Laudo 126930 MARIA DORIS FONSECA GUECHA VS. ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S. y FIDUCIARIA CO

1

TRIBUNAL DE ARBITRAJE

MARÍA DORIS FONSECA GUECHA

Contra

ASESORIAS URBANAS RURALES S.A.S. y

PATRIMONIO AUTÓNOMO FC-VERANO MALL

LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., 30 de marzo de 2022

Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal Arbitral profiere en der echo el Laudo que pone fin al proceso convocado para dirimir las diferencias surgidas entre MARÍA DORIS FONSECA GUECHA como convocante, y ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. y el PATRIMONIO AUTÓNOMO FC -VERANO MALL administrado por FIDUCIARIA COLPATRIA S.A., como convocados, en ocasión del contrato de promesa de compraventa celebrado entre Asesorías Urbanas Rurales SAS y María Doris Fonseca Guecha y del contrato de encargo fiduciario celebrado entre esta última y Fiduciaria Colpatria , p revio recuento de los antecedentes y demás aspectos preliminares.2

I. ANTECEDENTES

1. LOS CONTRATOS

1.1. El contrato de fiducia

MARÍA DORIS FONSECA GUECHA y la FIDUCIARIA COLPATRIA S.A ., celebraron el contrato de encargo fiduciario individual de preventa s No. 0024-281443 cuyo objeto consistía e n la administración del patrimonio autónomo denominado como FC-Verano Mall.

celebraron el contrato de encargo fiduciario individual de preventa s No. 0024-281443 cuyo objeto consistía e n la administración del patrimonio autónomo denominado como FC-Verano Mall.

1.2. El contrato de promesa de compraventa

MARÍA DORIS FONSECA GUECHA y ASESORIAS URBANAS RURALES S.A.S celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el local 209 dentro del Centro Comercial Verano Mall ubicado en la ciudad de Tunja.

2. EL PACTO ARBITRAL

En el contrato de promesa de compraventa las partes pactaron lo siguiente:

“DÉCIMA TERCERAToda controversia o diferencia relativa a éste (sic) contrato, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento integrado por un árbitro designado por el Centro de Arbitraje, Conciliación y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Bogotá, de la lista de árbitros de dicho centro, funcionará allí y el Árbitro resolverá las diferencias en derecho. El tribunal se sujetará en su funcionamiento y trámite al estatuto arbitral vigente. (…).”.3

Por otro lado, en la cláusula vigésima primera del contrato de encargo

Fiduciario se acordó:

“CLÁUSULA VIGÉSIMAPRIMERA (sic) – SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS. - Las diferencias que surjan entre las partes con origen en el presente contrato, serán resueltas por un Tribunal de Arbitramento compuesto por un (1) Árbitro designado por la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., convocado por cualquiera de las partes. El árbitro decidirá en Derecho y el

Arbitramento compuesto por un (1) Árbitro designado por la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., convocado por cualquiera de las partes. El árbitro decidirá en Derecho y el funcionamiento del Tribunal se sujetará a lo dispuesto en la ley.”

3. PARTES PROCESALES

3.1. Parte Convocante:

MARÍA DORIS FONSECA GUECHA, mayor y vecina de Tunja, identificada con cédula de ciudadanía número 40.023.259.

La convocante está representada judicialmente por el doctor DUVÁN ANDRÉS HURTADO FONSECA, a quien se le ha reconocido personería en el proceso.

3.2. Parte Convocada:

3.2.1. PATRIMONIO AUTÓNOMO FC -VERANO MALL representado por FIDUCIARIA COLPATRIA S.A., identificada con NIT 800.144.467 -6, representada legalmente por el señor Calixto Daniel Anaya Arias.

El Patrimonio Autónomo está representado judicialmente por el doctor LUIS HUMBERTO USTARIZ , a quien se le ha reconocido personería en el4

proceso.

3.2.2. ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S., sociedad legalmente constituida, domiciliada en la ciudad de Bogotá, identificada NIT 900.4 09.769-7 y representada legalmente por el señor José Alexander Huertas Farfán.

La sociedad demandada está representada judicialmente por el doctor JUAN CARLOS RÍOS SILVA, a quien se le ha reconocido personería en el proceso.

4. ETAPA INICIAL

Con el cumplimiento de los requisitos formales y mediante apoderado, el

La sociedad demandada está representada judicialmente por el doctor JUAN CARLOS RÍOS SILVA, a quien se le ha reconocido personería en el proceso.

