Laudo 1050 VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA VS. FIDUCARIA CENTRAL S.A GUSTAVO

Tribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 1

CAPITULO I

ANTECEDENTES

1.1. Solicitud de convocatoria del Tribunal de Arbitramento

Mediante escrito presentado ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el 24 de noviembre de 2006, los señores VICTOR RAUL ROMERO SILVA y GUILLERMO ROMERO SILVA, en adelante VICTOR RAUL ROMERO, GUILLERMO ROMERO O LOS CONVOCANTES, solicitaron la convocatoria de un Tribunal de Arbitramento para que resolviera, a través de un proceso arbitral, las pretensiones contenidas en la demanda formulada contra la sociedad FIDUCIARIA CENTRAL S.A., en adelante LA FIDUCIARIA, GUSTAVO LOPEZ GARCÍA y ORBITA ARQUITECTURA E INGENIERÍA LTDA, en adelante ORBITA, y conjuntamente LOS CONVOCADOS.

1.2. El pacto arbitral

En el presente caso, el pacto arbitral, en su moda lidad de cláusula compromisoria, se encuentra contenido en la cláusula vigésimo cuarta del contrato de Fiducia Mercantil en Administración , celebrado por las partes el 9 de julio de 2003 (Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 14), cuyo contenido es el siguiente:

“Cualquier diferencia que surja entre las partes contratantes con ocasión de

partes el 9 de julio de 2003 (Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 14), cuyo contenido es el siguiente:

“Cualquier diferencia que surja entre las partes contratantes con ocasión de la celebración, desarrollo, ejecución, terminación y liquidación del presente contrato, será sometida a un Tribunal de Arbitramento compuesto por tres (3) miembros, elegidos po r las partes directamente y de común acuerdo. Si las partes no se pusieren de acuerdo en la elección de alguno o de todos los árbitros, éste o éstos serán asignados por el Director del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de la ciuda d de Bogotá D.C. El procedimiento se ajustará a las normas vigentes al momento del arbitramento y la decisión del tribunal se proferirá en derecho”.Tribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 2 1.3. Etapa Inicial

1.3.1 Nombramiento de Árbitros

De conformidad con la cláusula compromisoria y ante la impo sibilidad de llegar a un acuerdo re specto del nombramiento de los á rbitros, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá llevó a cabo, el día 5 de diciembre de 2006, el sorte o público de designación de árbitros, resultando desig nados como principales

los doctores HERNANDO YEPES ARCILA, JUAN MANUEL

Bogotá llevó a cabo, el día 5 de diciembre de 2006, el sorte o público de designación de árbitros, resultando desig nados como principales los doctores HERNANDO YEPES ARCILA, JUAN MANUEL GARRIDO y EMILIO JOSE ARCHILA PEÑALOS A y, como suplentes PILAR SALAZAR CAMACHO, CARLOS ALBERTO USECHE PONCE DE LEON y ALVARO CEBALLOS SUAREZ. Los doctores YEPES ARCILA y ARCHILA PEÑALOS A aceptaron la designación en tanto que el doctor GARRIDO DIAZ declinó en nombramiento. Teniendo en cuenta lo anterior, se comunicó la designación a la doctora PILAR SALAZAR CAMACHO quien aceptó la designación.

1.3.2 Instalación del Tribunal y Admisión de la demanda

El Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá fijó como fecha para celebrar la audiencia de in stalación del Tribunal el día 8 de febrero de 2007.

En la fecha señalada, se inició la audiencia de instalación a la cua l asistieron los árbitros, el apoderado de LOS CONVOCANTES y la apoderada de LA FIDUCIARIA.

En dicha audiencia el tribunal nombró como secretaria a la doctora Alejandra Vásquez Velandia. En esa misma audiencia se declaró legalmente instalado el Tribunal, se admi tió la demanda presentadaTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 3 por LOS CONVOCANTES y se ordenó notificar personalmente el auto admisorio de la demanda a LOS CONVOCADOS.

