Laudo 119758 SERGIO ANDRES JIMENEZ QUINTERO y ANDREA FERNANDA ZAMUDIO PINZON VS. CONSTRUCTORA

Tribunal Arbitral de

SERGIO ANDRÉS JIMÉNEZ QUINTERO y ANDREA FERNANDA ZAMUDIO PINZÓN vs.

CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S.

No.119758

LAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL ARBITRAL

DE

SERGIO ANDRES JIMENEZ QUINTERO y

ANDREA FERNANDA ZAMUDIO PINZON

CONTRA

CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S.

Bogotá D.C., veintisiete (27) de noviembre de dos mil veinte (2020) Siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) de la fecha antes indicada, sesionó de manera virtual el Tribunal Arbitral integrado por MAURICIO RICARDO CHAVES FARIAS, árbitro único, e IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN, secretario, (quienes participaron en esta audiencia por medios electrónicos y en la misma forma aprobaron y firmaron el presente laudo) con el fin de proferir el laudo arbitral que dirime las controversias presentadas entre las siguientes personas: Por una parte, el señor SERGIO ANDRES JIMENEZ QUINTERO identificado con cédula de ciudanía número 80.205. 786 y la señora ANDREA FERNANDA ZAMUDIO PINZON identificada con cédula de ciudanía número 1.032.396.917. En el presente laudo las anteriores personas podrán denominarse de manera conjunta como: la parte convocante, los convocantes, la parte demandante, la demandante o los promitentes compradores; y, Por la otra parte, la sociedad CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S. NIT.900.184.552-8. En el presente laudo la mencionada sociedad podrá

convocante, los convocantes, la parte demandante, la demandante o los promitentes compradores; y, Por la otra parte, la sociedad CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S. NIT.900.184.552-8. En el presente laudo la mencionada sociedad podrá denominarse como: la parte convocada, la convocada, la parte demandada, la demandada o la promitente vendedora. La parte convocante y la parte convocada podrán ser denominadas en el presente laudo, individualmente como la parte, y conjuntamente como las partes. Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 1 de 36Tribunal Arbitral de

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CAPÍTULO PRIMERO:

ANTECEDENTES DEL PRESENTE TRIBUNAL ARBITRAL

1. CONFORMACIÓN DEL TRIBUNAL ARBITRAL Y DESARROLLO DE SU TRÁMITE. 1.1. El 28 de noviembre de 2019 se presentó la demanda arbitral que dio origen al presente trámite arbitral. 1.2. El 5 de diciembre de 2019 se designó como árbitro, mediante sorteo público, al Dr. MAURICIO RICARDO CHAVES FARIAS. 1.3. El 19 de diciembre de 2019 se realizó la audiencia de instalación designándose como secretario del tribunal al Dr. IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN. La demanda arbitral fue

inadmitida según consta en el Acta No.1. 1.4. El 21 de enero de 2020 habiéndose subsanado en debida forma

HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN. La demanda arbitral fue inadmitida según consta en el Acta No.1. 1.4. El 21 de enero de 2020 habiéndose subsanado en debida forma la mencionada demanda, se ADMITIÓ la misma, conforme consta en el Acta No.2. 1.5. El 23 de enero de 2020 fue notificado por correo electrónico el auto admisorio de la demanda a la parte convocada. 1.6. El 3 de febrero de 2020 fue presentada la contestación de la demanda arbitral. 1.7. El 10 de marzo de 2020, se adelantó la audiencia de conciliación habiéndose declarado fracasada dicha etapa debido a la ausencia de ánimo conciliatorio de partes. En la misma fecha se fijaron los honorarios y gastos del Tribunal Arbitral, conforme consta en el Acta No.5. Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 2 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 1.8. El 21 de mayo de 2020, habiéndose pagado por la parte convocante, los honorarios y gastos decretados, se adelantó la primera audiencia de trámite, declarándose el Tribunal Arbitral competente y decretando las pruebas del proceso, conforme consta en el Acta No.9. 1.9. El 5 de noviembre de 2020, habiéndose evacuado las pruebas decretadas, se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión,

consta en el Acta No.9. 1.9. El 5 de noviembre de 2020, habiéndose evacuado las pruebas decretadas, se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión, conforme consta en el Acta No.20.

