Laudo 1078 LINA MARIA ZULUAGA MANTILLA VS. HECTOR FALLA URBINA

Tribunal de Arbitramento Lina María Zuluaga Mantilla vs. Héctor Falla Urbina Noviembre 30 de 2004 Laudo Arbitral Bogotá, treinta (30) de noviembre de dos mil cuatro (2004). Cumplido el trá mite procede el tribunal, mediante el presente laudo, a resolver en derecho las controversias surgidas entre Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina con ocasión del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 16 de enero de 2004.

A. Antecedentes

1. La constitución, instalación y desarrollo del tribunal de arbitramento. 1.1. Mediante apoderado, Lina María Zuluaga Mantilla presentó ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el 13 de mayo de 2004, solicitud de convocatoria de un tribunal de arbitramento, para que dirima las controversias surgidas entre Lina María Zuluaga Mantilla, y Héctor Falla Urbina, con ocasión del contrato de promesa de compraventa suscrito entre estos el 16 de enero de 2004. 1.2. Recibida la solicitud, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, invitó, mediante comunicación de 13 de mayo de 2004, a Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina, a una reunión para nombramiento del árbitro. 1.3. Llegado el día y fecha señalado en la comunicación anterior, las partes de común acuerdo, designaron a Eduardo Zuleta Jaramillo como árbitro principal, y a Juan Fernando Gamboa Bernate como suplente. 1.4. Comunicada la designación a Eduardo Zuleta Jara millo, este, mediante comunicación de 30 de

designaron a Eduardo Zuleta Jaramillo como árbitro principal, y a Juan Fernando Gamboa Bernate como suplente. 1.4. Comunicada la designación a Eduardo Zuleta Jara millo, este, mediante comunicación de 30 de mayo de 2004, se excusó de aceptar el cargo. En consecuencia, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, mediante comunicación de 31 de mayo de 2004, le comunicó la designación a Juan Fernando Gamboa Bernate, quien mediante comunicación dirigida al centro el 2 de junio de 2004, aceptó la designación que se le hiciera como árbitro dentro del presente proceso arbitral. 1.5. El 10 de junio de 2004, se llevó a cabo la audiencia de instalación del tribunal(1); en dicha audiencia, se declaró legalmente instalado el tribunal de arbitramento para dirimir en derecho las controversias surgidas entre Lin a María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina, se declaró provisionalmente competente para conocer de la admisión y traslado de la demanda, así como para la integración del contradictorio, se designó a Mónica Rugeles Martínez como secretaria del tribunal, se reconoció personería a Luis Fernando Rivera Suárez como apoderado de la parte convocante, se admitió la demanda, se le notificó y corrió traslado de la demanda a la parte convocada aprovechando que esta se encontraba presente en la audiencia, se ordenó informar a la Procuraduría General de la Nación sobre la constitución del presente tribunal de arbitramento, y se fijó como fecha para llevar a cabo la siguiente audiencia el 30 de junio de 2004. 1.6. Dentro del término de ley, Héctor Falla Urbina presen tó contestación de la demanda, y

siguiente audiencia el 30 de junio de 2004. 1.6. Dentro del término de ley, Héctor Falla Urbina presen tó contestación de la demanda, y adicionalmente, presentó demanda de reconvención. 1.7. En audiencia realizada el 30 de junio de 2004 (2), el tribunal posesionó del cargo de secretaria a Mónica Rugeles Martínez, tuvo por contestada en tiempo la demanda, se corrió traslado de lasexcepciones de fondo formuladas por la parte convocada, se admitió la demanda de reconvención formulada por Héctor Falla Urbina, se notificó de dicha admisión y corrió traslado de la misma al apoderado de Lina María Zuluaga Mantilla, y se señaló como fecha para llevar a cabo audiencia de conciliación el 26 de julio de 2004 a las 11:30 a.m. 1.8. Dentro del té rmino de ley, el apoderado de la convocante contestó la demanda de reconvención; por su parte, Héctor Falla Urbina, dentro del término legal, se opuso a las excepciones de mérito formuladas por Lina María Zuluaga en la contestación a la demanda de reconvención. 1.9. El 26 de julio de 2004 (3), se fijó como nueva fecha para llevar a cabo la audiencia de conciliación el 4 de agosto de 2004 a las 11:30 a.m. 1.10. El 4 de agosto de 2004 (4), se llevó a cabo la audiencia de conciliación. Como las partes no lograron conciliar las diferencia, el tribunal declaró finalizada la etapa p rearbitral, y procedió a fijar honorarios del árbitro y el secretario, y gastos de administración del tribunal, y fijó como fecha para la

