Laudo 1168 LISPY S.A. VS. EL RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A.

Tribunal de Arbitramento Lispy S.A. v. El Retiro Centro Comercial S.A. Mayo 19 de 2006 Laudo Arbitral Bogotá D.C., 19 de mayo de 2006 Encontrándose surtidas en su totalidad las actuaciones procesales previstas en el Decreto 2279 de 1989 , la Ley 23 de 1991, la Ley 446 de 1998 y el Decreto 1818 de 19 98 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha y hora señaladas para llevar a cabo la audien cia de fallo, el tribunal de arbitramento profiere, en derecho, el laudo conclusivo del proceso arbitral convocado par a dirimir las diferencias entre Lispy S.A. parte co nvocante, y El Retiro centro comercial S.A., parte convocada, s urgidas con ocasión de la “promesa de compraventa” suscrita entre las partes el día 16 de mayo de 2003, previos los siguientes antecedentes y preliminares:

I. Antecedentes

A. Cláusula compromisoria.

Las controversias que se deciden mediante el presen te laudo se originan en la “promesa de compraventa” , suscrita entre las partes el día 16 de mayo de 2003, contrat o en el que se pactó la siguiente cláusula compromi soria: “14) Cláusula compromisoria a) Las diferencias que surjan entre las partes con motivo de la celebración, interpretación y ejecució n del presente contrato, con excepción de los procesos ejecutivos, se someterán a la decisión de un tribunal de arbit ramento constituido por tres (3) árbitros designados por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de

contrato, con excepción de los procesos ejecutivos, se someterán a la decisión de un tribunal de arbit ramento constituido por tres (3) árbitros designados por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quienes deberán ser ciudadanos colombianos y abogados titulados. El tribunal funcionará en Bog otá en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la C ámara de Comercio de Bogotá y su fallo se proferirá en derecho, de conformidad con las reglas de funcionam iento de dicho centro y las consagradas en la Ley 2 3 de 1991, el Decreto 2279 de 1989, el Decreto 2651 de 1991, l a Ley 446 de 1998, el Decreto 1818 de 1998 y demás normas que las modifiquen o adicionen. b) Igualmente como anexo 12 al presente contrato, s e incorporan las comunicaciones suscritas por la so ciedad fiduciaria Alianza Fiduciaria S.A., por las cuales se adhiere y ratifica el presente pacto arbitral y se someten a dicha jurisdicción en cuanto se refieran a diferenc ias con motivo de la celebración, interpretación y ejecución del presente contrato o de aquellos compromisos u oblig aciones adquiridas por dichas sociedades fiduciaria s ya sea directamente o como administradoras de los patrimon ios autónomos fideicomiso de lotes El Retiro. c) Lo previsto en la presente cláusula se extenderá inclusive a las diferencias que pudieran surgir en tre las partes derivadas de la celebración, interpretación y ejecu ción del contrato de compraventa prometido una vez este se haya celebrado” (fls. 28 y 29 del cdno. pbas. 3).

B. Fase pre-arbitral

derivadas de la celebración, interpretación y ejecu ción del contrato de compraventa prometido una vez este se haya celebrado” (fls. 28 y 29 del cdno. pbas. 3).

B. Fase pre-arbitral

1. Con el lleno de los requisitos formales y mediante apoderado, el 4 de noviembre de 2004, la socieda d Lispy S.A. presentó ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá el escrito de c onvocatoria arbitral que dio origen al proceso.

2. Al tenor de lo dispuesto en la cláusula compromi soria citada, el tribunal debía conformarse por tre s árbitros designados por la Cámara de Comercio de Bogotá.3. No obstante lo anterior, las partes obrando de c omún acuerdo, designaron a los doctores Jorge Cubid es Camacho, Mario Gamboa Sepúlveda y Hernando Herrera Mercado para integrar el tribunal de arbitramento, circunstancia que fue informada mediante comunicaci ón de fecha noviembre 2 de 2004 suscrita por las pa rtes, y radicada ante el centro de arbitraje y conciliación de la cámara de comercio de Bogotá. Los árbitros n ombrados aceptaron la designación en la debida oportunidad.

