Laudo 2526 FALABELLA DE COLOMBIA S.A. VS. INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A.

CUADERNO PRINCIPAL No. __ _ Folios a --Tribunal Arbitral FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A.

!LAUDO ARBITRA~

Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de junio de dos mil trece (2013) El Tribunal Arbitral conformado para dirimir en derecho las controversias juridicas suscitadas entre FALABELLA DE COLOMBIA S.A., por un lado, e INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A., por otro lado, profiere el presente laudo arbitral, después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en los decreto 2279 de 1989 y 4089 de 2007, las leyes 23 de 1991 y 446 de 1998 y en el Código de Procedimiento Civil, con el cual decide el conflicto planteado en la Demanda Principal, la Demanda de Reconvención, las contestaciones de las demandas y en las correspondientes ~&u. --

CAPÍTULO PRIMERO

ANTECEDENTES \

l. PARTES Y REPRESENTANTES PARTE CONVOCANTE: La sociedad FALABELLA DE COLOMBIA S.A. (en lo sucesivo, FALABELLA), persona jurídica de derecho privado debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y legalmente representada para asuntos legales judiciales por la señora MARTHA CRISTINA RUIZ LEÓN, todo lo cual consta en Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá y aportado al proceso.

PARTE CONVOCADA: Por un lado, la sociedad INVERSIONES LA BASTILLA S.A.(en lo sucesivo, LA BASTILLA), persona jurídica de derecho privado

la Cámara de Comercio de Bogotá y aportado al proceso.

PARTE CONVOCADA: Por un lado, la sociedad INVERSIONES LA BASTILLA S.A.(en lo sucesivo, LA BASTILLA), persona jurídica de derecho privado debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y legalmente representada por el señor JORGE ALFREDO VILLA MURRA, todo lo cual consta en Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá y aportado al proceso.

IFALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A.

Por otro lado, la sociedad BRADCO S.A. (en lo sucesivo, BRADCO}, persona juridica de derecho privado debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y legalmente representada para asuntos legales judiciales por la señora CLAUDIA JULIANA LÓPEZ TALERO, todo lo cual consta en Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá y aportado al proceso.

2. PACTO ARBITRAL El pacto arbitral que sirve de fundamento del proceso se encuentra en el contrato de arrendamiento de 21 de noviembre de 2005 que, al tenor, reza: "30. Mecanismo general de resolución de controversias. "30.1. Las controversias derivadas de este Contrato se resolverán de las formas especiales previstas en este Contrato para cada tipo de controversia. 30.2. La controversia se solucionará de conformidad con el Numeral 30.3 siguiente en caso de que (i) no exista un mecanismo especial de solución de una determinada controversia, (ii) existiendo el mecanismo especial de

30.2. La controversia se solucionará de conformidad con el Numeral 30.3 siguiente en caso de que (i) no exista un mecanismo especial de solución de una determinada controversia, (ii) existiendo el mecanismo especial de solución de una determinada controversia, dicho mecanismo autorice a acudir a el mecanismo general de que trata el Numeral 30.3 siguiente, cuando mediante aquel mecanismo especial no se haya solucionado la controversia, o (iii) si existiere alguna duda respecto del mecanismo de solución de controversias a aplicar. 30.3. Sujeto a lo dispuesto en los Numerales anteriores, cualquier controversia derivada o relacionada de este Contrato, salvo la que tiene que ver con la interposición de medidas cautelares para garantizar los derechos a la propiedad intelectual del Arrendatario, será dirimida por un Tribunal de Arbitramento el cual se someterá a las siguientes reglas: (i) el Tribunal estará integrado por tres (3) árbitros abogados; (ii) los árbitros serán designados de común acuerdo por las Partes y, falta de acuerdo, por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, D.C.; (iii) la sede del Tribunal será Bogotá D.C., y (iv) el trámite se someterá a las reglas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., y (v) el laudo será proferido en derecho."