lograron conciliar las diferencia, el tribunal declaró finalizada la etapa p rearbitral, y procedió a fijar honorarios del árbitro y el secretario, y gastos de administración del tribunal, y fijó como fecha para la siguiente audiencia, el 31 de agosto de 2004. 1.11. Dentro de las oportunidades correspondientes, Héctor Falla Urbina pagó, en su totalidad, los honorarios y gastos fijados por el tribunal de arbitramento. 1.12. El 31 de agosto de 2004 (5), se dio inicio a la primera audiencia de trámite, declarándose competente el tribunal para conocer de la presente controversia. Dicha audiencia se suspendió para continuarla el 7 de septiembre de 2004. 1.13. EI 7 de septiembre de 2004, Héctor Falla Urbina presentó reforma a la demanda de reconvención. 1.14. En audiencia del 7 de septiembre de 2004(6), se admitió la reforma a la demanda de reconvención, y se lo ordenó a Héctor Falla Urbina que integrara en un solo documento la demanda de reconvención y su reforma; adicionalmente se fijo fecha para continuar la audiencia el 13 de septiembre de 2004. 1.15. Dentro del término legal, Héctor Falla Urbina presentó integra da en un solo texto la demanda de reconvención y la respectiva reforma. Por lo anterior, en la audiencia de 13 de septiembre de 2004 (7), se le corrió traslado de e sta a la parte convocada a través del apoderado de Lina María Zuluaga quien se encontraba presente; además, se fijó como fecha para continuar la audiencia el 29 de septiembre de 2004. 1.16. Dentro del término legal, el apoderado de Lina María Zuluaga conte stó la demanda de

encontraba presente; además, se fijó como fecha para continuar la audiencia el 29 de septiembre de 2004. 1.16. Dentro del término legal, el apoderado de Lina María Zuluaga conte stó la demanda de reconvención reformada; adicionalmente, se corrió traslado de las excepciones propuestas en dicha contestación, las cuales fueron descorridas por Héctor Falla Urbina dentro del término para ello. 1.17. En audiencia de 29 de septiembre de 2004(8), al encontrarse debidamente integrada la litis, se procedió a decretar las pruebas solicitadas por las partes en sus respectivos escritos, y con ello se di o por terminada la primera audiencia de trámite. 1.18. Todas las pruebas solicitadas por las partes, y decretadas por el tribunal fueron evacuadas, tal y como las mismas partes lo indican expresamente en el acta 13. Por ello, en la audiencia de 5 de noviembre de 2004 (9), se declara terminada la etapa probatoria, y se señala como fecha para llevar a cabo alegatos de conclusión el 19 de noviembre de 2004. 1.19. El 19 de noviembre de 2004, tuvo lugar la audiencia de alegatos de conclusión (10), concediéndole a cada una de las partes la oportunidad para que rindieran sus alegacio nes. Cada una de las partes, entregó escrito de sus respectivos alegatos. En dicha audiencia, se fijó el 30 de noviembre de 2004, para llevar a cabo la audiencia de laudo.

2. La cláusula compromisoria y la competencia del tribunal.

entregó escrito de sus respectivos alegatos. En dicha audiencia, se fijó el 30 de noviembre de 2004, para llevar a cabo la audiencia de laudo.

2. La cláusula compromisoria y la competencia del tribunal. 2.1. La cláusula compro misoria, se encuentra contenida en la cláusula novena de la promesa decontrato de compraventa suscrita entre Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina, el 16 de enero de 2004, en los siguientes términos: “Novena. Resolución de controversias Las co ntroversias derivadas de este contrato exceptuando las de carácter ejecutivo serán resueltas por un tribunal de arbitramento que funcionará de conformidad con las siguientes reglas:

1. El tribunal estará integrado por un árbitro.

2. El tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de

Bogotá.