4. ETAPA INICIAL

Con el cumplimiento de los requisitos formales y mediante apoderado, el dos (2) de diciembre de dos mil veinte (2020) MARÍA DORIS FONSECA GUECHA presentó ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá demanda arbitral en cont ra de ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. y FIDUCIARIA COLPATRIA S.A con ocasión de los contratos a los que se ha hecho referencia y en desarrollo de la cláusula compromisoria pactada en los mismos.

De conformidad con lo acordado en la cláusula compromisoria se designó como árbitro único a la doctora MARÍA CAROLINA CASTILLO ÁLVAREZ, quien oportunamente aceptó el cargo.

El quince (15) de enero de dos mil veintiuno (2021) tuvo lugar la audiencia de instalación en la cual, entre otros, se designó como secretario a ANTONIO PABÓN SANTANDER y se inadmitió la demanda.5

El veintidós (22) de enero de dos mil veintiuno (2021), el apoderado de la CONVOCANTE presentó escrito de subsanación.

Mediante Auto No. 3 con fecha del veintisiete (27) días de enero de dos mil veintiuno (2021 ), el Tribunal admitió la demanda y corrió traslado a las

CONVOCADAS.

Dentro del término previsto para el efecto, la s CONVOCADAS contestaron

veintiuno (2021 ), el Tribunal admitió la demanda y corrió traslado a las

CONVOCADAS.

Dentro del término previsto para el efecto, la s CONVOCADAS contestaron la demanda; adicionalmente, la apoderada de la FIDUCIARIA COLPATRIA S.A, formuló llamamiento en garantía en contra de la sociedad ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S, el cual fue admitido mediante el Auto No. 4.

Dentro del término de traslado de llamamiento en garantía ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S guardó silencio motivo por el cual mediante el Auto No. 5 se tuvo por no contestado. En esa misma oportunidad se ordenó correr traslado a la CONVOCADA de las excepciones y de la objeción al juramento estimatorio formuladas por la FIDUCIARIA COLPATRIA S.A.

El trece (13) de agosto de dos mil veintiuno (2021) se dio inicio a la audiencia de conciliación, la cual se declaró fallida, ante la imposibilidad de llegar a una solución y arreglo directo. A continuación, se fijaron los costos del proceso, que fueron consignados íntegramente por la parte convocante.

En relación con el llamamiento en garantía, no se efectuó el pago de los honorarios fijados, por lo tanto, el Tribunal ordenó la continuación del proceso, excluyendo del mismo las pretensiones contenidas en aquel.

El veintinueve (29) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), tuvo lugar la primera audiencia de trámite en la cual el Tribunal se declaró competente6

para decidir las controversias sometidas a su consideración y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.

primera audiencia de trámite en la cual el Tribunal se declaró competente6

para decidir las controversias sometidas a su consideración y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.

5. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE

5.1. LOS HECHOS DE LA DEMANDA PRINCIPAL

Las alegaciones de hecho en las que la convocante apoya sus pretensiones bien pueden compendiarse del siguiente modo:

5.1.1. El trece (13) de abril de dos mil diecioch o (2018) LA CONVOCANTE y ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. suscribieron contrato de promesa de compraventa sobre local 209 del Proyecto Centro Comercial Verano Mall de Tunja cuya construcción se había iniciado en enero de ese año.

5.1.2. Con ocasión a ese contrato, la señora MARÍA DORIS FONSECA pagó a ASESORÍAS URBANAS Y RURALES la suma de $204.500.000 millones como parte del precio del inmueble.

5.1.3. En el contrato de promesa se pactó que la entrega real y material del inmueble se haría en el mes de junio de 2020 y como fecha de apertura del centro comercial el día 20 de septiembre de 2020. Igualmente se acordó una cláusula penal equivalente a $53.050.000.

5.1.4. Al decir de la CONVOCANTE, en septiembre del año dos mil dieciocho (2018) de manera intempestiva y sin mediar comunicación previa , se suspendió la construcción del mencionado Centro Comercial.7

5.1.5. Como consecuencia de lo anterior , la señora MARÍA DORIS

dieciocho (2018) de manera intempestiva y sin mediar comunicación previa , se suspendió la construcción del mencionado Centro Comercial.7

5.1.5. Como consecuencia de lo anterior , la señora MARÍA DORIS FONSECA dejó de pagar el p recio del inmueble quedando pendiente la suma de $7.000.000 de la cuota inicial.