3. CONVOCATORIA DEL TRIBUNAL, DESIGNACIÓN DE LOS ÁRBITROS Y ETAPA INTRODUCTORIA DEL PROCESO La integración del Tribunal de Arbitraje se desarrolló de la siguiente manera:Tribunal Arbitral

3. CONVOCATORIA DEL TRIBUNAL, DESIGNACIÓN DE LOS ÁRBITROS Y ETAPA INTRODUCTORIA DEL PROCESO La integración del Tribunal de Arbitraje se desarrolló de la siguiente manera:Tribunal Arbitral FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A.

La demanda principal fue presentada junto con todos sus anexos el día 11 de abril de 2012 ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, procedió a convocar a las partes para realizar la correspondiente Audiencia de designación de los árbitros. Ante la falta de acuerdo de las partes, el Centro de arbitraje realizó el sorteo de los árbitros y fueron escogidos los doctores JUAN MANUEL ARBOLEDA PERDOMO, Presidente, CECILIA BOTERO ÁLVAREZ y JORGE GUZMÁN MORENO, integrantes de la Lista A. El Centro de Arbitraje, por conducto de su Director procedió a integrar el Tribunal con la notificación de las designaciones y sus respectivas aceptaciones por sus integrantes. De esta manera, fueron convocados a una reunión para que en ella se procediera con la Instalación del Tribunal. La audiencia de instalación del Tribunal arbitral se llevó a cabo el 29 de mayo de 2012. En esta oportunidad, los señores árbitros decidieron nombrar al doctor JUAN MANUEL ARBOLEDA PERDOMO Presidente del Tribunal. Mediante auto, el Tribunal decidió: 1) declararse legalmente constituido para dirimir en derecho las controversias surgidas entre FALABELLA DE COLOMBIA S.A., por un lado, e INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A., por el

Mediante auto, el Tribunal decidió: 1) declararse legalmente constituido para dirimir en derecho las controversias surgidas entre FALABELLA DE COLOMBIA S.A., por un lado, e INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A., por el otro; 2) designar al doctor FABRICIO MANTILLA ESPINOSA como secretario; 3) fijar como sede de funcionamiento y lugar de la Secretaría del Tribunal las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá; 4) reconocer personería jurídica a los apoderados de las partes, en los términos y condiciones de sus respectivos poderes; 5) admitir la demanda y correr traslado a las por el término de diez (10) días y 6) informar al Ministerio Público sobre la instalación del Tribunal. Las Convocadas interpusieron los respectivos recursos de reposición contra el auto admisorio de la demanda, los cuales fueron resueltos por el Tribunal en la oportunidad procesal pertinente. El 26 de junio de 2012, las dos convocadas contestaron la demanda y BRADCO presentó demanda de reconvención. Escritos de los cuales se corrió traslado a la Convocante, quien, interpuso recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda reconvencional y, una vez resuelto por el Tribunal, presentó su escrito de contestación y solicitud de pruebas adicionales.Tribunal Arbitral FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A. En audiencia de 21 de agosto de 2012, el Tribunal fijó los honorarios de sus miembros y los gastos del proceso. Las sumas decretadas fueron pagadas por las partes en la respectiva oportunidad procesal.

En audiencia de 21 de agosto de 2012, el Tribunal fijó los honorarios de sus miembros y los gastos del proceso. Las sumas decretadas fueron pagadas por las partes en la respectiva oportunidad procesal.

4. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGACIONES FINALES El 8 de octubre de 2012, se llevó a cabo la audiencia de conciliación y primera de trámite. Ante la ausencia de interés para solucionar directamente los conflictos objeto del litigio, el Tribunal declaró fallida la conciliación.

En consecuencia, como se encontraba debidamente integrada la litis (i), presentes como partes procesales quienes suscribieron el pacto arbitral, a través de apoderados que cuentan con poder suficiente para comparecer al proceso (ii) y las diferencias surgidas entre las partes no pudieron ser dirimidas de común acuerdo en la audiencia de conciliación que tuvo lugar el 8 de octubre de 2012 (iii), el Tribunal se declaró competente para conocer y resolver los asuntos sustanciales sometidos a su análisis y contenidos en la Demanda Principal, las contestaciones de la demanda, la Demanda de Reconvención, su contestación y los escritos adicionales presentados por las partes. En la misma audiencia se profirió auto que decretó la totalidad de las pruebas solicitadas por las partes en sus debidas oportunidades procesales y ordenó su práctica. Practicada la totalidad de las pruebas, las cuales fueron puestas en conocimiento de las partes dentro del proceso, en audiencia llevada a cabo el 7 de mayo de 2013, se declaró cerrado el debate probatorio y se citó a los apoderados para la audiencia de alegatos de conclusión.

