Laudo 1900 HECTOR DANIEL BELLO URBINA Y MARGARITA PACHON CUBILLOS VS. SUPERTIENDAS Y DROGUERIA

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A.

Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 1

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

DE

DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS

CONTRA

SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A.

LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., veinticuatro (24) de noviembre de dos mil diez (2010).

Surtidas como se encuentran la total idad de las actuaciones procesales previstas en el decreto 2279 de 1989, la ley 23 de 1991 y la ley 446 de 1998 y el reglamento de arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitramento profiere el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las controversias suscitadas entre HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., con ocasión del contrato de arrendamiento del local 14 ubicado en la Avenida calle 134 No 7B-83 de Bogotá, previos los siguientes

DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., con ocasión del contrato de arrendamiento del local 14 ubicado en la Avenida calle 134 No 7B-83 de Bogotá, previos los siguientes antecedentes y preliminares:TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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I. ANTECEDENTES

1.1. PARTES PROCESALES

1.1.1. Parte Convocante

La Parte Convocante d e este trámite arbitral está compuesta por el señor HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y la señora MARGARITA PACHÓN CUBILLOS, quienes obran en su calidad de persona s naturales, mayores de edad, domiciliados en esta ciudad, identificados con las Cédulas de Ciudadan ía No s. 11.337.037 y 35.403.687, ambas de Zipaquirá (Cundinamarca).

En este trámite arbitral está n representados judicialmente por el doctor LUIS ÁLVARO NIETO BOLÍVAR, abogado de profesión, con tarjeta profesional No. 9.989 del Consejo Superior de la Judicatura, de acuerdo al poder que obra a folio 04 del Cuaderno Principal No. 1.

1.1.2. Parte Convocada

La parte convocada en el presente trámite arbitral es la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., sociedad comercial debidamente constituida

1.1.2. Parte Convocada

La parte convocada en el presente trámite arbitral es la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., sociedad comercial debidamente constituida mediante escritura pública número dos mil doscientos veintisiete (2.427) del veintinueve (29) de octubre de mil novecientos setenta y siete ( 1.977) de la Notaría Primera de Barranquilla, con domicilio principal en esa ciudad, y cuya sucursal en laTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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ciudad de Bogotá se encuentra representada por el señor CARLOS BARRERA ARDILA , mayor de edad y domiciliado en esta ciudad, según constancia que obra en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá. (Cuaderno Principal No 1 fl 05 y 06).

En este trámite arbitral está representada judicialmente por el doctor JOSÉ JOAQUIN NAVARRO SARMIENTO, abogado de profesión con tarjeta profesional No. 19.013 del Consejo Superior de la Judicatura, de acuerdo con el poder visible a folio 58 del Cuaderno Principal No. 1.

1.2. EL CONTRATO

Las controversias suscitadas entre las partes dimanan del contrato de arrendamiento del local número 14 ubicado en la Avenida calle 134 No 7B -83

58 del Cuaderno Principal No. 1.

1.2. EL CONTRATO

Las controversias suscitadas entre las partes dimanan del contrato de arrendamiento del local número 14 ubicado en la Avenida calle 134 No 7B -83 de Bogotá, suscrito entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA CECILIA ZEA JARAMILLO, el día primero (1) de enero de dos mil tres (2003) y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. y cedido a HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS , el día veintiocho (28) de noviembre de dos mil seis (2006), cesión de contrato notificada en la misma fecha a la sociedad cedida y cuyo objeto, según la cláusula primera es el siguiente:

“Primera. Objeto: Las arrendadoras conceden a título de arrendamiento a OLÍMPICA el uso, goce y explotación de un localTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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comercial de su pro piedad que se encuentra descrito y alinderado de la siguiente forma: El local comercial número 14, ubicado dentro del perímetro urbano de la ciudad de Santafé de Bogotá D.C., distinguido en la nomenclatura urbana con el número trece ochenta y tres (13 -83) de la calle 134 (134) ubicado en los pisos

ubicado dentro del perímetro urbano de la ciudad de Santafé de Bogotá D.C., distinguido en la nomenclatura urbana con el número trece ochenta y tres (13 -83) de la calle 134 (134) ubicado en los pisos primero y mezzanine del Edificio El BosquePropiedad Horizontal…..”

