ICBF - Concepto 0050470 de 2011

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Inicio Documento Concepto 50470 de 2011 ICBF Ocultar anotaciones   Buscar  Índice CONCEPTO 50470 DE 2011 (noviembre 25) <Fuente: Archivo interno entidad emisora>

INSTITUTO COLOMBIANO DE BIENESTAR FAMILIAR –ICBF

Oficina Asesora Jurídica 10200/72368 Bogotá, D.C.

MEMORANDO PARA: Directora (E) Regional ICBF Bogotá ASUNTO: Incumplimiento de promesa de compraventa.

De manera atenta, y en respuesta a su solicitud de asesoría sobre el procedimiento por seguir frente al incumplimiento de una promesa de compraventa, previo el análisis del ordenamiento jurídico vigente y con fundamento en el artículo 25 del C.C.A. y el artículo 4o, numeral 7, del Decreto 117 de 2010, esta Oficina responde:

1. TEMA DE LA CONSULTA Se solicita concepto jurídico sobre el procedimiento por seguir frente al incumplimiento de una promesa de

compraventa por el promitente comprador, quien al momento de morir se encontraba en posesión material del inmueble.

2. ANÁLISIS JURÍDICO El presente análisis consta de tres partes: la primera se refiere al marco normativo aplicable al caso consultado, la segunda hace una breve reseña de la situación actual del inmueble y de la posición de la Dirección Regional ICBF Bogotá y la tercera analiza el contrato de promesa de compraventa suscrito, para concluir que la decisión que se adopte frente al saneamiento del inmueble debe ser consultada y recomendada por el Comité de Gestión de Bienes del nivel regional, acatando las políticas y lineamientos vigentes en el ICBF para la enajenación de bienes. 2.1 MARCO NORMATIVO APLICABLE Son aplicables al caso los artículos 1849 y ss. y 1949 y ss del Código Civil y la Resolución 1385 de! 29 de marzo de 2010. 2.2 SITUACIÓN ACTUAL DEL INMUEBLE Y POSICIÓN DE LA DIRECCIÓN REGIONAL ICBF

BOGOTÁ

El inmueble, ubicado en la Calle 68 A No. 19 - fue adjudicado al ICBF en la sucesión de XXXXXXX el 10 de julio de 1996 por el Juzgado 14 de Familia de Bogotá, como aparece en el folio de matrícula inmobiliaria No. 50 C - 1227463. Sobre este inmueble el ICBF suscribió el 23 de noviembre de 1998, con la señora XXXXXX, contrato de promesa de compraventa por valor de $38'596.800,oo cuyo primer pago de realizó con cargo a la participación

económica correspondiente, y quedó un saldo de $24'812.373,oo que la señora XXX pagaría dentro del término de 90 días hábiles siguientes a su suscripción. La promitente compradora falleció el día 16 de julio de 2008 estando en posesión del Inmueble, que a la fecha habitan sus hijos, sin haber dado cumplimiento a las obligaciones adquiridas en el contrato de promesa de compraventa, toda vez que no se realizó el segundo pago pactado por $24'812.373,oo dentro del término establecido. Para efectos de dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa, el señor XXXX, hijo de la promitente compradora, manifiesta su interés de continuar la negociación con el ICBF. La Dirección Regional ICBF Bogotá propone como solución al caso la suscripción de un otrosí a la promesa de compraventa para continuar la negociación con los herederos de la promitente compradora, definiendo el objeto, valor adeudado, forma de pago y las condiciones en que se suscribirá la promesa de compraventa. 2.3 ANÁLISIS DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA SUSCRITO El artículo 1849 del Código Civil definió la compraventa como un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. Así mismo, el artículo 1857 estableció la forma y requisitos del contrato de venta al indicar que la venta de los bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley mientras no se otorgue la escritura pública. Aunado a lo anterior, el artículo 1928 del mismo ordenamiento estipula que la principal