2. SÍNTESIS DE LOS HECHOS OBJETO DE LA CONTROVERSIA Los hechos que fundamentan la demanda arbitral, en resumen, son los siguientes: 2.1. El 5 de julio de 2014 los convocantes cotizaron en la sala de ventas del Proyecto MANÁ - construido por la convocada - el apartamento 501, por un valor de $399.200.000. Dicho inmueble correspondía a un área privada de 61 mts2, más una terraza de 57 mts2, junto con los garajes 18 y 19. 2.2. A este efecto se suscribió el Acta de Negocio Inicial de Compraventa del Apartamento 501 del Edificio Maná, correspondiente a un área de 61 mts2, por valor de $286.700.000, más la terraza de 57 mts2 por valor de $85.500.000. Adicionalmente el depósito por valor de $5.000.000, y los garajes 18 y 19 por valor de $22.000.000, para una suma total de $399.200.000. Se estableció como forma de pago una cuota inicial del cuarenta por ciento (40%). 2.3. El 27 de abril de 2015 se suscribió el Contrato de Promesa de

Compraventa. Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 3 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 2.4. Los convocantes pagaron la cuota inicial, correspondiente al cuarenta por ciento (40%) del precio, es decir, la suma de $159.680.000. 2.5. Los convocantes en una de las visitas que realizaron al proyecto, fueron informados por la arquitecta TATIANA responsable de la obra, sobre las siguientes circunstancias: i) La terraza que se les ofreció y vendió no estaba proyectada para ser construida; ii) La parte convocada, CONSTRUCTORA MEBAR SAS, no tenía licencia para la construcción de la terraza; iii) Propuso como alternativa construir sin licencia una escalera interna desde el apartamento de los convocantes para acceder a la terraza; iv) Manifestó a los convocantes que si adicionalmente quisieran construir en el techo del edificio, además de la terraza un altillo, tendrían que pagar una suma adicional de $145.000.000, aclarando que el pago de este valor no implicaría escrituración de lo construido por no tener licencia de construcción y ser una zona común. 2.6. Es claro el incumplimiento del contrato por parte de la convocada, al haber vendido una terraza de 57 mts2 que no construyó, pretendiendo entregar, .sin escriturar, el techo de la edificación con un acceso de una escalera que no tiene permiso de construcción. 2. 7. Los convocantes teniendo en cuenta que la convocada no

construyó, pretendiendo entregar, .sin escriturar, el techo de la edificación con un acceso de una escalera que no tiene permiso de construcción. 2. 7. Los convocantes teniendo en cuenta que la convocada no pudo cumplir con la obligación de entregar lo pactado, a saber: un apartamento de 61 Mts2, una terraza de 57 mts2 y dos (2) garajes, dieron por terminado el contrato de promesa de compraventa, con base en el literal a) de la cláusula séptima, que establece: "(. . .) las partes acuerdan dar por terminado el presente contrato de pleno derecho y sin lugar a actos o requisitos adicionales, cuando alguna de las partes incumpla su compromiso (. . .). ". Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 4 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 2.8. Las partes establecieron como arras, de conformidad con la cláusula sexta del contrato, el equivalente al 20% del valor del inmueble, es decir, la suma de $79.840.000.

3. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Al subsanar la demanda, la parte convocante, aclaró las pretensiones de la demanda, quedando las mismas, de la siguiente manera: "JI. PRETENSIONES PRIMERA: Que se declare que el demandado CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S., incumplido el Contrato de Compraventa celebrado el 27 de abril de 2.015 con los señores SERGIO

"JI. PRETENSIONES PRIMERA: Que se declare que el demandado CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S., incumplido el Contrato de Compraventa celebrado el 27 de abril de 2.015 con los señores SERGIO

ANDRÉS JIMENEZ QUINTERO y ANDREA FERNANDA ZAMUDIO

PINZON. (sic).

SEGUNDA: Como consecuencia de lo anterior se resuelva el Contrato de Compraventa antes mencionado, volviendo las cosas a su estado original.(sic).

TERCERA: Que se condene al demandado a pagar la restitución de las arras dobladas, es decir es decir la suma de ciento cincuenta y nueve millones seiscientos ochenta mil pesos ($ 159.680.000) de conformidad con lo establecido en el art. 1859 del C.C. (sic).

CUARTA: Que se condene al demandado a cancelar a favor de mis poderdantes los perjuicios materiales causados por no poder disfrutar del inmueble objeto del contrato de compraventa de acuerdo al valor pagado por cuota inicial pactada en la promesa de compraventa la cual asciende a la suma de ciento cincuenta y nueve millones seiscientos ochenta mí/ pesos ($159.680.000.).

