Laudo 126467 CASALIMPIA S.A. VS. FONDO ROTATORIO DEL MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES

LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

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LAUDO ARBITRAL

En Bogotá D.C., a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de 2021, siendo las 4:00 p.m., se reunió el Tribunal Arbitral conformado para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. y KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S., integrado por los árbitros doctores Adriana Zapata Giraldo (Presidenta del Tribunal), Camilo Calderón Rivero y Andrés Flórez Villegas, y en calidad de secretario, el doctor Esteban Puyo Posada, con el fin de proferir el siguiente laudo arbitral, después de haberse surtido en su integridad todas y cada una de las etapas procesales previstas e n el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá y en Ley 1563 de 2012, y por medio del cual se decide el conflicto planteado en la demanda y en su contestación.

TABLA DE CONTENIDO

Página

I. ANTECEDENTES 3

1. ANTECEDENTES PROCESALES 3

2. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA 6

3. LAS PRUEBAS 6

4. EL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO 8

II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 8

1. TACHA DE LOS TESTIMONIOS DE DANIEL FERNANDO ARISTIMUNO Y

LEÓN ARMANDO PATIÑO CÁCERES 8

2. LA CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES 9

1. TACHA DE LOS TESTIMONIOS DE DANIEL FERNANDO ARISTIMUNO Y

LEÓN ARMANDO PATIÑO CÁCERES 8

2. LA CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES 9

3. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Y EL PRONUNCIAMIENTO

DE LA CONVOCADA FRENTE A ELLOS 9

4. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA 25

4.1. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR 26 4.1.1. Las obligaciones del Arrendador establecidas en la ley 26 4.1.2. Las obligaciones del Arrendador establecidas en el contrato 29

4.2. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO 30 4.2.1. Las Obligaciones del Arrendatario establecidas en la ley 30 4.2.2. Las Obligaciones del Arrendatario establecidas en el contrato 32

5. EL PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER 34

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6. MARCO JURÍDICO DE LA FUERZA MAYOR 36 6.1. Fuerza Mayor y Autonomía de la Voluntad 43

7. LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO 43 7.1. La fase precontractual, la redacción del contrato y lo dispuesto en el contrato mismo 43 7.2. La fuerza mayor regulada en el contrato 50

8. LA FUERZA MAYOR REGULADA EN EL CONTRATO, LA PANDEMIA Y LAS

MEDIDAS DE AISLAMIENTO 63

y lo dispuesto en el contrato mismo 43 7.2. La fuerza mayor regulada en el contrato 50

8. LA FUERZA MAYOR REGULADA EN EL CONTRATO, LA PANDEMIA Y LAS

MEDIDAS DE AISLAMIENTO 63

8.1. La fuerza mayor regulada en el contrato y los decretos de emergencia sanitaria 64 8.2. El decreto 579 del 15 de abril de 2020 y su aplicabilidad al contrasto subjudice 66 8.3. La conducta de las partes frente a la suspensión y terminación del contrato alegada por la arrendataria 69

9. LAS PRETENSIONES 69 9.1. Pretensiones Declarativas 69 9.2. Pretensiones de Condena 79

10. EXCEPCIONES Y PETICIONES 89 10.1. Excepción denominada “Inexistencia de incumplimiento de KM2 al contrato de arrendamiento 89 10.2. Excepciones segunda, tercera y cuarta, denominadas, respectivamente: “el contrato es ley para las partes”; “suspensión del contrato por fuerza mayor” y “terminación del contrato por un evento de fuerza mayor” 91 10.3. Peticiones 93

11. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO 93

III. PARTE RESOLUTIVA 95

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I. ANTECEDENTES

1. ANTECEDENTES PROCESALES

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I. ANTECEDENTES

1. ANTECEDENTES PROCESALES

1.1. El 17 de noviembre de 2020, la sociedad LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. (en adelante, “la convocante, la parte convocante o LEBUMAS ”) presentó demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (en adelante, el “Centro”) en contra de KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. (en adelante, “la convocada, la parte convocada o KM2 ”), en conjunto y en lo sucesivo, las “Partes”.1

