Laudo 2191 SOCIEDAD CONCESIONARIA OPERADORA AEROPORTUARIA INTERNACIONAL S.A. OPAIN S.A. VS. AD

REPUBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

SOCIEDAD CONCESIONARIA

OPERADORA

AEROPORTUARIA INTERNACIONAL

S.A. - OPAIN S.A.

contra

ADMINISTRADORA LOGÍSTICA DE

CAMBIOS Y NEGOCIOS ÉXITO S.A. –

ALCANSA S.A.

Bogotá D.C. 2011Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., catorce (14) de diciembre de dos mil once (2011)

Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en el decreto 2279 de 1989, la ley 23 de 1991 y la ley 446 de 1998 para la debida instrucción del trámit e arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitramento profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre la SOCIEDAD CONCESIONARIA OPERADORA AEROPORTUARIA INTERNACIONAL S.A. – OPAIN S.A. –, en adelante OPAIN, como parte convocante, y la sociedad ADMINISTRADORA LOGÍSTICA DE CAMBIOS Y NEGOCIOS ÉXITO S.A. – ALCANSA S.A. -, en adelante ALCANSA, como convocada , en razón del contrato de arrendamiento de local comercial número OP-DC-CA-0092-09 celebrado entre las partes, previos los siguientes

-, en adelante ALCANSA, como convocada , en razón del contrato de arrendamiento de local comercial número OP-DC-CA-0092-09 celebrado entre las partes, previos los siguientes

I. ANTECEDENTES

1. EL CONTRATO1.

El 1° de junio de 2009 las sociedades OPAÍN S.A. y ALCANSA S.A., celebraron el contrato No. OP-DC-CA-0092-09, cuyo objeto con sistía en el arrendamiento del local comercial FO 12 ubicado en el primer piso del Edificio Terminal, costado sur del Aeropuerto Internacional el Dorado.

2. EL PACTO ARBITRAL.

La cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes dispone:

“VIGÉSIMA SEXTA. SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS : Si surgiere alguna diferencia, disputa o controversia entre LAS PARTES, en desarrollo, ejercicio, ejecución y/o por razón o con ocasión del presente contrato, y/o sus anexos, se pactan los siguientes mecanismos de solución (…)

“2. Arbitraje:

1 Ver folios 1 a 13 del cuaderno de pruebas.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

2

“Si no hubiere arreglo entre LAS PARTES dentro de la etapa antedicha, las partes convocarán a un tribunal de arbitramento, cuyo número de árbitros dependerá de la cuantía de las pretensiones teniendo en cuenta ( sic), así serán tres (3) árbitros, si se

antedicha, las partes convocarán a un tribunal de arbitramento, cuyo número de árbitros dependerá de la cuantía de las pretensiones teniendo en cuenta ( sic), así serán tres (3) árbitros, si se trata de asuntos de mayor cuantía, o de un (1) árbitro, si las pretensiones son de menor cuantía. Dichos árbitros serán designados por acuerdo de las partes o en su defecto por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá; serán abogados inscritos, fallarán en derecho y se sujetarán a las tarifas previstas por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. El Tribunal del Arbitramento tendrá sede en la ciudad de Bogotá y se regirá por las leyes colombianas. Los costos y agencias en derecho que se generen por este Tribunal de Arbitramento serán pagadas por la parte vencida.

Si un árbitro no acepta, renuncia, fallece o queda inhabilitado, será reemplazado en la forma señalada por su nombramiento”.

3. PARTES PROCESALES.

3.1. Parte Convocante.

La parte Convocante en este trámite es la SOCIEDAD CONCESIONARIA OPERADORA AEROPORTUARIA INTERNACIONAL S.A. – OPAIN S.A. –, constituida mediante escritura pública No. 2335 otorgada el 1° de septiembre de 2006 en la Notaría 25 del Círculo de Bogotá , representada legalmente por el señor JUAN ALBERTO PULIDO ARANGO , todo lo cual consta en el certificado de existencia y representación expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá2.

