Laudo 2573 AUSCOL S.A. VS. PARCHEGGIO S.A.

LAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE AUSCOL S.A.

CONTRA

PARCHEGGIO S.A.LAUDO ARBITRAL

AUSCOLS.A.

CONTRA

PARCHEGGIO S.A.

Bogotá, D.C., veintitrés (23) de julio de 2013 TABLA DE CONTENIDO 1 CAPÍTULO PRIMERO: ANTECEDENTES DEL TRÁMITE ARBITRAL ••••••••••••••••••••••••••••••.••• 4 1 .1 Antecedentes ................................................................................................ 4 1.2 Partes ............................................................................................................ 5 1.3 El Pacto Arbitral ............................................................................................. 5 1.4 Convocatoria del Tribunal, designación de los Árbitros y etapa introductoria del proceso .................................................................................................... 5 1 . 5 Presupuestos Procesales .............................................................................. 7 1.6 Término de Duración del Proceso ................................................................. 7 2 CAPÍTULO SEGUNDO: EL PROCESO ARBITRAL •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 8 2. 1 Demanda ....................................................................................................... 8 2.2 Contestación de la demanda por parte de Parcheggio S.A. ........................ 15 2.2.1 Respecto de los Hechos ................................................................... 16 2.2.2 Respecto de las Pretensiones .......................................................... 16 2.2.3 Excepciones ..................................................................................... 16 3 CAPÍTULO TERCERO: DESARROLLO DEL TRÁMITE ARBITRAL ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 20

2.2.3 Excepciones ..................................................................................... 16 3 CAPÍTULO TERCERO: DESARROLLO DEL TRÁMITE ARBITRAL ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 20 3.1 Instalación ................................................................................................... 20 3.2 Pruebas ....................................................................................................... 20 3.3 Traslado de los escritos de posiciones de las partes .................................. 22 3.4 Audiencia de alegatos de conclusión .......................................................... 22 4 CAPÍTULO CUARTO: CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL. •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 22 4.1 La tacha formulada contra el testigo Enrique Martínez Daza ...................... 22 4.2 Del negocio jurídico celebrado y de la eventual integración del inmueble al CCER .......................................................................................................... 25 4.3 De la validez del contrato a la luz de la existencia de eventuales vicios del consentimiento y de la inexistencia de la causa determinante .................... 28 4.3.1 De la causa determinante y de la eventual existencia de un vicio por error en el consentimiento ................................................................ 28 4.3.2 El deber de información frente a la causa determinante y los vicios del consentimiento ............................................................................ 32 4.4 Sobre la premisa de que el contrato sea válido, es necesario analizarlo y entenderlo a partir de las reglas de interpretación de los contratos, su integración normativa y su fuerza vinculante ............................................... 414.4.1 De la eventual existencia de diferencias en la intención de las partes en la celebración del contrato ........................................................... 41 4.4.2 Del alcance y los aspectos objetivos del texto contractual .............. .42

integración normativa y su fuerza vinculante ............................................... 414.4.1 De la eventual existencia de diferencias en la intención de las partes en la celebración del contrato ........................................................... 41 4.4.2 Del alcance y los aspectos objetivos del texto contractual .............. .42 4.4.3 De las reglas de interpretación de los contratos .............................. .43 4.5 Del alcance subjetivo de las obligaciones del contrato y el deber de conducta de sus partes ............................................................................... 48 4.5.1 Del estándar de diligencia general en la gestión de negocios de terceros ............................................................................................. 48 4.5.2 Los deberes de diligencia de los administradores de sociedades .... 50 4.5.3 Del principio general del derecho que impide alegar su propia culpa .......................................................................................................... 52 4.6 Del deber de buena fe en la ejecución de los contratos .............................. 55 4. 7 De la eventual existencia de perjuicios ....................................................... 57 4.8 Conclusión ................................................................................................... 60 5 CAPÍTULO QUINTO: COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO ........................................... 60 5.1 Honorarios de los Árbitros, la Secretaria y gastos del Trámite Arbitral ....... 61 5.2 Honorarios y gastos fijados a favor del perito Francisco Pombo Uribe ....... 61 5.3 Honorarios y gastos fijados a favor de la perito Ana Matilde Cepeda ......... 62 5.4 Agencias en Derecho .................................................................................. 62 5.5 Suma total por concepto de Costas y Agencias en Derecho a cargo de Auscol y a favor de Parcheggio ................................................................... 62 6 CAPÍTULO SEXTO: PARTE RESOLUTIVA ................................................................... 63TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

AUSCOLS.A.