4. El centro de arbitraje citó a las partes para la audiencia de instalación del tribunal el 18 de nov iembre de 2004.

5. En tal oportunidad se llevó a cabo la audiencia de instalación que contó con la asistencia de los á rbitros, la parte convocante, su apoderado, la parte convocada y su a poderado, y en la que el tribunal nombró como presi dente al doctor Hernando Herrera Mercado y como secretaria a la doctora Gabriela Monroy Torres, declaró legalme nte

convocante, su apoderado, la parte convocada y su a poderado, y en la que el tribunal nombró como presi dente al doctor Hernando Herrera Mercado y como secretaria a la doctora Gabriela Monroy Torres, declaró legalme nte instalado el tribunal, reconoció personería jurídic a a los apoderados de las partes, admitió la demand a arbitral, ordenó correr el correspondiente traslado a la part e convocada y se pidió que por secretaría ad hoc se notificara tal decisión al apoderado de la parte convocada, notifi cación y traslado que se surtieron en la misma audi encia (cdno. ppal. 1, fls. 130 a 132).

6. El 2 de diciembre de 2004, la parte convocada pr esentó al tribunal su escrito de contestación de la demanda y adicionalmente presentó demanda de reconvención con tra la sociedad Lispy S.A.

7. Mediante auto 3 de fecha 6 de diciembre de 2004, el tribunal admitió la demanda de reconvención y d e ella y sus anexos ordenó correr traslado a la parte convoc ante, por el término legal, notificación que se sur tió en esta misma fecha.

8. Mediante escrito radicado el 21 de diciembre de 2004, la parte convocante presentó su contestación de la demanda de reconvención.

9. El traslado de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda y en la contestación de la demanda de reconvención, se surtió mediante auto 4 de fecha enero 12 de 2005.

10. Estando dentro del término de traslado de las e xcepciones de mérito contenidas en las respectivas contestaciones presentadas por las partes, cada uno de los apoderados de las partes presentó un escrit o

10. Estando dentro del término de traslado de las e xcepciones de mérito contenidas en las respectivas contestaciones presentadas por las partes, cada uno de los apoderados de las partes presentó un escrit o pronunciándose sobre las citadas excepciones (fls. 220 a 246 del cdno. ppal. 1).

11. El 25 de enero de 2005, se llevó a cabo la audi encia de conciliación, la cual, por solicitud conju nta de las partes, fue suspendida para reanudarla el 2 de febr ero de 2005 a las 2:30 p.m. Sin embargo en tal fech a, los apoderados de las partes presentaron un memorial so licitando aplazar la continuación de la audiencia d e conciliación iniciada el 25 de enero de 2005.

12. Mediante auto 6 de fecha marzo 28 de 2005, el t ribunal fijó como fecha para la continuación del la audiencia de conciliación, el 5 de abril de 2005 a las 3:00 p .m.

13. En dicha fecha se continúo con la audiencia de conciliación, la cual se declaró fracasada por la i mposibilidad de las partes de llegar a una solución y acuerdo di recto. Adicionalmente, mediante auto 8, se fijaron los honorarios de los árbitros y de la secretaria, gastos de admin istración, protocolización y otros gastos y se dete rminó como fecha para llevar a cabo la primera audiencia de tr ámite, el día 3 de mayo de 2005.

C. Trámite arbitral

1. El 3 de mayo de 2005, (acta 8) se dio inicio a l a primera audiencia de trámite en la que se dio lec tura al pacto

C. Trámite arbitral

1. El 3 de mayo de 2005, (acta 8) se dio inicio a l a primera audiencia de trámite en la que se dio lec tura al pacto arbitral acordado en el numeral 14 de la “promesa d e compraventa”, a las cuestiones sometidas a decisi ón arbitral expresadas en las pretensiones de la demanda presen tada por la parte convocante (fls. 68 a 79 del cdno . ppal. 1.), en las pretensiones contenidas en la demanda de rec onvención (fl. 176 del cdno. ppal. 1) y en las corr espondientes contestaciones presentadas por las partes. Así mism o, mediante auto 10, el tribunal se declaró compete nte para conocer y decidir en derecho las controversias some tidas a su consideración, y se profirió el auto 11 en el que se decretaron las pruebas del proceso.2. El presente proceso se llevó a cabo en 36 audien cias, en las cuales se asumió competencia, y se dec retaron y practicaron las pruebas solicitadas por las partes así como aquellas que el tribunal decretó de oficio . En el acta 33 correspondiente a la audiencia en la que se cerró l a etapa probatoria, las partes expresaron su confor midad con la actividad procesal desplegada, la duración transcur rida del proceso, la forma en que las pruebas fuero n evacuadas, así como respecto del ejercicio de sus derechos y g arantías constitucionales. Por último, las partes e xpusieron sus alegatos de conclusión, el día 27 de marzo de 2006.