1.3.2 Notificación del auto admisorio de la demanda y su traslado.

El 6 de marzo de 2007, se notificó personalmente el auto admisorio de la demanda a el representante legal de ORBITA, y en ese mismo acto se le hizo entrega de copia de la demanda y sus anexos.

El 26 de marzo de 2007, se notificó personalmente el auto admisorio de la demanda al apoderado judicial de L A FIDUCIARIA, y en ese mismo acto se le hizo entrega de copia de la demanda y sus anexos.

El 7 de mayo de 2007, se notificó personalmente el auto admisorio de la demanda al apoderado judicial de GUSTAVO LOPEZ , y en ese mismo acto se le hizo entrega de copia de la demanda y sus anexos.

1.3.3. Recurso contra el auto admisorio de la demanda

El 29 de marzo de 2007 el apoderado de LA FIDUCIARIA interpuso recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda. Del mencionado recurso se corrió traslado a los apoderados de las partes, El apoderado de LOS CONVOCADOS y el apoderado de GUSTAVO LOPEZ descorrieron el mencionado traslado.

Mediante auto del 27 de julio de 2007 el Tribunal resolvió el recurso de

El apoderado de LOS CONVOCADOS y el apoderado de GUSTAVO LOPEZ descorrieron el mencionado traslado.

Mediante auto del 27 de julio de 2007 el Tribunal resolvió el recurso de reposición interpuesto contra el auto admisorio de l a demanda confirmado en su integridad el auto impugnado.

1.3.4 Contestación de la demandaTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 4 Mediante escrito presentado por el apoderado de GUSTAVO LOPEZ GARCIA el día 2 de mayo de 2007, se contestó la demanda y se interpusieron las excepciones de mérito.

De igual manera, el apoderado de LA FIDUCIARIA m ediante escrito presentado el día 13 de agosto de 2007, contestó la demanda e interpuso excepciones de mérito.

1.3.5 Traslado de las excepciones de mérito

Las excepciones de mérito propuestas en la s contes taciones de la demanda presentada s por LA FIDUCIARIA y GUSTAVO LOPEZ se fijaron en lista, traslado que fue descorrido por el apoderado de LOS

CONVOCANTES y de GUSTAVO LOPEZ.

1.3.6 Fijación de gastos y honorarios

Dentro de la audiencia llevada a cabo el 2 2 de agosto de 2007, el Tribunal procedió a fijar los gastos y honorarios del Tribunal.

1.3.6 Fijación de gastos y honorarios

Dentro de la audiencia llevada a cabo el 2 2 de agosto de 2007, el Tribunal procedió a fijar los gastos y honorarios del Tribunal.

Estando dentro del término legal LOS CONVOCANTES pagaron el 100% de los gastos y honorarios del Tribunal.

1.3.7 Audiencia de conciliación

El día 27 de noviembre de 2007 se llevó a cabo la audiencia de conciliación prevista en el artículo 141 del decreto 1818 de 1998. La misma culminó con el Auto mediante el cual el Tribunal declaró fracasada la citada audiencia.

1.4. Trámite ArbitralTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 5 1.4.1 Las partes y su representación

a). PARTE CONVOCANTE

La Parte Convocante de este trámite está compuesta por:

a). El señor VICTOR RAUL ROMERO SILVA, mayor de edad y vecino de esta ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía No. 19.366.067 de Bogotá quien obra en su propio nombre y representación.

b). El señor GUILLERMO ROMERO SILVA, mayor de edad y vecino de esta ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía No. 79.372.628 de Bogotá quien obra en su propio nombre y representación.

En este trámite arbitral están representados jud icialmente por el doctor

esta ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía No. 79.372.628 de Bogotá quien obra en su propio nombre y representación.