1.3. EL PACTO ARBITRAL

Las partes acordaron pacto arbitral en la modalidad de cláusula compromisoria, contenida en la cláusula décima séptima 1, d el contrato de arrendamiento, suscrito el día 1º de enero de 2003, en los siguientes términos:

“Toda diferencia que surja entre OLÍMPICA y las ARRENDADORAS en la interpretación del presente contrato, su ejecución, su cumplimiento y su terminación, no pud iendo arreglarse amigablemente entre las partes, será sometida a la decisión de un Tribunal de Arbitramento que funcionará en la ciudad de Bogotá, decidirá en derecho, de conformidad con las leyes colombianas, y que se adelantará de acuerdo con las reglas de la Cámara de Comercio de Bogotá. Los árbitros se designaran por las partes de común acuerdo y a falta de éste, según dispongan las normas vigentes”

1.4. INICIACIÓN DEL TRÁMITE

1.4.1. Con fundamento en las cláusula compromisoria

transcrita HÉCTOR DANIEL BELLO URBI NA y MARGARITA

1 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 1-6.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

transcrita HÉCTOR DANIEL BELLO URBI NA y MARGARITA

1 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 1-6.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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PACHO CUBILLOS, presentaron el día veinticinco (25) de febrero de dos mil diez (2010), solicitud de convocatoria a Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral frente a la sociedad SUPERTIENDAS Y

DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A.2.

1.4.2. Previa designación del Arbitro Único mediante sorteo público , según el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio, aceptación y citación oportuna de JAIRO VALLEJO MORENO 3, el quince (15) de abril de 2009 (Acta No. 1), con la presencia del árbitro único, y el apoderado de la parte convocante, se instaló el Tribunal de Arbitramento, se designó como Secretario a l doctor LUIS FERNANDO SERENO PATIÑO , y se profirió el Auto No. 1, fijándose como lugar de funcionamiento y secretaría del Tribunal la sede S alitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicada en la Avenida Eldorado No. 68 D35, piso 3 de Bogotá4.

1.4.3. Por Auto número 2 del quince ( 15) de abril

de Bogotá, ubicada en la Avenida Eldorado No. 68 D35, piso 3 de Bogotá4.

1.4.3. Por Auto número 2 del quince ( 15) de abril de dos mil diez (2010) (Acta No. 1), el Tribunal “se declaró competente para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su conocimiento de que da cuenta la demanda arbitral“ y se ordenó ”continuar con el trámite arbitral en los términos indicados en el Reglamento de Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio” . Mediante auto No 3 el Tribunal inad mitió la demanda para que

2 Cuaderno Principal No. 1, folios 1-3. 3 Cuaderno Principal No. 1, folios 29-32.

4 Cuaderno Principal No. 1, folios 103 a 105.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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“la parte convocante precise cuál ha sido el monto de los cánones percibidos a título de arrendamiento durante los cinco (5) primeros años de ejecución del contrato base de la demanda”. La parte convocante cumplió con la carga impuesta el día diecinueve (19) de abril de dos mil diez (2010) y mediante acta No 2, auto No 4 del tres (3) de mayo de dos mil diez (2010) el Tribunal “admite la demanda y dispuso su

cumplió con la carga impuesta el día diecinueve (19) de abril de dos mil diez (2010) y mediante acta No 2, auto No 4 del tres (3) de mayo de dos mil diez (2010) el Tribunal “admite la demanda y dispuso su notificación y traslado por el término legal de diez (10) días hábiles”5 a la parte convocada.

1.4.4. El tres (3) de mayo de 201 0, la Secretarí a del Tribunal en cumplimiento de lo dispuesto por el Tribunal en Auto No. 1, hizo entrega al apoderado de la convocante de la citación prevista en el artículo 315 del C.P.C. con el fin de enviar dicha comunicación por correo certificado a la parte convocada, y notificarle el contenido del auto admisorio a la demanda 6. Esta diligencia se llevó a cabo el diez (10) de mayo de dos mil diez (2010), según constancia que obra a folio 61 del Cuaderno Principal No 1.

1.4.5. Ante la falta de comparencia de la parte convocada el día veintisiete (27) de mayo de dos mil diez (2010), se envía a la parte convocada la notificación prevista en el artículo 320 del C.P.C.

