Laudo 2612 SILVESTRE CARO ARIAS VS. PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. PIJAO S.A.

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A. LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., once de abril de dos mil trece (2013) Cumplido el trámite procede el Tribunal, mediante el presente laudo, a resolver en derecho las controversias patrimoniales surgidas entre Silvestre Caro Arias vs Pijao Grupo de Empresas Constructoras S.A. – Pijao S.A. A. ANTECEDENTES 1. La Constitución, Instalación y Desarrollo del Tribunal de Arbitramento 1.1. Mediante apoderado especial, Silvestre Caro Arias presentó ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el veintinueve (29) de agosto de dos mil doce (2012), solicitud de convocatoria de un Tribunal de Arbitramento, para que dirimiera las controversias surgidas con Pijao Grupo de Empresas Constructoras S.A. – Pijao S.A., por el presunto incumplimiento, por parte de esta última, en perjuicio de Silvestre Caro Arias, de una promesa de compraventa de un inmueble.1 1.2. Con la demanda se acreditó la existencia del pacto arbitral entre las partes contenido en la Cláusula Décimo Novena del Contrato de Promesa de Compraventa de Contado2. 1.3. Las partes designaron de mutuo acuerdo a los árbitros del presente Tribunal.3 1 Folios 1 al 5 del Cuaderno Principal número 1. 2 Folios 52 a 61 del Cuaderno de Pruebas número 1.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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1.4. El Tribunal fue instalado en audiencia celebrada el ocho (8) de octubre de dos mil doce (2012).4 La demanda fue admitida mediante auto número 3, dictado en la audiencia celebrada el veinticuatro (24) de octubre de dos mil doce (2012)5, providencia que fue notificada personalmente a la parte demandada que se encontraba presente en la audiencia, a quien allí mismo se le corrió traslado por el término de ley. En la misma fecha se declaró instalado el Tribunal. 1.5. La parte demandada contestó la demanda dentro del término y se opuso a la prosperidad de las pretensiones, formulando además excepciones de mérito6, de las cuales se corrió traslado mediante fijación en lista7. La parte demandante descorrió el traslado oportunamente.8 1.6. En audiencia celebrada el cuatro (4) de diciembre de dos mil doce (2012) se adelantó la etapa de conciliación entre las partes, la cual se declaró fracasada, por lo que se fijaron los gastos y honorarios del presente tribunal9, que fueron oportunamente consignados por la parte demandante. 1.7. El quince (15) de enero de dos mil trece (2013) se llevó a cabo la primera audiencia de trámite10, diligencia en la que se notificó el auto por el cual el Tribunal se declaró competente para conocer y decidir la presente controversia. 1.8. Todas las pruebas solicitadas por las partes y que no fueron desistidas, se decretaron y fueron practicadas, circunstancia que las mismas partes indican expresamente en el acta número 9 de fecha seis (6) de febrero de dos mil trece (2013)11. Por ello, en dicha audiencia se declaró terminada la etapa probatoria, y se señaló como fecha para que presentaran alegatos de conclusión. 1.9. El veintiocho (28) de febrero de dos mil trece (2013)

de dos mil trece (2013)11. Por ello, en dicha audiencia se declaró terminada la etapa probatoria, y se señaló como fecha para que presentaran alegatos de conclusión. 1.9. El veintiocho (28) de febrero de dos mil trece (2013) tuvo lugar la audiencia de alegatos de conclusión12, concediéndole a cada una de las partes la oportunidad para que presentaran sus alegaciones. Cada una de ellas entregó escrito de sus respectivos alegatos. 3 Folio 35 del Cuaderno Principal número 1. 4 Folios 109 a 110 del Cuaderno Principal número 1. 5 Folios 120 a 122 del Cuaderno Principal número 1. 6 Folios 124 a 131 del Cuaderno Principal número 1. 7 Folios 132 del Cuaderno Principal número 1. 8 Folios 138 al 142 del Cuaderno Principal número 1. 9 Folios 143 a 147 del Cuaderno Principal número 1. 10 Acta número 7, que obra a folios 153 a 162 del Cuaderno Principal número 1. 11 Folios 173