Notaría 25 del Círculo de Bogotá , representada legalmente por el señor JUAN ALBERTO PULIDO ARANGO , todo lo cual consta en el certificado de existencia y representación expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá2.

En este trámite arbitral está representada judicialmente por el doctor DIEGO FERNANDO GARCÍA VÁSQUEZ , abogado inscrito con tarjeta profesional No. 139.796 del Consejo Superior de la Judicatura, conforme al poder que obra a folio 6 del cuaderno principal.

3.2. Parte Convocada

La parte Convocada en este trámite es la sociedad ADMINISTRADORA LOGÍSTICA DE CAMBIOS Y NEGOCIOS ÉXITO S.A. – ALCANSA S.A. -, constituida mediante escritura pública No. 254 otorgada el 13 de febrero de 2004 en la Notaría 52 del Círculo de Bogotá, representada legalmente por la señora ROSA ELENA ARIAS

2 Folios 7 a 9 del cuaderno principal.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

3

BERNAL, según certificado de existencia y representación expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá3.

En el presente proceso arbitral está representada judicialmente por el doctor JOSÉ ROBERTO JUNCO VARGAS, abogado inscrito con tarjeta profesional No. 40.886 del Consejo Superior de la Judicatura, conforme al poder que obra a folio 70 del cuaderno principal.

4. TRÁMITE PREARBITRAL.

Consejo Superior de la Judicatura, conforme al poder que obra a folio 70 del cuaderno principal.

4. TRÁMITE PREARBITRAL.

4.1. Con el cumplimiento de los requisitos formales y mediante apod erado, el nueve (9) de marzo de dos mil once (2011) , la SOCIEDAD CONCESIONARIA OPERADORA AEROPORTUARIA INTERNACIONAL S.A. – OPAIN S.A. –, presentó solicitud de convocatoria de Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral contra la sociedad ADMINISTRADORA LOGÍSTICA DE CAMBIOS Y NEGOCIOS ÉXITO S.A. – ALCANSA S.A. -4, con base en el contrato celebrado y en desarrollo de la cláusula compromisoria pactada en el mismo.

4.2. El ocho (8) de abril de dos mil diez (2010) tuvo lugar la audiencia de designación de árbitro s5 donde se nombró al Doctor JOSÉ OCTAVIO ZULUAGA RODRÍGUEZ, quien una vez notificado, aceptó oportunamente el nombramiento6.

4.3. En audiencia llevada a cabo el seis (6) de abril de dos mil once (2011) mediante Auto No. 1 7, con la presencia del representante l egal de la convocante y de su apoderado, se declaró legalmente instalado el Tribunal de Arbitramento, se admitió la demanda y se ordenó correr traslado de la misma a la parte convocada, por el término legal de diez (10) días.

4.4. El 25 de abril de 2011 fue no tificada personalmente la parte convocada del auto admisorio de la demanda. 8

3 Folios 10 a 12 del cuaderno principal.

(10) días.

4.4. El 25 de abril de 2011 fue no tificada personalmente la parte convocada del auto admisorio de la demanda. 8

3 Folios 10 a 12 del cuaderno principal. 4 Folios 1 a 5 del cuaderno principal. 5 Folio 27 del cuaderno principal. 6 Folio 31 del cuaderno principal. 7 Folios 39 y 40 del cuaderno principal. 8 Folio 44 del cuaderno principal.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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4.5. Dentro del término de traslado de la demanda, la parte convocada, por intermedio de su apoderado judicial, se opuso a las pretensiones y formuló excepciones9.

4.6. Del escrito de c ontestación a la demanda se corrió traslado a la convocante quien, dentro del término legal, se opuso a las mismas y adicionó su solicitud de pruebas10.