1.4.6. Oportunamente, el día dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., por conducto de su

5 Cuaderno Principal No 1 Fl 49-51

6Cuaderno Principal No. 1, folio 54.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

5 Cuaderno Principal No 1 Fl 49-51

6Cuaderno Principal No. 1, folio 54.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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apoderado, contestó la demanda, se opuso a las pretensiones, propuso excepciones de mérito y solicitó la práctica de pruebas7.

1.4.7. Por Secretaría, el día veintiuno (21) de junio de dos mil diez (2010), se corrió el traslado de las excepciones de mérito por el término de cinco (5) días hábiles, a la parte convocante8.

1.4.8. El día veintidós (22) de junio siguiente el apoderado de la parte co nvocante descorrió el mencionado traslado9.

1.4.9. El día siete (7) de mayo de dos mil diez (2010) la Secretarí a, en cumplimiento de lo dispuesto por el Tribunal en Auto No. 1 , informó a la Procuraduría General de la Nación la instalación de este Tribunal10.

1.4.10. Mediante Auto No. 5 del veinticinco (25) de junio de dos mil diez (2010) (Acta No. 3), el Tribunal decidió “reconocer personería jurídica al Doctor JOSÉ JOAQUIN NAVARRO SARMIENTO como apoderado judicial de la convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS

Tribunal decidió “reconocer personería jurídica al Doctor JOSÉ JOAQUIN NAVARRO SARMIENTO como apoderado judicial de la convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. en los términos del poder conferido” y “señaló las tres (3) de tarde del día veintinueve (29) de junio del dos mil diez (2010) para llevar a cabo audiencia con el fin de continuar el trámite del presente proceso”, providencia que fue notificada vía i nternet a los apoderados de las

7Cuaderno Principal No. 1, folios 68-71. 8Cuaderno Principal No. 1, folio 74. 9Cuaderno Principal No. 1, folio 75.

10Cuaderno Principal No. 1, folio 55.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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partes, según el Reglamento de la Cámara de Comercio.

1.4.11. El veintinueve (29) de junio de 2010 el Tribunal de A rbitramento, mediante auto No 6 , ratificó su competencia para conocer de las controversias sometidas a su conocim iento y señaló las sumas que por concepto de honorarios, gastos y protocolización deberían consignar las partes. 11

1.4.12. Consignadas las sumas señaladas a las

controversias sometidas a su conocim iento y señaló las sumas que por concepto de honorarios, gastos y protocolización deberían consignar las partes. 11

1.4.12. Consignadas las sumas señaladas a las partes, mediante auto No 7 acta No 6 del veintinueve (29) de julio de dos mil diez (2010) el Tribunal señala fecha para llevar a cabo audiencia de conciliación y en el evento de fracaso continuar con la primera audiencia de trámite. 12

1.4.13. Mediante acta No 7 auto No 8 del cinco (5) de agosto de dos mil (2010) y por petición conjunta de los apoderados de las partes, el Tribunal señala nueva fecha para llevar a cabo audiencia de conciliación para el día veinte (20) de agosto del mismo año.13

1.4.14. Según consta en el acta No 8 del veinte (20) de agosto de dos mil diez (2010) , mediante auto No 9, el tribunal declara “fracasada, agotada y concluida la etapa conciliatoria y ordena continuar con el trámite del proceso” y por medio del auto No 10 se lleva a cabo la primera audiencia de trámite, según el Reglamento de la Cámara de Comercio de

11 Cuaderno Principal No 1 folios 82-97 12 Cuaderno Principal No 1 fl 98-101

13 Cuaderno Principal No 1 fl 115-118TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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Bogotá” y se procede al decre to de las pruebas solicitadas por las partes14

1.4.15. Mediante acta No 9 Auto No. 11 del ocho (8) de septiembre de dos mil diez (2010) se deja constancia de la inasistencia del representante legal de la parte convocada a la audiencia de interrogatorio de parte, la entrega del cuestionario en sobre cerrado por al apoderado de la parte convocante y el desistimiento del interrogatorio decretado a favor de la parte convocada.15

1.4.16. Mediante acta No 10 auto No 12 del diecisiete (17) de septiembre de dos mil diez (2010) el Tribunal tiene por no justificada la inasistencia del representante legal a la audiencia de de interrogatorio de parte y se señala fecha para la calificación del cuestionario allegado.16

1.4.17. Mediante acta No 11 auto No 13 se declara confeso de algunas d e las preguntas contenidas en el cuestionario allegado por la parte convocada y se señala fecha para alegatos de conclusión para el día veinticinco (25) de octubre de dos mil diez (2010).17