(sic). Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 5 de 36Tribunal Arbitral de

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QUINTA: Que se condene igualmente a la empresa demandada a para los intereses de mora sobre cualquier suma de dinero decretada a favor de los demandantes desde la fecha en que

vs.

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QUINTA: Que se condene igualmente a la empresa demandada a para los intereses de mora sobre cualquier suma de dinero decretada a favor de los demandantes desde la fecha en que quede en firme la sentencia hasta que se cancele la totalidad de las sumas a que se condene al demandado.

SEXTA: Que se condene al pago de las costas procesales al tenor de art. 365 y siguientes del C.G.P.

SÉPTIMA: Que se condene al pago de mis honorarios profesionales.".

4. JURAMENTO ESTIMATORIO El juramento estimatorio se realizó señalando lo siguiente: "Manifiesto al señor Árbitro que estimo el valor de las pretensiones por perjuicios materiales perseguidos con la presente acción, discriminándolo de la siguiente manera:

1. Los perjuicios materiales causados por no poder disfrutar del inmueble objeto del contrato de compra venta de acuerdo al valor pagado por cuota inicial pactada en la promesa de compraventa la cual asciende a la suma de ciento cincuenta y nueve millones seiscientos ochenta mil pesos($ 159.680.000).

2. La suma de ciento cincuenta y nueve millones seiscientos ochenta mil pesos ($ 159.680.000) POR CONCEPTO DE ARRAS DOBLADAS de conformidad con lo establecido en el art. 1859 del C.C. ".

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5. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA El apoderado de la parte convocada presentó contestación a la demanda, manifestando que se oponía a todas las pretensiones por carecer de fundamento fáctico y legal y ser contrarias a derecho.

En su escrito, dicho apoderado, manifestó respecto de los hechos, en resumen, lo siguiente: 5.1. El precio del apartamento no se pactó fijando las cantidades en metros sino en cuanto al valor del apartamento, los garajes, el depósito y la terraza. 5.2. Los convocantes pagaron el valor expresado en el hecho séptimo, como arras y parte como parte del precio pactado. 5.3. La terraza está debidamente autorizada por la curaduría urbana, teniendo licencia de construcción, accediéndose a la misma por una escalera debidamente autorizada por la curaduría urbana. 5.4. La terraza se construyó con licencia de la curaduría urbana. 5.5. La terraza es de uso exclusivo del apartamento. 5.6. La constructora mebar (sic), cumplió cabalmente con todo lo que estaba obligada a entregar. 5. 7. Los convocantes incumplieron el negocio y resolvieron retractarse, quienes no concurrieron el día y hora fijados a suscribir la correspondiente escritura de compraventa en la notaría convenida, tal como se demuestra con el certificado expedido por la Notaría 15 de Bogotá, tal como se estipuló en el

suscribir la correspondiente escritura de compraventa en la notaría convenida, tal como se demuestra con el certificado expedido por la Notaría 15 de Bogotá, tal como se estipuló en el contrato de promesa de compraventa. Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 7 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 La parte convocada no presentó excepciones de mérito, ni objeción al juramento estimatorio.

6. PRUEBAS 6.1. Se incorporaron al proceso las pruebas documentales aportadas por las partes en las oportunidades procesales. 6.2. Se practicó el interrogatorio de parte a los convocantes y a la representante legal de la convocada. 6.3. Se practicó el testimonio de la señora MARIA LILIA BARON GALLARDO. 6.4. Se practicó inspección judicial al apartamento 501 que forma

parte del Edificio MANÁ ubicado en la carrera 43 B No.24 A 38, barrio Quinta Paredes, Bogotá D.C. 6.5. Se practicó dictamen pericial. 6.6. Se libraron oficios a la Alcaldía Local de Teusaquillo, a la Superintendencia de Industria y Comercio, a la Notaría 15 de Bogotá y a la Curaduría Urbana.

7. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 7.1. La parte convocante en sus alegatos de conclusión se ratificó en sus pretensiones solicitando al tribunal acceder a las mismas,

Bogotá y a la Curaduría Urbana.

7. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 7.1. La parte convocante en sus alegatos de conclusión se ratificó en sus pretensiones solicitando al tribunal acceder a las mismas, haciendo referencia a la condena en perjuicios materiales, de la siguiente forma y por las siguientes sumas: • El perito indica que actualmente el avalúo del apartamento es la suma de $489.564.000, valorización de $90.364.000, Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 8 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 aplicando a esta valorización el 40% es la suma de $36.145.000 por el dinero inmovilizado. • Por concepto de arrendamiento $781.296 por el número de meses transcurridos desde el 15 de julio de 2016, valor $35.000.000. 7.2. La parte convocada en sus alegatos de conclusión se ratificó en su oposición a las pretensiones de la demanda, solicitando se nieguen las mismas, manifestando respecto de la terraza prometida en venta, entre otras cosas, lo siguiente: " ( ... ) En cuanto al alegato de la parte convocante sobre que el apartamento ofrecido en la promesa de compraventa tantas veces mencionada carece de la terraza ofrecida, está afirmación es completamente ajena a la verdad, como paso a establecerlo: En la diligencia de INSPECCIÓN JUDICIAL llevada a cabo el día 10

mencionada carece de la terraza ofrecida, está afirmación es completamente ajena a la verdad, como paso a establecerlo: En la diligencia de INSPECCIÓN JUDICIAL llevada a cabo el día 10 de agosto por el personal del Tribunal se pudo constatar que sobre el piso quinto, sobre el apartamento 501 existe una terraza de aproximadamente 55 mts2 con recubrimiento de cerámica en el piso, escalera de acceso que parte del apartamento, zona cubierta sobre dicha escalera en vidrio, con paredes que separan dicha terraza de las vecinas, en muro de ladrillo pañetado y vidrios esmerilados sobre dichos muros para separar la terraza de las vecinas ubicadas sobre la cubierta del edificio Mana. Es claro que dicha terraza no puede ser objeto de VENTA toda vez que se trata de un bien de propiedad COMÚN DE USO EXCLUSIVO DEL APARTAMENTO 501, tal como lo dispone el reglamento de propiedad horizontal al describir en su artículo pertinente la descripción del apartamento y que en lo referente a la terraza dice Página 32 del Reglamento. "Apartamento 501 y UNA TERRAZA Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 9 de 36Tribunal Arbitral de

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COMUNAL EN CUBIERTA DE USO EXCLUSIVO DE ESTE APARTAMENTO DE 55.00 MTS2. (. . .). ",

8. TÉRMINO PARA FALLAR El artículo 10 del Decreto 491 de 28 de marzo de 2020 amplió el término

APARTAMENTO DE 55.00 MTS2. (. . .). ",

8. TÉRMINO PARA FALLAR El artículo 10 del Decreto 491 de 28 de marzo de 2020 amplió el término de duración del proceso arbitral establecido en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, de seis (6) meses a ocho (8) meses, contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, así como el límite de los días en que las partes pueden suspender el proceso, pasando de ciento veinte (120) días a ciento cincuenta (150) días, disposición que cobija también a los procesos arbitrales iniciados antes de la entrada en vigencia de dicho decreto.

Como consecuencia de lo anterior, en el presente caso el término para fallar es de ocho (8) meses, lapso al cual se le adicionan las suspensiones que de común acuerdo solicitaron las partes, conforme a lo preceptuado en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012. Siendo así, debemos tener en cuenta que, al adelantarse la primera audiencia de trámite el 21 de mayo de 2020, conforme consta en el Acta No.9 de dicha fecha, el término de ocho (8) meses para efectos de proferir el laudo arbitral, fijado en el artículo 10 del Decreto 491 de 2020, vence el 21 de enero de 2021. Ahora bien, como quiera que las partes suspendieron el proceso y el término de este, del 6 al 19 de noviembre de 2020, es decir, durante trece (13) días calendario, conforme consta en el Acta No.20 de fecha 5 de noviembre de 2020, estos días deben adicionarse al término inicial atrás

término de este, del 6 al 19 de noviembre de 2020, es decir, durante trece (13) días calendario, conforme consta en el Acta No.20 de fecha 5 de noviembre de 2020, estos días deben adicionarse al término inicial atrás referido, teniendo entonces que el término para fallar vence el 4 de febrero de 2021. Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 10 de 36Tribunal Arbitral de

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CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S, No. 11975B Como consecuencia de lo anterior, el presente laudo arbitral se profiere dentro del término legal.