3. El laudo será en derecho y el tribunal tendrá un término de tres meses para emitir su decisión”. 2.2. El tribunal, en audiencia realizada el 31 de agosto de 2004 (11), se declaró competente para conocer de las controversias surgidas entre Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina, al considerar que tanto las pretensiones contenida s en la demanda, las pretensiones contenidas en la demanda de reconvención integrada, así como las respectivas excepciones formuladas, son susceptibles de ser resueltas por un tribunal de arbitramento, ya que estas se encuentran dentro del marco de las controversias susceptibles de ser resueltas a través de un trámite arbitral de esta naturaleza, tal y como lo dispone la ley. 2.3. Tal y como se pactó en la cláusula compromisoria, el laudo será en derecho.

controversias susceptibles de ser resueltas a través de un trámite arbitral de esta naturaleza, tal y como lo dispone la ley. 2.3. Tal y como se pactó en la cláusula compromisoria, el laudo será en derecho. 2.4. Adicionalmente, las partes pactaron que el tri bunal tendría una duración de tres meses. En consecuencia, el presente laudo se dicta dentro del término acordado en dicha cláusula compromisoria.

3. Las pretensiones formuladas en la demanda.

Las pretensiones formuladas por Lina María Zuluaga Mantilla en la demanda son las siguientes: “Primera. Que se declare por parte del tribunal de arbitramento que el señor Héctor Falla Urbina, incumplió el contrato suscrito con la señorita Lina María Zuluaga Mantilla, el día 16 de enero de 2004. Segunda. Que como consecuencia de lo anterior se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado en fecha 16 de enero de 2004 entre Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina. Tercera. Que igualmente y a consecuencia del incumplimie nto, se condene al señor Héctor Falla Urbina, a la devolución del dinero entregado como parte de pago, con sus respectivos intereses a la fecha en que se haga efectivo el pago. Cuarta. Que se condene en costas del proceso y agencias en derecho al señor Héc tor Falla Urbina”.

4. Los hechos en que se fundamenta la demanda.

La demanda la fundamenta en los siguientes hechos que se sintetizan de la siguiente manera: 4.1. Que el 16 de enero de 2004, entre Lina María Zuluaga Mantilla, como prometiente compradora, y

La demanda la fundamenta en los siguientes hechos que se sintetizan de la siguiente manera: 4.1. Que el 16 de enero de 2004, entre Lina María Zuluaga Mantilla, como prometiente compradora, y Héctor Falla Urbina, como prometiente vendedor, se celebró “un contrato de promesa de compraventa, respecto de un inmueble apartamento marcado con los números 17 y 18, sujetos al régimen propiedad horizontal situado en la ciudad de Bogotá, su acceso está identificado en la nomenclatura urbana de Bogotá con el número cincuenta y cinco A dieciséis/treinta (55a -16/30) de la Transversal primera A (1a.A), tiene un área privada de sesenta y nueve metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados(69.40 m 2 ) su altura es de tres metros, comprendido en los linderos que están demarcados en el documento que se anexa en la demanda”. 4.2. Que las partes acordaron, en la cláusula cuarta del contrato de promesa, como precio de la compraventa, la suma de ciento veintidós millones de pesos ($122''000.000), que serían pagados por la prometiente compradora de la siguiente forma: a) La suma de cuarenta millones de pesos ($ 40''000.000) con la firma del contrato de promesa de compraventa; y b) el saldo de ochenta y dos millones de pesos ($ 82''000.000) con el producto de un crédito hipotecario que la Lina María Zuluaga Mantilla solicitaría, gestionaría y tramitaría ante el BBVA Banco Ganadero. 4.3. Que la suma de cuarenta millones de pesos ($ 40''000.000) entregados el 21 de e nero, se dieron “en calidad de arras del negocio, según lo establecido en el artículo 1859 del Código Civil”.

