Laudo 125482 CINE COLOMBIA SAS VS. CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A.

1 TRIBUNAL ARBITRAL CINE COLOMBIA S.A.S. CONTRA CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. Y FIDUCIARIA BOGOTA S.A. OBRANDO COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO CENTRO COMERCIAL – FIDUBOGOTÁ (Trámite 125482) LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., veinte (20) de octubre de dos mil veintidós (2022) Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitraje profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre CINE COLOMBIA S.A.S. como parte convocante y CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. y FIDUCIARIA BOGOTA S.A. OBRANDO COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO CENTRO COMERCIAL – FIDUBOGOTÁ como parte convocada, en razón del contrato de arrendamiento de fecha primero (1º.) de marzo de dos mil diecinueve (2019). I. ANTECEDENTES 1. EL CONTRATO El primero (1º.) de marzo de dos mil diecinueve (2019) entre CINE COLOMBIA S.A.S. y CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. y FIDUCIARIA BOGOTA S.A. OBRANDO COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO2

AUTÓNOMO CENTRO COMERCIAL – FIDUBOGOTA, se celebró el contrato de arrendamiento del ESPACIO COMERCIAL L3-089, ETAPA I del PROYECTO EL EDÉN CENTRO COMERCIAL, que se localiza en el piso 3 del CENTRO COMERCIAL EL EDÉN, ubicado en la Avenida Boyacá No. 12B-16 de la ciudad de Bogotá. 2. EL PACTO ARBITRAL. En la “Cláusula Cuadragésima cuarta – Mecanismo Especial de Resolución de Controversias”, las partes acordaron: “Las controversias derivadas del presente CONTRATO, salvo por relacionadas con el cobro y ejecución de las obligaciones dinerarias, para lo cual el presente CONTRATO prestará mérito ejecutivo, se solucionarán de conformidad con los párrafos siguientes en caso de que (i) no exista un mecanismo especial de solución de una determinada controversia, (ii) existiendo el mecanismo especial de solución de una determinada controversia, dicho mecanismo autorice acudir al mecanismo general de que trata la presente Cláusula, cuando mediante aquel mecanismo especial no se haya solucionado la controversia o, (iii) si existiere alguna duda respecto del mecanismo de solución de controversias a aplicar. Así las cosas, sujeto a lo establecido en el párrafo anterior, ante cualquier controversias derivada o relacionada con este CONTRATO y el CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL, LAS PARTES harán sus mejores esfuerzos de buena fe para llegar a un arreglo directo que permita resolver la(s) diferencia(s) en cuestión. Si dentro de un plazo de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha de la primera comunicación enviada por una de LAS PARTES a la otra informando la existencia de una diferencia, no fuere posible o viable, por cualquier razón, llegar a un acuerdo, entonces se procederá como se indica en los numerales siguientes:3

1. La disputa será sometida a la decisión de un Tribunal de Arbitramento que sesionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. 2. El Tribunal estará conformado por un árbitro escogido de la lista A del Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantil de la Cámara de Comercio de Bogotá, si la demanda es igual o no supera la suma equivalente a mil salarios mínimos legales mensuales vigentes (1.000 SMLMV), o por tres (3) árbitros tomados de la lista A si la demanda supera la suma antes indicada. El árbitro o los árbitros serán designados de común acuerdo por LAS PARTES y , en su defecto, es decir, si dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de notificación a la parte convocada de la solicitud de convocatoria presentada por la parte convocante no se llega a un acuerdo entre LAS PARTES, por la Cámara de Comercio de Bogotá. 3. El Tribunal sesionará en la ciudad de Bogotá, y su decisión será adoptada en Derecho de conformidad con la ley colombiana.” 3. PARTES PROCESALES 3.1. Parte Convocante Actúa como demandante la sociedad CINE COLOMBIA S.AS., sociedad comercial legalmente constituida, con domicilio principal en la ciudad de Bogotá, identificada con NIT 890.900.076 – 0, representada legalmente por el señor CARLOS MUNIR FALAH ISSA. 3.2. Parte Convocada • CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A., sociedad comercial legalmente constituida, con domicilio principal en la ciudad de Bogotá, identificada con el NIT 860.028.712-8 representada legalmente por el señor MAURICIO4