3. Mediante auto 51 proferido el 27 de marzo de 200 6, el tribunal citó a las partes para audiencia de fallo el día 11

alegatos de conclusión, el día 27 de marzo de 2006.

3. Mediante auto 51 proferido el 27 de marzo de 200 6, el tribunal citó a las partes para audiencia de fallo el día 11 de mayo de 2006, a las 3:00 p.m., estando dentro de l término legal para proferirlo.

D. Las partes

1. Parte convocante.

La parte convocante en el presente trámite arbitral es la sociedad Lispy S.A., quien comparece a travé s del señor Lucio Bernal Castaño, representante legal de la soc iedad, condición que consta en el certificado de ex istencia y representación expedido por la Cámara de Comercio d e Bogotá, documento que obra a folios 1 y 2 del cua derno de pruebas 1, quien otorgó poder para la actuación jud icial al doctor Luis Carlos Gamboa Morales, según e scrito que obra a folio 3 del cuaderno de pruebas 1.

2. Parte convocada.

La parte convocada en el presente trámite arbitral es la sociedad El Retiro centro comercial S.A., que comparece a este proceso a través del señor Mauricio Rachid Gar cés, representante legal, condición que consta en e l certificado de existencia y representación expedido por la Cáma ra de Comercio de Bogotá, documento que obra a foli os 139 y 140 del cuaderno principal 1, quien otorgó poder pa ra la actuación judicial al doctor Álvaro Mendoza R amírez, según escrito que obra a folio 138 del cuaderno pri ncipal 1.

E. Hechos en que se basa la demanda principal.

Las pretensiones formuladas por la parte convocante están fundamentadas en los siguientes hechos que f ueron clasificados por capítulos según el tema a que se r efieren, así:

E. Hechos en que se basa la demanda principal.

Las pretensiones formuladas por la parte convocante están fundamentadas en los siguientes hechos que f ueron clasificados por capítulos según el tema a que se r efieren, así: “A. Antecedentes de Lispy 1. “Lispy es una sociedad de naturaleza comercial p ropietaria de 47.624.334 acciones de la sociedad Me canelectro S.A., constituida mediante la escritura pública 302 1 del 10 de octubre de 1961 de la Notaría Sexta (6ª ) de Bogotá (“Mecanelectro”), según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá (documento 4) equivalentes al 94 .95% de su capital suscrito y pagado, según aparece en el certificado expedido por su Revisor Fiscal (documen to 5). Por consiguiente Lispy ejerce una situación de control en los términos de los artículos 260 y siguientes d el Código de Comercio (en adelante “C.Co.”). 2. “Mecanelectro a su turno, es propietaria de las marcas “Sentry” y “Home Sentry” (las “Marcas”) en C olombia según consta en los certificados que como documento 6 acompaño, las cuales sirven para identificar los almacenes Home Sentry, dedicados a la comercialización de pro ductos para el hogar, ferretería, construcción, electrodomésticos, artículos para automóviles, camp ing, decoración, etc., especialmente en la ciudad d e Bogotá. 3. “Mecanelectro posee y tiene en funcionamiento en Bogotá, además de los propiamente denominados Mecanelectro, dos (2) establecimientos de comercio bajo el nombre Home Sentry, ubicados en la Autopist a Norte

3. “Mecanelectro posee y tiene en funcionamiento en Bogotá, además de los propiamente denominados Mecanelectro, dos (2) establecimientos de comercio bajo el nombre Home Sentry, ubicados en la Autopist a Norte

con calle 127 (Av 13 127 A – 13) y en el Centro Com ercial Plaza de las Américas (Calle 3 Sur 71 C – 19 ), conforme consta en el certificado expedido por la C ámara de Comercio de Bogotá que como documento 7 acompaño, abiertos al público desde 1994 y 1999 res pectivamente. Son considerados grandes almacenes de cadena de alrededor de 3.000 metros cuadrados de superfici e cada uno, con un formato y una distribución predeterminados y cuidadosamente estudiados. 4. “Los almacenes Home Sentry generan una significa tiva afluencia de público y resultan sumamente atra ctivospara el desarrollo y consolidación de un centro com ercial. A manera informativa, han recibido en el cu rso del año corrido de octubre de 2003 a septiembre de 2004, 65 5.986 visitantes en el local de la Autopista del No rte y 764.650 en el de Plaza de las Américas, para un pro medio mensual superior a 50.000 visitantes, tal com o consta en el documento 8. 5. “Home Sentry es una marca reconocida internacion almente y acreditada en el país, instalada hace cer ca de 10 años distintiva de uno de los almacenes de cadena m ás importantes del país conocidos como “destino”, o sea aquellos a los que los interesados acuden por la am plia gama y variedad de productos y ofertas que gar antizan, en un solo sitio, un servicio y una solución total e í ntegra a sus necesidades en un ramo determinado. En el caso