conocimiento de las partes dentro del proceso, en audiencia llevada a cabo el 7 de mayo de 2013, se declaró cerrado el debate probatorio y se citó a los apoderados para la audiencia de alegatos de conclusión. El 20 de mayo de 2012 tuvo lugar la audiencia de alegatos de conclusión. Los apoderados de las dos partes expusieron oralmente y en forma resumida sus alegaciones y entregaron al Secretario sus respectivas versiones escritas. El Tribunal fijó fecha para audiencia en la cual se profiere el laudo: el 24 de junio de 2013 a las 9:30 a.m.Arbitral FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A.

5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Como las partes no pactaron nada distinto, el término inicial de duración del presente proceso es de seis meses, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 103 del Decreto 2651 de 1991.

El término comenzó a correr a partir del auto que decretó pruebas, proferido dentro de la primera audiencia de trámite: el 8 de octubre de 2012. Sin embargo, para calcular el plazo legal de seis meses, hay que tener en cuenta que, por solicitud de las partes, el Tribunal decretó las siguientes suspensiones: mediante auto de 7 de diciembre de 2012, del 10 de diciembre de 2012 al 20 de enero de 2013, ambas fechas incluidas (42 días); mediante auto de 11 de febrero de 2013, del 12 de febrero de 2013 al 1 de marzo de 2013, ambas fechas incluidas (18 días); mediante auto de 11 de marzo de 2013, del

de 11 de febrero de 2013, del 12 de febrero de 2013 al 1 de marzo de 2013, ambas fechas incluidas (18 días); mediante auto de 11 de marzo de 2013, del 12 de marzo de 2013 al 31 de marzo de 2013, ambas fechas incluidas (20 días) y, mediante auto de 7 de mayo de 2013, del 8 de mayo de 2013 al 19 de mayo de 2013, ambas fechas incluidas (12 días), Así las cosas, el término inicial de seis meses debe calcularse tomando enconsideración los 92días de supensión del proceso; por consiguiente, el término de vencimiento es el 9 de julio de 2013. En este orden de ideas, el laudo se profiere en forma oportuna, dentro del plazo establecido por la ley.

CAPÍTULO SEGUNDO

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

1. PRETENSIONES Y HECHOS DE LAS DEMANDAS

A. DEMANDA PRINCIPAL

1. PRETENSIONES "PRIMERA: DECLARAR que la cláusulaarbitral contenida en la cláusula "30.

Mecanismo general de resolución de controversias" del contrato de arrendamiento 5 I ....FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A. contenido en el documento de fecha el 21 de noviembre de 2005, celebrado entre INVERSIONES LA BASTILLA S.A. como arrendadora y F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. como arrendataria,el cual fue cedido por la arrendadora a BRADCO S.A., está vigente y surte plenos efectos entre las partes, excepto para tramitar pretensiones iguales a las contenidas en la demanda que originó el trámite

COLOMBIA S.A. como arrendataria,el cual fue cedido por la arrendadora a BRADCO S.A., está vigente y surte plenos efectos entre las partes, excepto para tramitar pretensiones iguales a las contenidas en la demanda que originó el trámite arbitral adelantado por BRADCO S.A. contra F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, D.C., mencionado en los hechos de la demanda.

SEGUNDA: DECLARAR queINVERSIONES LA BASTILLA S.A. incumplió el contrato de arrendamiento, pues desconoció el derecho de opción y preferencia de que trata la cláusula 21. del contrato de 21 de noviembre de 2005, celebrado entre INVERSIONES LA BASTILLA S.A. como arrendadora y F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. como arrendataria, porque durante la vigencia del contrato de arrendamiento celebró un contrato de compraventa con la sociedad BRADCO S.A. sobre el inmueble arrendado y previamente no le remitió a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. toda la documentación presentada por BRADCO S.A. para permitirle ejercer el derecho de opción a celebrar con INVERSIONES LA BASTILLA S.A. un contrato en términos iguales a los propuestos por BRADCO S.A.