obligación del comprador es la de pagar el precio convenido, el cual, en los términos del artículo 1929 ibídem, debe pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario. El contrato de promesa de compraventa suscrito entre el ICBF y la señora XXXX el 23 de noviembre de 1998, en la cláusula cuarta estipula que en caso de incumplimiento, el promitente comprador se compromete a pagar al promitente vendedor como cláusula penal pecuniaria el tres por ciento (3%) del valor total del inmueble según avalúo citado. Así mismo, la cláusula octava ibídem señala el plazo y el lugar para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa para el día 1o de febrero de 1999 en la Notaría 23 del Círculo de Bogotá, sin que hubiera dado cumplimiento a esta estipulación. El Código Civil, en el artículo 1930, estipula que si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios. Así, la resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, va en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada, en los términos del artículo 1932 ibídem. En los documentos allegados por la Dirección Regional no se logra establecer la situación del inmueble frente al

pago de las obligaciones legales como impuestos, servicios y otros inherentes al bien como arrendamientos, etc., ni la forma en la cual se realizaría la negociación con los herederos de la promitente compradora, para lo cual se requiere realizar un avalúo actualizado, hacer efectiva la cláusula penal pecuniaria del tres por ciento (3%) sobre el valor total y descontar de ese valor el pago realizado por el ICBF con cargo a la participación económica de la denunciante y promitente compradora. Por tratarse de contratos de ejecución instantánea, considera esta Oficina que el contrato de promesa de compraventa se encuentra vencido, pues el plazo estipulado para la suscripción de la escritura de compraventa no se cumplió por las partes, entre otras cosas por no haberse cumplido el pago del saldo por la promitente compradora. De otra parte, la Resolución 1385 del 29 de marzo de 2010 indica que el Comité de Gestión de Bienes se creó como órgano de consulta, estudio, análisis y recomendación de políticas y criterios para la toma de decisiones en materia de bienes muebles e inmuebles y estableció en el artículo 10 las funciones del Comité en el nivel regional que actúa como cuerpo consultivo del Director respectivo, y en desarrollo de tal función atiende las consultas que éste le formule sobre las decisiones que deban adoptarse en los temas de compras, ventas, arrendamientos, comodatos, cesiones, participaciones económicas, entre otras, y en general, todo lo que haga referencia a las decisiones sobre bienes muebles o inmuebles. Por ello considera esta Oficina que cualquier decisión que se adopte respecto del saneamiento del inmueble debe ser consultada y recomendada por el Comité de Gestión de Bienes del nivel regional, que en todo caso deberá

acatar las políticas y lineamientos vigentes en el ICBF para la enajenación de bienes inmuebles no necesarios para el funcionamiento y programas del Instituto.

3. CONCLUSIÓN La suscripción de la escritura de compraventa del inmueble no se realizó dentro del plazo estipulado para ello, por falta de pago del saldo correspondiente a la promitente compradora, lo que genera un incumplimiento de su parte.

Por lo anterior, se presentan varias posibles soluciones tendientes al saneamiento del inmueble, al cual se le debe realizar un nuevo avalúo para conocer su precio a la fecha y tener la certeza del pago de los impuestos, servicios, arrendamientos, etc. por parte de los ocupantes:

1. Indexar el valor adeudado de $24'812.373,oo a la fecha y aceptar este pago por parte de los herederos y ocupantes del inmueble.

2. Teniendo en cuenta que en el contrato se estipuló el procedimiento por seguir en caso de incumplimiento, podría apelarse en el trámite de la negociación con los herederos de la promitente compradora a la cláusula penal pecuniaria pactada, es decir, el tres por ciento (3%) como sanción pecuniaria sobre el valor del avalúo actualizado, y sobre el valor total descontar el pago realizado por el ICBF con cargo a la participación económica de la denunciante y promitente compradora y la diferencia sería el precio de venta del inmueble a los herederos.

Cualquier decisión que se adopte sobre el saneamiento del inmueble debe ser consultada y recomendada por el Comité de Gestión de Bienes del nivel regional, acatando las políticas y lineamientos vigentes en el ICBF para la enajenación de bienes.

La presente respuesta constituye un criterio auxiliar de interpretación, de conformidad con lo establecido en los artículos 26 del Código Civil y 25 del Código Contencioso Administrativo. Cordialmente, ALEJANDRO AGUDELO PARRA Jefe Oficina Asesora Jurídica Ir al inicio Derecho del Bienestar Familiar La publicación "Derecho del Bienestar Familiar" ”, es responsabilidad de Avance Jurídico Casa Editorial S.A.S, de acuerdo con el contrato No. 01017062023.

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