CONTRA

PARCHEGGIO S.A.

LAUDO ARBITRAL

Auscol y a favor de Parcheggio ................................................................... 62 6 CAPÍTULO SEXTO: PARTE RESOLUTIVA ................................................................... 63TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

AUSCOLS.A.

CONTRA

PARCHEGGIO S.A.

LAUDO ARBITRAL

Bogotá, D.C., veintitrés (23) de julio de 2013. Encontrándose surtidas en su totalidad las actuaciones procesales previstas en el Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y en las demás normas aplicables a este trámite para la debida instrucción del proceso arbitral, y siendo la fecha y hora señaladas para llevar a cabo la Audiencia de Fallo, el Tribunal de Arbitramento profiere, en derecho, el Laudo conclusivo del proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias entre AuscoL S.A., como parte convocante y, PARCHEGGIO S.A., como parte convocada, con lo cual decide el conflicto planteado en la demanda arbitral. 1 CAPÍTULO PRIMERO: ANTECEDENTES DEL TRÁMITE ARBITRAL 1.1 ANTECEDENTES 1.1.1 El 28 de febrero de 2008, la sociedad Auscol S.A. (en adelante "Auscol") celebró con la sociedad Parcheggio S.A. (en adelante "Parcheggio"), un contrato de arrendamiento denominado "Contrato de Arrendamiento de Bien Inmueble Integrante de El Retiro Centro Comercial de La Ciudad de Bogotá". 1.1.2 En el texto de dicho contrato, las partes incluyeron una cláusula compromisoria cuyo texto reza lo siguiente: "CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA.- CLAUSULA ARBITRALLas diferencias que

Bogotá". 1.1.2 En el texto de dicho contrato, las partes incluyeron una cláusula compromisoria cuyo texto reza lo siguiente: "CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA.- CLAUSULA ARBITRALLas diferencias que surjan entre las partes con motivo de la celebración, interpretación y ejecución del presente contrato, se someterán a la decisión de un tribunal de arbitramento constituido por tres (3) árbitros designados por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quienes deberán ser ciudadanos colombianos y abogados titulados. El tribunal funcionará en Bogotá en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y su fallo se proferirá en derecho, de conformidad con las reglas de funcionamiento de dicho centro y las consagradas en la Ley 23 de 1991, el Decreto 2279 de 1989, el Decreto 2651 de 1991, la Ley 446 de 1998 y demás normas que las modifiquen o adicionen.

PARÁGRAFO: Los procesos ejecutivos que resulten del presente contrato se tramitarán por la jurisdicción ordinaria." 1.1.3 De conformidad con lo dispuesto por el artículo 112 de la Ley 446 de 1998, recogido por el artículo 116 del Decreto 1818 de 1998, este arbitraje es institucional, toda vez que las partes autónomamente han acordado las reglas de procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara

de Comercio de Bogotá.1.2 PARTES

LAUDO ARBITRAL

AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A.

23 DE JULIO DE 2013

reglas de procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.1.2 PARTES

LAUDO ARBITRAL

AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A.