PATIÑO ULLOA. • FIDUCIARIA BOGOTA S.A. obrando como vocera y administradora del patrimonio autónomo CENTRO COMERCIAL – FIDUBOGOTA, identificado con el NIT 800.142.383-7, representada legalmente por la señora ANA ISABEL CUERVO ZULUAGA. 4. ETAPA INICIAL 4.1. El veintiséis (26) de octubre de dos mil veinte (2020), la sociedad CINE COLOMBIA S.A.S. presentó ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá demanda arbitral en contra de CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. con ocasión del contrato al que se ha hecho referencia y en desarrollo de la cláusula compromisoria pactada en el mismo. 4.2. De conformidad con lo acordado en la cláusula compromisoria, se designaron como árbitros a los doctores JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR, ANTONIO PABON SANTANDER y HECTOR JANUARIO ROMERO DIAZ, quienes oportunamente aceptaron el cargo. 4.3. El diez (10) de diciembre de dos mil veinte (2020), tuvo lugar la audiencia de instalación del Tribunal en la que se admitió la demanda, decisión que fue objeto de adición por parte de la parte convocante para que la convocada presentará unos documentos y de recurso de reposición por la parte convocada. 4.4. El veintiuno (21) de diciembre de dos mil veinte (2020), el Tribunal resolvió las peticiones de las partes accediendo a la solicitud de adición de la parte convocante, negando el recurso de reposición presentado por la parte convocada y ordenando su notificación y traslado respectivo. 4.5. El veinticuatro (24) de diciembre de dos mil veinte (2020), la parte5

convocada interpuso recurso de reposición en contra del auto por el cual se le ordenó la presentación de documentos. 4.6. El diecinueve (19) de enero de dos mil veintiuno (2021), una vez surtido el traslado respectivo, el Tribunal resolvió el recurso reponiendo parcialmente el auto impugnado. 4.7. El dieciséis (16) de febrero de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. contestó la demanda, propuso excepciones de mérito, solicitó pruebas, objetó el juramento estimatorio y presentó demanda de reconvención. 4.8. El veinticinco (25) de febrero de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de la convocante descorrió las excepciones de mérito planteadas por la parte convocada. 4.9. El doce (12) de marzo de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal dio por contestada oportunamente la demanda e inadmitió la demanda de reconvención. 4.10. El dieciséis (16) de marzo de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. subsanó la demanda de reconvención. 4.11. El seis (6) de abril de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. retiró la demanda de reconvención. 4.12. El siete (7) de abril de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal ordenó retirar las pruebas allegadas con la demanda de reconvención y fijó fecha para llevar a cabo la audiencia de conciliación para el veintinueve (29) de abril de dos mil veintiuno (2021). 4.13. El veintisiete (27) de abril de dos mil veintiuno (2021), el

con la demanda de reconvención y fijó fecha para llevar a cabo la audiencia de conciliación para el veintinueve (29) de abril de dos mil veintiuno (2021). 4.13. El veintisiete (27) de abril de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de6

la parte convocante reformó la demanda. 4.14. El veintinueve (29) de abril de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal aplazó la audiencia de conciliación, admitió la reforma de la demanda y ordenó correr el traslado de la misma a la parte convocada. 4.15. El diecisiete (17) de mayo de dos mil veintiuno (2021), la parte convocada contestó la demanda, propuso excepciones de mérito, objetó el juramento estimatorio, solicitó el decreto de pruebas y solicitó la debida integración del contradictorio para que se vinculara a la sociedad BIENES Y COMERCIO S.A. 4.16. El veintiséis (26) de mayo de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de la parte convocante presentó memorial de réplica a la solicitud de integración de litisconsorcio, memorial por el cual descorrió la objeción del juramento estimatorio y memorial por el que descorrió las excepciones de mérito. 4.17. El ocho (8) de junio de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal negó la vinculación de la sociedad BIENES Y COMERCIO S.A. y fijó fecha para celebrar la audiencia de conciliación para el diecisiete (17) de junio de dos mil veintiuno (2021). 4.18. El quince (15) de junio de dos mil veintiuno (2021), la parte convocada interpuso recurso de reposición contra el auto que negó la vinculación de la sociedad BIENES Y COMERCIO S.A., siendo descorrido por la parte convocante mediante memorial del veintiuno (21) de junio de dos mil veintiuno (2021). 4.19. El veintiocho (28) de junio de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal negó el recurso de reposición interpuesto por la parte convocada y fijó fecha para la audiencia de conciliación para

de junio de dos mil veintiuno (2021). 4.19. El veintiocho (28) de junio de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal negó el recurso de reposición interpuesto por la parte convocada y fijó fecha para la audiencia de conciliación para el seis (6) de julio de dos mil veintiuno (2021).7