5.1.6. El 27 de abril del año 2020 La CONVOCANTE recibió una comunicación del representante legal de la constructora sobre la falta de liquidez para desarrollar el proyecto.

5.1.7. Paralelo al contrato de promesa, la señora MARÍA DORIS FONSECA GUECHA celebró con FIDUCIARIA COLPATRIA S.A. un contrato de encargo fiduciario individual de preventas en virtud del cual está última se obligó a evaluar, valorar y verificar que se contaba con los recursos necesarios para adelantar la totalidad del proyecto.

5.1.8. Mediante comunicación del veintinueve (29) de diciembre de dos mil diecisiete (2017) ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. manifestó haber conseguido el punto de equilibrio, con lo cual recibió el dinero bajó la custodia de la FIDUCIARIA COLPATRIA S.A.

5.1.9. De acuerdo al contrato de fiducia, el punto de e quilibrio se encontraría una vez se acreditara que ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. contaba con los recursos necesarios para adelantar la totalidad del proyecto, lo cual no sucedió.

6. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA.

Las pretensiones contenidas en la demanda arbitral subsanada son las siguientes:8

la totalidad del proyecto, lo cual no sucedió.

6. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA.

Las pretensiones contenidas en la demanda arbitral subsanada son las siguientes:8

“PRETENSIONES DECLARATIVAS PRIMERO: Se declare que la sociedad ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S en su calidad de prometiente vendedora incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con la señora MARIA DORIS FONSECA GUECHA como prometiente compradora el día 13 de abril de año 2018, que tenía como objeto la venta del local 209 del proyecto Verano Mall de la ciudad de Tunja.

SEGUNDO: Se declare la resolución del contrato promesa de compraventa celebrado entre ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S. y MARÍA DORIS FONSECA GUECHA celebrado el día 13 de abril del año 2018, que tenía como objeto la vent a del local 209 del proyecto Verano Mall de la ciudad de Tunja.

TERCERO: Se declare solidariamente responsable al patrimonio autónomo FC-VERANO MALL por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito entre ASESORIAS URBANAS Y

RURALES S.A.S. y MARÍA DORIS FONSECA GUECHA.

PRETENSIONES DE CONDENA PRIMERO: Se ordene a FIDUCIARIA COLPATRIA S.A EN CALIDAD DE VOCERA YA DMINSITRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO FCVERANO MALL y la sociedad ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S a restituir la suma de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL

VOCERA YA DMINSITRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO FCVERANO MALL y la sociedad ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S a restituir la suma de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($204.500.000oo) por concepto del precio pagado del local 209 del proyecto verano mall Tunja.

SEGUNDO: Se ordene a FIDUCIARIA COLPATRIA S.A EN CALIDAD DE VOCERA YA DMINSITRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO FCVERANO MALL y la sociedad ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S al pago de rendimiento financieros que tuvieron lugar, mientras los DOSCIENTOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($204.500.000oo) se encontraron en el Fondo de Inversión Colectiva denominado Cartera Rendir, tal y como lo establece la cláusula quinta del contrato denominado “ contrato de encargo fiduciario individual inmobiliario de preventas”.

TERCERO: Se condene a FIDUCIARIA COLPATRIA S. A EN CALIDAD DE VOCERA YA DMINSITRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO FCVERANO MALL y la sociedad ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S al pago de CINCUENTA Y TRES MILLONES CINCUENTA MIL PESOS M/CTE ($53.050.000.oo) por concepto de cláusula penal contemplada en el numeral octava del contrato de promesa suscrito entre ASESORIAS

URBANAS Y RURALES S.A.S. y MARÍA DORIS FONSECA GUECHA.9

CUARTA: Se ordene a FIDUCIARIA COLPATRIA S. A EN CALIDAD DE

URBANAS Y RURALES S.A.S. y MARÍA DORIS FONSECA GUECHA.9

CUARTA: Se ordene a FIDUCIARIA COLPATRIA S. A EN CALIDAD DE VOCERA YA DMINSITRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO FCVERANO MALL y la sociedad ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S a pagar la suma de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($204.500.000oo) por concepto del precio pagado del local 209 del proyecto verano mall Tunja.

Al momento de liquidar la indexación el convocado deberá tener en cuenta el valor y a la fecha de pago para su posterior tasación según lo indicado en el ANEXO 1 de la presente demanda.

