Laudo 2567 OV BROKERS GROUP LTDA ASESORES DE SEGUROS VS. SIMAH LTDA

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TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

PARTE CONVOCANTE:

OV BROKERS GROUP TOA ASESORES DE SEGUROS

CONTRA

PARTE CONVOCADA :

SIMAH LTDA

LAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL ARBITRAL:

LUIS ALVARO NIETO BOLIVAR

PRESIDENTE

LUIS EDUARDO GUTIERREZ ACEVEDO

SECRETARIO

BOGOT A, D.C., DICIEMBRE 6 DE 2013

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION

CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTALAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE

OV BROKERS GROUP L TDA ASESORES DE SEGUROS contra

SIMAH LTDA

Bogotá , D.C., seis (6) de diciembre de dos mil trece (2013) . Agotado el trámite arbitral y dentro de la oportunidad prevista por la ley para este efecto, procede el Tribunal de Arbitramento integrado por el Árbitro único y Presidente Luis Alvaro Nieto Bolívar , y con la Secretaría de Luis Eduardo Gutiérrez Acevedo , a dictar el laudo que pone fin a este proceso y que resuelve las diferencias contractuales surgidas entre OV BROKERS GROUP L TOA ASESORES DE SEGUROS , parte convocante , y SIMAH L TOA , parte convocada . El presente laudo se profiere en Derecho .

A. ANTECEDENTES DEL PROCESO

l. CONSTITUCION DEL ARBITRAJE Y DESARROLLO DEL TRÁMITE

PRELIMINAR.

1 . En la ciudad de Bogotá , D.C ., el 9 de abril de 2010 , la sociedad OV B R OK E RS GROUP L TOA ASESORES DE S E GUROS , representada

PRELIMINAR.

1 . En la ciudad de Bogotá , D.C ., el 9 de abril de 2010 , la sociedad OV B R OK E RS GROUP L TOA ASESORES DE S E GUROS , representada legalmente por el señor OSWALDO VANEGAS SANCHEZ, en adelante la parte convocante , y la sociedad SIMAH LTDA, representada por el señor RODRIGO AZRIEL MALDONADO PARIS , en adelante la parte convocada, suscribieron el contrato de arrendamiento comercial que versa sobre la oficina 1206 de la Carrera 7 No . 127-48 128 Centro EmpresarialPropiedad Horizontal , garajes Nos. 220 y 375 . Como deudor solidario suscribió el contrato el señor WILLIAM

MALDONADO PARIS .

2. En la cláusula vigésima cuarta del referido Contrato , que obra a folio 6 del Cuaderno de Pruebas No . 1 , se estipuló lo siguiente : " VIGESIMA CUARTA - CLAUSULA COMPROMISORIA-ARBITRAMENTO.­ Toda diferencia que surja entre las partes por la interpretación del presente contrato , su ejecución , su cumplimiento , su terminación o las consecuencias fu t uras del mismo , no pudiendo arreglarse amigablemente entre las partes , será sometida a la decisión de un Tribunal de Arbitramento , integrado por un (1) árb itro que se d esignará d e co m ún acuerdo po r l as pa rt es , siguiendo en t o d o caso las disposiciones legales sobre la materia . El árbitro será escogido de las listas del centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio deBogotá. Si las partes no se ponen de acuerdo en su designación en 15 días , éste será designado directamente por la misma Cámara de Comercio de

listas del centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio deBogotá. Si las partes no se ponen de acuerdo en su designación en 15 días , éste será designado directamente por la misma Cámara de Comercio de Bogotá . El fallo pronunciado por el árbitro será dictado en derecho y los gastos que ocasionare el juicio arbitral serán por cuenta de la parte vencida . El tribunal funcionará en la ciudad de Bogotá D . C . conforme a las reglas del centro de arbitraje y conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá . "

3. El 19 de junio de 2012 , con fundamento en la cláusula transcrita, OV BROKERS GROUP L TOA ASESORES DE SEGUROS , mediante apoderado judicial designado para el efecto, solicitó la convocatoria del Tribunal de arbitramento pactado .

4. En consideración a que las partes no se pusieron de acuerdo para elegir el Árbitro que integraría el Tribunal , el Director del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá citó a las partes para su designación mediante la moda lidad de sorteo público . 5 . La audiencia de designación de árbitros se realizó el 22 de noviembre de 2012 en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá , siendo designado como suplente el Dr . Luis Alvaro Nieto Bolívar , de la lista oficial de la entidad , quien aceptó el cargo ante la negativa del principal.