4.20. El seis (6) de julio de dos mil veintiuno (2021), se dio inició a la audiencia de conciliación pero fue suspendida por voluntad de las partes, fijándose fecha para su continuación para el tres (3) de agosto de dos mil veintiuno (2021). 4.21. El tres (3) de agosto de dos mil veintiuno (2021), continuó la audiencia de conciliación declarándose fallida, procediéndose a fijar mediante Auto No. 15, los costos del proceso, los cuales serían consignados oportunamente por cada una de las partes, en la proporción correspondiente. 4.22. El primero (1) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), tuvo lugar la primera audiencia de trámite en la cual el Tribunal se declaró competente para decidir las controversias sometidas a su consideración, interponiéndose recurso de reposición por la parte convocada y suspendiéndose la audiencia para resolverlo. 4.23. El quince (15) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal negó el recurso de reposición interpuesto y ordenó oficiosamente la vinculación de la Fiduciaria Bogotá S.A. en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá. 4.24. El treinta (30) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), se notificó personalmente a la Fiduciaria Bogotá S.A. en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá. 4.25. El cinco (5) de octubre de dos mil veintiuno (2021), la Fiduciaria Bogotá S.A. en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá, interpuso recurso de reposición en contra del auto en el que se dispuso su vinculación. 4.26. El once (11) de octubre de dos mil

la Fiduciaria Bogotá S.A. en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá, interpuso recurso de reposición en contra del auto en el que se dispuso su vinculación. 4.26. El once (11) de octubre de dos mil veintiuno (2021), durante el término de traslado del recurso, el convocante presentó un escrito de réplica.8

Por su parte, CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. guardó silencio. 4.27. El veintiuno (21) de octubre de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal negó el recurso de reposición interpuesto por la Fiduciaria Bogotá S.A. en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá 4.28. El veintitrés (23) de noviembre de dos mil veintiuno (2021), Fiduciaria Bogotá S.A. en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá, contestó la demanda, propuso excepciones de mérito, solicitó el decreto de pruebas y objetó el juramento estimatorio. 4.29. El veinticinco (25) de noviembre de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal corrió traslado a la parte convocante de las excepciones de mérito y de la objeción al juramento estimatorio propuestas por Fiduciaria Bogotá S.A. en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá. 4.30. El dos (2) de noviembre de dos mil veintiuno (2021), la parte convocante replicó las excepciones de mérito y la objeción al juramento estimatorio, solicitando el decreto de pruebas adicionales. 4.31. El nueve (9) de diciembre de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal emitió el auto de decreto de pruebas. 4.32. El dieciséis (16) de diciembre de dos mil veintiuno (2021), todos los sujetos procesales interpusieron recurso de reposición en contra del auto que decreto las pruebas. 4.33. El diecisiete (17) de diciembre de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de la parte convocante solicitó la suspensión del proceso desde el diecisiete (17) de diciembre de dos mil veintiuno

en contra del auto que decreto las pruebas. 4.33. El diecisiete (17) de diciembre de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de la parte convocante solicitó la suspensión del proceso desde el diecisiete (17) de diciembre de dos mil veintiuno (2021) hasta el veintiuno (21) de enero de dos mil veintidós (2022), ambas fechas inclusive. La solicitud fue coadyuvada en la misma fecha por los9