4.3. Que la suma de cuarenta millones de pesos ($ 40''000.000) entregados el 21 de e nero, se dieron “en calidad de arras del negocio, según lo establecido en el artículo 1859 del Código Civil”. 4.4. Que Héctor Falla Urbina, prometiente vendedor, incumplió el contrato porque pese a que el 23 de marzo de 2004, el BBVA Banco Ganadero informa de la aprobación del crédito hipotecario a favor de la convocante, por un valor de setenta millones de pesos ($ 70.000.000), y a que la notaría 63 del círculo de Bogotá le informó que había sido designado por el BBVA Banco Ganadero para elaborar la escrit ura del inmueble, y que se presentara con los documentos necesarios para firmar la escritura el 30 de marzo de 2004, el convocado no asistió, aduciendo unas razones que se encuentran consignada en la comunicación de 30 de marzo de 2004. 4.5. Que el prometi ente comprador pacto en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa, que la escritura que perfeccionaría el contrato se otorgaría, junto con la hipoteca, en la notaría 26 del Círculo de Bogotá, el día 16 de febrero de 2003 a las 10 de la maña na, “para lo cual es una fecha que no es cierta”.

5. Las excepciones propuestas en la contestación de la demanda.

Dentro de la oportunidad legal, Héctor Falla Urbina propuso las siguientes excepciones de fondo: a) Inexistencia de la obligación demandada, b ) Carencia de causa, c) Contrato no cumplido, d) Carencia de acción.

6. La demanda de reconvención y su reforma.

Inexistencia de la obligación demandada, b ) Carencia de causa, c) Contrato no cumplido, d) Carencia de acción.

6. La demanda de reconvención y su reforma.

Dentro del término legal, Héctor Falla Urbina presentó demanda de reconvención, y reforma a dicha demanda de reconvención. El tribunal, mediant e providencia de 7 de septiembre de 2004, ordenó que se integrara en un solo texto tanto la demanda de reconvención inicial, como la reforma a esta. Héctor Falla Urbina, presentó escrito integrado, en donde formula las siguientes pretensiones: “Principales. Primera. Que se declare que entre la señora Lina María Zuluaga Mantilla y el señor Héctor Falla Urbina se suscribió un contrato de promesa de compraventa sobre el apartamento 402 y los garajes número 17 y 18 ubicados en la Cra. 1A Nº 55 A – 16/30 de la c iudad de Bogotá D.C., el día 16 de enero de 2004. Segunda. Que se declare que las obligaciones contenidas en dicho contrato fueron establecidas por las partes para ser cumplidas en el año dos mil cuatro (2004), en especial las contenidas en las cláusulas cuarta y quinta. Tercera. Que se declare que la señora Lina María Zuluaga Mantilla, demandada en reconvención, ejercitó el derecho al retracto al no comparecer a suscribir la escritura pública de compraventa en la notaría Veintiséis del Circulo de Bogotá el día y hora acordados. Cuarta. Que se le condene a la señora Lina María Zuluaga Mantilla, a perder las arras por valor de cuarenta millones de pesos Mcte. $ 40.000.000 Mcte, establecidas en el contrato de promesa decompra venta.

Cuarta. Que se le condene a la señora Lina María Zuluaga Mantilla, a perder las arras por valor de cuarenta millones de pesos Mcte. $ 40.000.000 Mcte, establecidas en el contrato de promesa decompra venta. Quinta. Que se condena a p agar a la señora Lina María Zuluaga Mantilla, y a favor del señor Héctor Falla Urbina, las costas del proceso que incluirán los honorarios de los árbitros, del secretario, los gastos de administración, así como los de protocolización registro y las agencia s en derecho. Pretensiones subsidiarias Primera. Que se declare entre la señora Lina María Zuluaga Mantilla y el señor Héctor Falla Urbina se suscribió un contrato de promesa de compraventa sobre el apartamento 402 y los garajes 17 y 18 ubicados en la carr era 1 A Nº 55 A - 16/30 de la ciudad de Bogotá, D.C., el día 16 de enero de 2004. Segunda. Que se declare que las obligaciones contenidas en dicho contrato fueron establecidas por las partes para ser cumplidas en el año dos mil cuatro (2004), en especial la s contenidas en las cláusulas cuarta y quinta. Tercera. Que se declare que la señora Lina María Zuluaga Mantilla, incumplió varias de las obligaciones contraídas por ella mediante el contrato mencionado entre otras la de suscribir la escritura de compraventa según lo acordado. Cuarta. Que se declare que operó la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito entre la señora Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina por incumplimiento de parte de la señora Lina María Zuluaga Mantilla. Que como consecuencia de las declaraciones impetradas, se profieran en contra de la señora Lina