aquellos a los que los interesados acuden por la am plia gama y variedad de productos y ofertas que gar antizan, en un solo sitio, un servicio y una solución total e í ntegra a sus necesidades en un ramo determinado. En el caso puntual se trata de soluciones de hogar, ferretería y construcción”. “B. El origen del centro comercial El Retiro y moti vos de la participación de Lispy “Para comprender el alcance del proyecto de constru cción conocido como Centro Comercial El Retiro (el “Centro Comercial”), resultan importantes los siguientes an tecedentes: 1. “Durante los últimos 10 años y a raíz de la cons trucción del Centro Comercial Andino (el “Centro An dino”) ha florecido un importante sector dedicado al comercio alrededor de las calles 85 y 80 de Bogotá y entre sus carreras 11 a 15, rodeado de diversos establecimientos, rest aurantes, oficinas de servicios financieros al igua l que cines, oficinas particulares, etc., que hacen del área una importante zona de comercio en la ciudad. 2. “Cerca del Centro Andino se encuentra otro compl ejo comercial denominado Centro Comercial Atlantis (“Atlantis”) que aun cuando de menor envergadura, c uenta también con un gran número de locales, restau rantes, cines, etc. 3. “Desde hace algunos años un grupo tuvo la idea d e desarrollar un nuevo núcleo comercial en un lote de terreno que se conformaría con varios inmuebles de área red ucida y de diferentes propietarios, ubicado en el c ostado sur del Centro Andino, que sirviera de enlace entre est e y Atlantis. 4. “Dicha iniciativa tuvo su lanzamiento en el año 2002, como se puede observar en la publicidad puest a al

del Centro Andino, que sirviera de enlace entre est e y Atlantis. 4. “Dicha iniciativa tuvo su lanzamiento en el año 2002, como se puede observar en la publicidad puest a al público, por ejemplo, en la revista “Dinero” del 3 de mayo de 2002 (documento 9) y en el folleto que p ara promocionarlo se distribuyó (documento 10). 5. “El intento fracasó por lo que el proyecto de le vantar un nuevo centro comercial parecía una posibi lidad de difícil realización, salvo que se conformara un gru po que contribuyera con significativos recursos fre scos y le diera una imagen renovada, procurando atraer, con base en un almacén “ancla”, compradores de pequeños locale s. Habiendo sido lanzado con gran propiedad, su anteri or fracaso afectaba, por demás, la credibilidad de un proyecto de esta envergadura frente a eventuales compradores y comerciantes interesados en instalar sus negocio s en el sector. Se trataba de revivir una iniciativa agoniz ante. 6. “No obstante lo anterior, y el fracaso que había representado el primer intento, el grupo familiar de apellido Rachid, que había sido el promotor de entonces, ins istió en levantar el centro comercial para lo cual conservó vigentes, a través del mecanismo de prórroga y pago de intereses, en algunos casos y en otros por incr ementos de precios, diversas promesas de compraventa con los p ropietarios de los lotes de terreno que englobados permitirían, si ello se alcanzaba y si se obtenían los recursos del caso, acometer la construcción del hasta entonc es fallido centro comercial. 7. “Fue así como a través de las empresas World Fas hion S.A., World Watches S.A., Global Brands S.A., Swiss

si ello se alcanzaba y si se obtenían los recursos del caso, acometer la construcción del hasta entonc es fallido centro comercial. 7. “Fue así como a través de las empresas World Fas hion S.A., World Watches S.A., Global Brands S.A., Swiss Master Pieces S.A., Colombia Artexport S.A. y Swiss Precision S.A., controladas por la familia Rachid, se suscribieron promesas de compraventa sobre doce (12 ) lotes de terreno, de las cuales se anexan como do cumento 11 las relativas a los lotes 1 y 2, y como las rela cionadas con los lotes 8, 9, 10, 11 y 12 estaban ín timamente vinculadas con el contrato que da origen a este lit igio, se anexaron a aquel y pueden observarse en el documento