TERCERA: CONDENAR a INVERSIONES LA BASTILLA S.A., a pagar a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., el valor íntegro de los perjuicios ocasionados por el mencionado incumplimiento que le impidió a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. ejercer el derecho de opción a adquirir el inmueble arrendado, mediante

por el mencionado incumplimiento que le impidió a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. ejercer el derecho de opción a adquirir el inmueble arrendado, mediante compraventa y en iguales términos y condiciones en que le fue vendido a BRADCO S.A., los cuales estimo en una cantidad no inferior a TREINTA MIL MILLONES DE

PESOS MONEDA CORRIENTE ($30.000.000.000.).

CUARTA: DECLARAR que BRADCO S.A., incumplió la cláusula arbitral contenida en la cláusula "30. Mecanismo general de resolución de controversias" del contrato de arrendamiento contenido en el documento de fecha el 21 de noviembre de 2005, celebrado entre INVERSIONES LA BASTILLA S.A. como arrendadora y F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. como arrendataria, el cual fue cedido por la arrendadora a BRADCO S.A.,toda vez que ésta no acudió al procedimiento arbitral previsto en la mencionada cláusula para pretender la terminación del Contrato y la restitución del inmueble arrendado, sino que incumpliendo lo pactado acudió a la jurisdicción ordinaria.

QUINTA: ORDENAR a BRADCO S.A. abstenerse de continuar tramitando ante la justicia ordinaria el proceso civil cuyas pretensiones principales persiguen que se declare la terminación del Contrato por un supuesto incumplimiento de F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. y se ordene la restitución del inmueble arrendado. En

consecuencia, ordenarle a BRADCO S.A. que dentro de los cinco (5) días siguientesFALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A. al pronunciamiento del laudo arbitral, proceda a terminar cualquier actuación ante la jurisdicción ordinaria tendiente a obtener la restitución del inmueble arrendado.

SEXTA: DECLARAR que BRADCO S.A. está en la obligación de acudir al mecanismo general de resolución de controversias contemplado en la cláusula "30.

Mecanismo general de resolución de controversias" del Contrato para solucionar cualquier disputa cuyas pretensiones sean diferentes a las acumuladas en la demanda arbitral cuyo trámite se dio por concluido mediante providencia del día 1 de marzo de 2011 proferida por el Tribunal Arbitral, incluidas aquellas tendientes a que se declare la terminación del Contrato por el supuesto incumplimiento de F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. y se ordene la restitución del inmueble arrendado.

SEPTIMA: CONDENAR a BRADCO S.A. a pagar a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. todos los perjuicios ocasionados con su incumplimiento de la cláusula compromisoria pactada en el Contrato, incluidos los gastos y honorarios profesionales en que incurrió F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. para su defensa judicial en el proceso civil, los cuales estimo hasta la fecha de presentación de esta demanda en la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($500.000.000.oo) o la suma superior que se demuestre en el curso del proceso.

Igualmente, se servirá condenar a BRADCO S.A. a pagar a F ALABELLA DE

CORRIENTE ($500.000.000.oo) o la suma superior que se demuestre en el curso del proceso. Igualmente, se servirá condenar a BRADCO S.A. a pagar a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. todos los perjuicios que le cause con posterioridad al laudo, para el caso de que no cumpla con la obligación de abstenerse de continuar tramitando ante la justicia ordinaria el proceso civil mencionado en la pretensión CUARTA, dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha en que se pronuncie el laudo estimatorio.

OCTAVA: DECLARAR que BRADCO S.A. incumplió la cláusula 13.4. del Contrato, porque como propietario y arrendatario del local comercial, no ha presentado a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. para que tenga una curul permanente por todo el término de vigencia del Contrato, por derecho propio o por haberla incluido el Arrendador dentro del listado para la elección de miembros al Consejo de Administración del Centro Comercial Santafé. En consecuencia, ORDENAR a BRADCO S.A. que dé cumplimiento a la cláusula 13.4 del Contrato, esto es, que realice las gestiones necesarias para que F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. tenga una curul permanente en el consejo de administración del Centro

Comercial Santafé.