6. El 25 de enero de 2013 se realizó la audiencia de instalación, procediendo la representante del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio

del principal.

6. El 25 de enero de 2013 se realizó la audiencia de instalación, procediendo la representante del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá , a hacer entrega del expediente al Tribunal debidamente instalado . 7 . En la audiencia de instalación , el apoderado judicial de la convocante presentó ante el Tribunal escrito que denominó reforma de la demanda . 8 . El 6 de febrero de 2013 , el Tribunal tuvo para todos los efectos como demanda , el escrito denominado por el apoderado de la actora , reforma de la demanda , obrante a folio No . 311 y siguientes, en razón a que el documento radicado el 19 de junio de 2012, tan solo pretendía la convocatoria de un Tribunal Arbitral. 9 . Así pues , el Tribunal inadmitió la demanda y el 12 de febrero de 2013 con nuevo apoderado para el efecto, esta se subsanó inte g rando en un nuevo escrito la demanda que constituyó el fundamento jurídico del trámite arbitral , formulada contra SIMAH L TOA y WILLIAM MALDONADO PARIS . 1 O . La demanda fue admitida el 5 de marzo de 2013, disponiéndose su traslado por el término de diez (1 O) días a la parte convocada, previa advertencia del T ribunal, que el trámite arbitral se ade lantaría con base en la normatividad anterior a la Ley 1563 de 2012 , toda vez que la solicitud de convocatoria se radicó desde el 19 de Junio de 2012. 11 . La demandada SIMAH L TOA por intermedio de su representante legal , señor R odrigo Az riel M aldonado P arís se notificó personalmente el 25 de abril

radicó desde el 19 de Junio de 2012. 11 . La demandada SIMAH L TOA por intermedio de su representante legal , señor R odrigo Az riel M aldonado P arís se notificó personalmente el 25 de abril de 2013 , mientras que el demandado WILLIAM MALDONADO PARIS se notificó por aviso del artículo 320 del CPC el 29 de mayo del año en curso.12. Durante el término de traslado , la demandada SIMAH L TOA radicó escrito contestando la demanda , fungiendo el signatario como representante legal y como apoderado de la entidad demandada, sin embargo en condición de apoderado no hizo presentación personal del escrito contestatario, razón por la que se le requirió , concediéndosele primero , un término de cinco (5) días para el efecto , y posteriormente y ante su solicitud , un nuevo término de tres (3) días . 13 . Por su parte el codemandado WILLIAM MALDONADO PARIS guardó silencio durante el término de traslado de la demanda arbitral.

14. Ante la renuen c ia del profesional del Derecho p ara hacer la presen t ación personal que le correspondía, el Tribunal tuvo por no contestada la demanda y citó a las partes y sus apoderados a audiencia de conciliación . Se advirtió que en caso de fracasar la audiencia de conciliación , se continuaría con el trámite , realizando audiencia de fijación de gastos y honorarios .

15. El 1 de agosto de 2013 , sin la presenc ia del codemandado W ILLIAM MALDONADO PARIS , en audiencia de conciliación , la actora y el convocado SIMAH L TOA no pudieron construir fórmula de arreglo alguna , por lo que esta se declaró fracasada, aceptándose igualmente el desistimiento de la demanda

MALDONADO PARIS , en audiencia de conciliación , la actora y el convocado SIMAH L TOA no pudieron construir fórmula de arreglo alguna , por lo que esta se declaró fracasada, aceptándose igualmente el desistimiento de la demanda contra WILLIAM MALDONADO PARIS ante la solicitud de la actora. 16 . La decisión que aceptó el desistimiento de la demanda contra WILLIAM MALDONADO PARIS fue impugnada por el apoderado y representante legal de SIMAH L TOA con el argumento de haber suscrito el primero , contrato de arrendamiento en condición de deudor solidario ; no obstante , el Tribunal no repuso el auto argumentando que dada su condición de deudor solidario es pos ibl e reso lve r d e m é rit o s in su co m pa rece n c ia pues las p r e te n s io n es d e la demanda refieren exclusivamente a la restitución del bien inmueble entregado en arrendamiento y no al pago de obligaciones económicas derivadas del contrato de arriendo. 1 7. Fracasada la conciliación , se fijaron gastos y honorarios del Tribunal.