1.2. El pacto arbitral que da origen al proceso está contemplado en la cláusula 23.02 del contrato de arrendamiento, del 4 de febrero de 2020, que establece:

“23.02 Cláusula compromisoria

Toda controversia o diferencia relativa a este Contrato se resolverá por un tribunal de arbitramento presentado ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el cual estará sujeto a sus reglamentos, de acuerdo con las siguientes reglas:

(i) El tribunal estará integrado por tres (3) árbitros designados por las Partes de común acuerdo. En caso de que no fuere posible, los árbitros serán designados, por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá de la lista A de dicha entidad. (ii) El tribunal sesionará en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de

Bogotá de la lista A de dicha entidad. (ii) El tribunal sesionará en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. (iii) El tribunal decidirá en derecho. (iv) La secretaría del tribunal estará integrada por un miembro de la lista oficial de secretarios del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. (v) Los honorarios del Tribunal serán determinados de acuerdo con las tarifas establecidas en el reglamento administrativo del Centro Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.”2

1.3. De conformidad con la cláusula arbitral, el Centro, por sorteo público, el 3 de marzo de 2020, designó como árbitros a los doctores ADRIANA ZAPATA GIRALDO , MARTÍN JOSÉ

CARRIZOSA CALLE y JORGE LUIS CHALELA MANTILLA.3

1.4. El doctor Martín Carrizosa declinó su designación mediante correo electrónico del 2 de diciembre de 2021.4

1 Folios 1 al 16 del cuaderno principal (CP). 2 Folio 127 del cuaderno de pruebas (CPR) 3 Folios 50 al 111 del CP. 4 Folios 136 del CP.

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1.5. Se designó en reemplazo del doctor Carrizosa al doctor Camilo Calderón Rivera, quien era su suplente.

1.6. Los tres árbitros designados aceptaron oportunamente su designación, mediante correos electrónicos remitidos al Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá.5

suplente.

1.6. Los tres árbitros designados aceptaron oportunamente su designación, mediante correos electrónicos remitidos al Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá.5

1.7. El 28 de enero de 2021 se instaló el Tribunal y se inadmitió la demanda. 6 Se designó como Presidente del Tribunal a la doctora ADRIANA ZAPATA GIRALDO, y como secretario al doctor

ESTEBAN PUYO POSADA.

1.8. Mediante Auto No. 3 del 8 de febrero de 2021 se admitió la demanda luego de la subsanación presentada por la convocante y se ordenó correrle el respectivo traslado a la convocada.7

1.9. El 11 de marzo de 2021, la apoderada de la convocada contestó la demanda arbitral y propuso excepciones de mérito.8

1.10. El 23 de marzo de 2021, el apoderado de la convocante presentó escrito, con el cual descorrió el traslado de las excepciones de mérito presentadas por el apoderado de los Convocados.9

1.11. Mediante Auto No. 4 del 26 de marzo de 2021, se fijó para el 13 de abril de 2021 la realización de la audiencia de fijación de honorarios.10

1.12. La audiencia se aplazó, en virtud de una situación de salud del doctor Jorge Luis Chalela, coárbitro del Tribunal, quien, el 10 de mayo de 2021, presentó finalmente su renuncia como árbitro en el presente tribunal.

1.13. El 12 de mayo de 2021, se le envió por p arte del Centro de Arbitraje al doctor Andrés Fl órez

del Tribunal, quien, el 10 de mayo de 2021, presentó finalmente su renuncia como árbitro en el presente tribunal.

1.13. El 12 de mayo de 2021, se le envió por p arte del Centro de Arbitraje al doctor Andrés Fl órez Villegas comunicación en la que se le informaba su designación como árbitro, en virtud de la renuncia del doctor Chalela.

1.14. El 13 de mayo de 2021, el doctor Andrés Fl órez Villegas envió al Centro su acept ación con el formato del deber de información, quien procedió a poner dichos documentos en conocimiento de las partes para surtirse lo dispuesto en el artículo 15 de la ley 1563 de 2012.

5 Folios 120 al 185 del CP. 6 Folios 203 al 209 del CP. 7 Folios 269 al 270 del CP. 8 Folios 273 al 299 del CP. 9 Folios 300 al 315 del CP. 10 Folios 316 al 317 del CP.