QUINTA: Se condene a FIDUCIARIA COLPATRIA S. A EN CALIDAD DE VOCERA YA DMIN SITRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO FCVERANO MALL y la sociedad ASESORIAS URBANAS Y RURALES S.A.S al pago de costas y agencias en derecho, así al pago todos los gastos que demande el tribunal de arbitramento”.

7. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA ARBITRAL.

7.1. La contestación del Patrimonio Autónomo Fc-Verano Mall, Constructora.

En escrito presentado el veintiocho (28) de febrero de dos mil veintiuno (2021) FIDUCIARIA COLPATRIA S.A. en calidad de vocera y representante del PATRIMONIO AUTÓNOMO FC -VERANO MALL, CONSTRUCTORA., contestó la demanda. Adicionalmente llamó en garantía a ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. no obstante lo cual el Tribunal no hará referencia a esa

PATRIMONIO AUTÓNOMO FC -VERANO MALL, CONSTRUCTORA., contestó la demanda. Adicionalmente llamó en garantía a ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. no obstante lo cual el Tribunal no hará referencia a esa relación por cua nto los honorarios y gastos por la solución de esa controversia no fueron pagados.

Al contestar los hechos el Patrimonio Autónomo aceptó unos, manifestó que otros no le constaban y negó los restantes.

En lo que se refiere a las pretensiones planteó, en síntesis, los siguientes argumentos de defensa:10

• “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA EN LO QUE RESPECTA A

FIDUCIARIA COLPATRIA EN CALIDAD DE VOCERA Y REPRESENTANTE DEL PATRIMONIO

AUTÓNOMO FC-VERANO MALL”

• “CUMPLIMIENTO DE FIDUCIARIA COLPATRIA DE SUS OBLIGACIONES LEGALES Y

CONTRACTUALES RESPECTO DEL CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO INDIVIDUAL

INMOBILIARIO DE PREVENTAS” • “EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA CELEBRADO ENTRE LA SEÑORA MARIA DORIS FONSECA Y LA SOCIEDAD ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. NO RESULTA EXTENSIVO A FIDUCIARIA COLPATRIA” • “IMPOSIBILIDAD DE FIDUCIARIA COLPATRIA DE RESTITUIR LAS SUMA S DE DINERO ENTREGADAS POR LA SEÑORA MARIA DORIS FONSECA ANTE UNA EVENTUAL DECLARATORIA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA” • “IMPROCEDENCIA DEL PAGO DE LA CLÁUSULA PENAL CONSAGRADA EN EL

ENTREGADAS POR LA SEÑORA MARIA DORIS FONSECA ANTE UNA EVENTUAL DECLARATORIA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA” • “IMPROCEDENCIA DEL PAGO DE LA CLÁUSULA PENAL CONSAGRADA EN EL

CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO INDIVIDUAL INMOBILIARIO DE PREVENTAS A

CARGO DE FIDUCIARIA COLPATRIA” • “INDEBIDA FORMULACIÓN DE LAS PRETENSIONES” • “EXCEPCIÓN GENÉRICA”

7.2. La contestación de Asesorías Urbanas y Rurales S.A.S.

Igualmente en tiempo, ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. contestó la demanda.

En esta oportunidad aceptó algunos hechos, manifestó que otros que no le constaban y negó los restantes.

En lo que se refiere a las pretensiones planteó, en síntesis, los siguientes argumentos de defensa:

• “INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN”. • “COBRO DE LO NO DEBIDO” • “FUERZA MAYOR QUE IMPIDIÓ A MI REPRESENTADA EJECUTAR EN LOS TÉRMINOS Y PLAZOS

PREVISTOS LA EJECUCIÓN DE LA OBRA”11

• “BUENA FE”

• “GENÉRICA”

8. ACTUACIÓN PROBATORIA SURTIDA EN EL PROCESO

a. El veintinueve (29) de septiembre de dos mil veintiuno (2021) tuvo lugar la primera audiencia de trámite, oportunidad en la cual el Tribunal se declaró competente para conocer y decidir en derecho las controversias sometidas a su consideración y decretó la s pruebas solicitadas por las partes.

la primera audiencia de trámite, oportunidad en la cual el Tribunal se declaró competente para conocer y decidir en derecho las controversias sometidas a su consideración y decretó la s pruebas solicitadas por las partes.