En este trámite arbitral están representados jud icialmente por el doctor ALBERTO DURAN ROMERO , abogado de profesión, con tarjeta profesional No. 49.639 del Consejo Superior de la Judicatura.

b). PARTE CONVOCADA

La parte convocada está conformada por las siguientes personas:

a). FIDUCIARIA CENTRAL S .A., sociedad constituida mediante escritura pública No. 3271 del 20 de agosto de 1992 otorgada en la Notaría 15 de Bogotá. Se encuentra representada legalmente por su presidente LUIS IVÁN CORREA PELÁEZ.

En este trámite arbitral está representada judicia lmente por la doctora SONIA ELIZABETH ROJAS IZAQUITA, abogada de profesión con tarjeta profesional No. 64.751del Consejo Superior de la Judicatura.Tribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 6 b). ORBITA ARQUITECTURA E INGENIERIA LTDA, sociedad constituida mediante escritura pública No. 2357 del 14 de agosto de 1992 otorgada en la Notaría 30 de Bogotá. Se encuentra representada legalmente por su Gerente FEDERICO CARDONA PABÓN.

En este trámite arbitral está representada judicialmente por el doctor HUGO ALBERTO PULIDO SANABRIA, abogado de profesión c on

legalmente por su Gerente FEDERICO CARDONA PABÓN.

En este trámite arbitral está representada judicialmente por el doctor HUGO ALBERTO PULIDO SANABRIA, abogado de profesión c on tarjeta profesional No. 88.678 del Consejo Superior de la Judicatura.

c). El señor GUSTAVO LOPEZ GARCIA, mayor de edad y vecino de esta ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía No. 19.181.016 de Bogotá quien obra en su propio nombre y representación.

En este trámite arbitral está representado judicialmente por el doctor ISAAC ALFONSO DEVIS GRANADOS , abogado de profesión, con tarjeta profesional No. 57.995 del Consejo Superior de la Judicatura.

1.4.2 La demanda

1.4.2.1 Los hechos en los que se sustenta la demanda

La demanda se sustenta en los hechos que se resumen a continuación:

El apoderado de LOS CONVOCANTES dividió los hechos de la demanda e 4 capítulos a saber: (i) los hechos generales de la presente Demanda Arbitral, (ii) los hechos correspondientes a la responsabilidad de la FIDUCIARIA, (iii) los hechos pertenecientes a la responsabilidad del GERENTE, y (iv) los hechos que tienen que ver con la responsabilidad de ORBITA, los cuales se resumen a continuaciónTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

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CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

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Hechos Generales de la Demanda:

Afirma que el nueve (9) de julio de 2.003, se otorgó la escritura pública número un mil seiscientos noventa y seis (1.696) de la Notaría Cincuenta y Dos (52) del Círculo Notarial de Bogotá, entre (i) el FIDEICOMITENTE y/o BENEFICIARIO VICTOR RAUL ROMERO , (ii) la FIDUCIARIA, (iii) Ricardo Vizcaíno Silva en calidad de GERENTE, quien fuera posteriormente reemplazado por Gustavo López García (Gustavo López García aquí demandado en calidad de GERENTE),

(iv) ORBITA y/o BENEFICIARIO CONSTRUCTOR , y, (v) el BENEFICIARIO GUILLERMO ROMERO, en adelante la FIDUCIA.

Indica que el propósito del contrato de FIDUCIA era que VICTOR RAUL ROMERO aportara un INMUEBLE al PATRIMONIO AUTONOMO para la construcción de PINO VERDE con la participación del GERENTE, ORBITA, el VEEDOR, el INTERVENTOR, para que el PATRIMONIO AUTONOMO, luego de haber realizado las inversiones y atendido los respectivos costos y gastos, pagara el valor del INMUEBLE a VICTOR RAUL ROMERO y distribuyera las utilidades entre los fideicomitentes VICTOR RAUL ROMERO, GUILLERMO ROMERO y de ORBITA, de acuerdo con los porcentajes allí pactados.

distribuyera las utilidades entre los fideicomitentes VICTOR RAUL ROMERO, GUILLERMO ROMERO y de ORBITA, de acuerdo con los porcentajes allí pactados.