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1.15. El 21 de mayo de 2021 se cumplió el término de cinco días establecid o en el artículo 15 de la ley 1563 de 2012, sin que se recibiera ninguna manifestación de las partes.

1.16. El 24 de mayo de 2021, el doctor Flórez tomó posesión de su cargo y, mediante Auto No. 5, el Tribunal citó a la audiencia de fijación de honorarios para el 27 de mayo de 2021.11

1.17. El 27 de mayo de 2021, se adelantó la audiencia de fijación de honorarios contemplada en el artículo

Tribunal citó a la audiencia de fijación de honorarios para el 27 de mayo de 2021.11

1.17. El 27 de mayo de 2021, se adelantó la audiencia de fijación de honorarios contemplada en el artículo 2.36 del Reglamento de Arbitraje del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, y allí, con el Auto No. 6, el Tribunal fijó el monto de los gastos y honorarios del proceso a cargo de las partes, los cuales fueron íntegramente pagados por la convocada.12

1.18. El mismo 27 de mayo de 2021, mediante el Auto No. 7 , se corrigió y aclaró el Auto No. 6 al contener errores aritméticos.13

1.19. El 8 de julio de 2021, mediante Auto No. 9, el Tribunal citó a la primera audiencia de trámite para el 21 de julio de 2021.14

1.20. El 13 de julio de 2021, mediante Auto No. 10 , se aclaró el Auto No. 9 al contener un error tipográfico que podía generar confusión frente a la hora de la primera audiencia de trámite.15

1.21. El 21 de julio de 2021 se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite en la que el Tribunal, a través del Auto No . 1 1, se declaró competente para conocer y resolver en derecho las controversias surgidas entre las partes. Así mismo, mediante Auto No. 12, el Tribunal decretó la totalidad de las pruebas solicitadas por las partes, salvo una prueba que se negó.16

1.22. La etapa probatoria del proceso se surtió hasta el 1 de septiembre de 2021, fecha en la cual, mediante

pruebas solicitadas por las partes, salvo una prueba que se negó.16

1.22. La etapa probatoria del proceso se surtió hasta el 1 de septiembre de 2021, fecha en la cual, mediante Auto No. 18, el Tribunal declaró cerrado el periodo probatorio.17

1.23. El 13 de octubre de 2021 se llevó a cabo la Audiencia de Alegatos en la cual las Partes tuvieron la oportunidad de presentar sus alegaciones finales de manera verbal y escrita.18

11 Folios 318 al 319 del CP. 12 Folios 320 al 323 del CP. 13 Folios 324 al 327 del CP 14 Folios 332 al 333 del CP. 15 Folios 335 al 336 del CP. 16 Folios 338 al 346 del CP. 17 Folios 353 al 355 del CP. 18 Folios 434 al 435 del CP.

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1.24. En el Auto No. 18 de esa misma fecha se fijó la audiencia de laudo para el día 24 de noviembre de 2021 a las 4:00 p.m.19

1.25. En el curso del proceso, a instancias del Tribunal, las Partes tuvieron oportunidad de pronunciarse sobre posibles situaciones que pudieran afectar la validez del proceso o de las actuaciones procesales, manifestando, en todos los casos , no encontrar ninguna situación que pudiera afectar en modo alguno la validez de lo actuado.20

2. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Los hechos en los que la convocante fundamenta sus pretensiones bien pueden compendiarse de la siguiente manera:

en modo alguno la validez de lo actuado.20

2. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Los hechos en los que la convocante fundamenta sus pretensiones bien pueden compendiarse de la siguiente manera:

• Sostiene la convocante que entre las partes se suscribió un contrato de arrendamiento el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del

piso Octavo 8° y oficina 201 del piso 2° ubicado en la Calle 106 # 23-61 de la ciudad de Bogotá.

• Manifiesta que la convocante cumplió con todas sus obligaciones y que la convocada, por el contrario, incumplió el contrato, generándole perjuicios económicos.