entre la señora Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina por incumplimiento de parte de la señora Lina María Zuluaga Mantilla. Que como consecuencia de las declaraciones impetradas, se profieran en contra de la señora Lina María Zuluaga Mantilla, las siguientes condenas: Quinta. Que se le condene a pagar a la señora Lina María Zuluaga Mantilla, los perjuicios correspondientes al d año emergente y lucro cesante sufrido por el señor Héctor Falla Urbina, como consecuencia de los incumplimientos de los contratos. Sexta. Que se condene a pagar a la señora Lina María Zuluaga Mantilla, y a favor del señor Héctor Falla Urbina, las costas de l proceso que incluirán los honorarios de los árbitros, del secretario, los gastos de administración, así como los de protocolización registro y las agencias en derecho”.

7. Los hechos en que se fundamenta la demanda de reconvención.

Héctor Falla Urbina fundamenta sus pretensiones en los siguientes hechos, que se sintetizan así: 7.1. Que desde el mes de noviembre de 2003, se inició la negociación entre Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina, para la venta del apartamento 402 y los garajes números 17 y 18 ubicados en la Cra 1 A Nº 55 A — 16/30, Edificio Altos del Castillo. De dicha negociación se llegó a la celebración de un contrato de promesa de compraventa suscrito el 16 de diciembre de 2004. El valor del inmueble fue de $122''000.000,00 que serían pagados en dos contados. 7.2. Que dentro del contrato de promesa se incurrió en dos errores mecanográficos respecto del la

del inmueble fue de $122''000.000,00 que serían pagados en dos contados. 7.2. Que dentro del contrato de promesa se incurrió en dos errores mecanográficos respecto del la fecha de la entrega del primer contado, así como la del otorgamiento de la escritura (cláusulas 4 y 5), ya que se puso el año 2003, cuando debió ser el año 2004. 7.3. Que no obstante el error mecanográfico respecto al año, la prometiente compradora le entregó el 21 de enero de 2004, al prometiente vendedor, la suma de $ 40''000.000. 7.4. Que el prometiente comprador contaba con el s aldo de la venta del apartamento para realizar dos negocios: el primero con Antonio Amaya Angulo, y el segundo un encargo fiduciario con FiduciariaCentral. 7.5. Que el 16 de febrero de 2004, Lina María Zuluaga Mantilla no asiste a la Notaría 26 del Círcul o de Bogotá, a suscribir la escritura de compraventa. Ante lo anterior, Héctor Falla solicita se levante acta de comparecencias en dicha notaría de su asistencia. 7.6. Por el incumplimiento de Lina María Zuluaga de las obligaciones contraídas en la promesa de compraventa, Héctor Falla incumplió las obligaciones que contrajo con Antonio Amaya Angulo y con Fiduciaria Central. 7.7. Que de conformidad con el literal a) de la cláusula 4 del Contrato de promesa suscrito el 16 de enero de 2004, el primer contado e quivalente a $40''000.000,00 entregado a Héctor Falla Urbina, constituyen arras de retracto de conformidad con el artículo 1859 del Código Civil.

enero de 2004, el primer contado e quivalente a $40''000.000,00 entregado a Héctor Falla Urbina, constituyen arras de retracto de conformidad con el artículo 1859 del Código Civil. 7.8. Que entre el 16 de febrero de 2004 y el 30 de abril de 2004, Héctor Falla tuvo que asumir todos los gastos de mantenimiento del inmueble objeto de la promesa de compraventa, así como asumir la venta del inmueble a un precio inferior, más gastos de comisión por corretaje inmobiliario.