23 DE JULIO DE 2013

La parte convocante en este trámite arbitral es Auscol, sociedad legalmente constituida mediante la Escritura Pública No. 4408 del 24 de octubre de 2007, otorgada en la Notaría Treinta y Cinco del Círculo de Bogotá, con domicilio principal en la ciudad de Bogotá, representada legalmente por el señor Alan Bursztyn Dobrzynsky, todo lo cual se acreditó con el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá 1 . · Para la presente actuación judicial, la sociedad otorgó poder al doctor Henry Sanabria Santos,de acuerdo con el poder que obra en el expediente 2 . La parte convocada en el presente trámite arbitral es Parcheggio, sociedad anónima constituida mediante escritura pública No. 1164 del 8 de mayo de 2003, otorgada en la Notaría Veinticinco del Círculo de Bogotá, con domicilio principal en la ciudad de Bogotá D.C., representada legalmente por el señor Jaime Ferro Mantilla, en su calidad de apoderado general con facultades de representante legal, según consta en el poder general otorgado mediante Escritura Pública No. 1118 del 7 de mayo de 201 O de la Notaría 64 de Bogotá, cuya copia obra en el expediente 3 . Para la presente actuación judicial, la sociedad otorgó poder al doctor Juan Camilo Alberto Ruiz Ovalle, según poder otorgado en la audiencia celebrada el 15 de agosto de 2012 (Acta No. 1 ).

expediente 3 . Para la presente actuación judicial, la sociedad otorgó poder al doctor Juan Camilo Alberto Ruiz Ovalle, según poder otorgado en la audiencia celebrada el 15 de agosto de 2012 (Acta No. 1 ). Posteriormente, el doctor Ruiz Ovalle sustituyó el poder que le fue otorgado, en cabeza del doctor Juan Francisco Navarrete Riveros, a quien el Tribunal le reconoció personería para actuar. A su vez el doctor Navarrete Riveros sustituyó el poder otorgado al doctor Osear Gonzalo Salamanca Fernández, a quien se le reconoció personería para actuar. Finalmente, el doctor Salamanca sustituyó el poder otorgado en cabeza de la doctora Rocío Bula Mayorga, según poder que obra a folio 335 del C. Principal No.

1. 1.3 EL PACTO ARBITRAL El pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra contenido en la cláusula Décima Octava del "Contrato de Arrendamiento de Bien Inmueble Integrante de El Retiro Centro Comercial de la Ciudad de Bogotá", la cual se encuentra transcrita en el numeral 1.1.2 de este escrito.

1.4 CONVOCATORIA DEL TRIBUNAL, DESIGNACIÓN DE LOS ÁRBITROS Y ETAPA INTRODUCTORIA DEL PROCESO La integración del Tribunal de Arbitramento convocado, se desarrolló de la siguiente manera: 2 3 Folios 16 a 18 del C. Principal No. 1. Folio 15 del C. Principal No. 1. Folios 79 a 89 del C. Principal No. 1.

-5-LAUDO ARBITRAL

AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A.

23 DE JULIO DE 2013

Folio 15 del C. Principal No. 1. Folios 79 a 89 del C. Principal No. 1.

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AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A. 23 DE JULIO DE 2013 1.4.1 Con fundamento en la cláusula compromisoria, el 3 de julio de 2012, Auscol presentó demanda arbitral en contra de Parcheggio, en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 4 . 1.4.2 De conformidad con lo establecido en la cláusula compromisoria, mediante la modalidad de sorteo público llevado a cabo el 17 de julio de 2012, el Centro de Arbitraje y Conciliación designó como árbitros a los doctores Diego Muñoz Tamayo, Edgar Francisco Paris Santamaría y Germán Villamil Pardo, quienes aceptaron su nombramiento en la debida oportunidad. 1.4.3 El 15 de agosto de 2012, se llevó a cabo la audiencia de instalación (Acta No. 1 ), en la cual, por decisión de los miembros del Tribunal, se designó como Presidente al doctor Diego Muñoz Tamayo. Así mismo, mediante Auto No. 1, el Tribunal se declaró legalmente instalado, nombró como Secretaria a la doctora Camila de la Torre Blanche, quien posteriormente aceptó la designación y tomó posesión de su cargo ante el Presidente del Tribunal. De igual forma, se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la sede Salitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, reconoció personería a los apoderados de las partes, admitió la demanda arbitral y ordenó notificar a la parte convocada,