Manifiesta que por medio de la citada escritura pública (1.696) se transfirió a título de FIDUCIA MERCANTIL EN ADMINISTRACION , el derecho de dominio, la posesión y tenencia del inmueble allí descrito.

Pone de presente que la tenencia del inmueble fue posteriormente DELEGADA (que no cedida) a favor de ORBITA a título de COMODATO PRECARIO en virtud del cual éste último restituiría de manera inmediata la TENENCIA del INMUEBLE al PATRIMONIO AUTONOMO en caso de incumplimiento de cualquiera de lasTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 8 obligaciones a cargo de ORBITA, tal como consta en la cláusula cuarta (4ª.) del contrato.

Resalta que la cláusula décima (10ª.) del contrato, en el punto relativo a su DURACION, especificó lo siguiente:

“ETAPA I o ETAPA PRELIMINAR. Tendrá una duración hasta de seis (6) meses contados a par tir de la firma de la presente escritura, término que se prorrogará automáticamente por una sola vez por tres (3) meses más, en caso de que a su vencimiento no se reúnan todos los requisitos previstos

meses contados a par tir de la firma de la presente escritura, término que se prorrogará automáticamente por una sola vez por tres (3) meses más, en caso de que a su vencimiento no se reúnan todos los requisitos previstos para pasar a la Etapa II o Etapa de Desarrollo.

…

ETAPA II o ETAPA DE DESARROLLO. Una vez cumplidos los requisitos señalados anteriormente, así como las obligaciones del CONSTRUCTOR y teniendo en cuenta la decisión de Comité en ese sentido, se iniciará la Etapa II, la cual podrá tener una duración de catorce (14) meses prorrogables, por decisión del comité fiduciario … ”.

Igualmente la cláusula décima (10ª.) del contrato en lo referente al punto de equilibrio y a la sustentación general de la viabilidad de PINO VERDE, sentenció lo siguiente:

“ … Para que LA FIDUCIARIA pueda decretar la obtención del punto de equilibrio técnico y financiero de EL PROYECTO , se requiere que tanto LA FIDUCIARIA como LA GERENCIA tengan c erteza de contar con la totalidad de los recursos necesarios para cubrir los gastos y costos totales para la ejecución del proyecto , para lo cual LA GERENCIA acreditará con certificación expedida por su Revisor Fiscal y/o Contador con los soportes correspondientes, en la que indique de donde provendrán dichos recursos – entre otros – los provenientes de las ventas, del crédito constructor aprobado, de recursos propios, etc. Al efecto se suscribirá un Acta por EL GERENTE, LA FIDUCIARIA y EL VEEDOR decretando el punto de equilibrio…

…

constructor aprobado, de recursos propios, etc. Al efecto se suscribirá un Acta por EL GERENTE, LA FIDUCIARIA y EL VEEDOR decretando el punto de equilibrio…

…

Durante esta etapa EL CONSTRUCTOR, quien sustentará junto con el Gerente del proyecto (cada uno en relación con las obligaciones y funciones que le correspondan) ante el Comité de Fideicomiso y EL FIDUCIARIO, la viabilidad del Proyecto, el cumplimiento de todas y cada una de las condiciones del mismo, el punto de equilibrio financiero y en general, el hecho de que el proyecto sí puede desarrollarse … ”.Tribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 9 ( Los subrayados, resaltados y agrandados no corresponden al texto original ).