a 175 del Cuaderno de Principal número 1. 12 Folios 178 a 179 del Cuaderno Principal número 1.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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En dicha audiencia, se fijó el jueves once (11) de abril de dos mil trece (2013), para llevar a cabo la audiencia de laudo. 2. El Pacto Arbitral y La Competencia del Tribunal 2.1. El pacto arbitral está contenido en la contenido en la cláusula décimo novena del contrato denominado “Promesa de Compraventa Vivienda de Contado”13, cuyo texto es el siguiente: “MECANISMO DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS: Cualquier diferencia que surja entre las partes contratantes con ocasión del desarrollo, ejecución y liquidación del presente contrato, será resuelta por un Tribunal de Arbitramento, que decidirá en derecho, estará compuesto por tres (3) miembros, elegidos por las partes directamente y de común acuerdo. Si las partes no se ponen de acuerdo en la elección de alguno o de todos los árbitros, éste o éstos serán asignados por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.” 2.2. El Tribunal de Arbitramento, en audiencia celebrada el quince (15) de enero de dos mil trece (2013)14, se declaró competente al considerar, que tanto las pretensiones contenidas en la demanda y la oposición de la contestación son susceptibles de ser resueltas por un Tribunal de Arbitramento, ya que éstas se encuentran dentro del marco de la cláusula compromisoria pactada y, además, tal como fueron planteadas por las partes, conciernen a asuntos de naturaleza económica o patrimonial susceptibles de disposición y transacción, a propósito de una relación jurídica contractual específica, singular y concreta. 2.3. Tal y como se pactó en la cláusula compromisoria, el laudo será en derecho. 2.4. El laudo se profiere en término toda vez que a la fecha de la presente providencia han transcurrido únicamente ochenta y cinco (85) días desde la finalización de la primera audiencia de trámite.

pactó en la cláusula compromisoria, el laudo será en derecho. 2.4. El laudo se profiere en término toda vez que a la fecha de la presente providencia han transcurrido únicamente ochenta y cinco (85) días desde la finalización de la primera audiencia de trámite. 3. Las pretensiones formuladas en la demanda Las pretensiones formuladas por la parte convocante en su demanda son las siguientes: “PRIMERO: Que se Declare La Resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito entre PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. con NIT 860037382-9 representada legalmente por 13 Folios 52 a 61 del Cuaderno de Pruebas número 1. 14 Acta número 7, que obra a folios 153 a 162 del Cuaderno Principal número 1.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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GLORIA PATRICIA PEÑALOZA MARTINEZ igualmente mayor de edad e identificada con CC 35.318.751 y mi representado señor SILVESTRE CARO ARIAS, mayor de edad, domiciliado en esta vecindad, identificado con la Cedula de Ciudadanía No. 19.405.200, en el cual se comprometió enajenar el bien inmueble identificado como apto No. 1508 de la torre 1 del proyecto SANTAFE PIJAO S.A ubicado en la AK 45 No. 178 - 95 de la ciudad de Bogotá DC. “SEGUNDO: Que como consecuencia de la declaración anterior se ordene la devolución de la suma DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA PESOS MCTE ($232.136.240.00) precio debidamente pagado según lo pactado en el contrato de promesa de compraventa del inmueble identificado como apto No. 1508 de la torre 1 del proyecto SANTAFE PIJAO S.A ubicado en la AK 45 No. 178 - 95 de la ciudad de Bogotá DC y reconocido como recibido por el convocado. “TERCERO: Que como consecuencia de la declaración primera se ordene pagar los intereses a la máxima tasa legal vigente sobre la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA PESOS MCTE ($232.136.240.00) del precio debidamente pagado según lo pactado en el contrato de promesa de compraventa del inmueble identificado como apto No. 1508 de la torre 1 del proyecto SANTAFE PIJAO S.A ubicado en la AK 45 No. 178 - 95 de la ciudad de Bogotá DC desde la fecha en que fue reconocido como recibido el pago noviembre de 2010 por el convocado hasta la fecha en que se profiera Laudo que ponga fin a las diferencias. “CUARTO: Que como consecuencia de la declaración primera se