4.7. El veintiocho (28) de junio de dos mil once (2011) se celebró la audiencia de conciliación, la cual se declaró fallida por la inasistencia de la parte convocada. A continuación, mediante auto No. 4, se fijaron las sumas de honorarios y gastos de funcionamiento del Tribunal , las cuales fueron consignadas íntegramente por la parte convocante.11

II. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE

1. LOS HECHOS DE LA DEMANDA PRINCIPAL

consignadas íntegramente por la parte convocante.11

II. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE

1. LOS HECHOS DE LA DEMANDA PRINCIPAL

Las alegaciones de hecho en las que apoya sus pretensiones la convocante, bien pueden compendiarse del siguiente modo, de acuerdo al tenor de lo expresado en el escrito de demanda:

1.1. El primero (1°) de junio de dos mil nueve (2009) las sociedades OPAIN S.A., en calidad de arrendadora, y ALCANSA S.A., como arrendataria, celebraron , por el término de un año, contrato de arrendamiento número OP -DC-CA0092-09 sobre el local comercial FO 12 (oficina frontal) ubicado en el Aeropuerto Internacional el Dorado de Bogotá.

1.2. El 6 de mayo de 2010 las partes ampliaron el término de duración del contrato el cual se extendió hasta el 30 de noviembre de 2010.

1.3. En el contrato de arrendamiento celebrado no se estipularon prórrogas automáticas y se renunció al requerimiento para ser constituido en mora.

9 Folios 48 a 69 del cuaderno principal. 10 Folios 72 a 75 del cuaderno principal. 11 Folios 78 a 82 del cuaderno principal.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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1.4. El arrendador desahució al arrendatario.

OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

5

1.4. El arrendador desahució al arrendatario.

1.5. El arrendatario no ha restituido el inmueble arrendado no obstante haberse agotado los procedimientos estipulados en el numeral primero de la cláusula número 26 del contrato.

2. LAS PRETENSIONES DE LA CONVOCANTE

Las pretensiones contenidas en la solicitud de convocatoria son las siguientes:

"1. Declárese terminado el contrato de arrendamiento OP-DC-CA-009209, celebrado el 1 de Junio de 2009 entre la Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. – OPAIN S.A.- y la Sociedad Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A. "2. Condénese a la Sociedad Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A. a restituir la tenencia del inmueble identificado como Local FO 12 del Aeropuerto Internacional El Dorado de Bogotá, que se le entregó a título de arrendamiento, cuya nomenclatura y linderos están determinados en el contrato de arrendamiento OP -DC-CA-0092-09, que se aportó como prueba documental en este proceso. "3. Condénese a la Sociedad Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A. a pagar $8.034.422, por concepto de cláusula penal. "4. Condénese a la Sociedad Administradora Logística de Cambios y

Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A. a pagar $8.034.422, por concepto de cláusula penal. "4. Condénese a la Sociedad Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A. a pagar los intereses moratorios derivados de la mora en el pago de la cláusula penal, desde el 30 de noviembre de 2010 hasta cuando se realice el pago. "5. Si se desestima la pr etensión 4, condénese a la Sociedad Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A. a pagar los intereses moratorios derivados de la mora en el pago de la cláusula penal, desde el día en que se notificó el auto admisorio de esta dem anda arbitral hasta cuando se realice el pago. "6. Condénese en costas a la parte demandada”.

3. LA OPOSICIÓN DEL CONVOCADO FRENTE A LA DEMANDA.

En escrito presentado el nueve (9) de mayo de dos mil once (2011) la parte convocada contestó la demanda negando unos hechos y aceptando como ciertos, otros.

Igualmente se opuso a las pretensiones de la demanda proponiendo lasTribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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excepciones de (i) “IMPROSPERIDAD DE LA PRETENSIÓN DE RESTIT UCIÓN, POR FALTA DE LOS REQUISITOS LEGALES”, (ii) “ PRÓRROGA DE LA RELAC IÓN CONTRACTUAL DE ARRENDAMI ENTO”, (iii)