Por su parte la cláusula décima quinta (15ª.) del contrato, en relación con los costos de desarrollo del proyecto y los imprevistos o sobrecostos generados en su ejecución, preceptuó que:

“ … serán de cargo de LOS BENEFICIARIOS, en proporción a su participación, los costos de desarrollo del proyecto y los imprevistos o sobrecostos generados en su ejecución … y en general, cualquier gasto o costo necesario para el cumplimiento del objeto del contrato de fiducia . En el evento de que no existieren rec ursos suficientes en el patrimonio autónomo, los costos serán sufragados por LOS BENEFICIARIOS , para lo cual, EL

necesario para el cumplimiento del objeto del contrato de fiducia . En el evento de que no existieren rec ursos suficientes en el patrimonio autónomo, los costos serán sufragados por LOS BENEFICIARIOS , para lo cual, EL FIDUCIARIO dirigirá cuenta de cobro a éstos últimos en la proporción de su participación, por el valor que sea necesario cancelar y éstos se comprometen a cancelar las sumas de dinero dentro de los cinco (5) días siguientes al recibo de la respectiva cuenta de cobro; si no entregaren los recursos, reconocerán intereses de mora a favor del patrimonio autónomo a la tasa máxima legalmente permitida. Desde ya aceptan que el presente contrato, más la manifestación del representante legal de la Fiduciaria de no haber recibido los recursos prestará mérito ejecutivo. Si EL FIDUCIARIO no hubiere recibido los recursos de que aquí se habla, no será respons able por la ejecución de las obligaciones a su cargo y desde ya queda autorizado a suspender el cumplimiento de las mismas sin que por ello se le genere responsabilidad alguna en el cumplimiento del contrato ”.

( Los subrayados no corresponden al texto original ).

Indica que la cláusula décima quinta (15ª.) del contrato, debe interpretarse en armonía con la cláusula décima (10ª.), referente al punto de equ ilibrio de PINO VERDE , en la medida en que el presupuesto del PATRIMONIO AUTONOMO contempló la totalidad de los costos directos e indirectos del mismo, de tal suerte que una vez decretado el PUNTO DE EQUILIBRIO por parte de la FIDUCIARIA, del GERENTE y el Revisor Fiscal y/o Contador de éste último, no era

los costos directos e indirectos del mismo, de tal suerte que una vez decretado el PUNTO DE EQUILIBRIO por parte de la FIDUCIARIA, del GERENTE y el Revisor Fiscal y/o Contador de éste último, no era admisible cobro alguno a VICTOR RAUL ROMERO ni a GUILLERMO ROMERO por dicho concepto.

Afirma que el veintinueve (29) de agosto de 2.003 se celebró la reunión número uno (1) del COMITÉ FIDUCIARIO, con base en la cualTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 10 se revisó, discutió, aprobó y firmó la respectiva Acta por parte de sus representados.

Pone de presente que el veintiséis (26) de enero de 2.004, GRANAHORRAR dirigió una comunicación a la FIDUCIARIA en la cual estableció las condiciones para el desembolso del “Crédito – Constructor” al PATRIMONIO AUTONOMO.

Manifiesta que el diecisiete (17 ) de febrero de 2.004 se celebró la reunión número dos (2) del COMITÉ FIDUCIARIO, con base en la cual se revisó, discutió, aprobó y firmó la respectiva Acta por parte de los convocantes.

Resalta que en el mes de febrero de 2.004 se inició la construcción de PINO VERDE , según lo informara posteriormente la FIDUCIARIA

convocantes.

Resalta que en el mes de febrero de 2.004 se inició la construcción de PINO VERDE , según lo informara posteriormente la FIDUCIARIA mediante comunicación de fecha doce (12) de diciembre de 2.005 (ratificada por la 118700 de fecha doce (12) de diciembre de 2.005 de la FIDUCIARIA), comunicación a través de la cual efectuó la RENDICION DE CUENTAS tardía, incompleta y no sustentada correspondiente al trimestre primero (1º.) enero al treinta y uno (31) de marzo de 2.004, es decir con quince (15) meses de retraso.

Afirma que la iniciación de las obras de construcción de PINO VERDE comenzó con anterioridad a la fecha de declaratoria de PUNTO DE EQUILIBRIO, lo cual configuró una irregularidad por parte de ORBITA, si se tiene en cuenta que la declaratoria de PUNTO DE EQUILIBRIO se realizó el día quince (15) de abril de 2.004.