apoderados de la parte convocada. 4.34. El veinte (20) de diciembre de dos mil veintiuno (2021), el Tribunal decretó la suspensión del proceso desde el diecisiete (17) de diciembre de dos mil veintiuno (2021) hasta el veintiuno (21) de enero de dos mil veintidós (2022), ambas fechas inclusive. 4.35. El veintisiete (27) de enero de dos mil veintidós (2022), el apoderado de la parte convocante descorrió el traslado de los recursos de reposición interpuestos contra el auto de decreto de pruebas por la Fiduciaria Bogotá S.A., en su calidad de vocera del Fideicomiso Centro Comercial —Fidubogotá y por CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. 4.36. El primero (1) de febrero de dos mil veintidós (2022), el Tribunal resolvió los recursos de reposición interpuestos, decretó unas pruebas y declaró legalmente concluida la primera audiencia de trámite. 5. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE 5.1. Los Hechos de la Demanda Reformada Las alegaciones de hecho en las que la convocante apoya sus pretensiones fueron presentadas y pueden compendiarse del texto original del siguiente modo: A. LOS ANTECEDENTES DEL CONTRATO 1. CINE COLOMBIA S.A.S. es una sociedad que tiene por objeto social primordial desarrollar actividades de exhibición de películas cinematográficas y videos, y la explotación directa o indirecta o en asocio con terceros, de las distintas actividades vinculadas a la diversión y al entretenimiento. Actividades que por excelencia son su principal fuente de ingresos.10

2. CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. es una sociedad que tiene por objeto social la elaboración de diseños urbanísticos y arquitectónicos, la urbanización de terrenos y la construcción de edificaciones. Esta sociedad, al igual que BIENES y COMERCIO S.A., ADMICENTROS S.A.S. y FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. pertenecen al grupo societario LUIS CARLOS SARMIENTO ANGULO, inscrito el 31 de enero de 2019 bajo el No. 02419543 del libro IX en la Cámara de Comercio de Bogotá, es por este motivo que las cuatro (4) sociedades mencionadas constantemente han coincido en las personas que son delegadas como sus representantes legales y los miembros de sus juntas directivas. 3. CINE COLOMBIA tuvo conocimiento del desarrollo del proyecto «Centro Comercial El Edén», a través de los promotores de ese proyecto quienes hicieron los contactos para que se hiciera parte del mismo. 4. En desarrollo de las negociaciones, las partes acordaron verbalmente los aspectos económicos del contrato. El 6 de enero de 2015 CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS le remitió a CINE COLOMBIA el proyecto de un contrato denominado «CARTA DE INSTRUCCIONES Y DESIGNACION DE BENEFICIARIO DE ESPACIO COMERCIAL», que contemplaba un precio de $28,000 por metro cuadrado como canon mínimo garantizado, y un variable del 12% del «total de las VENTAS NETAS MENSUALES que sean facturadas en el ESTABLECIMIENTO». 5. CINE COLOMBIA solicitó a CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS considerar el cambio de la modalidad del

atípico contrato propuesto por un contrato de arrendamiento, que consideraba coherente con los elementos esenciales y las prestaciones propias de esa relación jurídica que estaba por nacer En consecuencia, desde el comienzo y dada la actividad a desarrollar en el inmueble arrendado, que aún no se había entregado, el canon de arrendamiento estaba exento del pago de IVA, según el artículo 47611

numeral 5 (actual numeral 15) del Estatuto Tributario desarrollado por la DIAN en el Oficio No. 100650 de 29 de noviembre de 2006. Concepto de la DIAN que, por lo demás, fue acreditado ante CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS para su consideración. 6. No obstante que CINE COLOMBIA le había puesto de presente a CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS el mencionado concepto de la DIAN, entre otros conceptos de expertos tributaristas, CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS hizo caso omiso a esos conceptos, y consultó con sus propios asesores tributaristas. 7. Las sugerencias de CINE COLOMBIA de ajustar el contrato a lo que en realidad debía ser (un contrato de arrendamiento) fueron ignoradas por CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS. En efecto, el 28 de mayo de 2015 el señor Gabriel Mesa Zuleta, quien para entonces era representante legal de CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS, citó a algunos de los representantes legales de CINE COLOMBIA (sic) sus oficinas para firmar el atípico contrato de denominado «CARTA DE INSTRUCCIONES Y DESIGNACION DE BENEFICIARIO DE ESPACIO COMERCIAL». El texto de este proyecto de contrato, que no modificó la naturaleza jurídica del atípico contrato, no correspondía al inicialmente negociado, pues contenía condiciones económicas diferentes a las ya discutidas. El texto duplicaba las condiciones económicas inicialmente acordadas, pues pasó de un valor mensual mínimo garantizado de $28,000 por metro cuadrado a $45,000, con un variable del 16% sobre las VENTAS NETAS MENSUALES. 8. En