11. SINTESIS DE LAS CUESTIONES OBJETO DE CONTROVERSIA. 1.- Hechos en que se fundamenta la demanda.

Los hechos de la demanda se sintetizan de la siguiente manera : 1.1 . El día 19 de abril de 201 O se suscribió contrato de arriendo sobre la oficina 1206 de 128 Centro EmpresarialPropiedad Horizontal de la Carrera 7 No . 127-48 y los parqueaderos Nos . 220 y 375 por un término de 24 meses con fecha de ini c io 10 de may o de 2 010 , entre OV BR O K E R S GROUP L TO A

No . 127-48 y los parqueaderos Nos . 220 y 375 por un término de 24 meses con fecha de ini c io 10 de may o de 2 010 , entre OV BR O K E R S GROUP L TO A ASESORES DE SEGUROS como arrendador , y SIMAH L TOA en condición de arrendatario , obligándose éste último a pagar , un canon de arrendamiento mensual por valor de $3 . 700 .000,00 más IVA y la cuota de administración por aproximadamente $550 .000 ,00. 1.2 . E l arrendatario SIMAH L T OA dejó de pagar el canon de arrendamiento más IVA y la cuota de administración, desde el mes de abril de 2011 y hasta lafecha de la demanda , incurriendo en consecuencia el arrendatario en mora ya que renunció expresamente al requerimiento para así constituirlo . 1 .3. La restitución del inmueble la ha solicitado el arrendador de una y otra forma sin que haya podido obtenerlo 2 .- Las Pretensiones de la demanda. La parte convocante solicita que se hagan las siguientes declaraciones y condenas, las que se transcriben textualmente así: "1. - Se declare terminado el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en esta ciudad de Bogotá , en el edificio denominado 128 Centro EmpresarialPropiedad Horizontal. Tiene su acceso por la Avenida carrera séptima (AK. 7) número ciento veintisiete-cuarenta y ocho (127-48) . OFICINA PRIVADA NUMERO DOCE CERO SEIS (1206) Y LAS DEPENDENCIAS : Un depósito , un baño y área libre para oficina, g araje privado número 220, garage (sic) privado numero 375 , Contrato celebrado el día 19 de abril de 2010 , teniendo como

baño y área libre para oficina, g araje privado número 220, garage (sic) privado numero 375 , Contrato celebrado el día 19 de abril de 2010 , teniendo como causal para ello , El incumplimiento y la mora en el pago de los cánones de arrendamiento pactados , a partir del día 10 de abril de 2011 y hasta la fecha de presentación de esta demanda . 2. - S e condene a los convocados a restituir a favor del convocante O V BROKERS GROUP L TOA ASESORES DE SEGUROS , representada legalmente por el señor OSWALDO VANEGAS SANCHEZ , los siguientes bienes inmuebles : OFICINA PRIVADA NUMERO DOCE CERO SEIS (1206) . Este inmueble hace parte de 128 Centro EmpresarialPropiedad Horizontal . Tiene su acceso por la Avenida carrera séptima (AK . 7) numero ciento veintisiete-cuarenta y ocho (127-48) .Su área construida es de noventa y ocho metros cuadrados con seis decímetros de metro cuadrado (98 .06M2) . Su área privada es de ochenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y cuatro decímetros de metro cuadrado (89.44 M2) , su altura libre es de tres metros con cincuenta centímetros (3 .50 mts) y sus linderos son : 1 .- Partiendo del punto A al punto B en línea quebrada y en distancias sucesivas de dos punto cero cero metros (. 00 Mts) cero punto cuarenta y ocho metros (O . 48 Mts) , dos punto cero tres metros (2.03 Mts) , cero punto treinta metros (0 .30 Mts) , cero punto sesenta