b. En el curso del proceso se recibieron los testimonios de los señores Gina Paola Rojas, Vicente Azula Cajal y Ángela Esperanza Quevedo.

c. El diecisiete (17) de noviembre de dos mil veintiuno (2021) se llevó a cabo la audiencia de interrogatorios de parte, a la cual acudieron los representes legales de la FIDUCIARIA COLPATRIA S.A. y ASESORÍAS URBANAS Y RURALES S.A.S así como la señora a MARÍA DORIS FONSECA

GUECHA.

d. A pesar de la orden impartida por el Tribunal, ASESORÍAS URBANAS Y RURALES S.A.S no entregó los documentos ordenados en el 1.4.2. del auto de pruebas, situación que será tenida en cuenta en la decisión.

e. Mediante auto No. 17 se declaró concluido el periodo probatorio y se fijó como fecha y hora para la realización de la audiencia de alegatos el 28 de enero 2022 a las 9.00 a.m.12

9. TÉRMINO PARA FALLAR

Este laudo se profiere en tiempo toda vez que, de conformidad con lo previsto en el artículo 10 del Decreto 491 de 2020 , el término para fallar es de ocho (8) meses y la primera audiencia de trámite tuvo lugar el veintinueve (29) de septiembre de dos mil veintiuno (2021). Por esa razón, el plazo para notificar la providencia que resuelva las solicitudes de

de ocho (8) meses y la primera audiencia de trámite tuvo lugar el veintinueve (29) de septiembre de dos mil veintiuno (2021). Por esa razón, el plazo para notificar la providencia que resuelva las solicitudes de aclaración, corrección o complementación del laudo, si a ello hubiere lugar, se vence el veintinueve (29) de mayo de dos mil veintidós (2022).

II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

Para su decisión en derecho, el Tribunal examinará los presupuestos procesales, el mérito del proceso, las pretensiones, excepciones, juramento estimatorio y las costas.

1. PRESUPUESTOS PROCESALES

El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso. Las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales y no se advierte causal alguna de nulidad, por ello se puede dictar laudo de mérito, el cual se profiere en derecho de conformidad con lo previsto en la cláusula compromisoria.

Así mismo, el Tribunal se instaló en debida forma, asumió competencia, decretó y practicó pruebas, garantizó el debido proceso a toda s las partes en igualdad de condiciones y, al finalizar cada etapa, le concedió la palabra a las partes para que pusieran de presente los posibles vicios o nulidades que13

pudieran afectar el proceso y si se ha respetado el derecho de defensa, frente a lo cual manifestaron no tener reparos en el trámite.

En efecto, se acreditó:

1.1. Demanda en forma

En su oportunidad se verificó que la demanda, una vez subsanada cumplía las exigencias del artículo 82 y siguientes del Código General del Proceso y

En efecto, se acreditó:

1.1. Demanda en forma

En su oportunidad se verificó que la demanda, una vez subsanada cumplía las exigencias del artículo 82 y siguientes del Código General del Proceso y por ello el Tribunal la sometió a trámite.

1.2. Competencia

El asunto materia de este proceso es una controversia legalmente disponible, susceptible de transacción, de naturaleza patrimonial por concernir asuntos litigiosos derivados de la celebración y ejec ución del Contrato de Promesa de Compraventa de bien inmueble objeto del presente litigio, en el cual se incluyó la cláusula compromisoria y sobre el cual el Tribunal es competente para juzgar en derecho en los términos y con el alcance que se señala en este laudo.

1.3. Capacidad

Del estudio de los documentos que obran en el expediente, se observa que la parte Convocante, la Convocada y la llamada en garantía son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna y, además, por tratarse de un arbitraje en derecho, han14

comparecido al proceso por medio de sus apoderados, debidamente constituidos.

2. ANÁLISIS LEGAL Y PROBATORIO

2.1. Delimitación de la controversia sometida a decisión arbitral, problema jurídico y metodología para proferir el laudo

Previo a abordar lo propio respecto de las consideraciones del Tribunal para resolver el conflicto descrito en el capítulo anterior, sea del caso puntualizar el alcance de dichas consideraciones enmarcadas y dirigidas a la solución del caso.

Previo a abordar lo propio respecto de las consideraciones del Tribunal para resolver el conflicto descrito en el capítulo anterior, sea del caso puntualizar el alcance de dichas consideraciones enmarcadas y dirigidas a la solución del caso.