AK 45 No. 178 - 95 de la ciudad de Bogotá DC desde la fecha en que fue reconocido como recibido el pago noviembre de 2010 por el convocado hasta la fecha en que se profiera Laudo que ponga fin a las diferencias. “CUARTO: Que como consecuencia de la declaración primera se ordene el pago de la suma DOS MILLONES CUATROCIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS PESOS MCTE ($2.414.400.00) por concepto de administración del inmueble del inmueble identificado como apto No. 1508 de la torre 1 del proyecto SANTAFE PIJAO S.A ubicado en la AK 45 No. 178 - 95 de la ciudad de Bogotá DC que se vio obligado a cancelar el señor CARO ARIAS, conforme a los hechos debidamente probados. “QUINTO: Que como consecuencia de la declaración primera se ordene pagar los intereses a la máxima tasa legal vigente sobre la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS PESOS MCTE ($2.414.400.00) por concepto de administración del inmueble identificado como apto No. 1508 de la torre 1 del proyecto SANTAFE PIJAO S.A ubicado en la AK 45 No. 178 - 95 de la ciudad de Bogotá DC que se vio obligado a cancelar elTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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señor CARO ARIAS, desde el mes de mayo del año de 2012 hasta la fecha en que se profiera Laudo que ponga fin a las diferencias conforme a los hechos debidamente probados. “SEXTO: Que como consecuencia de la declaración primera se ordene el pago de la suma DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS MCTE, exigidos por el señor PLAZAS SERNA al hoy citante, como consecuencia de la imposibilidad de cumplir con el negocio jurídico pactado de compraventa del inmueble identificado como apto No. 1508 de la torre 1 del proyecto SANTAFE PIJAO S.A ubicado en la AK 45 No. 178 - 95 de la ciudad de Bogotá DC, originado por el incumplimiento en la formalización del negocio por parte de la citada, conforme a los hechos debidamente probados. “Séptimo: Que como consecuencia de la declaración primera se ordene el pago de la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SESENTA PESOS MCTE ($3.594.860.00), cancelado por el hoy citante como pagos propios de derecho a escrituración ante la Notaría 32 del Circulo de Bogotá, conforme a los hechos debidamente probados. “OCTAVO: Que como consecuencia de la declaración primera se ordene pagar los intereses a la máxima tasa legal vigente sobre la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SESENTA PESOS MCTE ($3.594.860.00), cancelado por el hoy citante como pagos propios de derecho a escrituración ante la Notaría 32 del Circulo de Bogotá, desde de marzo del año de 2012 hasta la fecha en que se profiera Laudo que ponga fin a las diferencias conforme a los hechos debidamente probados. “NOVENO: Que se condene en costas y Agencias en derecho a la citada.” 4. Los hechos en que fundamenta la