• Señala que el incumplimiento de la convocada se presentó, pues a pes ar de la aparición de la pandemia y de la expedición de los decretos de aislamiento, no se configuró una situación de fuerza mayor, según lo regulado en el contrato, dado que (i) la convocada tuvo tiempo más que suficiente para realizar las obras necesaria s para adecuar el inmueble antes de los decretos de aislamiento, y

(ii) las actividades de la convocada que iba a desarrollar en el inmueble arrendado estaban cobijadas por las excepciones contenidas en los decretos de aislamiento.

2.1. La defensa de la convocada se puede resumir así:

• Manifiesta la convocada que efectivamente se configuró un hecho de fuerza mayor, según lo regula el contrato que da origen a este proceso arbitral, hecho que motivó, en primera medida, la suspensión del contrato y luego su terminación.

• Manifiesta la convocada que efectivamente se configuró un hecho de fuerza mayor, según lo regula el contrato que da origen a este proceso arbitral, hecho que motivó, en primera medida, la suspensión del contrato y luego su terminación.

• Indica que, a pesar de haber recibido el inmueble el 6 de febrero de 2020, no era posible haber terminado las adecuaciones para la fecha en que se expidieron los decretos de aislamiento.

• De igual forma, señala que, si bien existía una excepción relacionada con los centros de llamadas o “call centers”, esta excepción no cobijaba las obras necesarias para adecuar el inmueble, con lo cual se hacía imposible su uso y goce.

3. LAS PRUEBAS

19 Folio 434 del CP. 20 Folios 346 y 354 del CP.

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En el Auto No. 12 se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.21 Se tuvieron como pruebas las siguientes:

3.1. Documentales: De la convocante se tuvieron como pruebas todos los documentos aportados con la demanda arbitral y con el memorial por medio del cual se descorrió traslado de la contestación de la demanda. De la convocada se tuvieron como pruebas los documentos aportados con la contestación, salvo una prueba que se negó, como se verá más adelante.

3.2. Interrogatorios de parte: Se practicaron los siguientes interrogatorios de parte:

Los interrogatorios de parte del representante legal de la convocada, señor Daniel Fernando

3.2. Interrogatorios de parte: Se practicaron los siguientes interrogatorios de parte:

Los interrogatorios de parte del representante legal de la convocada, señor Daniel Fernando Aristimuno, y del representante legal de la convocante, señor Jaime Esteban Buitrago León, se practicaron el 17 de agosto de 2021.22

3.3. Testimoniales: Se practicaron los siguientes testimonios solicitados por la convocante en la demanda y en el memorial por medio del cual se descorrió traslado de la contestación de la demanda, así como aquellos solicitados por la convocada en la contestación:

El 19 de agosto de 2021 se practicó el testimonio del señor Daniel Fernando Aristimuno.23

El 1 de septiembre de 2021 se practicaron los testimonios de los señores León Armando Patiño Cáceres, y Andrés Reyes Rivera.24

3.4. Pruebas desistidas: Mediante Auto No. 15, y previa solicitud del apoderado de la parte convocante, se aceptó el desistimiento de los testigos KREISS DAVID BERNARD y GALLEGO SOTELO EISENHOWER.25 3.5. Prueba negada: En virtud de lo establecido en el artículo 251 del Código General del Proceso, no se tuvo como prueba en el proceso el documento llamado “Propuesta presentada por la empresa ANDIRENT S.A.S. a KM2 SOLUTIONS S.A.S.”, allegado por la convocada, por no haberse presentado en idioma castellano o con su correspondiente traducción.2627

21 Folios 338 a 346 del CP. 22 Folios del 347 al 349 del CP. 23 Folios del 350 al 352 del CP. 24 Folios del 353 al 355 del CP.

21 Folios 338 a 346 del CP. 22 Folios del 347 al 349 del CP. 23 Folios del 350 al 352 del CP. 24 Folios del 353 al 355 del CP. 25 Folios del 347 al 349 del CP. 26 Folios del 338 al 346 del CP. 27 CGP. “ARTÍCULO 251. DOCUMENTOS EN IDIOMA EXTRANJERO Y OTORGADOS EN EL EXTRANJERO. Para que los documentos extendidos en idioma distinto del castellano puedan apreciarse como prueba se requiere que obren en el proceso con su correspondiente traducción efectuada por el Ministerio de Relaciones Exteriores, por un intérprete oficial o por traductor designado por el juez. En los dos primeros casos la traducción y su original podrán ser presentados directamente. En caso de presentarse controversia sobre el contenido de la traducción, el juez designará un traductor.

