ICBF - Concepto 0000104 de 2013

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Inicio Documento Concepto 104 de 2013 ICBF Ocultar anotaciones   Buscar  Índice CONCEPTO 104 DE 2013 (agosto 12) <Fuente: Archivo interno entidad emisora>

INSTITUTO COLOMBIANO DE BIENESTAR FAMILIAR – ICBF

10400/23243

MEMORANDO PARA: Director Regional ICBF Caldas ASUNTO: Solicitud de arrendatario de inmueble objeto de proceso reivindicatorio (Cra. 24 No. 45-61/63) De manera atenta, y dando respuesta a la solicitud de orientación radicada con el No. E-2013023243 sobre la petición del señor XXX, quien en la actualidad es ocupante de un bien inmueble adjudicado al ICBF por vocación hereditaria y hoy perseguido en proceso reivindicatorio contra XXX y XXX, esta Oficina da respuesta

en los siguientes términos:

1. ANTECEDENTES Mediante oficio radicado con No. 06636 de la Dirección Regional ICBF Caldas, el señor XXX manifiesta su

interés en continuar como arrendatario del inmueble ubicado en la Carrera 24 No. 45-61/63, del que en visita de un perito ordenada por el juzgado se enteró de que el inmueble no pertenecía a la persona con quien firmó un contrato de arrendamiento por término indefinido. La Dirección Regional ICBF Caldas, mediante memorando radicado con No. E-2013-023243, solicita a esta Oficina Asesora Jurídica orientación sobre la anterior solicitud.

2. PROBLEMA JURIDICO Se plantea el siguiente interrogante: ¿el señor XXX debe continuar pagándole el canon al arrendador del inmueble, XXX, aun cuando este fue adjudicado al ICBF por causa de su vocación hereditaria?

Para analizar el problema, se tendrá en cuenta: 2.1. La venta y el arriendo de cosa ajena. 2.2. El contrato de arrendamiento y 2.3. El pago por consignación. 2.1 VENTA Y ARRIENDO DE COSA AJENA El arriendo de cosa ajena es homólogo de la venta de cosa ajena, de la que el artículo 1871 del Código Civil establece que “vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”. Pero esta formulación abstracta o genérica se debe matizar en el sentido de que la operación no puede estar exenta de legitimidad, entendida como el ánimo de permitir la satisfacción del interés de un propietario que, al no poder concurrir, la perdería. Se entiende, entonces, que la venta de la cosa ajena no es una

actividad que pueda ejecutar cualquier persona, y menos que la ley permite que esta se apodere del fruto de un negocio en el que no tiene vocación de parte. Por el contrario, el vendedor de la cosa ajena no sólo queda obligado con el dueño por el precio recibido sino con el comprador por la cosa o, mejor, por su transferencia efectiva. De estas razones se desprende que las operaciones sobre cosa ajena, sean venta o arriendo, están sometidas, para su perfeccionamiento, a que el dueño las refrende y cumpla así las prestaciones acordadas en el contrato. Lo expuesto conduce a que la venta y el arriendo de cosa ajena tienen semejanza con la agencia oficiosa, figura en la que no sólo está envuelto el ánimo de hacer el agente las veces de quien no ha podido comparecer o ser representado y con miras a su interés, sino también la necesidad de que éste ratifique la actuación del agente, lo cual es condición de validez del acto. Como resultado se tiene que el agente no obra para sus propios fines sino en beneficio de aquel cuyo lugar ha decidido ocupar. Naturalmente, en virtud de la dependencia de este vendedor respecto del propietario de la cosa y de su incapacidad de satisfacer por sí mismo las prestaciones necesarias, en caso de darse este evento y hacerse imposible la transferencia el comprador quedaría a su vez relevado de las cargas correlativas, por la vía de la "excepción de contrato no cumplido". En el caso que nos ocupa, y ya en el terreno del arriendo de cosa ajena, la imposibilidad del ilegítimo arrendador de garantizar el goce imperturbado del bien releva al arrendatario del deber de persistir en el contrato y aún más del de entregar a aquel los cánones pactados, pero en cambio valida

los pagos hechos al propietario, cuyo beneficio era la única razón jurídica posible para celebrar el contrato. 2.2 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El concepto del contrato de arrendamiento de inmuebles es uno de los factores determinantes en este caso. El contrato de arrendamiento es aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder, total o parcialmente, el goce de un inmueble y la otra a pagar por este goce, tal como lo menciona el artículo 1973 del Código Civil. Atendiendo a lo establecido en el artículo 1982 del C.C., las obligaciones del arrendador son: (i) la entrega del bien al arrendatario, (ii) mantenerlo en estado de servir, (iii) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce del mismo, contemplando la indemnización de perjuicios en este último evento, por disposición expresa del artículo 1987 del C.C. Si la molestia proviene de terceros que puedan justificar algún derecho anterior al contrato, de conformidad con el artículo 1988 podrá solicitar una disminución proporcionada de la renta y en caso de que se le prive de parte del bien arrendado, sin la cual no hubiera arrendado, tiene derecho a cesar el arriendo y a exigir indemnización de todo perjuicio causado. Es claro que el arrendador nunca tuvo derechos sobre el inmueble y, por consiguiente, teniendo conocimiento pleno de que este había sido adjudicado al ICBF en razón de su vocación hereditaria desde el año 2005, mal podía en su actuar celebrar ningún contrato sobre él en beneficio propio. El artículo 2008 del C.C. establece como causales de expiración del arrendamiento de cosas su destrucción total,