8. Las excepciones propuestas contra la demanda de reconvención, una vez integrada.

Dentro de la oportunidad legal correspondiente, el apoderado de Lina María Zuluaga contestó la demanda de reconvención, pero no propuso ninguna excepción de fondo.

9. Las pruebas decretadas y practicadas.

Todas las pruebas solicitadas por las parte s en sus respectivos escritos, fueron decretadas y practicadas. Dentro de las pruebas solicitadas y decretadas, figura un dictamen pericial, que, el apoderado de la parte convocante, objetó por error grave. Dicha objeción será resuelta en el presente laudo. Por lo demás, el tribunal expresamente le solicitó a las partes que expresaran si había pruebas decretadas pendientes de ser evacuadas, o pruebas solicitadas que aun no hubiesen sido decretadas por el tribunal. Ambas partes manifestaron que no había ni p ruebas solicitadas pendientes de ser decretadas, ni pruebas decretadas pendientes de ser practicadas, tal y como consta en el acta número 13 de 5 de noviembre de 2004.

10. Oportunidad de conciliación.

Tal y como lo dispone la ley, oportunamente se citó a l as partes para que concurrieran a una audiencia

13 de 5 de noviembre de 2004.

10. Oportunidad de conciliación.

Tal y como lo dispone la ley, oportunamente se citó a l as partes para que concurrieran a una audiencia de conciliación, la cual se llevó a cabo el 4 de agosto de 2004, sin que las partes pudiesen llegar a una fórmula para conciliar las diferencias objeto del presente tribunal.

11. Las alegaciones de las partes.

El 19 de noviembre de 2004, se llevó a cabo audiencia de alegatos de conclusión. A cada una de las partes se le concedió el término correspondiente para que hicieran sus respectivas alegaciones orales. Al finalizar dicha audiencia, cada una de las partes entregó un resumen escrito de sus alegatos orales, los cuales fueron debidamente incorporado dentro del expediente.

B. Presupuestos procesales y materiales.

El tribunal encuentra que se hallan reunidos los presupuest os procesales y materiales, y que no se configura causal de nulidad procesal alguna. En consecuencia, procede a dictar laudo de mérito, en derecho, en los términos que se consignan a continuación.

C. Consideraciones generales del tribunal.El proceso arbit ral de la referencia, versa básicamente sobre las diferencias surgidas del contrato de promesa de compraventa suscrito entre Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina, suscrito el 16 de enero de 2004.

Y dentro de dicho contrato de promesa, la difer encia surge especialmente sobre dos puntos específicos: el primero de ellos sobre el error que se encuentra en las cláusulas cuarta y quinta, respecto de si se trata del año 2003 ó 2004, y el segundo, determinar si hubo retracto o incumplimiento de alguna o ambas partes en la ejecución de dicho contrato.

respecto de si se trata del año 2003 ó 2004, y el segundo, determinar si hubo retracto o incumplimiento de alguna o ambas partes en la ejecución de dicho contrato. Por consiguiente, se hará un estudio del contrato de promesa de compraventa, determinando los elementos esenciales y naturales de este, al igual que el alcance del contrato de promesa suscrito entre Lina María Zuluaga y Héctor Falla, y las obligaciones contraídas por cada uno de ellos al suscribir dicho contrato. El contrato de promesa de compraventa, en materia civil, se encuentra expresamente regulado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, en los siguientes términos: “ART. 89. —La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito,

2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las ley es declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato;

4. Que se determine de tal suerte el contrato, qu e para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. “Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. “Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil”.