desde de marzo del año de 2012 hasta la fecha en que se profiera Laudo que ponga fin a las diferencias conforme a los hechos debidamente probados. “NOVENO: Que se condene en costas y Agencias en derecho a la citada.” 4. Los hechos en que fundamenta la demanda el convocante. 4.1. Entre las partes se celebró un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble apartamento 1508 de la Torre 1 del proyecto SANTAFE PIJAO S.A., ubicado en la Avenida 45 #178 - 95 de la ciudad de Bogotá D.C. 4.2. En dicho contrato se pactó que el contrato prometido se perfeccionaría el treinta (30) de julio de dos mil diez (2010) a las dos de la tarde (2:00 p.m.) en la Notaría Tercera del Círculo de Bogotá D.C. y en la misma fecha habría entrega. 4.3. El demandante hizo el pago total del precio del contrato de promesa de compraventa.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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4.4. En la fecha indicada no se suscribió la escritura pública de compraventa por parte de Fiduciaria Bancolombia S.A., aun cuando la obligación de acudir a la Notaría estaba en la cabeza de la demandada. 4.5. El demandante se obligó a enajenar el inmueble, por dación en pago, al señor Luis Rafael Plazas Serna el día doce (12) de mayo de dos mil doce (2012). 4.6. Para cumplir este compromiso, el demandante pago la suma de dos millones cuatrocientos catorce mil cuatrocientos pesos ($2.414.400,oo) moneda corriente de cuotas de administración del inmueble. 4.7. El incumplimiento de la demandada en la enajenación del inmueble ocasionó el incumplimiento del demandante frente al señor Plazas Serna, quien le exigió el pago de la suma pagada por el inmueble y de intereses. 4.8. El señor Caro Arias suscribió un contrato para su representación judicial en el presente tramite con el cual se obligó a pagar la suma equivalente al 20% del valor total reconocido por el laudo. 5. La oposición contenida en la contestación de la demanda Dentro de la oportunidad legal, Pijao Grupo de Empresas Constructoras S.A. – Pijao S.A., se opuso a la demanda arbitral indicando que las pretensiones carecían de sustento en el contrato, en la Ley y en los hechos ocurridos realmente. Formuló como excepciones perentorias las que denominó “Cumplimiento por parte de Pijao S.A. y Fuerza Mayor Atribuible a un

Tercero”; “Indebida Solicitud de Pretensiones, Falta de Relación de Causalidad e Inexistencia de Perjuicios a Favor de la Parte demandante”; “Extinción de Obligaciones Surgidas del Contrato de Promesa de Compraventa al Suscribirse el Contrato Prometido” y la Genérica. 6. Las pruebas decretadas y practicadas Todas las pruebas solicitadas por las partes en sus respectivos escritos fueron decretadas y practicadas, así: 6.1. Documentales aportadas por la parte demandante y la parte demandada.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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6.2. Se recibió el Interrogatorio de Parte al demandante.15 6.3. Se recibió el testimonio de Rocío del Pilar Pinilla Daza16. 7. Oportunidad de Conciliación Tal y como lo dispone la ley, oportunamente se citó a las partes para que concurrieran a una audiencia de conciliación, la cual se llevó a cabo el cuatro (4) de diciembre de dos mil doce (2012), sin que las partes pudiesen llegar a una fórmula para conciliar las diferencias objeto del presente Tribunal. 8. Las alegaciones de las partes El dieciocho (18) de febrero de dos mil trece (2013) se llevó a cabo audiencia de alegatos de conclusión. A cada una de las partes se le concedió el término correspondiente para que hicieran sus respectivas alegaciones orales. Al finalizar dicha audiencia, cada una de las partes entregó un resumen escrito de sus alegatos orales, los cuales fueron debidamente incorporados al expediente. B. CONSIDERACIONES Procede este Tribunal a definir los hechos probados dentro del proceso, para luego definir el alcance de la resolución de los contratos por incumplimiento, cómo se desarrolla el cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa de un inmueble, conforme a la ley qué se entiende por Escritura Pública, y conforme a lo anterior, cuáles son las consecuencias que se derivan de los hechos probados en este proceso, para concluir sobre la procedibilidad de las pretensiones de la demanda y de las excepciones propuestas por la parte pasiva. I. LOS HECHOS PROBADOS EN EL PROCESO QUE NO SON OBJETO DE DEBATE Teniendo en cuenta los hechos de la demanda y de su contestación y excepciones, se encuentran probados dentro del proceso, los siguientes: 1. Esta probada la celebración de un contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA sobre el inmueble identificado como Apartamento 1508 de la Torre 1 del PROYECTO SANTAFE