Solicita la parte Convocante en la demanda subsanada, que el Tribunal declare:

1. Que la sociedad ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con la señora MAR ÍA DORIS FONSECA GUECHA el día 13 de abril del año 2018, cuyo objeto es el

siguiente:

“PRIMERA-OBJETO.- LA PROMITENTE VENDEDORA en su calidad de fideicomitente y constructor respo nsable dentro del contrato de fiducia antes señalado celebrado con la sociedad FIDUCIARIA COLPATRIA S.A., se comprometen instruir para que el patrimonio autónomo FC - VERANO MALL, este último como mero tradente y LA PROMITENTE VENDEDORA, como VENDEDOR, a transferir a favor de EL (LA, LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (A, ES), de acuerdo con los términos y condiciones que a continuación se expresan, el derecho de dominio y la posesión de que es titular el tradente, sobre los siguientes bienes inmuebles:15

LOCALES: LOCAL No. 209: Con un área construida aproximada de 53,05 m2, Ubicada en el piso 2, según plano adjunto, destinado al uso de COMERCIO de conformidad con el régimen especial que deberá quedar consagrado en el reglamento de propiedad horizontal del PROYECTO CENTRO COMERCIAL VERANO MALL. El local se entregará por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA en obra gris

COMERCIO de conformidad con el régimen especial que deberá quedar consagrado en el reglamento de propiedad horizontal del PROYECTO CENTRO COMERCIAL VERANO MALL. El local se entregará por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA en obra gris sin ningún tipo de adecuaciones.

Los anteriores bienes futuros harán parte del PROYECTO CENTRO COMERCIAL VERANO MALL, que se está construyendo en la Calle 32 No.1-19 y KE No.30a-51 de la ciudad de Tunja-Boyacá, sobre el lote de terreno situado en el Municipio de Tunja, identificado con la matrícula inmobiliaria 070181345 Y 070-207452 de la oficina de instrumentos públicos de la Ciudad de Tunja, cuya cabida y linderos se encuentran debidamente señalados en la escritura pública número N. 02411 del 07 de Noviembre de 2017 y escritura pública N. 02419 del 08 de Noviembre de 2017 otorgada en la Notaría 43 del círculo de Bogotá.

CUERPO CIERTO. No obstante la mención del área del El (los) bien(es) inmueble(s) futuro(s) aquí descritos y de la longitud de sus linderos, la venta prometida se hace como de cuerpo cierto, de tal suerte que cualquier eventual diferencia que pueda resultar entre las cabidas reales y las cabidas declaradas, no dará lugar a reclamo por ninguna de las partes.”

2. Que el patrimonio autónomo FC - VERANO MALL es solidariamente responsable del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito entre ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. y MARÍA

DORIS FONSECA GUECHA.

responsable del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito entre ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. y MARÍA

DORIS FONSECA GUECHA.

Como consecuencia de las anteriores declaraciones, la parte Convocante solicita que el Tribunal declare la responsabilidad de las convocadas, la resolución del contrato de promesa de compraventa y se condene a la restitución del precio pagado por la señora MARIA DORIS FONSECA16

GUECHA, su indexación, los rendimientos financieros del dinero por encontrarse en el Fondo de Inversión Colectiva denominado Cartera Rendir y al pago de la cláusula penal.

Por su parte, la Socied ad Convocada ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. propone las excepciones de:

1. “Inexistencia de la obligación”; ii) “Cobro de lo no debido”; iii) “Fuerza mayor que impidió a mi representada ejecutar en los términos y plazos previstos la ejecución de la obra”; iv) “BUENA FE”; v) “Genérica”

A su turno, la Convocada FIDUCIARIA COLPATRIA S.A. en calidad de vocera y representante del PATRIMONIO AUTÓNOMO FC-VERANO MALL propone las siguientes excepciones:

1. “Falta de legitimación en la causa por pasiva en lo que respecta a Fiduciaria Colpatria en calidad de vocera y representante del patrimonio autónomo FC-VERANO MALL”;

1. “cumplimiento de Fiduciaria Colpatria de sus obligaciones legales y contractuales respecto del contrato de encargo fiduciario individual inmobiliario de preventas”;

patrimonio autónomo FC-VERANO MALL”;

1. “cumplimiento de Fiduciaria Colpatria de sus obligaciones legales y contractuales respecto del contrato de encargo fiduciario individual inmobiliario de preventas”;