1.5. TRÁMITE ARBITRAL 1.5.1 Primera audiencia de trámite

14 Cuaderno Principal No 1 Fl 119-126 15 Cuaderno principal No 1 Fl 130-133

1.5. TRÁMITE ARBITRAL 1.5.1 Primera audiencia de trámite

14 Cuaderno Principal No 1 Fl 119-126 15 Cuaderno principal No 1 Fl 130-133 16 Cuaderno Principal No 1 Fl 137-141

17 Cuaderno Principal No 1 Fl 144-149TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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El día veinte (20) de agosto de 2010, según consta en el acta No. 8 auto No 10 se realizó la Primera Audiencia de Trámite de conformidad con el artículo 11 del Reglamento de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se ordenó el decreto y práctica de las pruebas solicitadas oportunamente por las partes18.

1.5.2. Audiencias de instrucción del proceso

Definida la competencia del Tribunal mediante autos No 2 del quince (15) de abril de dos mil diez (2010) 19y ratificada la decisión mediante acta No 5 auto 6 del 29 de junio de 201020, se procedió el día veinte (20) de agosto de 2010, según consta en el acta No. 8 auto No 10 21 a decretar las pruebas solicitadas por las partes.

El trámite se desarrolló en trece (13) sesiones, en las cuales se as umió competencia, se decretaron y

8 auto No 10 21 a decretar las pruebas solicitadas por las partes.

El trámite se desarrolló en trece (13) sesiones, en las cuales se as umió competencia, se decretaron y practicaron las pruebas solicitadas, se recibieron alegatos de conclusión y se profiere este laudo.

1.5.3. Pruebas decretadas y solicitadas

Por Auto No. 10 proferido en audiencia del veinte (20) de agosto de dos mil diez (2010) (Acta No. 8), el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por las

18 Cuaderno Principal No 1 Fl 119-125 19 Cuaderno Principal No 1 Fl 41-47 20 Cuaderno Principal No 1 fl 82-97

21 Cuaderno Principal No 1 Fl 119-126TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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partes, las cuales se practicaron de la siguiente manera:

1.5.3.1 Documentales:

Se tuvieron como medios de prueba, con el mérito legal que a cada cual corresponde, los documentos allegados con la demanda arbitral y su contestación.

1.5.3.5 Interrogatorios de parte:

Se decretaron los interrogatorios de parte de la parte convocante, HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS, de cuya práctica desistió

1.5.3.5 Interrogatorios de parte:

Se decretaron los interrogatorios de parte de la parte convocante, HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS, de cuya práctica desistió la parte intere sada22 y ante la inasistencia del representante legal de la convocada a la audiencia señalada por el Tribunal para recepcionar el interrogatorio de parte y el rechazo de la excusa presentada, se declaró a la parte convocada confeso de algunos hechos, según consta el auto No acta No 11 auto No 1323

1.5.4. Audiencia de alegatos de conclusión

Concluida la etapa probatoria, el señor apoderado de las parte convocante de manera oral y por escrito y el señor apoderado de la parte convocada por escrito, en au diencia del día veinticinco (25) de

22 Cuaderno principal No 1 fl 130, auto No 11 del ocho (8) de septiembre de dos mil diez (2010)

23 Cuaderno Principal No 1 Fl 144-149TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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octubre de 2010, expusieron sus alegatos y presentaron sendos resúmenes escritos.24

1.5.5. Audiencia de Fallo

Mediante Auto No. 14 (Acta No. 12) del veinticinco

octubre de 2010, expusieron sus alegatos y presentaron sendos resúmenes escritos.24

1.5.5. Audiencia de Fallo

Mediante Auto No. 14 (Acta No. 12) del veinticinco (25) de octubre de dos mil diez (2010), el Tribunal señaló el día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil diez (2010), para audiencia de fallo25

1.6. TÉRMINO PARA FALLAR

De conformidad con el artículo 14 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogot á, “El trámite arbitral tendrá la duración señalada por las partes en su pacto arbitral. En caso de no contener éste indicación alguna, tendrá una duración máxima de seis (6) meses contados a partir de la primera audiencia de trámite. Dicho plazo podrá ser prorrogado de oficio por los árbitros, por una o varias veces, siempre y cuando dichas prórrogas no sumen, en total, el plazo originalmente pactado por las partes o el que supletivamente aquí se establece. Dentro de dicho plazo y prórrogas se entienden incluidas las suspensiones que las partes acuerden conforme a las reglas generales.26 El Tribunal se encuentra en término para fallar, conforme a las siguientes consideraciones:

24 Cuaderno Principal No. 1, folios 150-156. 25 Cuaderno Principal No. 1, folios 157-159. 26 Aprobado por el Ministerio del Interior y de Justicia, mediante oficio 0FI0 736865-DAJ0500 del

25 Cuaderno Principal No. 1, folios 157-159. 26 Aprobado por el Ministerio del Interior y de Justicia, mediante oficio 0FI0 736865-DAJ0500 del 13 de diciembre de 2007.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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a. El día veinte (20) de agosto de 2010 se efectúo la primera audiencia de trámite, y mediante Auto No. 10, proferido en esa oportunidad (Acta No. 8), el Tribunal decretó la práctica de las pruebas solicitadas por las partes, sin que éstas hubieren solicitado suspensión alguna.

Culminada la primera audiencia de trámite el veinte (20) de agosto de dos mil diez (2010), el término inicial de los seis meses vencería entonces el veinte (20) de febrero de dos mil once (2011). Por consiguiente, el Tribunal se encuentra en la oportunidad legal para proferir el fallo.

1.7. La Demanda y su Contestación

1.7.1. Pretensiones

En la demanda HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS formularon las siguientes pretensiones: 1.- Se declare la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble Local No 14 Del Edificio El Bosque, P.H., situado en la Calle 134 No. 13 -83, hoy Avenida Calle

pretensiones: 1.- Se declare la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble Local No 14 Del Edificio El Bosque, P.H., situado en la Calle 134 No. 13 -83, hoy Avenida Calle 134 No. 7B -83 de la nomenclatura urbana de

Bogotá entre HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA Y

MARGARITA PACHÓN CUBILLOS como arrendadores y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A . como arrendataria co n fundamento en lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 518 del Código de Comercio y como consecuencia de ello, se ordene la restitución del inmueble a la parte

demandante.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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2.- Se condene a la parte demandada a asumir las costas y gastos del proceso” (Cuaderno No 1 Folio No 1)

1.7.2 Los hechos de la demanda, su contestación y excepciones perentorias

Las pretensiones formuladas por la parte convocante están fundamentadas en los hechos que se resumen a continuación con su respectiva respuesta.

1. Con fecha 1° de enero de 2003 se suscribió el contrato de arrendamiento local comercial entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA ZEA JARAMILLO de una parte, y SUPERTIENDAS Y

1. Con fecha 1° de enero de 2003 se suscribió el contrato de arrendamiento local comercial entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA ZEA JARAMILLO de una parte, y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. de la otra, esta última representada por su representante legal , señor Carlos Barrera Ardila, sobre el inmueble ubicado

en la Calle 134 No. 13-83, hoy Avenida Calle 134 No. 7B-83, Local número 14 ubicado en los pisos primero y mezanine del Edificio El Bosque, P.H. de la ciudad de Bogotá.

2. El término de duración del men cionado contrato fue de 5 años contados a partir del 1° de enero de 2003, conforme lo pactado en la cláusula SEGUNDA del contrato. Vencido dicho término, se pactaron prórrogas sucesivas y automáticas de 24 meses, salvo que alguna de las partes comunicare a la otra su intención de darlo por terminado con una antelación no inferior a 2 meses a su vencimiento.

3. Con fecha 28 de noviembre de 2006 se firmó el contrato de cesión del contrato de arrendamiento antes mencionado, entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA ZEA JARAMILLO como cesionarios y quienes son los actuales propietarios del inmueble arrendado. Esta cesión fue notificada por correo certificado al ARRENDATARIO en la misma fecha.

4. Habiendo reclamado los actuales arrendadores la entrega del inmueble a los arrendatarios con 6 meses anteriores a la terminación o sea el 1°.

por correo certificado al ARRENDATARIO en la misma fecha.

4. Habiendo reclamado los actuales arrendadores la entrega del inmueble a los arrendatarios con 6 meses anteriores a la terminación o sea el 1°. de enero de 2008, mediante comunicaciones de fecha mayo y junio de 2007, y ante la negativa de éstos a hacerlo, se adelantó demanda arbitral en procura de la restitución del inmueble , laTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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cual fue desfavorable a las pretensiones de los demandantes en razón a que el desahucio no indicó que lo requerían para un negocio propio y por lo mismo no reunía los requisitos del artículo 520 del Código de Comercio.