la sede Salitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, reconoció personería a los apoderados de las partes, admitió la demanda arbitral y ordenó notificar a la parte convocada, notificación que se surtió en la misma fecha 5 . 1.4.4 El 30 de agosto de 2012, encontrándose dentro del término legal, Parcheggio presentó al Tribunal la contestación de la demanda 6 . 1.4.5 Mediante fijación en lista, el 31 de agosto de 2012, se corrió traslado de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda. 1.4.6 1.4.7 1.4.8 4 5 6 El 5 de septiembre de 2012, la parte convocante radicó un memorial en el que se pronunció respecto de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda, solicitando la práctica de pruebas adicionales 7. El 14 de diciembre de 2012 tuvo lugar la audiencia de conciliación propia del trámite arbitral, la cual se declaró fracasada por no haberse logrado acuerdo conciliatorio alguno. En la misma fecha, se fijaron los honorarios y gastos del proceso. Dichos gastos y honorarios fueron oportunamente entregados en su totalidad por la parte Convocante al Presidente del Tribunal. El 14 de diciembre de 2012, en las oficinas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá ubicadas en la Avenida el Dorado No. 680-35, piso 3 de esta ciudad, se declaró agotada y fracasada la audiencia de conciliación de que trata el artículo 11 del

Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá ubicadas en la Avenida el Dorado No. 680-35, piso 3 de esta ciudad, se declaró agotada y fracasada la audiencia de conciliación de que trata el artículo 11 del Reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el numeral 2 del artículo 121 de la Ley 446 de 1998 (artículo 141 del Decreto 1818 de 1998), y 432 del Código de Procedimiento Civil. Folios 1 a 13 del C. Principal No. 1 Folios 75 a 78 del C. Principal No. 1 Folios 90 a 103 del C. Principal No. 1 Folios 11 O a 13 del C. Principal No. 1

-6-1.5 PRESUPUESTOS PROCESALES

LAUDO ARBITRAL

AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A.

23 DE JULIO DE 2013

Antes de entrar a decidir de fondo las controversias planteadas, se hace necesario establecer si en el presente proceso arbitral se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales, esto es, los requisitos indispensables para la validez del proceso, que permitan proferir decisión de fondo. Al respecto, el Tribunal encuentra que todos los presupuestos procesales se han reunido. En efecto, las partes son plenamente capaces y están debidamente representadas. De conformidad con las certificaciones que obran en el expediente, Auscol y Parcheggio son sociedades comerciales, legalmente existentes, las dos con domicilio principal en la ciudad de Bogotá. Igualmente, los representantes legales de las partes son mayores de edad, como se acreditó con el reconocimiento de los respectivos poderes y las dos partes actuaron por conducto

con domicilio principal en la ciudad de Bogotá. Igualmente, los representantes legales de las partes son mayores de edad, como se acreditó con el reconocimiento de los respectivos poderes y las dos partes actuaron por conducto de sus apoderados reconocidos en el proceso. Mediante Auto No. 7 proferido en la Primera Audiencia de Trámite que tuvo lugar el día 29 de enero de 2013, el Tribunal reiteró esa capacidad y la debida representación de las partes; advirtió que había sido debidamente integrado y que se encontraba instalado; que se había efectuado la consignación oportuna de los gastos y de los honorarios; que las controversias planteadas eran susceptibles de transacción y que las partes tenían capacidad para transigir; que el pacto arbitral reunía los requisitos legales, que la controversia se encontraba comprendida en el pacto arbitral y que, en consecuencia, el Tribunal es competente para tramitar y decidir el litigio. Por último, se advierte que el proceso se adelantó con el cumplimiento de las normas procesales previstas sin que obre causal de nulidad que afecte la presente actuación. 1.6 TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO El término de duración del presente proceso es de seis meses por mandato del artículo 14 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, como quiera que las partes no pactaron nada distinto al respecto. Su cómputo inicia a partir de la finalización de la Primera Audiencia de Trámite, es decir, el 29 de enero de 2013, con lo cual el término de seis meses previsto en dicho Reglamento, vencería el 28 de julio de 2013. Sin

Audiencia de Trámite, es decir, el 29 de enero de 2013, con lo cual el término de seis meses previsto en dicho Reglamento, vencería el 28 de julio de 2013. Sin embargo, mediante Auto No. 18 del 13 de junio de 2013 8 , el Tribunal, en uso de la facultad consagrada en el artículo 14 del citado reglamento, aplicable a este trámite en virtud de lo previsto por la cláusula compromisoria, dispuso la prórroga del término hasta el 23 de agosto de 2013, razón por la cual el término vence en dicha fecha. Adicionalmente, las Partes de mutuo acuerdo, solicitaron la suspensión del término del procesoen varias ocasiones. Por lo anterior, la expedición del presente laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley. · 8 Folios 1 y 2 del C. Principal No. 2.