la extinción del derecho del arrendador y la sentencia de juez en los casos previstos en la ley. 2.3 PAGO POR CONSIGNACIÓN El Código Civil lo define en su artículo 1657 de la siguiente manera: La consignación es el depósito de la cosa que se debe, hecho a virtud de la repugnancia o no comparecencia del acreedor a recibiría, y con las formalidades necesarias, en manos de una tercera persona. Como es sabido, el pago es modo de extinguir las obligaciones, y el pago por consignación se constituyó a favor del deudor para que no sea, por culpa del acreedor, constituido en mora y le toque responder por las consecuencias que genera el incumplimiento de las obligaciones. La consignación debe ir precedida de la oferta, y para que sea válida debe reunir los siguientes requisitos: · Que se haga por una persona capaz. · Que se haga al acreedor que sea capaz de recibir el pago, o a su representante. · Que haya expirado el plazo o se haya cumplido la condición de la obligación. · Que se ofrezca ejecutar el pago en el lugar debido. · Que el deudor dirija al juez un escrito en el que consten la oferta hecha al acreedor y el estado de la obligación. · Que se dé traslado al acreedor o su representante del mencionado escrito. Cuando hablamos de pago por consignación no solo nos referimos al de obligaciones dinerarias sino a la entrega de la cosa en caso de que la prestación sea de dar algo diferente de dinero. La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 10 de septiembre de 2001, expediente 6771, se refirió al tema de la siguiente manera: Cuando ya se ha efectuado el pago por vía judicial, el proceso destinado a ese propósito concluye

definitivamente con el pago, motivo por el cual posteriormente no se pueden desconocer los efectos extintivos de la obligación que fue objeto de recaudo por la vía de adelantar un proceso ordinario posterior, cualquiera sea la pretensión que se formule en la respectiva demanda para lograr ese objetivo. Finalmente, como el pago por consignación es un proceso, es el juez el encargado de autorizar la consignación y designar a la persona a quien debe entregarse lo consignado.

3. DEL CASO EN CONCRETO Tal como lo señaló el ocupante XXX en su solicitud, luego de haber firmado contrato de arrendamiento con el señor XXX se enteró, gracias a la visita al inmueble de un perito y funcionarios del ICBF, de que este no pertenecía a su contraparte, que por tanto no tenía derecho a exigir los frutos.

Según informa la Dirección Regional ICBF Caldas en su reporte trimestral sobre denuncias de vocaciones hereditarias y bienes vacantes y mostrencos, el ICBF adelanta un proceso reivindicatorio contra XXX y XXX, por habérsele adjudicado el inmueble por razón de su vocación hereditaria. Es de resaltar que XXX no le manifestó al arrendatario la situación jurídica del inmueble al momento de la suscripción del contrato. Por otra parte, es contrario a la ley que el señor XXX haya exigido alguna vez el pago del canon de arrendamiento, pues el ICBF nunca ha contratado ni solicitado sus servicios con ese objeto ni con ellos se ha procurado el beneficio de la Entidad. Por tanto, es necesario requerirlo para que a la mayor brevedad restituya, con intereses, las sumas que ha recaudado, ya sea entregándolas el ICBF o ya consignándolas a órdenes del

juzgado que conoce del proceso reivindicatorio, sin perjuicio de la acción penal que pudiere corresponder.

4. CONCLUSIONES De conformidad con lo expuesto anteriormente, esta Oficina Asesora Jurídica recomienda tener en cuenta: El señor XXX no se encuentra obligado a continuar pagándole a XXX los cánones de arrendamiento pactados en el contrato, teniendo en cuenta que a éste no le asiste ningún derecho sobre un inmueble que no le pertenece.

Mientras curse el proceso reivindicatorio contra XXX y XXX, se sugiere que el señor XXX pague los cánones mediante consignación a órdenes del juzgado de conocimiento y entregue al ICBF los respectivos comprobantes. Una alternativa como el pago por consignación ante otro juzgado, que es viable también, tendría que ser considerada por aparte. Con miras a la situación que aparezca una vez que el proceso reivindicatorio termine en favor del ICBF, esta Oficina Asesora Jurídica determinó, en consulta con la Dirección Financiera, que la Entidad puede recibir cánones de arrendamiento de vivienda sin que esto la convierta en responsable del IVA. Cordialmente, JORGE EDUARDO VALDERRAMA BELTRÁN Jefe Oficina Asesora Jurídica Ir al inicio Derecho del Bienestar Familiar La publicación "Derecho del Bienestar Familiar" ”, es responsabilidad de Avance Jurídico Casa Editorial S.A.S, de acuerdo con el contrato No. 01017062023.

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