5. Habiéndose prorrogado el contrato por 24 meses, en los términos de la cláusula 2ª del mismo, en el mes de junio de 2009 y por cumplirse el término de prorroga el 1° de enero de 2010, mi poderdante envió por correo certificado, con 6 meses de antelación a su nuevo vencimiento, comunicación a los demandados en donde les hace el desahucio para la entrega del inmueble, en los términos del artículo 520 del C. P. C., sin que la Sociedad demandada haya procedido a restituirlo, causado con dicha actitud

comunicación a los demandados en donde les hace el desahucio para la entrega del inmueble, en los términos del artículo 520 del C. P. C., sin que la Sociedad demandada haya procedido a restituirlo, causado con dicha actitud perjuicios económicos a mis representados, pues no han podido desarrollar en el local el negocio para el cual lo tienen destinado.

6. Mis poderdantes necesitan el inmueble para desarrollar una actividad comercial diferente a la que actualmente está dedicado el local.

7. La cláusula segunda del contrato c ontiene dos modalidades: un periodo fijo de 5 años y unas prórrogas automáticas de 24 meses cuando el arrendador no ha reclamado la restitución del inmueble.

Dentro del término y oportunidad legal la parte convocada contesta la convocatoria y demanda arbitral y al efecto propone como excepciones de mérito o de fondo las que denomino y sustentó así:

“INEXISTENCIA DE CAUSAL PARA INCOAR LA ACCION

1.1. Contrato de arrendamiento.

El primero (1°) de enero de 2003 se suscribió el Contrato de arrendamiento del local comercial entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA ZEA JARAMILLO, de una parte y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. de la otra, sobre el inmueble ubicado en laTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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Calle 134 No. 13 -83 local No. 14 del Edificio EL

BOSQUE P.H..

El término de durac ión del Contrato, fue de cinco (5) años. El 28 de noviembre de 2006, el Contrato fue cedido a los convocantes, quienes lo notificaron por correo certificado al Arrendatario.

Con fecha de 19 de junio de 2009, los convocantes comunicaron al desahucio a OLÍMPICA S.A.

1.2. Renovación del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes respecto del inmueble: Local No. 14 del Edificio El Bosque, P.H. de la calle 134 No. 18 -33 de Bogotá D.C., se RENOVÓ, el 1 de enero de 2008, por ministerio de la ley, por un término igual al inicialmente pactado, esto es por CINCO (5) AÑOS, los cuales vencen el 31 de diciembre de 2012 (el subrayado es mío).

Se RONOVÓ por mandato de la ley, POR CINCO (5) AÑOS, esto es hasta el 31 de diciembre de 2012, por contener la cláusula segunda del contrato, una violación al derecho de naturaleza personal del Arrendatario, de renovación del contrato de arrendamiento por establecer que:

“… si con anticipación de dos (2) meses ninguna de

contener la cláusula segunda del contrato, una violación al derecho de naturaleza personal del Arrendatario, de renovación del contrato de arrendamiento por establecer que:

“… si con anticipación de dos (2) meses ninguna de las partes ha comunic ado a la otra su intención de darlo por terminado, el contrato se entenderáTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA

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prorrogado en forma sucesiva y automática por periodos de veinticuatro (24) meses…”

Esto es que contiene normas que contradicen lo dispuesto al derecho de renovación automática po r haber ocupado OLÍMPICA S.A., el inmueble por más de dos (2) años que no producen efectos de ninguna naturaleza, así lo hayan estipul ado las partes (art.524 C de Co ), para las futuras pr órrogas, al reducir el término de renovación a veinticuatro (24) meses.

En efecto el artículo 524 del C. de Co establece en concordancia con el artículo 897 del C. de Co , que contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive no producirá efectos ningún estipulación de las partes, e igualmente el artículo 897 establece que cuando se exprese que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial.

OLÍMPICA S.A., ha dado escrito cumplimiento al

897 establece que cuando se exprese que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial.

OLÍMPICA S.A., ha dado escrito cumplimiento al contrato cancelando oportunamente los cánones de arrendamiento, dándole buen uso y lo ha conservado adecuadamente.

Por tanto No es precedente d