hechos de la demanda y de su contestación y excepciones, se encuentran probados dentro del proceso, los siguientes: 1. Esta probada la celebración de un contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA sobre el inmueble identificado como Apartamento 1508 de la Torre 1 del PROYECTO SANTAFE PIJAO S.A., ubicado en la Avenida 45 #178-95 de la ciudad de Bogotá D.C.. entre PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A., 15 Su transcripción obra a folios 73 a 75 del Cuaderno de Pruebas número 1. 16 Su transcripción obra folios 76 a 81 del Cuaderno de Pruebas número 1.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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como PROMETIENTE VENDEDORA y SILVESTRE CARO ARIAS, como PROMETIENTE COMPRADOR. El contrato fue suscrito con la presencia de dos testigos y carece de fecha de creación o suscripción. Vale la pena resaltar que de acuerdo con el texto de la promesa, el PROMETIENTE COMPRADOR era FERRETERIA EL OBRERO, la que aparece identificada en el NIT No. 19.405.200-5 y representada por el señor SILVESTRE CARO ARIAS, identificado con la cédula de ciudadanía número 19.405.200. Dentro del expediente no obra documento alguno que establezca que tipo de persona o ente, es la FERRETERIA EL OBRERO, pero dado el entendimiento y trato que han dado las partes a este proceso y a los documentos aportados, debe este Tribunal entender que, a pesar del nombre indicado en el documento de promesa, el PROMETIENTE COMPRADOR en ese negocio lo es el señor SILVESTRE CARO ARIAS. 2. Consta en el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, sin que las partes lo hubieren discutido, que la escritura con la cual se daría cumplimiento al contrato de promesa se otorgaría el día treinta (30) de Julio de dos mil diez (2010), a las dos de la tarde (2:00 p.m.) en la Notaría Cuarenta y Cinco (45) del Círculo de Bogotá. Consta en el expediente que por medio de comunicación suscrita por la representante legal de PIJAO S.A. fechada el día marzo cinco (5) de dos mil nueve (2009), se modificó la fecha de firma de la escritura para el día veintiséis (26)

de agosto de dos mil diez (2010) a las tres de la tarde (3:00 p.m.) en la misma Notaría Cuarenta y Cinco (45) del Círculo de Bogotá D.C., por razones de programación de la obra. Como fecha de entrega del inmueble se fijó el día veintisiete (27) de septiembre de dos mil diez (2010). 3. Consta en el expediente y no es objeto de debate, que las partes suscribieron la minuta de la escritura pública de compraventa número 447, el catorce (14) de Febrero de dos mil once (2011) en la Notaría Treinta y Dos (32) del Círculo de Bogotá D.C., lo que denota, que a pesar de no corresponder a la fecha, ni a la Notaría pactada en la promesa, y referida en la comunicación de PIJAO S.A. posponiendo la fecha, las partes concurrieron de común acuerdo a firmarla. 4. Tampoco hay debate en relación con el pago del precio del inmueble prometido por parte del PROMITENTE COMPRADOR y que fue recibido por la PROMITENTE VENDEDORA, por la suma acordada de DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA PESOS MONEDA LEGAL ($232.136.240). Todo ello consta en la propia promesa de compraventa (folio 53 a 61), en la certificación expedida por la Gerente Financiera de PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A., comoTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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representante legal (folio 45) y en la declaración testimonial de ROCIÓ DEL PILAR PINILLA DAZA, funcionaria de la sociedad demandada (folio 78 del Cuaderno de Pruebas número 1). 5. Tal y como las dos partes lo manifiestan y como consta en el expediente, el pago de los gastos de las cuotas de administración del inmueble prometido fue realizado por SILVESTRE CARO ARIAS y asciende la suma de dos millones cuatrocientos catorce mil cuatrocientos pesos moneda legal ($2.414.400), como consecuencia a la efectiva entrega de la tenencia del bien inmueble al PROMITENTE COMPRADOR, hecho que se realizó el día 11 de abril de 2011, según consta en el ACTA DE ENTREGA, firmada por las partes y que reposa en el cuaderno de pruebas del expediente. II. DEL CONTRATO DE PROMESA Y SUS REQUISITOS Mientras el artículo 1611 del Código Civil según su texto original, establecía que la promesa de celebrar un contrato no producía obligación alguna, el artículo 89 de la ley 153 de 1887 que lo derogó expresamente, dispuso en su lugar que la promesa de contrato produce efectos vinculantes, siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias: a) Que la promesa conste por escrito. b) Que el contrato no adolezca de ineficacia derivada de la inobservancia de las exigencias previstas en el artículo 1502 del Código Civil, que erróneamente se refiere en la disposición como artículo 1511. c) Que la promesa contenga un plazo o condición cierta que preste certeza sobre la época o fecha en que ha de celebrarse el contrato. d) Que se determine de tal suerte el contenido del contrato, “que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.” De acuerdo con lo establecido por el citado artículo 1.611, encuentra el Tribunal que el contrato que sirve de fundamento del presente proceso, es un