-7-2 CAPÍTULO SEGUNDO: EL PROCESO ARBITRAL 2.1 DEMANDA 2.1.1 SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA PRESENTADA POR AUSCOL

LAUDO ARBITRAL

AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A.

23 DE JULIO DE 2013

Los hechos formulados en la demanda presentada por Auscol se pueden sintetizar de la siguiente manera a partir de asertos y afirmaciones contenidos en ese documento: 2.1.1.1 Entre Parcheggio, como arrendadora, y Auscol, como arrendataria, se celebró el 28 de febrero de 2008 un negocio jurídico denominado "Contrato de Arrendamiento de Bien Inmueble Integrante de El Retiro Centro Comercial de La Ciudad de Bogotá".

celebró el 28 de febrero de 2008 un negocio jurídico denominado "Contrato de Arrendamiento de Bien Inmueble Integrante de El Retiro Centro Comercial de La Ciudad de Bogotá". 2.1.1.2 Tal y como consta en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento, en virtud de dicho negocio jurídico la convocada Parcheggio entregó a Auscol la tenencia del Local 102 del Centro Comercial El Retiro (en adelante el "CCER") de la ciudad de Bogotá, D.C. En la aludida cláusula primera del contrato se lee lo siguiente: "CLAUSULA PRIMERA. OBJETO. En virtud del presente contrato EL ARRENDADOR entrega a EL ARRENDATARIO a título de arrendamiento el siguiente bien inmueble que forma parte de EL

RETIRO CENTRO COMERCIAL:

LOCAL NUMERO CIENTO DOS (N0.102):

Tiene su acceso por la calle ochenta y uno (81) número docecuarenta y cuatro (12-44) de Bogotá, está localizado en el primer piso del EDIFICIO CALLE 81, su altura libre es de tres metros noventa centímetros (3.90 m), tiene un área total construida de ciento setenta y siete metros y ocho decímetros cuadrados (177.38 m2). Su área privada es de ciento sesenta y seis metros cuadrados y cincuenta y dos centímetros cuadrados (166.52 m2). Los linderos son muros, fachadas, columnas y duetos comunes de por medio son: LINDEROS INTERIORES: Partiendo del punto uno (1) al dos (2) en línea recta de seis metros setenta y nueve centímetros (6. 79 m), con zona común. Del punto do& (2) al tres (3) en línea quebrada

son: LINDEROS INTERIORES: Partiendo del punto uno (1) al dos (2) en línea recta de seis metros setenta y nueve centímetros (6. 79 m), con zona común. Del punto do& (2) al tres (3) en línea quebrada y en. distancias sucesivas de ochenta y cinco centímetros (0.85 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45m), cuatro metros ochenta y seis centímetros (4.86 m) dos metros trece centímetros (2.13m) un metro veintidós centímetros (1.22 m), dos metros trece centímetros (2.13 m) dos metros treinta y siete centímetros (2.37m), cuarenta y cinco centímetros (0.45m), un metro (1 m) cuarenta y cinco centímetros (0.45m), ocho metros dos centímetros (8.02m), cuarenta y cinco centímetros (0.45m) ochenta y cinco centímetros (0.85m), con predio vecino. Del punto tres (3) al cuatro (4) en línea recta de seis metros ochenta centímetros (6.80m), con antejardín común. Del punto cuatro (4) al uno (1) cerrando la poligonal en línea quebrada y en distancias sucesivas de cuarenta y cinco centímetros (0.45m), treinta y nueve centímetros (0.39m), cinco metros ochenta y dos centímetros (5.82m), cuarenta centímetros (0.40m) quince centímetros (0.15m), sesenta centímetros (0.60m) un metro cuarenta y cinco centímetros (1.45m), sesenta centímetros (0.60m), quince centímetros (0.15m), cincuenta y

un metro cuarenta y cinco centímetros (1.45m), sesenta centímetros (0.60m), quince centímetros (0.15m), cincuenta y cuatro centímetros (0.54m), sesenta centímetros (0.60m), ochenta y tres centímetros (0.83m) ocho metros ochenta y cinco centímetros