32. Las restantes reposan en poder de la convocada. Los anteriores documentos fueron suministrados por la convocada y de acuerdo con su expresión estaban com pletos. De ellas podemos resaltar las siguientes características, sin perjuicio de lo que resulte de la exhibición que se solicitará en el capítulo de pruebas:Lote Prometiente

Vendedor Valor Total Cuota Inicial Saldo Fecha Vencimien to Inicial Número de Prórrog as Fecha Vencimien to Final 1 Helena María Isabel Plata Tamayo y otra 1.600.000.00 0 80.000.000 1.520.000.000 Abril 30, 2002 6 Abril 20, 2003 (1) 2 Clara Casas Morales 1.700.000.00 0 100.000.00 0 1.600.000.000 (2) Abril 30, 2002 6 marzo 4, 2003

2003 (1) 2 Clara Casas Morales 1.700.000.00 0 100.000.00 0 1.600.000.000 (2) Abril 30, 2002 6 marzo 4, 2003 3 No existen datos en poder de la convocante

4 No existen datos en poder de la convocante

5 No existen datos en poder de la convocante

6 No existen datos en poder de la convocante

7 No existen datos en poder de la convocante

8 Pilar Ortega de Ajkay 535.056.000 10.000.000 525.056.000 junio 13, 2002 5 mayo 16, 2003 9 Roberto Gómez Dávila 524.880.000 10.000.000 514.880.000 (3) Abril 30, 2002 5 junio 27, 2003 10 Patricia Concha de Leyva 623.124.000 73.308.000 549.816.000 junio 15, 2003 junio 15, 2003 (4) 11 Gloria Echeverri de Lleras y otra 455.760.000 10.000.000 445.760.000 (5) Abril 30, 2002 5 mayo 16, 2003 12 (1) (6) Jorge Enrique Becerra H. 200.000.000 40.000.000 160.000.000 Enero 28, 2002 7 mayo 19, 2003 (7) 12 (2) Juan Manuel Orozco y otros

(6) Jorge Enrique Becerra H. 200.000.000 40.000.000 160.000.000 Enero 28, 2002 7 mayo 19, 2003 (7) 12 (2) Juan Manuel Orozco y otros 312.000.000 10.000.000 302.000.000 (8) Abril 30, 2002 5 mayo 15, 2003 12 (3) Luis José Jaramillo 92.000.000 8.000.000 84.000.000 (9) Abril 30, 2002 10 diciembre 16, 2002 12 (4) Juan Manuel Orozco 160.000.000 16.000.000 144.000.000 (10) Abril 30, 2002 6 mayo 15, 2003 12 (5) Manuel Ricardo Sepúlveda 110.000.000 5.000.000 105.000.000 (11) Abril 30, 2002 1 (12) mayo 19, 2003

8. “Sin embargo, y como se observa en el documento 34 y en la comunicación de octubre 15, 2003 suscrit a por Mauricio Rachid Garcés, así como la enviada por Efr aín Izquierdo Izquierdo, abogado del Retiro, acompa ñando lacertificación de septiembre 30, 2003 de Alianza Fid uciaria S.A. (“Alianza”), las escrituras públicas d e transferencia de los lotes se realizaron entre mayo 16, 2003 y septiembre 5, 2003, lo cual es indicati vo de sus diversas prórrogas. 9. “Como características comunes a las anteriores p romesas de compraventa, se observa que se celebraro n con la

diversas prórrogas. 9. “Como características comunes a las anteriores p romesas de compraventa, se observa que se celebraro n con la entrega como cuota inicial de una cifra significati vamente reducida con respecto al precio total, y qu e los pagos de mayor consideración se pactaron con vencimientos en marzo 30 y abril 30 de 2002, fechas que coinciden con la época en que se anunció el proyectado centro comerc ial que fracasó en una primera ocasión. También ref lejan la necesidad de contar con recursos para atender los s aldos que se adeudaban para adquirirlos, como a la postre se dio con la participación e inyección económica de Lispy , y así mismo que, luego de varias extensiones, todas ellas expiraban en los meses de mayo y junio de 2003 , época que coincide con la celebración del conveni o que ha dado origen a este litigio. 10. “Igualmente, y ello resalta aún más las condici ones bajo las cuales se cerró la negociación de que trata este litigio, se observa que para el primer trimestre de 2003 eran numerosas las prórrogas de las promesas de compraventa, que no podían extenderse indefinidamen te y que estaban a punto de extinguirse, con graves riesgos, pues la falta algún lote conllevaría un nuevo fraca so del proyectado Centro Comercial. 11. “En el segundo semestre del 2002, Rodrigo Serna Londoño funcionario de la sociedad Espacios Urbano s Ltda. (“Espacios Urbanos”), entidad encargada de las labo res de corretaje y ventas del Centro Comercial, con tactó a Lucio Bernal Castaño, Gerente de Mecanelectro, a fi n de procurar su vinculación por intermedio de los almacenes