la reunión de 28 de mayo de 2015, CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS manifestó que CINE COLOMBIA tendría la primera opción para operar su negocio de exhibición cinematográfica en el local ya mencionado, en atención a la relación que había entre las partes, y particularmente la del presidente de CINE COLOMBIA con el señor Luis Carlos Sarmiento Angulo, pero que el contrato debía12

firmarse casi que de inmediato; de lo contrario advirtieron que la firma del contrato se realizaría con uno de los competidores de CINE COLOMBIA. 9. La presión comercial ejercida resultó en la celebración del contrato en tiempo récord: el día 1 de junio de 2015, 3 días después de la reunión ya indicada, CINE COLOMBIA aceptó firmar el documento denominado «CARTA DE INSTRUCCIONES Y DESIGNACION DE BENEFICIARIO DE ESPACIO COMERCIAL», con número de control interno No. 015-2015, relacionado con el «ESPACIO COMERCIAL L3-089, ETAPA I» (la «Carta de Instrucciones»). B. DE LA EXTINCIÓN DE LA CARTA DE INSTRUCCIONES Y EL SURGIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 10. Con posterioridad a la celebración de la Carta de Instrucciones, el Sr. Luis Carlos Sarmiento Angulo, en un almuerzo social en el que coincidieron, le informó al Dr. Munir Falah Issa que cambiaría el tipo de contrato firmado por uno de arrendamiento y le manifestó que daría las instrucciones precisas a sus ejecutivos para proceder de conformidad. Dado que este ofrecimiento coincidía con la reiterada solicitud que CINE COLOMBIA había formulado para celebrar un contrato de arrendamiento, su presidente contactó al Dr. Gabriel Mesa Zuleta, quien se comunicó o coordinó con los funcionarios encargados de adelantar el proceso de cambio del contrato. 11. El 27 de agosto de 2018, a las 11:51 a.m. el presidente de CINE COLOMBIA, Dr. Munir Falah Issa, recibió un correo electrónico

proveniente del señor Edgar Alfonso Solano Romero, Gerente General (Representante Legal) de CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS, con asunto «EL EDENMinuta Cto ARRENDAMIENTO – CINE COLOMBIA». En ese correo, CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS adjuntó la minuta de un «CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del ESPACIO COMERCIAL L3-089, ETAPA I, NÚMERO DE CONTROL INTERNO No. 015 -2015», que fue, en últimas, la minuta que serviría de base fundamental para la suscripción del Contrato.13

En el correo, el señor Solano se presentó y, entre otras cosas, puso a disposición la minuta del contrato de arrendamiento que reemplazaría en su totalidad la Carta de Instrucciones. 12. Con posterioridad al 27 de agosto de 2018, se iniciaron las tratativas entre los representantes de CINE COLOMBIA y de CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS con el fin de discutir algunos temas pendientes y acordar el texto final del contrato a partir de la minuta propuesta por CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS a través del señor Solano. Aseguró CINE COLOMBIA que el margen de discusión de la minuta por ellos presentada fue escaso, y las discusiones en torno a los posibles cambios de la misma fueron resueltas en favor del ARRENDADOR. C. EL CONTRATO 13. El día 1º de marzo de 2019 CINE COLOMBIA, en su condición de ARRENDATARIA y CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS, en su condición de ARRENDADOR, suscribieron contrato de arrendamiento en virtud del cual esta le concedió a aquella el uso, disfrute y goce en calidad de arrendamiento del ESPACIO COMERCIAL L3-089, ETAPA I del PROYECTO EL EDÉN CENTRO COMERCIAL, que se localiza en el piso 3 del CENTRO COMERCIAL EL EDÉN, ubicado en la Avenida Boyacá No. 12B-16 de la ciudad de Bogotá. 14. La destinación específica del local comercial arrendado quedó pactada en la Cláusula Décima Novena, para el «funcionamiento continuo, permanente e ininterrumpido de su ESTABLECIMIENTO

cuyo uso específico es Multiplex y que operará bajo el nombre comercial o marca «CINE COLOMBIA», en el cual EL ARRENDATARIO distribuirá y/o comercializará bienes y servicios correspondientes al giro ordinario de sus negocios que se describen en el Anexo No. 1 de este CONTRATO». 15. El término de duración del Contrato fue de 20 años, contados a partir de la entrada en funcionamiento de la ETAPA OPERATIVA DE LA ETAPA14