CAPÍTULO SEGUNDO: CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

9. PRESUPUESTOS PROCESALES En el presente caso, la relación procesal se constituyó en regular forma, siendo las partes que han concurrido a este proceso, legalmente capaces, con facultad y posibilidad legal para transigir, estuvieron representadas en este trámite arbitral por abogados inscritos, amén del cumplimiento de la demanda de las exigencias legales, de suerte que los presupuestos procesales de competencia del juez, capacidad para ser parte y su debida representación, así como la demanda en forma, están satisfechos, lo que permite al Tribunal proferir una decisión de fondo.

En este orden de ideas, y como quiera que en el desarrollo de la relación procesal existente no se incurrió en defecto alguno, que tenga virtualidad legal para invalidar lo actuado y no aparezca saneado, habiéndose realizado durante el trámite del proceso el control de legalidad de que trata el artículo

procesal existente no se incurrió en defecto alguno, que tenga virtualidad legal para invalidar lo actuado y no aparezca saneado, habiéndose realizado durante el trámite del proceso el control de legalidad de que trata el artículo 132 del Código General del Proceso, es de rigor decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes.

10. COMPETENCIA DEL TRIBUNAL Como es bien sabido, la jurisdicción arbitral deviene del artículo 116 de la Constitución Política, norma esta de carácter superior que establece la posibilidad para los particulares de ser investidos, transitoriamente, con la facultad de administrar justicia en su condición de árbitros, integrados en un tribunal arbitral.

En ese mismo sentido, y tal y como lo ha reiterado en varias ocasiones la Corte Constitucional, "No obstante que el arbitramento se origina en un negocio jurídico privado, por virtud de la habilitación de las partes -una vez se ha llegado a acuerdo entre las partes-, quién le otorga la facultad de Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 11 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 administrar justicia a los particulares en la condición de árbitros, es la misma Constitución Po!ítica"l. Para efectos de la investidura con la cual los árbitros quedan facultados e investidos del poder de administrar justicia, es necesario que el tribunal arbitral se haya integrado o constituido en debida forma, conforme ha sido

misma Constitución Po!ítica"l. Para efectos de la investidura con la cual los árbitros quedan facultados e investidos del poder de administrar justicia, es necesario que el tribunal arbitral se haya integrado o constituido en debida forma, conforme ha sido enfática la Corte Constitucional al señalar que: "Una vez integrado o constituido el Tribunal, los árbitros quedan investidos de la facultad o poder de administrar justicia en el caso concreto o litigio correspondiente, en el cual profiere actos jurisdiccionales''2. Mediante el arbitraje las partes involucradas en un conflicto defieren a árbitros la solución de una controversia relativa a asuntos de libre disposición o aquellos que autorice la ley (art. 1º Ley 1563 de 2012). En ese sentido, por virtud de la celebración de un pacto arbitral ( que comprende la cláusula compromisoria y el compromiso), las partes se obligan a someter sus diferencias a la decisión de un tribunal arbitral, renunciando a hacer valer sus pretensiones ante los jueces ordinarios (art. 3º Ley 1563 de 2012), vale decir, sustraen de la jurisdicción común el juzgamiento de ciertas controversias, presentes y actuales en el compromiso, o hipotéticas, potenciales e inminentes en la cláusula compromisoria, y las someten a la decisión de un tribunal arbitral conformado por uno o varios árbitros, quienes, investidos transitoriamente de la facultad de administrar justicia, las definen profiriendo un laudo en derecho, en equidad o técnico. En nuestro caso concreto, la cláusula compromisoria se encuentra contenida en el contrato de promesa de compraventa, suscrito entre las

de la facultad de administrar justicia, las definen profiriendo un laudo en derecho, en equidad o técnico. En nuestro caso concreto, la cláusula compromisoria se encuentra contenida en el contrato de promesa de compraventa, suscrito entre las partes el 27 de abril de 2015, referente al apartamento 501, que señala: "DECIMA NOVENA.- CLÁUSULA COMPROMISORIA. Las partes acuerdan que todos los asuntos litigiosos que surjan como consecuencia de este contrato, salvo el cobro de sumas de dinero, serán sometidas a la decisión de un tribunal de ARBITRAMENTO, el cual estará integrado por un árbitro 1 Corte Constitucional. Sentencia C -431/95. M.P. Hernando Herrera Vergara. Septiembre 28 de 1995. 2 Ídem. Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 12 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 designado por el Centro de ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE Bogotá, quien fallara en derecho.". De la cláusula compromisoria antes transcrita se advierte la intención inequívoca de las partes de deferir las diferencias surgidas entre ellas respecto del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado sobre el inmueble objeto del presente laudo, a la decisión de un tribunal arbitral. Por lo anterior, es clara la competencia del tribunal arbitral para decidir el presente asunto, máxime que las partes no censuraron la misma.

11. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

el inmueble objeto del presente laudo, a la decisión de un tribunal arbitral. Por lo anterior, es clara la competencia del tribunal arbitral para decidir el presente asunto, máxime que las partes no censuraron la misma.

11. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO El punto central del arbitraje que nos ocupa es determinar si hay lugar a la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 27 de abril de 2015, respecto del apartamento 501 que forma

parte del Edificio MANÁ, ubicado en la carrera 43 B No. 24 A - 26/38 de Bogotá D.C., con sus correspondientes consecuencias. El artículo 1546 del Código Civil, sobre la resolución de los contratos establece, lo siguiente: "En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios." Conforme a lo establecido en dicha norma, cuando no se cumpla por uno de los contratantes lo pactado, es procedente que el otro contratante solicite, la resolución o el cumplimiento del contrato, sin embargo, conforme lo ha señalado la jurisprudencia, para realizar cualquiera de las anteriores peticiones, es necesario que quien las efectúe, haya cumplido sus obligaciones o se haya allanado a cumplir las mismas. Sobre los requisitos para la prosperidad de la acción resolutoria, señaló la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia del 14 de Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 13 de 36Tribunal Arbitral de

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia del 14 de Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 13 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 diciembre de 2010, Magistrado Ponente: ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ, Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01, lo siguiente: "2.2. Como pretensión principal, la demandante solicitó la resolución del contrato base de la acción por el incumplimiento que le imputó a la prometiente compradora, campo en el que se impone elucidar si los supuestos de tal acción hacen presencia en el sub judice. Para estos efectos es pertinente memorar que en la órbita de los contratos sinalagmáticos, el buen suceso de la expresada súplica, derivada del artículo 1546 del Código Civil, exige, además de la presencia de un contrato bilateral válido, que el actor hubiese guardado fidelidad a sus obligaciones, esto es, cumplido o procurado cumplir los compromisos que del respectivo negocio jurídico dimanan para él, al tiempo que es menester que la otra parte, por el contrario, no hubiese atendido los deberes de prestación establecidos a su cargo. En razón de lo anterior, la Corte tiene dicho que " ... el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo incuestionablemente debe dirigirse la

de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convenc,on surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor ... " (G. J. Tomo CLIX, págs. 309 y ss.). (. . .). 1.2.2. (. . .) la circunstancia primeramente analizada descarta la prosperidad de la acción resolutoria gobernada por el artículo 1546 del Código Civil. Es que para acceder a una declaración de ese linaje es indispensable que la formule "el contratante cumplidor de las obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 14 de 36Tribunal Arbitral de

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No. 119758 tiempo debidos, ( .. .) cuando la otra parte no ha cumplido con las suyas" (Cas. Civ., sentencia de 12 de agosto de 1974, G.J. t. CXLVIII, pág. 202)." (Negrillas subrayadas fuera del texto). En este sentido, es requisito sine qua non entonces, para la prosperidad de la acción resolutoria, el demostrarse por quien la impetra, que ha cumplido

subrayadas fuera del texto). En este sentido, es requisito sine qua non entonces, para la prosperidad de la acción resolutoria, el demostrarse por quien la impetra, que ha cumplido con las obligaciones objeto del contrato, o se ha allanado a cumplirlas, y si así no lo hace, necesariamente es improcedente acceder a la resolución del contrato, así la otra parte, haya incumplido el mismo.

12. ANÁLISIS DEL CASO CONCRETO El contrato objeto del presente proceso arbitral, es un contrato de promesa de compraventa celebrado el día 27 de abril de 2015, entre CONSTRUCTORA MEBAR S.A.S., como promitente vendedora, y, SERGIO ANDRES JIMENEZ QUINTERO y ANDREA FERNANDA ZAMUDIO PINZON, como promitentes compradores.

Conforme a la cláusula primera de dicho contrato, el objeto del mismo fue que la promitente vendedora se obligó a transferir a título de compraventa en favor de los promitentes compradores el pleno derecho de dominio del apartamento 501, al cual le corresponde el uso exclusivo del garaje doble 18 y 19 y del depósito 21. Conforme a la cláusula cuarta, el precio del referido inmueble objeto de compraventa se pactó en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($399.200.000), q