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AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A. 23 DE JULIO DE 2013 (8.85m), ochenta y tres centímetros (0.83m), sesenta centímetros (0.60m), cincuenta y cuatro centímetros (0.54m) dos metros treinta y un centímetros (2.31 m), cincuenta y cuatro centímetros (0.54 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45), parte con zona común y parte con el Local ciento uno (101) del mismo edificio. LINDEROS VERTICALES: NADIR: Con la placa común de concreto que lo separa del primer sótano. CENIT: Con la placa común de concreto que lo separa del segundo piso del mismo edificio.

DEPENDENCIAS: Espacio para local comercial.

PARÁGRAFO PRIMERO.El Centro Comercial EL RETIRO consta de cuatro niveles y dos sótanos: en el primero y segundo nivel se encontrarán locales comerciales; en el tercer nivel, locales de comida, comerciales y oficinas, y en el cuarto nivel, oficinas; los dos sótanos serán para parqueaderos. PARÁGRAFO SEGUNDO. El Centro Comercial EL RETIRO así como las unidades de dominio privado que lo conforman y sus respectivas áreas y bienes comunes estarán sometidos al régimen de propiedad horizontal; por consiguiente; EL ARRENDATARIO se

PARÁGRAFO SEGUNDO. El Centro Comercial EL RETIRO así como las unidades de dominio privado que lo conforman y sus respectivas áreas y bienes comunes estarán sometidos al régimen de propiedad horizontal; por consiguiente; EL ARRENDATARIO se somete a dicho régimen jurídico especial, a las reglamentaciones, circunstancias que EL ARRENDATARIO manifiesta desde ahora conocer y aceptar". 2.1.1.3 La causa o motivo esencial por el cual la sociedad convocante Auscol celebró el contrato de arrendamiento al que se refiere esta demanda, es que el inmueble arrendado se encontraba supuestamente en el CCER, que es reconocido por ser uno de los más lujosos y exclusivos de la ciudad de Bogotá, o.e. 2.1.1.4 Previamente a la celebración del contrato de arrendamiento, la sociedad convocada Parcheggio siempre aseguró e indicó a Auscol que el inmueble ofrecido en arrendamiento pertenecía y hacia parte integral del CCER de la ciudad de Bogotá, lo cual fue determinante para que Auscol celebrara el contrato de arrendamiento. 2.1.1.5 El contrato de arrendamiento es claro, según el demandante, en todo su clausulado en indicar que el inmueble arrendado, esto es, el que se identifica como local 102, queda ubicado y hace parte integral del CCER de la ciudad de Bogotá. Así por ejemplo, en la cláusula segunda del contrato, dentro de las obligaciones a cargo de la parte arrendataria, se incluyó la de pagar la administración que el CCER fijara al efecto y la de cumplir con el reglamento de propiedad horizontal de dicho centro comercial.

En dicha cláusula se dice:

obligaciones a cargo de la parte arrendataria, se incluyó la de pagar la administración que el CCER fijara al efecto y la de cumplir con el reglamento de propiedad horizontal de dicho centro comercial.

En dicha cláusula se dice: "CLÁUSULA SEGUNDA. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. EL ARRENDATARIOSe obliga: ( ... ) c) Pagar las cuentas de administración que El Centro Comercial EL RETIRO imponga, establezca o acuerde, con cargo a El Local. EL ARRENDATARIO además se encuentra obligado a observar lo que el Reglamento del Centro Comercial EL RETIRO, el manual de vitrinismo y demás reglamentaciones señalen."