d) Que se determine de tal suerte el contenido del contrato, “que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.” De acuerdo con lo establecido por el citado artículo 1.611, encuentra el Tribunal que el contrato que sirve de fundamento del presente proceso, es un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, que cumple a cabalidad con todas las condiciones previstas por el legislador para predicar del mismo efectos vinculantes, pues: 1. Se celebró por escrito.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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2. Las partes del contrato eran plenamente capaces para el efecto, sin que en el presente trámite arbitral se haya puesto en duda, ni se haya aportado prueba que desvirtúe la presunción de capacidad de quienes suscribieron la promesa. 3. Las partes prestaron su consentimiento a los términos de la promesa, sin que sea advertible en el presente trámite arbitral la existencia de algún vicio de la voluntad, de modo que su aquiescencia respecto a las obligaciones adquiridas se reputa como dada libre de error, fuerza, dolo o motivo invalidante de su voluntad. 4. El objeto del contrato referido a la compraventa de un bien inmueble parte del comercio jurídico, es a todas luces un objeto lícito. 5. Las obligaciones objeto del contrato poseen una causa real, la cual además, es claramente lícita, según se desprende de las pruebas y declaraciones emanadas de las partes, en donde se deduce nítidamente que las partes que mantenían negocios entre sí, derivados de la provisión de materiales de construcción por parte del Señor Silvestre Caro Arias a la promitente vendedora, en desarrollo de los cuales, la promitente vendedora llegó a adeudar sumas de dinero, cuya solución se buscó a través del contrato en cuestión. 6. La promesa contenía un plazo o fecha cierta, para la celebración del acuerdo, como quiera que se identificó el día, la hora y la notaría en la que debía concurrirse a suscribir la escritura pública correspondiente, que modificaron de común acuerdo hasta concurrir finalmente el catorce (14) de febrero de dos mil once (2011) a la Notaría Treinta y Dos (32) del Círculo de Bogotá D.C., para el efecto. 7. El contrato de promesa incorporó los acuerdos sobre todos los elementos esenciales del contrato por celebrarse, de un modo tal que para perfeccionarlo sólo faltaba correr la escritura pública en el