1. “el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado entre la señora Maria Doris Fonseca y la sociedad17

Asesorías Urbanas Rurales S.A.S. no resulta extensivo a Fiduciaria Colpatria”;

1. “imposibilidad de Fiduciaria Colpatria de res tituir las sumas de dinero entregadas por la señora Maria Doris Fonseca ante una eventual declaratoria de resolución del contrato de promesa de compraventa”;

1. “improcedencia del pago de la cláusula penal consagrada en el contrato de encargo fiduciario individual inmobiliario de preventas”

De igual manera, la Convocada FIDUCIARIA COLPATRIA S.A. en calidad de vocera y representante del PATRIMONIO AUTÓNOMO FC -VERANO MALL formuló llamamiento en garantía en contra de la sociedad ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S en relación con el Contrato de Encargo Fiduciario Matriz Inmobiliario de Preventas, Contrato de Encargo Fiduciario Individual Inmobiliario de Preventas y Contrato de Fiducia Inmobiliaria de Administración, Pagos y Otros Contratos Accesorio; sin embargo, l a sociedad ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S no se pronunció frente al llamamiento en garantía ni las partes pagaron las sumas correspondientes a los honorarios y gastos fijados por el Tribunal para el trámite de ese

sociedad ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S no se pronunció frente al llamamiento en garantía ni las partes pagaron las sumas correspondientes a los honorarios y gastos fijados por el Tribunal para el trámite de ese llamamiento, razón por la cual, con arreglo a lo previsto en el artículo 37 de la ley 1563 de 2012 no se resolverá sobre esa relación.

De conformidad con lo expuesto por las partes, el problema jurídico que debe resolver el Tribunal y que es objeto del presente litigo es el siguiente:

¿La sociedad ASESORIAS URBANAS y RURALES S.A.S. incumplió el18

Contrato de Promesa de Compraventa suscrito con la señora MARIA DORIS FONSECA GUECHA el 13 de abril de 2018? En caso afirmativo, ¿la FIDUCIARIA COLPATRIA S.A. en calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO FC - VERANO MALL es solidariamente responsable? y ¿esos incumplimientos generaron perjuicios a la demandante?

Quedando claro que el contrato celebrado entre ASESORÍAS URBANAS RURALES S.A.S. y MARÍA DORIS FONSECA GUECHA , corresponde a uno de promesa de compraventa de bien inmueble, la controversia se desatará primigeniamente analizando el alcance, requisitos, exigencias y formalidades que la ley provee para este tipo de contratos, así como de los contratos de fiducia que se celebraron en este caso.

De igual forma tendrá el Tribunal especial cuidado en la verificación de los derechos y obligaciones de las partes que surgen de la relación contractual, el análisis del objeto contratado y su cumplimiento.

Para estos propósitos, el Tribunal procederá a analizar a través de un

De igual forma tendrá el Tribunal especial cuidado en la verificación de los derechos y obligaciones de las partes que surgen de la relación contractual, el análisis del objeto contratado y su cumplimiento.

Para estos propósitos, el Tribunal procederá a analizar a través de un razonamiento lógico, todos los antecedentes y situaciones fácticas que han sido expuestas por las partes en sus escritos, con el fin de resolver el problema jurídico y llegar a una conclusión sustentada en las n ormas aplicables a la materia y en las pruebas que obran en el expediente.

Previo a referirse en particular a las normas que gobiernan el asunto puesto a consideración del Tribunal, hará referencia a los principios aplicables a los contratos en general, p ara después descender al caso en concreto, estudiando cada una de las pretensiones, analizando las pruebas y lo dicho19

por las partes, para luego determinar si existió o no incumplimiento del contrato, la responsabilidad de las partes en el incumplimiento y si hay lugar o no al pago de perjuicios.

En primer lugar, respecto a los principios aplicables a los contratos en general, resulta pertinente precisar lo siguiente:

2.2.1. El principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes

En el Título XIII del Libro IV del Código Civil que gobierna lo relativo a la interpretación de los contratos, en su artículo 1618 1, en lo pertinente, alude a la prevalencia de la intención de los contratantes sobre la literalidad de las palabras contenidas en un documento al momento de entrar a decidirse sobre las prestaciones mutuas y los eventuales incumplimientos o desatenciones a esa voluntad consentida que gobierna realmente una relación contractual, poniendo esa int