metros (. 00 Mts) cero punto cuarenta y ocho metros (O . 48 Mts) , dos punto cero tres metros (2.03 Mts) , cero punto treinta metros (0 .30 Mts) , cero punto sesenta y cinco metros (O. 65Mts) , cero punto diecisiete metros (O . 17 Mts) , seis punto ochenta metros (6 , 80 Mts) , cero punto treinta y ocho metros (0 , 38 Mts) cero punto sesenta y cuatro metros (O . 64 Mts) con oficina privada numero 1205 , circu lación peatona l común , dos ( 2 ) duetos comunes y dos (2 ) co lumnas estructurales . 2.- Del punto B al punto C , en línea recta y en distancia de seis punto cero cinco (6.05 Mts) . 3.-Del punto Cal punto Den línea quebrada y en distancias sucesivas de uno punto ochenta y seis metros (1 . 86 Mts) , uno punto treinta metros (1 .30 Mts , cinco punto setenta y ocho metros (5 . 78 Mts) cero punto sete n ta y c in co m etros (O . 7 5 Mts) , cero punto cincuenta m etros (O . 5 0 M ts , cero punto setenta y cinco metros (O . 75 Mts) , tres punto noventa y ocho metros (0 . 98 Mts) con dos columnas estructurales y dueto común. 4 .-Del punto D y cierra en el punto A en línea recta y en distancia de siete punto setenta y tres metros (7.73 Mts) con oficina privada numero doce cero siete (1207) .

LINDEROS VERTICALES - CENIT : Placa común al medio con cubierta común .

metros (7.73 Mts) con oficina privada numero doce cero siete (1207) .

LINDEROS VERTICALES - CENIT : Placa común al medio con cubierta común .

NADIR : Pl a ca c o mún a l m e di o c o n p iso 11 . DEPENDENCIAS : Un d epos it o , u n baño y área libre para oficina , garaje privado numero 220 , garage privado n u mero 375 , inmuebles identificados con matriculas inmobiliarias números 50N-20587543 , 50N-20587329 Y 50N-20587 426 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. 3. -Se ordene la práctica de la diligencia de restitución y entrega del inmueble arrendado a favor de la sociedad OV BROKERS GROUP L TOA ASESORES DE SEGUROS , representada legalmente por el señor OSWALDO VANEGAS SANCHEZ , de conformidad con lo previsto en el art . 337 del Código de Procedimiento Civil , comisionando al funcionario correspondiente para efectuar este procedimiento. 4 .- Condense a /os convo c ados S /MAH L T DA, representa d a legalmente por el señor RODRIGO AZRIEL MALDONADO PARIS y WILLIAM MALDONADO PARIS , a pagar todos los costos de este procedimiento , incluyendo las agencias en derecho ." 3 .- La contestación de la demanda.

Como antes se indicó, la demandada SIMAH L TOA por intermedio de su representante legal , Sr . Rodrigo Azriel Maldonado París , se notificó personalmente el 25 de abril de 2013 , mientras que el demandado WILLIAM MALDONADO PARIS se notificó por aviso del artículo 320 del CPC el 29 de mayo del año en curso .

personalmente el 25 de abril de 2013 , mientras que el demandado WILLIAM MALDONADO PARIS se notificó por aviso del artículo 320 del CPC el 29 de mayo del año en curso . La demandada SIMAH L TOA contestó la demanda, suscribiendo el escrito su representante legal quien a su vez se anunció como apoderado de la misma, sin embargo, el suscriptor no hizo presentación personal del escrito , no garantizando en consecuencia su identidad y su condición de abogado para litigar en causa ajena. Ante esta situación , el Tribunal requirió al signatario para que procediera de conformidad , concediéndole primero un término de cinco (5) días para el efecto y luego un término de tres (3) días más , sin que hubiera dado cumplimiento . El señor Rodrigo Azriel Maldonado París no dio cumplimiento al requerimiento por lo que el Tribunal mediante auto No . 6 de 19 de julio de 2013, tuvo por no contestada la demanda por parte de SIMAH L TOA Por su parte el codemandado WILLIAM MALDONADO PARIS guardó silencio durante el término de traslado de la demanda arbitral. De otra parte, por auto No. 7 de 1 de a g os to de 2 013, se acep t ó el desistimiento del codemandado WILLIAM MALDONADO PARIS ante petición de la actora en audiencia.