En el presente cas o nos encontramos frente al caso de un contrato de promesa de compraventa de inmueble, de carácter civil, y por lo tanto, regulado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Jurisprudencial y doctrinalmente se ha señalado que la promesa de compraventa de in mueble es un

inmueble, de carácter civil, y por lo tanto, regulado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Jurisprudencial y doctrinalmente se ha señalado que la promesa de compraventa de in mueble es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal y solemne. Es bilateral, ya que siguiendo los términos del artículo 1496 del Código Civil, las partes se obligan recíprocamente. Es oneroso, ya que tiene “tiene por objeto la utilidad de ambo s contratantes, gravándose cada uno a beneficio de otro (12)”; en el presente contrato se obligan a celebrar un contrato de compraventa futuro, que los afecta a ambos, y que tiene utilidad y beneficio recíproco. Es conmutativo, ya que ambas partes se obligan a hacer una cosa “que se mira como equivalente (13)” a lo que la otra parte debe hacer. En este caso, la obligación es idéntica para ambos, y es la de concurrir a una notaria para otorgar la escritura pública, que perfeccionará la compraventa del inmueble prometido. Es principal, ya que el contrato de promesa de compravent a, a términos del artículo 1499 del Código Civil, “subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención”.Y es solemne, ya que el contrato de promesa de compraventa de inmueble, en materia civil, “está sujeto a la observancia de ciertas formalidades espe ciales(14)”, como lo es la necesidad de que conste por escrito(15). El contrato de promesa de compraventa tiene una naturaleza restrictiva, respecto de su existencia, validez y eficacia; En efecto, por regla general la promesa de contrato no produce ninguna consecuencia jurídica, y excepcionalmente lo producirá, y será fue nte de obligaciones, si cumple con

validez y eficacia; En efecto, por regla general la promesa de contrato no produce ninguna consecuencia jurídica, y excepcionalmente lo producirá, y será fue nte de obligaciones, si cumple con los requisitos expresamente señalados en la ley. Por lo anterior, debe entrarse a estudiar cuáles son los requisitos exigidos por la ley, para que la promesa de compraventa produzca obligaciones entre quienes lo celebran: El primer requisito, es que al momento de celebrarse el contrato de promesa, concurran todas las circunstancias y requisitos exigidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Si alguno de dichos requisitos falta, la consecuencia jurídica será la nulidad d el contrato, tal y como lo ha señalado en varias oportunidades la Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Agraria(16). Al ser la promesa un contrato, debe cumplir con lo exigido por el artículo 1502 del Código Civil, esto es: a) capacidad, b) consentimiento libre de vicios, c) objeto lícito y d) causa lícita. Adicionalmente, la promesa de compraventa de inmueble, de carácter civil, debe cumplir con los requisitos expresamente señalados en los numerales 1º a 4º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, esto es:

1. Que la promesa conste por escrito; dicho escrito puede ser a través de un documento público o privado,

2. Que el contrato de promesa de compraventa de inmueble no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil(17).

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse la compraventa prometida, y

ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil(17).

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse la compraventa prometida, y

4. Que se determine de tal forma la compraventa del inmueble, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales que en este caso sería el otorgamiento de la escritura pública respectiva.

Una vez estudiados los requisitos que la ley le impone al contrato de promesa civil de compraventa de inmueble, corresponde ahora analizarl os respecto del contrato de promesa de compraventa de inmueble, suscrito entre Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla Urbina, el 16 de enero de 2004. Dicha promesa obra a folios 1 a 7 del cuaderno de pruebas 1. Sea lo primer advertir que visto el contrato de promesa suscrito entre las partes, aparece claro que: a) Tanto Lina María Zuluaga Mantilla, como Héctor Falla Urbina, tienen y tenían capacidad para celebrar el contrato de promesa al momento en que este fue suscrito; b) No se advierte dentro del pl enario, ni las partes lo manifestaron, algún vicio sobre el consentimiento dado por Lina María Zuluaga Mantilla, y por Héctor Falla Urbina; c) El objeto del contrato de promesa de compraventa de inmueble es lícito; y d) La causa que motivo la promesa de compraventa también es lícita. Respecto de los cuatro requisitos contenidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, se encuentra lo siguiente:1. Efectivamente la promesa de contrato suscrita entre. Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla

Respecto de los cuatro requisitos contenidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, se encuentra lo siguiente:1. Efectivamente la promesa de contrato suscrita entre. Lina María Zuluaga Mantilla y Héctor Falla U