NOVENA: DECLARAR que el contrato de arrendamiento contenido en el documento de fecha el 21 de noviembre de 2005, celebrado entre INVERSIONES LA BASTILLA S.A., como arrendadora y F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., como arrendataria y cedido por la arrendadora a BRADCO S.A. se celebró sobre el local comercial Nl-149 cuyas características, áreas privadas, áreas comunes de uso

BASTILLA S.A., como arrendadora y F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., como arrendataria y cedido por la arrendadora a BRADCO S.A. se celebró sobre el local comercial Nl-149 cuyas características, áreas privadas, áreas comunes de uso exclusivo y linderos son los descritos en la Escritura Pública No. 8220 del 1 deArbitral FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A. diciembre de 2006, otorgada en la Notaria Sexta de Bogotá, inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria número SON-20501733 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, D.C. Zona Norte los cuales aparecen transcritos en el hecho DECIMOTERCERO de esta demanda.

DECIMA: DECLARAR que el local comercial identificado en la anterior pretensión, fue entregado a título de tenencia por arrendamiento por INVERSIONES LA BASTILLA S.A. a FALABELLA DE COLOMBIA S.A. y es el mismo que BRADCO S.A. adquirió a título de compraventa a INVERIONES LA BASTILLA S.A., mediante Escritura Pública No. 8999 del 22 de diciembre de 2006 otorgada en la

Notaría Sexta (6ª) del Círculo de Bogotá, D.C.

UNDECIMA: DECLARAR que el local adquirido por BRADCO S.A. a INVERSIONES LA BASTILLA S.A. es el mismo al que se refiere el contrato de cesión suscrito el día 24 de mayo de 2007 entre INVERSIONES LA BASTILLA S.A., BRADCO S.A. y FALABELLA DE COLOMBIA S.A., en sus respectivas condiciones de contratantes cedente, cesionario y cedido.

cesión suscrito el día 24 de mayo de 2007 entre INVERSIONES LA BASTILLA S.A., BRADCO S.A. y FALABELLA DE COLOMBIA S.A., en sus respectivas condiciones de contratantes cedente, cesionario y cedido.

DUODECIMA: CONDENAR a BRADCO S.A. a suscribir y entregar a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., dentro de los cinco días siguientes al laudo, el

Anexo No. 5 y Anexo No. 6 del Contrato, debidamente diligenciados y firmados por su representante legal, en el cual aparezca la identificación precisa del inmueble objeto del arrendamiento mencionada en la pretensión NOVENA y el hecho DECIMOTERCERO de la demanda.

DECIMOTERCERA: DECLARAR que F ALABELLA DE COLOMBA S.A. ha cumplido de manera oportuna y regular con el pago de los cánones de arrendamiento a BRADCO S.A., durante la vigencia del contrato.

DECIMOCUARTA: DECLARAR que durante la vigencia del Contratoy hasta la fecha de presentación de esta demanda, F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. ha pagado a BRADCO S.A., a título de canon de arrendamiento, una suma acumulada superior a la que resulta de liquidar la totalidad de los cánones de arrendamiento causados, de conformidad con lo pactado en la Cláusula 11 del contrato de arrendamiento.

DECIMOQUINTA: CONDENAR a BRADCO S.A., como consecuencia de la anterior declaración, a reembolsar a FALABELLA DE COLOMBIA S.A., debidamente indexadas y dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que se pronuncie el laudo, las sumas que se pruebe como pagadas en exceso por concepto de

anterior declaración, a reembolsar a FALABELLA DE COLOMBIA S.A., debidamente indexadas y dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que se pronuncie el laudo, las sumas que se pruebe como pagadas en exceso por concepto de cánones mensuales de arrendamiento, las cuales estimo en cantidad no inferior a $83.654.698. gTribunal Arbitral FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A.

EN SUBSIDIO: Autorizar a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., a compensar con cánones futuros las sumas que BRADCO S.A. recibió en exceso por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, debidamente indexadas.

DECIMOSEXTA: DECLARAR que BRADCO S.A. dentro la oportunidad contractual pactada se abstuvo de ejercer su derecho a revisar los soportes que sirvieron de sustento a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. para informar al arrendador las cifras con las que éste procedió a facturar el canon de arrendamiento pactado en el Contrato.