Treinta y Dos (32) del Círculo de Bogotá D.C., para el efecto. 7. El contrato de promesa incorporó los acuerdos sobre todos los elementos esenciales del contrato por celebrarse, de un modo tal que para perfeccionarlo sólo faltaba correr la escritura pública en el día, hora y lugar convenidos y proceder a la tradición de la cosa, surtiendo las formalidades de ley. IV. PROMESA DE VENTA DE COSA AJENA Aspecto relevante para resolver el presente proceso, entre otros, es la circunstancia de la demandada, al momento de suscribir el contrato de promesa, y tal parece que aún a la fecha, no era dueña o propietaria del inmueble prometido en venta, por lo que el negocio originalmente celebrado, implicaba la promesa de vender “cosa ajena”, con las correspondientes implicaciones que ello apareja.TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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En efecto; conforme al artículo 1.874 del Código Civil, es permitida la venta de cosa ajena, de acuerdo con la concepción propia de nuestra legislación sobre título y modo para la transferencia de la propiedad. Para nadie es extraño en nuestro régimen legal que se pueda vender un bien que es de otra persona, bajo el entendido que si bien la escritura pública que contenga el contrato de compraventa, es el título traslaticio, la transferencia de la propiedad solo se perfecciona con el registro del título, obligación que adquiere el vendedor al momento de firmar la escritura de compraventa, de manera que corresponde a este realizar todas las gestiones que estén a su alcance para lograr la inscripción del título a favor del comprador, bien sea porque logre que el titular del derecho de dominio suscriba el título de venta o porque este autorice su registro, así provenga de un tercero. En este mismo orden de ideas, también es válido legalmente celebrar una promesa de compraventa de un bien ajeno, como sucedió en el presente caso, de manera que en este aspecto, no encuentra el Tribunal que esta circunstancia pueda invalidar el contrato de promesa base de este proceso o que pudiera conllevar la imposibilidad de pronunciarse de fondo sobre las pretensiones o las excepciones, so pretexto de una posible nulidad del contrato aludido. No obstante, llama la atención de este Tribunal que casi nada se informa por parte de la promitente vendedora al promitente comprador, sobre la condición especial del inmueble como tal prometido en venta, respecto del cual, la promitente vendedora parece conducirse a lo largo del contrato como su titular y propietario. Sin embargo, en la promesa se hacen dos referencias indirectas a tal hecho, cuando en la cláusula décima segunda se menciona que el lote sobre el cual se construye el proyecto es de propiedad de un Fideicomiso, a pesar de lo cual, en la cláusula CUARTA del contrato señala: “CLÁUSULA CUARTA.- LIBERTAD DE GRAVÁMENES Y

la cláusula décima segunda se menciona que el lote sobre el cual se construye el proyecto es de propiedad de un Fideicomiso, a pesar de lo cual, en la cláusula CUARTA del contrato señala: “CLÁUSULA CUARTA.- LIBERTAD DE GRAVÁMENES Y SANEAMIENTO: LA PROMITENTE VENDEDORA, manifiesta(n) que el(los) inmuebles(s) objeto del contrato que por este documento se promete celebrar, no ha(n) sido(s) o prometido(s) en venta por acto anterior al presente, ni arrendados por escritura pública, ni dados en anticresis, uso, usufructo, que su dominio está libre de condiciones resolutorias, medidas cautelares, limitaciones de dominio y patrimonio de familia.” No obstante, tales posibles inconsistencias, vaguedades o vacíos en la cargas de información, no afectan la licitud como tal del objeto, ni respecto de las mismas se ha alegado vicio invalidante de la voluntad contractual. Finalmente, si se tiene en cuenta el contenido de la llamada escritura número 447, es claro que por su texto, se establece que el inmueble prometido era de propiedad delTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE SILVESTRE CARO ARIAS VS PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. – PIJAO S.A.

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FIDEICOMISO P.A. SANTAFE PIJAO, y que Fiduciaria Bancolombia S.A. comparecía a este acto en su calidad de vocera de dicho patrimonio, mecanismo mediante el cual, la demandada seguramente pretendía dar cumplimiento a su promesa de vender, tratando que el verdadero propietario del inmueble suscribiera la escritura de venta. V. OBLIGACIONES QUE SURGEN DEL CONTRATO DE PROMESA Teniendo en cuenta la naturaleza del contrato de promesa, es unánime la Jurisprudencia y la Doctrina en sostener que las obligaciones que surgen de éste, si se trata de promesa de compraventa de un inmueble, son, para el Prometiente Vendedor, la de otorgar la escritura pública de compraventa del inmueble, y para el Prometiente Comprador, la de pagar el precio estipulado, además de suscribir la escritura de compraventa para que pueda celebrarse el contrato de venta. No ignora este Tribunal que, tal y como lo ha reiterado una y otra vez la Corte Suprema de Justicia, una cosa es el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y otra el i