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4. EL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO

Teniendo en cuenta que las Partes no pactaron nada distinto, el término de duración del presente proceso fue inicialmente de ocho (8) meses, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 del decreto 491 de 2020.

Para la fecha del laudo, han transcurrido dieciocho (18) días, el día de hoy inclusive, desde la finalización de la primera audiencia de trámite celebrada el veintiuno (21) de julio de 2021 y el proceso ha estado suspendido por ciento ocho días (108) días, con lo cual el laudo se profiere oportunam ente, dado que el término, terminaría el 5 de julio de 2022.

suspendido por ciento ocho días (108) días, con lo cual el laudo se profiere oportunam ente, dado que el término, terminaría el 5 de julio de 2022.

II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

Síguese de cuanto quedó expuesto que la relación procesal existente en este caso se ha configurado regularmente y que en su desenvolvimiento no se incurrió en defecto alguno que, por tener virtualidad legal para invalidar lo actuado en todo o en parte y no encontrarse saneado, imponga darle aplicación al artículo 137 del Código General del Proceso, motivo por el cual corresponde decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes convocante y convocada, para efectos de lo cual se analizarán los siguientes aspectos:

1. TACHA DE LOS TESTIMONIOS DE DANIEL FERNANDO ARISTIMUNO Y LEÓN

ARMANDO PATIÑO CÁCERES

El apoderado de la parte convocante, con fundamento en el Artículo 211 del Código General del Proceso, tachó a los testigos Daniel Fernando Aristimuno y de León Armando Patiño Cáceres.

La tacha se fundamentó en la vinculación de los dos testigos con la parte convocada, lo cual, según lo manifestado por el señor apoderado de la parte convocante, podía poner en duda la imparcialidad de sus testimonios.

El artículo 211 del Código General del Proceso establece:

“Artículo 211. Imparcialidad del testigo. Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias,

“Artículo 211. Imparcialidad del testigo. Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas.

La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda. El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso.”

Los documentos públicos otorgados en país extranjero por funcionario de este o con su intervención, se aportarán apostillados de conformidad con lo establecido en los tratados internacionales ratificados por Colombia. En el evento de que el país extranjero no sea parte de dicho instrumento internacional, los mencionados documentos deberán presentarse debidamente autenticados por el cónsul o agente diplomático de la República de Colombia en dicho país, y en su defecto por el de una nación amiga. La firma del cónsul o agente diplomático se abonará por el Ministerio de Relaciones Exteriores de Colombia, y si se trata de agentes consulares de un país amigo, se autenticará previamente por el funcionario competente del mismo y los de este por el cónsul colombiano. Los documentos que cumplan con los anteriores requisitos se entenderán otorgados conforme a la ley del respectivo país.”

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Tradicionalmente se ha entendido que la tacha de imparcialidad se debe realizar ex – ante, con el fin de que se impida la práctica del testimonio. No obstante, el artículo 211 es muy claro al establecer que el

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Tradicionalmente se ha entendido que la tacha de imparcialidad se debe realizar ex – ante, con el fin de que se impida la práctica del testimonio. No obstante, el artículo 211 es muy claro al establecer que el análisis se debe realizar al momento de fallar.

La tacha no implica que la recepción y valoración se torne improce dente, sino que exige del juez un análisis más severo para determinar el grado de credibilidad que ofrece el cerciorarse de su eficacia probatoria, por cuanto el artículo 211 del CGP, antes referido, no dispone que la tacha impida valorar la prueba, sino que ordena valorarla atendiendo las circunstancias de cada caso.

Con todo, los testimonios deben sean valorad os de conformidad con la sana crítica en consideración al contexto y condiciones en las que se practicaron que, en el caso concreto, implican necesariamente que varios de los testigos citados tengan algún tipo de relación o interés en el proceso, sin que de este solo hecho se debe configurar la tacha.