(“Espacios Urbanos”), entidad encargada de las labo res de corretaje y ventas del Centro Comercial, con tactó a Lucio Bernal Castaño, Gerente de Mecanelectro, a fi n de procurar su vinculación por intermedio de los almacenes Home Sentry mediante la adquisición de un almacén c onocido como “ancla”, requisito que resultaba indis pensable para atraer compradores de los restantes locales y que representaría un significativo aporte, como a l a postre se dio, para atender los compromisos económicos de adquisic ión de los inmuebles que estaban a punto de vencers e. 12. “Es de suma importancia, para los propósitos y antecedentes de este litigio, hacer referencia al f lujo de caja elaborado por el Retiro en abril 11, 2003 (document o 18). Como allí se observa entre los meses de mayo y junio de 2003, la convocada debía realizar un importante des embolso por $ 9.583.102.000 correspondiente a los p agos de los saldos adeudados para la adquisición de los lot es en los cuales se levantaría el Centro Comercial. 13. “Para lo anterior, resultaban indispensables lo s ingresos provenientes de las ventas de los almace nes “ancla”, estimados en $ 8.125 millones, que deberían recauda rse entre mayo y junio de 2003, así como contar con $ 1.316 millones de preventas con destino a cancelar en su totalidad los terrenos cuyas promesas estaban a pun to de expirar, con las consecuencias propias del incumpli miento y de la nueva frustración del proyectado Cen tro Comercial. Dos frentes debía atender la convocada: primero convencer a Lispy para que se vinculara y s egundo atraer a terceros para que se comprometieran a adqu irir los locales más pequeños.

Comercial. Dos frentes debía atender la convocada: primero convencer a Lispy para que se vinculara y s egundo atraer a terceros para que se comprometieran a adqu irir los locales más pequeños. “¿Pero cómo obtendría la convocada tales recursos? ¿Cómo entusiasmaría, no solo a Lispy sino a tercero s con los locales ofrecidos? La respuesta a esto se verá en e l capítulo descriptivo de la campaña de publicidad, para lo cual era indispensable contar con compradores de los alm acenes ancla que no solamente aportaran los recurso s del caso, como en efecto sucedió en lo que a Lispy se r efiere, sino que le dieran credibilidad al Centro C omercial. Ello explica, por demás, la intensiva campaña de publici dad emprendida por la demandada con fundamento en l as marcas y particularmente en el nombre Home Sentry. 14. “Para ilustrar la importancia y necesidad de co ntar con un almacén conocido como “ancla” en un cen tro comercial, el resumen de factibilidad de enero 28, 2003 elaborado por la convocada es más que elocuent e y puede sintetizarse en la respuesta a la siguiente pregunt a: 15. “¿Por qué, si la utilidad en la comercializació n del Centro Comercial con un almacén “ancla” es in ferior a la que se obtiene sin este tipo de establecimiento, lo s promotores prefieren sacrificar dicha ganancia? P orque sin este local, la venta de los restantes se dificulta en gr ado sumo, arriesgándose el punto de equilibrio del proyecto y la posibilidad efectiva de levantarlo. En otras palabr as, porque el atractivo para los eventuales adquire ntes de los locales de área menor para la promoción de sus nego cios, es contar con un lugar de significativa aflue ncia de