excepciones de (i) “IMPROSPERIDAD DE LA PRETENSIÓN DE RESTIT UCIÓN, POR FALTA DE LOS REQUISITOS LEGALES”, (ii) “ PRÓRROGA DE LA RELAC IÓN CONTRACTUAL DE ARRENDAMI ENTO”, (iii) “INEXISTENCIA LEGAL Y MORAL DE LA CAUSAL D E RESTITUCIÓN INVOCA DA”, (iv) “ FALTA DE LOS PRESUPUESTOS LEGALES Y FORMALES DEL DESAHUCIO”, (V) “CONTRATO LEGALMENTE PRORROGADO”, (vi) “ MALA FE DE LA ENTIDA D DEMANDANTE ”, (vii) “ INEXISTENCIA DE LOS PRESUPUESTOS PARA EL COBRO DE LA CLÁUSULA PENAL”, (viii) “ EXCEPCIÓN SUBSIDIARI A DE RECONOCIMIENTO DE RE PARACIONES LOCATIVAS Y DEVOLUCIÓN DE LA P RIMA”, y (ix)

“EXCEPCIÓN DE DECLARATORIA DE DERECHO DE RETENCIÓN”.

III. ACTUACIÓN PROBATORIA SURTIDA EN EL PROCESO

1. El diez (10) de agosto de dos mil once (2011) tuvo lugar la primera audiencia de trámite en la cual el Tribunal se declaró competente para conocer del litigio puesto a su conocimiento. Acto seguido se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.

2. El veintidós (22) de ago sto de dos mil once (2011), se posesionó el perito Gabriel de Jesús Ochoa Díaz, se recibieron los testimonios de los señores Gloria Milena Ibáñez Palacios, Nepomuceno Vargas Patiño, se practicaron los interrogatorios de parte de los representantes legales de las partes , y se realizó la exhibición de documentos por parte de OPAIN.

Gloria Milena Ibáñez Palacios, Nepomuceno Vargas Patiño, se practicaron los interrogatorios de parte de los representantes legales de las partes , y se realizó la exhibición de documentos por parte de OPAIN.

3. El veinticuatro (24) de agosto de dos mil once (2011), se llevó a cabo la inspección judicial del local comercial objeto del litigio.

4. Dentro del término concedido para el efecto, el perito Gabriel de Jesús Ochoa Díaz, presentó la experticia que le fue encomendada.

5. De ese dictamen y de las transcripciones de los testimonios, se corrió traslado a las partes quienes guardaron silencio.

Así pues, el trámite del proceso se desarrolló en diez (10) sesiones, sin incluir la de fallo, en el curso de las cuales, como atrás se reseñó, se practicaron todas las pruebas solicitadas.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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IV. LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PRESENTADAS POR LA PARTES

Las partes, luego de concluida la instrucción de la causa, en la forma prevista por el Art. 154 del Decreto 1818 de 1998, acudieron a la audiencia realizada para el efecto. En ella hicieron uso de su derecho a exponer sus conclusiones finales acerca de los argumentos de prueba obrantes en los autos, presentando así mismo los respectivos resúmenes escritos de las intervenciones por ellos llevadas a cabo y los cuales son parte integrante del expediente.

V. TÉRMINO PARA FALLAR

acerca de los argumentos de prueba obrantes en los autos, presentando así mismo los respectivos resúmenes escritos de las intervenciones por ellos llevadas a cabo y los cuales son parte integrante del expediente.

V. TÉRMINO PARA FALLAR

De conformidad con el artículo 103 de la Ley 23 d e 1991, cuando las partes no señalan el término para la duración del trámite arbitral, éste será de seis (6) meses contados a partir de la primera audiencia de trámite, “ al cual se adicionarán los días que por causas legales se interrumpa o suspenda el proceso”.

En el presente caso e sa primera audiencia de trámite tuvo lugar el día diez (10) de agosto de dos mil once (2011) , lo que significa que el término para proferir sentencia vence el día diez (10) de febrero de dos mil doce (2012) motivo por el cual el Tribunal se encuentra en término para fallar.

VI. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

Sea lo primero señalar que no se advierte la configuración de causal alguna de anulación de la actuación procesal. El presente asunto se ha rituado por los trámites del proceso arbitral, todo ello de conformidad con la voluntad de las partes recogida en la cláusula vigésima sexta del contrato que corresponde a la compromisoria.