Considera este Tribunal que no debe prosperar la tacha de los testigos Daniel Fernando Aristimuno ni de León Armando Patiño Cáceres , pues a pesar de las relaciones de ambos con una de las partes del proceso, esta relación no invalida sus testimonios, existiendo, ademá s, material probatorio más que suficiente para contrastarlos según las reglas de la sana crítica.

2. LA CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES

Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 280 del Código General del Proceso, manifiesta el Tribunal que no existe ningún tipo de reproche frente a la conducta procesal de las partes, que permita deducir indicios en contra de alguna de ellas y, por el contrario, el Tribunal manifiesta que la conducta

Tribunal que no existe ningún tipo de reproche frente a la conducta procesal de las partes, que permita deducir indicios en contra de alguna de ellas y, por el contrario, el Tribunal manifiesta que la conducta de las partes se ha desplegado en todo momento bajo los principios de buena fe y lealtad procesal.

3. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Y EL PRONUNCIAMIENTO DE LA CONVOCADA

FRENTE A ELLOS

28 Folios 1 al 16 del CP. 29 Folios 273 a 299 del CP. Hecho28 Contestación29 1 LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. y KM2 SOLUTIONS SAS durante los meses de Noviembre y Diciembre del año 2019 tuvieron conversaciones con el ánimo de suscribir contrato de arrendamiento sobre los inmuebles oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la totalidad del piso Octavo 8° y oficina 201 del piso 2° ubicado en la Calle 106 # 23 -61 de la Es cierto, en efecto para finales del año 2019 las partes sostuvieron conversaciones a efectos de que KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. – en adelante KM2tomara en arriendo las oficina s 801, 802, 803, 804, 805 806 y 201 del inmueble ubicado en la Calle 106 # 23 -61 de la ciudad de Bogotá, siendo el arrendador LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. – en lo sucesivo LEBUMAS -; en dichas tratativas preliminares KM2 a través de personal directivo delega do para ello, visitaron las

siendo el arrendador LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. – en lo sucesivo LEBUMAS -; en dichas tratativas preliminares KM2 a través de personal directivo delega do para ello, visitaron las

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ciudad de Bogotá, el primero en calidad de arrendador y el segundo en calidad de arrendatario. Durante este periodo KM2 SOLUTIONS SAS envió profesionales a los inmuebles a fin de que verificaran el estado de los inmuebles a tomar medidas, tomar fotografías, con el fin de determinar las mejoras que estos requerían para hacer uso de estos en desarrollo de su objeto social. Lebumas Inmobiliaria entrego planos de los inmuebles para ayudar en esta actividad. De lo anterior se desprendió el envió (SIC) de una propuesta comercial de arrendamiento enviada por KM2 SOLUTIONS S.A.S. el 27 de Diciembre de 2020, en donde señalaban la necesidad de dos meses de periodo de gracia a fin de realizar las mejoras requeridas al inmueble para su explotación. instalaciones ubicadad (SIC) en el edificio Jasban, las que resultaban adecuadas por espacio y ubicación, según los requerimientos necesarios para poder adelantar el centro de operaciones de call center que desarrolla la compañía en cumplimiento de su objeto social. Sin embargo, en tal verificación quedo en evidencia que las oficinas requerían adecuaciones locativas a fin de poder hacer uso de ellas para la finalidad perseguida, de allí que se propuso un

desarrolla la compañía en cumplimiento de su objeto social. Sin embargo, en tal verificación quedo en evidencia que las oficinas requerían adecuaciones locativas a fin de poder hacer uso de ellas para la finalidad perseguida, de allí que se propuso un periodo de gracia inicial de 3 meses que permitieran obtener un alivio económico a la compañía y en parte compensar la inversión a realizar en el inmueble que en definitiva iba a favorecer al arrendador, pues de otra forma el espacio en mención no cumpliría las condiciones para el uso y goce efectivo por parte de mi mandante. Igualmente cierto es que, durante dicho periodo de evaluación, KM2 envió personal calificado de la compañía ANDIRENT S.A.S., quienes ya habían trabajado en conjunto con KM2 en la adecuación de un piso de ofici nas que a la fecha ya estaba en operación, a fin que validara los planos entregados, realizara mediciones al espacio y tomara fotografías a fin de establecer su viabilidad. 2 Como consecuencia de la etapa precontractual donde se definieron las condiciones de arrendamiento, LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. en calidad de arrendador y KM2 SOLUTIONS SAS como arrendatario, suscribieron el contrato de arrendamiento el día 4 de febrero de 2020, sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 y 806 pertenecientes a la total idad del piso Octavo 8° y oficina 201 del piso 2° ubicado en la Calle 106 # 23 -61 de la ciudad de Bogotá. Es cierto, el 4 de febrero de 2020 se suscribió entre