En e l mes de mayo de 2.004 VICTOR RAUL ROMERO y GUILLERMO ROMERO, suscribieron sendos contratos de promesa de compraventa para la adquisición de los apartamentos números 402 y 302 de PINO VERDE, contratos de promesa de compraventa que noTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 11 debían contar para efectos del cálculo y/o declaratoria del PUNTO DE

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Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 11 debían contar para efectos del cálculo y/o declaratoria del PUNTO DE

EQUILIBRIO del PATRIMONIO AUTONOMO.

Arguye que el quince (15) de abril de 2.004 se declaró PUNTO DE EQUILIBIRO por parte de la FIDUCIARIA, el GERENTE y del Revisor Fiscal y/o Contador Público de éste último, de acuerdo con lo previsto en la cláusula décima (10ª.) de la FIDUCIA siendo esta declaratoria EXTEMPORÁNEA en la medida en que si la fecha de otorgamiento de la FIDUCIA fue el día nueve (9) de julio de 2.003 y que el PUNTO DE EQUILIBRIO debía alcanzarse dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de dicha fecha, con una prórroga automática de tres (3) meses adicionales, la fecha máxima para su declaratoria era el NUEVE (9) DE ABRIL DE 2.004, por lo cual su declaratoria el QUINCE (15) DE ABRIL DE 2.004 fue extemporánea.

Además de lo anterior afirma que dicha declaratoria fue PRECIPITADA tal como lo advierte en el experticio realizado por el Dr. Germán Humberto Niño Ballesteros Sobra transcribir las conclusiones del cual se pueden extraer la s siguientes conclusiones: (i) las disponibilidades de caja del PATRIMONIO AUTONOMO ascendían apenas a la suma de doscientos veinticinco millones de pesos moneda corriente ($225000.000.oo.mcte.) para un total de costos directos e indirectos del PRESUPUESTO de más de siete mil millones de pesos moneda

de doscientos veinticinco millones de pesos moneda corriente ($225000.000.oo.mcte.) para un total de costos directos e indirectos del PRESUPUESTO de más de siete mil millones de pesos moneda corriente ($7.000000.000.oo.mcte.) (ii) la FIDUCIARIA y el GERENTE no analizaron adecuadamente las condiciones de desembolso del crédito de GRANAHORRAR que eran por avance de obra, (iii) no hubo presentación oportuna de las cifras lo cual impidió realizar un adecuado seguimiento del PRESUPUESTO por todos los participantes, y, (iv) debido a todo lo anterior se causaron multimillonarios perjuicios al FIDEICOMITENTE y/o BENEFICIARIO RAUL ROMERO y BENEFICIARIO GUILLERMO ROMERO.Tribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 12 Manifiesta que el veintinueve (29) de abril de 2.004, se otorgó la escritura pública número novecientos sesenta y cuatro (964) en la Notaría Sesenta y Tres (63) del Círculo de Bogotá, por medio de la cual el PATRIMONIO AUTONOMO constituyó h ipoteca abierta y sin límite de cuantía a favor de GRANAHORRAR sobre el INMUEBLE.

Afirma que el veintidós (22) de noviembre de 2.004, GRANAHORRAR dirigió una comunicación a la FIDUCIARIA en la cual estableció

límite de cuantía a favor de GRANAHORRAR sobre el INMUEBLE.

Afirma que el veintidós (22) de noviembre de 2.004, GRANAHORRAR dirigió una comunicación a la FIDUCIARIA en la cual estableció condiciones para el desembolso del “Crédito – Constructor” entre las cuales se encontraba:

“3. EJECUCION DEL CREDITO:

3.1. AVANCE DE OBRA Y REQUISITOS PARA LOS DESEMBOLSOS:

Los desembolsos se realizarán de acuerdo con las disposiciones legales, las políticas interna s de la entidad y con sujeción a nuestras disponibilidades de tesorería, siempre en proporción al ritmo de avance de la obra , según el informe correspondiente presentado por el perito designado por EL BANCO, y por tanto, no podrán girarse total ni anticipadamente …

…

3.5. CONDICIONES ESPECIALES:

3.5.1. Para continuar los desembolsos del crédito:

3.5.1.1. Debe demostrarse el cumplimiento de la condición de preventas del 50% del área vendible, es decir, presentar promesas de (sic) por 409 m2 sin incluir terrazas, diferentes a los inmuebl es: 203, 301, 303, 403, 404, 503, 504, 506, 605, 606, 705, 706, y debidamente suscritas por la Fiduciaria … ”.