A. FUENTES JURÍDICAS DEL CASO DEBATIDO:

Para abordar el thema decidendum, en primer término, es necesari o determinar el marco normativo que debe regular el conflicto , de donde se deriva la existencia o no del derecho de exigir la restitución del inmueble arrendado y, en

Para abordar el thema decidendum, en primer término, es necesari o determinar el marco normativo que debe regular el conflicto , de donde se deriva la existencia o no del derecho de exigir la restitución del inmueble arrendado y, en caso de que tal derecho exista, los requisitos para hacerlo exigible.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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En el caso sub examine no se verifican los supuestos facticos que permiten aplicar las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, como quiera que los especiales derechos de protección conferidos a los arrendatarios en materia mercantil requieren que el empresario haya ocupado el local arrendado, con un mismo establecimiento de comercio, por no menos de dos años consecutivos.

Así las cosas y atendiendo que la legislación mercantil no contienen más normas sobre la terminación del contrato de a rrendamiento de locales comerciales, menester es verificar cuál o cuáles serían entonces las fuentes jurídicas aplicables al caso concreto.

Para el efecto debemos acudir a lo dispuesto en el título preliminar del Código de Comercio (artículos 1 a 9 de tal obra) en donde se establece que las fuentes del derecho comercial son, en su orden:12

a) La Ley imperativa comercial (art. 1).

b) Las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados (art. 4) que prefieren “a las normas supletivas comerciales y a la costumbre mercantil”.

a) La Ley imperativa comercial (art. 1).

b) Las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados (art. 4) que prefieren “a las normas supletivas comerciales y a la costumbre mercantil”.

c) La costumbre local o general del país y ley supletiva comercial (art. 3).

d) La analogía de las normas mercantiles (art. 1) que opera en los casos no regulados por la Ley comercial, a la que se equipará la costumbre local o general.

e) La legislación civil, siempre que no se trate de remisión directa de la Ley mercantil (art. 2).

f) Los tratados o convenciones internacionales de comercio no ratificados por Colombia, la costumbre mercantil internacional y los principios d el derecho comercial.

Así visto, y atendiendo que las disposiciones especiales del Código de Comercio,

12 Sin perjuicio que la aplicación directa de normas constitucionales al derecho privado conlleve a que, hoy en día, la verdadera primera fuente del derecho comercial es la misma Constitución Política de manera directa.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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como se vio en precedencia, no son aplicables al caso concreto, debería, en comienzo, verificarse las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados.

B. EL CONTENIDO DEL CONTRATO:

Observando el contrato de arrendamiento No. OP -DC-CA-0092-09 de junio 1 de 2009, tenemos que, en relación con la terminación del contrato por expiración de

B. EL CONTENIDO DEL CONTRATO:

Observando el contrato de arrendamiento No. OP -DC-CA-0092-09 de junio 1 de 2009, tenemos que, en relación con la terminación del contrato por expiración de término, se pactó:

a) La cláusula tercera estableció la duración del contrato en los siguientes términos “El término de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO, contado a partir del 1º de junio de 2009, hasta el 31 de mayo de 2010 ó hasta el inicio de las obras de demolición y/o remodelación y/o construcción de la Terminal, cualquiera que ocurra primero…”.

b) Mediante Modificatorio No. 1 del Contrato de arrendamiento No. OP -DC-CA0092-09, suscrito el 6 de mayo de 2010, las partes modificaron la cláusula tercera del contrato original de arrendamiento (parcialmente transcrita en el literal inmediatamente anterior ) que quedó, en lo pertinente, así: “El término de duración del presente contrato será de dieciocho (18) meses contados a partir del primero (1) de junio de 2009 y hasta el treinta (30) de Noviembre de 2010 o hasta el inicio de las obras de remodelación y/o construcción y/o demolición de la terminal, cualquiera que ocurra primero…”.

c) El inciso final de la cláusula décima octava establece que el contrato terminará “…por vencimiento del plazo, en los ca sos en que no sea prorrogado o por el vencimiento de la respectiva prórroga por orden de autoridad judicial…”.