Octavo 8° y oficina 201 del piso 2° ubicado en la Calle 106 # 23 -61 de la ciudad de Bogotá. Es cierto, el 4 de febrero de 2020 se suscribió entre las partes contrato de arrendamiento sobre las oficinas 801, 802, 803, 804, 805 806 y 201 del inmueble ubicado en la Calle 106 # 23-61 de la ciudad de Bogotá, siendo que el inicio de este se entendería a partir del 6 de abril del mismo año. Y según el documento en el numeral 3.01 se estipuló que la obligación de pago del canon de arrendamiento comenzaría a partir del día 6 de abril de 2020, como consecuencia que LEBUMAS solo había concedido una concesión en el pago de 2 meses a KM2, acorde con la propuesta inicialmente planteada. 3 En el contrato suscrito se pactaron; entre otras, las siguientes clausulas:

“(…) ARTÍCULO IV. ENTREGA

ARTÍCULO III. CANON MENSUAL

DE ARRENDAMIENTO 3.01 Canon A partir del seis (06) de abril de dos mil veinte (2020) (la “Fecha de Inicio”) el Arrendatario pagará al Arrendador, como canon mensual los siguientes valores:

CUARENTA Y CUATRO MILLONES

DOSCIENTOS CINCUENTA MIL SEISCIENTOS CUARENTA ($ Es cierto, el contrato suscrito contiene los apartes de las clausulas mencionadas en el hecho.

447LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467) 11

44.250.640) M/CTE más IVA de ley

447LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467) 11

44.250.640) M/CTE más IVA de ley vigente (el “Canon”):

4.01 Entrega del Inmueble

El Arrendador hará entrega real y material del Inmueble el seis (06) de febrero de dos mil veinte (2020) (la “Fecha de Entrega”) para lo cual las Partes suscribirán un acta de entrega, en el cual dejarán constancia de un inventario, un registro fotográfico de lo recibido (el “Acta de Entrega”). El Acta de Entrega se adjuntará a este Contrato. (….)

(…) ARTÍCULO V. DURACIÓN

5.01 Duración El término de duración del presente Contrato será de veinticuatro (24) meses y su vigencia comenzará a partir de la Fecha de Inicio.

En caso de mora en el pago del Canon, el Arrendatario pagará al Arrendador intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida. (…)

(…) ARTÍCULO VIII.

ADMINISTRACIÓN

8.01 Cuota de Administración El Arrendatario se obliga, a partir de la Fecha de Suscripción, a pagar al Arrendador junto con el Canon, la cuota ordinaria de administración (la “Cuota de Administración”). Así mismo, con la suscripción del presente Contrato, el Arrendatario acepta los incrementos de la Cuota de Administració n cuando sean notificados por el Arrendador. El pago de la cuota mensual de ADMINISTRACIÓN, del (os)

suscripción del presente Contrato, el Arrendatario acepta los incrementos de la Cuota de Administració n cuando sean notificados por el Arrendador. El pago de la cuota mensual de ADMINISTRACIÓN, del (os) inmueble(s) se pacta por el valor de

SIETE MILLONES SETECIENTOS

CINCUENTA Y DOSMIL

QUINIENTOS NOVENTA Y UN ($

7.752.591) PESOS M/CTE MAS IVA.

Le correspo nderá a la parte ARRENDATARIA, la cual pagará

448LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. Vs. KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S.

(Trámite 126467) 12

conjuntamente con el valor del arrendamiento, dentro del mismo término y formas estipuladas,

(…) A partir de la entrega del inmueble el Arren