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AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A. 23 DE JULIO DE 2013 2.1.1.6 La parte arrendadora, esto es, la sociedad convocada Parcheggio, por mandato de la ley y en virtud del contrato celebrado, se obligó a entregar el local 102 del CCER y a asegurar y garantizar que Auscol, como arrendataria, usara y gozara plenamente el mencionado local inmueble ubicado en dicho centro comercial y no en otro. 2.1.1. 7 La convocante Auscol tomó en arrendamiento el local identificado con el número 102 del CCER con el propósito de que allí funcionara un establecimiento de comercio que comercializara productos de la marca Carolina Herrera, de gran reconocimiento, aceptación y éxito a nivel internacional, circunstancia que es un hecho notorio exento de prueba. En tal virtud, en la cláusula décima sexta del contrato se pactó que el inmueble sería destinado a un establecimiento de comercio en donde se

internacional, circunstancia que es un hecho notorio exento de prueba. En tal virtud, en la cláusula décima sexta del contrato se pactó que el inmueble sería destinado a un establecimiento de comercio en donde se venderían artículos de lujo. Dicha cláusula es del siguiente tenor: "CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA. DESTINACIÓN. El inmueble que será dado en arriendo se destinará a la venta de artículos de lujo. EL ARRENDATARIO se obligará a no cambiar su destinación sin previa autorización del EL ARRENDADOR." 2.1.1.8 El valor del canon de arrendamiento se pactó en la suma de veintisiete millones de pesos ($27.000.000.oo) mensuales más IVA, canon que ha venido incrementándose y en la actualidad asciende a treinta y cuatro millones cuatrocientos noventa y dos mil seiscientos cuarenta pesos ($34.492.640.oo) mensuales. 2.1.1.9 El valor del canon fue pactado en dicha suma atendiendo no sólo al área del inmueble, sino fundamental y esencialmente por el hecho de estar ubicado y hacer parte integral del CCER de la ciudad de Bogotá, centro comercial que se caracteriza por albergar establecimientos de comercio que representan grandes marcas a nivel nacional e internacional. 2.1.1.1 O El contrato de arrendamiento materia de este arbitraje empezó a ejecutarse el 1 º de marzo de 2008 y fue pactado un término de duración de 3 años, prorrogables por periodos de 12 meses, según lo dispuesto por la cláusula tercera del mismo. 2.1.1.11 En la actualidad el contrato de arrendamiento se encuentra vigente y

de 3 años, prorrogables por periodos de 12 meses, según lo dispuesto por la cláusula tercera del mismo. 2.1.1.11 En la actualidad el contrato de arrendamiento se encuentra vigente y durante todo el término de su ejecución, la sociedad convocante Auscol, en su condición de arrendataria, siempre ha cumplido fiel, cabal y oportunamente con las obligaciones a su cargo. 2.1.1.12 La sociedad convocante realizó inversiones cuantiosas en la adecuación física del inmueble, a fin de que el mismo lograra los estándares óptimos y necesarios para el funcionamiento de un establecimiento de comercio en donde se puedan comercializar los productos de la marca Carolina Herrera. 2.1.1.13 Las inversiones realizadas por Auscol en el local 102 del CCER de la ciudad de Bogotá, a fin de adecuarlo y colocarlo en óptimo estado de

-1 O-LAUDO ARBITRAL

AUSCOL S.A. VS.

PARCHEGGIO S.A. 23 DE JULIO DE 2013 funcionamiento, ascendieron a una suma no inferior a cuatrocientos ochenta y cinco millones de pesos ($485.000.000.oo). 2.1.1.14 La sociedad convocante Auscol realizó estas cuantiosas inversiones bajo el entendido de que el inmueble arrendado se encontraba en el CCER, circunstancia que aseguraba una gran afluencia de público, excelente ubicación, respaldo de dicho centro comercial y la prestación de los servicios propios que un centro comercial de dicha envergadura le ofrece a quienes operan establecimientos de comercio allí situados. 2.1.1.15 La sociedad convocante Auscol celebró el contrato de arrendamiento,

servicios propios que un centro comercial de dicha envergadura le ofrece a quienes operan establecimientos de comercio allí situados. 2.1.1.15 La sociedad convocante Auscol celebró el contrato de arrendamiento, pactó el precio o canon de arrendamiento en la suma señalada y realizó las cuantiosas inversiones en la adecuación del inmueble, bajo el entendido de que el mismo estaba ubicado en el CCER de la ciudad de Bogotá. 2.1.1.16 La sociedad convocante Auscol no hubiese pactado un elevado canon de arrendamiento como el que efectivamente se estipuló en el contrato ni