d) En relación con las prórrogas o renovaciones del contrato, la misma cláusula

terminará “…por vencimiento del plazo, en los ca sos en que no sea prorrogado o por el vencimiento de la respectiva prórroga por orden de autoridad judicial…”.

d) En relación con las prórrogas o renovaciones del contrato, la misma cláusula tercera estableció en su parágrafo tercero: “En ningún caso habr á renovación ni prórroga automática del presente contrato. Sin embargo, las partes, podrán en cualquier momento durante la vigencia del plazo del presente contrato o de una de sus prórrogas y antes del vencimiento de los mismos, de común acuerdo y por escrito convenir su prórroga por el período y en los términos que en cada oportunidad se establezcan. En este evento, deberá suscribirse el correspondiente otrosí.”Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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e) Por su parte, el segundo inciso de la cláusula tercera del contrato, modificado por el Modificatorio No. 1 del Contrato de arrendamiento No. OP -DC-CA-0092-09, del 6 de mayo de 2010, reiteró lo establecido en el parágrafo tercero de la misma cláusula citada (transcrito en el literal d anterior), haciendo énfasis mediante negrillas que la prorroga o renovación sólo podía pactarse durante la vigencia del contrato y antes del vencimiento del plazo pactado, para añadir , finalmente, a modo de corolario, que: “…En caso de no suscribirse otrosí, antes del vencimiento del plazo del contrato de la prorroga, (sic) se entenderá que el contrato ha

contrato y antes del vencimiento del plazo pactado, para añadir , finalmente, a modo de corolario, que: “…En caso de no suscribirse otrosí, antes del vencimiento del plazo del contrato de la prorroga, (sic) se entenderá que el contrato ha terminado y por lo tanto se deberá proceder a la inmediata restitución del inmueble y a la liquidación del contrato”.

En este orden de ideas podemos concluir que el acuerdo de voluntades plasmado en el contrato de a rrendamiento y su modificatorio , estableció la finalización del contrato el 30 de noviembre de 2010, excluyendo la posibilidad de renovaciones o prórrogas automáticas.

C. LA LEGALIDAD DE CIERTAS ESTIPULACIONES CONTRACTUALES:

No obstante lo anterior, no debemos olvidar que, de conformidad con el artículo 822 del Código de Comercio, “Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa…” (Negrilla fuera del texto original).

Tal remisión expresa excluye la posibilidad que las normas civiles sobre extinción de actos, contratos y obligaciones se encuentren como la quinta fuente del derecho mercantil, sino que , reputándose como verdaderas normas comerciales oscilan entre la primera y tercera fuente, dependiendo del carácter imperativo o supletivo de las mismas.

Así las cosas , necesario es verificar si la legislación civil contiene disposiciones de carácter imperativo sobre la extinción del contrato de arrendamiento por

oscilan entre la primera y tercera fuente, dependiendo del carácter imperativo o supletivo de las mismas.

Así las cosas , necesario es verificar si la legislación civil contiene disposiciones de carácter imperativo sobre la extinción del contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo fijo pactado , pues de haberlas, y en caso de ser opuestas a la voluntad declarada en el contrato, no podría aplicarse esta última.Tribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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En efecto, cuando a la segunda fuente del derecho comercial, las estipulaciones contractuales, se añade que requieren ser válidamente celebradas, implica que la violación al orden público o a las buenas costumbres ( artículo 16 del Código Civil) impide su aplicación a la resolución de un caso.

Y como el concepto de orden público jurídico está precisamente delimitado por las normas imperativas, de hallarse una que ostente tal carácter en la legislación civil y que sea contraria, como se había anunciado, a la disposición contractual, primaría la primera sobre la segunda.

También es prudente recordar que por “legislación civil” no entendemos de manera exclusiva y excluyente el Código Civil, sino también todas las norma s que lo adicionen, reglamenten, sustituyan, modifiquen o deroguen y las especiales que regulen las relaciones de los particulares o las relaciones no comprendidas en alguna rama diferente del derecho.