111. DESARROLLO DEL TRÁMITE ARBITRAL.

1.- Instalación. El 25 de enero de 2013 tuvo lugar la audiencia de instalación del Tribunal de Arbitramento , el cual fue legalmente constituido. Declarada fracasada la audiencia de conciliación se fijaron honorarios y gastos del Tribunal que fueron

1.- Instalación. El 25 de enero de 2013 tuvo lugar la audiencia de instalación del Tribunal de Arbitramento , el cual fue legalmente constituido. Declarada fracasada la audiencia de conciliación se fijaron honorarios y gastos del Tribunal que fueron pagos por la parte convocante dentro del término y la oportunidad de ley .El 3 de septiembre de 2013 tuvo lugar la primera audiencia de trámite sin presencia de la parte convocada, diligencia en la que entre otras decisiones , el Tribunal asumió competencia mediante auto no impugnado y decretó las pruebas del proceso . 2 .- Pruebas. 2 . 1 . Las documentales aportadas con la solicitud de convocatoria del Tribunal y con la demanda que dio origen al proceso arbitral , en su valor probatorio . 2.2. El 20 de septiembre de 2013 el Tribunal interrogó oficiosamente al representante legal de la convocante , señor Oswaldo Vanegas Sánchez. En desarrollo de la diligencia el interrogado aportó copias de la demanda ejecutiva que por los cánones adeudados adelanta en el Juzgado 45 Civil Municipal de Bogotá y otros documentos que fueron agregados al expediente y dejados a disposición de la parte convocada por el término de tres (3) días, en los cuales guardó silencio. 2 .3 . De igual forma , en la misma fecha , rindió declaración juramentada la señora Beatriz Maldonado París , por solicitud oficiosa del Tribunal. 2 .4 . Se decretó o fi c iosamente la recepción del test imon io del se ñ or William Maldonado París quien no compareció en ninguna de las dos citaciones que se le hiciera , prescindiendo el Tribunal de tal prueba por auto No . 14 de 7 de

2 .4 . Se decretó o fi c iosamente la recepción del test imon io del se ñ or William Maldonado París quien no compareció en ninguna de las dos citaciones que se le hiciera , prescindiendo el Tribunal de tal prueba por auto No . 14 de 7 de octubre de 2013 , en consideración a suficiencia de medios de prueba para el esclarecimiento de los hechos materia de debate. 2.5. A petición de la convocante se decretó el interrogatorio de parte del representante legal de la sociedad SIMAH L TOA quien no compareció a ninguna de las dos citaciones que se le hiciera , razón por la que el Tribunal fijó fecha para calificar las preguntas del cuestionario aportado por la apoderada de la actora para el 17 de octubre del año en curso , encontrando en dicha au di e n cia que las p r egun tas N os. 1 , 2 , 4, 5 , 6 y 7 e r a n a d mi si bl es , ase rt ivas , referidas a los hechos de la demanda y susceptibles de confesión por lo que fü~r~n tBñioos oonio confo~o~ loi n@cnoi cont1nldot ~ñ Qibg_ 2 .6. Las declaraciones juramentadas fueron grabadas , transcritas , incorporadas al expediente y dejadas a disposición de las partes por el término de dos (2) días , en los cuales no hubo reparo alguno .

3. Alegatos de Conclusión.

Concluido el período probatorio y practicadas todas las pruebas decre tadas por el Tribunal, el 13 de noviembre pasado se surtió audiencia para que las partes presentaran sus alegaciones finales , compareciendo únicamente la apoderada de la parte actora quien alegó de conclusión .

el Tribunal, el 13 de noviembre pasado se surtió audiencia para que las partes presentaran sus alegaciones finales , compareciendo únicamente la apoderada de la parte actora quien alegó de conclusión . En este orden de ideas , se procede decidir sobre el mér ito de la controversia sometida a arbitraje por las partes .B. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Antes de entrar a decidir de fondo las controversias planteadas , se hace necesario establecer si en el presente proceso arbitral se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales , o sea los requisitos indispensables para la validez del proceso, que permita proferir el correspondiente laudo. Tal como consta en el expediente, los requisitos exigidos para la constitución regular de la relación jurídico procesal han sido cumplidos: la demanda fue calificada y r e ún e lo s re qui sito s d e Le y ; la s p art e s son pl e n a m e nt e ca p ac e s, tienen capacidad para trans igir , fueron debidamente vinculadas y tienen capacidad para comparecer al proceso ; el Tribunal se integró y se instaló en debida forma; los gastos y honorarios del Tribunal fueron consignados en su totalidad por la parte actora; el Tribunal se declaró competente para conocer de los hechos materia del debate sin que se hubiese manifestado inconformidad alguna. De conformidad con lo anterior , no advirtiéndose en las presentes diligencias, causal de nulidad que pueda invalidar la actuación surtida, y encontrando el Tribunal , satisfechos los presupuestos procesales , aborda el asunto para hacer un pronunciamiento de fondo.

l. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA

1.- REGIMEN LEGAL.