DÉCIMOSEPTIMA: DECLARAR que las certificaciones trimestrales entregadas por F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. a BRADCO S.A. el día 7 de julio de 201 O se entienden aprobadas, porque BRADCO S.A. no manifestó objeción alguna ni ejerció su derecho de revisión dentro de los quince (15) días siguientes al recibo.

DECIMOOCTAVA: DECLARAR que cualquier informalidad en que hubiere incurrido F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. al emitir y entregar certificaciones que sirvieron de base a BRADCO S.A. para liquidar el canon de arrendamiento de

DECIMOOCTAVA: DECLARAR que cualquier informalidad en que hubiere incurrido F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. al emitir y entregar certificaciones que sirvieron de base a BRADCO S.A. para liquidar el canon de arrendamiento de conformidad con la cláusula 11 del contrato de arrendamiento, no generó perjuicio o daño alguno a BRADCO S.A.

DECIMONOVENA: DECLARAR que cualquier irregularidad que se hubiera presentado en relación con el suministro de informes y el cálculo y la liquidación del canon de arrendamiento de conformidad con la cláusula 11 del Contrato, no afectó el cumplimiento esencial del Contrato por parte de F ALABELLA DE COLOMBIA S.A.

VIGESIMA: DECLARAR que F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., en los términos establecidos en la Cláusula 9 .1. del Contrato y con el fm de adecuar el inmueble arrendado y ponerlo en un estado útil para destinarlo al establecimiento comercial proyectado, contrató, instaló y pagó a sus expensas la construcción de mejoras necesarias por un valor de SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO

MILLONES CIENTO CUARENTA MIL CIENTO SESENTA PESOS

($6.285.140.160).

VIGESIMOPRIMERA: CONDENAR a BRADCO S.A., a pagar la suma de SEIS MIL DOCIENTOS OCHENTA Y CINCO MILLONES CIENTO CUARENTA MIL CIENTO SESENTA PESOS ($6.285.140.160) por concepto de ejecución de las mejoras necesarias en el local comercial arrendado, de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula 9.2. del Contrato.

CIENTO SESENTA PESOS ($6.285.140.160) por concepto de ejecución de las mejoras necesarias en el local comercial arrendado, de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula 9.2. del Contrato.

VIGESIMOSEGUNDA: CONDENAR a BRADCO S.A., a pagar intereses moratorios sobre la suma de $6.285.140.160, a la tasa de mora más alta permitida por la ley, causados desde la fecha en que F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. pagó la ejecución de las mismas y hasta que se verifique el pago definitivo de esta obligación.FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A.

VIGESIMOTERCERA: CONDENAR en costas a las sociedades demandadas".

2.HECHOS " PRIMERO. En el año 2004, INVERSIONES LA BASTILLA S.A. estaba promoviendo el desarrollo y la construcción del Centro Comercial Santafé. En los centros comerciales es necesaria la entrada de establecimientos comerciales que son conocidos como locales "Anclas" o "Grandes Superficies". A su vez, F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. estaba interesada en instalar su primera tienda por departamentos en el mercado colombiano. SEGUNDO. Ante los intereses comunes de las dos sociedades, en el año 2004, INVERSIONES LA BASTILLA y FALABELLA DE COWMBIA S.A. iniciaron una serie de tratativas con el propósito de examinar la posibilidad de celebrar un contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el proyectado Centro Comercial Santafé, para instalar en él un establecimiento de comercio con una tienda de F ALABELLA DE

COLOMBIA S.A.

serie de tratativas con el propósito de examinar la posibilidad de celebrar un contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el proyectado Centro Comercial Santafé, para instalar en él un establecimiento de comercio con una tienda de F ALABELLA DE

COLOMBIA S.A.