I del FIDEICOMISO (Cláusula Trigésima), esto es, desde el día 1 de octubre de 2019. 16. El inmueble arrendado se entregaría en obra gris para que el ARRENDATARIO ejecutara las ADECUACIONES, esto es, aquellas «obras internas a llevarse a cabo en el ESPACIO COMERCIAL las cuales serán a cargo exclusivo de cada arrendatario» (Cláusula 1.3), «según sus requerimientos comerciales» (Cláusula 12.2), «para su explotación económica», y debían adelantarse en el plazo de «once (11) meses contados a partir de la fecha en que se complete la entrega de la totalidad del ESPACIO COMERCIAL» (Cláusula 17.2). 17. Las ADECUACIONES debían ser «realizadas por el ARRENDATARIO por su propia cuenta y bajo su riesgo exclusivo, con sus propios recursos y bajo sus criterios comerciales» y respecto de las mejoras, los acordado se plasmó en las cláusulas 18.9, 19.4 y 25.3 del Contrato, que obra en el proceso. 18. Como contraprestación por el uso y goce concedido en tenencia del bien objeto material del Contrato, CINE COLOMBIA se obligó, en síntesis, a pagar las siguientes prestaciones económicas: i. Una «PRIMA DE VINCULACIÓN»: definida como «el valor que le permitirá al EL ARRENDATARIO [CINE COLOMBIA] adquirir el carácter de tal y en dicha condición, el derecho de explotar en la etapa operativa EL ESPACIO COMERCIAL asignado dentro del PROYECTO

y descrito en este CONTRATO y en el Anexo No. 1 de conformidad con el procedimiento operativo estipulado en la Cláusula SEXTA del CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL, que manifiesta conocer y aceptar. Esta PRIMA DE VINCULACIÓN es independiente del CANON establecido en la Cláusula Décima Tercera de este CONTRATO». (Cláusula Primera, 1.44). ii. Un «CANON» mensual: definido como «la suma que el ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDADOR por el derecho de explotar el ESPACIO COMERCIAL» (cláusula PRIMERA 1.9). El valor del15

CANON dependía de dos elementos: (a) un VALOR FIJO o MÍNIMO GARANTIZADO, junto con sus incrementos anuales (Cláusula Décima Tercera, 13.4.) y (b) un VALOR VARIABLE, cuyo cálculo dependía de las ventas netas mensuales de CINE COLOMBIA en la forma y términos previstos en la Cláusula Décima Tercera. iii. Servicios públicos con relación al goce el bien arrendado. (Cláusula Vigésima Segunda, 22.12) iv. «CUOTAS MENSUALES DE SOSTENIMIENTO»: destinadas a cubrir los gastos de operación del Centro Comercial, esto es, «las erogaciones requeridas para garantizar el adecuado, permanente y pleno funcionamiento del CENTRO COMERCIAL, en los términos establecidos en el REGLAMENTO INTERNO Y DE OPERACIÓN. En estos gastos se incluye el costo de vigilancia, aseo, mantenimiento y servicios públicos de las áreas de uso común tanto interiores como exteriores del CENTRO COMERCIAL» (Cláusula Vigésima Tercera, 23.1-23.2). 19. El valor de la PRIMA DE VINCULACIÓN fue de $2,279,453,400, Suma que el ARRENDADOR reconoció haber recibido del ARRENDATARIO desde antes de la firma del Contrato (Cláusula Cuarta). 20. El precio del arrendamiento se pactó en una modalidad mixta: i. Un valor MÍNIMO GARANTIZADO fijado inicialmente en la suma de $380,220,300, «el cual resulta de multiplicar cuarenta y cinco mil pesos moneda corriente ($45.000) por

los metros cuadrados del ÁREA SOMBRA», el cual sería incrementado anualmente (Cláusula Décima Tercera). Este VALOR FIJO del canon sería «pagado mensualmente por parte de EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR, de manera anticipada, dentro de los primeros cinco (5) días calendario de cada mes» (Cláusula 14.1); y, ii. «Un VALOR VARIABLE, siempre que el valor equivalente al dieciséis por ciento (16%) de las VENTAS NETAS MENSUALES del ARRENDATARIO, sea superior al valor MINIMO GARANTIZADO»16