El contrato objeto de la controversia se refiere al arrendamiento de una oficina

un pronunciamiento de fondo.

l. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA

1.- REGIMEN LEGAL.

El contrato objeto de la controversia se refiere al arrendamiento de una oficina donde la sociedad demandada desarrolla su actividad comercial. En el texto del m ismo se señala en la cláusula segunda que se regirá en todas sus partes por el Código de Comercio . El artículo 19 7 3 del Código Civil define el contrato de arrendamiento así : " E s un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente , la una a conceder el goce de una cosa , o a ejecutar una obra o a prestar un servicio , y la otra a pagar por este goce , obra o servicio un precio determinado ". El artículo 197 4 del Código Civil señala que " Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales , que pueden usarse sin consumirse ; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales , como los de habitación y uso ". Por su parte , el Código de Comercio no trae una definición propia del contrato de arrendamiento comercial ni el de locales comerciales , simplemente se refiere a este contrato al regular el establecimiento de comercio como bien mercantil y su protección legal. Con la entrada en vigencia del Código de Comercio en 1971 fueron regulados aspectos específicos del contrato de arrendamiento de locales comerciales (Artí cu los 518 a 522) , d eja nd o la r egu laci ón d e los inm ue bl es que n o t uv ie r e n esta destinación a las normas generales consagradas en el Código Civil. Es así como a partir de la expedición de ese estatuto , el contrato de arrendamiento delocales comerciales empieza a mostrarse como una institución autónoma. Para

esta destinación a las normas generales consagradas en el Código Civil. Es así como a partir de la expedición de ese estatuto , el contrato de arrendamiento delocales comerciales empieza a mostrarse como una institución autónoma. Para ese momento empiezan entonces a coexistir tres sistemas jurídicos para la regulación del contrato de arrendamiento de inmuebles teniendo en cuenta su destinación : (i) El régimen del contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana (Código Civil y las normas complementarias); (ii) la regulación específica del contrato de arrendamiento de locales comerciales (Código de Comercio y por remisión normativa el Código Civil en lo no regulado por aquél) y ; (iii) las normas reguladoras de los inmuebles con destinaciones d iferentes a vivienda y locales comerciales , tales como parqueaderos individuales , oficinas y consultorios de profesionales liberales o independientes (Decretos 3817 de 198 2 y 2221 de 1983) . Por su parte, la Ley 820 de 2003 modificó la regulación de los distintos regímenes del contrato de arrendamiento en tres temas específicos : (i) las normas reguladoras del contrato de arrendamiento de vivienda urbana para los contratos posteriores a julio de 2003 ; (ii) las normas de carácter procesal para todos los contratos de arrendamiento de inmuebles y ; finalmente , (iii) modificó las normas relativas a la vigilancia y control de las personas naturales o jurídicas dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles destinados vivienda .

Entonces cabe preguntarse : Cuales son las características de los bienes inmuebles objeto de contrato de arrendamiento regulados por el Código de Comercio? . Para resolver este interrogante debemos analizar los artículos 518

Entonces cabe preguntarse : Cuales son las características de los bienes inmuebles objeto de contrato de arrendamiento regulados por el Código de Comercio? . Para resolver este interrogante debemos analizar los artículos 518 a 5 2 4 que bus c an pro t eger el derecho que el arrenda t ario ad q uiere de gozar de un inmueble donde se encuentra ubicado su establecimiento de comercio.

En este sentido , para el caso que nos ocupa , se trata de establecer si la protección de la ley mercantil ampara cualquier bien inmueble destinado al desarrollo de la actividad del comerciante , diferente del concepto de local comerc ial. P ara aclarar el punto tenemos que el art ículo 5 18 de l C ódigo de C o mercio se refiere a " un inmueble " en términos generales , sino además por hacer parte del " conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar lo s fines de la empresa " . Entonces es posible concluir que el componente que determina las normas aplicables al contrato de arrendamiento en nuestro ordenamiento jurídico , es la destinación del in m ueble , la cual no está relacionada con las características arquitectónicas del mismo , sino con la voluntad de las partes respecto a su uso. En efecto, el artículo 1996 del Código Civil señala que una de las obligaciones a cargo del arrendatario es precisamente la de usar y gozar el inmueble de conformidad con la destinación acordada en el contrato. Sin embargo , es posible que las partes no hayan pac t a d o n a d a sob r e la d esti na ci ó n, incl uso , que h aya n a c o r dado d a rl e u na destinación mixta al inmueble , situación que no está regulada en la ley. Con lo anterior se concluye que no obstante que el bien inmueble objeto del