(Los subrayados y resaltados no corresponden al texto original, las mayúsculas sí ).

Pone de presente que de acuerdo con la anterior relación de apartamentos, los contratos de promesa de compraventa celebrados

Fiduciaria … ”.

(Los subrayados y resaltados no corresponden al texto original, las mayúsculas sí ).

Pone de presente que de acuerdo con la anterior relación de apartamentos, los contratos de promesa de compraventa celebrados VICTOR RAUL ROMERO y GUILLERMO ROMERO sobre los apartamentos números 402 y 302 de PINO VERDE, no debían contarTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 13 para efectos del cálculo y/o declaratoria del PUNTO DE EQUILIBRIO

del PATRIMONIO AUTONOMO.

Indica que el once (11) de enero de 2.005 se otorgó la escritura pública número treinta y uno (31) en la Notaría Cincuenta y Dos (52) del Círculo de Bogotá entre el VICTOR RAUL ROMERO , GUILLERMO ROMERO, la FIDUCIARIA, ORBITA, el INTERVENTOR y el GERENTE, escritura por medio de la cual se modificó la FIDUCIA en el sentido de trasladar el momento en el cual el GERENTE y ORBITA recibirían los honorarios profesionales a título del porcentaje pactado sobre las ventas, pues se estableció que sería con posterioridad a la fecha en la cual se encontrara cancelado en su totalidad el crédito constructor aprobado por GRANAHORRAR.

Igualmente el treinta y uno (31) de enero de 2.005, se otorgó la

posterioridad a la fecha en la cual se encontrara cancelado en su totalidad el crédito constructor aprobado por GRANAHORRAR.

Igualmente el treinta y uno (31) de enero de 2.005, se otorgó la escritura pública número ciento ochenta y dos (182) de la Not aría 52 del Círculo Notarial de Bogotá, por medio de la cual se modificó la FIDUCIA en el sentido de trasladar el momento en el cual se pagarían tanto el valor del INMUEBLE (a favor de VICTOR RAUL ROMERO ) como las utilidades a que hubiere lugar (a favor de VICTOR RAUL ROMERO, GUILLERMO ROMERO y ORBITA) que se estableció que sería con posterioridad a la fecha en la cual se encuentra cancelado en su totalidad el crédito constructor aprobado por GRANAHORRAR.

A pesar de lo anterior, tanto del GERENTE como ORBITA, recibieron el pago de cuantiosos honorarios profesionales, a pesar de la estipulación al que se refiere el párrafo anterior.

El día tres (3) de febrero de de 2.005, se otorgó la escritura pública número doscientos veinte (220) en la Notaría Cincuenta y Dos (52) del Círculo de Bogotá entre el VICTOR RAUL ROMERO , GUILLERMO ROMERO, la FIDUCIARIA y ORBITA, el INTERVENTOR y elTribunal de Arbitramento de VICTOR RAUL ROMERO SILVA Y GUILLERMO ROMERO SILVA contra FIDUCARIA CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 14

CENTRAL S.A, GUSTAVO LOPEZ GARCIA Y ORBITA AQUITECTURA E INGENIERIA LTDA. ________________________________________________________________________________________________

Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación 14 GERENTE, por medio de la cual se modificó el contrato en el sentido de trasladar el momento en el cual se pagarían tanto el valor de l INMUEBLE como las utilidades a que hubiere lugar, que se estableció que sería con posterioridad a la fecha en la cual se encuentra ca