posibilidad efectiva de levantarlo. En otras palabr as, porque el atractivo para los eventuales adquire ntes de los locales de área menor para la promoción de sus nego cios, es contar con un lugar de significativa aflue ncia de público, lo que se garantiza con un almacén “ancla” y máxime si este atrae un grueso número de potenci ales clientes como es Home Sentry, con más de 50.000 vis itantes promedio por mes. Como documento 12 acompañ o elestudio de factibilidad elaborado bajo la dirección de Julián Bonilla Nieto Gerente del proyecto, que incluye una eventual subdivisión en pequeños locales del inmueb le prometido a Lispy para entender el ejercicio. Es te principio es de elemental lealtad contractual en la comercial ización de los centros comerciales. 16. “Y también otra conclusión que resulta obvia y leal entre los comerciantes: sabiendo lo anterior y habiendo los promotores optado por contar con un almacén “ancla” como incentivo para su comercialización, pudiendo no haber elegido por él como lo hicieron al lanzar el Centro Comercial por primera vez, no puede el promo tor lealmente, cerca de año y medio después, a costa de l adquirente del “ancla” y una vez comercializados los locales pequeños, como sucedió en este caso según se observ a en el documento 62, pretender recuperar la gananc ia sacrificada, convirtiendo el “ancla” en pequeños lo cales en detrimento de Lispy cuando precisamente la s ventas de aquellos obedecieron a la presencia de Home Sentry” . “C. Las negociaciones con Lispy 1. “En diciembre 23, 2002, Yamal Rachid, miembro de la familia Rachid promotora del proyecto, envió un a invitación a Lucio Bernal Castaño para procurar la vinculación de Home Sentry al proyecto El Retiro Ce ntro

1. “En diciembre 23, 2002, Yamal Rachid, miembro de la familia Rachid promotora del proyecto, envió un a invitación a Lucio Bernal Castaño para procurar la vinculación de Home Sentry al proyecto El Retiro Ce ntro Comercial. Para ese entonces ofreció el local 212 c on un área de 1900 mts 2 , según planos que acompañó, divididos en 1.300 mts 2 de planta en primer piso y 600 mts 2 de mezanine por valor de $ 2.874.000 cada uno, cabida que resultaba un elemento fundamental para l a instalación de un almacén Home Sentry que por ser insuficiente, se continuaron adelantando las negoci aciones para acordarla en una medida satisfactoria.

2. “En dicha carta se destaca el ofrecimiento a hac erse a un local con frente y acceso a la calle 81 d e Bogotá, y con amplia visibilidad sobre los corredores internos de l Centro Comercial como aparece en los planos que a nexó. Se indicó que “el compromiso de los promotores del pro yecto es entregar la totalidad del área aprobada en la licencia de construcción del centro comercial” (documento 13 ). 3. “En el mismo sentido y siempre con referencia a un local amplio y visible sobre el interior, el Sr. Julián Bonilla Nieto envió con el memorando de enero 29, 2003 una propuesta alternativa para el 2º piso, ampliando el área que refleja el deseo de la convocante de hacerse a un l ocal con la mayor cabida posible que satisficiera s us requerimientos comerciales (documento 13). 4. “Las conversaciones se iniciaron y desarrollaron bajo el entendimiento de Lispy y el ofrecimiento d el Retiro a

requerimientos comerciales (documento 13). 4. “Las conversaciones se iniciaron y desarrollaron bajo el entendimiento de Lispy y el ofrecimiento d el Retiro a través de Espacios Urbanos, de que se trataba de un local con accesos limpios desde la calle 81 y desd e el Centro Comercial, con vitrinas muy amplias en las fachadas internas sobre los pasillos y con un área importan te que permitiera instalar un almacén de la naturaleza de los Home Sentry, como figura en los planos elaborad os por la demandada y que como documento 15 acompañó. 5. “Las negociaciones se continuaron adelantando en cuanto al precio, área y localización, hasta el pu nto que en marzo 14, 2003, Julián Bonilla Nieto, envió un “res umen” de las condiciones económicas de la venta del local 135 del cual se destaca el ofrecimiento de un área de 2 .577.92 mts 2 , más 60 mts 2 de oficinas en el piso 3º y un espacio en el sótano, fiel reflejo del interés de Lispy de contar con un amplio local. Este documento fija com o parámetros económicos la suma de $ 1.850.000 por cada metro cu adrado de local; $ 2.700.000 por metro cuadrado de oficina y $ 30.000.000 por el espacio en el sótano (documen to 16), proceso de negociación que concluyó con las condiciones a que se refiere el documento 31. 6. “Conjuntamente con el anterior, el Sr. Bonilla e nvió dos textos preparados por la convocada para la firma de la convocante: el primero denominado de oferta mercant il, en el cual la sociedad “Home Sentry S.A.” (sic) formularía una