destinación mixta al inmueble , situación que no está regulada en la ley. Con lo anterior se concluye que no obstante que el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento es una oficina , para el presente caso , como lo e x presa el contrato , las normas aplicables son las del Código de Comercio conforme se menciona en el texto del contrato objeto de estudio .

2.- OBLIGACION DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO Y SU

INCUMPLIMIENTO.

El artículo 518 del Código de Comercio establece que el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio , tendrá derecho a larenovación del contrato al vencimiento del mismo , salvo en los siguientes casos : 1 .- Cuando el arrendatar io haya incumplido el contrato . A su vez el Código Civil en su artículo 2.000 establece que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. De otra parte , en el texto del contrato se señala en la cláusula OCTAVA la obligación del arrendatario de pagar el precio o canon de arrendamiento " por cada mes calendario anticipadamente dentro de los quince primeros días de cada mes " y en la cláusula DECIMA se establece como una de las causas de terminación del contrato "el no pago de los cánones de arrendamiento dentro de los términos pactados " . Por último , en la cláusula DECIMACUARTA el arrendatario renunció expresamente a los requerimientos previstos en la Ley relativos a la constitución en mora.

11. CONSIDERACIONES SOBRE EL CASO CONCRETO El contrato de arrendamiento base de la acción , contiene evidentemente la relación contractual de tenencia que refiere la demanda , indica el objeto del

previstos en la Ley relativos a la constitución en mora.

11. CONSIDERACIONES SOBRE EL CASO CONCRETO El contrato de arrendamiento base de la acción , contiene evidentemente la relación contractual de tenencia que refiere la demanda , indica el objeto del mismo e identifica los contratantes , el canon de arrendamiento pactado para el efecto .

La parte convocante reclama de este Tribunal, la restitución del inmueble objeto de la demanda basado en el hecho del incumplimiento de la obligación de pago de los cánones pactados en el contrato, el IVA de los mismos y las cuotas de administración, desde el mes de abril de 2 011 y hasta la fe c ha de la presentación de la demanda . No hay pretensión alguna que solicite el reconocimiento y pago de los cánones dejados de pagar por la convocada , ni del IVA de los mismos , ni de las cuotas de administración . Analizado el acervo probatorio , encuentra el Tribunal que no hay prueba alguna que contradiga la a f irmación del demandante en cuanto a la falta de pago de las obligaciones económicas que se le endilgan , que llevaran a dejar sin fundamento el éxito de las pretensiones de la actora . En efecto , en el interrogatorio de parte, decretado oficiosamente por el Tribunal, el se ñ or Oswaldo Vanegas Sánchez , representante legal de la sociedad demandante OV BROKERS GROUP L TOA ASESORES DE SEGUROS , al explicarle al Presidente, sobre el incumplimiento del contrato , señaló : "A partir de septiembre de 2011 la compañía Simah Limitada dejó de pagar sus obligaciones de arrendamiento razón por la cual el 5 de marzo de 2012 se inicia

explicarle al Presidente, sobre el incumplimiento del contrato , señaló : "A partir de septiembre de 2011 la compañía Simah Limitada dejó de pagar sus obligaciones de arrendamiento razón por la cual el 5 de marzo de 2012 se inicia un p r oceso ejecu ti vo an te e l J u z ga d o C ua r en ta y Cin co Ci v il M u ni c ipa l d e l cua l adjunto copia para su conocimiento , y aquí consta el alcance del objeto de la demanda ejecutiva por el incumplimiento del contrato ." Más adelante indicó: "Adicional , de manera voluntaria el representante legal de Simah , Rodrigo Maldonado , me manifiesta en un escrito del 5 de diciembre la voluntad de pagar y terminar el proceso ejecutivo y de igual manera entregar el inmueble el 15 de marzo de 2013 , también incumplido por parte