(Cláusula Décima Tercera) que sería «liquidado mensualmente y pagado anualmente», si fuere procedente, de conformidad con el procedimiento establecido en la Cláusula Décima Cuarta (14.2.). D. LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO 21. El local comercial objeto del Contrato fue entregado materialmente y en obra gris al ARRENDATARIO en las fechas establecidas en el Anexo No. 4 del Contrato, en el estado que dan cuenta las fotos incluidas como prueba documentales, que se adjuntaron con la demanda. 22. CINE COLOMBIA, por su cuenta y riesgo y a su cargo, ejecutó todas las adecuaciones necesarias para acondicionar el local arrendado y ponerlo en estado óptimo para utilizarlo con la destinación pactada, con una inversión que ascendió a más de COP$14,700,000,000 en ADECUACIONES y de COP$19,000,000,000 en equipos. 23. CINE COLOMBIA abrió el Multiplex El Edén en el local arrendado al público el día 3 de diciembre de 2019, fecha a partir de la cual comenzaron a hacerse exigibles el canon de arrendamiento y el pago mensual de una cuota de sostenimiento «con el fin de cubrir los gastos de operación del CENTRO COMERCIAL» (Cláusula Vigésima Tercera y Cláusula 23.2). 24. Las Partes acordaron que durante los doce (12) meses siguientes a la «FECHA DE APERTURA DE LA ETAPA I», el valor de la PRIMA DE VINCULACIÓN que CINE COLOMBIA pagó al ARRENDADOR se compensaría con el VALOR FIJO del canon de arrendamiento: 25. En aplicación a los pactos anteriores, y durante el lapso en que estuvo abierto al público el Multiplex El Edén, el BENEFICIARIO GENERAL del Contrato, BIENES Y COMERCIO S.A., según derecho concedido por17

CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS como ARRENDADOR (definición 1.5 del Contrato), emitió facturas a cargo de CINE COLOMBIA para el cobro de los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2019 hasta el mes de marzo de 2020, mes hasta el cual el Multiplex El Edén estuvo abierto al público, las cuales afirmó CINE COLOMBIA fueron oportunamente pagadas. E. LAS CIRCUNSTANCIAS DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO DURANTE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO Y LAS TRATATIVAS DE LAS PARTES PARA EQUILIBRAR LAS CONDICIONES ECONÓMICAS DEL MISMO. 26. Es de público conocimiento que para diciembre de 2019 y sin que sus consecuencias futuras fueran previstas o previsibles para las Partes, había surgido una enfermedad denominada «COVID-19» cuyo primer caso en Colombia se registró el 6 de marzo de 2020. 27. Desde el 4 de marzo de 2020, en medios colombianos, ya anticipaba el impacto económico que tendría la COVID-19 en la industria cinematográfica mundial y en Colombia. 28. El 10 de marzo de 2020 el Ministerio de Salud y Protección Social de Colombia, a través de la Resolución 380, y con el fin «de prevenir y controlar la propagación de la epidemia del Coronavirus COVID 2019» adoptó determinadas medidas preventivas sanitarias de aislamiento y cuarentena. 29. El día 11 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud declaró la enfermedad del COVID-19 como una pandemia. 30. El día 12 de marzo de 2020 el Ministerio de Salud y Protección Social expidió la Resolución 385, por la cual declaró «la emergencia sanitaria por causa del coronavirus COVID-19 y se adoptan medidas para hacer frente al virus». Entre otras medidas sanitarias adoptadas por la18

Resolución 385, suspendió los eventos con aforos de más de quinientas (500) personas (numeral 2.1). 31. CINE COLOMBIA, el día 14 de marzo de 2020, atendiendo a las medidas de seguridad adoptadas por las autoridades de salud durante la emergencia sanitaria, anunció al público por redes sociales que la compañía había tomado «la decisión de cerrar el 100% de sus Multiplex y sus Salas de Cine.” 32. Mediante Decreto Legislativo 420 del 18 de marzo de 2020, el presidente de la República estableció nuevas instrucciones a los mandatarios territoriales para que prohibieran, entre varias actividades «las reuniones y aglomeraciones de más de cincuenta (50) personas, a partir de las seis de la tarde (6:00 p.m.) del día