Entonces, siguiendo el orden lógico del discurso hast a ahora expuesto, y empezando, claro está, por el examen del Código Civil, encontramos que el

que regulen las relaciones de los particulares o las relaciones no comprendidas en alguna rama diferente del derecho.

Entonces, siguiendo el orden lógico del discurso hast a ahora expuesto, y empezando, claro está, por el examen del Código Civil, encontramos que el contrato de arrendamiento de cosas se halla consagrado en el título XXVI del Libro Cuarto, y que el capítulo IV del mencionado título se denomina “De la expiración del arrendamiento de cosas” , dentro del cual el artíc ulo 2008 -2 contempla como “causal de expiración” del contrato de arrendamiento “…Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo”.

Aparece entonces, con meridiana claridad , que la Ley no sólo no prohíbe sino que de manera expresa permite que las partes determinen un plazo extintivo para el contrato , lo que es perfectamente entendible en este tipo de contratos de tracto sucesivo que se prolongan en el tiempo, tanto en la realizac ión de su causa como en la satisfacción de su objeto.

Ahora que, en relación con el acuerdo contractual de que no haya prórrogas o renovaciones automáticas, lo que equivale a la terminación automática por el plazo pactado sin necesidad de desahucio, existe algo más de complejidad para definir su validez legal.

En efecto, en relación con la obligación de realizar el desahucio, así como en losTribunal de Arbitramento de Sociedad Concesionaria Operadora Aeroportuaria Internacional S.A. OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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requisitos que deben cumplirse si es necesario, una cosa es lo que dice la

OPAIN S.A. contra Administradora Logística de Cambios y Negocios Éxito S.A. ALCANSA S.A.

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requisitos que deben cumplirse si es necesario, una cosa es lo que dice la reglamentación general para el arrendam iento de cosas que enseña el Código Civil y otra bien diferente es la que establece la Ley 820 de 2003 que reguló el arrendamiento de vivienda urbana.

En cuanto hace a la regulación originaria y general aún vigente del Código Civil, el artículo 2012 estab lece que no es necesario el desahucio cuando se ha convenido un plazo determinado para la expiración del arriendo. Y en su artículo 2014 se opone a la idea de la renovación tácita, aceptándola de manera excepcional en el inciso tercero pero sólo por el tie mpo limitado de tres meses en los predios urbanos.

Posteriormente, el contrato de arrendamiento, especialmente el de bienes raíces (ora para vivienda urbana, ora para predios rústicos, ora para establecimientos de comercio) se ha visto sujeto a una intervención cada vez mayor por parte del Estado mediante la promulgación de normas especiales sobre el régimen general, atendiendo los abusos en que incurría la parte fuerte del contrato , esto era, el arrendador (si bien no se desconoce que en algunos casos fue la conducta maliciosa del arrendatario la que obligó a las reformas, sobre todo en aspectos procesales tales como no exigir conciliación como requisito de procedibilidad, exigir la prueba del pago o consignar los cánones para ser oídos en pleito y carecer de segunda instancia).

Así, desde la promulgación de los decretos leyes 435 y 1070 de 1956, expedidos en

procedibilidad, exigir la prueba del pago o consignar los cánones para ser oídos en pleito y carecer de segunda instancia).

Así, desde la promulgación de los decretos leyes 435 y 1070 de 1956, expedidos en virtud de las facultades conferidas al ejecutivo mediante la Ley 7ª de 1943, y los decretos reglamentarios 1617 y 1943 de 1956, se verificó que el v encimiento del plazo fijo pactado, per se , no era suficiente para terminar los contratos de arriendo de bienes inmuebles destinados a vivienda urbana.

Posteriormente y hasta 1985 fue el poder ejecutivo quien se encargó de la regulación de la materia del a rriendo de inmuebles, mediante decretos tales como los 2770 de 1976, 63 de 1977, 2813 de 1978, 3817 de 1982, 169 y 2221 de 1983.

Cuando se expidió la Ley 56 de 1985 se mantuvo la posición que, en tratá