UAESP. En este caso el valor del bien contenido en el avalúo presentado por la UAESP es inferior al valor del inmueble determinado por el avalúo catastral vigente para el año 2011, en el cual la diferencia del valor del local comercial es de $63.245.000, en la segunda versión de las Políticas para la venta de inmuebles de abril de 2006, contemplado por el ICBF, se establece que se podría pedir una actualización del avalúo cuando los precios no se ajusten a la realidad del valor, en comparación con otros inmuebles de las mismas características. De esta manera, si se considera que el valor del bien no se ajusta al real para el año 2011, se debe solicitar una actualización del avalúo o preferiblemente, solicitar por parte del ICBF un avalúo del local comercial al IGAC. Así las cosas, el ICBF podría aceptar la oferta sin haber incluido el bien en el Plan de Enajenación Onerosa.

El local comercial que hace parte de la oferta de compra, tiene, como se encuentra en la matricula inmobiliaria, un proceso de pertenencia en curso y un embargo por valorización. Con respecto al proceso de pertenencia que se adelanta sobre el 50% del local comercial, cabe decir que no sería de manera general un impedimento para la aceptación de la oferta, ya que en el proceso se debe tener en cuenta, que recae sobre el 50% que no es de propiedad del ICBF, por lo cual al momento de aceptar la oferta el ICBF podría aceptarla sobre su cuota parte que es el otro 50%. Considerando que el embargo por las valorizaciones es un gravamen real, por lo tanto es la propiedad la que se grava, más no el titular del dominio, de manera que la anotación No. 5 de la matricula inmobiliaria hace referencia a un embargo que impone el Instituto de Desarrollo Urbano por valorización del bien inmueble por el beneficio local "Plan Formar Ciudad". Como se explica en el Acta Comité de Gestión de Bienes Muebles e Inmuebles Regional Bogotá del 19 de diciembre de 2011, el embargo por valorización se realiza aparentemente por el porcentaje de la señora XXXX, no obstante la naturaleza de esta imposición no da lugar a dudas. En el documento de Políticas para la Venta de Inmuebles, se establece que uno de los requisitos para la enajenación es que el bien sea de propiedad del ICBF, que exista el Folio de Matrícula Inmobiliaria donde aparezca registrado el inmueble a nombre del ICBF y sin limitaciones de dominio ni gravámenes. Debemos recordar entonces que el embargo sobre un bien inmueble deja al bien por fuera del comercio e impone una limitación al derecho de dominio. Razón por la cual mientras exista el embargo por parte del IDU no es

posible que se acepte la oferta de compraventa ni se inicie un proceso para la enajenación voluntaria. En el Acta de Comité de Gestión de Bienes Muebles e inmuebles de la Regional Bogotá, anteriormente mencionada, se establece una solución al embargo en la cual es posible que el IDU emita factura para cada propietario por un valor del 50% de la deuda, correspondiente al ICBF. Al cancelarse ese valor se emitiría dentro del proceso un auto en donde conste que el Instituto ha cancelado en proporción a su propiedad y el proceso continuaría en cabeza de la copropietaria. En este caso, si se levantara el embargo sobre la cuota parte perteneciente al ICBF se podría, una vez realizado el pago, considerar la aceptación de la oferta para enajenar los bienes. CONCLUSIONES ¿Es necesario que el ICBF cuente con el avalúo del IGAC de un bien inmueble para aceptar la oferta de compra, o se puede aceptar con el avalúo presentado por la UAESP de la Sociedad XXX? Rta. No es necesario contar con el avalúo del IGAC para la enajenación voluntaria de los bienes. Teniendo en cuenta la interpretación de la Corte Constitucional, la Sociedad XXX es competente para emitir el avalúo del bien. Sin embargo, teniendo en cuenta que el bien esta por un precio menor al del avalúo catastral para el año 2011, resulta prudente para el caso solicitar un avalúo directamente al IGAC. Esto por supuesto, no implica necesariamente que el avalúo pueda ser mayor que el proporcionado por la Sociedad XXX, pero si permite establecer el rango negocial al que se encuentra sujeto el local comercial, y en

consecuencia vender en las mejores condiciones. 1. ¿Para aceptar la oferta de compra hecha por la UAESP, es necesario que el bien inmueble esté previamente incluido en el Plan de Enajenación Onerosa, según lo determina el artículo 17 del Decreto 4444 de 2008, o por el hecho de tratarse de una situación de utilidad pública e interés social no debe darse aplicación a tal disposición? Rta. Como se precisó anteriormente ese decreto se encuentra derogado por el Decreto 734 de 2012. Por otra parte no es necesario que el bien esté incluido en el Plan de Enajenación Onerosa del ICBF, toda vez que la enajenación se realiza por motivos de utilidad pública y el objeto de la adquisición del bien está contenido en el "Plan Maestro de Cementerios", programa que ya tiene asignado presupuesto para la adquisición de dichos bienes. 2. ¿Puede el ICBF en conjunto con los copropietarios firmar promesa de compraventa sobre los bienes inmuebles, teniendo en cuenta que sobre ellos recae un proceso de pertenencia y un embargo? Rta. No es posible aceptar la oferta de compra de la UAESP mientras se tenga el embargo como limitación del dominio. Para poder aceptar la oferta se deberá hacer pago de la valorización por el 50% que le corresponde al ICBF para que se levante el embargo y esa cuota parte vuelva a estar en el comercio. Con respecto al proceso de pertenencia, esto no generaría impedimento para la enajenación. La presente respuesta constituye un criterio auxiliar de interpretación, de conformidad con lo establecido en los artículos 26 del Código Civil y 25 del Código Contencioso Administrativo.

Cordialmente,

JORGE EDUARDO VALDERRAMA BELTRAN

Jefe Oficina Asesora Jurídica

1. Reglamentada por los Decretos Nacionales 150 y 507 de 1999; 932 y 1337 de 002; 975 y 1788 de 2004; 973 de 2005; 3600 de 2007; 4065 de 2008; 2190 de 009: Reglamentada parcialmente por el Decreto Nacional 1160 de 2010.

2. Derogado artículo 9.2 del Decreto 734 de 2012 “Por el cual se reglamenta el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública y se dictan otras disposiciones.

Resulta ser un verdadero dilema pues por una parte el decreto 4054 de 2011 en su artículo 23 deroga expresamente el decreto 3297 de 2009, pero por otra el Decreto 0734 de 2012 en su artículo 3.7.5.2.1o lo enuncia como si estuviese vigente.

3. Artículo 61. No obstante lo anterior, durante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, será posible que el propietario y la administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, caso en el cual se pondrá fin al proceso.

4. Según se constata el local comercial.

5. Por regla general se adelanta ante la jurisdicción de lo Contencioso Administrativo.

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