TERCERO. En la etapa precontractual quedó plenamente establecido el objeto material del contrato a celebrarse entre INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y FALABELLA DE COLOMBIA S.A. Estas convinieron un arrendamiento que recaería sobre un local comercial destinado a la instalación y funcionamiento de un establecimiento de comercio en el Centro Comercial Santafé que se estaba construyendo sobre el lote de terreno identificado en la nomenclatura urbana provisional de Bogotá, D.C., con los números 45-30 y 46-96 de la calle 185. CUARTO. Durante los tratos preliminares, INVERSIONES LA BASTILLA S.A. entregó a F ALABELLA DE COLOMBIA S.A. una propuesta de minuta datada el 31 de octubre de 2005, en la cual consignó la real intención de aquélla respecto a las características del local comercial objeto de futuro arrendamiento. Dice el documento que la identificación del local comercial era provisional y que la descripción, alinderación, niveles que ocuparía y extensión definitivos serían los que quedarían consignados en el reglamento de propiedad horizontal del Centro Comercial Santafé. QUINTO. El inequívoco entendimiento de las partes fue que se construiría un local comercial cuya tenencia se entregaría al arrendatario para que éste instalara en él un establecimiento de comercio "ancla", independientemente de las características preliminares, las cuales se irían ajustando durante el periodo de construcción. Se trataba

comercial cuya tenencia se entregaría al arrendatario para que éste instalara en él un establecimiento de comercio "ancla", independientemente de las características preliminares, las cuales se irían ajustando durante el periodo de construcción. Se trataba de entregar en arrendamiento un cuerpo cierto cuya existencia se esperaba y el canon o precio se determinaría a partir de un porcentaje sobre volúmenes de ventas de FALABELLA DE COLOMBIA S.A.Tribunal Arbitral FALABELLA DE COLOMBIA S.A. contra INVERSIONES LA BASTILLA S.A. y BRADCO S.A. SEXTO. Culminadas las tratativas, el día 21 de noviembre de 2005 INVERSIONES LA BASTILLA S.A., como arrendadora, y F ALABELLA DE COLOMBIA S.A., como arrendataria, celebraron por escrito el contrato de arrendamiento que venían discutiendo. SÉPTIMO. En el documento que contiene el clausulado del contrato, las partes aceptaron que la extensión del local era aproximada y que quedaba pendiente su identificación definitiva. El precio o renta fue negociado sin sujeción al área definitiva y precisa del inmueble arrendado, toda vez que el Contrato recaería sobre un cuerpo cierto. OCTAVO. En el documento firmado, las partes establecieron que "El Inmueble respecto del cual el Arrendador le concede el uso y goce al Arrendatario se construirá sobre un lote de mayor extensión ubicado en Bogotá D.C., República de Colombia, con la nomenclatura provisional cuarenta y cinco, treinta ( 45-30) de la calle ciento ochenta y cinco (185) y cuarenta y seis, noventa y seis (46-96). El Inmueble estará conformado

la nomenclatura provisional cuarenta y cinco, treinta ( 45-30) de la calle ciento ochenta y cinco (185) y cuarenta y seis, noventa y seis (46-96). El Inmueble estará conformado por un área total aproximada de nueve mil metros cuadrados (9.000 m2), área que se extiende sobre no más de tres (3) niveles comerciales. Los linderos preliminares del Inmueble se identifican en el plano que se acompaña Anexo 5 de este Contrato y se incorporarán en idénticos términos en el correspondiente Reglamento. Por su parte, las especificaciones y características técnicas, de diseño y arquitectónicas del Inmueble se encuentran especificadas en el Anexo 6 de este Contrato. Dadas las características de construcción y adecuación del Inmueble y del Establecimiento, las Partes reconocen que el Anexo 6 se irá completando por ellas a medida que avanza el proceso constructivo. Dicho Anexo 6 deberá estar terminado antes del 1 de mayo de 2006" ( subrayado fuera del texto original). NOVENO. De acuerdo con el entendimiento de las partes consignado por escrito, las características iniciales del inmueble arrendado eran preliminares y temporales; podrían cambiar y su cabal identificación se iría completando por ellas a medida que avanzara el proceso constructivo en orden a definir el alcance del Anexo 6 que debería estar terminado antes del 1 de mayo de 2006, pues dicho anexo fue dejado en blanco por las partes al momento de firmar el contrato. Igualmente, el Anexo 5 que debía corresponder a un plano en el cual aparecían los "Linderos provisionales del Inmueble", tampoco fue diligenciado y quedó en blanco. No obstante, l